TSJ Regiones - Decisión

SENTENCIA DEFINITIVA

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, veinticinco de febrero de dos mil nueve
198º y 150º

ASUNTO BP02-V- 2008- 000190

PARTE DEMANDANTE JUDITH ROJAS DE GRAZIANI, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 3.169.200.

PARTE DEMANDADA CACIO ALDANA LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 2.767.686, abogado , inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 19.840.

MOTIVO DEMANDA POR DESALOJO DE INMUEBLE, FUNDAMENTADA EN LOS LITERALES B) Y F) DEL ARTICULO 34 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.

MATERIA CIVIL BIENES

Consta en estas actuaciones que la demanda en comento fue presentada ad inicio por ante el Juzgado distribuidor del Municipio Juan Antonio Sotillo de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo su conocimiento por distribución al Tribunal Primero, el cual la recibe mediante auto de fecha 22 de enero de 2008,declarándose incompetente por territorio para conocer de la misma, y declina su conocimiento en uno cualesquiera de los Juzgados del Municipio Simón Bolívar de la misma Circunscripción Judicial.
Por distribución de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil, Barcelona, correspondió el conocimiento de la causa a este Tribunal, donde se recibe por auto de fecha 15 de febrero de 2008, aceptando la declinatoria y declarándose competente por el territorio para conocer de la acción propuesta.
Por auto de la misma fecha, 15 de febrero de 2008, se admite la demanda y se acuerda el emplazamiento de la parte demandada, identificada supra, para que de contestación a la acción incoada en su contra, el segundo día de Despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación.
Mediante diligencia de fecha 28 de febrero de 2008, la parte demandada, Cacio Rafael Aldana López, se dio por citado de la acción interpuesta en su contra y mediante escrito de fecha 04 de marzo de 2008, dio contestación a la demanda.
Dentro de la fase probatoria ambas partes hicieron uso de ese derecho. Admitiéndose la pruebas promovidas.
A solicitud de la parte actora y previa oportunidad fijada por este Juzgado , en fecha 07 de abril de 2008, tuvo lugar un acto conciliatorio entre las partes, en el cual solicitaron al Tribunal la suspensión de la causa por un lapso de seis (06) meses contados a partir de la citada fecha, “ a lo fines lograr un acuerdo durante dicho lapso”, lo cual fue acordado por este Tribunal.
Mediante diligencia de fecha 08 de octubre de 2008, la parte actora manifestó al Tribunal que no hubo acuerdo entre las partes, motivo por el que solicitaba la continuación del juicio.
Por auto de fecha 15 de octubre de 2008,este Tribunal acordó el curso de la causa.
A fin de decidir este Tribunal lo hace de la manera siguiente:
PRIMERO

Alega la parte actora en su libelo de demanda que el día 20 de abril de 2001, dio en arrendamiento al ciudadano CACIO RAFAEL ALDANA LOPEZ, un inmueble constituido por una Villa, distinguida con el Nº. 524, ubicada en la Avenida Américo Vespuccio, de la Urbanización Puerto Morro, de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo de este Estado, conforme consta de contrato de arrendamiento debidamente notariado en la Notaría Pública de Lechería, Municipio El Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja de este estado, bajo el Nº. 38, Tomo 55, de los libros de autenticaciones.
Agrega la parte actora, que se encuentra en la necesidad de ocupar el inmueble; que tomando en cuenta que el contrato de arrendamiento se venció y el día 30 de diciembre de 2005, le notificó al arrendatario , “en múltiples ocasiones de forma oral : por teléfono, personalmente , así como escrita tal consta en documento privado…mi disposición de vender dicho inmueble respetando el derecho de preferencia que tiene el arrendatario ciudadano Cacio Rafael Aldana López,…evidenciándose que se le dio mas tiempo del lapso establecido en la Ley para que notificara su aceptación sin que hubiera una manifestación de voluntad de aceptación por parte del arrendatario, por otra parte cumpliendo con lo establecido en el artículo 38 de la misma Ley respecto a la Prórroga Legal en el escrito se le pidió en caso de no estar interesado en la compra del inmueble la desocupación del mismo por lo que debería devolverlo en perfecto estado en el plazo que establece la Ley a partir de la recepción de la notificación el 30/12/2008, por lo que se puede observar que ya ha transcurrido la prórroga legal que establece la Ley. Además de ello el arrendatario ha incurrido en la causal de desalojo establecida en el artículo 34 literal f de la presente Ley, ya que ha incumplido con la disposición establecida en el Reglamento interno del inmueble como es el pago mensual de la cuota de Condominio ,encontrándose en mora desde enero del 2007, es decir un año hasta la fecha, adeudando por dicho concepto la cantidad de mil trescientos setenta y ocho bolívares (Bs.1.378,00) ocasionándome un daño mayor y ser notificada por la junta de condominio,, que mi deuda fue pasada al departamento legal corriendo el riesgo de ser demandada e inclusive perder mi apartamento, siendo dichos pagos responsabilidad del arrendatario ciudadano CACIO RAFAEL ALDANA LOPEZ”, conforme consta en la cláusula Séptimo.
Por las consideraciones que anteceden la ciudadana JUDITH ROJAS DE GRAZIANI, procede a demandar al ciudadano CACIO RAFAEL ALDANA LOPEZ, por desalojo del inmueble dado en arrendamiento, fundamentando su acción en el artículo 34 ,literales b y f de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SEGUNDO

