TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, veinticinco de noviembre de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: BE01-R-2001-000041

DEMANDANTE: AVILO JOSE TRUJILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.171.681, de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL: LEONARDO GUTIERREZ RODRIGUEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 27.757.-

DEMANDADO: Sociedad Mercantil INVERSIONES EL ROLITO C.A, domiciliada en la Ciudad de Caracas, Distrito Federal e inscrita en el Registro de Comercio llevado por el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 06 de septiembre de 1.998, bajo el Nº 66, Tomo 88-A sgdo, expediente 256.586.-

APODERADO JUDICIAL: JESUS ALBERTO VASQUEZ MANCERA, ROMAN ALBERTO GONZALEZ y MARIA MAGDALENA GOMEZ MORENO, abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros: 1.004, 8.723 y 41.115, respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.

En virtud de la apelación ejercida por la abogada MARIA MAGDALENA GOMEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 13 de noviembre de 2.000, llega a este Tribunal por distribución el presente expediente contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato de Compra-Venta; intentara el abogado LEONARDO GUTIERREZ RODRIGUEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 27.757, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano AVILIO JOSE TRUJILLO; contra la sociedad mercantil INVERSIONES EL ROLITO C.A, ya identificada.-

Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:

De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia que la presente acción es con ocasión de una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA, mediante la cual alega el actor en resumen en su libelo de demanda lo siguiente:

“Que en fecha 21 de abril de 1.995, atendiendo a un proyecto preparado por la sociedad mercantil INVERSIONES EL ROLITO C.A, para el desarrollo y construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL BAHIA JARDIN, consistente en ocho (08) Town-House y doce (12) estacionamientos, tal y como se evidencia de documento el cual anexó marcado con la letra “B”, relativo a un Conjunto Residencial que estaba ubicado en la Avenida Barlovento cruce con Avenida Las Palmas, Parcela VM-2, zona las villas Multifamiliares, sector El Morro del Complejo Turístico El Morro, Municipio Licenciado Diego bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, por lo cual decidió invertir en el referido conjunto residencial, para lo cual perfeccionó la venta de uno de los Town-House, pagando a la persona encargada la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs: 500,00) mediante cheque del Banco Venezuela signado con el Nº 23988014, cuyo beneficiario fue INVERSIONES EL ROLITO, C.A, y le fue asignado el Town-House, Nº 6 del conjunto Residencial BAHIA JARDIN, evidenciándose del recibo de reservación que la misma será deducida de la inicial de la compra, según documento el cual anexó marcado con la letra “C”.- Posteriormente en fecha 11 de mayo de 1.995, fue emitido un nuevo recibo de reservación por el ciudadano JUAN JOSE AZPURUA SANCHEZ, en nombre de INVERSIONES EL ROLITO C.A, luego de recibir la citada compañía la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 10.000,00), mediante cheque de gerencia de Oriente Entidad de Ahorro y Préstamo, Agencia Lechería, signado con el Nº 06007276, tal como consta de recibo el cual anexo marcado con la letra “D”, debiendo señalar que no tomaron en cuente la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs: 500,00).- Luego en fecha 14 de julio de 1.995, canceló a INVERSIONES EL ROLITO C.A, la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 6.000,00) mediante cheque de Gerencia del Banco Unión, Agencia Barcelona signado con el Nº 2089043382, emitido el 7 de julio de 1.995, tal y como se evidencia del documento marcado con la letra “E”, en el cual se señaló el precio de la venta.- Posteriormente canceló a la demandada el 17 de agosto de 1.995, la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 4.000,00), mediante cheque de la sociedad mercantil 21 PUBLICIDAD C.A de la cual es su representante legal del Banco Unión, Agencia Barcelona, signado con el Nº 52792886, según recibo el cual anexó marcado con la letra “F”.- Seguidamente le fue exigido por parte del representante de la empresa constructora el cambió del mencionado cheque por un cheque de Gerencia, cambió que se hizo por un cheque de Gerencia del Banco Unión, Agencia La Campiña, signado con el Nº 2059127027, cuyo recibió anexo marcado con la letra “G”.- Debiendo señalara que había cancelado a la demandada la cantidad de VEINTE MIL QUINIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs: 20.500,00) y no VEINTE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 20.000,00) como reza el recibo marcado con la letra “G”, ello en virtud e que no se incluyo la cantidad de QUINIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs: 500,00) dados en la reservación.- En fecha 25 de octubre de 1.995, firmó conjuntamente con los representantes de la demandada, un acta de entrega provisional por el Town House Nº 6 DEL CONJUNTO Residencial BAHIA JARDIN, ubicada en Jurisdicción de esta Ciudad, según documento el anexó marcado con la letra “H”.-
Finalmente en fecha 26 de julio de 1.996, mediante fax enviado le autorizan a pagar por cuanta de la demandada la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs: 200,00) tal como se evidencia de documento marcado con la letra “I”.- Siendo el caso que ha cancelado la cantidad de VEINTE MIL SETECIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs: 20.700,00) sin que se le haya otorgado documento alguno de propiedad, por lo que en atención a ello no ha terminado de pagar el precio de venta convenido.- Siendo el caso, que la demandada pese a haber protocolizado el documento de condominio se ha negado a otorgar el documento definitivo de venta, razón por la cual procedió a demandar como en efecto demandó fundamentando su pretensión en los artículos 1.133, 1.159, 1.166 y 1.167 del Código Civil, exponiendo su petitorio el cual se da aquí por reproducido.-“

