TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, veintiséis de septiembre de dos mil seis
196º y 147º

ASUNTO: BP02-R-2006-000354
Por auto de 03 de agosto de 2006, este Tribunal Superior admitió actuaciones, provenientes del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, relacionadas con el recurso de apelación interpuesto por el Dr. NELSON VARGAS HERNANDEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 10.733, actuando en su condición de Apoderado Judicial de la ciudadana MERCEDES DE JESUS NATERA DE RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.467.690, contra sentencia dictada por dicho Tribunal en fecha 09 de marzo de 2006, en el juicio por DESALOJO, seguido por su poderdante contra el ciudadano JOSE LUIS ZAMBRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.193.513.
Las actuaciones en cuestión fueron remitidas a esta Alzada, por declinatoria del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Nor-oriental, razón por la cual este Tribunal, en el referido auto se declaró competente por la materia para conocer de este asunto, fijando el décimo día de despacho siguiente para dictar el fallo respectivo.
Este Tribunal antes de pronunciarse sobre el fondo del asunto, considera resolver lo siguiente:
PUNTO PREVIO:
Los procesalistas, tratando el tema de la cualidad, han considerado que la regla general que define la existencia de la cualidad se refiere “a la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimidad para hacerlo valer en juicio, y la persona, contra quien se afirma la existencia de ese interés, tiene legitimidad para sostener el juicio…” Es la denominada legitimatio ad causam (cualidad procesal), que deben tenerla el demandante, el demandado y los terceros que intervienen en el proceso so pena de producirse una sentencia de inadmisibilidad o de improcedencia.
La Inadmisibilidad la pronuncia el Juez cuando al actor le falta la llamada cualidad anómala o ex lege que, al decir de Calamandrei, corresponde ésta a los sujetos de la acción que no son parte de la relación sustancial. Y la improcedencia, procede cuando uno u otro sujeto carece de la cualidad normal, vale decir, depende de la titularidad, ya que normalmente la ley le da la acción al titular del crédito o derecho subjetivo o al titular de la obligación correspondiente.
Dentro de ese orden de ideas es dable apuntar, ya que guarda relación con lo antes expuestos; que el interés legitimo del sujeto es condición necesaria en la relación sustancial. El interés que una persona pueda experimentar en la consecución de un bien patrimonial o extra patrimonial es legitimo cuando es justo, debido. La legitimidad proviene de la justicia que asiste a ese interés respaldado por la Ley.
Comportando entonces en este sentido que el interés legitimo es el núcleo y motivo del derecho subjetivo.
El interés procesal, atiende a la necesidad del proceso y será legitimo en la medida en que esté fundamentado en una necesidad verdadera de acudir a la jurisdicción, de accesar a los mecanismos de administración de justicia que instrumenta el estado o que permite el estado, como lo son los medios alternativos de solución de conflictos. El interés procesal tiene su expresión normativa en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio), para obtener con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica.
De la revisión de los autos observa el Tribunal que, la presente acción fue admitida por el Juzgado de la causa con motivo a la demanda por desalojo, con fundamento a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 881 y 884 del Código de Procedimiento Civil, interpuesta por el Abogado Nelson Vargas Hernández, inscrito en le Inpreabogado bajo el Nº 10.733, obrando en su condición de representante judicial de la parte actora, ciudadana MERCEDES DEL JESUS NATERA de RODRIGUEZ, antes identificada, quien obra en su calidad de arrendadora, cualidad esta que consta de su condición de propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, carácter este que acredita la titularidad por haber adquirido el inmueble de buena fe, por tanto tiene legitimidad e interés jurídico para hacerlo valer en juicio y la parte demandada, en su condición de arrendatario, tiene legitimidad para sostener el juicio. Y Así se decide.
