TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, veintitrés de noviembre de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: BP02-R-2007-000745

PARTE ACTORA: PROMOTORA 4747-P, C. A., sociedad mercantil con domicilio en Caracas, constituida por documento inscrito por ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el día 02 de Junio de 2.000, bajo el N° 60, Tomo 32-A Cto.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: Leopoldo Henríque Gómez Gómez, Edmundo Egui Luna, Hernán Silguero Camacho, Francisco Sayago García, Andrés Orsoni Calabria, Gustavo Adolfo Moreno Mejías, José Manuel Olleros Castro, María Nancy Veiga de Olleros, Yelitza Blanco Martínez y José Antonio López Guzmán, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 91.449, 1.310, 6.579, 3.597, 2.105, 12.073, 41.451, 41.492, 98.156 y 54.962, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: CITY ON LINE, C. A., sociedad mercantil con domicilio en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, constituida por documento inscrito por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui el día 18 de Julio de 2.002, bajo el N° 69, Tomo A-33.-

APODERADOS JUDICIALES DE
LA PARTE DEMANDADA: EDWARDS ALFREDO BENCOMO, CARLOS ALBERTO BRITO, FEDERICO MORÓN Y CARLOS NUÑEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 95.462, 88.870, 25.063 y 119.173, respectivamente.-

MOTIVO: DESALOJO

En virtud de la apelación ejercida por el abogado FEDERICO MORON REYES, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 19 de septiembre de 2.007, llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio por Desalojo; intentado por el abogado LEOPOLDO HENRIQUE GOMEZ GOMEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 91.449, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil PROMOTORA 4747-P C.A, ya identificada; contra la sociedad mercantil CYTY ON LINE, C.A, ya identificada.-

Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:

Por auto de fecha 07 de enero de 2.008, este Juzgado le dió entrada al presente recurso de apelación, sin que de actas se observe que las partes hayan presentado sus respectivos escritos de informes.-
En este sentido, de autos se evidencia que la presente acción es con ocasión a una demanda por Desalojo, mediante la cual alega en resumen el actor lo siguiente:

“Que dio en arrendamiento a la demandada, por tiempo indeterminado, un local para uso comercial distinguido con el N° NP-54, ubicado en el Nivel Paseo del Centro Comercial Regina, situado con frente a la Avenida Municipal de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, y que hasta el mes de agosto de 2005 la demandada debía pagar un canon mensual de MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES CON TRECE CENTIMOS EXACTOS (Bs. 1.465,13) más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), y los gastos de condominio, siendo el caso que a partir del mes de septiembre de 2005, tenía el derecho de incrementar el canon mensual aplicando al expresado canon vigente hasta el mes de agosto de 2005, el índice de Precios al Consumidor (I.P.C.) establecido por el Banco Central de Venezuela, pues así lo dispone la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios.- De igual manera alegó que tiene celebrado otro contrato por el local para uso de comercio identificado con el N° NP-56, cuyo contrato consta de documento notariado y que por ser idénticas las partes en ambos contratos el recibo por el canon mensual de arrendamiento siempre fue emitido en conjunto para ambos locales, siendo el canon total por ambos locales hasta el mes de agosto de 2005, la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 2.643,94); que como el total de metros cuadrados ocupados por la arrendataria en ambos locales es de 102,68 mts.2, al dividir el canon total entre el total de metros cuadrados ocupados, resulta que el canon por cada metro cuadrado es de VEINTICINCO BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS EXACTOS (Bs. 25,75), de donde deriva que el canon correspondiente al local NP-54, hasta el mes de agosto de 2005, es el expresado de MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES CON CATORCE CENTIMOS EXACTOS (Bs. 1.465,14), que es el resultado de multiplicar el área del local (56,90 mts.2), por el valor de cada metro cuadrado VEINTICINCO BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS EXACTOS (Bs. 25,75).- Asimismo, señaló que a partir del mes de septiembre de 2.005, tenía el derecho de incrementar, como en efecto lo hizo, el canon mensual aplicando al expresado canon vigente hasta el mes de agosto, el Índice de Precios al Consumidor (I.P.C.) para el período comprendido entre el 01-09-2003 y 01-09-2005, establecido por el Banco Central de Venezuela, pues así lo contempla el artículo 14 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que los locales del Centro Comercial Regina están exentos de regulación por ser su permiso de construcción posterior al 2 de enero de 1987 (así lo contempla el literal “b” del artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).- En consecuencia, el canon de arrendamiento por este local NP-54 a pagar por la arrendataria a partir del mes de septiembre de 2005, inclusive, se incrementó en un cuarenta coma diez por ciento (40,10 %), que es el índice inflacionario a aplicar en este caso por el período de dos años comprendidos entre el 1° de septiembre de 2003 y el 1° de septiembre de 2005, equivalente este incremento a Quinientos Ochenta y Siete Bolívares con Cincuenta y Dos Céntimos (Bs.587,52), lo que sumado al canon vigente hasta agosto de 2005, arroja un resultado de Dos Mil Cincuenta y Dos Bolívares con Sesenta y Cinco Céntimos (Bs. 2.052,65), siendo éste el canon mensual que debe pagar la arrendataria a partir del 1° de septiembre de 2005, más el correspondiente Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), por establecerlo así la ley sobre este impuesto; más los gastos comunes que se originen por el mantenimiento y conservación de las áreas e instalaciones de uso común del Centro Comercial Regina, conforme al porcentaje determinado en el Documento de Condominio, el cual es de 0,53486303 para el local NP-54, que se acompaña en copia fotostática distinguido con la letra “B”, por ser ésta última una obligación aceptada por el arrendatario, pues así viene ocurriendo desde que ocupa el local.- Asimismo expresó que la falta de pago de la pensión de arrendamiento, por ser obligación dineraria, genera a su favor el equivalente al 3% anual por cada pensión por concepto de interés legal de conformidad con el artículo 1.746 del Código Civil.-

