TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, veinticuatro de enero de dos mil ocho
197º y 148º

ASUNTO: BP02-V-2007-000469

DEMANDANTE: SANTIAGO GERALDO MEDINA GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.286.664.-

APODERADO JUDICIAL: JAIME FERNANDO VERONA GONZALEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 30.409.-

DEMANDADO: VICTOR HUGO VISCONTI GUILLEN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.919.354.-

APODERADOS JUDICIALES: ANDRES JOSE ORSONI CALABRÍA y LUZ MARINA VISCONTI GUILLEN, abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros: 2.105 y 54.521, respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

En fecha 03 de abril de 2.007, se admitió la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y sus anexos; intentado por el abogado JAIME FERNANDO VERONA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 30.409, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SANTIAGO GERALDO MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.286.664; en contra del ciudadano VICTOR HUGO VISCONTI GUILLEN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.919.354, mediante la cual el actor expone en resumen lo siguiente:

“Que la relación arrendataria inició en fecha 01 de abril de 1.996, que durante la relación arrendaticia suscribieron dos (2) contratos de arrendamientos a tiempo determinado, siendo el primero en fecha 31 de julio de 1.997, autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui, anotado bajo el Nº 61, Tomo 72, el cual anexaron marcado con la letra “B”, el segundo quedó suscrito en fecha 01 de agosto de 2.003, autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería, Municipio El Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, anotado bajo el Nº 05, Tomo 99, el cual anexaron marcado con la letra “C” , cuyo contrato era a tiempo determinado, no prorrogable automáticamente, cuyo objeto es un inmueble constituido por una casa-quinta denominada BARRANQUEÑA, ubicada en la Avenida Guzmán Lander, esquina con Vereda 14, Colinas del nevera, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui, con tres (3) de estacionamientos, dándose aquí por reproducido el convenimiento suscrito en las cláusulas Cuarta, Sexta, Décima Primera, Décima Segunda y Décima Séptima, las cuales fueron transcritas en el libelo.-

Asimismo, según lo convenido en la cláusula cuarta del último contrato, el día 01 de julio de 2.004, venció el lapso de duración, el cual fue convenido a termino fijo por un lapso de un año, no prorrogable, fecha en la cual comenzó el derecho de prórroga legal establecido en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tal sentido transcribió en su libelo el contenido de los artículos 38 y 39 de la supra señalada Ley, así como paso a determinar el lapso correspondiente a la prórroga legal.-

En este sentido, señaló que en fecha 31 de mayo de 2.006, el arrendatario alegando que le había sido imposible materializar el pago del canon de arrendamiento, procedió a consignar los cánones correspondientes a las mensualidades de abril y mayo del año 2.006, por ante el Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, igualmente en fecha posterior consigno el canon de arrendamiento correspondiente a la mensualidad de junio del 2.006, con fecha posterior al vencimiento de la prorroga legal siguió consignando cantidades por concepto de canon de arrendamiento a pesar de estar en pleno conocimiento que su obligación era la de entregar el inmueble y no la de pagar el canon de arrendamiento.-

En fecha 05 de febrero del año 2.007, el arrendador procedió a retirar solo los cánones de arrendamiento correspondiente a las mensualidades de abril, mayo y junio de 2.006, dejando expresa constancia en el expediente que no acepta las cantidades consignadas por el arrendatario de las mensualidades de julio 2.006, y siguientes, ya que las mismas se efectuaron fuera del convenimiento y la aceptación de los mismos produce el efecto de la novación, a tal efecto anexo marcado con la letra “F”, copia certificada del expediente de la consignación signada con el Nº C-080-06, constante de cincuenta y seis (56) folios.- De igual manera habló de incumplimiento del contrato, fundamentando su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil, así como en los artículos 33, 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Estimó su demanda en la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs: 9.000.000,00), dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia procedió a exponer las razones de hecho y de derecho de su petitorio, las cuales se dan aquí por reproducidas.-“

Una vez admitida la presente demanda y cumplida con todas las formalidades de Ley para la correspondiente citación del demandado, las cuales se dan aquí por reproducidas de conformidad con lo establecido en el artículo 243 del Código de Procedimiento, compareció en fecha 10 de julio de 2.007, la abogada LUZ MARINA VISCONTI, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 54.521, en su carácter de apoderada judicial del demandado y presentó escrito de contestación, mediante la cual en resumen expuso lo siguiente:

