TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO DIEGO BAUTISTA URBANEJA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI

PARTE DEMANDANTE: CONCHITA RODRIGUEZ BES, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui y titular de la cédula de identidad Nº v-2.081.603.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSE LAUREANO SANTANA RODRIGUEZ y MARIELYS COROMOTO MALAVE JIMENEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.349.076 y 12.577.793, e inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 80.864 y 81.830, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: MARISOL ROMERO DE AGUIRRE, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui y titular de la cédula de identidad Nº 6.810.401.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No constituyó apoderado Judicial..

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO.-

SENTENCIA DEFINITIVA
PARTE NARRATIVA

Se inició el presente procedimiento por resolución de contrato mediante escrito de demanda constante de cuatro folios útiles y anexos marcados A, B, C, D, E, F, G y H, presentado en fecha 03 de noviembre de 2.004, por el abogado Laureano Santana, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 80.864, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Conchita Rodríguez Bes, plenamente identificada, contra la ciudadana Marisol Romero de Aguirre, también identificada.
En fecha 05 de noviembre de 2.004, se dictó auto mediante el cual se le dio entrada y se admitió la solicitud de demanda presentada, acordando la citación de la demandada para que comparezca por ante este juzgado al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación para que de contestación a la demanda instaurada en su contra, asimismo se acordó abrir el cuaderno separado de medidas.
En fecha 22 de noviembre de 2.004, se libro y se le entrego la compulsa al alguacil de este despacho a los fines de ley.
En fecha 12 de enero de 2.005, diligenció la ciudadana Marisol Romero de Aguirre, asistida por el abogado Reinaldo Aguirre Ramos, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 72.675, dándose por citada en la presente causa.
En fecha 14 de enero de 2.005, compareció la ciudadana Marisol Romero de Aguirre, asistida por la abogad Aurora Portocarrero de Chávez, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 88.263, presentando constante de cinco folios útiles escrito de contestación de demanda, en la misma fecha se dictó auto agregando al expediente el escrito de contestación de demanda presentado.
En fecha 18 de enero de 2.005, compareció la ciudadana Marisol Romero de Aguirre, asistida por la abogad Aurora Portocarrero de Chávez, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 88.263, presentando constante de siete folios útiles y anexos marcados A, B, C y D, escrito de promoción de pruebas.
En fecha 19 de enero de 2.005, se dictó auto agregando y admitiendo las pruebas de la parte demandada, acordando como prueba de informe oficiar al banco de venezuela, agencia el Morro de Lechería y acordando librar exhorto al Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y al Juzgado del Municipio Anaco de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a los fines de que tomen declaraciones a los testigos promovidos y residenciados en esas jurisdicciones, asimismo se acordó para el tercer día de despacho la presentación de los testigos residenciados en esta Jurisdicción, en la misma fecha se libraron los oficios de informes y las comisiones de testigos.
En fecha 24 de enero de 2.004, siendo las 9:00, 9:45, 10:30 y 11:15, se declararon desiertos los actos de evacuación de testimoniales, por cuanto los testigos, Luis Guzmán Salas, Rebeca Siso Ríos, Paula Aguirre Romero y Sergio Pinto, no se presentaron a las horas fijadas para cada uno, en la misma fecha diligenció la ciudadana Marisol Romero, asistida por la abogada Aurora Portocarrero de Chávez, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 88.263, solicitando de conformidad con lo establecido en el articulo 483 de código de procedimiento civil, se le acuerde nueva oportunidad para presentar a la testigo Rebeca Teresa Siso, titular de la cédula de identidad Nº 8.315.056.
En fecha 25 de enero de 2.005, se dictó auto acordando nueva oportunidad para la presentación de la testigo Rebeca Teresa Siso, para el primer día de despacho siguiente.
En fecha 27 de enero de 2.005, siendo las 10:00 a.m., compareció la testigo Rebeca Teresa Siso, quien rindió su declaración en la presente causa, dejando constancia el tribunal de la presencia de la demandada, asistida por la abogada Aurora Portocarrero de Chávez.
En fecha 28 de enero de 2.005, el ciudadano Miguel Barrios, consignó en un folio útil copia del oficio dirigido al banco de venezuela como prueba de informe.
En fecha 30 de marzo de 2.005, se recibieron las resultas emanadas del banco de venezuela, las cuales se agregaron a los autos.
En fecha 31 de marzo de 2.005, se agregaron las resultas antes señaladas.
En fecha 15 de abril de 2.005, se recibieron resultas emanadas del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relacionada con los testigos promovidos por la parte demandada.
En fecha 21 de abril de 2.005, se dictó auto agregando las resultas señaladas.
En fecha 26 de abril de 2.005 se recibieron resultas emanadas del Juzgado del Municipio Anaco de esta misma Circunscripción Judicial, relacionadas con los testigos promovidos por la parte demandante.
En fecha 27 de abril de 2.005 se dictó auto agregando las referidas resultas.