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el ciudadano Cacio Rafael Alda López, identificado supra, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra. Alegó que es falso que la parte actora, “se encuentre en la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad”, argumentando que la actora vive con su esposo e otro inmueble de su propiedad, picado en la ciudad de Caracas. Y agrega:
“Lo que desencadena esta absurda demanda es el hecho de que la demandante quería un aumento desmedido del canon de arrendamientos de mil bolívares fuertes (1.000BF ), pago actualmente a mil quinientos bolívares fuertes (1.500 BF) y al no acceder a tal solicitud, tomaron su decisión de accionar ante el órgano jurisdiccional”.
Agrega la parte demandada que en el libelo de la demanda se confunden los conceptos de contrato de arrendamiento a tiempo determinado y a tiempo indeterminado. “el contrato de marras se inicia en fecha veinte de abril de 2001, con un canon de quinientos mil bolívares, para ese momento, venciéndose el 30 de abril de 202, por aceptación de la Arrendataria, ya que aceptaba los incrementos de los canones , el contrato de especie se prorrogó en el tiempo pasando a la categoría de contrato a tiempo indeterminado, cancelando actualmente la cantidad de mil bolívares fuertes, por concepto de canon arrendamiento . Agregó que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estipuló como tiempo de duración un año contado a partir de la fecha de su autenticación: 20 de abril de 2001, “no obstante como señalé supra, el contrato se prorrogó en el tiempo con incrementos en el canon e arrendamiento…es forzoso concluir que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado…se convirtió a tiempo indeterminado”.
Igualmente rechazó la parte demandada que haya incumplido con lo establecido en el artículo 34, literal f del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “ni que deba la cantidad de mil trescientos setenta y ocho bolívares fuertes ( 1.378 BF)”; consignó recibo de fecha 04 de marzo de 2008, …por cancelación del condominio emanado de la Asociación de propietarios de Puerto Morro, donde se evidencia la solvencia de la Villa 524”. Pidió la declaratoria sin lugar de la demanda interpuesta, por cuanto la actora no acompañó al libelo de la demanda “el documento de Condominio y su Reglamento”; citando al respecto el contenido del artículo 340, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil.
Por último pide la parte demandada la declaratoria sin lugar de la acción interpuesta en su contra la cual está fundamentada en el artículo 34, literales b y f de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
TERCERO

