REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, seis de noviembre de dos mil nueve
199º y 150º
ASUNTO : BP02-V-2008-000864


PARTE
DEMANDANTE: LOURDES ARTEAGA BUSTOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.309.472, de este domicilio.

APODERADO
JUDICIAL
DE LA PARTE
DEMANDANTE: NARCY LISETT GUARACHE FERMIN, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 88.122.-


PARTE
DEMANDADA:
JUAN CARLOS BARROSO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.845.730, de este domicilio.

APODERADOS
JUDICIALES
DE LA PARTE
DEMANDADA: RAFAEL MEDINA SALANDY y MARIANELA MARCHESI TABIERES, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 93.042 y 94.720, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO


I
BREVE RESEÑA DE LA CONTROVERSIA

Se contrae la presente causa al juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la ciudadana LOURDES ARTEAGA BUSTOS,, arriba identificada, en contra del ciudadano JUAN CARLOS BARROSO, antes identificado. Expone la parte actora en su escrito libelar: Que en fecha 28 de enero de 2005, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano JUAN CARLOS BARROSO, que el término de vigencia del contrato de arrendamiento se estipuló en la cláusula cuarta por el periodo de un (1) año contado a partir del 01 de febrero de 2005 hasta el 30 de enero de 2006, el cual se prorrogó automáticamente por un año ya que operó de pleno derecho la tácita reconducción del mismo, que se le notificó a el arrendatario que en fecha 30 de enero de 2008, culminaba la prórroga ya que como propietaria de su apartamento lo necesitaba para habitarlo y con el fin de dar cumplimiento a la cláusula Décima Séptima del contrato de arrendamiento procedió a notificar a el arrendatario que la prórroga se vencería en esa fecha antes mencionada…que era obligación del arrendatario el pago de los servicios públicos, así como el condominio, obligación ésta que no ha cumplido y ha sido ella como propietaria quien ha cumplido con esta obligación, así como tampoco ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, que el contrato estipula que cada día de demora en la entrega del inmueble totalmente desocupado de bienes y personas se computaría a base de Doscientos Bolívares (Bs. 200,oo) diarios teniendo hasta la fecha de presentación de la demanda Setenta y Cinco (75) días de demora en la entrega del bien inmueble…que notificado en varias formas el arrendatario para la entrega del inmueble, éste no ha cumplido con la entrega material del mismo y que por ello se ve en la necesidad de demandar como en efecto demanda pro cumplimiento de contrato, para que el ciudadano JUAN CARLOS BARROSO, convenga o sea condenado en entregar el inmueble objeto de arrendamiento.
En fecha 24 de abril de 2008, se admite la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera a dar contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente de su citación.
En fecha 23 de mayo de 2008, compareció el Alguacil de este Tribunal consignando recibo de citación firmado por el ciudadano JUAN CARLOS BARROSO.
En fecha 28 de mayo de 2008, la parte demandada dio contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo en todos sus términos la demanda, señalando que no versa la relación arrendaticia sobre un contrato a tiempo determinado sino que por la tácita reconducción pasó a tiempo indeterminado, alegó la falta de cualidad de la parte actora y solicitó que se declarara sin lugar la demanda.
En fecha 05 de junio de 2008, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas; las cuales fueron admitidas por este Tribunal en fecha 06 de junio de 2008.
En fecha 08 de diciembre de 2008, se agregaron a los autos resultas emanadas del Juzgado Ordinario de Municipio de los Municipios Fernando de Peñalver y Píritu de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.

II
MOTIVOS PARA DECIDIR

Este Tribunal a los fines de dictar sentencia en la presente causa, lo hace bajo las siguientes consideraciones:

Considera quien aquí decide, que previo el estudio de los alegatos de las partes, debe avocarse a examinar la procedencia de la acción incoada por la parte actora para la tutela de la pretensión por ella ejercida en este proceso, conforme lo ha señalado la Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia:

“Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el Juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta. ... (omissis). Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.” (Sentencia N° 779 del 10 de abril de 2002, Exp. 01-0464, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García).
En este sentido, el Tribunal observa, que si bien la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento está referida en el artículo 1.167 del Código Civil, no es menos cierto que ella está reservada para el incumplimiento en los contratos por escrito a tiempo determinado.
Con relación a la procedencia de las acciones arrendaticias, el Tribunal Supremo de Justicia ha tocado y decidido sobre el tema, en diversas oportunidades, así la Sala Constitucional en fecha 24 de abril de 2002, dejó establecido: “Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo encajada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “… en que el contrato de arrendamiento por la planta baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado”. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer la notificación efectuada por el ciudadano RICARDO GADALY, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de enero de 1990, la cual cursa en autos marcada “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la demanda, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a su representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato…” En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era a tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, esta alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.
Asimismo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, señala: “En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem. Al respecto, la Sala, de las actas del presente expediente, observa que efectivamente, ambas partes, además de no reconocer que el contrato de arrendamiento celebrado se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de las múltiples prórrogas de las cuales fue objeto, también quedó demostrado por el hecho de que el 8 de septiembre de 1995, la inmobiliaria INBLASA, S.A., autorizada para celebrar el contrato de arrendamiento, le comunicó por escrito al ciudadano GILBERTO GERARDO REMARTINI ROMERO, la voluntad de los propietarios y arrendatarios del inmueble allí especificado, de no prorrogar el contrato suscrito, razón por la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes el 01 de noviembre de 1995 (folio Nº 59); sin embargo, para esa fecha el arrendatario permaneció en posesión del inmueble y continuó cancelando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipios Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron retirados por el arrendador, ello fue signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia”.