DEL THEMA DECIDENDUM

En el caso sub examine se demanda la resolución de contrato de arrendamiento por haberse dejado de cancelar 4 cánones de arrendamiento, pretensión procesal ante la cual la parte demandada alega que se encontraba solvente en el pago de tales cánones de arrendamiento señalados como insolventes, en este caso, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE. Adicionalmente la parte demandada, manifestó que se encontraban frente a un contrato a tiempo determinado sobre el cual había operado la tácita reconducción dos veces.

MOTIVACIONES DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Siendo, entonces, que en el presente caso se demanda la resolución por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento contractual y que tal pretensión procesal es incompatible con los contratos a tiempo indeterminado, esto es, los contratos verbales, o, los contratos que habiendo nacido a tiempo determinado, operó respecto de ellos la tácita reconducción, ya que en este supuesto lo procedente sería demandar por desalojo del inmueble, por lo que debe quien decide, analizar si en el caso que ocupa a esta instancia se trata de un contrato a tiempo determinado o si, por el contrario, se trata de un contrato respecto al cual operó la tácita reconducción.

Así las cosas se procede al análisis de la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, el cual conforme infra se establecerá merece pleno valor probatorio, tal cláusula reza lo siguiente:
El presente contrato tendrá una duración de Un (1) año fijo, contados a partir del día Siete (7) de Noviembre del año dos mil dos (2.002), al día Siete (7) de Noviembre del año dos mil tres (2.003), pudiendo ser prorrogado a su vencimiento por el mismo período, acordando la revisión del Canon de Arrendamiento, siempre y cuando una de las partes no notifique a la otra su TREINTA (30) días de anticipación su voluntad de no prorrogarlo.

De donde deriva esta Juzgadora que el contrato de arrendamiento fue suscrito por el período inicial de un año, del 7 de noviembre del 2.002 al 7 de noviembre del 2.003, siendo prorrogable por una sola vez, a condición de que una de las partes manifestara su decisión de no prorrogarlo, es decir, a falta de notificación tempestiva dentro del término de 30 días de anticipación, el contrato debía entenderse como prorrogado, pero una sola prórroga, pues, así se entiende de la cláusula transcrita, por lo que, al no constar en las actas procesales tal notificación, debe entenderse que el periodo que transcurrió entre el 7 de noviembre de 2.003, exclusive al 7 de noviembre de 2.004, las partes se encontraban bajo el imperio de una prórroga contractualmente convenida, y es posterior al 7 de noviembre de 2.004, fecha en que concluye la prórroga contractual, cuando pudiera operar o no, la prórroga legal, dependiendo de lo que se decida en esta causa, pero sin que ello sea el tema a decidir por esta Juzgadora, por lo que al señalarse por parte de la demandante que se trata de un contrato de resolución contractual por parte del contrato de arrendamiento que tiene suscrito por la accionada, por falta de pago de cánones de arrendamiento, debe derivar quien decide que efectivamente la accionante la demandante actuó conforme a derecho a reclamar la resolución contractual, por lo que debe procederse ahora a determinar si efectivamente los supuestos de hecho que configuraban tal pretensión procesal, esto es, la falta de pago de 4 cánones de arrendamiento, efectivamente se configuraron Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES

Dicho lo anterior y sobre la carga de la base procesal establecida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, a tenor de los cuales las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quine pida la ejecución de un obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación; se procede al análisis de las pruebas promovidas

La parte actora anexó a su libelo de demanda, las documentales siguientes:

Anexó marcado B, copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito con la accionada, el cual por esa misma condición de copia certificada de un documento privado autenticado expedida por un funcionario público, merece pleno valor probatorio y de ella se evidencia e interesa a la causa, que en la cláusula PRIMERA se estableció que efectivamente que el inmueble arrendado es el mismo inmueble objeto de la causa que ocupa a esta instancia; en la cláusula CUARTA, la duración del contrato ya antes dicha; en la cláusula QUINTA, el canon de arrendamiento establecido en la suma de Bs. 700.000,00 mensuales depositados en la cuenta de ahorros de la arrendadora (hoy accionante de autos), signada con el Nro. 190-2-00489-7 del Banco Banesco, a ser pagado por mensualidades adelantadas, el dìa 1 de cada mes; el contenido de la cláusula SEXTA a tenor de la cual, ante el incumplimiento del contrato la arrendadora, a su elección podrá reclamar judicialmente la resolución o el cumplimiento del contrato y la cláusula UNDÉCIMA respecto a la penalización de Bs. 50.000,00 por día de retardo en la entrega del inmueble Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.

Marcados con las letras C, D, E y F, recibos por Bs. 700.000,00, recibos suscritos por la demandante, correspondientes a los cánones de arrendamiento señalados como adeudados, documentales que no merecen valor probatorio sobre la base del principio de que nadie puede constituir prueba a favor de su propia pretensión procesal Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.

Marcado con la letra G, CONSTANCIA DE CONSIGNACIÓN ARRENDATICIA expedida por este Tribunal, en fecha 25 de octubre de 2.004, que por su condición de documental pública merece valor probatorio y a los fines de la presente causa, solo demuestra que la arrendataria no hizo uso de su derecho a consignar ante este Tribunal, competente para recibir los cánones de arrendamiento, pero ello per se, no demuestra su insolvencia, solo demuestra lo referido, la demostración de su solvencia o insolvencia dependerá de la adminiculación de esta documental con otras probanzas que cursen en autos Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.

Marcada H, carta dirigida por parte de la Junta de Condominio de Residencias La Almeja a la hoy demandante, en su condición de propietaria del inmueble arrendado, haciéndole una serie de señalamientos sobre la inquilina del señalado inmueble, instrumental que por su condición de documento privado emanado de un tercero ajeno a la relación procesal y no ratificada en el curso de la presente causa, no merece valor probatorio Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.

En la oportunidad probatoria, solo la demandada hizo uso de su derecho a ello, en la forma siguiente:

Promovió el mérito favorable de autos, informes, documentales, ratificación del contenido de las cláusulas y testigos.

Respecto al mérito favorable de autos, ya este Tribunal en fallos precedentes ha señalado, conteste con la doctrina de casación que el mérito de auto, no es objeto de valoración, ya que se trata del principio de comunidad de pruebas, en virtud del cual el juez de la causa está obligado a analizar todas las probanzas que hayan sido aportadas por las partes Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.

En cuanto a la pruebas de informes tanto de la cuenta corriente en el Banco de Venezuela de la demandante como de la cuenta corriente, también en el Banco de Venezuela de la demandada, ambas resultas en un solo informe, cursan en autos del folio 67 al 166, ambos inclusive, mereciendo las mismas pleno valor probatorio y de ellas se evidencia que abarcan desde el mes de enero de 2.004 hasta el mes de diciembre del mismo año, reflejando que la hoy accionada, en el período transcurrido entre el mes de enero de 2.004 y el mes de noviembre del mismo año, realizó a favor de la accionante, quien así mismo lo recibió, el pago de Bs. 4.200.000, siendo 4 de esos pagos por Bs. 700.000,00 y 1 por Bs. 1.400.000,00, ya que los restantes montos, esto es, 3 cargos de Bs. 700.000,00 y un cargo de Bs. 1.000.000,00, si bien se reflejan fueron cargados (retirados) en la cuenta de la accionada no se refleja que los mismos hayan sido ingresados (depositados) en la cuenta de la accionante, todos los depósitos efectuados resultan en la suma total, como se dijo, de Bs. 4.200.000,00, que dividido entre Bs. 700.000,00, monto del canon de arrendamiento, resulta en una cifra de 6 cánones de arrendamiento sobre 11 cánones posibles, que abarcan el período que va desde el mes de enero de 2.004 al mes de noviembre de 2.004, referencia que toma este Tribunal, habida consideración que la demanda que encabeza estas actuaciones fue incoada en día 3 de noviembre de 2.004 Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.