Primero: Contradijo la demanda tanto en hechos como en derecho.-
Segundo: Negó y rechazó que la relación arrendaticia sea de ocho años y tres meses.- Que la relación arrendaticia comenzó el 1 de abril de 1.996, y se mantiene hasta la presente fecha, por cuanto no fue suspendida en fecha 01 de julio de 2.004, operando así la tácita reconducción en beneficio del arrendador.- Evidenciándose que el arrendatario se mantuvo ocupando el inmueble en forma pública y pacifica, con un canon de arrendamiento de SETECIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 700.000,00), el cual se incremento en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs: 1.000.000,00), a partir de agosto del año 2.004, operando la tácita reconducción del contrato suscrito en fecha 01 de julio de 2.003, quedando así a tiempo indeterminado, procediendo la prorroga de tres (03) años según el artículo 38 literal d) de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la presente demanda no es procedente por cumplimiento de contrato.-
Tercero: Negó y rechazó que existía un convenio de locación entre las partes, ya que las mismas se efectuaron fuera del convenio de locación y la aceptación de los mismos, produciéndose la tácita reconducción.- Por otra parte en ningún momento su representado ha aceptado como cierto el desahucio efectuado en fechas 27 de abril y 08 de mayo de 2.006, mediante las cuales se le notificó que a partir del 1º de julio del año 2.006, vencería la prorroga legal, y que su permanencia en el inmueble sería ilícita, por el contrario ante la situación de inseguridad jurídica en la que se encontraba como consecuencia de dichas notificaciones, se vio en la necesidad de consignar por ante el Juzgado del Municipio Licenciado Diego Bautista Urbaneja los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril y mayo del año 2.006.-
Cuarto: Negó y rechazó que su representado se encontraba ocupando el inmueble objeto del contrato, dado del vencimiento de la prorroga legal, no obstante el desahucio efectuado por el arrendador, por cuanto estamos en presencia en un contrato a tiempo indeterminado.-
A tal efecto, fundamento su pretensión en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, estableciendo su cuantía en la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs: 9.000.000,00).-
De igual manera, de conformidad con lo establecido en los artículos 36 y 38 del Código de Procedimiento Civil, pidió como punto previo se determine la estimación de la acción, haciendo las correspondientes reservas de las acciones causado por daños y perjuicios.- Así mismo, dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 174 ejusdem.-

En la oportunidad de promover pruebas, ambas partes ejercieron su derecho, presentando en su debida oportunidad procesal los escritos correspondientes, los cuales fueron admitidos y evacuados en su debido lapso legal, constando en autos las resultas de la misma.- Llegada la debida oportunidad procesal para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:

PUNTO PREVIO:

En la oportunidad de dar contestación el demandado formuló oposición y rechazó la estimación hecha por la actora por considerarla insuficiente, en tal sentido en resumen alegó lo siguiente:

“Formulo oposición y rechazo la estimación hecha por la parte actora, por considerarla insuficiente y pido al Tribunal que en el capítulo previo a la sentencia resuelva sobre la estimación de la acción en la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs: 9.000.000,00), toda vez que la parte actora no explica porque la determina la cuantía en dicho monto.-(…Omisis).-
…tomando en consideración que la parte actora argumenta que mi representado comenzó a consignar los cánones de arrendamiento desde el mes de abril del año 2.006, y que a la fecha de la presentación de la demanda, es decir, 23 de marzo de 2.007, habían transcurrido once (11) meses, en consecuencia, la cuantía ha debido ser estimada en VEINTIUN MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs: 21.000.000,00), y no en NUEVE MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs: 9.000.000,00), como lo hizo.-

Dicho esto, establece el contenido del artículo 38 el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero es apreciable en dinero, el demandante la estimará.-
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda.- El juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.-(…Omisis).-“

De la norma antes transcrita se infiere que cuando el valor de la cosa demandada no conste pero sea apreciable en dinero, la misma podrá ser estimada, pudiendo el demandado rechazarla por insuficiente o exagerada en la oportunidad correspondiente de la contestación de la demanda, debiendo el Juez hacer su correspondiente pronunciamiento como punto previo en la contestación de la demanda.-

Ahora bien, una vez rechaza o impugnada la cuantía, el demandado deberá indicar una nueva cuantía debiendo el mismo aportar los medios de pruebas pertinentes a los fines de demostrar su estimación, pues, la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega.-

Dicho esto, debe entenderse que si el actor no prueba su alegación de la cuantía, debe considerarse que no existe ninguna estimación; ó estimada la cuantía por el actor y contradicha por el demandado, alegando una nueva cuantía, es carga del demandado probar tal alegación.-

En este sentido, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 31 de octubre de 2.000, en el Caso de Indemnización de Daños Materiales, intentado por la ciudadana FILOMENA NAPOLITANO SCOTTE; contra el ciudadano PIERRE CLAUS y OTROS, dejó establecida Jurisprudencia referente a la impugnación de la cuantía contenida en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuyo extracto se transcribe a continuación:

“…En sentencia del 5-11-91, la Sala decidió lo siguiente:
“...En interpretación de los artículos 31, 32, 33 35 y 36 del Código de Procedimiento Civil vigente, este Supremo Tribunal ha establecido que el valor de la demanda no lo fija el demandante a su arbitrio sino que es rigurosamente legal; es decir, ha sido fijado por la Ley y, en consecuencia, el demandante debe aplicar al caso concreto el artículo correspondiente.-

