TSJ Regiones - Decisión

MATERIA: CIVIL BIENES
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: NARDA CARMEN GIANOLLA, venezolana, mayor de edad, titular de las cedula de identidad N° 5.964.252 y domiciliado en El Tigre, Estado Anzoátegui.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados MARÍA MICALE DE MARTÍNEZ, MARIELYS MALAVÉ JIMÉNEZ y JOSÉ LAUREANO SANTANA RODRÍGUEZ, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 81.517, 80.864 y 81.830, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: GERMÁN AUGUSTO SEGURA AHUMADA, colombiano, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad N° E-82.079.029 y con domicilio en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ALEJANDRO MATA ROJAS, ASDRÚBAL OCHOA GARCÍA y HÉCTOR LEONARDO ROCA CAMPOS, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 50.720, 18.199 Y 59.856, respectivamente.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Venta

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Por auto de fecha 29 de Octubre del 2.001, este Tribunal admitió la presente demanda de Resolución de Contrato de Venta que incoara la ciudadana NARDA CARMEN GIANOLLA en contra del ciudadano GERMÁN AUGUSTO SEGURA AHUMADA.
Expone la parte actora en su escrito libelar, de fecha 11 de Octubre del 2.001, en resumen: “...Que en fecha 08 de Junio de 1.998, la actora suscribió un Contrato de Arrendamiento, con venta a futuro, con el ciudadano GERMÁN AUGUSTO SEGURA AHUMADA, el cual quedó autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería, bajo el N° 72, Tomo 63 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, de un Apartamento de su propiedad, ubicado en la Avenida Principal, cruce con Carretera Blanca, hoy Avenida Bolívar, N° 6-B, Piso 3 del Edificio Guaicaipuro, Urbanización Caribe, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, el cual consta de un área de 154 Mts2, con un Puesto de Estacionamiento, ubicado en la Planta Baja del Edificio, distinguido con el 6-B; propiedad que consta de documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, bajo el N° 35, folios 219 al 223, Protocolo Primero, Tomo Veinte, Segundo Trimestre del año 1.997. Que el objeto de ese Contrato de Arrendamiento, con Venta a futuro, así denominado por las partes, era por el término de cinco (5) meses, contados a partir de la fecha de su Autenticación, de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Cuarta, con un canon de Arrendamiento de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), de acuerdo a lo señalado en la Cláusula Tercera. Que en el término señalado anteriormente, debió efectuarse la venta del antes identificado Apartamento, por un monto de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00), según lo acordado en la Cláusula Sexta del referido Contrato. Que a los fines de materializar la Venta, y de acuerdo a lo establecido en la Cláusula Sexta del prenombrado Contrato, la parte demandada, en su referida condición y futuro Comprador, se comprometió a pagar a la parte actora de la siguiente manera: “…La cantidad de once Millones de bolívares (Bs. 11.000.000,00) en fecha de protocolización de ese documento cuya cantidad será entregada por El Arrendatario a La Arrendadora, propietaria del inmueble arrendado y ofrecido en venta, en calidad de arras y que serán imputados única y exclusivamente al valor de venta del inmueble, en virtud del precio convenido. La cantidad de Catorce de Millones de Bolívares (Bs. 14.000.000,00) trascurridos noventa (90) días de la fecha de autenticación del contrato; y el saldo restante, es decir, la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,00) a los ciento cincuenta (150) días de la firma del presente documento, es decir a la fecha de protocolización definitiva por ante la Oficina Subalterna de Registro Respectivo…” Que asimismo, dentro de las particularidades de la venta a futuro acordada en la cláusula sexta se estableció que si el Arrendatario cancelaba el valor total de la venta del inmueble antes del plazo estipulado, se entendería resuelto el contrato de arrendamiento y quedaban obligadas las partes a la protocolización del documento de compra venta, quedando entendido y convenido que dicha negociación no ganaría intereses por concepto de financiamiento, y en ningún caso los pagos por concepto de cánones de arrendamiento se imputarían al valor de venta del inmueble. Que el 08 de junio de 1.998, fecha en que se autentico el documento de arrendamiento, con venta a futuro, la demandante recibió de parte del demandado la cantidad de Once Millones de Bolívares (Bs. 11.000.000,00), cumpliendo con el primer pago pautado en la cláusula sexta del prenombrado contrato, pero trascurridos más de los Noventa (90) días para el cumplimiento del segundo