TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su Nombre
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO JUAN ANTONIO SOTILLO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI.
Pozuelos, 22 de junio de 2004
195° y 144°

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano ANTOINE KASSABDJI ARICHE, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nro.8238.168, (folio 1).

Apoderado Judicial: Abogado: ADAN RAFAEL NAVAS NIEVES, Cédula de Identidad N° 3.126.183, inscrito en Inpre-abogado con el Nro. 16.634, (folio 6).

Domicilio Procesal: Calle Bolívar, Edificio Cámara de Comercio, Piso 3, Oficina 35, Puerto La Cruz, (folio 5).

PARTE DEMANDADA: Ciudadano EMILE MOUBAYED BADAULI, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nro. 8.329.276, (folio 1).

Apoderado Judicial: Abogada IRIS OLIVEROS CARRASQUEL, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Inpreabogado N° 14.857, (folio 104).

ACCIÓN PROPUESTA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició la presente causa por demanda presentada por el apoderado ACTOR abogado Adán Rafael Navas Nieves, el día 15 de mayo de 2000 por ante el Juzgado Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo de esta Circunscripción Judicial, admitiéndosele en fecha 18 de mayo de 2000, (folios 1 al 88).-

El apoderado DEMANDANTE, manifestó que existe contrato de arrendamiento suscrito entre su representado en su carácter de propietario con EL DEMANDADO, por un inmueble ubicado en la Avenida Municipal cruce con Calle Sucre, edificio Residencia Timor, Piso 8, apartamento 8-B, Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui. Manifestó igualmente que de conformidad con la cláusula segunda contractual se estableció la duración arrendaticia por dos (02) años fijos contados a partir del 01 de julio 1994, hasta el 31 de mayo de 1996, y que de conformidad con su cláusula tercera se estableció como canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 40.000,00 mensuales para el primer año y para el segundo, la cantidad de Bs. 50.000,00 mensuales. Que no obstante haber finalizado el contrato en fecha 31 de mayo de 1996, el demandado ha permanecido en el inmueble dando origen a controversias judiciales y administrativas de otra naturaleza, dentro de las cuales se encuentra la regulación de alquileres del apartamento, por medio de la cual el organismo administrativo dictó la Resolución Nro. R-101 la cual fija el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de Bs. 111.269,70. Dicha Resolución le fue notificada al arrendatario a través de la prensa el día 10 de julio de 1997, y consignada en el expediente administrativo y el arrendatario tuvo conocimiento de ella dadas las diligencias estampadas por su apoderada judicial Dra. Iris Olivero, con lo cual se considera que estuvo notificado desde el 10 de julio de 1997 y a derecho en el procedimiento administrativo, por lo tanto debía comenzar a cancelar la cantidad fijada por el organismo administrativo.

Expuso que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes lo fue en forma escrita a tiempo determinado, que finalizó en fecha 31/05/96. Que la Resolución Administrativa le fue notificada en fecha 10 de julio de 1997. Pero es el caso que el arrendatario no ha pagado la cantidad de Bs. 111.269,70 estipulada por el órgano regulador sino que consigna la suma de Bs. 50.000,oo mensuales, incumpliendo en consecuencia con el pago del arrendamiento mensual desde agosto de 1997 hasta la presente fecha, adeudando la suma de Bs. 1.286.663,70, incumpliendo así con su obligación de pagar, al margen de que las consignaciones arrendaticias han sido hechas en forma extemporánea. Por ello lo demanda para que convenga o sea condenado a: 1.- dar por resuelto el contrato de arrendamiento suscrito; 2.- en que una vez resuelto, el inmueble ha de ser entregado; 3.- en pagar los daños y perjuicios ocasionados por la faltas de pago de las pensiones arrendaticias, por un monto de Bs. 1.286.663,70.

Solicitó se decretara medida de secuestro sobre el inmueble de conformidad con lo establecido en el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 3.000.000,00. La fundamentó en los artículos 1167 del Código Civil, artículos 1, 33, 40, 88, 72 y 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CUADERNO DE MEDIDAS:

En fecha 18 de mayo de 2000, se abrió el cuaderno de medidas y se decretó la medida de secuestro solicitada.

En fecha 24 de mayo de 2000, el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de este Municipio practicó la medida de secuestro sobre el inmueble objeto del arrendamiento. Se dejó constancia de que al momento de la práctica estuvo presente el Ciudadano EMILE MOUBAYED BADAUI, parte DEMANDADA en este proceso, asistido por la abogada Iris Olivero y a quien se le notificó de la misión del Tribunal procediendo a entregar el inmueble libre de bienes y personas y haciéndosele entrega del mismo al apoderado ACTOR, (folios 13 al 15).

