REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su Nombre
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO JUAN ANTONIO SOTILLO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI.
Pozuelos, dieciséis (16) de noviembre de 2004.
194º y 145º
Exp. Nro. 1273
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana: ELIZABETH CRISTINA PANICO MATA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 10.299.908, (f. 1).
Apoderados Judiciales: Abogados Adriana Mercedes Reyes Velásquez y Rafael Enrique Castro, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpre-abogado con los Nro(s). 52.647 y 37.550, respectivamente, (f. 5).
Domicilio Procesal: Paseo Colón, Residencias Paraguana, Mezanina, Escritorio Jurídico Reyes Barrero, Reyes & Asociados, Puerto La Cruz, (f. 3).
PARTE DEMANDADA: Ciudadano: ZENON VILLARROEL MARCANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.363.505, (f. 1).
Apoderado Judicial: Abogado Marcelino Salandy, inscrito en el Inpre-abogado con el Nro. 26, (f. 66).
Domicilio Procesal: Centro Comercial La Gran Parada, Planta Alta, Oficina 14, Av. Municipal, Puerto La Cruz, (f. 44).
ACCIÓN PROPUESTA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la prórroga legal.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
CUADERNO PRINCIPAL:
En 02 de junio de 2004, la apoderada ACTORA abogada Adriana Reyes Velásquez, presentó ante este Juzgado en funciones de Distribuidor, demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la Prórroga Legal contra el demandado, (f. 1 al 15) correspondiéndole su conocimiento a este Juzgado, en donde se le admitió en fecha 10 de junio de 2004.
Alegó la representante de LA DEMANDANTE, que su representada dio en arrendamiento al demandado el apartamento distinguido con el Nro. y Letra 4-C de la Torre “A” del Conjunto Residencial Caribe II, Av. Principal de la Urbanización Caribe, Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, por un período de 1 año, contado desde el 01 de diciembre de 2002 al 30 de noviembre de 2003, conforme lo establecido en la Cláusula Tercera contractual, el cual acompañó marcado “B”. Que vencido el período fijo comenzó a correr la prórroga legal de seis (6) meses prevista en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, manteniéndose el contrato a tiempo determinado. Que vencida la prórroga legal el día 30 de mayo de 2004, el arrendatario no cumplió con su obligación de entregar el inmueble y es por esa razón que lo demanda con fundamento legal en el artículo 39 de la citada Ley, solicitando por ello el secuestro del inmueble arrendado y que conforme a lo convenido en la Cláusula Tercera del instrumento arrendaticio demanda igualmente el pago de la cláusula penal equivalente al 10% del monto del canon de arrendamiento, o lo que es lo mismo Bs. 32.000,oo diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble desde el día siguiente al vencimiento de la prórroga legal. Además de los artículos citados invocó como fundamentos legales los artículos 1167 y 1599 del Código Civil y el artículo 588 ordinal 2° del Código de Procedimiento Civil. Solicitó la citación personal del demandado indicando para ello la dirección del inmueble arrendado. Estimó la demanda en la cantidad de Bs. 5.000.000,oo, (fs. 1 al 3).
Agotada la citación personal sin habérsela logrado, a solicitud de parte el Tribunal libró los carteles de citación los cuales fueron publicados, consignados a los autos y fijado en el domicilio del demandado, (fs. 17 al 40).
En fecha 02 de septiembre de 2004, compareció EL DEMANDADO, asistido por el abogado Marcelino Salandy, y se dio por citado, (f. 41).
En fecha 06 de septiembre de 2004, el DEMANDADO dio contestación a la demanda y a tal efecto alegó que comenzó la relación arrendaticia con la demandante de autos desde el día 01 de diciembre del año 2002, con un canon mensual de Bs. 320.000,oo que incluía el pago de condominio, según lo convenido en el contrato autenticado el 27 de noviembre de ese año por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz.
