TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, doce de agosto de dos mil cinco
195º y 146º
ASUNTO : BH04-V-2002-000021

PARTE ACTORA: VICENZO VERGA DEMONTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V-8.224.243.

APODERADOS JUDICIALES: Héctor Perdomo y Maria Carolina Ruiz (folio 84) y por último Carlos Carrillo, matriculado en el Inpreabogado bajo el No 31.783. (folio 104).

PARTE DEMANDADA: MARY CRUZ CURBATA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No V- 8.292.294.
APODERADOS DE LA PARTE
DEMANDADA: FRANCISCO PEREZ MARTINEZ, matriculado en el Inpreabogado ajo el No 5.249.

MOTIVO: DESALOJO.

BREVE RESEÑA DE LA CAUSA
Se inició el presente juicio por libelo presentado por el ciudadano VICENZO VERGA DEMONTE, en el cual señala que es legítimo propietario de un inmueble constituido por unas bienhechurias consistentes de una casa de habitación, dos locales comerciales y una parcela de terreno en la cual se encuentran enclavadas las mismas, ubicadas en la avenida 5 de julio, número 6-79, de la ciudad de Barcelona, Municipio Autónomo Bolívar del Estado Anzoátegui, cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Con casa que es o fue del ciudadano FRANCISCO GIL en una extensión de cuarenta y dos metros (42 MTS); SUR: Casa que es o fue del ciudadano ALFONSO NARANJO, en una extensión de CUARENTA Y DOS METROS (42 MTS); ESTE: Con la avenida 5 de julio que es su frente, en una extensión de ONCE METROS (11 MTS) y OESTE: Con fondo de con la casa del ciudadano JOSE ROMERO, en una extensión de once metros (11 MTS); para una superficie de cuatrocientos sesenta y dos metros cuadrados (462 MTS2); con nomenclatura numero 04430615 del Departamento de Catastro de la Alcaldía del Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui.
Señala que es propietario de las bienhechurias mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de Barcelona, Municipio Bolívar del 21-08-1998, bajo el No 60, Tomo 97. Igualmente que es propietario de la parcela de terreno mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui del 15-06-1999, bajo el Nº 17, Tomo 23, Protocolo Primero.
Expresa el demandante que el 31 de marzo de 1999 celebró contrato de arrendamiento verbal por tiempo indeterminado y de mensualidades vencidas con la ciudadana MARY CRUZ CURBATA, mediante el cual le cedió en arrendamiento un inmueble constituido por un local comercial y una vivienda ubicados en la avenida 5 de julio de Barcelona, identificado con el No 6-79, mediante el pago de un canon mensual de Bs. 900.000,oo.
Alega el demandante que después de recibir el inmueble la arrendataria se ha negado a reconocerle su carácter de propietario-arrendador y consecuencialmente a pagarle los cánones de arrendamiento, por lo que se vio obligado a enviarle un telegrama por IPOSTEL, así como a notificarla a través de Juzgado Segundo del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui en fecha 23 de agosto de 2001, que debía pagar el canon de arrendamiento.
Expresa en el escrito libelar, que requirió al Juzgado Primero del Municipio Bolívar una certificación que la demandada no ha iniciado ningún expediente de consignación de arrendamiento.
El punto central lo hace descansar el demandante en la falta de pago de los meses que comprenden abril de 1999 a noviembre de 2002, que suman 44 mensualidades y que alcanzan a su decir la suma de Bs.39.600.000,oo, tal y como se evidencia de los recibos de arrendamiento no pagados aportados al libelo de la demanda..
Argumenta el demandante que la falta de pago de los cánones de arrendamiento le ha traído una disminución considerable en su capacidad económica al extremo de evitar el crecimiento de su patrimonio personal, por lo que ha causado un daño culposo por el no ingreso de las cantidades de dinero lo que a su juicio consiste en un lucro cesante, por no recibir la suma de Bs. 39.600.000,oo, más sus intereses.
Con fundamento en los artículos del Código Civil y en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, el actor demanda a MARY CURZ CURBATA., para que convengan en entregar totalmente desocupado de personas y costas el local comercial que ocupa como arrendataria, así como para que pague la suma de Bs. 39.600.000,oo por concepto de lucro cesante derivados de la no cancelación de los cánones de arrendamiento. Igualmente aspira el demandante al pago de la suma de Bs. 15.000.000,oo por concepto de daño emergente ocasionado por el desconocimiento de su carácter de propietario arrendador y el pago del 30% por concepto de honorarios de abogados y costos del proceso. Por último pretende e pago de los cánones de arrendamientos que se sigan causando hasta el total desalojo del inmueble, por
Concepto de lucro cesante y que se les calcule la indexación.
