TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo del Municipio Simon Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, veinte de octubre de dos mil cuatro
194º y 145º

ASUNTO : BN02-V-2002-000028

VISTOS:
Por auto de fecha 17 de junio de 2002 se admitió demanda por cumplimiento de contrato del convenimiento extrajudicial de entrega material, interpuesta por la abogada Marina Castillo Abad, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana María del Carmen Casas Núñez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.827.714, de éste domicilio; contra el ciudadano Orlando Lozano, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 16.054.023.-
Expuso la apoderada de la peticionante en su libelo de demanda, que su representada en el carácter de arrendadora, debidamente autorizada por la nueva propietaria Irene Marisol Fattal Mardelli, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.506.969, de éste domicilio, y a través de su abogado ciudadano Elías Bitar Mardelli, celebró contrato de arrendamiento de forma privada con el ciudadano Orlando Lozano, antes identificado, de un local comercial, que forma parte de un inmueble de mayor extensión, distinguido con el Nº 5-107, ubicado en la Carrera 7, frente al parque El Tucusito de la ciudad de Barcelona, Municipio Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui; el cual venció el primero (01) de junio de 2001, notificándose por vía judicial al demandado a través del Juzgado Primero del Municipio Simón Bolívar de ésta misma Circunscripción Judicial, en fecha 04 de julio de 200, que el contrato de arrendamiento celebrado el 04 de junio de 2000, vencía el 01 de junio de 2001, y que en consecuencia no habría renovación del mismo, debiendo en consecuencia desocupar a su vencimiento; que en tal sentido ambas partes acordaron suscribir un convenimiento extrajudicial de entrega material, en el cual el arrendatario tendría hasta el 01 de junio de 2002 para entregar el inmueble a su representada; que a pesar de que el demandado tenía el compromiso de entregar dicho inmueble y de haber gozado de su prorroga legal, él mismo se negó a entregarlo conforme a lo pactado; que no conforme con ello ha demandado el retracto legal, alegando que se le vulneraron los derechos como arrendatario, de conformidad con lo establecido en el artículo 42 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala que el arrendatario por más de dos (2) años de un inmueble, tiene derecho a ser preferido respecto a cualquier tercero, al momento de que enajene el inmueble arrendado; cuestión ésta que es falsa en este caso, ya que el demandado firmó un convenio extrajudicial de entrega material, renunciando tácitamente al supuesto derecho que tenía de adquirir el mencionado inmueble; y que en caso de que tuviere ese derecho, también se le notificó que la nueva propietaria era la ciudadana Irene Marisol Fattal Mardelli, entregándosele al momento de la notificación copia del documento de compra-venta; que en tal sentido es evidente la mala intención del ex-arrendatario, en no realizar la entrega del local totalmente desocupado; y que por cuanto el arrendatario ya hizo uso de su derecho de prorroga; es por lo que acudió a demandar en nombre de su representada María Del Carmen Casas Núñez, en su carácter de ex-arrendadora, al ciudadano Orlando Lozano, antes identificado por cumplimiento de contrato del convenimiento extrajudicial de entrega material sobre el inmueble descrito en autos.- Fundamentó la demanda en los Artículos 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1159,1160,1167,1210 y 1264 del Código Civil.- Estimó la demanda en la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,ºº).-