Que durante ese tiempo las relaciones contractuales fueron armoniosas al punto tal que la arrendadora le suministro el número de la cuenta de ahorro para que hiciera el depósito de las mensualidades, agregando que respaldó sus obligaciones como arrendatario con la entrega de Bs. 640.000,oo en calidad de depósito. Que la arrendadora le manifestó que al vencimiento del contrato el mismo sería prorrogado y que al llegar el 10 de noviembre de 2003 continuo cancelando los cánones lo que implica que el contrato devino a tiempo indeterminado razón por la cual rechaza la tipificación que le da la parte actora, haciendo en consecuencia improcedente la prórroga legal pues ésta solo se da en los contratos a tiempo determinado, lo cual no existe en el presente caso. Rechazó que deba pagar Bs. 32.000,oo diarios porque al convertirse el contrato a tiempo indeterminado es improcedente la cláusula penal. Rechazó la estimación de la demanda porque el monto no guarda proporción con la materia a ventilarse en este proceso.
Propuso la reconvención o mutua petición pues pagó en nombre de la arrendadora 18 meses de condominio correspondientes desde diciembre de 2002 a mayo de 2004 por un total de Bs. 1.308.480,oo, convirtiéndose la demandante en deudora por subrogación habida cuenta de la gestión que ha cumplido para cancelarlo, (fs. 42 al 57).
El Tribunal en fecha 06 de septiembre de 2004, negó la admisión de la reconvención al considerar que son diferentes los procedimientos de cumplimiento de contrato y el de cobro de bolívares, (f. 58).
Del lapso probatorio, ambas parte hicieron uso:
En fecha 09 de septiembre de 2004, la parte DEMANDADA promovió como pruebas: Capítulo Primero: mérito favorable de autos; Capítulo Segundo: Documento privado emanado de la demandante, fechado el 01 de octubre del año 2003, cuyo contenido y firma le opone. Capítulo Tercero: Recibo expedido el 26 de noviembre de 2003, firmado por la demandante y el ciudadano Ramón Covo, por la cantidad de Bs. 640.000,oo,(fs. 59 al 61).
En fecha 15 de septiembre de 2004, la representación DEMANDANTE “e opuso a la promoción de pruebas” (sic) presentada por el demandado por ser las mismas impertinentes. Impugnó y desconoció en su contenido y firma la misiva que presuntamente la demandante envió al demandado ya que la misma según su dicho no emana de él y siendo así no la puede oponer en su contenido y firma y que en todo caso lo que se evidencia de dicho instrumento es la insolvencia del demandado lo cual no tiene que ver con el hecho controvertido. Impugnó y desconoció en su contenido y firma el recibo distinguido con el Nro. 11/12 por la cantidad de Bs. 320.000,oo de fecha 26 -11-2003, con el cual se dice pagar el canon correspondiente a octubre de 2003 pues no tiene relación con el vencimiento de la prórroga legal de 6 meses que feneció en mayo de 2004, (fs. 63 y 64).
En fecha 17 de septiembre de 2004, el apoderado del DEMANDADO insistió en el valor probatorio de los instrumentos privados promovidos y en vista del desconocimiento que de ellos hizo la parte actora, promovió la prueba de cotejo, señalando los documentos indubitados para realizar la experticia. Así mismo promovió la prueba de posiciones juradas de la demandante manifestando la reciprocidad de su representado para absolverlas, (f. 67).
En fecha 22 de septiembre la apoderada ACTORA ratificó la impugnación y desconocimiento de las documentales promovidas por la demandada. Se opuso a la prueba de cotejo y a la de posiciones juradas por no cumplir las mismas con los requisitos para su promoción, (fs. 69 y 70).
El Tribunal en fecha 22 de septiembre de 2004 agregó y admitió el escrito de pruebas presentado por LA DEMANDADA, (f. 71).
El Tribunal en fecha 22 de septiembre de 2004, vista la impugnación presentada, designó como perito al ciudadano Gregorio Molina Ramírez, a quien acordó notificar, como en efecto se hizo en fecha 28 de septiembre de 2004, (fs. 72, 88, 89).
