TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de El Tigre.

ASUNTO : BP12-V-2005-000406

PARTE DEMANDANTE: MARIELA ARMATA SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° 10.062.241, domiciliada en la Segunda Carrera Norte de esta ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, casa N° 37-A.-

APODERADO: ALEXANDER GONZALEZ BELO, abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 91.111, domiciliado procesalmente en la Avenida Rotaria (Vea) local N° 3, Frente al Seguro Social, de esta ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui.-

PARTE DEMANDADA: LAURA MARIA PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.217.850, de este domicilio.-

APODERADO: JOSE GREGORIO TINEO, abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 37.107, de este domicilio.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

El presente juicio se inició en virtud de demanda incoada por el abogado ALEXANDER GONZALEZ BELO, actuando como apoderado judicial de la ciudadana MARIELA ARMATA SANCHEZ, contra la ciudadana LAURA MARIA PEREZ, por incumplimiento de contrato de arrendamiento.- Mediante auto de fecha 30 de septiembre de 2005, se admitió la demanda, ordenándose la citación de la demandada.- Mediante auto de fecha 10 de octubre de 2005, y en virtud de que la demandada se negó a firmar la boleta de citación, se dispuso que la secretaria libre boleta de notificación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.- En fecha 27 de octubre de 2005, la Secretaria de este Despacho, dejó constancia de haber dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.-En fecha 01-11-2005, la ciudadana LAURA MARIA PEREZ, asistida por el abogado JOSE GREGORIO TINEO, consignó escrito mediante el cual opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y dio contestación a la demanda.- Mediante decisión dictada en fecha 22 de noviembre de 2005, se declaró sin lugar la cuestión previa opuesta, ordenándose la notificación de las partes.- En fecha 19-12-2005, el abogado JOSE GREGORIO TINEO, consignó escrito contentivo de la contestación de la demanda.- En la etapa probatoria, sólo la parte demandada promovió pruebas, las cuales serán analizadas y valoradas oportunamente.-
En la oportunidad para dictar sentencia el Tribunal lo hace previas las consideraciones siguientes:
-I-
Dice la parte actora, que su mandante tiene un inmueble de su exclusiva propiedad ubicado en la Avenida Ruiz Pineda, La Charneca de esta ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, el cual tiene una superficie de doscientos cincuenta metros cuadrados con treinta y ocho centímetros cuadrados (250,38 mts2), y alinderada de la siguiente manera: NORTE: Casa que es o fue del señor RAMON ANTONIO CULI, midiendo diez metros con setenta centímetros (10,70 mts); SUR: Avenida Ruíz Pineda, midiendo diez metros con setenta centímetros (10,70 mts); ESTE: Casa que es o fue del señor Alfonso Guzmán, midiendo veintitrés metros con cuarenta centímetros (23,40 mts); y OESTE: Casa que es o fue de Presentación Campos, midiendo veintitrés metros con cuarenta centímetros (23,40 mts), lo que dice, se evidencia del documento Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, en fecha 25 de mayo de 2000, quedando registrado bajo el N° 9, folios 55 al 58, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Segundo Trimestre del año 2000.- Dice, que la ciudadana LAURA MARIA PEREZ, convino en celebrar contrato de arrendamiento con su mandante, representada en ese momento por el ciudadano SALVATORE ARMATA CARBONELLO, hoy occiso; que en el inmueble funciona actualmente una firma comercial denominada Licorería La Palma de Oriente; que el contrato de arrendamiento se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, en fecha 04 de abril de 2004, quedando anotado bajo el N° 71, Tomo 19-A.-
Dice, que con la finalidad de no hacer tan extensa la narración de las circunstancias de fecha, modo y lugar en que se produjeron los hechos que han dado origen a la celebración del presente contrato; alega que en fecha 04 de abril de 2004, su mandante celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana LAURA MARIA PEREZ, representada en esa oportunidad por el ciudadano SALVATORE ARMATA CARBONELLO, que la referida ciudadana LAURA MARIA PEREZ, ha incumplido con el mencionado contrato, en razón de haber dejado de cancelar mensualmente el canon de arrendamiento, como se había convenido en dicho contrato; el cual se encuentra estipulado en la cláusula segunda del referido contrato; que la precitada ciudadana, cumplió con la obligación contraída hasta el mes de junio de 2004, incumpliendo con el pago de los meses 04 de julio, 04 de agosto, 04 de septiembre, 04 de octubre, 04 de noviembre, 04 de diciembre de 2004, y 04 de enero, 04 de febrero, 04 de marzo, 04 de abril de 2005, lo que dice, son diez meses de manera consecutiva, sin haber cumplido con su obligación, que se encuentra en posesión del inmueble objeto del contrato sin que se le haya perturbado en su ocupación; que aunado al incumplimiento de pago, se encuentran con la expiración del contrato, cuyo lapso se estipula en la cláusula tercera del referido contrato, que por tal razón demanda para que la demandada cumpla en entregarle el inmueble objeto del contrato por incumplir con la obligación principal, que era la de pagar en forma consecutiva.- Que en reiteradas oportunidades se dirigieron a la vivienda de la ciudadana LAURA MARIA PEREZ, para tratar de llegar a un arreglo amistoso de pago por los daños causados a su mandante, siendo infructuosos los mismos, ya que se negó a cumplir su responsabilidad manifestando que le dieran una prórroga de dos meses para poder cancelar, concediéndole dicha prorroga, y que ahora manifiesta que no tiene dinero para cancelar las mensualidades vencidas y que no va a desocupar el bien inmueble.- Que la ciudadana LAURA MARIA PEREZ, ha ocasionado a su mandante daños y perjuicios a consecuencia de la no cancelación de las mensualidades vencidas, generando intereses moratorios y el retardo para la entrega del inmueble en cuestión, ya que dicho contrato se encuentra expirado.- Que a fin de reparar los daños y perjuicios causados por causas del incumplimiento de la obligación principal, es por lo que acude a demandar a la ciudadana LAURA MARIA PEREZ, en su condición de arrendataria, para que cumpla con entregarle el inmueble objeto del presente contrato por incumplir con su obligación.-