Ahora bien, el precepto legal que regula la estimación del valor de la demanda cuando éste no conste, pero sea apreciable en dinero, es el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual dice:

“Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la establecerá.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. (…Omisis).-“

Dicha disposición legal es complementada por el artículo 39 del mismo Código, el cual establece:

“Artículo 39: A los efectos del artículo anterior, se consideran apreciables en dinero todas las demandas salvo las que tienen por objeto el estado y la capacidad de las personas”.- (…Omisis).-

En razón de esa importancia que la normativa procesal le atribuye a la estimación del valor de la demanda, es que el indicado artículo 38 ha consagrado la posibilidad legal de que el demandado rechace la estimación formulada por el actor cuando la considere insuficiente o exagerada.- Impone el mencionado artículo que tal rechazo o contradicción deberá hacerse en la oportunidad de la contestación de la demanda y que el juzgador decidirá sobre ella en capítulo previo en la sentencia definitiva.-
En lo que respecta a la naturaleza jurídica de la defensa del demandado que se materializa en su rechazo a la estimación del valor de la demanda, cuando procede a contestarla, parte de nuestra doctrina procesal, considera que se trata de una excepción procesal, que no se refiere al mérito de la controversia, por lo que no tiene el carácter de excepción de fondo o perentoria.- En este sentido Arístides Rengel Romberg, en su Manual de Derechos Procesal Civil Venezolano, V. I., pág. 273, dice:

“La circunstancia de que el demandado pueda rechazar la estimación de la demanda al contestar de fondo la misma, no le atribuye a esta defensa el carácter de excepción de fondo o perentoria, como lo sostiene alguna jurisprudencia y doctrina.- La defensa sobre este extremo, sigue siendo en el sistema actual una excepción procesal, que no se refiere al mérito de la controversia, sino a una cuestión (valor de la demanda) que puede obstar a una decisión del Juez sobre el mérito de la demanda (presupuesto de la decisión sobre el fondo), y éstas, por su naturaleza, son siempre previas al fondo.- Lo que ocurre en nuestro sistema es, simplemente, que el legislador, en lugar de permitir una incidencia previa sobre esta cuestión, que sea objeto de una excepción dilatoria, ordena que la misma sea propuesta al momento de la contestación al fondo de la demanda, junto con las excepciones propiamente de fondo o perentorias, para que sea resuelta en la oportunidad del fallo definitivo, como punto previo de éste”.-

Pero el doctor R. Marcano Rodríguez, en sus Apuntaciones Analíticas, Tomo I, 2ª Edición, pág. 328, señala que la contradicción de la estimación... ‘ha de alegarse como materia de fondo en la contestación de la demanda’. Igual opinión sostiene Arminio Borjas, en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano’, Tomo I, Pág. 182, el cual dice: “...constituye una excepción de fondo”.- Esta es también, la opinión acogida y mantenida por la jurisprudencia de esta Sala.-

El concepto de la defensa o excepción perentoria ha sido establecido y precisado por esta Sala en diversos fallos Así, en sentencia de fecha 10 de diciembre de 1986, dijo la Sala:

‘La defensa o excepción perentoria –ha dicho que esta Sala- supone que el demandado opone al hecho alegado por el actor un hecho nuevo que extingue, impide o modifica sus efectos jurídicos, como cuando por ejemplo se demanda el pago de una obligación y el deudor, sin desconocer el hecho constitutivo del crédito alega la excepción de pago, de compensación o de prescripción’. (Sala de Casación Civil, Pierre Tapia, Jurisprudencia, Tomo 12 (1986), Págs. 99 y siguientes).

Y la sentencia de fecha 29 de octubre de 1986, la Sala se expresó de la siguiente manera:

‘...La excepción, en sentido propio, no surge con la simple oposición de un hecho nuevo que pueda ser perfectamente traído por el reo, para demostrar la falsedad del fundamento de la demanda, sino que es necesario que el demandado admita el derecho del demandante, pero al propio tiempo le oponga algún hecho nuevo que impide, modifica o extingue el derecho deducido en juicio’. ( Pierre Tapia, Jurisprudencia, Tomo 10 (1986), pág. 133).