Respecto a las documentales marcadas A, B, C y D, las mismas merecen pleno valor probatorio por cuanto se encuentran descritas en el ya referido informe rendido por el Banco de Venezuela que riela al folio 67 del expediente Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.

Se promovió la testimonial de los ciudadanos EDUARDO LLOVERA GILIBERTI, SAÚL ENRIQUE LÓPEZ MATOS, GUSTAVO CASTRO ESCALONA, MARIO TRUJILLO RAMOS, ALEJANDRO AGUIRRE RAMOS, ENRIQUE MARCANO GARCÍA, LUIS GUZMÁN SALAS, REBECA SISO RÍOS, PAULA AGUIRRE ROMERO y SERGIO PINTO. De ellos solo declaró la ciudadana REBECA SISO DE LEÓN, quien se limitó a decir en forma lacónica sí se y me consta a todas las preguntas formuladas por la parte accionada, adicionalmente no expuso porque sí sabía y le constaba todo a lo que había respondido si se y me consta, en razón de lo cual sus dichos no merecen valor probatorio alguno Y ASÍ S DEJA ESTABLECIDO.

II
Analizadas como han sido las pruebas, encuentra esta Juzgadora que la carga probatoria de la actora consistía en demostrar el hecho generado de la obligación demandad, cumpliendo con ello, por su parte la accionada debía demostrar el pago de la obligación, cuya insolvencia se alegó como fundamentó para reclamar la resolución del contrato.

Es así como se observa que la parte actora cumplió con su carga procesal de traer a los autos el contrato generador de las obligaciones cuyo alegado incumplimiento dio origen a la presente causa. Por su parte la accionada trajo a los autos la prueba de informes que demostraron el depósito de sumas equivalentes al canon de arrendamiento, en una cuenta bancaria distinta a la acordada por las partes; en este caso se había acordado que el depósito se efectuaría en la cuenta de ahorros que la arrendadora mantenía en el Banco Banesco, mas sin embargo se aprecia que la parte actora, manifestó en su escrito libelar que la accionada NUNCA depositó canon alguno de arrendamiento en la cuenta de ahorros No. 190-2-00489-7 de Banesco como lo indica en el contrato pagando LA ARRENDADORA en efectivo contra recibo o en la cuenta del BANCO DE VENEZUELA No. 0102-0105-00025721, también contra Recibo de mi Representada. Con lo cual esta Juzgadora toma dicha declaración como una confesión por parte de la accionante de que los depósitos bancarios de los cánones de arrendamiento respectivos se hicieron en el Banco de Venezuela, por lo que quien decide, debe analizar la solvencia por parte de la accionada en el pago de los cánones de arrendamiento valorando los depósitos realizados en la cuenta bancaria que en esa entidad financiera tenían tanto la demandante como la demandada, en el primer caso analizando los abonos a dicha cuenta y en el segundo caso analizando los cargos Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.

Ahora bien, con respecto a los depósitos bancarios, se aprecia, que efectivamente existía por parte de la arrendataria una irregularidad en los mismos, y, por ende existía un atraso en el pago de los cánones, es así como puede deducirse que, de los informes presentados por el Banco de Venezuela, el depósito mas antiguo data del 15 de abril de 2.004, con lo cual se concluye que la accionada no se encontraba solvente con los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO y ABRIL, cabe aquí recordar que el pago debía hacerse el primer día de cada mes, por mensualidades adelantadas, también se observa que ninguno de tales meses fue señalado como insolvente en el pago, posteriormente se aprecian depósitos en los meses de mayo, junio, agosto y septiembre, lo cual conforme se expusiera al analizar la prueba de informes totaliza la cantidad de 6 depósitos (abonos) realizados a favor de la accionante con cargo a la accionada, de cuyos estados de cuenta se evidencia que notados los egresos (cargos) que tuvo por montos de Bs. 700.000,00, se correspondían con los ingresos (abonos) de la demandante; con todo ello se evidencia solvencia en el pago de los meses que van desde enero de 2.004 hasta junio del mismo año, los cuales no eran señalados como insolventes. Es así como concluye esta Juzgadora que la accionada no logró demostrar, y era su carga probatoria, su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2.004, que se señaló en el libelo de demanda como insolutos en el pago, con lo cual quien aquí decide concluye que la demanda no cumplió con su carga probatoria de demostrar el pago de los mismos y por ende, tal como se establecerá en el dispositivo del presente fallo, la pretensión de resolución contractual demandad debe ser declarada procedente en derecho Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.

