TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, dieciocho de noviembre de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: BP02-R-2008-000095

PARTES:
DEMANDANTE: Antonio Manuel Da Silva Castro, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 24.104.645 y de este domicilio.
Apoderado Judicial de la parte demandante: Edwuards Alfredo Bencomo Inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 95.462.

DEMANDADOS: Edouard Nassour y Fernando Javier Pino Salazar, ambos mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos 13.178.080 y 8.328.483, respectivamente, y ambos de este domicilio.
Apoderados Judiciales de la parte demandada: José Antonio Bouzas, Alberto Tipoldi Mazzei, José Miguel Espildora, Eduardo Albornoz y Alejandro Machado Millan, Inscritos en el inpreabogado bajo los Nos 22.573, 58.896, 59.532, 87.055 y 116.146, respectivamente.

MOTIVO: Retracto Legal (Apelación).

BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS:

Llegan a esta Tribunal en fecha 31 de marzo de 2008, las presentes actuaciones provenientes del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Transito de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación interpuesta por el abogado Alejandro Machado Millan, en su carácter de apoderado de los ciudadanos Edouard Nassour y Fernando Javier Pino Salazar, todos antes identificados, en contra de la sentencia de fecha 12 de noviembre de 2007, dictada por Juzgado ya mencionado, en la cual se declaró con lugar la acción de retracto legal intentada por Antonio Manuel Da Silva Castro, en fecha 21 de enero de 2007.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