En la oportunidad de dar contestación la demandada lo hizo bajo las siguientes consideraciones:

“Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho.- Desconoció por no emanar de sus representantes legales las documentales anexadas junto al libelo de demanda marcada con las letras “B”, “C”, “I”, copia del supuesto cheque 23988014.- Siendo el caso que los hechos ocurrieron en forma diferente a la que narra el demandante, por lo cual en fecha 11 de mayo de 1.995, ambas partes suscribieron un documento mediante el cual convinieron en la compra de un inmueble denominado Town House Nº 06 del conjunto Residencial Bahía Jardín dicha venta fue por la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 26.000,00) que sería pagado por el actor de la siguiente manera. DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 10.000,00) que pago mediante cheque de gerencia Nº 06007276 girado por Oriente Entidad de Ahorro y Préstamo en concepto de cuota inicial, y según expresa el convenio referido un saldo de DIECISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 16.000,00) a los sesenta (60) días a partir de esa fecha 11 de mayo de 1.995.- El documento que se reconoce fue el anexado marcado con la letra “D”.- Vencido el plazo de sesenta (60) días previsto en el convenio antes citado, el demandado hizo varias cancelaciones las cuales se dan aquí por reproducidas, siendo el caso que no fueron pagadas dentro del plazo de sesenta (60) días previsto en el acuerdo de compra venta y el cual venció el 11 de julio de 1.995, incurriendo en mora del cumplimiento de su obligación, ya que los abonos en fechas 14 de julio y 17 de agosto de 1.995 y el pago a ALUMCA S.R.L, no representaron un cumplimiento integral tanto por insuficiencia como por retardo, a tal efecto expuso varios conceptos doctrinales los cuales se dan aquí por reproducidos.- En tal sentido, de igual manera expuso que en el contrato no se fijó plazo para el cumplimiento por su parte de otorgar el documento definitivo de compra venta ante la autoridad Registral.- Alega el actor de igual manera que ellos se han negado a otorgar el documento definitivo de venta sin evidenciarse que el mismo lo hubiera interpelado, siendo evidente que no se encuentra en mora.- Siendo el caso que de igual manera alega el actor que habiendo registrado el documento de condominio la misma no cumplió con su obligación, siendo el caso que tal documento no conlleva la obligación de otorgar documento de propiedad, pues lo que si se requiere para proceder a las ventas primarias es consignar ante la Oficina de Registro competente y desde luego con posterioridad a la inscripción del documento de condominio la constancia indicada en el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística.- La acción propuesta tampoco puede prosperar en virtud de que el actor no ha ofrecido cumplir con las obligaciones que tiene contraídas y morosas, pues se limita a sostener que no ha cancelado el saldo porque no se le ha otorgado el documento definitivo de compra venta, pero no ofrece cancelarlo, alegando de igual manera la defensa de exceptio non adipletis contractus debido a la mora del actor.- Asimismo reconvino de la siguiente manera: En fecha 11 de mayo de 1.995, ambas partes suscribieron un documento mediante el cual se vendería un Town House Nº 06 del Conjunto Residencial Bahía Jardín por el precio de VEINTISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 26.000,00), siendo la inicial por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 10.000,00), y el resto por la suma de DIECISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 16.000,00) a los sesenta (60) días a partir de la fecha 11 de mayo de 1.995, reconociendo solamente el documento anexado por el actor marcado con la letra “D”.