En fecha 27 de septiembre de 2004, la apoderada ACTORA promovió como pruebas: Capítulo I: mérito favorable. Contenido en el contrato de arrendamiento autenticado el 27-11-2002, en donde se convino que la relación arrendaticia sería a tiempo determinado de un (1) año, invocando el mérito que se desprende de la Cláusula Tercera del mismo y la obligación del arrendatario de desocupar el inmueble arrendado a la fecha de su vencimiento y que marca el inicio de la prórroga legal de 6 meses que concluía el 30 de mayo de 2004. El establecimiento de la cláusula penal por el retardo en la entrega del inmueble; el contenido de la cláusula 4°, relativa a la obligación del arrendatario de pagar los gastos de condominio. Capítulo II: el valor probatorio del libelo y la fecha de presentación de esta demanda, es decir, al tercer día de fenecida la prórroga legal. Capítulo III: la falta de constancia en autos de la solvencia arrendaticia que indique el pago del mes siguiente a la conclusión de la prórroga legal, lo cual demuestra que o hubo tácita reconducción y por ende el contrato no se convirtió en indeterminado. Capítulo III: ratificó el mérito del contrato de arrendamiento anexo al libelo marcado “B”. Capítulo IV: en virtud del principio de la comunidad de la prueba, promovió la confesión de la demandada estampada en el escrito de contestación a la demanda en cuanto a: la celebración del contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado por el inmueble de autos, por el lapso y el canon allí establecido, incluyendo los gastos de condominio. Y el reconocimiento que hace del cumplimiento en el pago de la obligaciones allí contempladas, la fecha de inicio y terminación del contrato, el pago de los cánones correspondientes a diciembre 2003, enero, febrero y siguientes del 2004, el uso dado al inmueble y el carácter de propietaria de la demandante; todo ello para demostrar que la prórroga legal que le correspondía era de 6 meses. Capítulo IV: ratificó su oposición a la admisión de las pruebas presentadas por el demandado. Capítulo VI: ratificó el valor probatorio del documento de propiedad del inmueble arrendado, (fs. 74 al 77).
El Tribunal en fecha 27 de septiembre de 2004, agregó y admitió el escrito de pruebas, (f. 86).
En fecha 01 de octubre de 2004, el perito designado aceptó y prestó el juramento de Ley, (f. 91). Por auto de fecha 21 de octubre de 2004, se extendió el lapso para la presentación del informe pericial (f. 94).
En fecha 04 de noviembre de 2004, el experto designado presentó el informe pericial.
EVACUACIÓN DE PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
Prueba de Cotejo: Concluyó el perito que la firma indubitada contenida en el poder autenticado y el contrato de arrendamiento y la firma dubitada producida en el recibo de pago inscrita al pie del mismo “como la recibidora del pago” son de la misa autoría, (fs. 96 al 98).
CUADERNO DE MEDIDAS:
En fecha 10 de junio de 2004, se abrió el Cuaderno de Medidas.
En fecha 22 de junio de ese mismo año, se negó la medida preventiva solicitada, (f. 3).
CAPÍTULO PREVIO a la sentencia:
Como punto previo a la decisión debe este Tribunal pronunciarse sobre el rechazo a la cuantía con que se estimó la demanda. Expuso EL DEMANDADO que rechazaba la estimación de la demanda en la suma de Bs. 5.000.00,oo más el 30% de las costas procesales, sin aportar cual sería la estimación que a su juicio correspondería para dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Esa omisión conlleva a que esta Juzgadora en vista de que en el presente caso la actora tiene la facultad de estimar la demanda y siendo que la estimación hecha corresponde a la cuantía de este Tribunal, considera que se tenga por cierta la estimación efectuada por la parte demandante. Así se declara.
Para decidir, el Tribunal observa:
Que se contrae la presente demanda a una Acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la prórroga legal en donde LA DEMANDANTE alegó que suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento por un período de 1 año con vigencia desde el 01 de diciembre de 2002 hasta el 30 de noviembre de 2003 y con una prórroga legal de seis (6) meses a vencerse el 30 de mayo de 2004; que vencida la misma el arrendatario no entregó el inmueble y es por ello que lo demanda conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que se lo entregue y al mismo tiempo demanda el pago de la cláusula penal, equivalente a Bs. 32.000,oo diarios, establecida en el contrato en la Cláusula Tercera.