En fecha 19 de junio de 2002 compareció el abogado Gonzalo Oliveros Navarro, y consignó instrumento poder que lo acreditaba tanto a él como a los abogados Maria Speranza de Clavijo, Carmen Cecilia Fleming, Ildegar Garrido, Freddy Rodríguez y Emika Molina de Rangel, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 87.104, 18.111, 18.772, 37.799, 80.557 y 87.500, y se dio por citado.- En fecha 25 de junio de 2002, comparecieron los abogados Gonzalo Oliveros Navarro y Carmen Cecilia Fleming, antes identificados y dieron contestación a la demanda, rechazando, contradiciendo y negando en todas sus partes la pretensión deducida por la parte actora en su libelo de demanda; que el inmueble arrendado a su mandante fue vendido por la parte actora en la presente causa, ciudadana María del Carmen Casas Núñez, a la ciudadana Irene Marisol Fattal Mardelli, anteriormente identificada, sin el consentimiento de su mandante; que la notificación de la venta le fue hecha a su mandante por la primera de las nombradas, a través del Juzgado Primero del Municipio Simón Bolívar de ésta mima Circunscripción Judicial, y que en ella se señala expresamente que la ciudadana Marisol Fattal Mardelli, se subroga a todos los derechos y obligaciones de la nombrada María del Carmen Casas Núñez, en todo lo relativo al contrato de arrendamiento del referido inmueble; que a pesar de ello, su mandante tan solo con segundo grado de instrucción primaria, el día 30 de julio de 2001, celebró con la ciudadana María del Carmen Casas Núñez, por ante la Notaría Pública de Barcelona, Estado Anzoátegui, un convenimiento extrajudicial de entrega material, en el cual dicha ciudadana le concede a su mandante una prórroga de 12 meses contados a partir del día 01-06-2001 hasta el 01-06-2002, para proceder a la desocupación del inmueble arrendado; que con fundamento a lo anteriormente expuesto, sostenían que: Primero: Que es absolutamente incierto que la parte actora hubiere estado autorizada por la ciudadana Irene Marisol Fattal Mardelli, a los efectos de celebrar con su mandante el contrato de arrendamiento, que la demandante acompañó a la demanda.- Segundo: Que es absolutamente incierto que la parte actora hubiere arrendado a su mandante un local comercial que forma parte de un inmueble de mayor extensión como se afirma en el libelo de demanda.- Que a tenor de lo dispuesto en el aparte primero del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de su mandante promovieron la falta de cualidad de la parte actora para intentar el presente proceso, ya que la referida venta violó el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto en el texto de la misma, se dejó expresa constancia, que Irene Marisol Fattal… se subroga en los derechos y obligaciones de la arrendadora; que la referida notificación fue efectuada en fecha 04 de julio de 2001 y es el 30 de julio de 2001, vale decir veintiséis (26) días después de efectuada la misma, es cuando se celebró entre su mandante y la ciudadana María Del Carmen Casas Núñez, por ante la Notaría Pública de Barcelona, Estado Anzoátegui, el convenimiento extrajudicial de entrega material, objeto de la pretensión deducida; que la venta del inmueble arrendado, en virtud de los términos de la referida notificación judicial, produjo una subrogación personal, y que tal subrogación decidida por María del Carmen Casas Núñez, implica en tal virtud, la sustitución de ella por Irene Marisol Fattal Mardelli en la relación arrendaticia que la vinculaba con su mandante, y que fue esa la voluntad de la primera nombrada, libremente manifestada a su mandante; así que quien debió haber suscrito el convenio fue Irene Marisol Fattal Mardelli y debió adicionalmente ser ella quien demandare su ejecución o cumplimiento; por lo tanto su mandante no ha suscrito con Irene Marisol Fattal Mardelli contrato de ninguna naturaleza relativa al inmueble arrendado y, adicionalmente, la autorización con la cual la parte actora pretende complementar el mismo, que no solo es inoponible a su mandante por la ausencia de autenticidad sino que, es inoponible en la presente causa por contrariar lo establecido en documento público, puesto que en el convenio ella no se mencionó, y él mismo está autenticado; que por todo lo antes expuesto es por lo que alegan de manera expresa la falta de cualidad de la accionante en el presente juicio.