El abogado Edwuards Alfredo Bencomo, en su carácter de apoderado judicial de Antonio Manuel Da Silva Castro, ambos ya identificados, interpone Acción de Retracto Legal contra los ciudadanos Edouard Nassour y Fernando Javier Pino. Alega la demandante que su representado ocupaba en la actualidad y en calidad de arrendatario y desde el 11 de marzo de 2000, un inmueble constituido por un local comercial, identificado con el Nº 77 y ubicado en la calle Esperanza cruce con Simón Rodríguez, de la ciudad de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo de este Estado. Que en dicho inmueble ejerce actividad mercantil una Compañía Anónima, denominada Panadería y Pastelería Tulipán, C.A. Que el inmueble en referencia fue dado en arrendamiento a su poderdante por la ciudadana Maria Eugenia Pino Salazar, copropietaria del inmueble para la fecha de suscripción del referido contrato de arrendamiento. Que la arrendadora en unión de dos de sus hermanos, también copropietarios, cedieron todos sus derechos sobre el inmueble al hermano copropietario Fernando Javier Pino Salazar. Que en fecha 8 de agosto de 2005, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito (sic) Sotillo del estado Anzoátegui, anotada bajo el Nº 7, Tomo 9, folios 34 al 38, Protocolo Primero, el ciudadano Fernando Javier Pino Salazar, vendió el inmueble tantas veces referido, a Edouard Nassour. Que con la señalada venta el propietario no solo violó el derecho preferente que tenía su mandante, sino también las disposiciones contenidas en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que como consecuencia de lo narrado procede a demandar por Retracto Legal arrendaticio a los ciudadanos Fernando Javier Pino Salazar y Edouard Nassour, para que sea subrogado su poderdante en el lugar del ciudadano Eduard Nassour.
Igualmente señala el actor que su representada recibió en fecha 29 de abril de 2005, una correspondencia privada enviada por Maria Eugenia Pino Salazar, donde le expone que actuando como arrendadora y apoderada del propietario, Fernando Javier Pino Salazar, le ofrece en venta el inmueble por la suma de Doscientos Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 250.000.000,00). Que la oferente no tenía derechos sobre el inmueble y no acreditó estar autorizada para hacer el ofrecimiento. Que el propietario no notificó a su poderdante acerca de su voluntad de vender y del derecho preferente. Que el nuevo propietario Eduard Nassour, tampoco notificó a la arrendataria sobre la negociación celebrada. Que la notificación realizada por Maria Eugenia Pino Salazar, debe tenerse como nula por estar viciada de nulidad absoluta. Estimó la demanda en Trescientos Millones de Bolívares (Bs. 300.000.000,oo).
Admitida la demanda en fecha 29 de enero de 2007 se ordena la citación de los demandados. Cumplidos los trámites de citación, tiene lugar la contestación a la demanda en fecha 9 de mayo de 2007.-
Los apoderados judiciales de los demandados, todos debidamente identificados en esta decisión, alegan la caducidad de la acción con fundamento en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y dan contestación a la demanda negando y rechazando que el demandante ocupe el inmueble objeto de presente juicio a tiempo indeterminado.
Niegan y rechazan que el ciudadano Eduard Nassour no haya participado al demandante de la compra venta del inmueble.
Señala igualmente que luego de haber firmado varios contratos de arrendamiento la ciudadana Maria Eugenia Pino Salazar y el demandante, en fecha 19 de julio de 2005 por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto la Cruz suscriben un documento en el cual acordaron la terminación del contrato de arrendamiento que tenían suscrito, la prorroga legal prevista en el articulo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que dicha prorroga comenzaría el 11 de marzo de 2005 hasta el 11 de diciembre de 2007, es decir por un lapso de dos años 9 meses. En fecha 15 de julio de 2005 el demandante Antonio Manuel Da Silva Castro, declaró no estar interesado en adquirir el inmueble arrendado en ningún precio y renuncia al derecho de comprar, dejando al propietario en libertad de vender a cualquier interesado. En vista de la manifestación de voluntad del hoy demandante, el ciudadano Fernando Javier Pino Salazar, procede en vender el inmueble a Edouard Nassour, mediante documento Registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sotillo de este Estado en fecha 8 de agosto de 2005 y anotado Bajo el Nº 7, folios 34 al 38, Protocolo Primero, Tomo 9. Señalan también que el nuevo propietario desde el mes de septiembre de 2005 recibe el canon de arrendamiento de manos del inquilino Antonio Manuel Da Silva Castro. Por último solicitan la suspensión de la mediada cautelar decretada, la declaratoria sin lugar de la acción intentada y la declaratoria de caducidad alegada.
La parte demandante niega y contradice la excepción de caducidad alegada por la demandada.
En fecha 16 de mayo de 2007 el apoderado de los demandados consigna en dos folios útiles documentos notariados en donde se evidencia la existencia de la prorroga legal hasta el 11 de diciembre de 2007 y promueve prueba de exhibición de los recibos de pago desde el mes de septiembre de 2005, para demostrar que el demándate conoció la operación de compra venta en la fecha indicada.
En fecha 18 de mayo de 2007 el Tribunal admite las pruebas promovidas por la demandada, y en fecha 22 de mayo de 2007 la parte demandante ejerce oposición a la admisión de dichas pruebas y consigna en dos folios útiles escrito de promoción de pruebas, mediante el cual invoca el mérito favorable del documento de compra venta suscrito entre los demandados. Promueve el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de marzo de 2000, documento de compra venta del año 1982, documento de cesión de los derechos entre los coherederos, recibo de pago de canon de arrendamiento de fecha enero de 2007, con nota manuscrita señalando como beneficiario a Maria Eugenia Piño. Correspondencia de fecha 2 de abril de 2005 enviada por Maria Eugenia Pino Salazar de Rodríguez, documento suscrito por la referida ciudadana y el demandante donde se modifican condiciones de duración del contrato de arrendamiento.
El abogado Federico Morón Reyes en su condición de apoderado de la demandante, en fecha 28 de junio de 2007 consigna escrito de informes en cuatro folios útiles. En fecha 3 de julio de 2007 el apoderado demandado solicita la no apreciación de los informes, por cuanto se trata de un juicio breve.

DEL FALLO APELADO

Fue dictada la sentencia en fecha 12 de noviembre de 2007 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Transito de esta Circunscripción Judicial, que decidió con lugar la acción de Retracto Legal, de conformidad con las siguientes consideraciones:
Que el articulo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios exige que la preferencia ofertiva la tiene el arrendatario que tenga mas de dos años como tal, siempre que este solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Que en el caso de autos el demandante cumple tales requisitos. Que el arrendatario debe satisfacer las aspiraciones del arrendador, y visto que en el presente caso no esta demostrado lo contrario por parte del codemandado propietario, el Juzgado a quo estima que el actor tiene el derecho a ejercer el Retracto Legal.
En cuanto a la caducidad de la acción alegada por la demandada, el tribunal de la causa consideró que la notificación realizada al demandante no era una notificación cierta de la negociación celebrada y que el articulo 44 eiusdem exige que debe anexarse copia certificada del documento contentivo de la negociación, por tanto al no quedar demostrada la voluntad de vender el inmueble en la forma prevista en el articulo 44 de la ya referida Ley, no puede comenzar a computarse el lapso de caducidad de la acción.
Por las consideraciones supra señaladas, el Juzgado a quo declara con lugar la demanda intentada y ordena que el demandante Antonio Manuel Da Silva Castro se subrogue en el lugar del codemandado Edouard Nassour.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR EN ESTA ALZADA

