TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de El Tigre.
El Tigre, dieciséis de junio de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO PRINCIPAL: BP12-V-2005-000427
ASUNTO: BP12-R-2007-000047

PARTE
DEMANDADA: SUCESIÓN NASIB ABI HASAN, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 28 de septiembre de 2004, bajo el Nº 67, Tomo 40-A.
APODERADO
JUDICIAL
DE LA PARTE
DEMANDANTE: MARIA MICALE DE MARTÍNEZ, de Abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 81.517.-

PARTE
DEMANDADA: ABEL JARJOUR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.447.868 y de este domicilio.-

APODERADO
JUDICIAL
DE LA PARTE
DEMANDADA: LEONARDO E. CUMBERBATCH M, abogado en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 84.267.-

MOTIVO: DESALOJO.-

La presente causa se contrae al Recurso de Apelación incoado por la abogada MARIA MICALE DE MARTÍNEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, en el juicio por DESALOJO intentado por la SUCESION NASIB ABI HASAN, C.A, en contra de la decisión de fecha 25 de Enero de 2.007, dictada por el Juzgado del Municipio Simón Rodríguez de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre mediante la cual declara SIN LUGAR la demanda de Desalojo.-
Expone la apoderada judicial de la parte actora en su libelo de demanda: Que su representado es copropietario de un inmueble conformado por un edificio de tres (3) pisos, denominado Nasib Abi Hassan, ubicado en la Calle Guevara Rojas, Numero 35-a de esta ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui…que el prenombrado inmueble a excepción de la planta baja fue otorgado con documento privado con un canon de arrendamiento mensual de Doscientos Mil Bolívares ( Bs. 200.000,oo), mensuales… que en vistas de que el inmueble requería reparaciones y modificaciones para el funcionamiento de un gimnasio objeto del contrato de arrendamiento, por cuanto su representado no contaba con los recursos para ese momento, autorizó a el arrendatario a presentar el presupuesto sobre las reparaciones y remodelaciones… que dichos presupuestos jamás fueron presentados, por el arrendatario quien de manera unilateral y sin autorización procedió a realizar las reparaciones que al efecto requería el inmueble… que no obstante, reconoce a el arrendatario los gastos máximos por la cantidad de Dos Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 2.400.000,oo), los cuales serán descontados del canon de arrendamiento a razón de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,oo) mensuales hasta cancelar totalmente la cantidad reconocida por el arrendador… que descontada en su totalidad la cantidad acordada en el mes de diciembre del año 2003, el arrendatario continuó con las remodelaciones al inmueble sin autorización, haciendo caso omiso a las advertencias hechas por su mandante, quien solicitó que le presentara los gastos para saber el monto de las reparaciones… que transcurrido más de un año, el arrendatario presentó a su mandante varios recibos y facturas por un monto de Treinta y Seis Millones Setecientos Noventa y Siete Mil Bolívares (Bs. 37.797.000,oo), con soportes elaborados por el mismo, recibos elaborados por pago de mano de obra por la cantidad de Once Millones Quinientos Cuarenta y Ocho Mil Quinientos Cuarenta Bolívares (Bs. 11.548.540,oo)… que le exigió a su mandante le reconociera la totalidad de los gastos presentados… que su representado acepta la mitad de los gastos realizados, sin embargo, el arrendatario de manera hostil le señaló a su mandante que aceptaba la cancelación total de los gastos, que se negó a cancelar los cánones de arrendamiento insolutos, a la desocupación y entrega del inmueble ya que a su criterio gozaba de un término de gracia en orden a los Treinta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 36.000.000,oo) que había gastado… que el arrendatario se ha negado a pagar el canon de arrendamiento por la cantidad de Doscientos Cincuenta y Cuatro Mil Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 254.000,oo) desde el mes de septiembre del año 2004 lo que representa hasta la fecha un total de once (11) cánones de arrendamientos insolutos, acumulando una deuda de Dos Millones Setecientos Noventa y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 2.794.000,oo), incumpliendo con las obligaciones que como arrendatario convino…que la actuación del arrendatario configura el supuesto previsto en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé como causal para la procedencia del desalojo.