El demandante solicitó en el libelo de la demanda una medida de embargo preventivo y una medida cautelar de secuestro del inmueble arrendado.
Acompañó su demanda con una serie de documentos identificados en el escrito libelar y que serán analizados en la segunda parte de este fallo.
El 19 de diciembre de 2002 este Juzgado admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve.
El 17 de marzo de 2003, este Juzgado citó mediante cautelar de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato y comisionó a un Juzgado Ejecutor de Medidas para su práctica. Contra dicha medida formularon oposición la parte y como tercero el ciudadano NABIL FARID ADBOU KAMEL, la cual resolverá este Juzgado por sentencia separada.
Ante la imposibilidad de la citación personal de la demandada se procedió el 07 de abril de 2003 a ordenar la citación por carteles conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 12 de mayo de 2003, la Secretaria del Tribunal dejó constancia de haberse cumplido todas las formalidades del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 03 de julio de 2003 el apoderado de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, en los términos que a continuación se resumen:
Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas su partes, tanto en los hechos como en el derecho.
Señaló que no es cierto que su representada sea arrendataria del inmueble 6-79 de la ciudad de Barcelona identificado en el libelo de la demanda por un canon de Bs. 900.000,oo.
Negó que su representada haya dejado de pagar cánones de arrendamiento.
Negó la celebración del contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano VICENZO VERGA DE MONTE y cuestionó que éste intentara la acción con documentos espurios y sin ningún valor procesal.
El 23 de julio de 2003, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas en el que reprodujo el mérito favorable de los autos e invocó el valor probatorio de las actas del presente procedimiento
El 03 de septiembre de 2003, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas en el que reprodujo el mérito favorable de los autos y opuso uno a uno los instrumentos que había acompañado al libelo de la demanda.
Concluida la sustanciación del asunto de fondo, este Juzgado procede a decidir y al efecto observa:
Ahora bien, conforme a los términos en que quedó planteada la controversia, este Juzgado debe determinar en este fallo lo siguiente:
1.) La condición de propietario o no del demandante sobre el inmueble de autos, que la demandó alegando esa condición y la demandada al rechazar la demanda en forma general cuestionó su cualidad de tal.
2.) La existencia del contrato verbal de arrendamiento, indeterminado y de mensualidades vencidas, por un canon de Bs. 900.000,oo mensuales.
3.) La falta de pago de las pensiones de arrendamiento de los meses que comprenden los meses de abril de 1999 a noviembre de 2002.
4.) La existencia de los daños y perjuicios invocados por la actora como lucro cesante.
Para la resolución de estos puntos, el Tribunal procederá previamente a analizar y valorar individualmente el material probatorio producido por las partes. Igualmente advierte este Sentenciador que con base a la doctrina establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del 24-03-2000 en el caso de José Gustavo Di Mase conforme a la cual el juez puede aportar a los autos, sin necesidad de prueba, los hechos que conoce con motivo de su actividad judicial y que son necesarios para ella, siempre que indique la fuente donde obtuvo el conocimiento. Este Juzgador se referirá durante este fallo a pruebas que cursan en el expediente BH03-V-20003-000076 contentivo del juicio de DESALJO que por ante este mismo Juzgado sigue VICENZO VERGA DE MONTE contra CORPORACION DIVERSA C.A, fundado en el mismo título, por las mismas causas, respecto de los locales edificados en el mismo terreno y que fue decidido en el día de hoy, previamente a este asunto.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
La parte actora aportó los siguientes medios de pruebas:
A los folios 7 y 9 cursa documento autenticado el 21 de agosto de 1998, bajo el Nº 60, Tomo 97, en el cual Maria Celestina Curbata dio en venta al ciudadano Vicenio Verga Demonte una casa de habitación familiar y dos (2) locales comerciales, anexos a la casa, ubicados en el avenida 5 de julio de Barcelona, Municipio Bolívar, Estado Anzoátegui. Dicho instrumento es apreciado por este Juzgado como instrumento público a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil y tiene valor entre las partes intervinientes en el negocio pero no tiene efectos frente a terceros. A los folios 11 al 14 del expediente cursa copia certificada expedida por el Registrador Subalterno del Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui del documento protocolizado el 15 de junio de 1999, bajo el No 17, Tomo 23, Protocolo Primero, mediante el cual el Municipio Bolívar de este Estado le dio en venta al ciudadano VICENZO VERGA DE MONTE, una parcela de terreno de origen ejidal identificada con el No 04-43-06-15, ubicado en la Avenida 5 de Julio, Sector la Chica, Parroquia San Cristóbal del Municipio Bolívar, constante de cuatrocientos sesenta y dos metros (462 MTS). Dicho instrumento es apreciado por este Juzgado como documento público conforme a lo dispuesto en los artículo 1.357 y 1.360 del Código Civil.