Como punto previo a ser decidido en esta sentencia, este Juzgado pasa a pronunciarse sobre la primera defensa opuesta, por los apoderados de los demandados, abogados José Miguel Espildora y Alejandro Machado Millan, en el escrito de contestación a la demanda, en relación a la caducidad de la acción fundamentándola en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:
“El derecho de Retracto a que se refiere el articulo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación la cual quedara en poder del notificado.”

Ahora bien, de conformidad con la definición realizada por la Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia la Caducidad es: “una sanción jurídica procesal en virtud de la cual el transcurso del tiempo fijado por la Ley, para el valimiento de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad”…
La Doctrina y la Jurisprudencia están contestes en admitir que existen dos clases de caducidad: La legal y la convencional. La Caducidad legal es la establecida por el legislador y es de estricto orden público. La caducidad convencional es la estipulada por las partes en sus relaciones contractuales, y es de orden privado.
Asimismo la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00163 de fecha 5 de febrero de 2002 señaló:
…la caducidad es un plazo que concede la ley para ser valer un derecho o ejercer una acción, con un carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley…
En sentido estricto, implica la perdida de un derecho o la expectativa de tenerlo, en la esfera de su titular. La caducidad comporta el no cumplimiento del término prefijado en la norma, y por ello en muchos casos se confunde con el término. La caducidad ocurre cuando el ejercicio de un derecho no se realiza dentro del lapso determinado por la ley, y por lo tanto se produce la sanción jurídica procesal. La caducidad legal, siendo de orden público puede ser alegada en cualquier estado y grado de la causa, pudiendo el Juez decretarla de oficio.
Ante cualquier vacío legal referente al lapso de caducidad para intentar la acción de Retracto Legal arrendaticio, en el caso de que no haya sido notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa con ese carácter, se hace procedente la aplicación analógica del contenido del articulo 4 del Código Civil y es por ello que esta Juzgadora señala la sentencia Nº 260 de fecha 20 de mayo de 2005, expediente Nº 2004-000807 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia que establece:
…En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (art. 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose, presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, puede ejercer este, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación… (Subrayado del Tribunal).

