TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, catorce de julio de dos mil seis
196º y 147º

ASUNTO: BP02-R-2005-000390

En fecha 29 de marzo de 2005, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui declaró inadmisible la demanda de vía ejecutiva interpuesta por la Junta de Condominio de Residencias Villasol Suites Golf & Beach contra el ciudadano Italo Alexis Narváez, la sociedad mercantil Bienes M. F., C. A., los ciudadanos Julio César Díaz González, Javier Benedicto Argomedo Tamburrino, Georges Batman Masrieh y Doris Aidé Carrero, y la sociedad mercantil Inversiones 2.073, C. A. De esa decisión apeló la parte actora, llegando los autos a este tribunal.
Presentó sus informes en esta alzada la parte actora apelante.
Siendo la oportunidad para decidir, el tribunal pasa a hacerlo sobre la base de las consideraciones que siguen.
I
Del fallo apelado
En la acción de especie se demandó el cobro, por vía ejecutiva, de gastos comunes causados en régimen condominial de propiedad horizontal, que no han sido pagados por los obligados. La demanda se planteó contra cuatro personas y dos sociedades mercantiles, propietarias de villas en el conjunto Residencias Villasol Suites Golf & Beach, una persona ex-propietaria de una de las villas en insolvencia, y una sociedad mercantil “en su condición de vendedor de las Villas descritas en este libelo de demanda”, es decir, vendedora original del conjunto.
El a quo consideró que el litisconsorcio formado en la demanda no corresponde a los supuestos del artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, por no hallarse los demandados en comunidad, no estar sujetos a una obligación que derive del mismo título, ni darse las identidades de los ordinales 1°, 2° y 3° del artículo 52 eiusdem.
Dice, en concreto, el fallo apelado:
“Probablemente, induzca a la creencia de que existe una comunidad que permita demandar en conjunto a los aquí accionados, el hecho de que se trata del cobro de los ‘gastos comunes’ producidos en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Sin embargo, los demandados son obligados PROPTER REM, es decir por su vinculación con una propiedad; por lo tanto, no son comuneros en el conjunto de las propiedades, pues cada uno es dueño o titular de un derecho propio y singular, derivado de distintos contratos sin vinculación alguna.- Por lo demás, la obligación que incumbe a cada uno en el pago de los gastos comunes está dividida ope legis (Ley de Propiedad Horizontal) y constituye un porcentaje de tales gastos; es decir, no se toca mancomunada ni solidariamente con la obligación de los demás”.

II
De los informes en alzada
Aduciendo que la demanda debe ser admitida si no es contraria al orden público o a disposición expresa de la ley (artículo 241 del Código de Procedimiento Civil), el apelante expuso:
“En el caso que nos ocupa se trata de una demanda por cobro de deudas condominiales, donde se acciona solidariamente contra el constructor, propietario y vendedor de las unidades de vivienda especificadas en el escrito contentivo de la acción, así contra los nuevos adquirientes con fundamento a las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, el Código Civil y el Documento de Condominio…” (y transcribe los artículos 12, 13 y 14 de la Ley de Propiedad Horizontal; 761, 762, 764 y 1.226 del Código Civil; y 11.2, 12.1, 12.2 y 12.5 del Documento de Condominio del conjunto).

