REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su Nombre
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO JUAN ANTONIO SOTILLO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI.
Pozuelos, veintiocho (28) de octubre de de 2004.
195° y 144°
Exp. Nro. 0983.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana AURA MALDONADO de GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.114.564, (f. 1).
Apoderados Judiciales: Abogados: Arbel Monteverde Campos y Gabriel David Cardona, venezolanos, mayores de edad, e inscritos en el Inpre-abogado con los Nro(s). 61.350, 103.712, respectivamente, (fs. 10 y 11)
Domicilio procesal: Calle Libertad, Edificio Tipografía Unión, Piso 2, Oficina A-2, Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, (f. 8).
PARTE DEMANDADA: Ciudadano JUAN FRANCISCO MARTÍN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.012.423, (f. 1).
Apoderadas Judiciales: Abogadas: Iraletty Pazo Sandó, Maryoris de Lira, María Angélica Francisco Salazar y Claudia Muñoz, inscritas en el Inpre-abogado con los Nro(s).: 87.414, 91.859, 100.120 y 87.452, respectivamente, (f. 67).
ACCIÓN PROPUESTA: DESALOJO.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inició la presente causa por demanda presentada por la apoderada DEMANDANTE abogada Arbel Monteverde Campos, en fecha 26 de septiembre de 2002 por ante el Juzgado Distribuidor Primero del Municipio Sotillo (folios 1 al 31), correspondiéndole su conocimiento por sorteo a este Juzgado Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo, en donde se le admitió en fecha 22 de octubre del mismo año, (f. 33).
La apoderada DEMANDANTE manifestó que en fecha 01 de marzo de 1981, la ciudadana Gladis Arreaza de Gamboa, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 13.982.445, actuando en representación del ciudadano Manuel González Zavarse, cónyuge de su mandante -Aura Maldonado de González-, suscribió con el demandado de autos, contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un inmueble propiedad de su causante, ubicado en la Urbanización Chuparín, calle 8, Nro. 19 de la ciudad de Puerto La Cruz, cuyas medidas y linderos especificó en el contenido libelar, “prorrogable por igual período” (sic), siendo que el propietario de dicho inmueble, falleció en fecha 10 de noviembre de 1996.
Expresó que su representada interpuso por ante la Alcaldía del Municipio Sotillo, Dirección de Inquilinato, procedimiento de Regulación de Canon de Arrendamiento, siendo que en la oportunidad de la contestación correspondiente el demandado –ciudadano Juan Francisco Martín-, anexó a ésta el informe realizado por el Cuerpo de Bomberos del Estado Anzoátegui, para dejar constancia del deterioro del inmueble y dentro del cual se estableció que debido a las filtraciones de agua, existe desgaste en paredes y techo, pudiendo ser causal de accidentes y que de persistir tal situación la vivienda representa un riesgo, para lo cual se requiere la realización de las reparaciones correspondientes, siendo que de conformidad con el artículo 1590 del Código Civil tiene pleno valor probatorio y se subsume en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que el ente administrativo acogiendo el informe y recaudos presentados, resolvió establecer que el identificado inmueble presenta agrietamientos de cuatro (4) columnas, resquebrajamiento en una (1) de ellas al igual que en una de las paredes de la cocina y recibo; filtraciones de techo de una (1) habitación y techo de patio trasero. Todo lo cual esta contenido en la Resolución Nro. R-173 del 28 de enero de 2002, resultando forzoso concluir que debido a las filtraciones, la vetustez del inmueble que data desde 1957 aproximadamente, el mismo se encuentra en condiciones no habitables, pues amerita reparaciones mayores que hacen necesarias su desocupación, consecuentemente la resolución del contrato como así lo establece el artículo 1590 del Código Civil.