CUADERNO PRINCIPAL:

Visto que EL DEMANDADO se encontraba presente en la práctica de la medida, se le consideró citado para los efectos del proceso y en ese sentido compareció a dar contestación a la demanda la cual rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes.

Opuso como cuestión previa la contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prejudicialidad al existir una demanda en su contra intentada por el aquí demandante y cuya acción es de cumplimiento de contrato por vencimiento del término.

Expuso al contestar al fondo de la demanda que celebró contrato de arrendamiento con EL ACTOR, el día 01 de junio de 1994, el cual finalizó el 31 de mayo de 1996, siendo el mismo a tiempo determinado por lo tanto al vencerse su término el contrato se resolvió de pleno derecho y en consecuencia la acción a intentarse debió ser la de cumplimiento y no la de resolución de contrato. Por otra parte es incierto que ha incumplido la resolución Nro. R101, pues la misma fue dictada en el año 1997 cuando el contrato había fenecido, por ello continuó depositando la cantidad establecida en el contrato. Finalmente alegó que fue demandado en fecha 29 de octubre de 1997 por cumplimiento de contrato pero que esta demanda perimió según así consta en expediente 7053. Posteriormente fue demandado por ante el Tribunal Segundo de este Municipio y al solicitarse la regulación de la jurisdicción el expediente subió a la Corte Suprema de Justicia sin que se sepa si ha regresado a esta instancia, (folio 91 al 92).

En fecha 07 de junio de 2000, el apoderado ACTOR promovió como pruebas: 1.- Invocó y reprodujo las copias certificadas marcadas con la letra “B”, cursante desde el folio 8 al 28 del Cuaderno Principal de donde se evidencia la existencia del contrato de arrendamiento entre el actor y el demandado. La Resolución R-101, emanada del órgano regulador de la Alcaldía del Municipio Sotillo, en donde consta el monto fijado como canon de arrendamiento. 2.- Promovió, invocó y reprodujo las copias certificadas marcada “C”, cursantes desde el folio 29 al 84, en donde se refleja que las consignaciones arrendaticias efectuadas lo fueron extemporáneamente y no se pagó el precio fijado por la regulación. 3.- Promovió marcado “O”, sentencia del Máximo Tribunal en donde se declaró sin lugar la cuestión previa de la falta de jurisdicción, (folio 93 al 100).

Dicho escrito de pruebas fue agregado a los autos y admitido en fecha 13 de junio de 2000, (folio 101).

En fecha 16 de junio de 2000, EL DEMANDADO promovió como pruebas: 1.- mérito favorable de autos. 2.- reprodujo el contrato de arrendamiento para demostrar que el término venció con anterioridad a la resolución. 3.- promovió inspección judicial en el Juzgado Segundo de este Municipio a los fines de dejar constancia de una demanda en su contra intentada por el actor, por el mismo objeto, (folio 102).

Dicho escrito fue agregado y admitido en fecha 19 de junio de 2000, (folio 103).

EVACUACIÓN DE PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

Inspección Judicial: En fecha 21 de junio de 2000, el Juzgado Primero se constituyó en la sede del Juzgado del Municipio Sotillo para practicar la inspección solicitada, dejando constancia de que existe en este Tribunal el expediente Nro. 1252 de su nomenclatura, en donde se observa que los abogados PORFIRIO GUZMAN RODRÍGUEZ y FERNANDO GUILARTE, con el carácter de apoderados del ciudadano ANTOINE KASSABDJI demandan al ciudadano EMILE MOUBAYED BADAUI, por acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuyo objeto es el inmueble, constituido por un apartamento situado en la Avenida Municipal, cruce con Calle Sucre, Edificio residencias Timor, Piso 8, Apartamento 8-B de la Ciudad de Puerto La Cruz, cuyo contrato estipula una duración de 2 años fijos a regir desde el 01 de junio de 1994 hasta el 31 de mayo de 1996 y cuya demanda fue admitida el 10 de noviembre de 1998, efectuada la citación en fecha 12 de enero de 1999, (folio 105 al 107).

En fecha 29 de junio de 2000, el abogado Adán Navas Nieves, presentó escrito de conclusiones, (folios 108 al 109).

En fecha 03 de julio de 2000, el Juzgado Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo, vista la conexidad entre la demanda cursante en ese despacho y la que cursa en el Juzgado Segundo de Municipio ordenó remitir el expediente a este ultimo en vista de que éste ya había prevenido, (folios 110 al 113).

