TSJ Regiones - Decisión

Juzgado del Municipio Simón Rodríguez de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre.

ASUNTO PRINCIPAL: BP12-V-2007-000686
ASUNTO: BP12-V-2007-000686

SENTENCIA: DEFINITIVA

JUICIO: CIVIL

MOTIVO: DESALOJO

DEMANDANTE: NELLY GARCIA DE DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-1.980.721, domiciliada en San José de Guanipa, asistida por el Abogado RACHID MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 10.932.

DEMANDADO: EMPRESA LABORATORIO CLINICO BIONALÍTICO, S.R.L., ubicada entre las Calle Bolívar y Brasil con Calle Sucre, El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui.

El presente juicio se inicio en virtud de libelo de Demanda interpuesta por la ciudadana NELLY GARCIA DE DIAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-1.980.721, domiciliada en San José de Guanipa, a través de su apoderado judicial, abogado en ejercicio RACHID MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 10.932; alegando que consta en documento autenticado ante la Notaria Primera de El Tigre en fecha 25-03-1994, que la ciudadana NELLY GARCIA DE DIAZ, dio en arrendamiento a la EMPRESA LABORATORIO CLINICO BIONALÍTICO, S.R.L., un inmueble, propiedad de la Sucesión Díaz, denominado Centro Comercial Díaz, ubicado entre las Calle Bolívar y Brasil con Calle Sucre, El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, para desarrollar actividades propias de la rama bioanalítica. El plazo de duración de dicho contrato sería de dos (2) años a partir del día 15 de febrero de 1993, fecha prorrogable al vencimiento del mismo, siendo expresamente convenido, a estos fines, que el acuerdo de prorroga debía constar por escrito y ser manifestado por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijado, de no existir dicha prorroga, el arrendatario debería entregar el local al finalizar el plazo dado, sin necesidad de desahucio alguno, evitando de esta forma que opere la tácita reconducción del contrato y de existir el acuerdo de prorroga para el próximo año el contrato vencería el 31 de diciembre de 1994, y así sucesivamente para futuras renovaciones, si la hubiere. Conviniendo de igual manera que serían por exclusiva cuenta de el arrendatario todos los gastos que fueren necesarios para reparaciones del local que ocupan al igual que aquellos productos de algún siniestro por la inoportuna ejecución de reparaciones, así como las causadas por omisiones del arrendatario, de sus empleados o de las personas a quienes se les permita el acceso al local arrendado o áreas que ocupan, estableciéndose un canon de arrendamiento de DOCE MIL (12.000,oo) BOLIVARES mensuales, reajustable automáticamente cada seis (6)meses. Siendo que, una vez operado el vencimiento del referido contrato de arrendamiento, el día 31 de diciembre de 1994, la arrendataria ha continuado ocupando el inmueble arrendado y los cánones de arrendamiento se han venido ajustando verbalmente, los cuales son cancelados de manera oportuna en las fechas de sus vencimientos, siendo el último canon de arrendamiento la suma de seiscientos diecisiete mil ciento cincuenta y tres bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 617.153,64), con la inclusión respectiva del impuesto al Valor Agregado (IVA). Alegando de igual manera, que el inmueble denominado Centro Comercial Díaz, se trata de una construcción que data de hace treinta (30) años aproximadamente, por lo que se encuentra deteriorada y en mal estado, desmejorando de manera evidente la estructura del edificio, ameritando reparaciones con carácter de urgencia, por cuanto corre el riesgo que los ocupantes de los distintos locales que integran el referido inmueble, puedan sufrir daños en sus bienes o en su integridad física; por tal razón, desde hace seis (06) meses aproximadamente, se ha venido sosteniendo reuniones con los distintos inquilinos del referido edificio, entre ellos con los representantes del Laboratorio Clínico Bioanalítico, S:R:L., con el fin de logar de manera amistosa una desocupación temporal de los locales para ejecutar los trabajos de reparación y/o construcción del inmueble, expresándoles, a todo evento, que una vez terminados los trabajos se les respetará el derecho de preferencia que tienen de continuar con el contrato de arrendamiento y previa advertencia que el mismo sufrirá un incremento de acuerdo a las mejoras que se hagan en los mencionados locales, habiéndose negado a desocupar el mencionado local. Por lo que fundamenta la presente acción de desalojo en el literal c, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitando a este Tribunal MEDIDA DE DESALOJO DE INMUEBLE, a la empresa Mercantil laboratorio Clínico Bioanalítico S.R:L., arriba identificada, para que convenga o en su defecto, sea condenada por este Tribunal, Primero: El desalojo del inmueble antes identificado completamente libre de bienes y personas. Segundo: En pagar la cantidad de seiscientos diecisiete mil ciento cincuenta y tres bolívares con sesenta y cuatro céntimos (Bs. 617.153,64) mensuales por el uso del inmueble arrendado, contados a partir de la presente fecha, mas lo que siga causando hasta el momento de la entrega material del local comercial arrendado en concepto de compensación pecuniaria; solicitando a este Tribunal que de ser declarada con lugar la presente demanda se ordene en el dispositivo del fallo la fijación a favor de la arrendataria del plazo improrrogable que se le concede, de conformidad con la Ley para la entrega del mismo, la cual se computará a partir del día que conste en autos su notificación de la Sentencia definitivamente firme, Ello de conformidad con parágrafo Primero del Artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (F. 3 al 6).