- En tal sentido, vencido el plazo de los sesenta (60) días el actor hizo varios pagos los cuales se dan aquí por reproducidos, evidenciándose que adeudaba el actor la cantidad de CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs: 5.800,00), exigibles desde el vencimiento del plazo de sesenta (60) días según el acuerdo de fecha 11 de mayo de 1.995, incurriendo en mora así el actor en el cumplimiento de sus obligaciones a tenor de lo establecido en el artículo 1.269 del Código Civil.- Debiendo señalar que en virtud de que haya aceptado los abonos efectuados por el actor con posterioridad al vencimiento del término establecido para el pago del saldo del precio, no representa un cumplimiento idéntico e integral de sus obligaciones así como tampoco la reestructuración de la misma en el sentido de establecerse nuevos plazos, encontrándose en mora el actor desde el día siguiente a dicho plazo, es decir, la fecha de 11 de julio de 1.995, razón por la cual procedió a reconvenir por resolución de contrato con los daños y perjuicios todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.- Por otra parte, alegó que desde la concertación de la compra venta el actor no ha cumplido con las obligaciones de cancelar las cuotas ordinarias y extra-ordinarias del condominio del Conjunto Residencial BAHÍA JARDIN, las cuales incumbían a su condición de propietario, en tal sentido ella había cancelado al Condominio del conjunto Residencial Bahía Jardín las cuotas de condominio inclusive desde agosto de 1.997, hasta febrero de 1.999, según las discriminaciones que hizo las cuales se dan aquí por reproducidas, también en su nombre pero por cuenta y en interés del actor canceló en fecha 03 de diciembre de 1.996, los Impuestos Municipales conocidos como derechos de frente del Town House Nº 6, a la Alcaldía del Municipio Autónomo Diego bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, el cual se da por reproducido.- En total el monto cancelado asciende a la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SESENTA Y CINCO CENTIMOS EXACTOS (Bs: 2.249,65), teniendo derecho que le sea reintegrada dicha cantidad de dinero, y tanto el Municipio como el Condominio del Conjunto Residencial son acreedores con privilegio y además de naturaleza real, en relación a los impuestos y contribuciones condominiales respectivamente causados por el inmueble objeto del presente litigio.- En tal sentido, expuso su petitorio el cual se da aquí por reproducido.-“

Planteada la litis en los términos que anteceden corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre las pruebas promovidas por las partes lo cual hace bajo las siguientes consideraciones:

DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:

En el capítulo I, reprodujo el mérito favorable de los autos en todo y cuanto beneficie a su representado.- Por cuanto tal prueba fue promovida de manera general sin especificar que hechos concretos pretende hacer valer, no se le otorga valor probatorio.- Y así se declara.-

Promovió los siguientes documentos:

1) Proyecto presentado al público interesado donde consta el desarrollo y construcción del conjunto Residencial Bahía Jardín, consistente en ocho (8) Town House y doce (12) puestos de estacionamiento según anexo marcado con la letra “B”.- Por cuanto tal folleto no se encuentra suscrito por ninguna de las partes, y siendo que el mismo por si solo no aporta valor probatorio a los autos a los fines de determinar o no el cumplimiento o incumplimiento por parte de alguna de las partes, aunado al desconocimiento por parte de la demandada, es por lo que este Juzgado no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.-