En cuanto al tiempo de duración del contrato, en la cláusula tercera se estableció que: “El plazo de duración del presente contrato será de Seis meses fijos, contados a partir del 01 de marzo de 1981, pudiendo ser prorrogable por iguales lapsos, a voluntad de las partes, siendo entendido que la falta de pago de dos mensualidades consecutivas de alquiler dará derecho a la arrendadora a pedir la inmediata desocupación del inmueble…”, por lo que resulta forzoso concluir que al finalizar la primera prórroga, no haber desahucio y continuar el arrendatario en posesión del referido inmueble, el contrato devino a tiempo indeterminado. Razones todas estas por las cuales demanda en Desalojo al ciudadano Juan Francisco Martín para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en: Primero: Desalojar el inmueble antes identificado y consecuencialmente se declare resuelto el contrato de arrendamiento descrito. Segundo: Se le condene al pago de los cánones de arrendamientos vencidos hasta la fecha de interposición de la demanda, los que venzan durante el transcurso del presente procedimiento y los que se sigan venciendo hasta la desocupación del inmueble. Tercero: El pago de los costos y costas del procedimiento. Cuarta: la citación del demandado en el inmueble arrendado.
Fundamentó su demanda en la confesión espontánea del ciudadano Juan Francisco Martín, contenida en el procedimiento de Regulación de Canon de Arrendamiento antes referido, que de conformidad con el artículo 1402 del Código Civil tiene pleno valor probatorio y que se subsume en la causal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y consecuencialmente conllevan a la Resolución del Contrato de Arrendamiento como así lo establece el artículo 1590 del Código Civil y en los artículos 10, 32, 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Estimó la demanda en Bs. 2.348.662,99 de conformidad con el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Conjuntamente al libelo de demanda expreso anexar: Con la letra “A”, documento poder; marcado “B”, Resolución Nro. R-173 del 28 de enero de 2002, marcado “C”, Contrato de arrendamiento; marcado “D”, documento de propiedad, (fs. 1 al 31).
El Tribunal libró las correspondientes compulsas, las cuales les fueron entregadas al Alguacil de este Despacho, quien manifestó en fecha 03 de diciembre de 2002, no haber logrado la citación ordenada (f. 33), razón por la cual previa solicitud de la representación DEMANDANTE abogada Arbel Monteverde Campos, en fecha 10 de diciembre del mismo año, se libraron los carteles correspondientes a los efectos de la citación del demandado (f. 47), cuyos ejemplares de publicación fueron consignados en fecha 20 de enero de 2003 (fs. 50 al 54), fijado por el secretario del Tribunal un ejemplar del mismo, conforme declaración de fecha 23 de enero del mismo año, (f. 55).
Transcurrido el lapso establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, sin que EL DEMANDADO se diera por citado, previa solicitud formulada, el Tribunal en fecha 11 de marzo de 2003, designó como defensor judicial del demandado al abogado Eduardo Alfredo León Suarez, Inpre-abogado Nro. 96.722, (f. 57), quien notificado en fecha 25 de marzo de 2003 de la designación recaída en su persona (f. 59) en fecha 31 de marzo del mismo año aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley, (f. 61).
En fecha 31 de marzo de 2003, la representación DEMANDANTE solicitó la citación del defensor judicial (f. 62), la cual fue efectuada por el Alguacil del Despacho en fecha 22 de abril del mismo año, conforme resultas que consignara a los autos el día 23 del mismo mes y año, (fs. 64 y 65).
En fecha 24 de abril de 2003, compareció EL DEMANDADO asistido de la abogada Claudia Muñoz y se dio por citado en el presente procedimiento, (f. 66). Así mismo procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Como punto previo opuso como cuestiones previas establecidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, escogidas: la contenida en el ordinal 2°, relativa a la ilegitimidad de la persona del actor, por carecer de capacidad para comparecer en juicio. La del ordinal 6°, al alegar que la demanda presenta defectos de forma al no haberse cumplido con los requisitos del artículo 340 específicamente las enunciadas en su ordinal 5°, referidas a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones y que en la presente causa el actor solicitó el pago de los cánones de arrendamientos vencidos hasta la oportunidad de presentación de la demanda sin señalar a cuales mensualidades se refiere, colocándole por consiguiente en estado de indefensión procesal. La del ordinal 8°, referida a la cuestión prejudicial, se sigue procedimiento de Nulidad de Acto Administrativo Exp. Nro. 0874, solicitando del Tribunal, certifique la existencia del referido expediente y realice las diligencias necesarias al respecto.
Solicitó la reposición de la causa al estado de efectuarse la citación por carteles toda vez que no se dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al intervalo de tres (3) días que debe existir entre cada una de la publicaciones a efectuar, existiendo en el presente caso un intervalo de dos (2) días entre cada publicación lo cual violenta el debido proceso; por consiguiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 49 de la Constitución Nacional, impugna la citación por carteles por ser contraria a derecho.