En fecha 22 de septiembre de 2005, el Tribunal de la causa admitió la demanda, ordenando la citación del demandado. En fecha 07 de octubre de 2005, compareció el Alguacil de ese Tribunal manifestando que se trasladó a la dirección señala para practicar la citación y habiendo encontrado al demandado este se negó a firmar la compulsa. En fecha 13 de octubre de 2005, se ordenó librar boleta de notificación de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 27 de octubre de 2005, la secretaria del Tribunal se trasladó a los fines de entregar boleta de notificación. En fecha 01 de noviembre de 2005, compareció el demandado a los fines de dar contestación a la demanda, lo cual hizo bajo los siguientes términos: negó, rechazó y contradijo las presunciones del demandante, en vista de que ah actuado como buen padre de familia en el cuidado del inmueble y en el pago de los cánones de arrendamiento por lo tanto no tiene canon alguno pendiente pago…contradice que exista únicamente un (1) contrato de arrendamiento, por cuanto son dos (2), el primero de fecha 11 de septiembre de 2001 con una exclusión expresa de la parte baja y otro específicamente de la planta baja de fecha 14 de abril de 2002…niega que estén insolutas las cuotas por las siguientes razones: que en fecha 01 de octubre de 2001, suscribió con el ciudadano Afif Nasreddine About Hassan actuando en representación de la Sucesión NAISB ABI HASSAN un contrato de arrendamiento sin incluir la planta baja… que el inmueble no estaba apto para ser utilizado que el arrendatario autorizó a el arrendatario a realizar mejoras reparaciones para que quedase habitable… que todos los trabajos los realizó según lo acordado y de buena fé, que finalmente presentó el informe de casi todos los gastos realizados en las mejoras…que todo el trabajo realizado se terminó aproximadamente en el mes de julio de 2003… que en julio del 2004, el señor Afif Nasreddine About Hassan viajó a la ciudad de El Tigre e inspeccionó el edificio ya remodelado y en conocimiento del costo, quedando solo pendiente establecer la forma de pago que en todo caso sería en función del contrato de arrendamiento suscrito….que en vista de lo satisfecho que estaba el propietario en fecha 14 de abril de 2002, suscribió otro contrato por la planta baja a fin de efectuarle mejoras que se cancelarían en partes iguales cada uno… que ambos contratos han representado un beneficio para el arrendador… negó, rechazó y contradijo que realizó mejoras sin autorización del arrendador… negó, rechazó y contradijo que éste le haya exigido presupuesto de las reparaciones, que el valor de los trabajos de mejoras y reparaciones a realizar se establecen con los comprobantes…que en la cláusula octava se le autorizó suficientemente a efectuar mejoras… niega, rechaza y contradice que se hayan agotado las vías de comunicación que en correspondencia de fecha 15 de diciembre de 2004, se le contesta una misiva donde se reconoce su deseo de solventar la situación, en la que la apoderada del demandante manifiesta que no recibiría los cánones de arrendamiento… que canceló los cánones mensuales durante todo el tiempo de ejecución de la obra, aunque no disfrutaba del uso del mismo… que no se ah negado a cancelar los cánones, que la apoderada judicial de el arrendador le manifestó por escrito que no recibiría los cánones de arrendamiento, y no obstante ha haber intentado el pago esto no le fue posible…. Que el arrendatario actualmente es el acreedor y el mismo está en conocimiento de esa obligación reconociendo pagarle sólo la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,oo)…. Que se debe tomar en cuenta que los cánones de arrendamiento estaban exonerados hasta que se finalizaran las remodelaciones como lo establece la cláusula tercera del II contrato de arrendamiento del 11 de septiembre de 2001, que se estimaron serian en tres (3) meses, pero las reparaciones se extendieron hasta julio de 2003…niega, rechaza y contradice que haya incurrido en violación de las condiciones de los dos (2) contratos de arrendamientos suscritos, por cuanto efectuó las reparaciones contratadas como contrato de obra en estos.
En fecha 16 de noviembre de 2005, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal de la causa en fecha 17 de noviembre de 2005. En esa misma fecha anterior, la parte demandante presentó su escrito de promoción de pruebas. Admitidas por el Tribunal en fecha 18 de noviembre de 2005. En fecha 10 de enero de 2006, la parte demandante presentó escrito de informes. En fecha 07 de agosto de 2006, la parte actora presentó escrito de conclusiones. En fecha 18 de septiembre de 2006, la parte demandada presentó escrito de informes.
En fechas 30 de noviembre de 2006 y 12 de enero de 2007, la parte demandante presentó diligencia solicitando se dictara sentencia en la presente causa.
En fecha 25 de enero de 2007, el Juzgado del Municipio Simón Rodríguez de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre, dictó sentencia declarando sin lugar la demanda.
Este Tribunal de Alzada, a los fines de decidir el Recurso de Apelación intentado lo hace bajo las siguientes consideraciones:
El Tribunal de la causa declaró sin lugar la pretensión de la parte actora señalando que la parte accionante en sus intervenciones hace mención que la presente demanda se contrae específicamente al desalojo del inmueble arrendado mediante contrato de arrendamiento privado de fecha 11 de septiembre de 2001, sin mencionar en ningún momento el segundo contrato privado realizado por las partes en fecha 30 de abril de 2002 relacionado con la planta baja… que el arrendador está en conocimiento del costo y los gastos realizados por el ciudadano Abel Jarjour en su condición de arrendatario… que la parte demandada asume como cierta la relación arrendaticia entre su persona y el demandante, rechazando los alegatos del actor, en vista de que ha cumplido con las mejoras y reparaciones del inmueble arrendado dando cumplimiento al contrato en su cabalidad… que se observa la existencia de dos (2) contratos de arrendamiento… considera la Juzgadora a-quo que si el arrendador autorizó suficientemente al arrendatario para efectuar las remodelaciones está en la obligación de reconocer los gastos realizados en la ejecución de las mismas… que la parte actora en todas sus actuaciones trata de confundir en cuanto a que la demanda se contrae específicamente al desalojo del inmueble mediante contrato suscrito en fecha 11 de septiembre de 2001, a excepción de la planta baja, sin señalar en ningún momento que posteriormente realizaron un segundo contrato por la planta baja… considerando que no debe prosperar la acción de desalojo hasta tanto no se resuelvan las condiciones del contrato, por estar este sujeto a condición de construcción o remodelación en la cual la parte accionada invirtió una suma de dinero para acondicionar el inmueble…. Que mal podría declarar con lugar la acción por estar sujetos los contratos no solo a la posesión del inmueble sino que en los mismos existe una condición de remodelación practicada por el demandado tanto en la planta alta como en la planta baja… que por todos los razonamientos observados declara sin lugar la presente acción de desalojo.
Esta Juzgadora a los fines de determinar que la referida decisión esté ajustada a derecho hace las siguientes observaciones:
La pretensión de la parte demandante no es más que el desalojo de un inmueble que dio en arrendamiento a través de un contrato privado suscrito en fecha 11 de septiembre de 2001, con exclusión expresa de la planta baja de dicho inmueble, del cual afirma que su arrendatario ha incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses desde septiembre de 2004, hasta la fecha de presentación de la demanda, en este sentido, en la oportunidad legal de contestación a la demanda, en su defensa el demandado alegó en relación a los cánones insolutos, que la apoderada judicial de el arrendador le manifestó por escrito que no recibiría los cánones de arrendamiento, asimismo manifestó lo referente a las remodelaciones y modificaciones al inmueble arrendado a los fines de su condicionamiento para el uso tal como lo establecieron en el contrato de autos.
En primer lugar, considera esta Juzgadora pertinente hacer alusión a los términos que tomó en cuenta la Juzgadora del Tribunal a-quo para dictar su decisión, ya que ésta incurrió en extra petita o ultra petita, es decir, decidiendo más allá de lo solicitado, al pronunciarse sobre temas no demandados en la presente causa, como lo sería la suscripción de un contrato distinto al de marras, que versa sobre la planta baja del inmueble al cual se refiere la presente causa, y la cual fuera excluida expresamente del contrato cuyo cumplimiento constituye el objeto de este litigio, asimismo se observa que se pronuncia en cuanto a las remodelaciones efectuadas por el arrendatario al referido inmueble, llegando al punto de considerar que dada la autorización para tales remodelaciones por parte del arrendador éste está obligado a reconocer los gastos realizados en la ejecución de las mismas; siendo su deber como Juez conforme al principio dispositivo contemplado en el artículo 12 de nuestra Ley Adjetiva, decidir conforme a lo alegado y probado en autos. Así se declara.
Sobre el vicio de ultrapetita, esta Sala en sentencia N° 139 de fecha 7 de marzo de 2002, caso Carpintería Tar C.A. contra Raiza Leonor Espinoza Guadarrama, exp N° 01-413, estableció lo siguiente:
“…la ultrapetita es un vicio contenido en el dispositivo del fallo que consiste en exceder los términos de la litis, decidiendo cuestiones extrañas a los pedimentos del libelo y las defensas planteadas en la contestación. Asimismo ha expresado que no toda modificación vicia el fallo. El tribunal puede acordar menos de lo reclamado (minus petitio), pero no puede pronunciarse sobre cosa no demandada (non petita), ni sobre cosa extraña (extrapetita), ni otorgar más de lo pedido (ultrapetita), pues su decisión debe enmarcarse dentro de los límites de lo reclamado (intrapetita). Debe acotarse que el fallo, al incurrir en “non petita”; “extrapetita” y “ultrapetita” incurre en el vicio de nulidad de la sentencia, conocido comúnmente como “Ultrapetita”, establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, pues tales términos nos llevan a la misma conclusión, cual es que la sentencia se excedió concediendo más de lo que delimitaron los contendientes en la litis…”.