- Por último, a todo evento impugnaron y desconocieron el documento marcado con la letra “B” que la parte actora acompañó al libelo de demanda, contentivo de la autorización de Irene Marisol Fattal Mardelli a la actora; impugnaron por insuficiente la cuantía señalada en el libelo de demanda, por vulnerar lo establecido en el Artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 26 de junio de 2002 compareció la apoderada actora Marina Castillo Abad, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes el escrito de contestación de demandada de los co-apoderados de la parte demandada, especialmente en la supuesta falta de cualidad por parte de su representada, por cuanto sustenta o fundamenta dicha falta de cualidad en la ausencia del consentimiento en el convenio extrajudicial de entrega material, en el hecho de que Irene Marisol Fattal de subrogó en los derechos y obligaciones de la arrendadora, es decir María del Carmen Núñez, lo que en ningún momento considera es causal ni fundamento alguno para creer ni pensar que se está en la ausencia de consentimiento que vicie en modo alguno de nulidad absoluta el convenio extrajudicial de entrega material aludido, pues se subrogó en sus derechos y obligaciones que tenía como propietaria, lo que no implica que sea impedimento para que María del Carmen Casas Núñez pudiera continuar administrando y arrendando el local con la autorización y consentimiento de la nueva propietaria, y que no establece nuestra legislación prohibición alguna sobre ello, además que tal alegato sería materia de controversia en otro juicio; que el convenio extrajudicial que demanda goza de todos los sus efectos jurídicos existe y es totalmente válido, dado que contiene los requisitos esenciales para su validez que son consentimiento, objeto y causa; de tal manera que consideró dicha parte en sus alegatos que dicha falta de cualidad de la actora debe ser declarada sin lugar.- Igualmente rechazó la impugnación de la cuantía que alegó la parte demandada, ya que la misma fue estimada de acuerdo a la demanda de cumplimiento del convenio y no por lo resolución de contrato; asimismo hizo valer en todas y cada una de sus partes la autorización otorgada por Irene Marisol Fattal Mardelli a la arrendadora María del Carmen Casas Núñez.-
En el lapso de promoción y evacuación de pruebas la parte demandada en fecha 04 de julio de 2002, presentó escrito de promoción de pruebas; a través de sus apoderados Gonzalo Oliveros y María Speranza de Clavijo; en el cual reprodujeron el mérito favorable de los autos; copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre Ana Mercedes Núñez y su mandante Orlando Lozano, a fin de demostrar que la condición de arrendatario de dicho ciudadano respecto al inmueble objeto de la presente causa, se ha mantenido inalterable desde el año 1992; promovieron el instrumento que contiene la operación de compra venta que la demandante hace a la ciudadana Irene Marisol Fatal Mardelli de dicho inmueble, a fin de demostrar la falta de cualidad de la misma para intentar o sostener la pretensión deducida; copia certificada de la notificación de la venta en referencia, la cual según sus dichos le fue hecha a su mandante a título personal por la ciudadana María del Carmen Casas Núñez, a través del Juzgado Primero del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha 04 de julio de 2001; por último promovieron el convenimiento extrajudicial de entrega material del inmueble identificado en autos, a fin de demostrar la ausencia del consentimiento de Irene Marisol Fatal Mardelli.- Por su parte la parte demandante, en la fecha anteriormente señalada, presentó su escrito de promoción de pruebas, primeramente invocando el mérito favorable de los autos, especialmente la autorización otorgada por la propietaria Irene Marisol Fatal Mardelli a la arrendadora María del Carmen Casas Núñez, a los fines de que administrara el inmueble objeto de la presente demanda.- En fecha 09 de julio de 2002, la parte demandada a través de la abogada Carmen Cecilia Fleming, presentó escrito de promoción de pruebas en el cual consignó copia del expediente Nº 23.387, el cual cursa por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Agrario de ésta misma Circunscripción Judicial incoado por su mandante en contra de las ciudadanas María del Carmen Casas Núñez e Irene Marisol Fatal Mardelli.- En fecha 10 de julio de 2002, compareció la abogada Marina Castillo Abad, en su carácter de apoderada de la parte demandante y formuló oposición al último de los escritos de pruebas presentado por la parte demandada, en virtud de la insistencia de la parte demandada referente a la falta de cualidad de su mandante para demandar e impugnó igualmente de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las copias simples presentadas por la parte demandada, en su segundo escrito de pruebas.