Se evidencia así, que sólo en la hipótesis de que la defensa opuesta por el demandado configure una verdadera excepción perentoria, en los términos anteriormente señalados, se produce una inversión legal de la carga de la prueba en favor del actor y correlativamente en contra del demandado.- Es decir, es necesario, para que se produzca la inversión de la carga de la prueba, en razón de la excepción opuesta por el demandado, que la alegación opuesta por éste, implique, desde el punto de vista lógico, un reconocimiento expreso o tácito de los hechos constitutivos de la pretensión del actor. (Subrayado y negrilla nuestro).-

En el presente caso, la parte actora estimó su acción en setecientos millones de bolívares (Bs,.700.000.000,00). Al contestar la demanda, la parte demandada, rechazó esa estimación, de la siguiente manera: “Rechazamos la estimación de la demanda por considerarla exageradamente elevada”.-

La transcrita contestación dada por la demandada, en el caso de que se examina, debe considerarse, de acuerdo con la reiterada doctrina de la Sala, como una contestación pura y simple, y la cual, por ser de ésa y no de otra manera, arrojó sobre la parte actora la carga de probar su estimación de la demanda.-

En efecto, en auto de fecha 7 de marzo de 1985, esta Sala de Casación Civil, al analizar los supuestos que pueden presentarse cuando el demandado impugna la estimación formulada por el actor, dijo:

“En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión táctica y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto.- La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.- b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado.- En este caso el autor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: “La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega”.- En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación.- c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda”.- (Subrayado y negrilla nuestro).-

Este criterio ha sido sucesivamente reiterado; así, en auto de fecha 21 de mayo de 1987…(Omisis).-

En auto de fecha 20 de abril de 1989 se dijo:

‘De lo transcrito, se desprende que al contradecir el demandado la cuantía por considerarla reducida, y, al aportar una nueva cuantía, es el demandado quien debe asumir la carga procesal de probar su estimación, con fundamento en el principio doctrinario de que la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no como erróneamente lo interpreta el demandado, al considerar que correspondía al demandante la carga de la prueba, para confirmar o impugnar la nueva cuantía señalada’.- (Subrayado y negrilla nuestro).- (…Omisis).-

Como puede observarse la jurisprudencia de este Máximo Tribunal ha precisado con exactitud que el demandado sólo asume la carga de la prueba cuando impugna la estimación efectuada por el actor, por insuficiente o exagerada y agrega, además, una nueva cuantía.- (…Omisis).-

Criterio este el cual acoge esta sentenciadora, en este sentido por cuanto en el caso de marras el demandado impugnó la cuantía por considerarla insuficiente trayendo a colación una nueva estimación, correspondía a éste la carga de probarla, y no constado en autos que él mismo lo hiciera, sino que por el contrario solo se limitó a señalar simples alegatos en dicha impugnación, es por lo que resulta forzoso para este Juzgado concluir que la estimación de la demanda presentada por la parte actora, hecha en la cantidad de NUEVE MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs: 9.000,00), debe considerarse firme, como en efecto así se declara.-

Ahora bien, decidido la impugnación de la cuantía como punto previo en la presente demanda, pasa este Juzgado a analizar el fondo de la controversia:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO.-

De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia que la pretensión del actor se encuentra dirigida al Cumplimiento de un Contrato de Arrendamiento con ocasión a una relación arrendaticia la cual comenzó en fecha 01 de abril de 1.996, suscribiendo posterior a dicha fecha dos (02) contratos de arrendamientos a tiempo determinado, comenzando el primero en fecha 31 de julio de 1.997, al 31 de diciembre de 1.997, y el segundo en fecha 01 de julio de 2.003, al 01 de julio de 2.004, correspondiéndole una prorroga legal de dos (2) años, la cual le fue debidamente comunicada, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal C del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Por su parte el demandado en su escrito de contestación admitió que la relación arrendaticia comenzó en fecha 01 de abril de 1.996, y se mantuvo hasta la presente fecha, es decir que no se suspendió 01 de julio de 2.004, operando así la tácita reconducción en beneficio del arrendatario, debido a que ha ocupado el inmueble objeto del presente litigio de forma pública, pacífica y notoria, incrementándose el canon de arrendamiento de SETECIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 700.000,00) a la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES EXACTOS (Bs: 1.000.000,00), a partir de agosto de 2.004, todo lo cual fue aceptado por el arrendador, y además señaló el demandado que operó la tácita reconducción del contrato suscrito en fecha 01 de julio de 2.003, y que por ello nos encontramos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil, razón por la cual mal podría demandarse el cumplimiento del contrato, y siendo que la relación arrendaticia tiene una duración superior a diez (10) años, es por lo que le corresponde una prorroga legal de tres (03) años.- Asimismo, negó y rechazó que exista un convenio de locación entre las partes, ya que en ningún momento su representado ha aceptado como cierto el desahucio efectuado en fechas 27 de abril y 08 de mayo de 2.006, mediante las cuales se les notificó que a partir del 01 de julio de 2.006, vencería la prorroga legal y su permanencia sería ilícita en el inmueble, por el contrario ante tal situación de inseguridad, se vio obligado a consignar por ante el Juzgado del Municipio Licenciado Diego Bautista Urbaneja los cánones de arrendamientos de los meses abril y mayo de 2.006.-

Ahora bien, planteada la litis en estos términos corresponde a este Juzgado analizar las pruebas aportadas por las partes, lo cual hace de la siguiente manera:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:

En el capítulo primero invoco y reprodujo el mérito favorable que se desprende de los autos a su favor; el Tribunal por cuanto tal prueba fue promovida de manera genérica sin especificar que hechos en concreto quiere hacer valer, no le otorga valor probatorio, y así se declara.-

En el capítulo segundo, promovió los siguientes documentales a los efectos de probar la relación contractual y las obligaciones del arrendatario:

En relación a la prueba “A”; mediante la cual consignó copia certificada marcada con la letra “F”, en donde pretende probar la fecha de inicio de la relación arrendaticia la cual fue a partir del 01 de abril de 1.996, e igualmente el hecho cierto de que el arrendatario estaba en conocimiento del desahucio efectuado por el arrendador; el Tribunal, en relación a la copia certificada anexada y marcada con la letra “F”, en donde se evidencia la manifestación de voluntad del demandado de admitir que existe una relación arrendaticia desde el mes de abril de 1.996; pasa a valorar tal alegato como demostrativo de que efectivamente ambas partes están contestes en reconocer y afirmar que la relación arrendaticia comenzó a partir de dicha fecha, y así se declara.- Por otra parte, en relación al alegato de que el demandado se encontraba en conocimiento del desahucio, el Tribunal, por cuanto observa que el promovente pretende que se le valoren los alegatos esgrimidos por el demandado en la copia certificada consignada del expediente signado con el Nº C-080-06, lo valora como alegatos, más no le otorga valor probatorio, por cuanto la comunicación del desahucio debe efectuarse de manera expresa por las vías legales correspondientes, lo cual no se observa en el presente capítulo, y así se declara.-

En relación a la prueba “B”, mediante el cual consignó contrato de arrendamiento de fecha 31 de julio de 1.997, marcado con la letra “B”; el Tribunal por cuanto tal documento no fue tachado, desconocido, ni impugnado, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, como demostrativo de la relación arrendaticia existente entre ambas partes desde el 01 de julio de 1.997, al 31 de diciembre de 1.997, y así se declara.-

En relación a la prueba “C”, mediante la cual consignó el segundo contrato suscrito entre las partes anexado y marcado con la letra “C”, suscrito en fecha 01 de julio de 2.003, al 01 de julio de 2.004; el Tribunal por cuanto tal documento no fue tachado, desconocido, ni impugnado, le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, como demostrativo de la relación arrendaticia existente entre ambas partes desde el 01 de julio de 1.997, al 31 de diciembre de 1.997, en consecuencia se dan aquí por reproducidas todas y cada una de las cláusulas suscritas en el, y así se declara.-

En relación a la prueba “D”, mediante la cual promueve las notificaciones y desahucio presentadas al arrendatario, las cuales fueron anexadas y marcadas con las letras “D” y “E”, respectivamente; el Tribunal a los fines de valorar la misma hace las siguientes acotaciones:

El desahucio en el ámbito arrendaticio, significa “dar confianza”, es decir, como si expresamos “desconfiar”, en este sentido, también podría entenderse en su sentido impropio, y en cuyo caso consiste en la manifestación del arrendatario dirigida al arrendador, mediante la cual se le hace saber la no continuidad del arrendamiento.-

Dicho esto, existen dos clases de desahucio, los cuales a saber son:

a-) Desahucio anticipado o impropio: Que es aquel que se utiliza en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado a los fines de poner en conocimiento al arrendador de la incontinuidad de la relación arrendaticia, y en consecuencia, el arrendador deberá hacer entrega del inmueble inmediatamente vencido el termino de prorroga legal de corresponderle este, según las causales taxativas encuadradas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.-

b-) Desahucio posterior o impropio: Que no es más que aquel que hace el arrendador al vencimiento de la prorroga legal, pudiendo tener lugar luego de la conclusión del termino o plazo prefijado por la prorroga legal.-

Dicho esto, de la prueba aportada por el actor la cual es objeto de valoración en el presente capítulo, esta Juzgadora observa que el mismo pretende la valoración de los alegatos esgrimidos por el demandado en el expediente signado con el Nº C-080-06, de la copia certificada consignada, en este sentido, el Tribunal, valora el mismo como tales alegatos, más no le otorga valor probatorio de desahucio comunicado por cuanto a los fines de la procedencia del mismo, es necesario que se haga su notificación a través de la vía legal correspondiente y no por manifestación de reconocimiento, y así se declara.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En relación al capítulo I, promovió el merito favorable en relación a los particulares transcritos en dicho escrito los cuales este Juzgado pasa a valorar de la siguiente manera:

En relación al particular Primero: El Tribunal, por cuanto tal alegato fue ya previamente valorado en el capítulo segundo en relación a la prueba “A” de la parte actora, considera inoficioso pasar a valorar nuevamente el mismo, y así se declara.-