pago acordado por un monto de Catorce Millones de Bolívares (Bs. 14.000.000,00), el demandado solo entregó a la parte actora la cantidad de Nueve Millones de Bolívares (Bs. 9.000.000,00), alegando el prenombrado ciudadano que, no tenia para ese momento la disponibilidad total del dinero, desdibujando claramente los términos suscrito con la parte actora. Que no obstante a lo sucedido, la parte demandada, requirió de la parte actora más flexibilidad para cancelar lo que restaba del segundo pago es decir, la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00) acudieron que el monto no era fácil de reunir en los términos acordados de conformidad con la cláusula sexta del prenombrado contrato que él mismo suscribió. Que ante está anfibiológica manifestación de incapacidad e inseguridad de la parte demandada, la parte actora no conforme, se comunicó nuevamente con el precitado ciudadano, con la finalidad de recordarle que no ha dado cumplimiento al pago: y que además estaba vencido el tercero y último pago acordado a los Ciento Cincuenta (150) días según la cláusula sexta del prenombrado contrato, por la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,00), montos que no han sido cancelados hasta la presente fecha, a pesar de los múltiples esfuerzos tendentes a materializar la cancelación definitiva de las cantidades adeudadas. Que vista la posición asumida por la parte demandada, se observa claramente el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el mencionado contrato de arrendamiento con venta a futuro, donde, el prenombrado ciudadano continua habitando dicho inmueble gratuitamente, negándose a cualquier tipo de negociación o acuerdos de una forma descarada y grosera, haciendo imposible la continuidad de dicho contrato en los términos suscritos…”.
En fecha 14 de marzo de 2002, comparece por ante este Tribunal el abogado en ejercicio Alejandro José Mata Rojas, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.240.840 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 50.720, consignó escrito de contestación de la demandada, alegando en dicho escrito: ”…Que el ciudadano GERMAN AUGUSTO SEGURA AHUMADA, celebró contrato de arrendamiento con opción a compra con la ciudadana NARDA CARMEN GIANOLLA DE CHIRICO, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería, bajo el N° 72, Tomo 63 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que el objeto del precitado contrato es un inmueble propiedad de la demandante ubicado en la ubicado en la Avenida Principal, cruce con Carretera Blanca, hoy Avenida Bolívar, N° 6-B, Piso 3 del Edificio Guaicaipuro, Urbanización Caribe, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, Que el mencionado contrato establecía que su representado debía cancelar la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales, por concepto de cánones de arrendamiento y la suma de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,00), por la compra del inmueble, de la siguiente manera: Once Millones de Bolívares (Bs. 11.000.000,00): la suma de Catorce Millones de Bolívares (Bs. 14.000.000,00), de los cuales canceló la suma de Nueve Millones de Bolívares (Bs. 9.000.000,00). Que la contratación dependía del pago que debía de realizarle la empresa PDVSA Petróleos y Gas por un monto de Cuarenta y cinco millones veintiocho mil ochocientos cinco bolívares (Bs. 45.028.805,00), situación esta que estaba en conocimiento la demandante, la cual consintió en todo momento y que una vez cobrada la suma señalada, parte de ese dinero sería destinado al pago definitivo de la venta del apartamento. Que a mediados del año 1.998, la demandante acudió hasta el apartamento a cobrar los pagos acordados en dicho contrato, siéndole solicitado una prorroga, puesto que la empresa PDVSA Petróleo y Gas, le había manifestado que le pagaría en el mes de Diciembre, la cual le fue concedida a viva voz, por la demandante, hasta el 15 de enero de 1.999. Que una vez que su representado dispuso del dinero para cancelar la compra del apartamento, llamó en varias oportunidades a la parte actora, manifestándole la disponibilidad del dinero a los fines de preparar el documento definitivo de la venta del inmueble, a lo cual la demandante le participó que dicha venta ya no sería en los términos convenidos, y que debía comunicarse con su abogada. Que su representado aun cuando le canceló a la demandante la cantidad de nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00), como parte de pago de la segunda cuota, y le manifestó su interés por la compra del inmueble, solicitándole una prorroga para cumplir con sus obligaciones, ésta tácitamente acepto dicha prorroga y la renovación del contrato de arrendamiento. Asimismo, rechazó, negó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Convino, en