A los folios 15 y 16 del expediente cursa telegrama que el actor presenta como enviado a la demandada a través del Instituto Postal Telegráfico. Este instrumento es desechado por este Juzgado con fundamento en el artículo 1.375 del Código Civil, en virtud que el original no lleva la firma de la persona designada en él como remitente, ni se probó a los autos que el original se hizo entregar en nombre de la misma persona, siempre que la escritura sea autógrafa.
A los folios 17 al 23 cursa solicitud de notificación judicial practicada por el Juzgado del Municipio Simón Bolívar de esta Circunscripción Judicial, a solicitud del demandante, mediante la cual el Juez hace constar que se trasladó al inmueble objeto de este juicio y notificó a la ciudadana MARY CRUZ CURBATA en su carácter legal de la agencia de Lotería VARIEDADES STAR, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.579, 1.604, 1.606 y 1.607 y 1.615 del Código Civil su obligación de cancelarle los alquileres que le corresponden desde que adquirí la casa de habitación y los respectivos locales. La parte actora durante el periodo probatorio presentó nuevamente este instrumento que cursa a los folios 404 al 412 del expediente. Esta actuación por haber sido realizada por un Juzgado en ejercicio de una función legal prevista en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil, y se le atribuye el carácter reglado y fidedigno previsto en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil. A los folios 25 al 28 del expediente cursa justificativo de testigos evacuado por ante Notaría Pública, a solicitud del demandante, para interrogar a los testigos si conocen a MARY CURZ CURBATA y saben que ella tenia una agencia de lotería llamada NOVEDADES STAR y ahora funciona una MINI TIENDA. Este instrumento en cuanto a su forma es un documento público, pero sus efectos procesales es el de interrogar a unos testigos, que debieron ser ratificados dentro del debate probatorio, para que la demandada tuviera acceso al control de la prueba y pudiera repreguntarlos. Dichos testigos la ley permite que se evacuen en esa forma excepcional cuando hay peligro inminente que puedan desaparecer las personas o las circunstancias, pero si no se demuestra esa circunstancia excepcional en el proceso no tienen valor probatorio. En este caso, los testigos no fueron promovidos en el juicio, razón por la cual se desechan del debate probatorio. A los folios 29 al 31 del expediente cursa actuaciones evacuadas por el Juzgado Primero del Municipio Simón Bolívar de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual el demandante solicitó una constancia que la demandada no había realizado consignaciones arrendaticias a su favor. Esta diligencia cumplida en sede de jurisdicción voluntaria conforme al artículo 895 de Código de Procedimiento Civil, es apreciada por este Juzgado como instrumento público a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y hace fe de la verdad de la declaración allí contenida.
A los folios 32 al 36 del expediente cursa actuaciones evacuadas por el Juzgado Segundo del Municipio Simón Bolívar de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual el demandante solicitó una constancia que la demandada no había realizado consignaciones arrendaticias a su favor. Esta diligencia cumplida en sede de jurisdicción voluntaria conforme al artículo 895 de Código de Procedimiento Civil, es apreciada por este Juzgado como instrumento público a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y hace fe de la verdad de la declaración allí contenida.
A los folios 37 al 80 del expediente recibos de pagos insolutos presentados por el demandante. Estos instrumentos son documentos privados totalmente apócrifos y por tanto carecen de autenticidad, además que violan el principio de alteridad de la prueba, toda vez que el demandante podría estar creando pruebas a su favor. En consecuencia se desechan del debate.