Por su parte EL DEMANDADO admitió la relación arrendaticia por el lapso de un (1) año desde el 01 de diciembre del año 2002, contenida en el contrato cuyos datos de autenticación señaló. Alegó que la arrendadora le manifestó que le renovaría el contrato a su vencimiento y de esa forma le canceló los meses de arrendamientos siguientes el vencimiento del período fijo, por lo cual en su concepto el contrato devino a tiempo indeterminado y es improcedente invocar la prórroga legal por lo cual niega que deba pagar la cantidad de Bs. 32.000,oo por concepto de ocupación, establecida en el contrato cuando era a tiempo determinado. Rechazó la estimación de la demanda en la cantidad de Bs. 5.000.000,oo más el 30% de costas.
Planteó la reconvención la cual le fue desestimada por el Tribunal.
Planteada así la controversia, considera este Tribunal que la parte DEMANDADA admitió la relación arrendaticia que lo vincula con la demandante y a tal efecto invocó el contrato de arrendamiento cuyos datos de autenticación son coincidentes con los del presentado por la parte actora como documento fundamental de la demanda. En consecuencia siendo éste un hecho admitido no será objeto de prueba. Así se establece.
El punto controvertido se centra entonces en la naturaleza del contrato que la parte ACTORA alega es a tiempo determinado y la DEMANDADA, que lo es a tiempo indeterminado pues al vencerse el período fijo continuó ocupando el inmueble y cancelando los cánones de arrendamiento correspondientes hasta el mes de febrero del año 2004.
De acuerdo con el principio de distribución de la carga probatoria y en vista que EL DEMANDADO negó el carácter determinado de la relación arrendaticia y en consecuencia improcedente la acción intentada por Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la prórroga legal, le corresponde de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de probar su afirmación de hecho.
LA DEMANDANTE, promovió contrato de arrendamiento suscrito en forma pública, que no fue desconocido por el demandado y que por lo tanto este Tribunal le concede pleno valor probatorio en cuanto a los hechos contenidos en el mismo. Así se declara.
De la lectura del instrumento arrendaticio, observa este Tribunal que las partes convinieron en la Cláusula Tercera que el plazo de duración sería desde el 01 de diciembre del 2002 hasta el 30 de noviembre de 2003; acordándose que si el arrendatario continuare ocupando el inmueble después de vencido ese término no operaría la tácita reconducción y por ningún motivo sería procedente la convertibilidad a tiempo indeterminado y que la demora en la entrega del inmueble le causaría el pago de un 10% del monto del canon de arrendamiento por cada día de retraso, el cual se haría exigible desde el día siguiente del vencimiento del contrato o de la prórroga legal.
Dispone el artículo 1.159 del Código Civil, que:
“los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes”... (omisis)
Ello significa que ambas partes están obligados a cumplir los acuerdos allí establecidos. En principio, una vez que expira el término de duración del contrato, el arrendatario está en la obligación de devolver el inmueble a su arrendador, y en caso de incumplimiento, éste tiene derecho a accionar por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento del Término, conforme lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, el cual pauta que:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
En concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:
“la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”
Observa este Tribunal que el documento fundamental de la demanda es el contrato de arrendamiento, autenticado en fecha 27 de noviembre de 2002, por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz, anotado bajo el Nro. 58, Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Allí se convino que el arrendamiento tendría una duración de un (1) año contado a partir del 01 de diciembre de 2002 y con vencimiento el 30 de noviembre de 2003; es decir, que en aplicación del artículo 1159 del Código Civil citado ut - supra, el arrendatario estaba en conocimiento desde el inicio de la relación arrendaticia que al vencerse este lapso y continuar ocupando el inmueble el contrato seguía siendo a tiempo determinado pues así se le expresa claramente en la Cláusula Tercera. Pero adicionalmente a la citada norma jurídica tiene igualmente aplicación el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, materia de orden público que aún cuando no se le cite en el contrato suscrito es de observancia obligatoria. De tal manera que aún cuando el arrendatario al vencimiento del período fijo no manifieste expresamente su voluntad de hacer uso de la prórroga legal y aún cuando el arrendador no le notifique expresamente que le concede la misma, debe entenderse que en los contratos a tiempo determinado al vencerse el período fijo opera automáticamente la prórroga legal, conservando el contrato su carácter determinado; lo cual no ocurriría si vencida la prórroga legal el arrendatario continuare ocupando el inmueble, pagare el canon de arrendamiento y el arrendador lo aceptara; hecho éste que no se dio en el presente caso. Así se declara.