No obstante, y para el supuesto caso de que el Tribunal decida que no ha lugar a las cuestiones previas opuestas, procede a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Hechos Admitidos: la existencia de la relación arrendaticia entre su persona y la ciudadana Gladis Arreaza de Gamboa, quien actuó en representación del ciudadano Manuel González Zavarse, en el entendido que posteriormente ésta ciudadana le manifestó que la relación arrendaticia continuaría en la persona del ciudadano Cristóbal González Zavarse, hijo de Celestino González, propietario del mismo. Como así mismo admite que el propietario de inmueble lo era el ciudadano Celestino González como de ello se evidencia del documento presentado por la demandante marcado “D” (folios 28 al 30). En cuanto a los Hechos Controvertidos: Negó, rechazó y contradijo que el ciudadano Manuel González Zavarse, sea el único propietario del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, pues uno de ellos lo es el ciudadano Cristóbal González Zavarse, con quien mantiene una relación arrendaticia, reservándose la oportunidad de probar dicho alegato. Negó, rechazó y contradijo, que deba cantidad alguna pues las ha cancelado de manera puntual, en expediente de Consignaciones Inquilinarias de la nomenclatura de este Tribunal –Nro. 798-, el cual se reserva la oportunidad de presentar en su debida oportunidad. Negó, rechazó y contradijo, que el inmueble que ocupa deba ser objeto de reparaciones mayores por haber sido efectuadas las mismas, siguiendo las recomendaciones aportadas por el departamento Técnico del Cuerpo de Bomberos de Barcelona y que no obstante sus propietarios estar en conocimiento de dicho informe, tuvo que efectuar en nombre de estos las reparaciones necesarias por la urgencia que representaban, las cuales arrojaron el monto de Bs. 2.269.010,oo, reservándose la oportunidad de probar los gastos realizados. Siendo que estas reparaciones mayores de conformidad con los artículos 1586 del Código Civil y 12 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, les correspondía a los propietarios del inmueble, se reserva la oportunidad de demandar a sus propietarios por los gastos efectuados, (fs. 68 y 69).
En fecha 29 de abril de 2003, EL DEMANDADO asistido de la abogada Claudia Muñoz, Inpre-abogado Nro. 87.452, ratificó a todo evento el escrito de contestación a la demanda, el cual transcribió textualmente, (fs. 70 y 71).
En fecha 07 de mayo de 2003, la representación DEMANDANTE, con fundamento en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, negó, rechazó y contradijo que existe prejudicialidad pues de impugnarse el Procedimiento de Nulidad de Acto Administrativo seguido en el expediente Nro. 874, mediante el cual se regula el canon de arrendamiento, en nada incide sobre la presente causa, pues de resultar inferior el canon de arrendamiento establecido por el ente administrativo, lo que daría lugar es a una acción de reintegro para lo cual no es necesario ser inquilino al momento de presentar dicha acción, sino el de haberlo sido en el período al cual se le demando el reintegro, (f. 72).
Del lapso probatorio, ambas partes hicieron uso:
En esa misma fecha -07 de mayo 2003- la representación DEMANDANTE, promovió como pruebas las siguientes:
Capitulo I: El mérito de los autos.
Primero: Con fundamento en el artículo 1401 del Código Civil, solicitó se le de valor probatorio a la confesión del accionado en cuanto a la validez de la relación arrendaticia suscrita entre la ciudadana Gladis Arreaza de Gamboa, en representación del difunto cónyuge de la actora y el demandado de autos; así como la existencia de los daños mayores que ameritan las reparaciones correspondientes.
Segundo: La presunción legal establecida en el artículo 1163 del Código Civil, el cual transcribió.
Capitulo II: Inspección Judicial sobre el Inmueble de autos, con la finalidad de dejar constancia de la existencia de los daños a que se refiere el acto administrativo cuyo original cursa a los folios 12 al 22, los cuales consisten en filtraciones de agua, desgaste en paredes y techo y de cualquier otro daño que presente el inmueble.
Capitulo III: Prueba de Informes, a través del cual se requiera de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Sotillo, los siguientes particulares: Primero: si por ante ese Despacho Administrativo cursa o cursó demanda de Regulación de Canon interpuesta por la ciudadana Aura E. Maldonado de González, sobre el inmueble identificado el cual tiene como arrendatario al demandado de autos.