En el caso sub judice constan de los autos los siguientes instrumentos: 1) Documento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto la Cruz en fecha 19 de julio de 2005, anotado bajo el Nº 23, Tomo 75, mediante el cual se otorga la prorroga legal al arrendatario por un lapso de dos años y nueve meses. 2) Documento privado de fecha 15 de julio de 2005 suscrito por el arrendatario Antonio Manuel Da Silva Castro, mediante el cual manifiesta no estar interesado en adquirir el inmueble, objeto de este litigio, en ningún precio y deja en libertad al propietario para ofrecerlo en venta en el precio que estime conveniente. 3) Contrato privado de arrendamiento de fecha 11 de marzo de 2000 suscrito entre la ciudadana Maria Eugenia Pino Salazar y Antonio Manuel Da Silva Castro. 4) Copia certificada de documento publico de compra venta celebrado entre Servilia Urriola, Antonio y Valeriano Pino Salazar, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Sotillo de este Estado en fecha 20 de agosto de 1982, bajo el Nº 29, Protocolo Primero, Tomo 7, folios 223 al 228. 5) Copia certificada de documento publico de cesión o traspaso de derechos celebrado entre Maria Eugenia, Antonio José, Pedro Miguel y Fernando Pino Salazar, protocolizado por ante ya citada Oficina de Registro Público en fecha 9 de mayo de 2003, bajo el Nº 26, folios 184 al 189, Protocolo Primero, Tomo 5. 6) Documento privado consistente en correspondencia de fecha 29 de abril de 2005 enviada por Maria Eugenia Pino Salazar. 7) Documento privado suscrito entre la mencionada ciudadana y el demandante, mediante el cual modifican el tiempo de duración del contrato de arrendamiento 8) Comprobantes de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006 y enero, febrero y marzo de 2007, en los cuales se lee: Edouard Nassour y “No Endosable” en los seis últimos de los mencionados, tienen nota manuscrita en donde se lee beneficiaria: María Eugenia Piño.
Los instrumentos públicos antes señalado, al no haber sido tachados de falsos, ni desconocidos, esta sentenciadora los documentos públicos antes señalados los aprecia de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, y de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil son valorados los documentos privados antes mencionados; en consecuencia se les otorga pleno valor probatorio, para demostrar que el ciudadano Antonio Manuel Da Silva Castro en su carácter de arrendatario del referido inmueble, a partir del día 19 de julio de 2005, tuvo conocimiento que el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 11 de marzo de 2003 no le seria renovado y a partir de septiembre de 2006 comenzó a hacer los pagos con cheques a la orden del nuevo propietario Edourad Nassour, al evidenciarse de los comprobantes de cheque insertos a los folios 93, 103, 104, 105, 106, 108 y 109, claramente el monto de los cheques elaborados por la suma de Un Millón Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 1.320.000,oo), la fecha de emisión de los mismos a partir del 27 de septiembre de 2006, sucesivamente hasta el 3 de marzo de 2007, a la orden de Edouard Nassour y con la condición de: “No Endosable”; el análisis de estas pruebas es concluyente para arribar esta sentenciadora a la convicción de que a partir del mes de septiembre de 2006 el arrendatario Antonio Manuel Da Silva Castro, pagaba el canon de arrendamiento del inmueble objeto de esta decisión, al nuevo propietario Edouard Nassour, constituyendo este hecho el punto de partida para contar el lapso de caducidad de 40 días previsto en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y es así como al concordar la citada norma con el criterio vinculante establecido en la ya parcialmente transcrita, sentencia de fecha 10 de agosto de 2007 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la que se estableció que el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, puede ejercer éste, será de cuarenta días, empero contado a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, razones por las cuales es obvio concluir que la arrendatario no ejerció en tiempo oportuno el derecho de retracto legal dejando que caducara el lapso de cuarenta días, contado a partir de la fecha en que tuvo conocimiento cierto de la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, puesto que emitiendo en fecha 27 de septiembre de 2006, el primer cheque de pago a la orden de Edouard Nassour, reitera esta sentenciadora que es lógico concluir que a partir de esta fecha cierta, que comienza a transcurrir el lapso de cuarenta días para la caducidad, y dado que la demanda fue interpuesta en fecha 24 de enero de 2007 el lapso legal había transcurrido en exceso, razón por la cual la excepción de caducidad opuesta por los codemandados debe prosperar. Y así se decide.
Decidido como ha sido lo referente a la procedencia de la caducidad de la acción, lo cual trae como consecuencia que la demanda no debe prosperar, es por lo que resulta inoficioso pronunciarse sobre las demás defensas opuestas y los demás puntos debatidos durante el proceso. Así se decide.
En base a las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: Con Lugar la apelación interpuesta en fecha 18 de febrero 2008, por el abogado Alejandro Machado Marín en su carácter de apoderado de los ciudadanos Edouard Nassour y Fernando Pino contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Transito de esta Circunscripción Judicial.
Segundo: Con Lugar la defensa de caducidad opuesta por los demandados.
Tercero: Sin Lugar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio intentada por Antonio Manuel Da Silva Castro contra los ciudadanos Edouard Nassour y Fernando Pino.
Cuarto: Queda así Revocada la sentencia apelada.
Quinto: Se condena en costas al demandante Antonio Manuel Da Silva Castro, por haber resultado totalmente vencido, de conformidad a lo establecido el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Sexto: Notifíquese a las partes de esta decisión.-
Publíquese y regístrese esta sentencia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental, en Barcelona, a los dieciocho (18) días del mes de Noviembre de dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

La Juez,

Dra. Mirna Mas y Rubí Spósito.
La Secretaria,

Abog. Mariela Trias Zerpa

Hoy, dieciocho (18) días de Noviembre de dos mil ocho (2008), siendo las 12:45 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia definitiva. Conste

La Secretaria,

Abog. Mariela Trias Zerpa