Señaló igualmente que el canon de arrendamiento no ha sido pagado desde el mes de septiembre de 2005, consecutivamente hasta marzo de 2006, por lo que le adeuda por este concepto Catorce Mil Trescientos Sesenta y Ocho Bolívares con Cincuenta y Nueve Céntimos Exactos (Bs. 14.368,59); por intereses moratorios al 3 % anual sobre siete pensiones vencidas.- Que tales conceptos se traducen en incumplimiento y que dicha cantidad debe ser pagada incluso para el caso de demandarse la desocupación, pues el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo y los efectos cumplidos no pueden borrarse por haber disfrutado la arrendataria de la posesión pacífica del inmueble arrendado, que hasta pueden demandarse a título de daños y perjuicios, alegando de igual manera que la arrendataria debe estar solvente con el pago de los gastos de condominio, los cuales deben ser pagados al Condominio del Centro Comercial Regina.- Que por tales motivos procedió a demandar como en efecto demando, a la sociedad mercantil CITY ON LINE, C. A., en su carácter de arrendatario deudor en la persona de sus representantes señores LUIS FERMÍN MONTAGNE MENDOZA, BETTY JOSEFINA MENDOZA y LUIS MIGUEL MONTAGNE, todos identificados supra, para que convenga o a ello le condene el Tribunal los particulares los cuales menciono y aquí se dan por reproducidos.-“

En la oportunidad de dar contestación la demandada lo hizo bajo las siguientes consideraciones:

“Rechazó, negó y contradijo la demanda en los hechos y el derecho.-Opuso la cuestión previa del ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, específicamente los contemplados en los ordinales 6 y 7 del artículo 340, referidos a que la parte actora no produjo junto al libelo los instrumentos o documentos en los cuales fundamentó su pretensión de desalojo y ni mucho menos especificó los daños y perjuicios que demandó y sus causas.- Rechazó los puntos contenidos en el libelo, en tal sentido alegó no ser cierto que debía pagarle a la arrendadora demandante hasta el mes de agosto de 2005, la cantidad de MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CATORCE CÉNTIMOS EXACTOS (Bs. 1.465,14) por concepto de canon mensual de arrendamiento por un local distinguido con el número NP-54 ubicado en el nivel paseo del Centro Comercial Regina de la Ciudad de Puerto La Cruz del Estado Anzoátegui, mas el impuesto al valor agregado, mas los gastos de condominio.- Igualmente negó que la arrendadora tenga derecho de incrementar el canon mensual de arrendamiento a partir del mes de septiembre de 2005, ya que no había sido convenido.- Negó, que para la fijación del canon de arrendamiento estipulado o pactado para el local distinguido con el número NP-54, el cual es objeto de un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado y que comenzó a regir a partir del primero de agosto de 2003, se hubiere tomado en cuenta el área del mismo.- Asimismo, negó el hecho de que forme parte de su obligación el pago de cantidad alguna por concepto de condominio.- Adujo que no es cierto que se encuentre insolvente o en mora en el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 y enero, febrero y marzo de 2006 y mucho menos cierto que le adeude la cantidad de CATORCE MIL CUATROCIENTOS CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 14.404,51) por concepto de pensiones de arrendamiento e intereses legales los cuales rechazó y desconoció y por último alegó no haber incumplido con ninguna de sus obligaciones, mucho menos haberle causado daños y perjuicios al demandante que reclama en forma imprecisa sin especificación alguna.- Desconoció e impugnó el documento de condominio, que en copia fotostática produjo el actor junto al libelo de demanda.- Negó que el canon de arrendamiento mensual estipulado al objeto del contrato, fuere la cantidad de DOS MIL CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS EXACTOS (Bs. 2.052,66).-
Asimismo, se opuso al decreto de medida preventiva por no estar llenos los extremos de ley y solicitó, a tenor de lo establecido en el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, que la parte actora exhibiera el documento constitutivo de la sociedad mercantil Promotora 4747-P, C. A., así como de las sucesivas asambleas y modificaciones señaladas o mencionadas en el poder consignado por el abogado Leopoldo Henríque Gómez Gómez, para lo cual pidió se fijará la oportunidad.-