Cursa a los autos, copias Certificadas de Documento otorgado en fecha 09-08-2005, anotada bajo Nº 34, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones llevada por la Notaría Pública Primera de El Tigre, Estado Anzoátegui, anexada a la presente demanda (Fls. 7 al 34).

Cursa a los autos Contrato de Arrendamiento celebrado entre los ciudadanos: NELLY DEL CARMEN GARCIA VIUDA DE DIAZ y “LABORATORIO CLINICO BIOANALITICO” S.R.L., representado por JOSE RAFAEL GUTIERREZ MENDEZ y YAJAIRA GENER DE GUTIERREZ (Fls. 17 al 21)

Cursa a los autos copias fotostáticas de Solicitud de Inspección Judicial suscrita por la ciudadana ALBELLY LUZ DIAZ GARCIA, procediendo en su propio nombre y en su condición de Administradora de la Sucesión Díaz admitida ante este Tribunal en fecha 06 de noviembre de 2.007 (Fls.22 al 28).

En fecha 07 de Noviembre de 2007, se trasladó y constituyó este Tribunal en el Centro Comercial Díaz, ubicado entre las Calle Bolívar y Brasil con Calle Sucre, El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, a los fines de practicar la Inspección Ocular solicitada, la cual quedó registrada bajo el Nº BP12-S-2007-003904 (Fls. 31 al 38).

Cursa en autos documento contentivo de Permiso de Construcción para reforzamiento de Fachada del Centro Comercial Díaz, ubicado entre las Calle Bolívar y Brasil con Calle Sucre, El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, suscrito por el Director de Desarrollo Urbano, Arquitecto JOSE GREGORIO VILLARROEL (Fl. 39)

En fecha 28-11-2007, el Tribunal admite la demanda incoada por el Abogado RACHID MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 10.923, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana NELLY GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-1.980.721, contra la empresa LABORATORIIO CLINICO BIONANALITICO S.R.L., en la persona de los ciudadanos JOSE RAFAEL GUTERREZ MENDEZ y YAJAIRA GENER DE GUTIERREZ, Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.440.288 y 4.004.59, respectivamente, ordenándose la citación de la demandada, para que comparezca ante este Tribunal al segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda, de conformidad con los artículos 33 y 34 en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (Fl.40).

Cursa en autos consignación de Poder otorgado en fecha 16-01-2008, por la Sociedad Mercantil LABORATORIIO CLINICO BIONANALITICO S.R.L., a los Abogados TEODORO GOMEZ RIVAS y TEODORO GOMEZ HENRIQUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.993 y 125.141, respectivamente para actuar en el presente juicio (Fl. 50 al 53).