En diligencia del 13 de mayo de 2004, el demandante consignó inspección extrajudicial que cursa a los folios 240 al 247, practicada por el Juzgado Segundo de Municipio de la esta Circunscripción Judicial en la sede de la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Bolívar, a fin de examinar la ficha catastral No 43-000-00-00 y allí el Juzgado dejó constancia que la mencionada ficha corresponde a la casa de habitación y su local comercial anexo y que aparece titulado a nombre de VICENZO VERGA DE MONTE, sobre una parcela propiedad Municipal. Esta diligencia normalmente cumplida en sede de jurisdicción voluntaria conforme al artículo 895 de Código de Procedimiento Civil, debe ser apreciada por este Juzgado como instrumento público a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y hacer fe de la verdad de la constatación del Juez, sin embargo, desde el punto de vista procesal no es admisible que tal actuación se haya cumplido extra-judicialmente cuando existía un juicio, lo que cercenó el derecho de la demandada de hacer observaciones en el acto y por tanto se desecha del debate probatorio.
El 31 de mayo de 2004 el Tribunal decretó la práctica de una inspección judicial, que cursa a los folios 249 y 250, verificada sobre el inmueble de autos, en la cual este Juzgado observo una cantidad de escombros y alrededor se encuentran unas vigas para columnas de concreto. Igualmente que adjunto al inmueble existe un local comercial dividido con una pared de concreto, el cual en la parte superior, se observó un letrero que con la mención “Corporación Diversa C.A. Telcel, Agente Autorizado” y cuyos locales se observó que funcionaba una venta de accesorios para teléfonos celulares y el otro funcionaba un centro de comunicaciones Telcel. Esta actuación cumplida dentro del proceso, tiene pleno valor probatorio y sirvió para constatar in situ la existencia de los locales, así como las modificaciones imputadas al depositario judicial.
La parte demandada no aportó material probatorio
RAZONES DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
DE LA CUALIDAD DE ACTOR
La doctrina y la jurisprudencia tienen desarrollado el concepto de cualidad activa como aquella identidad lógica entre la persona titular del derecho y aquel que ejerce la acción, en tanto que la cualidad pasiva es la identidad lógica entre la persona titular del derecho y aquella que ejerce la excepción. Para completar esa expresión diremos también con una buena parte de la doctrina que la cualidad es el ejercicio de la acción por aquel sujeto que la ley faculta para ello.
En términos del proceso, aquel que se afirme titular de un derecho e invoque un carácter debe demostrarlo, más aun si la otra parte cuestiona ese carácter mediante la defensa respectiva. Igualmente tenemos que más recientemente nuestro Tribunal Supremo de Justicia admite en coincidencia con la doctrina moderna la posibilidad de la declaratoria de falta de cualidad de oficio por el Tribunal, así como otros presupuestos procesales indispensable para la conformación de la litis.
Es cierto que para celebrar un contrato de arrendamiento y para solicitar su resolución o desalojo no debe la parte demandante ser estrictamente el propietario, puesto que puede estar actuando en nombre y en intereses de otra persona, tal como ocurre con el contrato de administración. Sin embargo, en el presente caso el actor invocó su condición de propietario y señaló que en ese carácter celebró el contrato verbal de arrendamiento con la demandada, por lo que habiendo cuestionado la demandada tal carácter, el Tribunal debe constatar su conformidad y en tal sentido observa:
Tomando en consideración las convicciones formadas al sentenciar el expediente No BH03-V-2003-00076 contentivo del juicio que sigue VICENZO VERGA DEMONTE contra MARY CRUZ CURBATA el cual es examinado por ser un hecho notorio judicial de acuerdo a la doctrina establecida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en el sentencia del 24-03-2000 en el caso de José Gustavo Di Mase antes mencionada y de las resultas del análisis del material probatorio se evidencia que el inmueble presenta una especial característica y es la de ser unas bienhechurias edificadas sobre un terreno Municipal, por lo que estábamos en presencia de dos títulos, uno para las bienhechurias y otro para el terreno.
En el caso de las bienhechurias ha quedado demostrado a los autos que la ciudadana MARIA CELESTINA CURBATA por las razones que no constan en autos dio en venta las mismas bienhechurias a dos personas diferentes de la siguiente manera:
a.) El 21 de agosto de 1998 se las dio en venta a VICENZO VERGA DEMONTE mediante un documento autenticado
b.) El 13 de abril de 1999 se las dio en venta a ANTONIO JOSE GUITA CONOPOIMA mediante un documento autenticado que luego protocolizó el 26 de abril de 1999.
