TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito Y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de El Tigre.
El Tigre, quince de junio de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO PRINCIPAL: BP12-V-2007-000552
ASUNTO: BP12-V-2007-000552

SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL.
DEMANDANTE: JOSÉ GREGORIO RONDON, mayor de edad, venezolano, domiciliado en la ciudad de Anaco, Municipio Anaco del Estado Anzoátegui y titular de la Cédula de identidad Nº 8.485.144.
ABOGADO ASISTENTE: GIOVANNI ALIERO Q, abogado en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 100.759.
DOMICILIO PROCESAL: Calle Carabobo Nº 72, sector Las Parcelas de la ciudad de Anaco, Municipio Anaco del Estado Anzoátegui.
DEMANDADOS: WALTER FRIEDRICK PILLKAHN FRANCO y MIGUEL ROGELIO MARTINEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros: 2.798.633 y 8.914.922 respectivamente y domiciliados el primero en la ciudad de Puerto La Cruz y el segundo en la ciudad de Anaco, del Estado Anzoátegui.
APODERADO JUDICIALDEL CO-DEMANDADO WALTER FRIEDRICK PILLKAHN FRANCO: MARCOS JOSÉ MARCANO CASTRO y DIANA CAROLINA GONZALEZ FERNÁNDEZ, abogado en ejercicio, titulares de las Cédulas de Identidad Números 3.407.243 y 10.943.139 respectivamente e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 81.133 y 100.198.
DOMIICLIO PROCESAL: Calle Carabobo Nº 68, Anaco, estado Anzoátegui.
APODERADO JUDICIALDEL CO-DEMANDADO MIGUEL ROGELIO MARTÍNEZ: WLADIMIR JOSÉ ANDARCIA SIFONTES y RITA MORALES, abogado en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 33.469 y 68.166 respectivamente.
DOMICILIO PROCESAL: Calle Carabobo Nº 68, Anaco, estado Anzoátegui.