Cursa a los autos escritos de Contestación de la Demanda, presentado por los Abogados TEODORO GOMEZ RIVAS y TEODORO GOMEZ HENRIQUEZ inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.993 y 125.141, respectivamente (Fls. 55 al 58).

Cursa a los autos escritos de Promoción de Prueba y sus anexos, presentado por los Abogados TEODORO GOMEZ RIVAS y TEODORO GOMEZ HENRIQUEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.993 y 125.141, respectivamente (Fls. 60 al 71).

Cursa a los autos Sustitución de Poder conferido por el Abogado RACHID MARTÍNEZ, reservándose su ejercicio; a los Abogados JORGE QUIJADA y NAHILA MARTINEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 63.834 y 119.147, respectivamente (Fl.77).

Cursa a los autos diligencia presentada por el Abogado JORGE A. QUIJADA, con el carácter acreditado en autos, quien manifiesta que los representantes de la empresa demandada se negó rotundamente a firmar la boleta de notificación de fecha 28-01-2008, solicitando el cumplimiento del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (Fl. 79).

En fecha 31 de enero de 2008, se trasladó y constituyó este Tribunal, en compañía de los abogados TEODORO GOMEZ RIVAS, JORGE QUIJADA, con el carácter acreditado en autos, a los fines de practicar Inspección Judicial en el Centro Comercial Díaz, ubicado entre las Calle Bolívar y Brasil con Calle Sucre, El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui (Fls. 81 al 83).

Cursa a los autos escrito de Promoción de Prueba presentado por el Abogado JORGE QUIJADA G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 63.834 (Fls. 84 al 86).

En fecha 07 de enero de 2008, se trasladó y constituyó este Tribunal, en compañía de los abogados JORGE QUIJADA y TEODORO GOMEZ RIVAS, con el carácter acreditado en autos, a los fines de practicar Inspección Judicial en el Centro Comercial Díaz, ubicado entre las Calle Bolívar y Brasil con Calle Sucre, El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui (Fls. 90 al 91).

Cursa a los autos resultas de la REVISION TECNICA, emanada del Cuerpo de Bomberos del Estado Anzoátegui, El Tigre, practicada en el Centro Comercial Díaz, ubicado entre las Calle Bolívar y Brasil con Calle Sucre, El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui (Fls. 96 al 103).

Este tribunal, a lo fines de decidir lo conducente, previamente observa:

PRIMERO: Que el presente juicio se origina por demanda que sigue la ciudadana NELLY GARCIA DE DIAZ, debidamente asistida de Abogado, por DESALOJO, por reparaciones del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento suscrito con la empresa LABORATORIO CLINICO BIOANALITICO, S.R.L, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien al hacer un análisis de la pretensión del demandante explanada en su libelo, observamos que la misma se fundamenta en un documento público debidamente autenticado ente la Notaria Pública Primera de El Tigre, en fecha 25 de marzo de 1994, anotado bajo el Nº 75, Tomo 10 de los libros respectivos, (Folio 17 al 20 y sus vueltos), consignada en el escrito libelar, y que una vez operado el vencimiento del referido contrato, la Arrendataria ha continuado ocupando el inmueble arrendado hasta la presente fecha, y los cánones de arrendamiento se han venido ajustando de manera verbal entre las partes, los cuales son cancelados de manera oportuna es las fechas indicadas de sus vencimientos; lo cual implica que el contrato de arrendamiento por voluntad de las partes se ha mantenido con vigencia, mediante actualizaciones de los cánones de arrendamiento, y que se ha convertido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; siendo el caso que el inmueble denominado Centro Comercial Díaz, se trata de una construcción que data de hace treinta (30) años aproximadamente, y que su estructura en general, sus paredes, frisos, tuberías de aguas blancas y aguas servidas, instalaciones eléctricas, se encuentran deterioradas o en mal estado, pues con frecuencia se producen cortos circuitos, hay filtraciones en las paredes como consecuencia de las lluvias así como por efecto de la rotura o desgaste de las tuberías internas, lo que ha desmejorado la estructura del edificio, os cuales ameritan reparaciones con carácter de urgencia; así mismo acompaña el libelo de Inspección Judicial practicada por este mismo juzgado en fecha 07 de noviembre de 2007 (Folio 30 al 38) y Permiso de construcción para reforzamiento de fachada del Centro Comercial Díaz, de fecha 04 de mayo de 2007 emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui (Folio 39).- ”..

