TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO DEL MUNICIPIO SAN JOSE DE GUANIPA
ASUNTO: BN12-V-2004-000006
SENTENCIA: DEFINITIVA
JUICIO: CIVIL MENOR CUANTÍA
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DEMANDANTE ANGEL MALAVER, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 4.511.008, constituyó apoderado judicial Abogado FRANCISCO JOSE TIRADO MANZANARES, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 19.202.
DEMANDADO: ALEJANDRO RAFAEL SANTANA ESTANGA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 2.441.166, Abogado, y domiciliado en la Calle 03, Casa No. 53-B, Urbanización El Mirador, de La Ciudad de San José de Guanipa.

En fecha 03-02-2004, se recibe en este Juzgado escrito de demanda, presentado por el Ciudadano ANGEL MALAVER, venezolano, mayor edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.511.008, asistido por el Abogado FRANCISCO TIRADO, en ejercicio de sus funciones e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 19.902,y este domicilio, contra el Ciudadano ALEJANDRO RAFAEL SANTANA ESTANGA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº 2.441.166, y de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con sus respectivos anexos, (F. 1 al 5).
En fecha 09-02-2004, se admitió la presente demanda, acordándose el emplazamiento de la demandada al segundo día de Despacho siguiente a su Citación con el objeto de dar contestación a la demanda, y la parte demandante confirió Poder Apud Acta al Abogado Francisco José Tirado Manzanares. (F.6 al 7).
En fecha 11-11-2004, auto de Avocamiento al conocimiento de la presente Causa, librándose la respectiva Boleta de Citación a la parte demandada. (F. 8 al 11).
En fecha 22-11-2004, el Alguacil consignó debidamente firmada la boleta de Notificación librada al Ciudadano Alejandro Rafael Santana Estanga parte demandada en el presente juicio. (F.12 al 14)
En fecha 29-11-2004, la parte demandada Abogado Alejandro Rafael Santana Estanga siendo la oportunidad legal dio contestación la presente demanda, anexando ocho folios útiles. (F.15 al 24)
En fecha 02-12-04, el apoderado de la parte demandada promovió pruebas, con su respectivo anexo, (F. 25 al 66).
En fecha 08-12-2004, el apoderado judicial de la parte demandante Abogado FRANCISCO JOSE TIRADO, promovió pruebas y presento escrito de observaciones.
En fecha 13-12-2004, se admitieron las pruebas promovida por las partes en el presente juicio (F.74 al 75).
En fecha 15-12-04, la parte demandada abogado Alejandro Rafael Santana Estanga, impugno a todo evento, por falsas y temerarias todas las pruebas documentales presentadas por la parte demandante acordándose agregar a los autos (F. 76 al 78).
En fecha 11-01-2005, la parte demandada Abogado Alejandro Rafael Santana Estanga, consignó por ante este Tribunal diez (10) llaves pertenecientes Inmueble Arrendado solicitando se notifique a la parte demandante. (F. 79 al 80).
En fecha 17-01-2005, el Tribunal acuerdo agregarla a los autos, haciendo las siguientes consideraciones: que la entrega material no fue materializada por ante este Tribunal para verificar la desocupación y el estado en que se encuentra el inmueble arrendado en cuanto a las llaves consignadas se acordó su resguardo hasta tanto las mismas sean retirado por la parte demandante, librándose su notificación. (F. 81 al 82).
En fecha 31-01-05, la parte demandante Abogado FRANCISCO TIRADO, solicitó el traslado del Tribunal al inmueble objeto del presente litigio para verificar la desocupación de la vivienda y del estado en que se encuentra la misma, fijándose la Inspección Judicial. (F.83 al 88).
En fecha 11-02-05, la parte demandada Abogado ALEJANDRO SANTANA consignó copia de la comunicación entrega al Ciudadano ANGEL MALAVER, donde le señalaba todos los detalles de todos los problemas encontrados en su casa a solo quince días de estarla alquilando. (F.89 al 93)
En fecha 14-02-05, el Abogado FRANCISCO TIRADO parte demandante en el presente juicio solicitó la entrega de las llaves, para realizar la practica de la Inspección Judicial, se acordó la entrega de lo solicitado. (F. 94 al 96).
En fecha 15-02-05, oportunidad fijada para la practica de la Inspección Judicial solicitada por la parte demandante, se trasladó y constituyó el Tribunal a la Calle 3 N° 53-B, Urbanización El Mirador de la Ciudad de San José de Guanipa y practicó la Inspección Solicitada. (F. 97 al 111).
En fecha 23-05-2005, el Abogado ALEJANDRO RAFAEL SANTANA ESTANGA, parte demandada en el presente juicio solicitó sean agregado a los autos para que surtan sus efectos legales, la Consignación de Canon de Arrendamiento BN12-S-2004-000001, consignada por el mencionado ciudadano a favor del Ciudadano ANGEL JOSE MALAVER RODRIGUEZ, admitida la consignación se comisiona al Juzgado del Municipio de Punta de Mata de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, a los fines de que practique la Notificación del Ciudadano ANGEL JOSE MALAVER RODRIGUEZ, la parte demandante, asimismo consignó las mensualidades correspondiente a los mes de Diciembre del 2003, Enero, febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Septiembre, Octubre del año dos mil cuatro, anexando sus respectivas planillas de depósitos. (F. 112 al 157).
En fecha 26-05-05, de conformidad con el Artículo 109 del Código de Procedimiento Civil, se ordenó tachar la foliatura existente para su correcta foliatura y enmendadura desde los folios 11 hasta 107, y seguir correlativamente en orden cronológico a parte del folio 1 al 31. (F. 158).