- En fecha 11 de julio de 2002, promoviendo el acta de matrimonio entre los ciudadanos Irene Marisol Fatal Mardelli y Elías Bittar Mardelli.- En fecha 12 de julio de 2002, compareció la abogada Carmen Cecilia Fleming, con el carácter de autos, y se opuso a la prueba contentiva del acta de acta de matrimonio entre los ciudadanos antes mencionados, promovida por la parte demandante, en razón de que en la misma solo se evidencia que el ciudadano Elías Bittar Mardelli es cónyuge de la ciudadana Irene Marisol Fatal Mardelli, y que en modo alguno no consta en dicha acta que la ciudadana María del Carmen Casas Núñez, sea la administradora del inmueble objeto del presente litigio con la anuencia de la nueva propietaria y de su cónyuge Elías Bittar Mardelli.- Todos los escritos de pruebas promovidos por las partes fueron admitidos dentro del lapso legal; a excepción del escrito de pruebas presentado por la parte demandada en fecha 12 de julio de 2002, donde promueve la prueba de cotejo a través de inspección judicial en las actuaciones contenidas en el Expediente signado con el Nº 23387 nomenclatura del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Agrario de ésta misma Circunscripción Judicial, a los fines de demostrar la veracidad de las actuaciones que rielan de los folios 66 al 118 del presente expediente; el Tribunal negó la admisión de la misma de conformidad con lo establecido en el Artículo 1428 del Código Civil Venezolano.-
Avocado éste sentenciador al conocimiento de la causa, y notificadas las partes; éste Juzgador procede a dictar sentencia en la presente causa y lo hace de la siguiente manera:
En primer lugar pasa este sentenciador a pronunciarse sobre la impugnación sobre la cuantía realizada por los apoderados de la parte demandada, fundamentando la misma según lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto se observa que el artículo comentado trata sobre la estimación de las demandas, que tratan sobre la validez o continuación del arrendamiento; pero en el caso bajo estudio, no se discute la validez o continuación de ningún arrendamiento; sino que por el contrario lo que se solicita es el cumplimiento de un convenio, por lo que esta pretensión no tiene ningún valor, y en este caso puede ser estimada en dinero, conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se declara SIN LUGAR, impugnación a la estimación.
En segundo lugar pasa este sentenciador a pronunciarse sobre la falta de cualidad opuesta por los apoderados judiciales de la demandada y en tal sentido revisado el instrumento cursante a los folios 11, 12 y 13 del presente expediente y analizado este, se pudo constatar lo siguiente: Las partes contratantes denominaron el instrumento ¨ CONVENIO EXTRAJUDICIAL DE ENTREGA MATERIAL ¨, pero en realidad se trata de un contrato transacción, en vista que el mismo se encuentra subsumido dentro de los presupuestos del artículo 1713 del Código Civil, en el caso que nos ocupa, realizado de manera extra-juicio; por otra el artículo 255 del Código de Procedimiento Civil, establece que la transacción tiene fuerza de cosa juzgada entre las partes contratantes; teniéndose la transacción como un negocio jurídico de carácter contractual, esta solo puede ser atacada mediante la acción de nulidad, por los vicios del contrato; la parte demandada opuso la falta de cualidad basado en, que el mencionado ¨ convenio extrajudicial ¨ fue celebrado con posterioridad a la venta que realizara la demandante a la ciudadana Irene Marisol Fattal; y habiendo sido notificado de la referida venta, ya el demandado tenia conocimiento, que el inmueble objeto de la transacción había sido traspasado a otra persona, pudiendo este accionar en nulidad contra dicha transacción; y como antes se dijo por tratarse de un contrato y no un acto procesal, cuyo objeto es la causa o relación sustancial, considera este Tribunal, que la ciudadana María del Carmen Casas Núñez, por ser una de las partes contratantes, y habiendo el demandado Orlando Lozano, suscrito dicho contrato, si tienen esta la cualidad o interés, en que el mencionado contrato transaccional sea ejecutado, motivo por el cual se declara SIN LUGAR, la falta de cualidad opuesta por la parte demandada. Así se decide.
