TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
El Tigre, 03 de noviembre de 2.004
194º y 145º

ASUNTO : BH11-V-2001-000017

SENTENCIA DEFINITIVA:
COMPETENCIA: CIVIL (BIENES)
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-
DEMANDANTE: ARGENIS ANTONIO PRIETO, mayor de edad, venezolano, casado, titular de la Cédula de Identidad N° 2.749.430 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: RAMÓN DE JESÚS SOTILLO y EDGAR GUZMÁN, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-abogado bajo los Nros: 30.263 y 26.619 y de este mismo domicilio.
DOMICILIO PROCESAL: No constituyó.
DEMANDADOS: JUSTA PASTORA RINCONES y EVELYN COROMOTO SUAREZ SOLORZANO, mayores de edad, venezolanas, titulares de las Cédulas de Identidad Nros: 551.599 y 8.463.378 respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA EVELYN COROMOTO SUAREZ SOLORZANO: ANA E. MONTEROLA J., RUBÉN BISCOCHEA FRANCO y DILMY LEAL BISCOCHEA, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-abogado bajo los Nros: 79.533, 4.192 y 70.885 respectivamente.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA CO-DEMANDADA: JUSTA PASTORA RINCONES: RAFAEL LÓPEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpre-abogado bajo el N° 31.459 y de este domicilio.
DOMICILIO PROCESAL: No constituyeron.