Durante el período de promoción de prueba, promovió EL DEMANDADO una correspondencia que le fuera enviada por la ciudadana Elizabeth Pánico, en su carácter de arrendadora en donde le hace saber que para renovarle el contrato debe presentar la solvencia de los servicios públicos, condominio y pago de mensualidades pendientes de arrendamiento. Dicha correspondencia está fechada 01 de octubre de 2003; es decir, un mes antes de vencimiento del período fijo del contrato. La misma fue impugnada y desconocida por LA DEMANDANTE sobre la base de que no es suya la firma que la suscribe ni es de su autoría el contenido de la misma e igualmente desconoció el recibo que promoviera el demandado como prueba de haber entregado la cantidad de Bs. 640.000,oo por concepto de depósito.
Este Tribunal no valora ambas documentales por cuanto las mismas no tienen relación con el hecho controvertido en el caso de autos; es decir, no son aptas para probar el alegato del demandado de que la relación arrendaticia devino a tiempo indeterminado. En otras palabras el medio probatorio es inconducente y por lo tanto el desconocimiento que la parte actora hizo de los mismos y el consecuente cotejo efectuado fueron motivo de retraso en la tramitación de la presente causa. Así se declara.
Visto que el contrato que nos ocupa es de naturaleza determinada y que el tiempo de duración de la prórroga legal venció el 30 de mayo de 2004, este Tribunal considera procedente la acción intentada por Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la prórroga legal y la aplicación de la penalidad contenida en la Cláusula Tercera del mencionado instrumento arrendaticio. Así se declara.
DECISIÓN.
Por todos los razonamientos antes expuestos este Juzgado Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR, la demanda que por “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento de Prórroga Legal” intentada por la Ciudadana: ELIZABETH CRISTINA PANICO MATA, representada por los abogados Adriana Reyes Velásquez y Rafael Enrique Castro, contra el Ciudadano ZENON VILLARROEL, representado por el abogado Marcelino Salandy, todos identificados en autos.
En consecuencia, se da por terminado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, en fecha 27 de noviembre de 2002, anotado bajo el Nro. 58, Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones llevados por el precitado Despacho y por ende finalizada su prórroga, debiendo EL DEMANDADO hacer la entrega del inmueble arrendado constituido por el apartamento distinguido con el Nro. y Letra 4-C de la Torre “A” del Conjunto Residencial Caribe II, Av. Principal de la Urbanización Caribe, Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui.
Así mismo se le condena a pagar la cantidad de Bs. 32.000,oo diarios desde el día 01 de junio de 2004 hasta la definitiva entrega del inmueble, conforme o convenido en la Cláusula Tercera del instrumento arrendaticio. Así se decide.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 eiusdem se condena en costas a EL DEMANDADO.
La presente sentencia se dicta al cuarto (4to.) día de despacho del lapso establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, contados a partir del vencimiento del lapso concedido al experto designado para la consignación del informe pericial, conforme auto de fecha 21 de octubre de 2004, por lo cual no procede la notificación de las partes, (f. 94).
De conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de esta decisión. Dada, firmada, sellada, en la SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO JUAN ANTONIO SOTILLO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI. En Pozuelos, a los dieciséis (16) de noviembre de 2004. Años 194º de Independencia y 145º de Federación.
Abg. GLORIA SILVA ALEXIS
Juez Provisoria
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO JUAN ANTONIO SOTILLO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI.
Abg. Argenis Núñez A.
SECRETARIO
Exp. Nro. 1273.
Cumplimiento de Contrato.
GSA/gsa
En esta misma fecha, siendo las 9:00 a.m., se publicó la presente sentencia, agregándosele al expediente - Conste.
Abg. Argenis Núñez A.
SECRETARIO
|
