TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, veinte de mayo de dos mil nueve
199º y 150º
ASUNTO : BP02-R-2008-000167

PARTE
DEMANDANTE: JOSE ANTONIO ALVAREZ OTERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.898.575, de este domicilio.-

APODERADOS
JUDICIALES
DE LA PARTE
DEMANDANTE: JOSE OTERO GUZMAN, ALI GALLEGOS TRUJILLO y MONICA OTERO PARGAS. Abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.561, 19.682 y 65.271, respectivamente.-

PARTE
DEMANDADA: RENATO JOSE MOSQUEDA BONILLA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.548.048.-
ABOGADA
ASISTENTE
DEL DEMANDADO: JENNYS QUERECUTO TORREALBA, abogada en ejercicio inscrita bajo el Nº 59.684.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN).-

I

La presente causa se contrae al Recurso de Apelación incoado por el ciudadano RENATO JOSE MOSQUEDA BONILLA, en su carácter de demandado en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentado por el ciudadano JOSE ANTONIO ALVAREZ OTERO, en contra de la decisión de fecha 24 de enero de 2.008, dictada por el Juzgado Primero del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, mediante la cual declara CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato.-
Expone la parte actora en su escrito libelar: el día 21 de mayo de 1997, mediante contrato privado cedió en calidad de arrendamiento un local independiente…que la duración del arriendo en principio sería de un (1) año, prorrogable a voluntad y criterio de las partes, que la relación contractual se prolongó durante varias anualidades, hasta el día 15 de septiembre de 2004, cuando rubricaron la última prórroga convencional del arrendamiento, el cual fue pautado por un (1) año que empezaba a regir el día 15 de septiembre de 2004 hasta el 15 de septiembre de 2005, prorrogable a no ser que cualquiera de las partes participe a la otra la voluntad de no prorrogarlo, que en fecha 14 de septiembre de 2005, le dirigió al arrendatario telegrama participándole que el contrato no sería prorrogado concediéndole su prórroga legal de dos (2) años…. Que en fecha 14 de septiembre de 2005, utilizando los servicios de la Notaría Pública de Barcelona, procedió a notificarle que el contrato no sería renovado, que en esa oportunidad fueron atendidos por la ciudadana Amarilis Luccioni de Mosqueda quien no firmó el escrito… que por las razones anteriormente expuestas procede a demandar al ciudadano Renato José Mosqueda Bollina, para que cumpla su obligación contractual de devolverle el local arrendado y de manera subsidiaria pague los cánones que se sigan causando por la ilícita ocupación del local hasta que se produzca la definitiva entrega del mismo.
En fecha 05 de octubre de 2007, se admitió la demanda ordenándose la citación del demandado. En fecha 08 de Noviembre de 2008, la parte demandada presentó escrito de contestación, alegando la inadmisibilidad de la demanda de conformidad con el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y solicitó se declarara la prórroga legal que según su decir por el arrendamiento de diez (10) años le corresponderían tres (3) años. En fecha 22 de Noviembre de 2007, la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas; las cuales fueron admitidas en fecha 27 de noviembre de 2007.
En fecha 24 de enero de 2008, el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando con lugar la demanda. En fecha 13 de marzo de 2008, la parte demandada apeló de la referida sentencia; la cual fue oída en ambos efectos en fecha 01 de abril de 2008, ordenando remitir la presente causa al Juzgado de Primera Instancia correspondiente. En fecha 05 de mayo de 2008, este Tribunal le da entrada a la presente causa, fijando la oportunidad para dictar sentencia.
II
MOTIVOS PARA DECIDIR

Este Tribunal de Alzada a los fines de dictar sentencia en la presente causa, lo hace bajo las siguientes consideraciones:

Revisadas las actas procesales que conforman el presente expediente, de las mismas se desprende que el Tribunal de la causa para dictar sentencia resolvió sobre los puntos previos de la inadmisibilidad y la solicitud de prórroga legal, y posteriormente sobre el fondo de la controversia, considerando que la prórroga legal que le correspondía al arrendatario era de dos (2) años, y se encontraba vencida para el momento de interponerse la demanda, por lo cual la demanda era admisible, desechando la solicitud de prórroga puesto que en ningún sentido le corresponde al Tribunal establecerla, en relación al fondo de la controversia declara con lugar la demanda, en virtud de la carga de la prueba y que el demandante demostró la relación arrendaticia y haber cumplido con la notificación de no renovación y al encontrase vencida la prórroga legal le correspondía al demandado entregar el inmueble.

A los fines de verificar esta Superioridad que la sentencia recurrida haya sido dictada conforme a derecho hace las siguientes observaciones:

Se observa de autos, que la pretensión del actor es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, por vencimiento de la prórroga legal, correspondiéndole así a esta Juzgadora determinar que la referida prórroga este efectivamente vencida; ahora por cuanto en la oportunidad de contestación a la demanda en su defensa el demandado alegó la inadmisibilidad de la demanda, procediendo a solicitar se le declarara la prórroga legal por Tres (3) años, en virtud de estar en arrendamiento por diez (10) años, al respecto este tribunal se pronunciará sobre tales pedimentos como puntos previos al respectivo fallo sobre el fondo de la controversia, lo cual hace este Juzgado de la siguiente manera:.

