TSJ Regiones - Decisión

JURISDICCIÓN CIVIL BIENES

I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: SIMÓN PEREZA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-476.300, domiciliado en la ciudad de Cantaura Municipio Pedro María Freites del Estado Anzoátegui
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado en Ejercicio OMAR SALAZAR VÁSQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-1.191.811 e Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 3.452 PARTE DEMANDADA: WILLIAMS PERAZA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-8.494.207, domiciliado en la ciudad de Cantaura Municipio Pedro María Freites del Estado Anzoátegui
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en Ejercicio RAMÓN LÓPEZ y CRUZ SÁNCHEZ LÓPEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° V-3.440.515 y V-2.742.904 e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 38.146 y 81.181 respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
II.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Por auto de fecha 18 de septiembre de 2006, éste Tribunal le dio entrada a las actuaciones relacionadas con la apelación ejercida por el ciudadano Simón Peraza, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-476.300, quien actuó a través de su apoderado judicial Abogado en Ejercicio Omar Salazar Vásquez., mayor de edad, e Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 3.452; sobre la Sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, dictada por el Juzgado del Municipio Pedro María Freites de esta misma Circunscripción Judicial; fijando esta alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil el décimo día de despacho siguiente a esa fecha para dictar Sentencia en la presente causa.
Cumplida dicha formalidad este Tribunal pasa a decidir la presente causa de la siguiente manera:
Antes de revisar el fallo apelado, conviene situar la síntesis de los términos en que quedó planteada la controversia:
Alega el demandante que: “… según documento autenticado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Pedro María Freites del Estado Anzoátegui en fecha 26-08-2006 anotado bajo el N° 11 folios 23 al 24, Tomo 25 de los libros correspondientes… dio en arrendamiento al ciudadano WILLIANS PERAZA FAVREAU, comerciante, venezolano, mayor de edad, casado, de su mismo domicilio, con la Cédula de Identidad N° V-8.494.207 un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Bolívar N° 18-1, edificio Peraza, Planta baja de dos santamarias al lado de la casa de la Familia Peraza N° 18 de la ciudad de Cantaura, Municipio Freites del Estado Anzoátegui, el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: avenida Bolívar, Sur: casa parroquial, Este: inmueble que es o fue de Rafael Girasa y Oeste: inmueble que es o fue de Simón Peraza… que la arrendataria no ha cumplido con la obligación contraída de pagar los cánones de arrendamientos acordados correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre del año 2005, enero y febrero de 2006 resultando inútiles e infructuosas las diligencias ejecutadas por su representado tendientes al cumplimiento de tal obligación por parte del arrendatario… que es por lo que ocurre …. Para demandar como en efecto lo hace al ciudadano WILLIANS PERAZA… para que convenga en … la resolución del contrato de arrendamiento… “.
La parte demandada resistió la pretensión procesal deducida por la actora y al efecto hizo los siguientes alegatos: “… rechazó y negó la pretensión demandada en particular… el convenir en la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento en el pago de los cánones de los meses de septiembres, octubre, noviembre diciembre del año 2005, enero y febrero del año 2006 y que se dejase sin efecto alguno el mismo… en relación al hecho de que no ha cumplido con la obligación contraída de pagar los cánones arrendaticios acordados negó, rechazó y contradijo lo alegado por el actor y opuso al demandante el pago de los cánones de arrendamientos, por cuanto el ha cumplido con dicha obligación… “
III
DEL FALLO APELADO

En su fallo el a quo una vez valoradas las pruebas aportadas por la partes intervinientes en este proceso procedió en la dispositiva a declarar sin lugar la demanda.