que el día 08 de junio de 1.998, su representado celebró contrato de arrendamiento, con opción a compra con la ciudadana Narda Carmen Gianolla de Chirico, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería, bajo el N° 72, Tomo 63 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Que conviene en que el término de la duración del contrato era de cinco meses, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato. Que conviene en que el canon de arrendamiento era trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales. Que conviene en que en el término de duración del contrato de arrendamiento debió efectuarse la venta del apartamento por la suma de cincuenta millones (Bs. 50.000.000,00); Que conviene en que su Representado acordó cancelar la suma de diez millones (Bs.10.000.000,00); en caso de incumplimiento, por concepto de daños y perjuicios. Que conviene en que su Representado y la demandante acordaron que si el demandado cancelaba el valor total de venta del inmueble antes del plazo estipulado, se entendería Resuelto el Contrato de Arrendamiento, y las partes se obligaban a protocolizar el documento de Compra-Venta correspondiente. Que conviene en que se acordó que la negociación no generaría intereses de financiamiento y que los pagos de cánones de arrendamiento no se imputarían al valor de venta del inmueble. Que conviene en que su Representado a la firma del Contrato, entregó a la demandante la suma de once millones de bolívares (Bs. 11.000.000,00). Que conviene que su representado transcurridos 92 días le canceló la suma de nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00) a la ciudadana Narda Carmen Gianolla de Chirico, adeudando el pago de la suma de cinco millones (Bs. 5.000.000,00). Que rechaza, niega y contradice que la expresado por la parte demandante, en cuanto a que su representado haya desdibujado los términos del contrato suscrito sin el consentimiento de la parte demandante, ya que su representado le manifestó a la demandante que no podía cumplir con el monto de catorce millones (Bs. 14.000.000,00) y que le depositaría nueve millones (Bs. 9.000.000,00); solicitándole flexibilidad con el pago de los cinco millones (Bs. 5.000.000,00) restantes. Que rechaza, niega y contradice que su Representado manifestara a la demandante que el monto no era fácil de reunir en los términos acordados, ya que su Representado siempre tuvo en conocimiento a la demandante de que la operación se llevaría a cabo, una vez la Empresa PDVSA, PETRÓLEO Y GAS,C.A. le cancelara a su mandante, por lo que le solicitó una prorroga. Que niega, rechaza y contradice que la demandante haya hecho esfuerzos tendientes a materializar la cancelación definitiva de las cantidades adeudadas. Que rechaza, niega y contradice que su Representado se haya negado a realizar cualquier tipo de negociación, ya que le sugirió a la demandante que estaba dispuesto a reconocer intereses por los pagos no realizados conforme a lo acordado, le sugirió a la demandante que si no realizaba la venta le regrese la suma de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) y se quedara con la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), por la justa indemnización y ella le respondió que ella no tenia esa cantidad. Que niega, rechaza y contradice que su representado tenga que pagar la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios, ya que quien incumplió el contrato fue la demandante. Que niega, rechaza y contradice, que su representado deba cancelar la suma de once millones de bolívares (Bs. 11.000.000,00), por concepto de incumplimiento, ya que la indemnización es por la suma de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00.)”

En fecha 08 de abril de 2002, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de Promoción de Pruebas, mediante la cual promovió las siguientes Pruebas: 1) El mérito favorable de los autos, en todo en cuanto favorezca a su representado; 2) Las Posiciones Juradas de la ciudadana Narda Carmen Gianolla, identificada en autos; 3) Promovió los siguientes Instrumentos Públicos: a) Documento autenticado por ante la Notaria Pública de Lechería, en fecha 08 de junio de 1.998, bajo el N° 72, Tomo 73 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, contentiva de contrato de arrendamiento con venta a futuro, otorgado por la ciudadana Narda Carmen Gianolla y el ciudadano Cesar Augusto Segura Ahumada; b) Copia Certificada de documento contentivo de venta que hace el ciudadano Rocco Profeta Panella a la ciudadana Narda Carmen Gianolla de Chirico, del inmueble objeto de la presente demanda, el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Sotillo del estado Anzoátegui, bajo el N° 35, folios 219 al 