Alegaron los co-apoderados del demandado, que era incierto que la demandada hubiese estado autorizada por Irene Marisol Fattal Mardelli, para celebrar con su mandante el contrato de arrendamiento acompañado al libelo; que era incierto que la demandante hubiera arrendado a su mandante un local comercial como lo afirmó en el libelo; que Irene Marisol Fattal Mardelli, fue quien debió demandar el cumplimiento del convenio; que el referido contrato se encuentra viciado de nulidad absoluta, que la ciudadana María del Carmen Casas Núñez, carecía de cualidad para celebrar el convenio, por haberse transferido todos los derechos a la ciudadana Irene Marisol Fattal Mardelli; como conclusión expusieron los referidos co-apoderados. Que en vista que la ciudadana Irene Marisol Fattal Mardelli, al adquirir el inmueble objeto del convenio se subrogó los derechos del mismo, por lo que el convenio suscrito por la demandante es nulo de nulidad absoluta, no pudiéndose convalidar conforme a lo establecido en el artículo 1352; impugnando la autorización dada a la demandante e igualmente impugnaron la estimación de la demanda. Estas defensas esgrimidas por los co-apoderados del demandado, guarda estrecha relación con la falta de cualidad decidida up supra, considerando el Tribunal, lo siguiente: Que entre el demandado y la peticionante, fue celebrado un contrato de arrendamiento, sobre el inmueble objeto del convenio extrajudicial, que este Tribunal, lo considera como un contrato de transacción, que también fue suscrito por las partes comprometidas en este proceso, contrato como antes se dijo, es completamente válido, hasta que no sea decretado en un juicio su nulidad, pues no solamente vale que tal nulidad exista y sea alegada, sino que también sea decretada por el órgano jurisdiccional competente; de las pruebas presentada por la parte actora con su libelo de demanda se desprende claramente que fue celebrado por las partes tanto el contrato de arrendamiento como la transacción, de la cual se solicita su ejecución, el artículo 1720 del Código Civil, establece que también puede ser atacada la transacción hecha en ejecución de un titulo nulo…; igualmente sostiene este sentenciador, que si el demandado consideraba que el contrato de arrendamiento suscrito con la demandante y que dio el nacimiento a la transacción que igualmente consideró nula, este debió como anteriormente se dijo accionar en nulidad contra ellos, y no solamente alegarlo, como lo hizo, pues hasta que los contratos no sean declarados nulos, por la autoridad competente, tienen toda su validez entre a las partes contratantes, y al actuar la demandante, como arrendadora, y celebrar la transacción con el demandado, considera el Tribunal que si podía esta accionar y solicitar el cumplimiento del contrato de transacción descrito.
Por todos los motivos anteriormente expuestos este Juzgado Segundo del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la pretensión por cumplimiento de contrato de transacción, interpuesta por la ciudadana María del Carmen Casas Núñez, contra el ciudadano Orlando Lozano, ambos plenamente identificados, en consecuencia se ordena al demandado a cumplir con la transacción por el suscrita, en lo relativo hacer la entrega material real y efectiva, constituido de un local comercial, que forma parte del inmueble distinguido con el Nº 5-107, carrera 7, frente al parque EL Tucusito de la ciudad de Barcelona, Municipio Bolívar de este Estado. Así se decide.
Se condena a la demandada al pago de costas procesales por haber sido totalmente vencida en el proceso conforma a lo establecido a el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Y así también se decide.
Registres, publíquese y notifíquese a las partes.
Dado firmado y sellado en la sala de audiencia del Juzgado Segundo del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los veinte (20) días del mes de octubre de dos mil cuatro (2004).- Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación.-
El Juez Temporal

Abog. Jesús Salvador Gutiérrez

La Secretaria,

Abog. Carmen Calma

NOTA: En esta misma fecha de hoy, siendo las 8:50 am., se dictó y publicó la anterior sentencia previa las formalidades de ley.- Conste.-
La Secretaria,