Esta última condición de haber registrado el ciudadano ANTONIO JOSE GUITA CONOPOIMA su título lo acredita como propietario frente a cualquier tercero de esa bienhechurias. De allí, que al trasmitir las bienhechurias por venta a FRANK ALEXIS GUITA CONOPOIMA y éste a NABIL ABOU-KAMEL (01-03-2002), trasmite su mejor derecho frente a cualquier otra persona, incluyendo al demandante VICENZO VERGA DE MONTE. En consecuencia, éste no es el propietario de tales bienhechurias y por ende tampoco podía celebrar contrato alguno de arrendamiento por las bienhechurias y mucho menos pedir su terminación.
En cuanto a la propiedad del terreno donde están edificadas las bienhechurias, el asunto es un tanto peculiar, por cuanto el Municipio también procedió a dar en venta a dos personas diferentes el mencionado terreno. Veamos:
a.) Mediante documento protocolizado 15 de junio de 1999 el Municipio le dio en venta una porción de terreno de 460 Mts 2 en el lugar donde están edificadas las bienhechurias al ciudadano VINCENZO VERGA DEMONTE.
b.) Mediante documento protocolizado el 06 de diciembre de 2002 el Municipio le dio en venta una porción de terreno de 370 mts 2 en el lugar donde están edificadas las bienhechurias al ciudadano NABIL ABOU-KAMEL.
En materia de derecho registral no cabria duda que un título protocolizado anterior tiene más valor que uno posterior; sin embargo, tal principio entra en crisis en este caso, cuando este Juzgado aprecia el acta levantada por la Cámara Municipal en la sesión del 09 de septiembre de 2003 en la cual deja constancia de las irregularidades del primer título y del acta de anulación de ficha catastral de fecha 19 de mayo de 2004 suscrita por el Director de Catastro, donde se ejecuta la revocatoria de venta al ciudadano VICEZO VERGA DEMONTE y que constan en el expediente No BH04-V-2002-00021 de la nomenclatura de este Juzgado.
Del examen de tal instrumento observa este Sentenciador las serias dudas que sobre la calidad del título expresó la Cámara Municipal, por lo que aún cuando ese sólo título no lo facultaba para el ejercicio de la acción de desalojo que nos ocupa, tenemos que el mismo aparece absolutamente desacreditado y carente de la certeza procesal que producen los documentos públicos.
Igualmente considera este Juzgado que la decisión de la Cámara Municipal revocándole la venta de la parcela de terreno al ciudadano VICENZO VERGA DEMONTE y manteniendo vigente las realizadas a NABIL ABOU-KAMEL, constituye un acto administrativo de efectos particulares que podía impugnarse ante la jurisdicción Contencioso-Administrativo y en los autos no consta que así se haya hecho. De manera que gozando los actos administrativos del principio de ejecutividad y ejecutoriedad se cumplen de inmediato, por lo que este Juzgado tiene como no propietario de las referidas parcelas de terreno al ciudadano VICENZO VERGA DEMONTE y así se decide.
En consecuencia, dado que el demandante VICENZO VERGA DEMONTE no logró demostrar de manera fehaciente la propiedad de los locales supuestamente arrendados y del terreno donde están edificados como lo invocó en el libelo de la demanda, este Sentenciador, desecha la demanda por falta de cualidad y se abstiene de entrar a analizar el fondo del asunto, esto es, la existencia de la supuesta relación arrendaticia y la falta de pago alegada, así como la reclamación de daños y perjuicios y así se decide.

D E C I S I Ò N
Por las razones que anteceden, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara la FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA ciudadano VICENZO VERGA DEMONTE, titular de la cédula de identidad No V-8.224.243, para intentar juicio de DESALOJO contra la ciudadana MARY CURZ CURBATA, todos plenamente identificados en autos.- En consecuencia, se declara SIN LUGAR la presente demanda y se desecha la misma y así se decide.-
De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al actor por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio.
Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes de la presente decisión.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona a los doce (12) Días del mes de agosto del año Dos Mil Cinco (2005). Años: 195º de la Independencia y 146º de la Federación.
EL JUEZ TEMPORAL,

Dr. LUIS ALBERTO RIVAS SILVA LA SECRETARIA,
Abg. DORIS ROJAS DE NADALES

En esta misma fecha, siendo las 1:00 p.m, dictó y publicó la anterior decisión. Conste.
LA SECRETARIA,