IV
PARTE MOTIVA

Motivos de hecho y de derecho de esta sentencia: La pretensión procesal de la parte actora y los alegatos expuestos por la demandada para enervar dicha pretensión delimitan el thema decidendum, el cual será resuelto por el sentenciador con los razonamientos que a continuación se exponen:
Por disposición del artículo 33 del Decreto Nº 427 con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dictado por el ciudadano Presidente de la República en fecha 25 de Octubre de 1.999 y publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, en fecha siete de diciembre de 1.999; “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento…. Y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos, o suburbanos, se sustanciarán y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto - Ley y al Procedimiento breve…, independientemente de su cuantía”. El citado artículo, establece de manera imperativa el orden jerárquico como deben aplicarse las normas legales en todos los procedimientos relativos a la materia arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos; de manera que es indubitable la preminencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y supletoriamente se aplicarán las normas referentes al Procedimiento Breve, contenido en el Código de Procedimiento Civil. En el caso de especie, la pretensión del actor consiste en la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendador, hoy demandante y el arrendatario, ahora demandado El objeto del referido vínculo jurídico, es un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Bolívar N° 18-1, edificio Peraza, planta baja de dos santamarias; por lo tanto, se trata de un inmueble urbano y por esa disposición imperativa del comentado artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la normativa jurídica aplicable tanto en su aspecto sustancial como procedimental, es el mencionado Decreto- Ley; para el caso que dicho cuerpo normativo legal no regule de manera específica alguna situación que ocurra en este proceso, en presencia de la referida eventualidad, y en desarrollo del principio hermético del orden jurídico, se aplicarán supletoriamente las disposiciones legales contenidas en el Procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil. La presente explicación tiene como finalidad precisar en forma clara y terminante que, las normas procedimentales relativas al Procedimiento Breve previsto en el Código de Procedimiento Civil, se aplicarán en este proceso, única y exclusivamente con carácter supletorio; lo cual constituye la aplicación del principio jurídico, referente a las formas procesales, previsto en el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil.
La parte actora le imputa a la demandada que no pagó las mensualidades acordada en el contrato, correspondiente a los meses septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2005; enero y febrero de 2006. Por su parte la arrendataria demandada aduce que si pagó oportunamente los cánones de arrendamiento y por lo tanto no hay incumplimiento en dichos pagos. El tribunal para decir respecto al punto del cumplimiento, hace las siguientes consideraciones:
El Código Civil en su artículo 1579, preceptúa que “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”; En el caso bajo sentencia existe un contrato de arrendamiento celebrado entre la parte demandante y la parte demandada; dicho vínculo jurídico esta legalmente perfeccionado y por consiguiente tiene virtualidad vinculatoria entre las partes, quienes están en la obligación de cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir la ley, pues así lo prevé el artículo 1.159 del Código Civil. En el caso de especie, es oportuno precisar que en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, cuya vigencia se inicio el 26 de agosto de 2005 los contratantes estipulan en dicha cláusula que el pago del canon de arrendamiento se realizará mediante mensualidades vencidas en los inmediatamente cinco días hábiles siguientes. A los efectos de determinar si la arrendataria cumplió con el pago de su obligación arrendaticia, conforme a la referida estipulación contractual, el tribunal observa que en la oportunidad de la contestación de la demanda, la arrendataria demandada alegó haber cumplido con su obligación hecho este que demostró al momento de promover pruebas en la presente causa cuando elaboró un cuadro demostrativo de dichos pagos con los recibos que produjo en el capítulo tercero de su escrito de promoción de pruebas.
Análisis de las pruebas aportadas por las partes, respecto al pago de los cánones de arrendamiento: La parte actora solo se limitó a reproducir el merito favorable de los autos, a este respecto este Tribunal no aprecia ni valora el merito favorable de autos por cuanto no son medios pruebas, así se declara.
La parte demandada produjo a los autos recibos de pagos a objeto de sustentar todo lo expresado en el escrito de contestación de la demanda. De los recibos consignados se evidencia de manera objetiva los cánones de arrendamiento pagados por la arrendataria según lo descrito por ella en el cuadro descriptivo que cursa al folio 27 del escrito de promoción de pruebas, dichos pagos lo realizó la arrendataria en la oportunidad convenida expresamente en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado entre la arrendadora, hoy demandante y la arrendataria, ahora demandada. Es decir que todos los pagos efectuados por la demandada fueron realizados de manera oportuna y por lo tanto la demandada cumplió fielmente con la obligación fundamental que tiene el arrendatario de cumplir exactamente con el pago de los cánones de arrendamiento. Observa el Tribunal además, que las pruebas en cuestión fueron impugnadas por la parte actora y la parte demandada las hizo valer a los autos, lo que lleva a determinar que ninguna de las partes utilizó el procedimiento señalado en la ley para enervar la eficacia probatoria de los documentos originales objeto de esta valoración, razón por la cual queda a criterio de este Sentenciador valorarlos o no, y por cuanto se observa que los mismos constituyen prueba fehaciente del cumplimiento de la obligación en la presente causa, este Juzgador en atención a lo señalado en al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil los aprecia y le otorga todo su valor probatorio, así se declara.
En cuanto a la prueba aportada por la arrendataria correspondiente a la autenticación de los depósitos realizados en el Banco de Venezuela y que corren insertos al folio 42 al 47, este Tribunal por cuanto de la revisión de los mismos se evidencia que corresponden a los recibos antes valorados, se abstiene de pronunciarse en cuanto a su valoración debido a que los mismos ya fueron apreciados por este Sentenciador, así se declara.
En cuanto a la prueba de informe solicitada por la parte demandada en el capitulo cuarto de su escrito de promoción de pruebas, informe este que fue rendido por el Banco de Venezuela y que corre inserto al folio 57, por cuanto el mismo no fue tachado en su oportunidad legal por la parte actora, este Tribunal en atención a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio, así se declara.
Con fundamento en las consideraciones precedentes y a tenor del dispositivo legal previsto en el artículo 51 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Juzgado no considera al arrendatario WILLIAMS PERAZA en estado de insolvencia, sino que considera al arrendatario demandado solvente en cuanto al pago de las mensualidades de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, por lo que en razón de ello la demanda de Resolución de Contrato por falta de pago de los cánones de arrendamiento no debe prosperar, y así se declara.
V
PARTE DISPOSITIVA