Se inició el presente proceso mediante escrito libelar de demanda por RETRACTO LEGAL interpuesta en fecha diecinueve de septiembre de dos mil siete, por el ciudadano JOSÉ GREGORIO RONDON, mayor de edad, venezolano, domiciliado en la ciudad de Anaco, Municipio Anaco del Estado Anzoátegui y titular de la Cédula de identidad Nº 8.485.144, contra de los ciudadanos WALTER FRIEDRICK PILLKAHN FRANCO y MIGUEL ROGELIO MARTINEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros: 2.798.633 y 8.914.922 respectivamente y domiciliados el primero en la ciudad de Puerto La Cruz y el segundo en la ciudad de Anaco, del Estado Anzoátegui, solicitando la aplicación del RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, contemplado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que cubre los parámetros del artículo 42 de la mencionada ley.
Por auto de fecha tres de octubre de dos mil siete se admite la demandada, y se ordena el emplazamiento de los demandados para que den contestación a la demanda, al segundo día de despacho de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, más un (1) día que se le concede como término de la distancia.
Mediante diligencia de fecha 06 de diciembre de 2007, la ciudadana DIANA CAROLINA GONZALEZ FERNÁNDEZ, consigna poder que le fuera conferido por el ciudadano WALTER FRIEDRICK PILLKAHN FRANCO, y a la vez se da por citada en nombre y representación del mencionado ciudadano.
En fecha diez de diciembre de dos mil siete, la abogada DIANA CAROLINA GONZALEZ FERNÁNDEZ.
Mediante escrito de la misma fecha el abogado WLADIMIR ANDARCIA, consigna poder que le fuera conferido por el ciudadano MIGUEL ROGELIO MARTÍNEZ, consignando en dicha oportunidad escrito de contestación a la demanda.
Mediante escrito de fecha ocho de enero de dos mil ocho, los abogados DIANA CAROLINA GONZALEZ FERNÀNDEZ y WLADIMIR ANDARCIA consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de fecha veinticuatro de enero de dos mil ocho.
Estando la presente causa en estado de sentencia el tribunal para decidir observa:
I
Que desde hace más de diecisiete (17) años se le dio en modalidad de Contrato de Arrendamiento verbal un inmueble cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: Cincuenta y cuatro metros con cuarenta y cinco centímetros (54,45 mts), con terreno donde funciona la institución denominada Ymca; SUR: .Cuarenta metros con diez centímetros (40,10 mts) así 10.95, 6.45, 22,70; con casa de Juven Blanco; ESTE: Diecisiete metros con sesenta centímetros (17,60 mts), que es su fondo con solar de la casa de la ciudadana Celia Brito; y OESTE: Cuarenta y cinco metros con treinta centímetros (45,30 mts) así: 25, 50, 6.20, 7.00 y 5.60 con Calle Carabobo, en medio y casa de Luís González, linderos estos que constan según escritura que opone al demandado el ciudadano WALTER FRIEDRICK PILLKAHN FRANCO, quién es el propietario del deslindado inmueble:
Que la vivienda de la cual es arrendatario por más de diecisiete (17) años, signada con el número catastral Nº 72, ubicado en la Calle Carabobo, Sector Las Parcelas de la ciudad de Anaco, Municipio Anaco del Estado Anzoátegui; que esta solvente con todos y cada uno de los cánones de arrendamiento que han transcurridos y nunca ha tenido problema alguno con respecto a la relación arrendaticia.
Que es el caso que su arrendador el ciudadano WALTER FRIEDRICK PILLKAHN FRANCO, vendió la casa en cuestión al ciudadano MIGUEL ROGELIO MARTÍNEZ, según se aprecia de documento de venta que anexa al presente libelo de la demanda y el cual quedo registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario con funciones Notariales del Municipio Freites del Estado Anzoátegui, el día 13 de diciembre del año 2005, quedando anotado bajo el Nº 8, folios nº 15 y 16, tomo Nº 37, sin haberle hecho la correspondiente notificación establecida en el artículo 42 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, para que ejerciera el derecho de preferencia ofertiva que tiene de adquirir el inmueble de acuerdo a la presente ley.
Que el día 06 de enero del año 2006, se presento a su casa el ciudadano WALTER FRIEDRICK PILLKAHN FRANCO, a informarle que había vendido el inmueble que habita, razón por la cual en fecha 11 de enero de 2006, se dirigió a la Oficina de Registro Inmobiliario con funciones Notariales del Municipio Freites del Estado Anzoátegui, a solicitar una copia certificada del documento de venta del inmueble en cuestión para iniciar el presente procedimiento de Retracto Legal Arrendaticio.
Que en fecha 26 de enero de 2006 presento demanda de Retracto Legal Arrendaticio, siendo admitido mediante auto de fecha 03 de febrero de 2006, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de El Tigre, declarándose en el mismo la perención de la instancia en fecha 20 de marzo de 2007 por inactividad de la parte actora y consecuencialmente la paralización de la causa por falta de impulso procesal por el tiempo estipulado en la ley.
Que por lo expuesto se ve forzado a demandar a los ciudadanos WALTER FRIEDRICK PILLKAHN FRANCO, quién funge como su arrendador, y MIGUEL ROGELIO MARTÍNEZ, quién funge como propietario, a fin de que convengan a los establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; que la venta se hizo por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,oo), que no es oponible a su persona, y, que por lo tanto en interpretación de la norma que regula la materia tiene el derecho de subrogarse en la persona del comprador en las mismas condiciones pactadas entre ellos, y por tanto debe otorgársele por decisión del tribunal el instrumento de transmisión de propiedad del referido inmueble por ante la Oficina de Registro correspondiente, en cuyo acto pagara el precio respectivo de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,oo), debiendo convenir los demandados en que dicha venta del mencionado inmueble tiene que ser hecha libre de todo gravamen; que en caso de no convenir pide que la sentencia dictada por este Tribunal le sirva de titulo de propiedad, en cuya fecha y de la Oficina de Registro correspondiente pagara el precio señalado de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,oo).
Que estima la presente acción en la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,oo).
En la oportunidad de la contestación a la demanda, los apoderados de la parte demandada, abogados DIANA CAROLINA GONZÁLEZ FERNÁNDEZ y WLADIMIR ANDARCIA alegan por escritos separados: En primer lugar oponen como cuestión previa la contenida en el numeral segundo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, que la razón de la interposición de la cuestión previa es porque la parte demandante, el ciudadano José Gregorio Rondon carece de legitimatio ad causam, para invocar la presente acción, es decir carece de legitimidad y de la cualidad legal para sostener el presente juicio, de acuerdo a lo establecido en la ley