Ahora bien, resuelto lo anterior, esta Alzada pasa a decidir sobre el fondo del asunto:
I
Alega el accionante en su escrito libelar “…que es propietaria de un inmueble ubicado en la calle Monagas, Nº 51, entre las calle principal (sic) del Barrio Tierra adentro, de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del estado Anzoátegui, constante de un parcela de terreno que mide aproximadamente Doscientos cuarenta Metros Cuadrados (240 mts2), y la edificación en ella construida, conformada por dos locales comerciales en la planta baja y ocho (8) apartamentos en la parte alta cuya construcción tiene una superficie aproximada de Setecientos metros cuadrados (700 mts2)…que el inmueble en referencia pertenece a mi representada por compra que de los mismo hizo a la ciudadana Asunción Gómez de Conde…actuando la vendedora en su propio nombre y en representación de su cónyuge Francisco Conde Baltar…mediante mandato de administración y disposición, protocolizado por ante la oficina de Registro del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 24 de abril de 2.002, bajo el Nº 7, folios 36 al 40, protocolo III, II trimestre del 2002, tal como consta dicha venta por documento debidamente autenticado por ante la notaria publica del Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui…protocolizando dicha venta por la Oficina Inmobiliaria de Registro del Municipio Sotillo de este Estado, en fecha 23 de diciembre de 2.004, bajo el Nº 15, folio 117 al 122, Protocolo I, tomo Vigésimo cuarto, IV Trimestre del 2.004”.
Agrega el accionante que “…de documento debidamente autenticado por ante la notaria Pública Primera de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo de este Estado, en fecha 18 de noviembre de 2.002, bajo el Nº 37, tomo 119, mediante la cual la empresa mercantil FERSI INVERSIONES C.A…representada legalmente por francisco Conde Baltar, dio en arrendamiento al ciudadano José Luís Zambrano…Titular de la Cédula de Identidad Nº V-5.193.513, el local comercial ubicado en la planta baja, el cual utiliza para realizar trabajos de albañilería, plomería y afines y ocho (8) apartamentos, ubicado en la planta alta para vivienda…que el canon mensual de arrendamiento fue Setecientos Mil Bolívares mensuales (Bs. 700.000,oo), que el arrendatario debía pagar a la arrendadora con toda puntualidad dentro de los ocho (8) días de su vencimiento en la dirección de esta. Se establece que la falta de pago dará derecho a la arrendadora a exigir al arrendatario la desocupación inmediata del inmueble arrendado, así como todas las mensualidades que faltaren por vencerse, los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento”.
Acota además que “antes que mi representada adquiriera dicho inmueble, los antiguos propietarios Asunción Gómez de Conde, actuando en su propio nombre y representación de su cónyuge Francisco Conde Baltar, realizaron a través del Juzgado Primero del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, la debida notificación al ciudadano José Luís Zambrano, en su condición de arrendatario tanto del local comercial como de los ochos (8) apartamentos, para que en su condición de inquilinos hicieran uso de su derecho de preferencia en la adquisición de dicho inmueble, concretándose el lapso y precio fijado en correspondencia que se le entregó en fecha 05 de agosto de 2003…que desde la fecha en que mi representada adquirió en propiedad el inmueble…continuó la relación contractual arrendaticia respetando de esa forma la pautas del contrato celebrado entre los anteriores propietarios y José Luís Zambrano, pero lo que no ha respetado, este es, que desde esa fecha y hasta el día 5 de agosto del 2.005, no ha cancelado las mensualidades vencidas, que es el equivalente a 20 meses de arrendamiento. Ante esta circunstancia…mi representada se vio en la necesidad de acudir por ante la Prefectura del Municipio Sotillo, en fecha 19 de enero de 2005, y por vía conciliatoria, suscribe acta de compromiso con las inquilinas del apartamento, ubicado en la planta alta…y con el ciudadano José Luís Zambrano, como inquilino del Local comercial de la planta baja, inmuebles estos que eran cobrados por éste hasta esa fecha, y que mediante acuerdo verbal en esa misma fecha le entrego a mi representada como propietaria todos los apartamentos de la planta alta…que desde la fecha 05 de diciembre de 2.003, hasta la fecha 05 de diciembre de 2004, debía el arrendatario José Luís Zambrano, cancelarle a mi representada la cantidad de Ocho Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 8.400.000,oo), o sea ocho (8) meses de arrendamiento a Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo). En virtud de la relación contractual arrendaticia y desde que entregó los referidos apartamentos, debe cancelar el monto de Dos Millones de Bolívares (Bs.2.000.000,oo), o sea ocho (8) meses por Bolívares Doscientos Cincuenta Mil (Bs. 250.000,oo), que es el monto del local comercial que ocupa en los actuales momentos, estos montos no cancelados hacen el total de Diez Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 10.400.000,oo)”.