Así las cosas, esta Juzgadora a los fines de salvaguardar la garantía constitucional de la Tutela Judicial Efectiva, procede al análisis de las actas procesales a los fines de verificar los alegatos de la parte recurrente, demandante en la presente causa y su correspondiente demostración en autos, así como los argumentos de defensa de la parte demandada en el presente juicio.
Ahora bien, por cuanto la pretensión de la parte actora se fundamenta en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, causal que faculta al arrendador a solicitar el desalojo del inmueble arrendado por la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento, alegando el demandante que el arrendatario ha incumplido con su obligación de pago desde septiembre de 2004 hasta la fecha de presentación de la demanda, para lo cual el demandado señaló que la apoderada judicial del arrendador se negó a recibir dichos pagos, debe dejarse expresamente establecido por esta Sentenciadora, que el presente juicio versa sobre el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 11 de septiembre de 2001; y en tal sentido, si el demandado considera que se le han violado sus derechos en su condición de arrendatario cuenta igualmente con las acciones para ver satisfechos sus derechos, y no como lo pretende hacer valer en el presente juicio, menos aún al referirse a un contrato distinto celebrado con posterioridad al contrato objeto de este juicio, que si bien es cierto versa sobre el mismo inmueble no es menos cierto que éste se encuentra dividido como lo han admitido ambas partes y lo dejaron establecido en ambos contratos uno por la planta alta con exclusión de la planta baja el cual tiene su correspondiente contrato por separado, por lo que mal podría el demandado hacerlo valer en el presente juicio.
En este orden de ideas, aclarado el punto anterior, esta Sentenciadora procede a verificar que la parte demandante haya demostrado su pretensión en el presente juicio y lo que la parte demandada ha alegado al respecto; sostiene la parte actora que el demandado no ha cumplido con su obligación de pago desde septiembre de 2004, alegando en este sentido, el demandado que pretendiendo cumplir con su obligación la parte demandante se negó a recibir dichos pagos, a tal efecto, considera esta Juzgadora hacer mención al contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad” (negrillas y subrayado del Tribunal).
Así las cosas, esta Juzgadora considera hacer del conocimiento del arrendatario demandado que él podía cumplir con su obligación de pago de conformidad con la norma antes señalada, y no lo hizo, ya que no demostró haber realizado dichos pagos, sino que al contrario de ello manifestó que pretendiendo hacerlo la apoderada judicial de el arrendador se negó a recibirle los referidos pagos; constando en autos a través de inspección judicial de fecha 6 de diciembre de 2005, practicada por el Tribunal de la causa que el Juzgado de Municipio correspondiente no existe consignación alguna a nombre del arrendador, tal como se desprende al folio Doscientos Sesenta y Uno (261) de este expediente, en consecuencia el arrendatario si bien ha cumplido con su obligación de mantener el inmueble como buen padre de familia, lo cual no se discute en el presente litigio, si incumplió con una de sus obligaciones principales como lo es el pago del canon de arrendamiento Así se declara.
Es propicia la ocasión, para ilustrar que las obligaciones principales de todo arrendatario se encuentra establecida en el artículo 1.592 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias. 2) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Asimismo dejaron establecido las partes en el contrato objeto de demanda, en la cláusula tercera: “… La falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, será motivo suficiente para solicitar la resolución del presente contrato…”
Siendo que las obligaciones estipuladas en el artículo anterior, son las obligaciones principales de todo arrendatario, es obvio que el incumplimiento de la misma debe ser sancionado por la ley, y una de las formas en que el legislador ha establecido ese correctivo es mediante el ejercicio de la pretensión de desalojo como facultad que tiene el arrendador en una relación indeterminada temporalmente de pedir la terminación de la misma y en consecuencia, la entrega del inmueble, siempre y cuando el arrendatario se encuentre incurso en cualquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El Desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, sea éste verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la ley.
Así las cosas, la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 34 los requisitos y causales por las cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble, siendo tales requisitos los siguientes:
1) Que se trate de un contrato a tiempo Indeterminado
2) Que se trate de un contrato escrito o verbal; y
3) Que se subsuma dentro de cualquiera de las causales señaladas en dicho artículo desde la letra a hasta la g.