Con base en los motivos de hecho y de derecho expuestos en los capítulos precedentes, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara Primero: SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte actora ciudadano SIMÓN PERAZA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-476.300, domiciliado en la ciudad de Cantaura Municipio Pedro María Freites del Estado Anzoátegui, quien actuó a través de su apoderado judicial Abogado en Ejercicio OMAR SALAZAR VÁSQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-1.191.811 e Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 3.452 en contra de la Decisión dictada por el Juzgado del Municipio Pedro María Freites de esta misma Circunscripción Judicial de fecha 30 de mayo de 2006 en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentare en contra del ciudadano WILLIAMS PERAZA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-8.494.207, domiciliado en la ciudad de Cantaura Municipio Pedro María Freites del Estado Anzoátegui, quien estuvo representado en la presente causa por los Abogados en Ejercicio RAMÓN LÓPEZ y CRUZ SÁNCHEZ LÓPEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° V-3.440.515 y V-2.742.904 e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 38.146 y 81.181 respectivamente. Segundo: SIN LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento a que se contrae la presente causa. Así se decide.
Queda así confirmada la Sentencia emitida por el Juzgado del Municipio Pedro María Freites de esta misma Circunscripción Judicial de fecha 30 de mayo de 2006.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora apelante a pagar las costas procesales causadas en el presente juicio.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación. En Barcelona, a los dos días del mes de octubre del año dos mil seis.-
El Juez Suplente Especial,

Dr. José Campos Carvajal,

La Secretaria,

Abg. Jorgymar Pumar de Pineda

Nota: en esta fecha siendo las 09:35 a.m. se dictó y publicó la anterior Sentencia. Conste.-
La Secretaria,

Abg. Jorgymar Pumar de Pineda