REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA


PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui


ASUNTO PRINCIPAL: BH02-V-2002-000076
Exp. 20.132
PARTE
DEMANDANTE: FRANKY WIESNER RAMÍREZ y SARA ARREAZA DE WIESNER, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titular de la Cédulas de Identidad Nros: 3.563.086 y 4.080.808, respectivamente.-

APODERADO
JUDICIAL DE
LA PARTE
DEMANDANTE: ADERITO DA SILVA CASTRO, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21.092.-

PARTE
DEMANDADA: JOSÉ ANTONIO ZAPATA ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.892.404.-

APODERADOS
JUDICIALES
DE LA PARTE
DEMANDADA: HECTOR MARÍA CASTRO GUAITA y MARÍA AUXILIADORA PARUCHO PERICO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.680 y 48.624, respectivamente.-

MOTIVO: DESALOJO E INDEMNIZACIÓN (APELACIÓN).-

- I -
Se contrae el presente asunto al Recurso de Apelación, interpuesto por la parte demandada ciudadano JOSE ANTONIO ZAPATA asistido por el abogado HECTOR MARÍA CASTRO GUAITA en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Ordinario de los Municipios Fernando de Peñalver y Píritu de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 21 de Octubre del 2002; el cual en virtud del procedimiento de Distribución corresponde conocer a este Tribunal de Alzada; el cual mediante auto de fecha 12 de Noviembre del 2002, procedió a dar entrada y curso legal, fijando el lapso legal para decidir la misma; motivo por el cual procede a ello en los siguientes términos:

Se evidencia de autos que la parte actora alega que la Sociedad Mercantil “INVERSIONES 3, C.A”, en su carácter de administradora de la ciudadana SARA ARREAZA DE WIESNER, suscribió un contrato de arrendamiento cuyo objeto es la “Quinta Katy” ubicada en la calle Federación, Sector Residencial El Tejar Norte de la ciudad de Puerto Píritu, Municipio Peñalver del Estado Anzoátegui; con el ciudadano JOSÉ ANTONIO ZAPATA ROMERO, posteriormente por vía de cesión la sociedad mercantil cedió y traspasó los derechos y acciones al ciudadano FRANKY WIESNER RAMÍREZ, quien es propietario del inmueble, cuyo contrato tenía duración de seis (06) meses, y en virtud de la “tácita reconducción” se convirtió a tiempo indeterminado. Que sus mandantes procedieron a ejercer la acción de resolución de contrato por falta de pago, y la misma fue declarada sin lugar en fecha 15 de Marzo de 2.001.-
Que actualmente los demandantes se encuentran residenciados en la ciudad de Caracas y arrendaron un inmueble a tiempo determinado, y como quiera que el ciudadano Jesús Rafael Rojas manifestó el aumento del canon de arrendamiento y en vista de su desacuerdo el mencionado ciudadano procedió a realizar la Notificación Judicial de la terminación del referido arrendamiento y que el mismo no será renovado y están legalmente notificados, acogiéndose a la prórroga legal de seis (06) meses que les otorga el artículo 38 literal b, que por esa razón se encuentran en la necesidad de ocupar la casa de su propiedad que dieron en arrendamiento al ciudadano JOSÉ ANTONIO ZAPATA; en consecuencia tiene la necesidad de ocupar la casa de su propiedad que dieron en arrendamiento al ciudadano José Antonio Zapata Romero.- Asimismo, alegan como segunda causal para intentar la acción el hecho pactado convencionalmente en el contrato; que el objeto del arrendamiento es para el uso de vivienda o habitación y no para otro tipo de uso, y es el caso que al inmueble aparte de instalar allí su vivienda, tiene allí su centro de operaciones mercantiles o comerciales, y esta actividad comercial ha traído graves deterioros en las instalaciones del inmueble tales como paredes, vidrios rotos, puertas dañadas, además instaló una cava refrigerada tipo cuarto para guardar charcutería y víveres, como deposito de mercancías.
De igual manera de conformidad con el artículo 1.167 de Código Civil demandó daños y perjuicios ya que arrendó una casa de habitación para ser habitada por el demandado y su familia, el bien fue arrendado amueblado, y como quiera que también le ha dado uso comercial e industrial ha dañado el terreno, grama, el patio de cemento, modificando y alterando las instalaciones de la casa, ha destrozado los muebles, las paredes sucias, los vidrios rotos, las puertas sin cerraduras, los gabinetes de la cocina y la propia cocina destrozadas.
Fundamentó la acción en el artículo 34 literales “b”, “d” y “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 del Código Civil.-
Cumplidos los actos procesales de contestación, promoción y evacuación de pruebas, el A-quo procedió a dictar sentencia, en cuyo dispositivo declaró CON LUGAR la demanda en cuestión.-
-II-
Este Tribunal a los fines de decidir el Recurso de Apelación interpuesto, procede a ello, para lo cual observa:
Por auto de fecha 12 de Noviembre de 2.002, se procedió a dar entrada y curso legal al presente asunto, fijándose el lapso legal para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-
Observa esta Alzada, que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada asistida por el abogado Héctor María Castro Guaita, procedió a rechazar la estimación de la demanda alegando que ésta debió calcularse en base a doce (12) cánones de arrendamiento, pero como el contrato en cuestión fue por seis (06) meses, el monto justo sería multiplicar la cantidad del canon por seis (06) meses y no los doce (12), y como el canon es por Sesenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 65.000.000,00) multiplicado por seis meses son Trescientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 390.000,00) debiendo ser ésta la cuantía de la demanda. Asimismo opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por haber según manifiesta acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, por demandar desalojo conforme a las causales b, d y e del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el resarcimiento por los daños ocasionados al inmueble y a los muebles, pero la causal e versa sobre deterioros al inmueble únicamente, no constituyendo los deterioros a los muebles causal de desalojo, ambas pretensiones se contradicen mutuamente, por ser procedimientos incompatibles entre sí, de igual manera hay defecto de forma de la demanda ya que carece de uno de los requisitos del libelo de especificar los daños y perjuicios y sus causas, de igual manera alegó la parte demandada que los demandantes carecen de interés para intentar la presente acción por cuanto no fueron estos los contratantes y a su vez no son los propietarios del objeto de dicho contrato de arrendamiento.
Ahora bien, revisadas como han sido las actas procesales, observa quien sentencia que debe en principio producir un pronunciamiento en cuanto a los puntos previos opuestos así como a las cuestiones previas alegadas por la parte demandada. En este sentido, se hace necesario en primer lugar decidir sobre la acumulación inepta de pretensiones alegada por el accionado, lo cual el tribunal pasa a hacer, bajo las siguientes consideraciones:

PUNTO UNICO
Se observa del escrito libelar presentado por los demandantes asistidos de abogados, que en el petitorio solicitan tanto el desalojo, fundamentados en los literales b, d y e del artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, así como igualmente el pago por concepto de daños y perjuicios, estimados en la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.2.500.000,oo).
Ahora bien, El Desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, sea éste verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la ley.
En ese orden de ideas, entre las causales en que los accionantes fundamentan el desalojo solicitado, se encuentra la causal contenida en el literal “e”, referido a: “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deteriores mayores que los provenientes del uso normal del inmueble”, causal ésta que puede ser alegada cuando el arrendatario hace uso del inmueble en forma anormal, causando daños al inmueble.- Ahora bien, cuando nos referimos a daños o deterioros normal, es porque en principio los daños que en todo caso podrían causarse al inmueble son los llamados deterioros o daños normales, que no es más que cuando el arrendatario dentro del uso del inmueble, le da un tratamiento de un buen padre de familia y constituir una de sus obligaciones de conservarlo en buen estado, y como es lógico con dicho inmueble el inmueble podría sufrir un deterioro normal.-
Ahora bien, tales daños denominados anormales son, los que podría ser demandados alegando la causal contenida en literal “e”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, tal como fueron alegados por los accionantes en el caso de autos; pero igualmente dichos demandantes en el escrito libelar hacen referencia el Capitulo Cuarto a unos daños y perjuicios, y en particular tercero del petitorio, demandan la cantidad de (Bs. 2.500.000,oo) DOS MILLONES QUINIENTOS MIL, por concepto de resarcimiento por los daños y perjuicios causados según el capitulo Cuarto de la demanda o en su defecto sea condenado por ello por el Tribunal.-
En este sentido, observa ésta alzada, que el Juzgado a quo al emitir su pronunciamiento señaló que el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece las demandas que se sustanciaran conforme a las disposiciones contenidas en dicho decreto ley y en el procedimiento breve previsto en el libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía, como las demandas por desalojo y cualquier otra acción derivada de la relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos; que estamos en presencia de una demanda por desalojo y una acción subsidiaria indemnizatoria, derivadas de un contrato de arrendamiento, las cuales de conformidad con el artículo 33 antes mencionado tiene un mismo procedimiento que es el breve y no es excluyente como sería verbi gratia, que no es el caso de especie, una acción resolutoria y de cumplimiento de contrato, que es perfectamente posible demandar la terminación de un contrato, cumplimiento, desalojo y subsidiariamente demandar la indemnización por daños y perjuicios.
Así las cosas, y de acuerdo a lo mencionado anteriormente con respecto a los daños causados con ocasión a la relación arrendaticia, éstos se encuentran comprendidos dentro de lo contenido en la causal “e” del artículo 34 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, es decir, los daños y perjuicios comprendidos en la norma citada solo pueden ser demandados a través de esa causal y no como una acción subsidiaria “indemnizatoria” de daños y perjuicios, como erróneamente lo alegó el Tribunal A-quo; ya que de ejercerse la acción de desalojo este sólo procede por las causales taxativas enunciadas en el artículo supra mencionado.-
Pues bien, es conocido por todos que la materia de arrendamientos Inmobiliarios está regulado por una ley especial denominada “Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, la cual está destinada a regular el arrendamiento y subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos y suburbanos destinados a viviendas y a otros funcionamientos, entendiendo por arrendamiento según lo preceptúa el Código Civil Venezolano, como “un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