Dentro de la fase probatoria ambas partes promovieron pruebas, las que fueron admitidas en sus debidas oportunidades.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada ratificó en su contenido el recibo acompañado a la contestación de la demanda, “correspondiente al pago del condominio de la Villa 524 de la Urbanización Puerto Morro…El objeto de esta prueba es demostrar que en mi condición de inquilino de la Villa 524 de la Urbanización Puerto Morro me encuentro totalmente solvente con relación al condominio de la misma Urbanización”.Consigno original de constancia de residencia de fecha 5 de marzo de 2008, de la urbanización Puerto Morro, con el objeto de “demostrar que en el tiempo que tengo viviendo en Puerto Morro con mi familia nunca he tenido problemas con ningún vecino”. En relación a esta documental, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio, por cuanto emana de un tercero que no es parte en este juicio, y no fue ratificada en autos mediante la prueba de testigo, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Consigno solvencia de condominio, con el objeto de demostrar “que en mi carácter de inquilino de la Villa 524 de Puerto Morro estoy solvente con el condominio”. En relación a esta documental, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio, por cuanto emana de un tercero que no es parte en este juicio, y no fue ratificada en autos mediante la prueba de testigo, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
En relación a las pruebas promovidas en los Capítulos Sexto, Séptimo, Octavo y Noveno , referidas a pruebas de Informes, las mismas a pesar de que fueron admitidas, no fueron evacuadas por cuanto las distintas oficinas públicas del área Metropolitana a las que se requirió la Información no tenían registro de los peticionado.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Por su parte la actora, ratificó como prueba documental, el contrato de arrendamiento acompañado al libelo de la demanda; documento privado mediante el cual notificó al demandado de la venta del inmueble dado en arrendamiento, debidamente firmada por el arrendatario, “Donde se evidencia que fue ofrecido por mi persona el derecho de referencia y en caso de que no pudiera comprar me desocupara el bien”.Documento privado emanado de la Asociación Propietarios Puerto Morro, debidamente firmado por la Junta directiva ,donde consta la deuda del condominio en los meses de diciembre de 2006 , Enero , Febrero, Marzo , Abril, Mayo , Junio , Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2007. En relación a esta documental, este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio, por cuanto emanado de un tercero que no esparte en este juicio, y no fue ratificada en autos mediante la prueba de testigo, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a la prueba de informes promovida por la parte actora, por auto de fecha 02 de diciembre de 2008, este Tribunal acordó ratificar su contenido al Administrador del condominio de la Urbanización Puerto Morro, donde se encuentra situado el inmueble dado en arrendamiento, objeto del presente juicio.
En fecha 15 de diciembre de 2008, se recibe en este Asunto comunicación, emanada de ASOPROPMO, mediante la cual informa a este Tribunal que, “la situación de la Villa 524 para la fecha señalada era de insolvencia (15 de febrero de 2008) del período que listamos: Diciembre 2006, Enero-Diciembre de 2007. Igualmente anexamos factura de pago de fecha 3-3- 2008 donde se efectuó el pago citado”. Este Tribunal , conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, a dicha comunicación, la cual fue evacuada mediante prueba de Informes; y con ella la parte demandante, prueba que la demandada, para la oportunidad en que se introdujo la demanda, estaba insolvente en el pago del condominio, al que se obligó en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la presente demanda.
Ahora bien, observa este Juzgado que en la oportunidad de dar contestación a la demanda , el ciudadano CACIO ALDANA rechazó y contradijo “que haya incumplido con lo establecido en el artículo 34, literal f del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni que deba la cantidad de mil trescientos setenta y ocho bolívares fuertes (Bs.1.378,Bs)”, e igualmente alegó que en el Conjunto Residencial Puerto Morro no esta conformado ni mucho menos registrado bajo la figura de condominio de acuerdo a lo establecido en la ley de propiedad horizontal y se estructura legal esta concebida como Asociación Civil cuya regulación es diametralmente distinta al del Condominio. Por estas consideraciones no puede ni debe ser exigible el pago por concepto de condominio a los inquilinos de las villas de la urbanización Puerto Morro, ya que esta es una obligación exclusiva del propietario, distinto sería el caso si el inmueble estuviese regulado. En el presente caso acepte firmar el contrato de arrendamiento y pagar el condominio por la necesidad del inmueble para vivir con mi familia,”; y acompaña al escrito que contiene su contestación a la demanda recibo Nº. 10046 de fecha 4-3-2008,emitido por la Asociación de Propietarios de Puerto Morro, a nombre de Gustavo Graciano, “por concepto de gastos de Condominio correspondientes al (os) mes (es) de Dic. 06 y enero 2007 hasta Dic. 2007 y Enero de 2008”; lo cual prueba , que era por cuenta del Arrendatario el pago del Condominio , conforme fue pactado por las partes en el contrato de arrendamiento, en la cláusula SEPTIMA de dicho contrato, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería , del Municipio El Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja de este estado, en fecha 20 de abril de 2001, anotado bajo el Nº. 38, Tomo 55 de los libros de Autenticaciones, en la que las partes convinieron expresamente lo siguiente: “Será por cuenta y pago de la ARRENDATARIA el pago de los servicios de que dispone o llegue a disponer el terreno (agua, luz eléctrica, aseo urbano, teléfono, condominio etc…)”. Lo convenido en el citado contrato de Arrendamiento , es Ley entre las partes , conforme a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil; y de ello el Arrendatario tiene conocimiento, mas aun cuando se trata de un profesional de la abogacía; que mal puede alegar que firmo el contrato de arrendamiento al que se ha hecho referencia, y pagar el condominio “…por la necesidad del inmueble para vivir con mi familia…”.
Si en el Conjunto Residencial Puerto Morro, “no esta conformado ni mucho menos registrado bajo la figura de condominio de acuerdo a lo establecido en la ley de propiedad horizontal y su estructura legal esta concebida como Asociación Civil cuya regulación es diametralmente distinta al del Condominio. Por estas consideraciones no puede ni debe ser exigible el pago por concepto de condominio a los inquilinos de las Villas de la urbanización Puerto Morro, ya que esta es una obligación exclusiva del propietario, distinto sería el caso si el inmueble estuviese regulado”, conforme lo alega la demandada en su contestación a la demanda; eso no es punto a ser planteado en el presente Asunto; por cuanto el abogado Cacio Aldana al suscribir el contrato de arrendamiento antes mencionado, el 20 de abril de 2001, se comprometió a cumplir con las obligaciones contenidas en cada una de sus cláusulas , entre ellas la cláusula SEPTIMA que establece: “Será por cuenta y pago de la ARRENDATARIA el pago de los servicios de que dispone o llegue a disponer el terreno (agua, luz eléctrica, aseo urbano, teléfono, condominio etc…)”; es decir fue pactado expresamente por las partes en la citada Cláusula del contrato de arrendamiento por ellos suscrito, que será por cuenta del Arrendatario el pago de los servicios, entre ellos el “Condominio”; lo cual fue aceptado por el Arrendatario, que al momento de dar contestación a su demanda, consigna recibo en original del pago que de dicho servicio efectuó.
En razón de lo antes expuesto, y con la prueba de Informes promovida por la actora con la cual se prueba la insolvencia del demandado en el pago del Condominio , y el recibo acompañado en original por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, “original …del recibo… de fecha 04-03- 2008, por cantidad de 1.614 BF, por cancelación del Condominio emanado de la Asociación de propietarios de Puerto Morro, donde se evidencia la solvencia de la Villa 524”; este Tribunal , concluye que en la oportunidad en que la parte demandada Cacio Aldana, efectúo el pago, de lo que el mismo manifiesta que es por concepto de Condominio, se encontraba insolvente en el pago de los meses de diciembre de 2006; Enero a Diciembre de 2007 y enero de 2008; y por ende para la oportunidad en que la Arrendadora JUDITH ROJAS DE GRAZIANI, procedió a demandarlo por Desalojo, con fundamento en el artículo 34, literal f), 15 de enero de 2008, el expresado ciudadano se encontraba insolvente en el pago del Condominio, el cual procedió a su pago en fecha 04 de marzo de 2008, conforme consta de recibo que acompañó al escrito de contestación de la demanda; dicha insolvencia fue probada por la parte actora , a través de la prueba de Informes; adminiculado a todo lo antes expuesto , en fecha 07 de enero de 2009, la actora consigna en original comunicación de 17 de diciembre de 2008, suscrita por la Asociación de Propietarios de Puerto Morro, Puerto La Cruz, la cual se refleja el estado de cuenta de la Villa 524 desde el mes de marzo de 2008 hasta el mes de noviembre de 2008; con un total de un mil quinientos veintisiete bolívares (Bs. 1. 527).
De manera que , habiendo probado la parte actora que el ciudadano CACIO ALDANA, se encuentra incurso en la causal de desalojo contenida en el literal f) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la acción interpuesta tiene que ser declarada CON LUGAR y así la declarara este Tribunal en el Dispositivo del presente fallo. Así se decide.
Es de observar que habiéndose fundamentado la presente demanda por desalojo en las causales contenidas en los literales b) y f), del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la actora solo probó la causal contenida en el literal f).