Segundo: si en dicho expediente, consta informe técnico emanado del Cuerpo de Bomberos.
Tercero: de ser afirmativo lo solicitado en el particular anterior, solicitó se remita a este Despacho Judicial copia del mismo, (fs. 73 al 87).
El Tribunal en fecha 08 de mayo de 2003, agregó y admitió las pruebas presentadas por la representación demandante, (f. 88).
En fecha 12 de mayo de 2003, la co-representación DEMANDADA, abogada Maryoris de Lira, presentó escrito donde impugna documento presentado por la parte actora, anexo al escrito de promoción de pruebas, referente a la misiva enviada por el ciudadano Manuel Zavarse al Director Fiscal de la Renta de Timbre Fiscal de la ciudad y Distrito Maracaibo del Estado Zulia, manifestándole que él era el único y universal heredero y así mismo impugna la declaración sucesoral de fecha 30 de julio de 1997, en donde hace constar que es el único heredero. Por tal razón solicita que se declare que la demandante, no tiene cualidad para intentar la presente acción, tal como se expresó en la contestación de la demanda al oponérsele como cuestión previa, (f. 90).
En fecha 13 de mayo de 2003, la co-representación DEMANDADA, abogada Maryoris de Lira, promovió como pruebas las siguientes:
Capitulo I: El mérito de los autos.
Capitulo II: Principio de la comunidad de las pruebas.
Capitulo III: Acta de defunción del ciudadano Cristóbal González Zavarse, quien es hijo del propietario del inmueble ciudadano Celestino González, para demostrar que existen otros co-herederos y por tanto la ciudadana Aura Maldonado viuda de González, carece de cualidad para intentar la presente acción. Que debió hacerse en nombre de la sucesión González Zavarse, lo cual se relaciona igualmente de las consignaciones arrendaticias y el documento de propiedad, acompañados por la parte actora.
Capítulo IV: reproduce la constancia de consignaciones de canon de arrendamiento realizadas por ante el Tribunal Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo, para demostrar el estado de solvencia del arrendatario y de donde se desprende igualmente que el ciudadano Cristóbal González los retiró hasta el año 1994 y dejó de hacerlo pues falleció en ese mismo año, tal como se evidencia del acta de defunción que se acompaña a este escrito de pruebas. Con ello se demuestra que el ciudadano Cristóbal González es hijo legítimo del propietario del inmueble por lo que resulta absurdo que no aparezca en la declaración sucesoral.
Capítulo V: Prueba el contenido del artículo 1163 del Código Civil.
Capítulo VI: Promovió y reprodujo el informe arrojado por la División Técnica del Cuerpo de Bomberos de Barcelona, en donde se señalan las recomendaciones para la reparación del inmueble, las cuales fueron realizadas por el arrendatario.
Capítulo VII: El mérito que se desprende del escrito de contestación de la demanda.
Capítulo VIII: Promovió y reprodujo documento notariado para probar que el arrendatario pagó por las reparaciones hechas al inmueble. Igualmente promovió facturas que evidencian los gastos incurridos por las reparaciones realizadas.
Capítulo IX: Solicitó la admisión y sustanciación del escrito, (fs. 93 al 130).
El Tribunal en fecha 19 de mayo de 2003, agregó y admitió las pruebas presentadas por la representación demandada, (f. 131).
EVACUACIÓN DE PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Inspección Judicial:
En fecha 19 de mayo de 2003, el Tribunal practicó Inspección Judicial en el inmueble objeto de arrendamiento en donde se pudo constatar que las dos columnas sobre las cuales se soporta el techo del porche están agrietadas a todo o largo desde el techo hacia el piso y del lado que se apoya a la pared. En el interior del inmueble se observó abertura en la unión del techo del lado derecho a espalda de la puerta principal del inmueble; una grieta en una de las paredes de la sala y en el vértice de una de ellas. En el área de la cocina una grieta en uno de sus vértices en la unión del techo a la pared, varias fisuras en la junta del techo a la pared y en uno de los vértices de las cuatro (4) habitaciones; una mancha en la parte superior derecha en una de las habitaciones. Con respecto a la sala de baño presenta fisura en la junta del techo a la pared en tres de sus lados y una grieta en el vértice de una de sus paredes. En el techo del patio se observan diferentes manchas a lo largo de su borde. En otra habitación usada como depósito observa el Tribunal fisura en la junta del techo de la pared, grieta en el vértice de dos de sus paredes y mancha en su techo, (fs. 132 al 134).