Sostiene que existe una comunidad jurídica respecto del objeto de la causa “por el hecho mismo de que el demandante reclama sumas de dinero que se originan en una obligación común y porcentual, sustentada en gastos ocasionados en el mantenimiento de las áreas comunes del Conjunto Residencial, de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal y el Documento de Condominio”. Agrega (mediante un gráfico) que esa comunidad jurídica deriva del hecho de que Residencias Villasol, C. A., una de las demandadas, fue constructora y propietaria de las villas “morosas”, y de que los actuales propietarios “TODOS SON DEUDORES SOLIDARIOS CON RESIDENCIAS VILLASOL, C. A., EN CUANTO A SUS UNIDADES DE VIVIENDA POR LA DEUDA CONDOMINIAL CORRESPONDIENTE” (mayúsculas de la demanda) y “TODOS SON COMUNEROS EN CUANTO A LAS AREAS COMUNES Y OBLIGADOS AL MANTENIMIENTO DE ESTAS ÁREAS COMUNES, POR SER UNA PROPIEDAD COMPARTIDA, Y ESTAN REPRESENTADOS POR LA JUNTA DE CONDOMINIO” (mayúsculas y negrillas de la demanda).
En el extenso escrito de informes el apelante abunda en consideraciones sobre los vicios de la recurrida, atribuyéndole falso supuesto, violación de la tutela judicial efectiva, parcialidad, violación del debido proceso y del derecho a la defensa e indebida aplicación de la ley procesal.
III
Consideraciones para decidir
Primero: Observa el tribunal que es correcta la apreciación de la recurrida de que puede haberse originado una confusión en el demandante por la denominación de los gastos (“gastos comunes”) cuyo cobro se pretende. En efecto, a pesar de la denominación, a cada propietario o condómine le corresponde, por su unidad de vivienda, una fracción de tales gastos, en concepto de contribución recíproca (artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal), sin que exista comunidad de cada propietario con los demás sobre las respectivas contribuciones. Es así, incluso si una misma persona es propietaria de varias unidades de vivienda, pues sobre cada una de ellas pesa, propter rem y distinta, la obligación de contribuir en proporción a los porcentajes de valor.
En evidencia de la confusión del demandante (si bien aduce, en la alzada, que la referencia a la comunidad es en cuanto a propiedad compartida de las áreas comunes y a la obligación de mantenimiento de éstas), está el hecho de que fundamenta su demanda en los artículos 761, 762 y 764 del Código Civil, que no guardan relación con la pretensión de cobro de cantidades –divididas ex lege- que se deben propter rem sobre unidades de propiedad de personas distintas. Por lo demás, es excesiva la afirmación de que existe una comunidad jurídica porque todos los demandados están representados por la Junta de Condominio.
Así las cosas, efectivamente, como dice la recurrida, la obligación de cada propietario “no se toca mancomunada ni solidariamente con la obligación de los demás”.
Segundo: Se aduce por parte del apelante la existencia de una solidaridad entre el constructor y primer vendedor de las viviendas y los actuales propietarios. El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal expresa, en criterio del tribunal, una realidad distinta:
“La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento”.

La regla es, pues, que el propietario actual de un apartamento o local bajo régimen de propiedad horizontal es el obligado por los gastos de condominio, pudiendo éste accionar luego contra un anterior propietario si pagare lo que a dicho propietario anterior correspondía; la excepción es que, en caso de enajenación, pueda exigirse el pago al propietario anterior, si hubiera sido constituido en mora (se le hubiera exigido el pago) antes de la enajenación. No se crea en la norma una obligación solidaria entre el anterior propietario y el adquiriente –como pretende la demanda-, ni menos la posibilidad de accionar in aeternum contra el constructor de las unidades que conforman el condominio. Y, a falta de disposición de la ley o de pacto expreso, no existe solidaridad entre deudores (artículo 1.223 del Código Civil).
Tercero: No estando en comunidad los codemandados en cuanto al objeto de la causa, ni derivando del mismo título las obligaciones condominiales de tales codemandados, ni dándose las identidades de los ordinales 1°, 2° y 3° del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil, debe concluirse en que el litisconsorcio conformado en la demanda es ilegítimo, por contrario al artículo 146 eiusdem.
Así las cosas, la acumulación de las diversas pretensiones individuales que a cada uno conciernen, es contraria a disposición expresa de la ley, pues la acumulación de pretensiones en una demanda, en defecto de litisconsorcio, es procedente contra un mismo demandado (artículo 77 del Código de Procedimiento Civil).
Dada la inepta acumulación, la demanda debe ser declarada inadmisible, de conformidad con el artículo eiusdem.
IV
Decisión
En fuerza de las precedentes consideraciones, el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el Condominio Residencias Villasol Suites Golf & Beach contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 29 de marzo de 2005 por la cual declaró inadmisible la demanda; y CONFIRMA EN TODAS SUS PARTES EL FALLO APELADO.
Notifíquese a la parte actora, por haber sido dictada esta sentencia fuera de plazo.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada, en el Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental, en Barcelona, a los catorce (14) días de julio de dos mil seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abog. Antonio Marcano Campos
La Secretaria,

Abog. Mariela Trías Zerpa

En horas de despacho de hoy, 14 de julio de 2006, siendo las 2:15 p. m., se dictó, registró y publicó, agregándola al expediente, la sentencia anterior. Conste.
(BP02-R-2005-000390)
La Secretaria,

Abog. Mariela Trías Zerpa