Se inició el presente procedimiento de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, por escrito presentado por el Ciudadano ARGENIS ANTONIO PRIETO, mayor de edad, venezolano, casado, titular de la Cédula de Identidad N° 2.749.430 y de este domicilio, debidamente asistido por el abogado RAMÓN SOTILLO RONDÓN, inscrito en el Inpre-abogado bajo el N° 30.263, en fecha 13/06/01, mediante el cual demanda a las Ciudadanas JUSTA PASTORA RINCONES y EVELYN COROMOTO SUAREZ SOLORZANO, mayores de edad, venezolanas, titulares de las Cédulas de Identidad Personales Nros: 551.599 y 8.463.378 respectivamente en retracto legal sobre un inmueble ubicado en la Séptima Carrera Sur N° 162, y así alinderado: Norte: Con la Séptima Carrera Sur, que es su frente, midiendo treinta metros (30 m); Sur: Con casa de Juliana Ledesma Sosa, midiendo treinta metros (30 m); Este: Con la Cuarta Calle Sur, midiendo veintinueve metros (29 m) y; Oeste: con casa de Victoria Hernández, midiendo veintinueve metros (9 m); para que las prenombradas ciudadanas, le subroguen el lugar de la última de las mencionadas, es decir a la tercera compradora del inmueble, subrogación que debe ser en las mismas condiciones en que la tercera adquirió el inmueble en cuestión.-
Por auto de fecha 03 de julio de 2001 se admitió la demanda, acordándose el emplazamiento de las partes y, comisionándose a tal efecto al Juzgado del Municipio Guanipa de esta Circunscripción Judicial.-
Por auto de fecha 22 de mayo de 2002, previa solicitud de las partes se acordó la citación por Carteles, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-
Por auto de fecha 17 de junio de 2003, previa solicitud de las partes en razón de no haber comparecido personalmente las demandadas, se les designo como defensores judiciales a las mismas, a los abogados DILMY LEAL BISCOCHEA y JOSE JESUS LEAL BISCOCHEA respectivamente.-
Por auto de fecha 28 de octubre de 2003, por haber sido imposible la notificación de los defensores judiciales designados, se les designo como nuevo defensores judiciales por la codemandada JUSTA PASTORA RINCONES, al abogado RAFAEL LÓPEZ y por la codemandada EVELYN COROMOTO SUAREZ SOLORZANO, al abogado JOSÉ GREGORIO TINEO.-
Mediante diligencias de fechas 10 de noviembre de 2004, previa notificación, los abogados RAFAEL LÓPEZ y JOSÉ GREGORIO TINEO, aceptan el cargo que le fuere encomendado.-
En fecha once de diciembre de dos mil cuatro, la Ciudadana EVELYN COROMOTO SUAREZ SOLORZANO, confiere poder apud-acta a las abogadas ANA E. MONTEROLA j., RUBÉN BISCOCHEA FRANCO y DILMY LEAL BISCOCHEA.-
Dentro del lapso acordado en el auto de admisión, tanto la co-apoderada judicial de la co-demandada EVELYN COROMOTO SUAREZ SOLORZANO, Dra. ANA E. MONTEROLA JIMENEZ, como el defensor judicial de la co-demandada JUSTA PASTORA RINCONES consignaron escrito de contestación a la demanda.-
En la etapa de pruebas ambas partes promovieron las mismas.-
Estando la presente causa en estado de sentencia, el Tribunal para decidir observa:
I
Revisadas como se encuentran las actas procesales, este Tribunal para resolver sobre la procedencia que por retracto arrendaticio ha sido planteado en esta causa, lo hace en base a las siguientes consideraciones:
El arrendatario ARGENIS ANTONIO PRIETO formula acción por retracto legal arrendaticio contra las ciudadanas EVELYN COROMOTO SUAREZ SOLÓRZANO y JUSTA PASTORA RINCONES de conformidad con lo establecido en el artículo 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y alega haber dado cumplimiento a los dos requisitos exigidos por dicha Ley en virtud de que tiene más de dos (2) años como arrendatario y por encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.-
Las demandadas en su defensa alegan que la presente causa no se debe ventilar con la aplicación de las disposiciones de la nueva Ley sino que se aplica el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas por cuanto durante su vigencia operó la caducidad para ejercer el derecho al retracto legal consagrado en el artículo 1.547 del Código Civil, y por ello no opera la retroactividad ya que la misma se aplica solo en materia penal.-
Planteada así la litis, considera quien juzga que es fundamental para la resolución de esta controversia definir cual es el instrumento que se debe aplicar ya que ello conduce a determinar con precisión cual argumento prospera, y, para ello se advierte lo siguiente:
Establece el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios textualmente lo siguiente:
“Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable”.-
Aplicada dicha disposición al caso de autos se observa que la norma en cuestión solo se aplica en su parte inicial, es decir, que desde el día 1ro. de Enero del año 2.000, fecha de entrada en vigencia de la Ley, se ordena que se apliquen las disposiciones de la nueva Ley, a las nuevas demandas que se propongan, pero tal orden no es de carácter absoluto por cuanto dicha aplicación se refiere a todos aquellos casos en los cuales no se afecten legítimos derechos adquiridos bajo la vigencia de los anteriores instrumentos que regularon la materia inquilinaria.-
Lo anterior conduce a esta Juzgadora a hacer una importante reflexión sobre el punto en cuestión por cuanto el transcurso del tiempo y las normas que se deben aplicar están en estrecha relación con los derechos ya adquiridos por las partes que son ahora materia de contención y que deben ser definitivamente clarificados para sentar criterios que sean definitivos en la resolución de conflictos similares.-