Analizando el contenido de dichos documentos a los fines de determinar las pretensiones del demandante. En dicho contrato de arrendamiento la ciudadana NELLY DEL CARMEN GARCIA, da en arrendamiento un local comercial, en un inmueble propiedad de la Sucesión Díaz, denominado Centro Comercial Díaz, ubicado entre las calles Bolívar y Calle Brasil con Sucre de la ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, ubicado en la parte baja, distinguido con el Nº 3, y de acuerdo a lo señalado por la parte actora, dicho inmueble presenta deterioros que amerita su desocupación, conforme a lo establecido en el literal “C” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en cuanto a la Inspección Judicial practicada por este mismo tribunal en fecha: 07 de noviembre de 2007, se dejó expresa constancia que la fachada principal del edificio Centro Comercial Díaz y sus laterales se observa la estructura deteriorada y en mal estado; en la parte posterior o trasera se observa las paredes demolidas y que en sus áreas comunes, escaleras y pasillo se encuentra en etapa de reparación o reconstrucción; y que la parte interna del edificio esta siendo revestida de tablillas de barro, y fueron realizadas tomas fotográficas, las cuales se encuentran anexadas a la referida inspección; asimismo, en lo que respecta al permiso de construcción emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Simón Rodríguez, l cual cursa al folio 39, en el mismo se evidencia el Director de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Simón Rodríguez, concede un permiso de construcción para el reforzamiento de la Fachada del Centro Comercial Díaz.-

SEGUNDO: En la oportunidad para la contestación de la demanda, la parte demandada, LABORATORIO CLINICO BIOANALITICO, S.R.L, a través de sus apoderados judiciales, abogados: TEODORO GOMEZ RIVAS y TEODORO GOMEZ HNRIQUEZ, de este domicilio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros: 15.993 y125.141, respectivamente, convinieron en la existencia de la relación arrendaticia, alegando que el primer contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se suscribió en forma privada el día 03 de mayo de 1982, por un tiempo de duración de Un (1) año, y que en fecha 15 de abril de 1991 se suscribió otro contrato de arrendamiento en forma privada sobre el mismo local, por el plazo de un año, y que posteriormente en fecha 25 de marzo de 1994 se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con la actora, sobre el mismo local comercial, el cual fue debidamente autenticado por ante la notaria publica de El Tigre, el cual quedó anotado bajo el Nº 75, tomo 10 en los libros respectivos; y que vencida la duración del contrato a tiempo determinado, el mismo paso a ser un contrato a tiempo indeterminado, continuando ocupando el local comercial signado con el Nº 03, cumpliendo a cabalidad con los deberes de conservación, aseo, habitabilidad, pagando los servicios públicos inherentes del mismo, y pagando los incrementos de los cánones de arrendamiento a cabalidad y a satisfacción de la arrendadora, cuyo valor mensual de los cánones de arrendamiento actualmente son de Bs. 671.153,64, mas el impuesto al valor agradado (IVA). Asimismo, negaron y rechazaron lo esgrimido por la parte actora, por cuanto de ser cierto el estado de peligrosidad que representa dicho edificio, las autoridades competentes, al tener conocimiento del mismo, oficialmente hubieran ordenado desalojar el mismo, sin necesidad de haber escogido la actora el presente juicio de desalo.

TERCERO: Durante el lapso probatorio la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

El mérito favorable de los autos que en su favor se desprende, muy especialmente el permiso de construcción emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, en fecha 04 de Marzo de 2007, donde se indica que el permiso es solo para el reforzamiento de la fachada del Centro Comercial Díaz; pidieron absolver posiciones juradas con la parte actora, y Solicitaron la practica de una Inspección Judicial en el inmueble objeto del juicio.