-II-

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la ciudadana LAURA MARIA PEREZ, asistida por el abogado JOSE GREGORIO TINEO, rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la circunstancia derivada de la demanda que introdujo la ciudadana MARIELA ARMATA, al demandar de manera indebida, prohibida y conjunta el desalojo o entrega del inmueble, el pago de lo no debido y los daños y perjuicios no causados; rechazó, negó y contradijo que su representada haya dejado de pagar o incumplido el contrato de arrendamiento en la forma estipulada en la cláusula segunda del contrato; rechazó, negó y contradijo por ser faláz (sic) e incierto que haya dejado de pagar o esté insolvente con los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004, así como tambien los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2005, que es falso asimismo, que deba diez meses de manera consecutiva y que no haya cumplido con su obligación principal, sin que le haya perturbado en su ocupación.- Rechazó por ser improcedente e inaplicable el contenido de la cláusula novena del contrato arrendaticio, en el sentido de que deba proceder de inmediato a la desocupación del inmueble arrendado, cobros judiciales, extrajudiciales, pago de honorarios de abogados, por cuanto está al día con sus pagos.- Rechazó, por ser inaplicable así mismo el contenido de la cláusula tercera del contrato, ya que dice, la demandante al aceptar el pago, convalidó de manera expresa la prórroga del contrato, que es improcedente e ilegítima la pretensión de la accionante de querer por vía judicial desalojarla del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria.- Rechazó por ser ilegítima e improcedente la pretensión de la demandante, de demandarla por desalojo, y pago de mensualidades, al pago de daños y perjuicios.-
Reconoció como un hecho cierto y así lo invoca en su defensa que la demandante y su sobrino, fueron a conversar con ella varias veces para amenazarla y hostigarla con demandarla y sacarla del local y prueba de ello, es que hasta la presente fecha está solvente con el pago, conforme a lo convenido en dicho contrato.-
Rechazó por ser improcedente e ilegítima la acción propuesta por la demandante razón por la cual, dice, que son aplicables los artículos 1.185, 1.133, 1.264, 1.579. 1.592 y 1.599 del Código Civil, así como tambien el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, utilizados como fundamentos de la presente acción, ya que dice, al haber cumplimiento de contrato, al haber la demandante aceptado el pago y estar en conocimiento de cierto estado de solvencia en el que se encuentra, la acción es ilegítima.- Rechazó, negó y contradijo que deba pagar daños y perjuicios; rechazó el pago de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES, por concepto de retardo en el pago; rechazó el pago de la suma de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES, por concepto de penalización diaria por no entregar el inmueble a la fecha del término, por cuanto dice, que hasta la fecha la accionante ha aceptado el pago de manera voluntaria convalidando con ello la prórroga del contrato arrendaticio; por lo cual dice, no debe pagar por tal concepto; rechazó, negó y contradijo por ser ilógico, improcedente e impertinente el hecho de que se le quiera cobrar la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES, por concepto de “empobrecimiento patrimonial”, de la accionante, al no poder la arrendadora arrendar el inmueble con un canon de arrendamiento ajustado a las variaciones económicas, lo que le permitiría una ganancia estimada en dicha cantidad, rechazó, negó y contradijo por ser improcedente que se pretenda decretar medida de secuestro sobre el inmueble en cuestión, como que tambien deba aplicársele alguna medida correctiva ó ajuste inflacionario.-