DECISION:

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda por desalojo de inmueble, fundamentada en el literal f) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, interpuesta por la ciudadana JUDITH ROJAS DE GRAZIANI, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 3.169.200, contra el ciudadano CACIO ALDANA LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 2.767.686, abogado , inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 19.840, en relación a un inmueble constituido por una Villa, distinguida con el Nº. 524, ubicada en la Avenida Américo Vespuccio, de la Urbanización Puerto Morro, de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo de este Estado. En consecuencia, se ordena al expresado ciudadano CACIO ALDANA LOPEZ, hacer entrega a la ciudadana JUDITH ROJAS DE GRAZIANI, del bien inmueble arrendado ,antes identificado. Así se decide.
Conforme a lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte perdidosa.
Notifíquese a las partes de esta decisión.
Publíquese, regístrese, agréguese a los autos.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los veinticinco (25) días del mes de Febrero de dos mil nueve (2009). Años: 198º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez Provisorio,

Abog. María Eugenia Pérez
La Secretaria,

Abog. Carmen Calma Hernández
En la misma fecha, siendo las 2: 43 P.m., se dictó y publicó la sentencia que antecede. Conste.
La Secretaria,

Abog. Carmen Calma Hernández
CASO JUDITH ROJAS CONTRA CACIO ALDANA
DEMANDA POR DESALOJO DE INMUEBLE.
Sent.Def.
ASUNTO BP02-V- 2008- 000190