REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, seis de noviembre de dos mil nueve
199º y 150º
ASUNTO : BP02-V-2008-002330
PARTE
DEMANDANTE: MANUEL MARTINS VIERA y MARIA DA APRESENTACAO PERICAO DE MARTINS VIERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.332.146 y 5.476.064, respectivamente.
APODERADOS
JUDICIALES
DE LA PARTE
DEMANDANTE: RAMON JOSE TOVAR y TEODULO JOSE GONZALEZ AMUNDARAIN, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.917 y 98.232, respectivamente.-
PARTE
DEMANDADA:
YOAO FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.566.846, de este domicilio.-
APODERADOS
JUDICIALES
DE LA PARTE
DEMANDADA: FRANCISCA LUNAR DE LAZAREVIC y NORIS BRAVO VILLARROEL, abogadas en ejercicio inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 11.334 y 20.313, respectivamente..-
MOTIVO: DESALOJO
I
RESEÑA DE LA CONTROVERSIA
Se contrae la presente causa al juicio de DESALOJO intentado por los ciudadanos MANUEL MARTINS VIERA y MARIA DA APRESENTACAO PERICAO DE MARTINS VIERA, a través de sus apoderados judiciales los abogados RAMON JOSE TOVAR y TEODULO JOSE GONZALEZ AMUNDARAIN, en contra del ciudadano YOAO FERNANDEZ, arriba identificados. Exponen los apoderados judiciales de la parte actora en su escrito libelar: Que sus representados son propietarios de un (1) apartamento identificado con el Nº 1-A, ubicado en el Edificio La Caraqueña, Urbanización Pozuelo de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, que desde el año 1997 celebraron contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano YOAO FERNANDEZ, pactando con canon de arrendamiento mensual, que siendo el último incremento la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 450,oo) según consta de recibo de pago de fecha 30/12/2006, correspondiente a los meses julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2006, siendo éste el último pago efectuado, que el inquilino desde el mes de enero del año 2007 hasta el mes de Septiembre del 2008, no cumplió con el pago del canon de arrendamiento…que haciendo acto de presencia en el inmueble a simple vista observaron mejoras realizadas al apartamento que no fueron autorizadas por sus poderdantes así como la parte inferior presenta ruinas, que conllevan a pensar en deterioros…que no habiendo cancelado desde enero del 2007 acuden a demandar al ciudadano YOAO FERNANDEZ, para que convenga o en su defecto sea condenado a desalojar el inmueble dado en arrendamiento en buenas condiciones; en pagar los cánones de arrendamiento vencidos correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008; más los intereses moratorios por el retraso en el pago de los cánones de arrendamiento.
En fecha 20 de octubre de 2008, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera a dar contestación a la demanda.
En fecha 11 de noviembre de 2008, el Alguacil de este Tribunal dejó constancia de la negativa de la parte demandada para firmar el recibo de citación. En fecha 28 de enero de 2009, se libró boleta de notificación al demandado de la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de febrero de 2009, compareció la abogada FRANCISCA LUNAR DE LAZAREVIC, en su carácter de apoderada judicial del demandado dándose por citado en la presente causa.
En fecha 19 de febrero de 2009, la parte demandada dio contestación a la demanda, bajo los siguientes términos: Rechazó, negó y contradijo la demanda, que tal como explanó la parte demandante, el arrendamiento se ha ido incrementando de acuerdo a la voluntad de las partes…que acordaron que el canon mensual sería de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 450,oo) pagaderos cada seis meses y que así lo admite el demandante al consignar el recibo Nº 0153, que luego acordaron que el canon sería aumentado a Seiscientos Bolívares (Bs. 600,oo) mensuales, durante el año 2007, pagaderos semestralmente que al transcurrir el mes de julio sin que el arrendador pasara buscando el monto del alquiler como habían convenido, decidiendo por consignar por vía del procedimiento de consignación inquilinaria correspondientes desde enero a junio y desde julio a diciembre de 2007, rechaza que este insolvente.
En fecha 04 de marzo de 2009, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 14 de mayo de 2009, este Tribunal agregó a los autos resultas emanadas del Juzgado Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
En fecha 02 de junio de 2009, este Tribunal agregó a los autos oficio emanado de la Dirección Nacional de Migración y Zonas Fronterizas División de Migración Departamento de Movimientos Migratorios.
-II-
MOTIVOS PARA DECIDIR
Este Tribunal a los fines de decidir la presente causa, previamente observa:
De la revisión de las actas procesales se desprende que la pretensión de la parte actora es el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento fundamentado en la supuesta falta de pago.
Por cuanto se observa de autos que la parte demandada alegó la solvencia en los cánones de arrendamiento en virtud de haber realizado el pago a través de consignaciones por ante un Tribunal competente, considera pertinente quien sentencia, señalar lo que al respecto establece la Ley especial que rige la materia de arrendamientos, de igual manera argumentó en su defensa que dichos cánones eran pagaderos semestralmente.
Establece el Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad” (negrillas y subrayado del Tribunal).
Asimismo contempla el artículo 4 de nuestra Ley Sustantiva:
“A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí, y a intención del legislador. Cuando no hubiere disposición precisa de la Ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicarán los principios generales del derecho. (Subrayado del Tribunal)
Ahora bien, considera esta Juzgadora que ante la postura procesal asumida por las partes, toca examinar las probanzas aportadas al proceso y revisadas las mismas, de esta manera se observa que la parte demandada argumentó que los cánones de arrendamiento son pagaderos semestralmente, es decir, cada seis (6) meses, por así haberlo convenido las partes.