Anteriormente se dejó establecido que la materia de arrendamiento Inmobiliarios se encuentra regulada por una ley especial, que no es otra que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual en su articulado nos remite al procedimiento breve establecido en el Código de Procedimiento Civil en su artículo 33, el cual reza lo siguiente: “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
La acción de Desalojo de un Inmueble se encuentra comprendida entre una de las acciones derivadas de una relación arrendaticia de determinado bien inmueble, sea este urbano o suburbano, consistiendo ésta, en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la ley, debidamente previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…
Por otra parte, observamos del escrito libelar que otra de las pretensiones de la parte accionante es la indemnización por concepto de daños y perjuicios causados al inmueble arrendado supra identificado en autos, a tal efecto, señala el artículo 1.185 del Código Civil lo siguiente:” El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo. Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los limites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho”
En tal sentido, observa este Tribunal que del estudio y análisis del espíritu, propósito y razón de las disposiciones legales aducidas por la parte accionante, como fundamento de la presente acción, se evidencia que estamos en presencia de dos procedimientos distintos que se excluyen mutuamente; ya que los accionantes demandan el desalojo y subsidiariamente daños y perjuicios; a tal efecto establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil:
“...No podrá acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si. (Negrilla nuestra)

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí...” (subrayado nuestro)


Asimismo, la doctrina expresa, al respecto que:
“...Finalmente, no son acumulables las acciones o pretensiones que tengan procedimientos legales incompatibles entre sí. La unidad de procedimiento es una característica de la acumulación en general, y cuando a cada pretensión corresponde un procedimiento incompatible con el de la otra, aquella unidad no puede lograrse y la acumulación por tanto no es posible. Así, v. gr., una pretensión de reivindicación de un inmueble, no puede acumularse con otra de ejecución de hipoteca, porque la primera tiene un procedimiento ordinario y la segunda se sigue por uno especial. No pueden acumularse una pretensión de cobro de una letra de cambio y una de rendición de cuentas, porque aunque ambas corresponden a la competencia mercantil, la primera debe seguirse por el procedimiento ordinario y la segunda por uno especial.

Es indiferente que ambas pretensiones tengan procedimiento especial si éstos no son incompatibles...”

Por otra parte, ha establecido la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, que la acumulación de acciones es de eminente Orden Público, señalando en consecuencia:
“...La doctrina pacífica y constante de la Sala ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos del órgano jurisdiccional, de las partes, y de los terceros que eventualmente en él intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales. Esto, como lo enseña Chiovenda, que no hay un proceso convencional sino, al contrario, un proceso cuya estructura y secuencia se encuentra preestablecidas con un neto signo impositivo, no disponible para el juez, ni para las partes. Así, la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia del proceso civil, es obligatoria en un sentido absoluto, tanto para las partes como para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos.

Es por lo expresado que la Sala ha considerado tradicionalmente que la alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público, cuya finalidad tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado sobre los intereses particulares del individuo, por lo que su violación acarrea la nulidad del fallo y las actuaciones procesales viciadas, todo ello en pro del mantenimiento de la seguridad jurídica y de la igualdad entre las parte, que es el interés primario en todo juicio....” (Sentencia de la Sala de Casación Civil del 22 de octubre de 1997).