223, Protocolo Primero, Tomo 20, Segundo Trimestre del año 1.997; c) Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz, en fecha 14 de enero de 1.999, anotado bajo el N° 54, Tomo 4, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; 4) Promovió los siguientes Documentos Privados: a) Planilla de depósito N° 12535308 de fecha 10 de junio de 1.998, en cuenta corriente N° 15814123-C del Banco Provincial, realizado por el demandado, por la cantidad de Bs. 227.283,00; b) Planilla de depósito N° 53971919 de fecha 10 de agosto de 1.998, realizado por su mandante en la cuenta corriente 15814123-C, por un monto de Bs. 285.000,00; c) Planillas de depósito Nros. 47840910, 62372676, 36452539, 11675770, 73060466, 003656762, 37416664, 13273755, de fecha 17 de septiembre, 09 de octubre, 06 de noviembre y 15 de diciembre de 1.998 y 25 de enero, 17 de febrero, 15 de marzo y 14 de abril de 1.999, correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1.998, y enero, febrero, marzo y abril de 1.999, por un monto de tres ciento mil bolívares (Bs. 300.000,00) cada uno; depositado en la cuenta corriente N° 15814123-C; d) Talonario correspondiente del Banco Provincial y del Banco de Venezuela, signado con los Nros. 09828134802 y 07294774 respectivamente, por un monto el primero un millón de bolívares (Bs. 1.000.000,00) y el segundo por diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00), de cheque de gerencia; e) Planilla de Depósito N° 62334557 de fecha 08 de septiembre de 1.998, por nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00) depositado por su mandante en la cuenta corriente N° 15814123-C del Banco Provincial, a favor de la ciudadana Narda Carmen Gianolla. 5) Promovió la exhibición del documento: que se hayan en poder de la demandante, como son Sentencia de Divorcio y la Liquidación de la Comunidad Conyugal y Gananciales. 6) Prueba de Informes: a) Solicitó se oficie a las Oficinas del Banco Provincial, con sede en Puerto La Cruz , a los fines de que informe si el ciudadano Germán Augusto Segura Ahumada, posee o tuvo cuenta en esa institución. b) Se oficie a la CANTV, oficina Puerto La Cruz , a los fines de que informe a quien pertenecen las líneas de teléfonos Nros. 0281-2667992, 0283-2411385, 0283-2413040, 0283-2353496 y el domicilio de las líneas antes señaladas. c) Se oficie a la empresa TELCEL, oficina Puerto La Cruz , a los fines de que informe a quien pertenece o perteneció la línea de teléfono celular 0414-9834476. d) Solicitó se oficie al Banco Provincial, oficina Puerto La Cruz , a los fines de que informe el saldo de la cuenta N° 50776502-Z, perteneciente al ciudadano Germán Augusto Segura Ahumada, para la fecha de 14 de enero de 1.999. 7) Prueba Testimonial: Promovió a los testigos EYRA TOLEDO e IRMA TERESA RODRÍGUEZ SALAZAR.
En fecha 16 de abril de 2002, el apoderado judicial de la parte demandante, consignó escrito de Promoción de Pruebas, mediante la cual promovió las siguientes Pruebas: 1) El mérito favorable de los autos, en todo en cuanto favorezca a su representado; 2) Prueba de Informes: a) Solicitó se oficie al Juzgado del Municipio Sotillo de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, a los fines de que informe si en el libro de consignaciones arrendaticia, existe consignación por el ciudadano Germán Augusto Segura Ahumada, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Principal, cruce con Carretera Blanca, hoy Avenida Bolívar, N° 6-B, Piso 6 del Edificio Guaicaipuro, Urbanización Caribe, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui; en caso de encontrarse la consignación informe la fecha en la cual se realizó la primera y última consignación. 3) Promovió los siguientes documentos: a) Documento de propiedad del inmueble propiedad de su representada. b) Documento original de Partición y Adjudicación de los bienes, fomentados durante la que fue la unión conyugal.
En fecha 18 de abril de 2002, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de Promoción de Pruebas, mediante la cual promovió las siguientes Pruebas: 1) Prueba de Informes: a) Se oficie a la empresa CANTV, oficina Puerto La Cruz, a los fines de que remita registro de llamadas nacionales e internacionales realizadas desde los Nros. 0281-2667992, 0283-2411385, 0283-2413040, 0283-2353496, durante el periodo comprendido desde el 14 de enero hasta el 14 de abril de 1.999. b) Se oficie a la empresa TELCEL, oficina Puerto La Cruz, a los fines de que remita registro de llamadas del teléfono celular 0414-9834476, durante el periodo comprendido desde el 14 de enero hasta el 14 de abril de 1.999.
En fecha 08 de mayo de 2.002, fueron admitidas las pruebas promovidas por ambas partes. En fecha 04 de octubre de 2.004, la parte actora consignó escrito de Informe.