2) Documento marcado con la letra “C”, contentivo de recibo de reservación emitido por el Conjunto Residencial Aguamiel, a favor del ciudadano AVILIO TRUJILLO.- Por cuanto tal documental fue desconocida por la parte adversa, y la parte promovente no hizo valer la misma a través de la prueba de cotejo, es por lo que resulta forzoso para este Juzgado desecharla del proceso sin otorgarle valor probatorio.- Y así se declara.-

3) Recibo de reservación marcado con la letra “D”, emitido por el Conjunto Residencial Bahía Jardín Inversiones El Rolito C.A, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 10.000,00).- Por cuanto tal recibo no fue desconocido, ni impugnado, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de que el ciudadano AVILIO TRUJILLO, abono la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 10.000,00), a través de cheque Nº 06007276, girado contra el banco Oriente Entidad de Ahorro y Préstamo, por concepto de la reservación del Town House Nº 06 cuyo monto total era por la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 26.000,oo), quedando un saldo restante a pagar por la cantidad de DIECISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 16.000,oo) en un plazo de sesenta (60) días a partir del 11 de mayo de 1.995.- Y así se declara.-

4) Documento marcado con la letra “E”; contentivo de recibo emitido por Inversiones El Rolito C.A, a favor del ciudadano AVILIO TRUJILLO, por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 6.000,oo), la cual fue cancelada mediante cheque Nº 2089043382, en fecha 14 de julio de 1.995.- Por cuanto tal recibo no fue tachado, impugnado o desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado le otorga valor probatorio, como demostrativo del pago efectuado por el ciudadano AVILIO TRUJILLO, por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 6.000,oo).- Y así se declara.-

5) Documentales signadas con las letras “F” y “G”, correspondientes a recibo emitido por Inversiones El Rolito C.A, por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 4.000,00), a favor del ciudadano AVILIO TRUJILLO, y copia del cheque de gerencia por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 4.000,00), Nº 2059127027, girado contra el Banco Unión, respectivamente.- En relación a tales documentales signadas con las letras “F” y “G”, por cuanto las mismas no fueron desconocidas e impugnadas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les otorga pleno valor probatorio como demostrativa de que el ciudadano AVILIO TRUJILLO, abonó las cantidades antes señaladas correspondiente al pago de parte del precio del Town House Nº 6, objeto del presente del litigio y a favor de Inversiones El Rolito C.A.- Y así se declara.-

6) Acta de entrega del Town House Nº 6, anexada marcada con la letra “H”.- Por cuanto tal documental no fue desconocida, tachada e impugnada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio como demostrativo del acta de recepción provisional efectuada entre los ciudadanos AVILIO TRUJILLO y los Ing. ALEJANDRO MOULEDOUS y JOHN TROCONIS, éstos últimos en representación de la Empresa Inversiones El Rolito C.A, mediante la cual dejaron constancia que en relación a la villa Nº 6, del Conjunto Residencial Agua Miel, ubicado en la parcela Nº VM-“, calle Barlovento, sector la península, Complejo Turístico El Morro, Barcelona, Estado Anzoátegui, la misma se encontraba totalmente terminada, quedando unos detalles por revisar por parte de la empresa.- Y así se declara.-

7) Documento marcado “I” consistente en Fax enviado en fecha 26 de julio de 1.996, donde por cuenta de la demandada autorizan al pago de DOSIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs: 200,oo).- Por cuanto la misma fue desconocida por parte adversa, pero luego en la reconvención (folio 53 vto), se evidencia el reconocimiento expreso realizado por la demandada, es por lo que este Juzgado debe otorgarle valor probatorio.- Y así se declara.-