En fecha 27 de mayo de 2003, la apoderada ACTORA insistió en el valor probatorio de los documentos desconocidos por la demandada alegando que este carece de cualidad para impugnarlo por cuanto los mismos no son emanados de él ni de ningún causante suyo, (f. 135).
De la prueba de Informes:
El Tribunal en fecha 28 de agosto de 2003, agregó resultas emanadas de la Alcaldía del Municipio Sotillo, en donde se hace constar que no existe en esa oficina ningún expediente de Regulación de Inmuebles, por cuanto el mismo fue remitido a este Tribunal en fecha 19 de junio de 2002, (f. 140 y 141)
IMPUGNACIÓN DE DOCUMENTO POR PARTE DEL DEMANDADO:
En fecha 02 de junio de 2003, la co-apoderada de la parte DEMANDADA abogada Iraletty Paso Sandó, anexó copia certificada de las actas de defunción de los ciudadanos Celestino González y Esperanza Zavarse de González, (fs. 136 al 139).
En fecha 09 de marzo de 2004, la abogada Arbel Monteverde Campos, sustituyó poder en el abogado Gabriel David Cardona, (f. 142).
Para dictar sentencia, este Tribunal observa:
Que la presente demanda se contrae a una acción por DESALOJO en donde la parte ACTORA alegó que la ciudadana Gladis Arreaza de Gamboa, actuando en representación del ciudadano Manuel González Zavarse, cónyuge de la demandante -Aura Maldonado de González- dio en arrendamiento al demandado –Juan Francisco Martín- por el lapso de seis (6) meses prorrogables por igual período de tiempo, desde el 01 de marzo de 1981, una vivienda propiedad de éste ciudadano, ubicada en la Urbanización Chuparín, calle 8, Nro. 19 de la ciudad de Puerto La Cruz; añadiendo que el propietario de dicho inmueble, falleció en fecha 10 de noviembre de 1996.
Que dicho contrato devino a tiempo indeterminado al no realizarse el desahucio y continuar el arrendatario en posesión del inmueble, luego de vencida la primera prórroga contractual. Que en virtud de que el inmueble necesita reparaciones mayores, tal como así lo expresó el arrendatario en la oportunidad de dar contestación a la solicitud de regulación de canon ante la Alcaldía del Municipio Sotillo, lo cual fue aceptado por el mencionado ente para fijar el canon mensual de arrendamiento, es por lo que solicita el desalojo del inmueble con fundamento en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente solicitó el pago de los cánones de arrendamientos vencidos hasta la fecha de presentación de esta demanda y de los que se vencieren durante el presente procedimiento y la prórroga legal; el pago de las costas y costos estimadas en la cantidad de Bs. 541.999,15
Por su parte EL DEMANDADO al contestar la demanda, opuso cuestiones previas que el Tribunal debe decidir previo a la definitiva.
Con relación a la contenida en el ordinal 2°, relativa a la ilegitimidad de la persona del actor, por carecer de capacidad para comparecer en juicio esta Sentenciadora considera oportuno transcribir el contenido del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, que reza:
“Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos”….
Es decir, son capaces para comparecer al proceso o para ejecutar actos procesales validamente, toda persona que lo sea para la celebración de actos jurídicos en general y no tienen capacidad para ello por ejemplo, los menores, los entredichos. La ilegitimidad, está referida pues a la falta de capacidad procesal para seguir el juicio y en el caso que nos ocupa no se ha demostrado que quien actúa como demandante no tenga esa capacidad procesal por estar comprendida dentro de los supuestos de excepción.
Sin perjuicio de lo anteriormente expuesto, es obvio que EL DEMANDADO confunde capacidad con titularidad pues, así lo refiere cuando expresa que: “la ciudadana AURA MALDONADO DE GONZÁLES no demuestra la cualidad para actuar en el presente proceso”. En consecuencia, se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta. Así se decide.