III
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO DE ESTA DECISIÓN

Siendo la oportunidad procesal correspondiente, el Tribunal pasa a decidir la presente controversia, previa las consideraciones siguientes:
Este proceso se inició con una demanda cuya pretensión es la Resolución de Contrato de Arrendamiento con Venta a Futuro, propuesta por la ciudadana NARDA CARMEN GIANOLLA en contra del ciudadano GERMÁN AUGUSTO SEGURA AHUMADA, pretendiendo la actora con dicha demanda la restitución del inmueble objeto del presente juicio; así como la indemnización de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) por concepto de Daños y Perjuicios; la cancelación de once Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) por concepto del incumplimiento de contrato establecido en la cláusula sexta
La parte demandada contradijo la pretensión con los alegatos que expuso en su contestación, los cuales se transcribieron supra; de manera que litis quedó planteada, por una parte entre la afirmación de la actora de que suscribió un Contrato de Arrendamiento, con venta a futuro, con el ciudadano GERMÁN AUGUSTO SEGURA AHUMADA, y éste incumplió las obligaciones contraídas en el mencionado contrato de arrendamiento con venta a futuro, y que el prenombrado ciudadano continúa habitando dicho inmueble gratuitamente, negándose a cualquier tipo de negociación o acuerdos de una forma descarada y grosera, haciendo imposible la continuidad de dicho contrato; y por la otra el demandado, quien a su vez alega que no es cierto que su representado haya desdibujado los términos del contrato suscrito con la parte demandante, ni le haya manifestado a la parte actora que el monto no era fácil de reunir en los términos acordado y que en ningún momento se haya negado a realizar cualquier tipo de negociación .

Invoca el actor para fundamentar su pretensión los dispositivos contenidos en los artículos 1.133, 1.159., 1.160, 1.167, 1.258, 1.263, 1.264, 1.271 y 1.276 del Código Civil.

En cuanto a la procedencia de la pretensión aducida, el Juez queda en libertad para resolver lo que considere ajustado a Derecho, y con miras a ello, este Sentenciador hace el siguiente análisis: En primer lugar, es necesario precisar cuales son los hechos controvertidos, en razón que los mismos son únicamente los que requieren ser probados por las partes y posteriormente, realizar una objetiva valoración del material probatorio que cursa en autos, para determinar quien asumió su carga procesal y por consiguiente, demostró los hechos alegados. En el sentido indicado, el jurisdicente observa que el hecho controvertido es; establecer si los contratantes cumplieron con las obligaciones asumidas en el contrato con venta a futuro que celebraron en fecha ocho de junio de 1.998; específicamente, la cláusula Sexta de dicha convención. La parte actora alega que después de transcurridos noventa días de la fecha de autenticación del contrato, el futuro comprador, hoy demandado, tenía la obligación de pagarle la cantidad de catorce millones de bolívares ( Bs. 14.000.000,oo ), como se estipuló en la cláusula sexta del contrato; pero el ciudadano Germán Augusto Segura Ahumada, solo le pagó la cantidad de nueve millones de bolívares ( Bs. 9.000.000,oo ), el pago de la mencionada cantidad de dinero realizada por el demandado, es un hecho alegado por la actora, y es admitido por el demandado; sin embargo, el demandado alega que le manifestó a la demandante que no pagó la totalidad de dinero convenida, porque la empresa PDVSA PETROLEO Y GAS se iba tardar un poco en cancelarle la suma de dinero acordado con dicha empresa. A juicio del sentenciador, el demandado tenía la carga de probar que, el cumplimiento de sus obligaciones contractuales dependían del pago que debía realizarle la Sociedad Mercantil Anónima PDVSA PETROLEO Y GAS y además tenía la carga de probar que le pidió una prorroga al demandante, para cumplir con sus obligaciones. Observa quien sentencia que, no consta en el texto del contrato la condición que alega el demandado para cumplir con sus obligaciones contractuales; es indispensable que, el hecho futuro e incierto del cual depende la ejecución de un contrato o de una cláusula contractual, debe constar expresamente, porque no pueden establecerse condiciones contractuales por vía de interpretación, ni por analogía, ni por ningún medio que no sea la expresa voluntad de los contratantes. En cuanto a la prórroga para que el demandado realizara el pago de la suma de cinco millones de bolívares, que era el saldo que quedaba para totalizar la suma de catorce millones de bolívares ( Bs. 14.000.000,oo ), correspondiente a la segunda cuota que debía pagar el demandado, transcurridos noventa días de la fecha de autenticación del contrato, observa el sentenciador que no existen elementos para inferir la llamada prórroga tácita, por parte del actor; sino todo lo contrario, en efecto, el actor alega que ante la falta de cumplimiento por parte del demandado, “ se comunicó con él con la finalidad de recordarle que no ha dado cumplimiento al pago..”. . Es un hecho admitido por el demandado que la demandante hizo requerimiento de pago; pero no que no está probado es que la demandante, le manifestó al demandado “ a viva voz, que le concedía una prórroga hasta el 15 de enero de 1999…”.Tampoco se evidencia dicha prórroga del hecho que la actora continuara recibiendo los cánones de arrendamiento; por cuanto el arrendamiento y la futura compraventa, si bien es cierto que están comprendidos en el mismo documento, son contratos perfectamente diferentes y por lo tanto tienen estipulaciones contractuales distintas. La demanda que inicia este proceso, evidencia que no existió en el demandante la voluntad de prorrogar las fechas de los pagos convenidos en el contrato; en conclusión, a juicio del sentenciador, no existe prórroga tácita por parte del demandante, para que el demandado pagara sus obligaciones contractuales.