En relación al particular Segundo: El Tribunal por cuanto tales alegatos no son medios demostrativos de hechos, en virtud de que la relación arrendaticia obedece a dos (2) contratos de arrendamiento, los cuales fueron ya previamente valorados por este Juzgado en las pruebas aportadas por la parte actora, es por lo que, este Juzgado considera inoficioso pasar a valorar nuevamente la relación arrendaticia suscrita entre las partes a través de los dos (2) contratos de arrendamientos ya mencionados, y así se declara.-

En relación al particular Tercero: Expone en resumen el demandado que se evidencia del contenido del anexo marcado con la letra “F”, expediente de consignación de cánones de arrendamientos por parte del demandado en tiempo hábil, de fecha 31 de mayo de 2.006, en donde se desprende que en fecha 05 de febrero de 2.007, el arrendador procedió a retirar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo y junio de 2.006, en fecha 05 de febrero de 2.007, por lo que ratificó la novación y consecuente tácita reconducción de la relación arrendaticia, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- En este sentido es necesario señalar, que si bien es cierto, que se evidencia de autos que el demandante retiró las cantidades de dinero consignadas por el demandado, no es menos cierto que con ello se convalida ó se produce la novación y tácita reconducción de la relación arrendaticia, por cuanto dichos cánones de arrendamiento le pertenecen al demandante, pudiendo el mismo retirarlo en cualquier momento, mal pudiendo renunciar a su derecho, y así se declara.-

En el capítulo II, promovió seis (6) recibos de pago, correspondiente a la cancelación de los cánones de arrendamiento del año 1.996, específicamente los meses abril, junio, julio, agosto, octubre y noviembre, firmados por la ciudadana LUZ JAIMES, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.077.343, en su carácter de administrador de inmueble, con la finalidad de demostrar que la relación arrendaticia comenzó el día 1 de abril de 1.996; el Tribunal por cuanto tales recibos no fueron tachados, desconocidos, ni impugnados, les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, como demostrativo de la relación arrendaticia existente entre ambas partes desde el 01 de abril de 1.996, y así se declara.-

En el capítulo III, promovió marcado con la letra “B”, original del contrato de arrendamiento entre la ciudadana ANGELA ROJAS DE JAIME, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.077.343, y su representado de fecha 31 de julio de 1.997, cuyo termino de vigencia se estableció desde el día 1º de julio, hasta el día 31 de diciembre de 1.997, con la finalidad de demostrar la continuación de la relación arrendaticia, a partir de la culminación del primer contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de abril de 1.996; el Tribunal, valora el mismo como demostrativo de que efectivamente existió la relación arrendaticia existente entre ambas partes en la fecha antes señalada, más no le otorga valor probatorio como demostrativo de la continuidad de la relación arrendaticia por cuanto dicho contrato no fue suscrito de manera continua al terminó de la relación arrendaticia, por lo que mal podría este Tribunal determinar la continuidad de dicha relación con contratos verbales de por medio, que de por ser verbales son a tiempo indeterminados, y así se declara.-

Promovió marcado con la letra “C”, original del contrato de arrendamiento sucrito entre la ciudadana ANGELA ROJAS DE JAIME, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.077.343, y su representado de 01 de julio de 2.003, hasta el 01 de julio de 2.004, con la finalidad de demostrar que desde la fecha de vencimiento de dicho contrato de arrendamiento, opero la tácita reconducción del mismo, por ende se prorrogó a tiempo indeterminado, toda vez que el arrendatario continuo en posesión pública, pacifica y notoria en el inmueble, desprendiéndose de la cláusula segunda de dicho contrato que el canon de arrendamiento era por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 700.000,00).- El Tribunal, por cuanto dichos alegatos esgrimidos por la parte demandada no son susceptibles de prueba; aunado a que en el capítulo II, prueba “D”, del escrito de pruebas presentado por la parte actora se valoro y demostró que el demandado se encontraba en conocimiento del desahucio del inmueble, y así se declara.-

En el capítulo IV, consignó en original la cantidad de tres (3) comprobantes de depósito identificado con los Nros: 45792516, 45572285 y 48593874, de fechas 04 de noviembre de 2.005, 07 de diciembre de 2.005 y 05 de enero de 2.006, respectivamente por la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES EXACTOS (Bs: 1.000.000,00), cada uno, efectuado en la Cuenta Nº 0151-4412-1038587, del BANCO FONDO COMUN, a nombre de la ciudadana LILIAN NASER BABOUN, quien era la administradora del inmueble, con la finalidad de demostrar que las partes vencido el contrato en fecha 1 de julio de 2.004, de mutuo acuerdo determinaron el aumento del canon de arrendamiento, según anexo marcado con la letra “D”-1 al “D”-3; el Tribunal, aún y sin embargo cuando tales recibos no fueron tachados, desconocidos, ni impugnados, este Juzgado los valora, y sin embargo no les otorga valor probatorio, por cuanto de los mismos se deriva que la parte a quien se le deposita, es decir, ciudadana LILIAN NASER BABOUN, no guarda ningún tipo de relación con las partes del presente juicio, razón por la cual mal podría otorgársele valor probatorio, y así se declara.-