Por último alegó, que “…hasta la fecha de introducir esta acción, por el hecho de no cancelar el arrendatario José Luís Zambrano, mediante ninguna vía, me vi en la necesidad como apoderado judicial de solicitar certificación de consignaciones ante los Tribunales competentes en consignaciones arrendaticia inmobiliarias…”
II
Entre los folios 88 y 91, consta escrito de contestación a la demanda, y sus anexos, presentado por la parte demandada José Luís Zambrano, debidamente asistido por el abogado en ejerció José Gregorio Ávila Rojas, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 103.700, en fecha 16 de diciembre de 2005, en el cual expuso: “…rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos alegados como en el derecho invocado la presenta demanda que inicia este proceso, en virtud de existir circunstancia que enervan tanto la cualidad de la actora para proponer esta demanda, como la existencia de vicios en los documentos que se anexaron como fundamentales de la acción…ciertamente en fecha 05 de agosto de 2003, el Juzgado Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo, de esta Circunscripción Judicial a solicitud de la ciudadana Asunción Gómez de Conde, quién procedió en nombre y representación de su cónyuge Francisco Conde Baltar, según poder otorgado por la Oficina Subalterna de Registro, me notifica de la decisión de su representado de vender el inmueble que ocupo actualmente como arrendatario”.
Agrega además la parte demandada que, con ese mismo instrumento poder, la pre nombrada ciudadana Asunción Gómez de Conde, actuando en nombre y representación de su cónyuge Francisco Gómez Baltar, “da en venta a la ciudadana Mercedes del Jesús Natera de Rodríguez, parte actora de este juicio, el inmueble del que se pretende desalojar a través de este proceso…que el ciudadano Francisco Conde Baltar, falleció el 14 de marzo del 2003, por lo cual la notificación que se me efectuara el 05 de agosto del 2003, para que ejerciera el derecho preferente de adquirir, el inmueble arrendado carece de validez, por cuanto que la representación que del fallecido ciudadano ostentaba la ciudadana Asunción Gómez de Conde, cesó con anterioridad a la fecha de su notificación por el fallecimiento de aquel…que carece de toda validez la operación de compra venta realizada sobre el inmueble que actualmente ocupo como arrendatario, celebrada entre la ciudadana Asunción Gómez de Conde, actuando como apoderada de su cónyuge Francisco Conde Baltar y la actora en esta causa, ciudadana Mercedes Del Jesús Natera de Rodríguez…la condición de propietaria de la actora esta afecta de nulidad…lo que se deduce de una falta de cualidad para interponer la presente demanda y así pido lo declare el Tribunal en la sentencia que se dicte en esta causa….”
III
En la oportunidad de promover pruebas, las partes hicieron uso de su derecho en la siguiente forma: El Apoderado Actor promovió en el capitulo I el mérito favorable que arrojan las actas procesales y en especial la documentación que acompañó como fundamento de la acción de desalojo a saber: 1.- solicitud de notificación proveniente del Juzgado Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo de fecha 01 de julio de 2003, mediante la cual se le notifica al ciudadano José Luís Zambrano, del ofrecimiento de venta del inmueble objeto de esta causa hecho por la ciudadana Asunción Gómez de Conde, de fecha 03 de agosto de 2003; 2.- contrato de arrendamiento suscrito entre FERSI INVERSIONES C.A., y José Luís Zambrano, autenticado por ante la notaría Pública de Puerto La Cruz del estado Anzoátegui, en fecha 18 de noviembre de 2002; 3.- Dos (2) constancia de consignaciones de cánones de arrendamiento provenientes de los Juzgados Primero y Segundo del municipio Juan Antonio Sotillo de este estado, de fecha 22 y 26 de abril de 2005.