II
Ahora bien, en virtud a lo analizado en la presente causa y por razones que en esta oportunidad se señalan como texto integro de la sentencia, se decide como punto previo la siguiente consideración: los apoderados judiciales de los demandados de autos, en la oportunidad de dar contestación a la demanda se opuso como punto previo la falta de cualidad o interés del demandante para sostener el presente juicio, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Lo que hace considerar a este Tribunal:
El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil establece: “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá este hacer valer la falta de cualidad o falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio…”
Cuando la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, se hace valer al contestar de fondo de la materia, dicha cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador, y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda.
Entre las diversas opiniones jurídicas que ha dado lugar en la doctrina y en la practica, la excepción por falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado, para intentar o sostener el juicio, se abrió campo en la distinción entre la cualidad activa y cualidad pasiva, entendiéndose la primera como la cualidad para intentar juicio, el interés jurídico que tiene determinada persona en hacer valer jurisdiccionalmente su derecho. Esta distinción se encuentra en directa relación con la titularidad de los derechos, aunada a determinado interés jurídico, como se ha dicho, de lo cual resulta, para uno de los litigantes el derecho de ejercitar la acción y para el otro, la sujeción a la acción ejercida. Debe existir, en consecuencia, una directa relación y una lógica correspondencia entre el actor o titular de la acción y el demandado, o sujeto contra quien la acción es ejercida.
De modo tal, que la falta de correspondencia lógica, es lo que constituye la falta de cualidad.
El doctrinario patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra comentarios al Código Procesal Civil, Tomo III, Pág. 115, expresa lo siguiente:
“… la legitimación a la causa, deviene de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues, a el corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante (…). Por tanto, si el reo no opone la excepción de falta de cualidad, ello no significa que actor quede exento de probar que el es el titular del derecho deducido y que su antagonista es titular de la obligación correlativa”
La falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva”.
La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según ella se refiere al actor o al demandado y es la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir que es la cualidad necesaria de las partes.
La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
Por otra parte, al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; y la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23-09-2003, con ponencia del Magistrado: HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló:
“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla….” Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág. 183.).”
Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señalo Devis Echandía:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539)
Estos es la legitimación ad causan la cual, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, y así ya la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal lo ha sostenido:
“la legitimación ad causan es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.”
En el caso de autos, el demandante, JOSÉ GREGORIO RONDON, suficientemente identificado en autos, GIOVANNI ALIERO Q, se considera titular de un derecho, y alega en la demanda que es arrendatario del inmueble cuyo retracto legal demanda, solicitando la aplicación del RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, contemplado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que considera cubre los parámetros del artículo 42 de la mencionada ley.
Observa esta juzgadora, que el presente juicio se refiere de una acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, en la cual la parte demandada alega la falta de cualidad del demandante JOSE GREGORIO RONDON, para sostener el mismo sobre el inmueble objeto del retracto, más no logra demostrar que es el arrendatario del mencionado inmueble, ya que durante el iter procesal no ejerce actuación alguna que le permita a esta juzgadora apreciar que el actor JOSE GREGORIO RONDON, sea arrendatario del inmueble en cuestión, por lo que le es forzoso a esta juzgadora declarar que éste no tiene cualidad para ser demandante, y, en consecuencia, se declara procedente la falta de cualidad alegada por la demandada de autos, y así se decide.
Ahora bien, la legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, establecido en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y hoy previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y que por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.
De esta manera, estima conveniente esta juzgadora traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 42: “… La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario...”. (Subrayado del tribunal).
Artículo 43: “… El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendaticio de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”.
Por otra parte, el autor Fernando Martínez Riviello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios”, página 362, señala:
“…De la exégesis del artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, se infiere que el derecho de adquisición preferente se aplica a los contratos de arrendamientos sin importar, si el contrato es a tiempo indeterminado o a tiempo determinado, con tal que el arrendamiento hubiere durado más de dos años y si no hubiese durado más de este tiempo, el arrendatario tendría ese derecho con tal que hubiese ejecutado mejoras en el inmueble que excedan del 5% del valor del mismo…” “…El otro requisito para el ejercicio válido de este derecho es que el arrendatario estuviese solvente en el pago de las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del Decreto. En fin para el ejercicio válido de ese derecho debe existir un contrato de arrendamiento vigente para el momento de la enajenación del inmueble objeto del contrato y el arrendatario debe estar solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones, lo que significa que no debe estar incurso en ninguna causa de resolución ni causal de desocupación…”.
Nótese, pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho.
El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, y sea procedente la misma, los cuales se resumen así: (a) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, (2) que se encuentre solvente en los pagos y (3) que satisfaga las aspiraciones del propietario (Art. 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
En el caso de autos, es evidente que el actor o demandante, al no tener cualidad para interponer la presente acción de Retracto Legal, en virtud de tener condición de arrendatario, apreciando esta juzgadora que el actor solo propuso la demanda, más no logra demostrar tener cualidad para interponer tal demanda, y así se decide.
Por virtud, del análisis y el carácter de la decisión no se hará pronunciamiento alguno sobre las restantes defensas alegadas por la parte demandada, y así se decide.
Resuelto entonces en los términos que anteceden el punto de derecho antes referido, considera esta Juzgadora que ante la procedencia del pedimento de la falta de cualidad de ilegitimidad del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio, contenida en el numeral segundo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es innecesario entrar a la revisión del documental consignado por la parte demandada, y así se decide.-
III
Por los razonamientos anteriormente esgrimidos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la Falta de Cualidad de ilegitimidad del actor por carecer de capacidad necesaria para comparecer en juicio, contenida en el numeral segundo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.- SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL interpusiera el ciudadano JOSÉ GREGORIO RONDON contra los ciudadanos WALTER FRIEDRICK PILLKAHN FRANCO, y MIGUEL ROGELIO MARTÍNEZ, todos suficientemente identificados.- TERCERO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias definitivas, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de primera instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en la ciudad de El Tigre, a los quince días del mes de junio de dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZ TEMPORAL

Abog. ELAINA GAMARDO LEDEZMA
LA SECRETARIA

Abog. MARIANELA QUIJADA ESTABA.

En esta misma fecha, siendo las dos y cuarenta y seis minutos de la tarde (02:46 p.m.), se dictó, publicó, y agregó la anterior sentencia al ASUNTO Nº BP12-v-2007-000552.
LA SECRETARIA

Abog. MARIANELA QUIJADA ESTABA