En cuanto a la naturaleza jurídica del contrato que vincula a las partes, argumenta el demandado que “… constituye por su propia naturaleza un contrato preliminar de compraventa, que a raíz de la prórroga se perfecciona en un contrato de venta, en el cual concurrieron todos los elemento esenciales pertenecientes al contrato de compraventa. Por lo tanto, la operación de compraventa sobre el inmueble quedó perfeccionada y consumada desde el momento del pago y su recepción correspondiente, y con la entrega material del inmueble a mi representado para realizar la operación ( hasta el 15 de enero de 1999). El sentenciador, en su labor interpretativa del contrato, la cual realiza por imperativo del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; comparte la calificación del contrato que hace el demandado; efectivamente, el contrato que sirve de nexo a las partes en este proceso, es un contrato preliminar bilateral, pero quien sentencia discrepa absolutamente del alegato del demandado, en el sentido que dicho contrato preliminar “ a raíz de la prórroga, se perfecciona en un contrato de venta “ y las razones para desestimar dicho alegato son las siguientes: En primer lugar, quedó establecido que, no hubo prórroga ni expresa ni tácita por parte del demandante, para que el demandado cumpliera con sus obligaciones en cuanto a los pagos convenidos. En segundo lugar, es una tesis tradicional que “ promesa de venta equivale a venta “; la cual proviene de una interpretación del artículo 1598 del Código Civil francés, conocido como Código Napoleónico. En este punto, sostiene el profesor Mauricio Rodríguez Ferrara, que la corriente tradicional se sustenta sobre una “errónea interpretación del artículo 1.589 del Código Napoleónico. El argumento fue sencillo: si el vendedor se obliga a vender, si el comprador se obliga a comprar, si hay acuerdo de las partes en atención al precio y al bien, entonces sencillamente hay venta… de sostenerse el principio de que promesa de venta equivale a venta no habría razón para no pensar que promesa de arrendamiento equivale a arrendamiento, promesa de permuta equivale a permuta y así sucesivamente. Y en definitiva, sostener tal principio implicaría, sin necesidad de mayores razonamientos, negar la existencia del contrato preliminar. Autores nuestros como KUMMEROW, AGUILAR GORRONDONA y URBANEJA, sostienen tajantemente la tesis moderna, afirmando que en nuestra legislación no existe obstáculo alguno que permita diferenciar, y aplicar, ambas figuras indistintamente” ( o.c. El Contrato de Opción. Mauricio Rodríguez Ferrara. Editorial Livrosca C.A. Caracas. 1998. Segunda edición.ps. 19,20,21 y 22). En conclusión, estima el sentenciador que el contrato suscrito entre la demandante y el demandado, es un contrato bilateral, preliminar de compraventa y por lo tanto diferente al contrato de compraventa; en consecuencia, el contrato bajo análisis e interpretación no es un contrato de compraventa. En consecuencia, dicho contrato puede ser objeto de una pretensión de resolución, como es el caso bajo decisión.-

VALORACION DE LAS PRUEBAS QUE CURSAN EN AUTOS

Como preámbulo, el sentenciador establece que aplicando el principio de la comunidad de la prueba, se analizarán y valoraran todas las pruebas que cursen en autos, prescindiendo de la parte que las haya aportado; por esa razón no tomará en consideración la impropiedad de promover como prueba el denominado “ mérito favorable de los autos” y además porque esa especie de estribillo no es ningún medio de prueba.