De acuerdo a la demanda y su contestación, se desprende que la demandada aceptó la vinculación arrendaticia, así, en este orden de ideas es conveniente determinar el tipo de contrato que vinculó a las partes, es decir, se lo fue a tiempo determinado o indeterminado, porque de esto depende la pretensión que pueda deducir el accionante y para calificar la duración contractual arrendaticia desde el punto de vista temporal, se debe analizar el contenido de la cláusula o cláusulas donde las partes acordaron la duración del mismo, así se observa que en la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento en la cual se expresa:
“El tiempo de este contrato será por el plazo de UN (01) AÑO.- Dicho lapso comienza a partir de la fecha de autenticación del presente documento, vencido el cual LA ARRENDATARIA, deberá proceder a la desocupación del inmueble, sin perjuicio de su derecho a acogerse a la prorroga legal establecida en la Ley.- La ocupación del inmueble por parte de LA ARRENDATARIA, después de vencido el término de este contrato y/o de la prórroga legal, no significa en modo alguno que se opere la tácita reconducción y dará derecho al arrendador a pedir su desalojo judicialmente, sin perjuicio de lo establecido en la cláusula penal de este contrato. Dicho contrato podrá ser prorrogado a petición de parte con por lo menos dos meses de anticipación y previa fijación de un nuevo canon de arrendamiento”.-
Ante el contenido de esta cláusula, se evidencia que el contrato tiene un plazo fijo de un año, y por tanto es necesario verificar los hechos a fin de determinar si la prórroga se produjo o no, y no existe en autos la manifestación de voluntad de prorrogar el contrato que originalmente fue a tiempo determinado, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por la falta de manifestación de la voluntad de prorrogarlo, una vez fenecido el término fijo de un año, y así se decide.-
Ahora bien, la acción está fundamentada en la insolvencia de la inquilina, por lo que se hace necesario analizar las pruebas presentadas por la parte demandada, tomando en consideración que alegó el estado de solvencia.-
Es de destacar que el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.-
Ahora bien, dentro de los requisitos de la consignación, se exige, que el arrendamiento tenga por objeto un inmueble urbano o suburbano, que el arrendador se rehuse a recibir el pago, y que la pensión de arrendamiento de encuentre vencida, y la consignación se haga dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento del cánon.-
Asi las cosas se observa, que en la etapa probatoria, la demandada consignó depósitos bancarios correspondientes al 01-06-04, 18-01-2005, 14-03-2005, 25-07-2005, 02-09-2005, 04-10-2005, 31-10-2005 y 23-11-04.-
Ahora bien, analizados como han sido las copias de los depósitos bancarios promovidos por la demandada, se observa que los mismos fueron hechos de manera tardía, es decir, que cuando se realizó el primer depósito, fechado del 01-06-2004, ya la demandada se encontraba insolvente, puesto que en el contrato se estipuló que el canon de arrendamiento sería cancelado por mensualidades vencidas y en forma consecutiva, y habiéndose estipulado en el mismo que la no cancelación de dos mensualidades daba derecho a la arrendadora a rescindir el contrato, a ello cabe agregar que los siguientes depósitos no fueron hechos de manera consecutiva, por lo que resulta irrelevante el alegato de solvencia formulado por la demandada.-
En lo que respecta a las declaraciones de los testigos ELVIS JOSE CARIAS MEDINA y XIOMARA JOSEFINA MEDINA, el Tribunal no los aprecia por cuanto los mismos carecen de relevancia para probar la solvencia de la demandada.-
Por las razones expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la demanda por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana MARIELA ARMATA SANCHEZ contra la ciudadana LAURA MARIA PEREZ, ambas partes identificadas en los autos, y en consecuencia, condena a esta última a hacer entrega a la parte actora del inmueble ubicado en la Avenida Ruiz Pineda, La Charneca de esta ciudad de El Tigre, el cual tiene una superficie de DOSCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS CON TREINTA Y OCHO CENTIMETROS CUADRADOS ( 250,38 MTS2), alinderado de la siguiente manera: NORTE: Casa que es o fue del señor RAMON ANTONIO CULI, midiendo diez metros con setenta centímetros (10,70 mts); SUR: Avenida Ruíz Pineda, midiendo diez metros con setenta centímetros (10,70 mts); ESTE: Casa que es o fue del señor Alfonso Guzmán, midiendo veintitrés metros con cuarenta centímetros (23,40 mts); y OESTE: Casa que es o fue de Presentación Campos, midiendo veintitrés metros con cuarenta centímetros (23,40 mts).- Dicho bien deberá ser entregado completamente desocupado, libre de personas y de bienes, y así se decide.-
Se condena en costas a la parte demandada.-
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.-
DADA, FIRMADA Y SELLADA, en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en la ciudad e El Tigre, al primer día del mes de febrero del año dos mil seis.- Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.-
LA JUEZ TEMPORAL,

Abg. ANA MARIA DEL CIOPPO PEREZ

LA SECRETARIA Acc

MARYSAMIL LUGO ITANARE

En la misma fecha, siendo las tres y dieciocho minutos de la tarde se publica la sentencia y se agrega al asunto BP12-V-2005-000406.-

LA SECRETARIA Acc

AMDELCP