En lo que respecta a la temporalidad arrendaticia y tal como lo sostiene GILBERTO GUERRERO QUINTERO en su obra TEMPORALIDAD ARRENDATICIA, página 7 y siguientes, que el tiempo tiene una marcada influencia en el derecho hasta el punto que su presencia da lugar al nacimiento de derechos y obligaciones, y, asimismo el transcurso del mismo produce inevitablemente la muerte.- Ello implica que en el ámbito de las relaciones jurídicas, obligaciones y derechos las consecuencias insurgentes con el inicio de un tiempo y su agotamiento conclusivo, dejan huella trascendente.- El tiempo no solo sirve para determinar el momento de la iniciación de un derecho o una obligación sino también para fijar con precisión el momento en que el derecho o la obligación se extingue.-
En el caso bajo estudio se observa que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se inició bajo la vigencia del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas y las disposiciones no derogadas contenidas en el Código Civil.-
Al respecto consagraba el artículo 6 del Decreto Legislativo lo siguiente:
“Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado por más de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal”.-
Se entiende que por mandato expreso del Decreto, en materia de retracto legal se debía recurrir al Código Civil, y, al respecto el artículo 1.547 de dicho Código establecía lo siguiente:
“No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha de registro de la escritura”.-
Las dos (2) normas señaladas indican o señalan dos lapsos distintos para que el arrendatario hiciera uso del derecho de retracto según fuese el tipo de notificación que se practicara.- Si se notificaba personalmente al inquilino o a su representante este tenía nueve días para ejercer el derecho de retracto.- Si no se notificaba personalmente ni al inquilino ni al representante, este tenía cuarenta días contados a partir del registro de la escritura para ejercer el derecho de retracto.-
Aplicadas al caso de autos las normas en comento se advierte que no consta en forma alguna que el arrendatario haya sido notificado de la compra venta celebrada entre vendedor y comprador pues no hubo ninguna actuación voluntaria dirigida a lograr ese fin, razón por la cual no puede aplicarse el lapso de nueve días por cuanto no se cumple con el supuesto de la norma, lo que irremediablemente conduce a aplicar la norma que más favorezca al arrendatario, que en el presente caso no es otra que la de considerar que el lapso para el ejercicio del derecho del retracto comenzó a discurrir al día siguiente del registro de la escritura la cual no es otra que el día 15 de septiembre de 1.993, y a partir de esa fecha comenzó a discurrir fatalmente el lapso de cuarenta días para ejercer su derecho al retracto, y, al no hacerlo caducó el derecho a ejercerlo.-
Siendo así, el día 25 de octubre de 1.993 a las doce de la noche transcurrieron efectivamente los cuarenta (40) días y con ello caducó el derecho a interponer el retracto por parte del arrendador.-
Entonces, aplicados los principios generales del tiempo antes expuestos es evidente, claro y definitivo que el día 25 de octubre de 1.993 expiró para el arrendatario el derecho a ejercer el retracto pues esa era la Ley que regulaba la situación jurídica para esa oportunidad, y, al no hacerlo, el inquilino se conformó con la venta efectuada al tercero, consolidándose de esa manera el derecho de propiedad de dicho tercero sobre el inmueble arrendado y subrogándose la nueva propietaria en los derechos que dimanan del contrato de arrendamiento frente a dicho arrendatario.-
No puede entonces pretender el inquilino que al amparo de un nuevo instrumento legal que regula la relación arrendaticia y que consagra normas expresas para el retracto legal, le renazca un derecho ya fallecido, pues no es el espíritu y propósito de la Ley, ya que se debe entender que este nuevo retracto consagrado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se debe aplicar solo en aquellos casos en los que no existan derechos consolidados como ocurre en el presente caso, y, así se resuelve.-
No significa lo anterior que se esté desaplicando la nueva Ley, por el contrario se está aplicando con todo su vigor por cuanto el proceso se está regulando bajo el imperio de este instrumento y con estricta sujeción a sus disposiciones sin afectar legítimos derechos adquiridos por terceros durante la vigencia de otras leyes que regulaban la materia en su oportunidad.-
Resuelto entonces en los términos que anteceden el punto de derecho antes referido, considera esta Juzgadora que ante la improcedencia del pedimento por la caducidad de la acción es innecesario entrar a la revisión de las documentales consignadas así como las testimoniales y la inspección practicada pues ellas en nada afectan el derecho invocado por la parte demandada y así se resuelve.-
II
Es por lo expuesto que este Tribunal, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR la acción que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuso el ciudadano ARGENS ANTONIO PRIETO contra las ciudadanas EVELYN COROMOTO SUAREZ SOLÓRZANO y JUSTA PASTORA RINCONES por haber caducado evidentemente el derecho a intentar la acción por el transcurso del tiempo.-
Se condena en costas a la parte demandante.-
Se ordena la notificación de las partes.-
DADA, FIRMADA Y SELLADA en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, a los tres (03) días del mes de Noviembre de dos mil cuatro. Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.
LA JUEZ TEMPORAL,

Abog. ELAINA GAMARDO LEDEZMA
LA SECRETARIA,

Abog. MARIANELA QUIJADA ESTABA

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