Se observa de autos que el contrato de autos inició siendo a tiempo determinado, con vencimiento el 01 de marzo de 2005, sin embargo consta que el demandado continuó ocupando dicho inmueble, con lo cual se convirtió a tiempo indeterminado, cuyo aspecto no fue controvertido por el demandado, sin estar en discusión su naturaleza de ser un contrato sin determinación de tiempo, razón por la cual esta Juzgadora considera que ambas partes están contestes, y en consecuencia si se cumple con el primer supuesto de procedencia del desalojo, al estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Así se declara.

En cuanto la forma del contrato, es decir, que éste sea verbal o escrito, consta al folio diecisiete (17) de este expediente, documento contentivo de contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, dando cumplimiento al segundo supuesto al tratarse de un contrato verbal, como lo exige la norma supra señalada.
Analizadas como han sido las actas procesales de las mismas se evidencia que el demandante fundamenta su acción en la causal a) establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habiendo demostrado en el transcurso del presente juicio la parte demandante la insolvencia del demandado en cuanto a los cánones de arrendamiento, configurándose tal conducta en causal de desalojo conforme a la norma antes citada. Así se declara.
Verificado como ha sido el cumplimiento de los supuestos de procedencia de la acción de desalojo, forzoso es para este Tribunal de Alzada, declarar su procedencia, tal como lo dejará establecido en el dispositivo del fallo de esta decisión. Así se declara.
DECISIÓN

Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui de El Tigre, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la abogada MARIA MICALE DE MARTÍNEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante, interpuesto en contra de la decisión de fecha 25 de Enero de 2.007, dictada por el Juzgado del Municipio Simón Rodríguez de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre, en el juicio por DESALOJO intentado por la SUCESIÓN DE NASIB ABI HASSAN en contra del ciudadano, identificados en autos; en consecuencia, SE REVOCA la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, en tal sentido, se declara Con Lugar la demanda por desalojo y se ordena al ciudadano ABEL JARJOUR, el desalojo del inmueble ubicado en la Calle Guevara Rojas, Numero 35-A de la ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, a excepción de la planta baja, libre de bienes y personas.- Así se decide.-
Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Asimismo se ordena notificar a las partes de la presente decisión, para lo cual se ordena remitir el presente expediente al Juzgado A-quo de conformidad con el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de Ley.-
Déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo de este Tribunal.- Así también se decide.-
Regístrese, Notifíquese y Publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui Sede El Tigre, en El Tigre, a los dieciséis (16) días del mes de junio de Dos Mil Ocho (2.008) - Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.-
LA JUEZ TEMPORAL,

Abg. KARELLIS ROJAS TORRES LA SECRETARIA,

LAURA PARDO DE VELASQUEZ.-
En esta misma fecha, siendo las 10.44 a.m., se dictó y publicó la presente sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste.-
LA SECRETARIA,