La parte demandada, hizo igualmente uso de ese derecho de la siguiente manera: En su capitulo I, reprodujo el merito favorable de los autos, y en especial el acta de defunción en el cual consta la muerte del ciudadano Francisco Conde Baltar en su carácter de arrendador; en segundo término promovió la prueba de informes, solicitando al a quo que oficie a la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sotillo del estado Anzoátegui de la ciudad de Puerto La Cruz, y requiera informe sobre los siguientes puntos: 1.- el tracto o tradición legal desde el día 23 de noviembre del 2004, del documento anotado bajo el Nº 15, tomo vigésimo cuarto , protocolo I, folio 117 al 122, IV trimestre del mencionado año, el cual versa sobre un inmueble constituido sobre una parcela de terreno y la edificación sobre ella construida, distinguida con el Nº catastral Nº 02-05-07-47, ubicada en la calle Monagas entre las calles Principal y Democracia del Barrio Tierra Adentro de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio sotillo del Estado Anzoátegui. 2.-Si consta que la actual y supuesta propietaria del inmueble aquí descrito es la ciudadana Mercedes del Jesús Natera de Rodríguez, según documento 23 de noviembre de 2004, bajo el Nº 15, folios 117 al 122, tomo vigésimo cuarto, IV trimestre del mencionado año. 3.- Si consta que sobre el referido inmueble ya descrito, existe alguna medida de prohibición de enajenar y gravar.
IV
Planteada la controversia el Tribunal, a objeto de pronunciarse sobre el fondo de la causa, haciendo uso de las alegaciones y las pruebas aportadas por la partes en la ejecución de sus derechos de defensa, lo hace de la siguiente manera: el apoderado judicial de la parte demandada: en el capitulo I, reprodujo favorable de los autos y en especial el acta de defunción en el cual consta la muerte del ciudadano Francisco Conde Baltar, en su carácter de arrendador. El Tribunal considera que por constituir éste un documento de carácter público, conforme al artículo 1.357 del Código Civil, se le otorga pleno valor probatorio, por haber sido autorizado por funcionario público con facultades para dar fe pública.
En segundo término, promovió la prueba de informes con el objeto de que el a quo, oficiara a la Oficina subalterna de Registro Público del Municipio Sotillo de este Estado, a fin de que informara sobre distintos puntos a los cuales se hizo referencia, en l capitulo III, que se dan aquí por reproducidos. Sobre las mencionadas probanzas por tratarse de documentales públicas autorizados por funcionario, conforme al art.1357 ejusdem, este Tribunal les otorga pleno valor probatorio. En relación las pruebas promovidas por la parte actora, esta reprodujo el merito favorable de los autos, y en especial toda la documentación anexada al libelo de la demanda contentiva de : 1.- Solicitud de notificación realizada por el Juzgado primero del Municipio Sotillo del estado Anzoátegui, de fecha 01 de julio de 2003, realizada a la parte demandada, este tribunal considera por tratarse de una documental pública, emanada de un funcionario autorizado para dar fe pública, de conformidad con el art. 1.357 del Código civil, le otorga pleno valor probatorio. 2.- Contrato de arrendamiento suscrito entre FERSI INVERSIONES C.A. y el ciudadano José Luís Zambrano, debidamente autenticado por la Oficina de Notaría Pública de fecha 18 de noviembre de 2002, considera el Tribunal que por tratarse de un instrumento público autorizado un funcionario público, le otorga pleno valor probatorio, conforme al dispositivo del artículo 1357 ejusdem. 3.- Dos (2) constancia de consignaciones emanadas de los Juzgados Primero y Segundo de los Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, de fecha 26 y 22 de abril del 2.005, producidas en copia certificadas. El Tribunal, considera que por tratarse de documentales públicas emanadas de funcionarios autorizados para dar fe pública judicial le otorga pleno valor probatorio, conforme a la normativa sustantiva establecida en el artículo 1357 ejusdem.
V
El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Literal A, establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito, a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondientes a dos (2) mensualidades consecutivas…”.