Este Juzgado para decidir observa:

Vista y analizadas como han sido todas y cada una de las actas que conforman la presente Demanda por Cumplimiento de Contrato, alega la parte actora en el libelo de la demanda que el Demandado se ha acogido al beneficio de la prorroga legal por vencimiento del contrato de arrendamiento y que la misma trae como consecuencia el aumento al canon estipulado y vigente para tal fecha, pretensión que asumen el arrendador en comunicación remitida al arrendatario en fecha 15-11-2003. El demandado en su escrito de contestación “acepta” lo manifestado por la parte actora en la referida comunicación de fecha 15-11-2003, lo que conlleva a ha establecer que efectivamente el contrato de arrendamiento a finalizado y como consecuencia inmediata de esto, se abre de pleno derecho el lapso establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como PRORROGA LEGAL, prorroga esta obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, teniendo como referencia que el arrendatario no manifiesta su pretensión de continuar la relación arrendaticia, lo que deja firme y demostrado que dicha relación se encontraba en el lapso de prorroga legal, que a lo expresado se prorroga a un (01) año el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, quedando vigentes para tal fin las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamientos, lo que analizaremos más adelante, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “b” de la ley especial que rige la materia, y así se decide.

Así las cosas, el Demandante realiza Oferta de venta del inmueble arrendado por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) al demandado en fecha 20-11-2003, situación que trae como consecuencia inmediata el procedimiento de preferencia ofertiva, que no es otro que el “derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario… (Art. 42 y sig. De la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”); Lo que conlleva que transcurran simultáneamente el lapso establecido por la prorroga legal, que en el caso in comento es por un (01) año, y los lapsos que rigen el procedimiento de Preferencia ofertiva, contenido en el capitulo II, titulo VI de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que no es más que el arrendatario notificara en el termino de 15 días su aceptación o rechazo de la oferta, contados a partir de la fecha del ofrecimiento. Ahora bien, sin haber finalizado el procedimiento ofertivo, en fecha 15-12-2003 el Arrendador presenta nuevo Contrato de Arrendamiento al arrendatario, obviando el lapso de Prorroga legal y aun más los 180 días del procedimiento de preferencia ofertiva relativos al ofrecimiento de venta, cuando las partes agotado los 15 días de aceptación o rechazo no hayan convenido venta alguna, tal y como lo establece el artículo 45 de la ley especial, debido al desacuerdo surgido en el Contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta presentado por el Arrendatario, y marcado con la letra “C” en el escrito de promoción de pruebas, el cual no fue desconocido por la parte actora en el lapso probatorio, lo que deja firme lo señalado por el demandado su escrito de promoción de pruebas, y así se decide.
Al mismo tiempo manifiesta la parte actora que el demandado ha incumplido con el pago establecido en la cláusula de prorroga legal al no hacer efectivo el aumento de la referida, y que aunado a esta situación el arrendatario ha destinado el inmueble a fines distintos a los estipulados en el contrato de arrendamiento, situación esta que no es acompañada por ningún tipo de pruebas en el procedimiento, a lo cual quien aquí juzga pasa a examinar lo siguiente: si bien es cierto que para el momento de la interposición de la demanda el arrendatario se encontraba en el lapso de Prorroga legal, como ya fue analizado en la parte in fine, esto no infiere que el canon de arrendamiento haya sufrido algún incremento, debido a que previa estipulación de las partes en el contrato de arrendamiento estos pactaron