Con relación a la del ordinal 6°, fundamentada en el defecto de forma de la demanda por no contener la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa la pretensión, con las pertinentes conclusiones y por haber solicitado el pago de unos cánones de arrendamientos vencidos sin señalar a cuáles mensualidades se refiere, este Tribunal observa que de una lectura exhaustiva del libelo de demanda se desprende que la actora relaciona los hechos al expresar que el inmueble arrendado presenta deterioros que ameritan reparaciones, que se encuentra en condiciones no habitables que ameritan su desocupación y por esa razón demanda el desalojo fundamentado en el artículo 34, literal “b” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual se evidencia de la lectura del folio 6 cuando la actora expresa “que debido a las filtraciones de agua existe un desgaste en las paredes y techo… que se subsume en la causal ‘b’ del artículo 34 ‘euisden’ (sic), en vista que por la naturaleza de las reparaciones… ameritan la desocupación del referido inmueble y consecuentemente la resolución del contrato como lo establece la parte in fine del artículo 1590 del Código Civil”.
Por tal razón considera este Tribunal que no ha lugar a la cuestión previa opuesta en este punto específico; sin embargo, si observa el Tribunal que la parte actora en el Capítulo III, referido al petitum, demanda en su particular segundo, que se condene al demandado “al pago de los cánones de arrendamientos vencidos hasta la fecha de la presentación de la presente demanda”.
Aunque la causal que sirve de fundamento a la acción de desalojo no es la falta de pago, sin embargo, la actora demanda el pago de unos cánones de arrendamiento vencidos sin hacer una determinación de los meses a los cuales corresponden, lo cual obviamente coloca al demandado en una situación de indefensión al no saber con certeza qué es lo que se le demanda para poder ejercer su derecho a la defensa. Por tal razón considera este Tribunal que la cuestión previa opuesta sobre este punto es procedente y así se declara.
Por lo que respecta a la cuestión previa contenida en el ordinal 8°, referida a la existencia de una cuestión prejudicial debido al procedimiento de Nulidad de Acto Administrativo Exp. Nro. 0874, que se lleva por ante este Tribunal, considera quien aquí sentencia que la prejudicialidad para ser procedente debe estar íntimamente ligada al juicio donde se le opone, de tal manera que el juez debe suspender la causa hasta tanto se decida el otro proceso para evitar que se dicten sentencias contradictorias.
En el caso que nos ocupa, este Tribunal considera que la demanda de Nulidad del Acto Administrativo que fija el canon de arrendamiento del inmueble arrendado, no está relacionada con la acción de desalojo interpuesta pues ésta se la fundamentó en los deterioros que alega la demandante y no en la falta de pago; lo que aquí se discute no es si el arrendatario cancela un canon mayor al fijado por el ente administrativo que haga procedente un reintegro o que eventualmente pudiere compensar cánones de arrendamiento que se dicen adeudados para solicitar el desalojo por falta de pago. En consecuencia, la decisión que haya de dictarse en el expediente de Nulidad de Acto Administrativo en nada incide en la que se dicte en la presente causa, razón por la cual no es procedente la cuestión previa opuesta. Así se decide.
Por lo que respecta a la solicitud de reposición de la causa por no haberse dado cumplimiento al intervalo de Ley en la publicación de los carteles, considera este Tribunal que si bien es cierto que la citación es de orden público y que la omisión de la formalidades lo afecta; no es menos cierto que los jueces no deben inútilmente reponer las causas cuando el acto ha alcanzado su fin, conforme lo dispone el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil.
Así observamos que ciertamente la parte ACTORA no dio cumplimiento al publicar los carteles de citación para la comparecencia del demandado, al intervalo de Ley pues uno de ello lo fue en fecha 14 de enero y el otro el 17 de enero de 2003, mediando entre uno y otro dos (2) días; sin embargo, EL DEMANDADO compareció en el juicio y presentó escrito de contestación a la demanda junto con cuestiones previas, promovió y evacuó pruebas, impugnó documentos; en fin ejerció su derecho a la defensa que le es garantizado. Por esa razón considera quien aquí sentencia que no es procedente la reposición y así se declara.
Efectuadas las anteriores consideraciones pasamos de seguidas a decidir el fondo de la cuestión debatida.