La parte actora promovió las siguientes pruebas:

Invocó el principio de la comunidad de prueba para que produzca efectos a favor de su representada, invocando las afirmaciones de la demandada sobre la admisión de la existencia del contrato de arrendamiento sobre el local comercial identificado con el Nº 03 ubicado en la planta baja del Centro Comercial Díaz; y de la admisión de los años de la estructura del inmueble; reprodujo e hizo valer el permiso de construcción para reforzamiento de fachada del Centro Comercial Díaz, de fecha 04 de mayo de 2007, emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Simón Rodríguez, promovió pruebas de requerimiento así como la practica de una inspección judicial.

Ahora bien, el literal “C” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el inmueble vaya a ser objeto de demolición, reconstrucción total, remodelación o reparaciones que ameriten la desocupación”, En tal sentido, señala el doctor Carlos Brender Ackerman, en su obra Comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliario: Las demoliciones o reparaciones que ameriten la desocupación del inmueble por parte del arrendatario deben ser probadas por el arrendador en el juicio de desalojo y autorizadas por los organismos competentes.

Asimismo, establece el artículo 1.590 del Código Civil: “Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa. Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio del arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se ve privado. Si la obra es de naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”.

Esta sentenciadora al realizar un estudio de las actas que conforman el presente expediente, observa: que consta en autos (folios 81 al 83 y 90 al 91), inspecciones judiciales practicadas por este tribunal, a solicitud de ambas partes en sus respectivas pruebas, donde se puede apreciar que las reparaciones o mejoras que se están realizando en el Centro Comercial Díaz, no constituyen tal relevancia que ameriten el desalojo o la desocupación del referido inmueble; asimismo el permiso de construcción emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, de fecha 04 de marzo de 2007, indica que el mismo es para el reforzamiento de la fachada del Centro Comercial Díaz. Es de resaltar que en el presente juicio, el organismo competente para establecer si el desalojo por demolición o reparación del inmueble prospera, es la Ingeniería Municipal, que en el caso que nos ocupa y en base a la ubicación del inmueble, correspondería a la Ingeniería Municipal del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui. Ratificando este Tribunal que de la practica de las Inspecciones Judiciales antes mencionas, considera esta sentenciadora que con las mismas se pudo constatar que los daños sufridos en el inmueble no ameritan la desocupación del mismo, asimismo el informe practicado por la División Técnica del Cuerpo de Bomberos del Estado Anzoátegui, en ningún momento estableció o recomendó la desocupación del inmueble. En consecuencia, se aprecia en todo su valor las Inspecciones Judiciales practicadas por este tribunal en fechas: 31-01-2008 y el 07-02-2008. Y así se decide.

Por todos los razonamientos anteriormente observados y analizados es menester para esta Juzgadora declarar Sin Lugar la presente acción de Desalojo. Y así se decide.-

El articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, señala que: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, los hechos notorios no son objeto de prueba”.

El Código de Procedimiento Civil dispone en su articulo 509 que: “Los jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elementos de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del juez respecto de ellas”.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado del Municipio Simón Rodríguez de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO intentada por la ciudadana NELLY GARCIA DE DIAZ, a través de apoderado, en contra de la EMPRESA LABORATORIO CLINICO BIONALÍTICO, S.R.L, plenamente identificados en el encabezamiento de esta sentencia.

Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, Regístrese Notifíquese a las partes y Déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio Simón Rodríguez, en la Ciudad de El Tigre, a los Diez ( 10 ) días del mes de Abril de Dos Mil Ocho (2008). Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.-
La Juez.,

Abg. Arelis Morillo Sánchez
Suplente Especial.-
La Secretaria

Abg. Ilmiflor Guevara Lista

En esta misma fecha, se dictó y publicó la anterior sentencia, la cual fue agregada al asunto Nº: BP12-V-2007-000686- Conste.-

La Secretaria,

Abg. Ilmiflor Guevara Lista