Ahora bien, visto el argumento hecho por el Juzgado a quo a los fines de declarar sin lugar la cuestión previa de defecto de forma, se observa que éste al entendido de esta sentenciadora, incurrió en un error de interpretación del artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, ya que si bien es cierto, que la norma en cuestión establece que “cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía” no es menos cierto que aún cuando los daños y perjuicios pueden ocasionarse con motivo de una relación arrendaticia, éstos no pueden ser tramitados a través del procedimiento breve, ya que el procedimiento aplicable al mismo es el ordinario contenido en nuestra ley adjetiva; aunado al hecho cierto que la acción principal ejercida por la parte accionante se contrae a la acción de Desalojo, la cual para su procedencia sólo podrá demandarse en base a las causales taxativamente previstas en la Ley, sin perseguir con ella ninguna figura indemnizatoria, como lo señala la parte actora en su escrito de demanda, por cuanto el único objeto de esta acción es recuperar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.- Así se decide.-
Así las cosas, tenemos que la acción de desalojo esta dirigida a solicitar la devolución del inmueble arrendado a través de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, en consecuencia; la sentencia en su parte dispositiva al declarar Con Lugar la demandada debe ordenar la entrega del inmueble cuya desalojo se solicitó, libre de bienes y personas, esa es la finalidad de la acción, por lo que el demandante no puede pretender obtener algo diferente a ello, situación esta que es la que se ha planteado en el caso de autos, al demandarse simultáneamente, el pago de cierta cantidad de de dinero por daños y perjuicios, lo cual resulta totalmente improcedente ya que ambas peticiones como fue asentado anteriormente, han de tramitarse por procedimiento totalmente distintos uno del por, por lo que se excluyen entre sí y por ende deben de tramitarse por procedimientos totalmente distintos uno del otro. Así se decide.-
En este orden de ideas, y en fuerza de la norma contenida en nuestra Ley Adjetiva en su artículo 78, y visto el contenido del libelo de la demanda, se observa que las pretensiones solicitadas se tramitan por procedimientos diferentes, ya que el desalojo de inmuebles es un procedimiento especial, breve y sumario regulado en la Ley de arrendamientos inmobiliarios la cual remite al procedimiento breve de la Ley Adjetiva, mientras que los daños y perjuicios reclamados, son tramitados a través del procedimiento ordinario.-:
A tal efecto observa quien aquí sentencia, que la presente demanda, desde cualquier punto de vista que se observe, resulta Inadmisible dada la adversidad entre la naturaleza de las pretensiones de la demandante, lo cual debió declarar el Tribunal A quo al momento de hacer la exhaustiva revisión del libelo de demanda para así proceder a su admisión o inadmisión, tal y como será declarado por esta Alzada en el dispositivo de este fallo; y así se deja establecido.-
Ahora bien, por los motivos antes expuestos este Tribunal no pasa a analizar las restantes defensas alegadas por las partes, en virtud de la declaratoria de inadmisibilidad de la presente acción. Así también se decide.-

-III-
DECISIÓN
Es por lo que en base a los argumentos tanto de hecho como derecho antes expuestos, este Tribunal, Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, actuando como Tribunal de Alzada declara INADMISIBLE la presente demanda por Desalojo e Indemnización de Daños y perjuicios, intentada por los ciudadanos FRANKY WIESNER RAMÍREZ y SARA ARREAZA DE WIESNER, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titular de la Cédulas de Identidad Nros: 3.563.086 y 4.080.808, respectivamente, en contra del ciudadano JOSÉ ANTONIO ZAPATA ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.892.404, En consecuencia, se declara Con lugar la Apelación formulada por el ciudadano JOSE ANTONIO ZAPATA, asistido de abogado, y en consecuencia, REVOCA en todas y cada una de sus partes, la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipios Fernando de Peñalver y Píritu de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui de fecha 21 de Octubre de 2.002 y así se decide.-
Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Se ordena notificar a las partes de la presente decisión, para lo cual se conmina al Juzgado Natural, por cuanto de conformidad con lo dispuesto en el artículo 36 del Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no procede recurso alguno en contra de la presente decisión; y a tal efecto se ordena remitir el presente expediente, de conformidad con lo establecido en el artículo 37 de la Ley en comento. Así también se decide.-
Regístrese y publíquese
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. En Barcelona, a los Veintiún (21) días del mes de Abril de 2.006. AÑOS: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.-
LA JUEZ PROVISORIO,

DRA. IDA TINEO DE MATA.
LA SECRETARIA,

ABG. MIRLA MATA ROJAS
En esta misma fecha, siendo las 02:56 p.m, previa formalidades de Ley se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste; LA SECRETARIA,


ABG. MIRLA MATA ROJAS