Consignación en original marcado “D-4”, recibo de pago emitido por la ciudadana LILIAN NASER, a nuestro representado, de fecha 28 de abril de 2.006, por concepto de cancelación de canon de arrendamiento correspondiente al período del 01 de marzo al 01 de abril de 2.006, por la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES EXACTOS (Bs: 1.000.000,00); el Tribunal, por cuanto tal recibo emana de un tercero ajeno al proceso, es decir, de parte de la ciudadana LILIAN NASER, no constando en autos que de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, haya sido ratificado mediante la prueba testimonial, no le otorga valor probatorio por no cumplir con las formalidades de Ley, y así se declara.-

En relación al capítulo V, promovió marcado con la letra “E”, comunicación de fecha 19 de diciembre de 2.006, de cuyo contenido se desprende la notificación del arrendatario sobre las condiciones en que encontraba el inmueble, con la finalidad de evidenciar que las condiciones en que se encontraba el inmueble aun subsisten a la presente fecha, relativas a las reparaciones mayores que conforme a la Ley corren por cuenta del arrendador; el Tribunal, por cuanto considera que la presente prueba no conlleva a la veracidad de demostrar en que condiciones se encuentra el inmueble, en virtud de que la prueba idónea sería una inspección judicial, no pasa a valorar la misma, en consecuencia, desecha la misma por inconducente, y así se declara.-

En relación a la Inspección Judicial promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en el inmueble objeto del presente litigio; el Tribunal por cuanto se evidencia de autos que la litis se trabó en el sentido de discutir el lapso legal de la prorroga legal sin que las partes hayan mencionado la falta de pago ni deterioro del inmueble, es por lo que este Juzgado declara impertinente dicha prueba, y así se declara.-

En relación al capítulo VII, mediante la cual promovió una experticia a los fines de determinar los daños del inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal por cuanto se evidencia de autos que la litis se trabó en el sentido de discutir el lapso legal de la prorroga legal correspondiente al inmueble objeto del presente litigio, sin que las partes hayan mencionado la falta de pago ni deterioro del mismo, es por lo que este Juzgado declara impertinente dicha prueba, y así se declara.-

Ahora bien, planteada la litis de esta manera corresponde a este Juzgado determinar si nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o a tiempo indeterminado a los fines de saber el procedimiento o tipo de acción a seguir, en este sentido hace las siguientes consideraciones:

HECHOS QUE NO SON OBJETO DE CONTROVERSIA:

Quedo debidamente reconocido por ambas partes, que existe una relación arrendaticia la cual comenzó en fecha 01 de abril de 1.996, y así se declara.-

HECHOS CONTROVERTIDOS:

La clasificación del tipo de contrato, es decir, que si es a tiempo determinado o indeterminado, y si existe incumplimiento de las obligaciones que dimanan del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario.-

En este sentido es necesario señalar, que ambas partes alegaron que la relación arrendaticia comenzó en fecha 01 de abril de 1.996, que posterior a ello decidieron de mutuo y común acuerdo hacer un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual suscribieron en fecha 01 de julio de 1.997, con vigencia hasta el 31 de diciembre de 1.997, siendo continua dicha relación arrendaticia hasta que volvieron a suscribir un segundo contrato de arrendamiento a tiempo determinado el cual sería del 01 de julio del 2.003, con vigencia hasta el 01 de julio de 2.004, cuyos contratos ya fueron previamente valorados y otorgados pleno valor probatorio en la fase probatoria, y así se declara.-

Ahora bien, vencido el lapso de duración del último contrato de arrendamiento el actor previamente le notificó del desahucio al arrendador, haciendo saber que operaria una prorroga legal correspondiente a dos años, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 38, ordinal c, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que el tiempo de duración había sido de ocho (8) años y tres (03) meses; dicha notificación del desahucio fue ya previamente valorada en la fase probatoria, otorgándosele pleno valor probatorio, y así se declara.-

Así las cosas y expuestos los alegatos de las partes, entra esta Jurisdicente a analizar en primer lugar, la naturaleza jurídica del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes Contratantes.- En tal sentido, establece el contenido del artículo 1.579 del Código Civil, lo siguiente:

“Artículo 1.579: El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.-”

De acuerdo al tiempo, es decir a la duración del contrato de arrendamiento, éstos pueden ser de dos clases: a) Contrato de arrendamiento a tiempo determinado y b) Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado.