CUADERNO SEPARADO DE MEDIDAS

En fecha cinco de noviembre de 2.004, tal como se acordó en el auto de admisión de la demanda, se abrió el presente cuaderno separado de medidas.
En fecha 10 de noviembre de 2.004, diligenció el abogado Laureano Santana Rodríguez, apoderado de la parte demandante, ratificando y solicitando de conformidad con los artículos 585, 588 y 589 ordinales 2 y 7, del código de procedimiento civil se decrete medida de secuestro sobre el inmueble arrendado.
En fecha 12 de noviembre de 2.004, se dictó auto decretando a medida de secuestro solicitada por la actora, en la misma fecha se libro exhorto junto con oficio al Juzgado Distribuidor Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar y Diego Bautista Urbaneja de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que practique el secuestro sobre el inmueble propiedad de la demandante de autos.
En fecha 15 de diciembre de 2.004, se recibieron las resultas de la medida de secuestro, la cual fue practicada en fecha 07 de diciembre de 2.004. En fecha 16 de diciembre de 2.004, se dictó auto agregando las resultas del secuestro, emanadas del Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar y Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Ahora bien, siendo que la parte accionada, una vez practicada la medida de secuestro no hizo ningún tipo de oposición, este Tribunal ratifica la misma, confirmando que el inmueble objeto de la presente causa, debe continuar en la posesión del depositario designado al efecto, abogado JOSÉ LAUREANO SANTANA RODRÍGUEZ, hasta tanto sea declarada definitivamente firme la sentencia que aquí se dicta Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.
No obstante la ratificación de tal medida, se ordena su suspensión, colocando el inmueble secuestrado en la posesión de la persona de su arrendadora, lo cual será llevado a cabo al quedar definitivamente firme la sentencia, decisión que se toma como consecuencia del carácter accesorio de las medidas preventivas Y ASÍ SE DEJA ESTABLECIDO.

DECISIÓN

PRIMERO: Con lugar, en consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de Noviembre de 2.002, entre las ciudadanas Conchita Rodríguez Bes y Marisol Romero de Aguirre, autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui.

SEGUNDO: Se ordena la entrega del inmueble arrendado, constituido por: Un Apartamento identificado con el con el Nº 10-B, que forma parte del Edificio “La Almeja”, ubicado en la Avenida El Boulevard de la ciudad de Lechería, completamente desocupado de bienes y personas; siendo que a la fecha el inmueble se encuentra en posesión del apoderado de la accionante, lo cual hace innecesario, la entrega ordenada, este Tribunal ordena la suspensión de la medida, lo cual se llevará al quedar definitivamente firme la presente sentencia y en consecuencia la demandante queda en posesión del inmueble objeto de la presente medida, en los términos ut supra señalados.
TERCERO: Conforme a doctrina sentada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, donde quedó claro que se puede intentar la demanda por resolución de contrato y pago de cánones de arrendamiento, a la cual se acoge este Tribunal por aplicación analógica del artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se ordena a la parte demandada al pago de la suma de Dos Millones Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 2.800.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2.004.

CUARTO: Se condena en Costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en este fallo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Lechería, a los Veinte (20) días del mes de Mayo de Dos Mil Cinco (2005). Años 195º de la Independencia y 146º de la Federación.-
La Juez

Dra. Esther María Camero de Guevara. La Secretaria
Maritza Nuñez de Serra

Nota: La presente decisión fue publicada en su fecha, previo el anuncio de Ley, siendo las 2:00 p.m.

La Secretaria

Maritza Nuñez de Serra
Cc-384-04
EMCDG/NER