PUNTOS PREVIOS
DE LA INADMISIBILIDAD
El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil prevé:

“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”.

Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa “…el Tribunal la admitirá…”; bajo estas premisas legales no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. Fuera de estos supuestos, en principio, el Juez no puede negarse a admitir la demanda.
Ahora bien, dada la naturaleza de la acción intentada en la presente causa, la cual es regida por Ley especial, como lo es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual dispone efectivamente en su artículo 41 “Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”; de tal manera, que en la decisión a proferirse en un proceso de esta naturaleza es esencialmente obligatorio el análisis de su normativa; y en este sentido procede, esta Juzgadora a verificar que los supuestos estén dados a los fines de determinar si era admisible o no la demanda.

Dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º del Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años…”

Resulta evidente de la norma supra trascrita, que la prorroga legal contenida en esta norma, en el literal “c”, señala que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; señalando el actor de la demanda que la relación arrendaticia inició en el año 1997, que el último contrato fue suscrito con duración desde el 15 de septiembre de 2004 hasta el 15 de septiembre de 2005, y que de no prorrogarse se haría previa notificación aportando a los autos documentales contentivas de la referida notificación, de cuyo análisis se evidencia que las prórroga legal correspondiente al demandado conforme al último contrato y la respectiva notificación de no renovación inició en fecha 16 de septiembre de de 2005 y venció el 15 de septiembre de 2007; intentada la demanda en fecha 28 de septiembre de 2007, efectivamente no se encontraba en curso la prórroga legal, por cuanto para esa fecha ya se encontraba vencida, razón por la cual tal como señala el Tribunal A-quo sólo correspondía verificar los elementos de admisibilidad previstos en nuestra Ley Adjetiva, como lo son que la demanda no fuera contraria a derecho, a las buenas costumbres ni a disposición expresa de la Ley.
Siendo la demanda el cumplimiento de contrato, una acción amparada por nuestro Ordenamiento Jurídico por la Ley especial que regula la materia de arrendamientos, la misma en ningún sentido es contraria a derecho, menos aún al orden público y a las buenas costumbres; en consecuencia, este Tribunal comparte el criterio del Tribunal de la causa y desecha el pedimento de la parte demandada, considerando la demanda admisible. Así se declara.

SOLICITUD DE DECRETO DE PRORROGA LEGAL

La figura de Prórroga Legal, tal como indica su nombre, es legal, es decir, que opera de pleno derecho, sin necesidad de ser decretada judicialmente o por convención entre las partes, la misma entra en aplicación con el vencimiento del término del contrato.

De la revisión de las actas procesales se evidencia que la parte actora cumplió con la correspondiente notificación de no renovación del contrato de arrendamiento con vencimiento para el 15 de septiembre de 2005, tal como ha sido previamente señalado, lo cual indica que ciertamente al haber la parte demandante cumplido con la notificación pautada por las partes en el contrato de autos, desde el día siguiente operó de pleno derecho la prórroga legal sin necesidad de orden judicial alguna, sin suscripción de acuerdo entre las partes, ya que para esta entrar en aplicación sólo era necesario la notificación de no renovación del contrato antes del término de éste; lo cual se verifica de autos.

Por las razones antes expuestas, este Tribunal Superior, comparte el criterio del Tribunal de la causa, respecto a la prórroga legal, y en tal sentido, desecha el pedimento formulado por el demandado para que se le decreten tres (3) años de prórroga, en virtud de que lo legalmente procedente, son dos (2) años de prórroga y Así se declara.

FONDO DE LA CONTROVERSIA
Pruebas de la parte actora:

Reprodujo el merito favorable para su representado que resulte de autos, en especial de alguna de las expresiones formuladas por el propio demandado en su escrito de contestación, entre ellas:
primero: la expresión del demandado cuando indica “ que para el año 1.997, comenzó la relación arrendaticia, que contraje con el ciudadano JOSE ANTONIO ALVAREZ OTERO, sobre un local independiente ubicado en la calle Carabobo, Nro 5-27 de Barcelona,” lo cual coincide plenamente con lo referido por el acto cuando señala: “Declaro que el día 25 de mayo de 1997, mediante contrato privado, cedí, en calidad de arrendamiento, a RENATO JOSE MOISQUEDA BONILLA, un local independiente….”