Promovió las testimoniales de los ciudadanos JOEL EDUARDO BLANCO DIAZ y OSCAR EDUARDO VALLEJOS MENDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros: 6.359.576 y 8.215.735, respectivamente, domiciliados en la Ciudad de Cúmana, Estado Sucre.- Por cuanto de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia que no se evacuó la misma, es por lo que considera este juzgado que no tiene materia sobre la cual pronunciar su valoración.- Y así se declara.-

DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

En el capítulo primero, ratificó el mérito favorable de las actas procesales en especial de las siguientes documentales:

1) Documento marcado con la letra “D”, contentivo de recibo de reservación emitido por el Conjunto Residencial Bahía Jardín Inversiones El Rolito C.A, donde se evidencia que el ciudadano AVILIO TRUJILLO, abono la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 10.000,00), a través de cheque Nº 06007276, girado contra el banco Oriente Entidad de Ahorro y préstamo, por concepto de la reservación del Town House Nº 06 cuyo monto total era por la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 26.000,00), quedando un saldo restante a pagar por la cantidad de DIECISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 16.000,00) en un plazo de sesenta (60) días a partir del 11 de mayo de 1.995.- Por cuanto tal documental fue previamente ya valorada en las pruebas aportadas por la parte actora, es por lo que el Tribunal da aquí por reproducido la anterior valoración.- Y así se declara.-
2) Documento marcado con la letra “E”, referente al pago efectuado en fecha 14 de julio de 1995 por el ciudadano AVILIO TRUJILLO, fuera del término convenido en el documento de fecha 11 de mayo, por la suma de SEIS MIL BOLIVARES EXACTOS.- Por cuanto tal documental fue previamente ya valorada en las pruebas aportadas por la parte actora, es por lo que el Tribunal da aquí por reproducido la anterior valoración.- Y así se declara.-
3) Documento marcado con la letra “F”, de fecha 17 de agosto de 1.995, correspondiente al último pago, también extemporáneo, efectuado por el ciudadano AVILIO JOSE TRUJILLO.- Por cuanto tal documental fue previamente ya valorada en las pruebas aportadas por la parte actora, es por lo que el Tribunal da aquí por reproducido la anterior valoración.- Y así se declara.-

En el capítulo segundo, ratificó el desconocimiento referido a las documentales marcadas con las letras “B”, “C”, “I”, respectivamente, así como la copia del supuesto cheque Nº 23988014, por un monto de QUINIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs: 500,oo).- Por cuanto el Tribunal previamente se pronunció en las documentales marcadas con las letras “B”,“C”,“I” respectivamente, da aquí por reproducido lo antes expuesto por dichas documentales.- Y así se declara.-

En relación al supuesto cheque Nº 23988014, por un monto de QUINIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs: 500,00).- Observa este Juzgado que de actas no se evidencia la copia alegada por el mismo, en tal sentido no tiene pronunciamiento el cual emitir.- Y así se declara.-

En el capítulo tercero, acompañó los siguientes documentales:

1) Marcado “P1”, copia fotostática del documento de condominio, protocolizado el 24 de abril de 1.994, bajo el Nº 04, folios 52 al 61, Protocolo Primero, Tomo Segundo, segundo Trimestre del citado año, por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del distrito Bolívar del Estado Anzoátegui.- Por cuanto tal documental no fue impugnada, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga valor probatorio, como demostrativo de la protocolización del documento de Condominio del Conjunto Residencial Bahía Jardín.- Y así se declara.-
2) Marcado con la letra “P2”, copia fotostática de la constancia expedida por la autoridad Urbanística del Municipio Autónomo Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, de conformidad con lo establecido en el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística.- Si bien es cierto, tal documental no fue impugnado, no es menos cierto, que la misma no aporta ningún elemento de prueba o de convicción al proceso que ayude a esta juzgadora a dilucidar el hecho controvertido en la misma, razón por la cual no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.-