La norma especial, parcialmente transcrita, nos plantea en su encabezamiento en forma determinante que las únicas causales de desalojo en el supuesto de contratos verbales o escritos, a tiempo indeterminado, son las que se enumeran en los literales del A a la G. Por ello, resulta importante, distinguir el contrato determinado del indeterminado, el verbal del escrito. De tal manera que resulta impretermitible y concluyente afirmar que si el contrato es a tiempo indeterminado sea este verbal o escrito tiene aplicación el decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en cuanto a las causales de desalojo y plazo para la desocupación (artículo 34). Lo cual, no es óbice para que el arrendador pueda ejercer cualquier otra acción que le pudiera corresponder por otras causales distintas a las previstas en el artículo 34, conforme lo prevé su parágrafo 2do. Cuando nos señala “…queda a salvo el ejercicio e las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previas en el presente artículo.”.
Por otra parte se destaca en el literal a in comento y atinente al tema que nos ocupa, relacionado con la primera causal de desalojo, que prevé el articulo 34, literal A, correspondiente a la falta de pago del canon de arrendamiento a dos meses; planteándose consiguientemente de ese supuesto de hecho, que si el arrendatario fuere desalojado por falta de pago (artículo 34 letra a), la ley no le otorga plazo alguno de desocupación; sólo resulta aplicable la estipulación contenida en el primer aparte del Código de Procedimiento Civil, que nos señala lo siguiente: “Cuando la sentencia o un acto equivalente a ella haya quedado definitivamente firme, la ejecución se llevará a cabo al 4to. Día siguiente, se dentro de los tres días que la precede no ha habido cumplimiento voluntario…”.
Por último y en abundamiento al tema, resulta pertinente explanar la observación que Ñúñez Alcantara Edgar, nos plantea en relación al literal A del artículo 34 “…cuando el literal A del artículo 34 (desalojo) se refiere a dos (2) mensualidades deberá interpretarse y entenderse que refieren a dos cánones insolutos. Será el pago de dos fechas de pago que no siempre serán mensuales, lo que activará la cualidad del arrendador para exigir el desalojo por cánones vencidos e insolutos….”.
De la revisión de los autos observa el Tribunal que la parte demandada, en su carácter de arrendataria, ciudadano JOSE LUIS ZAMBRANO, antes identificado, incumplió con la obligación derivada del contrato atinente al pago de dos cánones de arrendamiento, conforme a la normativa establecida en el artículo 34, literal a, según se evidencia de los autos, que riela inserto a los folios 50 y 64 …correspondiente a la copia certificada expedida por los Juzgados Primero y Segundo del Municipio Sotillo de fechas 22 y 26 de abril de 2005, relativas a la constancia de que en esos Juzgados no existen en los libros de consignaciones inquilinarias llevados por esos Juzgados, depósitos a favor de la parte arrendataria demandada en autos, que acrediten su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, circunstancia por la cual queda demostrado tal incumplimiento y en consecuencia el Tribunal considera que la acción de desalojo incoada por la representación judicial de la parte actora sea declarada Con lugar y así se decide.
DECISION:
Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Superior, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación ejercida por la ciudadana MERCEDES DEL JESÚS NATERA DE RODRÍGUEZ, a través de su Apoderado Judicial, Abogado Nelson Vargas Hernández, en contra de la sentencia dictada en fecha 09 de marzo de 2006, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en el juicio por DESALOJO intentada por dicha ciudadana en contra del ciudadano JOSÉ LUÍS ZAMBRANO, ambas partes suficientemente identificadas de autos. Queda así revocada la decisión apelada.
Se condena en costas a la parte perdidosa, conforme a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia, notifíquese a las partes de esta decisión y bájese el expediente en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente, en Barcelona, a los veintiséis (26) días del mes de septiembre de dos mil seis (2006). Años: 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
El Juez Superior,

Abg. Rafael Simón Rincón Apalmo
La Secretaria,

Abg. Odalis Marín Maitán
En la misma fecha, siendo las 12:13 p.m., se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.
La Secretaria,

Abg. Odalis Marín Maitán

ASUNTO N° BP02-R-2006-000354
RSRA/mep/evr.