La parte demandada promovió posiciones juradas; dicha prueba no se verificó. Promovió y evacuó los siguientes documentos: a) Contrato de arrendamiento; dicho instrumento también lo produjo la parte actora con su escrito de demanda. El Tribunal le concede valor probatorio al referido instrumento, para demostrar que las partes celebraron un contrato de arrendamiento y venta a futuro y por lo tanto, quedaron vinculadas a cumplir las prestaciones estipuladas en dicha convención, so pena de incurrir en incumplimiento de dicha convención. b) instrumento público contentivo de la compraventa por parte de la actora del inmueble objeto del contrato cuya resolución es el objeto de la pretensión en este proceso. c) Documento suscrito entre el demandado y PDVSA PETROLEO Y GAS. El sentenciador no le concede ningún valor probatorio a dichos instrumentos, por cuanto los mismos no aportan elementos para demostrar que el demandado cumplió con sus obligaciones contractuales. Promovió y evacuó planillas de depósitos bancarios donde consta los pagos de los cánones de arrendamiento a favor de la parte demandante. El sentenciador no le concede valor probatorio a dichos documentos; por cuanto el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses a que se refieren las susodichas planillas, no es un hecho discutido en este proceso. En relación a las planillas de depósitos donde consta el pago de un millón de bolívares, diez millones de bolívares y nueve millones de bolívares; la realización de dichos pagos, es un hecho admitido por la actora, en consecuencia no requieren ser probados pues no son hechos controvertidos. Promovió el actor la exhibición de documentos, concretamente la sentencia de divorcio de la demandante y la liquidación de la comunidad de gananciales. Dichas pruebas no son idóneas para demostrar que el demandado cumplió con los pagos que convino en el contrato de arrendamiento y venta a futuro; en consecuencia, el sentenciador no le atribuye ningún valor probatorio. La prueba de informes al Banco Provincial para demostrar que el demandado tiene cuenta en dicha institución bancaria; así como también la prueba de informes a la Compañía Nacional Teléfonos de Venezuela, respecto a quien pertenecen las líneas telefónicas mencionadas en dicha prueba e igualmente a la Compañía TELCEL, para determinar a quien pertenece la línea de teléfono que indica el promoverte. Las referidas pruebas no tienen ningún valor para demostrar el hecho controvertido, el cual es, si el demandado cumplió su prestación obligacional de pagar el precio del inmueble en la forma convenida en el contrato. La prueba testimonial promovida por el demandado no fue realizada en el lapso legal correspondiente.- La parte actora, promovió prueba de informes para constatar la consignación de cánones de arrendamiento por parte del demandado. El sentenciador, no le concede ningún valor probatorio a dicha prueba, por cuanto la pretensión procesal del actor no consiste en reclamar el pago de los cánones de arrendamiento. En cuanto a los documentos promovidos y evacuados por la demandante en el capítulo III de su escrito de promoción de pruebas, el sentenciador no le otorga ningún valor probatorio, por cuanto en este proceso no se discute la propiedad del inmueble objeto del contrato ni mucho menos la partición y liquidación de bienes de la demandante.
Está demostrado que entre la parte demandante y la demandada existe un contrato de arrendamiento y venta a futuro. Alega la actora y es un hecho admitido por la demandada, por lo tanto dispensado de pruebas que, solamente realizó los siguientes pagos: once millones de bolívares ( Bs.11.000.000,oo ), el 8 de junio de 1.998, fecha en la cual se autenticó el documento contentivo del contrato de arrendamiento y venta a futuro y nueve millones de bolívares ( Bs. 9.000.000,oo ) transcurridos más de noventa días de la fecha de autenticación del contrato. No está demostrado en autos los hechos que constituyen la excepción de pago alegada por la parte demandada, ni la prórroga para el cumplimiento en los pagos, en forma expresa, ni tacita que dice el demandado que le concedió la actora; en consecuencia, el demandado incumplió, de manera culposa, la cláusula Sexta del contrato de arrendamiento y venta futuro que celebró con la parte demandante. Y así se decide.
En virtud del incumplimiento del futuro comprador, hoy demandado, ciudadano Germán Augusto Segura Ahumada, y con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1.133 y 1.159 del mencionado Código, el tribunal declara Resuelto el contrato de arrendamiento y venta a futuro celebrado, en fecha 8 de junio de 1.998, entre la parte demandante y la parte demandada. Y así se decide.
En razón del incumplimiento culposo de la parte demandada, es aplicable al caso de especie la norma prevista en el artículo 1.258 del Código Civil y en consecuencia, el demandado debe pagar a la demandante, la cantidad de Diez millones de bolívares ( Bs. 10.000.000.oo), como cláusula penal establecida en la cláusula Sexta del contrato de arrendamiento y venta a futuro. Y así se decide.