Los primeros (a tiempo determinado), son aquéllos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza una prórroga y cuando termina la misma.- Los segundos (a tiempo indeterminado), se dan cuando existe fecha cierta de inicio y no tiene una fecha de término, es decir, pasada la fecha en que finaliza el contrato de arrendamiento, sin que el arrendador notifique al arrendatario su deseo de no continuar con el arrendamiento, y éste sigue haciendo efectivo el cobro de los cánones de arrendamiento, entonces queda incierto el final del contrato de arrendamiento, convirtiéndose a tiempo indeterminado o pudiendo ser de igual manera aquellos contratos verbales.-

En este sentido, de autos se evidencia que partiendo del segundo contrato de arrendamiento de fecha cierta el cual fue plenamente valorado en su debida oportunidad procesal y otorgándosele pleno valor probatorio, así como el desahucio comunicado al arrendador, el arrendamiento suscrito entre las partes es de manera continua a partir del 01 de abril de 1.996, tal y como fue alegado por ambas partes, y así se declara.-

En este sentido, existiendo una continuidad de la relación arrendaticia, la cual no fue desconocida por ninguna de las partes, sino por el contrario admitida por ambas, es por lo que es forzoso para este Juzgado concluir que dicha relación fue a tiempo determinado la cual concluyo con la notificación de desahucio comunicada al arrendador en su debida oportunidad procesal, y así se declara.-

Por otra parte, el arrendador no logró desvirtuar a través de sus alegatos y pruebas la pretensión del actor, ni logró demostrar que la relación arrendaticia se hubiera convertido a tiempo indeterminado, y por ende la clasificación de la acción escogida por el actor fuera contraria a derecho, es decir, que no fuera cumplimiento de contrato sino desalojo, cuyo punto controvertido quedó plenamente esclarecido por este Tribunal al determinar que la naturaleza del contrato celebrado entre las partes es a tiempo determinado y que el lapso de prorroga legal que de conformidad con la Ley, debía otorgase al arrendatario, fue plenamente disfrutado por este, debiendo en consecuencia, haber entregado el inmueble objeto de arrendamiento en el momento de haber fenecido dicho lapo de prorroga legal y no lo hizo, ocasionando con ello el incumplimiento del contrato celebrado por parte del arrendatario.- Y así se declara.-

En este orden de ideas, y en atención al petitorio esgrimido por el actor en relación a los daños y perjuicios solicitados en su libelo de demanda, los mismos quedaron plenamente demostrados en el lapso probatorio con la valoración de la notificación del desahucio, es decir, que se demostró que el arrendador se encontraba en conocimiento de la desocupación que debía hacer del inmueble objeto del presente litigio, debido a la no renovación del contrato, por ende, al no desalojar dicho inmueble en su debida oportunidad procesal, le causó unos daños y perjuicios al arrendador; razón por la cual resulta forzoso para este Juzgado concluir que el petitorio relacionado a los daños y perjuicios debe prosperar debiendo condenar al demandado a su pago tal como fuera convenido en el contrato de arrendamiento, y así se declara.-
D E C I S I Ó N.-

Con base a los razonamientos de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; intentado por el abogado JAIME FERNANDO VERONA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 30.409, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SANTIAGO GERALDO MEDINA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.286.664; en contra del ciudadano VICTOR HUGO VISCONTI GUILLEN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.919.354, en consecuencia, declara: PRIMERO: Como consecuencia del vencimiento del plazo fijo estipulado y la prórroga legal correspondiente, se le ordena a la parte demandada ciudadano VICTOR HUGO VISCONTI GUILLEN, ya identificado, a que entregue debidamente desocupado libre de bienes y de personas, sin modificaciones, en buenas condiciones de mantenimiento, el inmueble objeto del presente litigio, constituido por una casa quinta denominada BARRANQUEÑA, ubicada en la Avenida Guzmán Lander, esquina con vereda 14, Colinas del Nevera, Municipio Urbaneja del estado Anzoátegui, con tres (03) puestos de estacionamientos, al arrendador ciudadano SANTIAGO GERALDO MEDINA GONZALEZ, ya identificado.- SEGUNDO: Como consecuencia de la terminación del contrato de arrendamiento entregue el arrendador las solvencias de los servicios públicos utilizados en el inmueble como son energía eléctrica, aseo urbano y suministro de agua.- TERCERO: Como consecuencia de los daños y perjuicios causados al arrendatario, la cantidad de MIL BOLIVARES FUERTES EXACTOS (Bs: 1.000,00), desde el día 01 de julio de 2.006, por cada mes transcurrido hasta la total y entera entrega del inmueble, la cual será determinada a través de un experticia complementaria del fallo.- y así se decide.-
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultada totalmente vencida en el presente juicio.- Y así también se decide.-

Publíquese y regístrese la presente decisión.-

Notifíquese a las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, firmada y sellada, en la sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial.- En Barcelona, a los veinticuatro (24) días del mes de enero del año 2.008.- Años 148º de la Federación y 197º de la Independencia.-
La Juez Suplente Especial.,

Dra. Helen Palacio García.-
La secretaria.,
Abg. Marieugelys García Capella.-
En esta misma fecha (24/01/2.007), siendo las 10:30 a.m de la mañana se dictó y publicó la anterior sentencia, conste.-
La secretaria.,