PUNTO PREVIO

Ahora bien, en atención a los alegatos esgrimidos por el actor en su libelo de demanda, en concordancia, con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, actuando este Juzgado como Tribunal de Alzada, pasa a determinar la naturaleza jurídica de la pretensión ejercida por el actor, a saber, si los dos (02) contratos objetos del presente litigio son a tiempo indeterminado.- Y así se declara.-

Dicho esto, observa quien aquí decide que el actor en su libelo de demanda hace referencia a dos (02) locales arrendados ya identificados, de los cuales el local identificado con el Nº NP-54, es con ocasión a un contrato verbal a tiempo indeterminado; y el otro local identificado con el Nº NP-56, es con ocasión a un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes a tiempo determinado.-

En este sentido, los contratos a tiempo determinado, son aquéllos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza una prórroga y cuando termina la misma.- Por su parte, los contratos a tiempo indeterminado, se dan cuando existe fecha cierta de inicio y no tiene una fecha de término, existiendo el caso de que un contrato inicie con determinación de tiempo y vencido el mismo el arrendatario continué ocupando el inmueble cancelando los respectivos cánones de arrendamiento y el arrendador siga haciendo efectivo el cobro de los mismos, lo cual lleva a catalogar el contrato como de tiempo indeterminado.-

Así las cosas, establece el contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…)”.- (Subrayado del Tribunal).-

En atención a la norma en comento, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 381, de fecha 07/03/2.007, expediente Nº 06-1043, bajo la Ponencia del Magistrado Pedro Rondón, señaló lo siguiente:

“…Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.(…) (subrayado del Tribunal).-“

Criterio este el cual hace suyo esta sentenciadora, y siendo que por su parte de igual manera dispone el contenido del artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

“Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.-“

Es por lo que, en atención al criterio antes expresado en concordancia con la norma antes transcrita, se evidencia que dicho dispositivo legal deja claramente estipulado el llamado orden público inquilinario; entendido éste como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la ley concede; el cual representa la expresión del equilibrio en la sociedad y fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios.- Por su parte, de igual manera, nuestro artículo 49 de nuestra Carta Magna, impone entre otros, el debido proceso en cuanto se aplique a todas las actuaciones judiciales y administrativas; así como también el derecho a la defensa de las partes, especialmente del demandado como arrendatario en materia inquilinaria, que constituye el débil jurídico de la relación arrendaticia; razón por la cual a mayor abundamiento se hace necesario traer a colación el criterio sostenido por el doctrinario Patrio, el Dr. HERMES HARTIN (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), quien ha manifestado de manera categórica “Que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de incumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato Verbal” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el sistema jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del Código Civil o es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-“

En este orden de ideas, y en atención a los argumentos de hecho y de derecho que hemos venido exponiendo, es de señalar de igual manera que cursa a los folios 140 al 147, ambos inclusive, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, mediante el cual en el contenido de su cláusula tercera, se evidencia que la duración de dicho contrato era por un lapso de cinco (05) años, el cual comenzaría a regir a partir del 01 de octubre de 2.002, siendo su fecha de culminación el 01 de octubre de 2.007; y siendo que por su parte la presente demanda fue interpuesta en fecha 02 de mayo de 2.006, evidenciándose que para dicha fecha de interposición el contrato de marras se encontraba aún vigente, es por lo que mal podría haber el actor intentado la presente acción a través del procedimiento por desalojo con ocasión a los dos (02) contratos antes señalados, en virtud de ser uno de ellos, un contrato a tiempo indeterminado o verbal (según el local Nº NP-54), y el otro un contrato a tiempo determinado (según el contrato suscrito por el local Nº NP-56), razón por la cual resultan incompatibles las acciones a seguir en ambos contratos.- Y así se declara.-