un aumento para el lapso en cual comenzara a hacerse efectiva la prorroga legal, situación esta perfectamente legal y ajustada a derecho en el entendido que las partes hayan solicitado un procedimiento de regulación del canon de arrendamiento, que en el caso en cuestión no fue objeto de consulta administrativa, lo que hace presumir que el inmueble se encuentra exento del referido procedimiento, situación en la cual prevalece la estipulación de las partes, tal y como lo establece la parte final del artículo 38 de la ley especial que se transcribe “…salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”. Del mismo modo, no se puede obviar que a la fecha se encontraba en vigencia Decreto Presidencial, en el cual fue declarado como bienes y servicios de primera necesidad en todo el territorio nacional el Alquiler de vivienda (publicado en Gaceta oficial N° 37.626 del 6-02-2003), así como también Resolución del Ministerio de Infraestructura, donde se transcribe: “Artículo 1, se mantienen en todo el territorio nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamientos de inmuebles destinados a viviendas…”; en consecuencia y por el Principio del Hecho del Príncipe, este aumento pactado por las partes en el contrato de arrendamiento, para el lapso de prorroga legal no surte ningún efecto, y así se Decide.

En materia de Consignación Arrendaticia el decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios en su artículos 51 “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario consignarla por ante el tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y el Art. 53 habla del procedimiento y señala que es mediante escrito dirigido al Juez……… y el Art. 56 En virtud de las consignaciones legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente titulo, se considera al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponde apreciar al juez, ante quien el interesado presentare la demanda. De todo lo anteriormente expuesto este tribunal en estricto apego a la ley hace el señalamiento que las consignaciones deben de ser ante el tribunal de Municipio, como único órgano competente señalado por la misma ley para dar autenticidad a las consignación tal y como lo señala en su articulo 51. Es bueno señalar que los cánones de Arrendamiento son para beneficio del Arrendador, consta en el expediente agregado y signado con el N° BN12-S-20004-000001, las consignaciones de los cánones de Arrendamiento depositados en la cuenta del Tribunal en forma mensual por parte del arrendatario el ciudadano ALEJANDRO RAFAEL SANTANA ESTANGA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº 2.441.166, lo que infiere para quien aquí juzga que el Arrendatario se encuentra en Estado de Solvencia, en consecuencia se ordena entregar al Demandante Ciudadano ANGEL MALAVER, venezolano, mayor edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.511.008, asistido por el Abogado FRANCISCO TIRADO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 19.902, las cantidades que por concepto de Cánones de Arrendamiento se encuentran consignadas la Cuenta Corriente de este Juzgado, lo que haciende a un monto de DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.750.000,00), así decide.

DECISION
Por los fundamentos expuestos este Juzgado del Municipio San José de Guanipa de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Administrando Justicia en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, se declara SIN LUGAR la presente demanda. En consecuencia se condena en costas procesales a la parte demandante Ciudadano ANGEL MALAVER, venezolano, mayor edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.511.008, asistido por el Abogado FRANCISCO TIRADO e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 19.902, y este domicilio. Notifíquese a las partes. Publíquese y Registrase. Déjese copia certificada, Dada, Firmada y sellada a los Seis días del mes de Julio del año 2005.
La Juez,

Abg. Adriana Mata Aguilera
La Secretaria,

Abg. María Carla Lugo