En el capítulo cuarto, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara al Banco Venezuela, SAICA, agencia El Morro, Puerto La Cruz, y a la Consultoría Jurídica de dicho Banco ubicada en el Edificio Banco de Venezuela, esquina de sociedad, Caracas, a fin de que informara al Tribunal, según apareciera en sus libros o archivos, si el cheque Nº 23988014, emitido contra la cuenta corriente 4027717532, presumiblemente del ciudadano AVILIO JOSE TRUJILLO, a favor de INVERSIONES EL ROLITO C.A.- aparece cobrado por el beneficiario. Cursa al folio 106, las resultas de dicha solicitud, mediante las cuales se observa que para los meses de abril y mayo de 1.995 el mencionado cheque no aparece presentado para su cobro razón por la cual el Tribunal lo valora como demostrativo de lo antes expuesto.- Y así se declara.-

En el capítulo quinto, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al Tribunal se oficiará a la administración del Condominio del Conjunto Residencial Bahía Jardín, con el fin de que suministrara al Tribunal copia certificada de los estados de cuenta correspondientes al Town House Nº 6, desde agosto de 1.997, inclusive hasta la fecha del requerimiento, e informe acerca de la persona natural o jurídica que ha efectuado los pagos que discriminó.- Cursa al folio 110, resultas de dicha solicitud en donde se evidencia que los pagos efectuados en las fechas antes indicadas fueron cancelados por Inversiones El Rolito C.A.- En este sentido, el Tribunal, valora dichas resultas como demostrativas de que efectivamente Inversiones El Rolito C.A ha cancelado el condominio del Town House Nº 6, desde la fecha antes indicada.- Y así se declara.-

En el capítulo sexto, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiará a la Alcaldía del Municipio Autónomo Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, a los fines de que suministrara copia certificada de los estados de cuenta correspondientes al Town House Nº 6, del edificio Conjunto Residencial Bahía Jardín, catastro Nº 07-09-06-12-01-01-06, cuenta Nº J-0001107360-0, desde agosto de 1.997, inclusive hasta la fecha del requerimiento, e informe acerca de la persona natural o jurídica que canceló el 3 de diciembre de 1.998, los impuestos generados por dicho Town House y correspondientes al cuarto trimestre de 1.995, y todo el año 1.996.- Por cuanto al folio 103, cursan resultas de dicho oficio, mediante el cual se observa que dicho organismo remitió estado de cuenta solicitado, el tribunal lo aprecia como demostrativo de los hechos antes expuestos más no le otorga valor probatorio por cuanto el mismo no ayuda a dilucidar el hecho controvertido en la presente causa, como lo es el cumplimiento de las obligaciones asumidas por ambas partes.- Y así se declara.-

En el capítulo séptimo, consignó originales de los siguientes documentos:

A) Recibos expedidos por el Condominio del Conjunto Residencial Bahía Jardín, a nombre de INVERSIONES EL ROLITO C.A, correspondiente a los pagos de Condominio del Town House Nº 6, desde agosto de 1.997, hasta febrero de 1.999, marcadas P3, P4, P5, P6, P7 y P8, respectivamente.- Por cuanto tales documentales no aportan elementos de convicción que ayuden a dilucidar el hecho controvertido en la presente causa, el Tribunal no les otorga valor probatorio.- Y así se declara.-
B) Recibo expedido por la Alcaldía del Municipio Autónomo Diego Bautista Urbaneja, correspondiente al pago del derecho de frente del apartamento o Town House Nº 6, marcado P09.- Por cuanto tal documental no aporta elementos de convicción que ayuden a dilucidar el hecho controvertido en la presente causa, el Tribunal no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.-

En el capítulo octavo, a los fines de la corrección monetaria de obligaciones, hizo valer como hecho notorio, que no requiere prueba al proceso inflacionario que vive el país.- Por cuanto tal alegato no es un hecho objeto de prueba, el Tribunal, no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.-

HECHO NO CONTROVERTIDO:

La suscripción de un documento mediante el cual en fecha 11 de mayo de 1.995, ambas partes convinieron en la compra-venta de un inmueble denominado Town House Nº 06, del Conjunto Residencial Bahía Jardín, por la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 26.000,00), del cual el demandante pagó en dicho acto la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 10.000,00), mediante cheque de Gerencia Nº 06007276, girado contra Oriente Entidad de Ahorro y Préstamo, por concepto de cuota inicial, dicho pago no es objeto de discusión, marcado con la letra “D”.-

HECHOS CONTROVERTIDO:

La cancelación del saldo restante por parte del comprador (demandante), cuyo saldo sería por la cantidad de DIECISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 16.000,00), en un lapso de sesenta (60) días a partir del 11 de mayo de 1.995.-

Ahora bien, de actas se evidencia que las partes no suscribieron un contrato de opción compra venta como tal, el cual llevaría implícitas las condiciones y obligaciones a asumir por cada una de las partes, ni delimitaron con sus respectivas medidas y linderos dicho inmueble; sino que suscribieron un recibo de reservación, el cual anexó el actor junto a su libelo de demanda marcado con la letra “D”, y el cual no es objeto de discusión.- Y así se declara.-

En tal sentido, partiendo de dicho recibo de reservación el cual fue previamente valorado en la fase probatoria, observa este Juzgado que en dicho momento el demandante ciudadano AVILIO TRUJILLO, abono la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 10.000,oo), quedando un saldo deudor por la cantidad de DIECISEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 16.000,oo), los cuales debieron ser cancelados en un lapso no mayor de sesenta (60) días a partir del 11 de mayo de 1.995; dicho lapso vencía el 11 de julio de 1.995, observándose de igual manera que posterior al vencimiento del mismo la parte actora efectuó dos (02) pagos, por las cantidades de SEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 6.000,00), en fecha 14/07/1.995, y CUATRO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 4.000,00) en fecha 17/08/1.995, respectivamente, los cuales fueron recibidos por el vendedor que si bien es cierto, fueron posterior al fenecimiento de dicho lapso estipulado en el recibo de reservación, no es menos cierto, que la parte demanda aceptó el pago de los mismos, conllevando dicha aceptación a una tácita modificación de los lapsos acordados debiendo por su parte este juzgado señalar el contenido del artículo 1.264 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:

“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.- El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.-“

Así las cosas, debemos aducir, que en principio las partes se obligaban a cumplir con determinadas obligaciones en determinado tiempo, y que al hacer el deudor (actor) los pagos a destiempo y el acreedor (demandado) aceptarlos, convino tácitamente éste, en nuevos plazos, por lo que esta situación aceptada por ambas partes produjo el relajamiento del termino acordado inicialmente.- Y así se declara.-

Dicho esto, de igual manera se hace necesario señalar el contenido del artículo 1.160 del Código Civil:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.-“(Subrayado nuestro).-

En el caso bajo estudio, debemos señalar que el norte de la presente decisión debe ir encaminada a una justa decisión que vaya más allá de cualquier formalismo inútil sin incurrir en desaciertos de quitarle lo que le corresponda a cada parte.- Y así se declara.-

En este sentido, dispone nuestra Carta Magna en su artículo 257, lo siguiente:

“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia.- Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público.- No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.-“

Dicha norma transcrita, concatenada con el dispuesto del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que el juez tendrá por norte de sus actos la verdad, nos conlleva a determinar que ciertamente el actor logró demostrar en la fase probatoria que había pagado al acreedor la cantidad de VEINTE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs: 20.200,oo), es decir, más del 75% del precio pactado, quedando a deber la cantidad de CINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs: 5.800,oo), y es así como ante el poco porcentaje que queda a deber, resulta lógico concluir que en este Estado Social de Derecho y Justicia, la demanda incoada, en beneficio de la justicia, debe ser declarada con lugar y en consecuencia siguiendo el criterio esgrimido por este Juzgado en fecha 12 de noviembre de 2001 la mora comenzará a correr para ambas partes en cuanto al cumplimiento de las obligaciones mutuas que aquí se precisan, desde el día en que esta sentencia quede definitivamente firme y ejecutoriada. Y así se decide.
En este orden de ideas, señala el contenido del artículo 1.271 del Código Civil, lo siguiente:

“El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución, si no prueba que la inejecución o el retardo proveniente de una causa extraña que no le sea imputable, aunque de su parte no haya habido mala fe.-“

Dicho esto, tenemos que de la norma en comento se infiere que el deudor será condenado a pagar los daños y perjuicios tanto por la inejecución de la obligación como por el retardo de la misma; siendo el caso, que en el asunto de marras ambas partes relajaron los lapsos, en virtud de que el actor pagó fuera del lapso convenido y el deudor aceptó los pagos efectuados, conviniendo así tácitamente en la mora del deudor, en virtud de no haberlo compelido en el lapso legal, es por lo que el lapso para determinar la mora fue el establecido en el particular que antecede.- Y así se decide.-

Por otra parte, en atención a la reconvención propuesta por el demandado por Resolución de Contrato, observa esta Juzgadora que la parte demandada reconviniente no logró demostrar el cumplimiento de su obligación en el lapso estipulado para ello, pues si bien es cierto la parte actora pagó a destiempo la cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs: 10.200,oo), cancelado en tres (3) pagos los cuales fueron uno por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 6.000,00), en fecha 14/07/1.995, y otro por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 4.000,00) en fecha 17/08/1.995, y otro por la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,oo) de acuerdo a la documental “I” respectivamente, no es menos cierto que la misma los aceptó, trayendo ello como consecuencia la aceptación tácita de la mora del deudor, en virtud de no haberlo compelido al pago lapso legal; aunado al hecho que de actas no se evidencia que la falta de Protocolización del documento definitivo de compra-venta fuera la causa del incumplimiento por parte de la actora; razón por la cual resulta forzoso para este juzgado concluir, que la presente reconvención por Resolución de Contrato, debe ser declarada Sin Lugar, como en efecto así será declarada en la dispositivo del presente fallo.- Y así se declara.-

DECISIÓN

Con base a las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de Alzada declara:

Primero: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la abogada MARIA MAGDALENA GOMEZ MORENO, en su carácter de autos, contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 13 de noviembre de 2.000.-

Segundo: Se CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado A-quo en fecha 13 de noviembre de 2.000, por ende CON LUGAR, la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA; intentada por el ciudadano AVILIO JOSE TRUJILLO; contra INVERSIONES EL ROLITO C.A; en consecuencia, SIN LUGAR la reconvención por RESOLUCION DE CONTRATO, propuesta por la parte demandada.- Se ordena a la parte demandada a entregar a la parte actora el inmueble constituido por un Town House signado con el Nº 6 y ubicado en el Conjunto Residencial Bahía Jardín en la Avenida Barlovento cruce con avenida Las Palmas sector El Morro del Complejo Turístico El Morro, Municipio Lic. Diego Bautista Urbaneja, cuyas medidas, linderos y demás especificaciones constan en el documento de Condominio Registrado en la Oficina Subalterna del Distrito Bolívar del Estado Anzoátegui, en fecha 24 de abril de 1.994, bajo el Nº 04, Folios 52 al 61, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Segundo Trimestre del año.-

Tercero: se ordena al Tribunal de la causa entregar a la parte demandada la suma de CIINCO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.800,oo) mas los intereses que dicha suma haya generado hasta la fecha de su entrega.
Cuarto: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.- Y así se decide.-

Regístrese y publíquese.-

Notifíquese a las partes de la presente decisión y una vez que conste en autos la última notificación de las partes bájese el presente expediente a su Tribunal de origen.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los veinticinco (25) días del mes de noviembre del año 2.009.- Años 199º de la Federación y 150º de la Independencia.-
La Juez.,

Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito.
La Secretaria.,

Abog. Mariela Trias Zerpa.-
En esta misma fecha 25 de noviembre de 2009, siendo las 3:29 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia., conste.

La Secretaria.,

Abog. Mariela Trias Zerpa.-