En fecha 02 de noviembre de 2000, la Juez Provisoria se avocó al conocimiento de la presente causa, (folio 116), dándose por notificado de ello el abogado Adán Navas Nieves, en fecha 05 de junio de 2001 y a su solicitud se ordenó notificar a la demandada, (folio 117), acordándosele en fecha 12 del mismo mes y año, (folio 118). En fecha 06 de noviembre de 2001 el alguacil informó que l día 01 de ese mes se trasladó a la dirección indicada y le entregó la boleta de notificación a la ciudadana Viviana Moubayed, quien dijo ser hija de Emile Moubayed, (folio 122).

En fecha 17 de junio de 2004, el Tribunal ordenó la acumulación del presente expediente al Nro. 1252 correspondiente a la causa que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentado por el Ciudadano ANTOINE KASSABDJI ARICHE contra EMILE MOUBAYED BADAUI, (folio 126).

Para dictar sentencia, este Tribunal observa:

Que la presente demanda se contrae a una acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fundamentada en la falta de pago de los cánones según el monto fijado por la Resolución dictada por el Organismo Administrativo, por una parte y por la otra la extemporaneidad en la consignación de una cantidad inferior a la fijada por aquél, por lo cual solicita EL DEMANDANTE: 1°) que se resuelva el contrato. 2°) que se le entregue el inmueble. 3°) que se le paguen las mensualidades adeudadas por concepto de daños y perjuicios por un monto de Bs. 1.286.663,70.

Por su parte EL DEMANDADO opuso como cuestión previa la existencia de una cuestión prejudicial en virtud de que existe una demanda entre las partes por cumplimiento de contrato.

Para decir la cuestión previa el Tribunal observa que: la prejudicialidad se refiere a la existencia de una cuestión jurídica tan íntimamente ligada a un proceso que su resolución puede tener efecto en la decisión de este último.

Observa el Tribunal que el expediente Nro. 0033 por decisión del Tribunal que inicialmente conocía de la causa (Juzgado Primero de Municipio) y dado que en este expediente Nro. 1252 se había practicado la citación del demandado, ordenó en fecha 03 de julio de 2000, remitir aquél al Juzgado Segundo para que se acumularan las dos causas, lo cual por inadvertencia de este Tribunal se llevó a cabo el 17 de junio de 2004.

Al hacer un análisis de las actas del expediente Nro. 1252 observa el Tribunal que aunque existe identidad entre las partes e identidad en el objeto, no es igual la acción intentada pues en aquél se demanda el cumplimiento de contrato por vencimiento del término y no porque haya dejado de pagar pensiones arrendaticias; en el Nro. 0033 se demanda la Resolución fundamentada en la falta de pago. Ambas acciones tienen como finalidad de ser declaradas con lugar, la entrega del inmueble y no existe la prejudicialidad porque ésta conceptualmente persigue que no se dicten sentencias contradictorias en procesos distintos. Lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial según lo cita el tratadista Arístides Rengel Romberg, “es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquélla un requisito previo para la procedencia de ésta”. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Tomo III, p. 79.

De tal manera que si el fin de la Resolución es el mismo del Cumplimiento del Contrato no hay prejudicialidad y así se declara.

En cuanto a la contestación al fondo de la demanda LA DEMANDADA admitió como cierta la relación arrendaticia entre el demandante y su persona. Negó que el contrato estuviese vigente. Negó que estuviese obligada a cumplir con la resolución administrativa fundamentando su negativa en que ya el contrato había vencido para la época cuando se le dictó. Negó que la acción intentada fuese procedente.

Al respecto observa el Tribunal que habiendo sido admitida la relación arrendaticia, la misma está exenta de prueba y en consecuencia al haber sido reconocido el contrato de arrendamiento consignado junto con el libelo de la demanda se da por sentado que el mismo tuvo una duración de 2 años a partir del 01 de junio de 1994, a finalizar el 31 de mayo de 1996, con un último canon de arrendamiento de Bs. 50.000,00 mensuales.