Hechos Admitidos:
La existencia de la relación arrendaticia entre el demandado –Juan Francisco Martín- y la ciudadana Gladys Arreaza de Gamboa, actuando en representación del ciudadano Manuel González Zavarse, la cual tiene como soporte el contrato de arrendamiento aportado por la parte ACTORA junto con el libelo de la demanda, que no fue desconocido ni tachado ni impugnado por la parte DEMANDADA, otorgándosele por ello pleno valor probatorio. Así se declara.
Hechos Controvertidos:
La insolvencia del arrendatario.
La condición de único propietario del ciudadano Manuel González Zavarse, cónyuge de la demandante.
Que el inmueble deba ser objeto de reparaciones mayores en virtud de que las mismas fueron ejecutadas.
Planteada así la controversia, el Tribunal observa que no se discute la relación arrendaticia ni se desconoce el contrato originalmente suscrito. Como quiera que la acción por desalojo fundamentada en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios presupone la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, es necesario analizar la naturaleza del instrumento arrendaticio; es decir, si éste devino a tiempo indeterminado, pues para que proceda el DESALOJO es necesario que exista una relación arrendaticia de este tipo y que EL DEMANDADO haya incurrido en alguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios.
De la lectura de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento consignado a los autos se desprende que las partes convinieron que “El plazo de duración del presente contrato será de Seis meses fijos, contados a partir del día primero de marzo de 1981, pudiendo ser prorrogables por iguales lapsos, a voluntad de las partes…”.
De esta redacción claramente se observa que las partes convinieron en que la relación arrendaticia fuera de carácter determinado. No obstante las sucesivas prórrogas ocurridas la misma continuo con tal carácter pues así se desprende de la voluntad de las partes al expresar que el contrato podría prorrogarse por lapsos iguales de seis (6) meses cada uno; es decir, que la naturaleza del contrato no se desvirtuaba por las prórrogas ocurridas. No existe constancia en autos que la arrendadora o el arrendatario hayan manifestado su voluntad de ponerle fin al contrato una vez expirado el término fijo de la relación arrendaticia o de cualquiera de sus prórrogas. De tal manera que la cláusula in comento es ley entre las partes, en virtud de que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que de ellos se deriven según la equidad, el uso o la Ley, tal como lo prevén los artículos 1159 y 1160 del Código Civil. Por esta razón considera quien aquí sentencia que la relación arrendaticia es de carácter determinado. Así se declara.
Dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…omisis)”
Es decir, que para la procedencia del desalojo fundamentado en cualquiera de las causales establecidas en el citado artículo se requiere que el arrendamiento lo sea a tiempo indeterminado y no dándose este supuesto en el caso que nos ocupa es improcedente la acción incoada lo que hace inoficioso el análisis de las pruebas presentadas. Así se declara.
DECISIÓN:
Por las razones de hecho y de derecho que anteceden, este JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO JUAN ANTONIO SOTILLO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI, Administrando Justicia en Nombre de LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA SIN LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana AURA MALDONADO de GONZÁLEZ, a través de sus apoderados judiciales abogados: Arbel Monteverde Campos y Gabriel David Cardona en contra del ciudadano JUAN FRANCISCO MARTÍN representado judicialmente por las abogadas: Iraletty Pazo Sandó, Maryoris de Lira, María Angélica Francisco Salazar y Claudia Muñoz. Así se declara.
Habiendo sido declaradas sin lugar las cuestiones previas opuestas y sin lugar la demanda no hay condenatoria en costas. Así se decide.
Como quiera que la presente sentencia se dicta fuera del lapso de Ley, se ordena la notificación de las partes, sin lo cual no correrá lapso alguno para interponer los recursos de conformidad con el artículo 251 eiusdem.
De conformidad con lo establecido en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión. Dada, firmada, sellada, en la SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO JUAN ANTONIO SOTILLO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI. En Pozuelos, a los veintiocho (28) días del mes de octubre de 2004. Años 195º de Independencia y 144º de Federación.
Abg. GLORIA SILVA ALEXIS
Juez Provisoria
JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO JUAN ANTONIO SOTILLO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI.
Abg. Argenis Núñez A.
Secretario
Exp. Nro. 0983
Desalojo
GSA/gsa
En el día de hoy, veintiocho (28) de octubre de 2004, previo anuncio de Ley siendo las 2:15 p.m., se dictó y publicó la presente sentencia, agregándosele al respectivo expediente.- Conste.
Abg. Argenis Núñez A.
Secretario
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