Por otra parte, se observa de igual manera del contrato antes señalado que el mismo contiene una cláusula de arbitraje, lo que resulta a todas luces improcedente, a tal efecto se hace necesario traer a colación la decisión dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 159, de fecha 05 de febrero de 2.003, por la Sala Político Administrativa, bajo la Ponencia de la Magistrada YOLANDA JAIMES GUERRERO, mediante la cual señaló lo siguiente:

“…De lo anterior se desprende que los sujetos contratantes sometieron la resolución de las controversias, relacionadas con la ejecución o interpretación del contrato de arrendamiento al procedimiento de arbitraje, el cual debe entenderse como árbitros de derecho, de conformidad con el artículo 8 de la Ley de Arbitraje Comercial.
Determinado lo antes indicado, debe atenderse a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en su artículo 7, en el cual se dispone:
"Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos"

Conforme se desprende del texto anterior resulta evidente el carácter de orden público que atribuye la referida norma a los derechos consagrados en la mencionada ley y en tal sentido, los mismos, no pueden ser relajados por la voluntad de las partes.
Así, al estarse demandando en la presente causa la resolución de un contrato de arrendamiento por el supuesto incumplimiento del pago de los cánones por parte del arrendatario, acción ésta de derecho común prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, cuyo conocimiento y decisión corresponde exclusivamente a los órganos jurisdiccionales, según lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual se indica:
"Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía".

Por tanto, no es posible en un contrato de arrendamiento la inclusión de una cláusula de arbitraje por medio de la cual las partes se obligan a someter sus controversias a un árbitro, ya sea de derecho o de equidad.

Considera la Sala que en el presente caso, al estar involucrado el orden público, y por ende no ser válida la referida cláusula arbitral, el Poder Judicial sí tiene jurisdicción para conocer de la presente demanda. Así se declara.”

Criterio este, el cual acoge esta sentenciadora, en tal sentido declara improcedente la referida cláusula de arbitraje.- Y así se declara.-

En razón de lo anterior, es evidente que en el presente proceso se procedió a intentar una acción que no corresponde con los fundamentos de derecho expuestos, ya que, si bien, la misma es con ocasión a dos contratos de arrendamiento, uno es por tiempo determinado y otro a tiempo indetreminado, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló:

“…La sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.

Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa o en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.

La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. (Subrayado y negrilla del Tribunal).- (…omisis…)”.-

Criterio este el cual acoge esta sentenciadora, y siendo que este Juzgado actuando como Tribunal de alzada se encuentra revestido de autoridad a los fines de resguardar y velar por el fiel cumplimiento de las normas y derechos constitucionales como buen padre de familia, es por lo que a mayor abundamiento se hace necesario señalar el contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley.- En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa….”

De la norma en comento, se aduce que la misma lleva implícitas ciertas condiciones para la admisión de la demanda como lo son: Que no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley; razón por la cual observa quien aquí decide, que la presente acción es con ocasión a dos (02) contratos de arrendamiento, de los cuales como ya se dijo, uno es a tiempo determinado y otro verbal, que si bien es cierto son las mismas partes contratantes, no es menos cierto que uno es un contrato verbal y el otro a tiempo determinado, aunado a que para la fecha de interposición de la presente demanda el último de los mencionados se encontraba vigente; razón por la cual resulta forzoso para este Juzgado concluir que la presente acción debió declararse Inadmisible, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la naturaleza de los contratos.- Y así se declara.-

D E C I S I O N.-

Con base a los razonamientos de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:
Primero: Con Lugar la apelación interpuesta por el abogado FEDERICO MORON REYES, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 25.063, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 19 de septiembre de 2.007.-
Segundo: Se revoca la sentencia apelada antes identificada.-
Tercero: Inadmisible la presente demanda por Desalojo; intentado por el abogado LEOPOLDO HENRIQUE GOMEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil PROMOTORA 4747-P C.A, ya identificada; en contra de la Sociedad Mercantil CYTY ON LINE, C.A ya identificada.-
Cuarto: Notifíquese a las partes de la presente decisión y una vez que conste en autos la última notificación de las partes bájese el presente expediente a su Tribunal de origen.- Y así se decide.-

Regístrese y publíquese.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los veintitrés (23) días del mes de noviembre del año 2.009.- Años 199º de la Federación y 150º de la Independencia.-

La Juez.,

Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito.
La Secretaria.,

Abog. Mariela Trías Zerpa.-

Nota en esta misma fecha veintitrés de noviembre de 2009, siendo las 10:10 a.m., se dictó y público la anterior sentencia, conste.,

La Secretaria.,

Abog. Mariela Trías Zerpa.-

Expediente BP02-R-2007-000745.