Considera este Tribunal, y a propósito del alegato formulado por la demandada, que el contrato de arrendamiento fue convenido a tiempo determinado por el período antes indicado. De tal manera que cuando se intenta la acción de resolución en fecha 15 de mayo de 2000 habría operado la tácita reconducción pues el contrato que se analiza no preveía prórroga alguna. Es decir, que tuvo aplicación el artículo 1614 del Código Civil, según el cual si el inquilino continúa ocupando la casa después de vencido el término sin oposición del propietario, quedan vigentes las estipulaciones contractuales pero con respecto al tiempo se considerará que ha devenido a tiempo indeterminado. De tal manera que cuando el arrendador solicita que el organismo administrativo fije el canon de arrendamiento y le notifica de ello al arrendatario, está manifestando su voluntad de que éste continúe como tal en el inmueble, solo que a los fines de cumplir con lo requerido por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe solicitar la fijación el canon de arrendamiento por vía administrativa conforme así lo dispone el artículo 14 de la mencionada Ley. Como consecuencia de lo expuesto considera quien aquí sentencia que aún cuando de naturaleza indeterminada por haberse dado la circunstancia prevista en el artículo 1614 el Código Civil, el contrato de arrendamiento estaba vigente y ello imponía al arrendatario el cumplimiento de su obligación de pago, no ya el inicialmente convenido sino el monto fijado por el organismo regulador el cual debía cumplir a partir de su notificación. Como quiera que EL DEMANDADO en su contestación a la demanda alegó como causa de excepción que no pagó el nuevo canon porque el mismo fue fijado luego de vencido el contrato de arrendamiento, es lógico inferir que estaba en conocimiento de dicha regulación. Siendo así le correspondía pagar la cantidad allí indicada a partir de que transcurrieran los 10 días siguientes a su notificación conforme lo establece el artículo 73 de la Ley que rige la materia; es decir, que según se desprende de recaudo marcado “B” cursante de los folios 12 al 28, el cartel de notificación fue publicado en fecha 10 de julio de 1997 y consignado a los autos en esa misma fecha y una copia del mismo en la cartelera de la oficina de inquilinato y otro a las puertas de inmueble. Por lo tanto, la notificación se dio por cumplida en fecha 25 de julio de 1997. Por lo tanto independientemente de que se ejerciera el recurso de nulidad el arrendatario estaba obligado a cancelar el monto fijado administrativamente desde el mes de agosto de 1997 conforme lo demanda el arrendador.

En consecuencia al haber expresado el arrendatario que solo pagaba la cantidad de Bs. 50.000,00 mensuales y evidenciarse de las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias por él efectuadas desde el mes de agosto de 1997 hasta febrero de 2000 que fue ese el monto consignado, concluye quien aquí sentencia que el arrendatario no cumplió con su obligación de pagar la cantidad de Bs. 111.269,70 mensuales que le fue fijada administrativamente. Todo lo cual hace procedente la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago. Así se declara.

DECISIÓN:
Por las razones de hecho y de derecho que anteceden, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO JUAN ANTONIO SOTILLO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI, Administrando Justicia en Nombre de LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta y CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano ANTOINE KASSABDJI ARICHE, representado judicialmente por el abogado ADAN RAFAEL NAVAS NIEVES, en contra del ciudadano EMILE MOUBAYED BADAULI, representado por la abogada IRIS OLIVEROS CARRASQUEL, todos identificados. En consecuencia, se da por resuelto el Contrato de Arrendamiento y se mantiene en posesión del DEMANDANTE el inmueble ubicado en la Avenida Municipal cruce con Calle Sucre, edificio Residencia Timor, Piso 8, apartamento 8-B, Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui. Así como al pago de los daños y perjuicios por la cantidad de Bs.1.286.663,70 equivalentes a los cánones de arrendamientos insolutos a los cuales habría de deducirse las cantidades que fueran consignadas por ante el Juzgado Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo en el expediente de consignación arrendaticia Nro. 1685.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas al DEMANDADO. Así se decide.

Se ordena la notificación de las partes de la presente decisión por haberse dictado fuera del lapso de Ley sin lo cual no correrá lapso alguno para interponer los recursos que correspondan de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de esta decisión. Dada, firmada, sellada, en la SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO JUAN ANTONIO SOTILLO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI. En Pozuelos, a los 22 días del mes de junio de 2004. Años 194º de Independencia y 145º de Federación.

Abg. GLORIA SILVA ALEXIS
Juez Provisoria
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO JUAN ANTONIO SOTILLO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI.

Abg. Argenis Núñez A.
SECRETARIO
Exp. Nro. 0033. Acumulado al Expediente Nro. 1252
Res. Contrato de Arrendamiento.
GSA/gsa
En esta misma fecha, siendo las 10:00 a.m., se publicó la presente sentencia, agregándosele al expediente y se libraron las Boletas de Notificación ordenadas. Conste.-

Abg. Argenis Núñez A.
SECRETARIO