Ahora bien, es de señalar que para que exista confesión, la misma debe llevar consigo el animo de hacerlo, tal como ha quedado establecido por nuestro máximo Tribunal de Justicia, no tratándose en modo alguno de afirmaciones que no sean realizadas de esa forma, en tal sentido, observa este Juzgado, que efectivamente en forma expresa y con el animo de así establecerlo, la parte demandada, al igual que la actota coinciden y dejan establecido la fecha del inicio de la relación arrendaticia, por lo que este Tribunal le da valor probatorio como demostrativo de tal hecho y así se declara.-

En cuanto a la segunda expresión, relativas al hecho de que el demandado afirma que “el demandante autoriza al suscrito JOSE OTERO GUZMAN, en fecha 10-02-2006, para cobrar los anones de arrendamientos, cuando lo real, lo verdadero es que la primera consignación de alquileres fue hecha por el susodicho Mosqueda, el día 09 de marzo de 2006, mediante cheque de gerencia del banco Federal, Nro. …..” tal afirmación, no puede considerarse como confesión dada las motivaciones expuesta en el particular anterior, aunado al hecho de que no coadyuva a dilucidar los hechos objeto de controversia, por lo que se desecha del proceso y así se decide.-

Asimismo, señaló como un hecho grave la circunstancia de que el demandado haya señalado que el traslado de la Notaría para notificarle de la inicio de la prorroga legal jamás fue efectuado, en tal sentido, considera este tribunal a parte de resultar irrelevante lo planteado, igualmente lo planteado no constituye medio de prueba alguna, por lo que se desecha y del proceso y así se declara..-

La pretensión del actor es el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal, y como consecuencia la entrega del inmueble arrendado.

Ahora bien, una de las obligaciones del arrendatario es la entrega de la cosa otorgada en arrendamiento, con el vencimiento del contrato; en el caso de autos, una vez vencido entró en aplicación el lapso de prórroga legal, el cual tal como ha sido previamente señalado, es de Dos (2) años; ya que la parte actora manifestó en su escrito libelar que inició la relación arrendaticia para el año 1997, en lo cual está conteste el demandado, ya que si bien no alegó nada al respecto en la contestación de demanda, se evidencia de autos, que en la solicitud de consignación por el Juzgado de Municipio, señaló que dicha relación arrendaticia inició en el mismo año 1997, específicamente para el 25 de mayo, venciendo el último contrato el 15 de septiembre de 2005, le corresponden Dos (2) años de prórroga legal, que para el momento de interponerse la demanda se encontraba evidentemente vencida, observando esta Juzgadora que la parte demandada no demostró la existencia de contrato alguno posterior al celebrado para el lapso de 15 de septiembre de 2004 hasta el 15 de septiembre de 2005, en consecuencia cumplida como fue el 14 de septiembre de 2005, por medio de la Notaría Pública de Barcelona, la notificación de no renovación del contrato desde el día siguiente se consideró vencido el contrato entrando de pleno derecho la prórroga de Dos (2) años, todo lo cual fue demostrado en autos por la parte actora, quedando sólo la obligación del demandado arrendatario cumplir con su obligación de hacer la efectiva entrega del inmueble arrendado.

Establece el artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

A tenor de lo antes expuesto, se evidencia que la parte demandada no demostró hecho alguno que le eximiera de dar cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble, o que haya dado cumplimiento a la misma, razón por la cual, este Tribunal de Alzada comparte el criterio del Tribunal de la Causa, y le es forzoso declarar la procedencia de la acción por cumplimiento del contrato de arrendamiento. Así se declara.

-III-
DECISION

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por el ciudadano RENATO MOSQUEDA, en su carácter de demandado, interpuesto en contra de la decisión dictada en fecha 24 de enero de 2.008, por el Juzgado Primero del Municipio Simón Bolívar de esta Circunscripción Judicial, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentado por el ciudadano JOSE ANTONIO ALVAREZ OTERO en contra del RENATO JOSE MOSQUEDA BONILLA, identificados en autos; en consecuencia, CONFIRMA la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, en tal sentido, se ordena al ciudadano RENATO JOSE MOSQUEDA BONILLA, a entregar el inmueble arrendado contentivo de un local comercial ubicado en la Calle Carabobo, Nº 5-127 de Barcelona, Estado Anzoátegui al ciudadano JOSE ANTONIO ALVAREZ OTERO, y a pagar la cantidad correspondiente a los cánones de arrendamientos vencidos desde el 15 de septiembre de 2007, fecha en la cual venció la prórroga legal hasta la fecha de la entrega definitiva del referido inmueble, a base de Doscientos Veinte Bolívares (Bs. 220,oo).- Así se decide.-
Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Asimismo se ordena notificar a las partes de la presente decisión, y posteriormente, remítase el presente expediente al Juzgado A-quo de conformidad con el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de Ley.-
Déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo de este Tribunal.- Así también se decide.-
Regístrese y publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los Veinte (20) días del mes de Mayo de Dos Mil Nueve (2.009) - Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

ABOG. HELEN PALACIO GARCIA LA SECRETARIA,

ABOG. MARIEUGELYS GARCÍA CAPELLA

En esta misma fecha, siendo las Diez y Treinta (10:30 a.m) , se dictó y publicó la presente sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
LA SECRETARIA,