Así las cosas, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que la acción se deriva del incumplimiento de alguna de las obligaciones, exigiendo la entrega del inmueble como consecuencia, o por vencimiento del término de la prróroga legal cuyo lapso se verifica por la determinación del tiempo que se le ha dado ha dicho contrato, como pretende la parte actora en el presente juicio, observándose de autos que las partes suscribieron un contrato que se convirtió por efectos de la tácita reconducción a tiempo indeterminado y como así lo reconoce la parte actora, en su escrito libelar, al señalar: “El termino de la vigencia del contrato de arrendamiento se estipuló en la cláusula cuarta por el periodo de un (01) año contado a partir del Primero (01) de Febrero del año Dos Mil Cinco (2.005) hasta el Treinta (30) de Enero del años Dos Mil Seis (2.006), el cual se prorrogó automáticamente por un año ya que operó de pleno derecho la tácita reconducción del mismo…”, “…que el mismo ya gozo de la prórroga legal que la ley de concede y se le otorgó a pesar de que la misma no le correspondía por el simple hecho de encontrarse insolvente..:”; de igual manera observa esta Juzgadora en el contrato objeto de este juicio, “CUARTA: El presente contrato, tendrá una duración de UN (1) AÑO PRORROGABLE, mediante acuerdo escrito entre las partes, con TREINTA (30) días de anticipación…”; (Negritas y Subrayado del Tribunal), de cuyas declaraciones se evidencia que para prorrogarse el contrato requería de acuerdo escrito entre las partes, el cual no cursa en autos, lo cual indica que sí operó la tácita reconducción tal como lo indica la parte actora, siendo su consecuencia jurídica, que el contrato pasó de ser un contrato a tiempo determinado a indeterminado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato, ya que la única vía era solicitar el desalojo por ser el contrato sin determinación de tiempo de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) Por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) Por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformación de uso concedida por las Autoridades Municipales respectiva o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que pare el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble y; g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
No obstante, observa esta Sentenciadora que la parte actora a los fines de fundamentar la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato a tiempo indeterminado, señaló que demanda a los fines de que se le haga entrega del inmueble, todo ello por el vencimiento del término de la prórroga legal, no dejando de manifestar que el arrendatario dejó de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento, el pago de los servicios públicos y de las cuotas de condominio, sin embargo, como ha sido antes indicado en los casos del contrato a tiempo indeterminado, la acción procedente es el desalojo por cualquiera de las causales antes mencionadas, y en este sentido, declararse con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de término cuando el contrato paso a tiempo indeterminado, sería violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.
Aclarada como ha sido la naturaleza del contrato objeto de este juicio en cuanto a su terminación, no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato a tiempo indeterminado, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia, este Juzgado con apego al criterio jurisprudencial de nuestro máximo Tribunal, con base al derecho y al debido proceso señalados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (artículo 49), y a las facultades conferidas al Juez señaladas en los artículos 12, 14 y 254 del Código de Procedimiento Civil, considera, que por cuanto la acción escogida por la parte demandante no resulta idónea de conformidad con nuestro Ordenamiento Jurídico, dicha acción es contraria a Derecho, en consecuencia, la demanda debe ser declarada sin lugar, tal como lo dejará establecido en el dispositivo del fallo. Así se declara.

En virtud de lo anterior, el Tribunal considera innecesario analizar los alegatos y planteamientos formulados por las partes.

III
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato intentada por la ciudadana LOURDES ARTEAGA BUSTOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.309.472, de este domicilio, en contra del ciudadano JUAN CARLOS BARROSO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.845.730, de este domicilio..- Así se decide.-
Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Se ordena notificar a las partes de la presente decisión.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo de este Tribunal.- Así también se decide.-
Regístrese y publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui,, en Barcelona, a los seis (06) días del mes de noviembre de Dos Mil Nueve (2.009) - Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

Dra. HELEN PALACIO GARCIA LA SECRETARIA ACC.,

Dra. RUBMARY DIAZ



En esta misma fecha, siendo las 10:45 a.m, se dictó y publicó la presente sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
LA SECRETARIA Acc,