En cuanto a la pretensión del actor, que se condene al demandado a pagar la suma de once millones de bolívares ( Bs. 11.000.000,oo ) , recibida por el demandante en calidad de arras por concepto del incumplimiento previsto en la cláusula Sexta, el sentenciador hace las siguientes consideraciones: En nuestro derecho, solo se regula la llamada en doctrina “ arra confirmatoria”; es decir, la que se recibe para asegurar el cumplimiento o ejecución de un contrato, así lo confirma el artículo 1.263 del Código Civil, en su primer párrafo. De manera que, se entiende por arra confirmatoria todo lo dado en arras, si no existe estipulación en contrario ( subrayado de quien sentencia ); en el caso de especie, en la cláusula SEXTA del contrato objeto de resolución, se establece que, la cantidad de once millones de bolívares ( Bs. 11.000.000,00 ) que entregó el arrendatario demandado a la arrendataria demandante, es en calidad de arras y que serán imputados única y exclusivamente al valor de venta del inmueble ( destacado y subrayado del sentenciador) La suma de dinero que recibió el demandante, a pesar que la califica como arras, no estaba destinada para asegurar el cumplimiento o ejecución del contrato, sino que dichos once millones de bolívares (Bs. 11.000.000,00), por voluntad de las partes, SERAN IMPUTADOS UNICA Y EXCLUSIVAMENTE AL VALOR DE VENTA DEL INMUEBLE; es decir que no son arras, porque las partes estipularon un fin distinto al que cumplen las arras confirmatorias. En consecuencia, la parte demandante no tiene derecho a cobrar, ni a retener para élla la mencionada cantidad de once millones de bolívares que pagó la parte demandada en la ocasión que suscribieron el contrato de arrendamiento y venta a futuro; sino que más bien debe devolverle a la parte demandada dicha suma de Once Millones de Bolívares ( Bs. 11.000.000,oo ), en virtud que únicamente en lo que respecta a la resolución del contrato de venta a futuro, decretada mediante el presente fallo, tiene efectos ex -tunc; es decir hacia el pasado, de modo que la situación jurídica regresa al estado en que se encontraban las partes antes de celebrar el contrato. Las prestaciones cumplidas por las partes en cuanto al arrendamiento, por que es un contrato de ejecución continuada o de tracto sucesivo, solo tienen efectos ex -nunc ; es decir, hacia el futuro, por esa razón las prestaciones cumplidas por los contratantes, en cuanto al arrendamiento, no están sujetas a repetición, y las partes quedan liberadas de continuar cumpliendo con sus prestaciones para lo porvenir; por efecto de la resolución del contrato, decretada en esta sentencia. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Sobre la base de los motivos expuestos precedentemente, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión procesal contenida en la demanda que por Resolución de Contrato de Venta a Futuro, daños y perjuicios y cobro de arras, propuso la ciudadana NARDA CARMEN GIANOLLA, contra el ciudadano GERMAN AUGUSTO SEGURA AHUMADA, ambos identificados en esta sentencia y en consecuencia, declara Resuelto el contrato de venta a futuro y el contrato de arrendamiento cuyo objeto es un apartamento ubicado en la Avenida Principal, cruce con Carretera Blanca, hoy Avenida Bolívar, N° 6-B, Piso 3 del Edificio Guaicaipuro, Urbanización Caribe, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, el cual consta de un área de 154 Mts2, con un Puesto de Estacionamiento, ubicado en la Planta Baja del Edificio, distinguido con el 6-B; propiedad que consta de documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, bajo el N° 35, folios 219 al 223, Protocolo Primero, Tomo Veinte, Segundo Trimestre del año 1.997, y se ordena a la parte demandada a entregarle a la parte demandante el inmueble antes identificado. Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte demandante la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 10.000.000,oo ), por concepto de daños y perjuicios, conforme con la estipulación establecida en la cláusula SEXTA del contrato objeto de Resolución. Por cuanto el contrato de Venta a Futuro se declaró Resuelto, se condena a la parte demandante Narda Carmen Gianolla, a repetir o devolverle a la parte demandada, Germán Augusto Segura Ahumada, la cantidad de ONCE MILLONES DE BOLIVARES ( Bs. 11.000.000,oo ) suma que pagó el demandante a la demandada, para ser imputada única y exclusivamente al valor de venta del inmueble.
No hay condenatoria en costas, debido a la declaratoria parcial de la demanda.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación. En Barcelona, al primer día del mes de marzo del año dos mil seis.
El Juez Suplente Especial,

Dr. José Campos Carvajal,

La Secretaria,

Abg. Jorgymar Pumar de Pineda

Nota: en esta fecha siendo las 12:13 p.m se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.-
La Secretaria,

Abg. Jorgymar Pumar de Pineda