Al respecto, es necesario establecer si en el presente caso las partes convinieron o pactaron el pago de las pensiones arrendaticias de manera semestral, tal como lo invoca la parte demandada. Cabe señalar que si bien en la práctica, por lo general la fijación de los cánones de arrendamiento, en cuanto a su forma y modalidad de pago se ha hecho costumbre que sean pagaderos mensualmente, las partes pueden acordar mutuamente que dicha prestación sea efectuada de manera diferente, como lo es el pago semanal, quincenal, bimestral, trimestral, semestral, o de cualquier otra forma periódica; en este sentido, observa quien sentencia que el recibo consignado por la propia parte actora, se efectúa un pago correspondiente a canon de arrendamiento de manera semestral, que comprende los meses julio-2006 hasta diciembre-2006; asimismo, se evidencia de autos de la declaración de testigos, que los mismos fueron contestes en afirmar que el pago por concepto de cánones de arrendamiento, se efectuaba semestralmente, no incurriendo en contradicciones y declarar sobre los hechos controvertidos en este juicio, otorgándoles valor probatorio esta Sentenciadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, de modo tal que de las actuaciones procesales y medios probatorios cursantes en autos, se desprende que la forma de pago efectivamente es semestral, y es esta forma que debe cumplirse y verificarse a los fines de la procedencia o no de la presente acción. Así se declara.
Así las cosas, observa esta Sentenciadora a los fines de determinar el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, que la parte demandada alegó realizar por consignaciones, se evidencia de autos copias certificadas del expediente Nº 170-2007 llevado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo de esta Circunscripción Judicial, contentivo de CONSIGNACIONES DE CANONES DE ARRENDAMIENTO, que en modo alguno fueron impugnadas por el adversario, y en consecuencia se les tienen por fidedignas, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en el cual se hace constar que tal consignación se efectuó en fecha 01 de noviembre de 2007, en relación al pago del primer canon de arrendamiento correspondiente al año 2007, desde enero-2007 hasta junio-2007 y el segundo canon correspondiente desde julio-2007 hasta diciembre-2007, asimismo se evidencia que en fecha 03 de julio de 2008, consigna el canon correspondiente de enero-2008 hasta junio-2008en este sentido, manifestando en dicha consignación, que tales pagos deberían efectuarse los días cinco (5) del mes siguiente al vencimiento de los seis (6) meses anteriores; es necesario señalar, en relación a las consignaciones, que cuando el arrendador se niega a recibir los cánones de arrendamientos cumplidos deben hacerse dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, tal como lo contempla la norma citada supra, cuya consecuencia es que una consignación hecha de manera extemporánea, acarrea la mora del deudor, y no surte los efectos liberatorios que la ley le otorga a las consignaciones hechas de buena fe, y que es el mecanismo previsto por el legislador para que el arrendatario se defienda de la mora del acreedor, es decir del arrendador, de esta manera observa esta Sentenciadora, que el demandado reconoció la existencia de la relación arrendaticia alegando que el pago de los cánones de arrendamiento se verificarían semestralmente, demostrando en autos tal alegato, restándole así por demostrar el cumplimiento en el pago de tales cánones de arrendamiento en la forma convenida por las parte; argumento que en modo alguno fue controvertido por la parte actora, así como el alegato que la oportunidad para de pago sería los cinco (5) días siguientes al vencimiento de los seis (6) meses anteriores; para la procedencia de un eventual desalojo por insolvencia del arrendatario, debe subsumirse la conducta de éste en la causal (a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativa a la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, en este sentido, si bien la norma expresa “mensualidades” no hay disposición alguna que se refiera al caso de que las partes por la autonomía de su voluntad acuerden que los pagos se efectúen en otra forma, como se expresó anteriormente, como en el caso de autos semestrales sin embargo, tal como lo señala la norma citada supra se pueden tomar en consideración aquellas disposiciones que traten asuntos similares, por lo cual al convenirse el canon de arrendamiento semestral, el desalojo por falta de pago sólo entraría en aplicación por el incumplimiento del pago de dos (2) semestres consecutivos, o en el caso de autos que se hayan realizado el pago de dos (2) semestres extemporáneos; se desprende de las actas procesales que el arrendatario demandado en esta causa realizó las consignaciones oportunamente, y si bien es cierto que procedió a efectuar el pago del canon de arrendamiento correspondeinte al primer semestre del año 2007, habiendo transcurrido con creces el lapso de Quince (15) días que establece la Ley para verificarse la consignación no es menos cierto que las demás consignaciones fueron presentadas oportunamente, requiriéndose para incurrir en causal de desalojo por falta de pago dos (2) semestres consecutivos de cánones de arrendamiento, en consecuencia, considera este Tribunal que siendo esta la forma de pago pautada por las partes de este modo se debería verificar, esto indica que efectivamente se encuentra solvente respecto al pago de los cánones de arrendamiento, ya que la parte actora señala como insolutos los meses desde enero-2007 hasta Diciembre-2007 y desde enero hasta septiembre de 2008, cursando en autos el canon de arrendamiento correspondiente al periodo enero-2008 hasta junio de 2008, habiendo presentado la parte actora la demanda en fecha 16 de octubre de 2008, correspondiendo el próximo pago al canon comprendido desde julio2008 hasta Diciembre de 2008, debe tenerse en cuenta que al ser un contrato a tiempo indeterminado, según lo dispuesto en la Ley de arrendamientos el desalojo procede por la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas y no por una, siendo consignadas oportunamente, los semestres correspondientes a los cánones de arrendamiento, mal podría considerarse insolvente al arrendatario, en consecuencia, la parte demandada logró demostrar el pago de los cánones de arrendamiento demandados en el presente juicio como causal de desalojo, así como la oportunidad para que dicho pago se efectuara. Así se declara.-
Ahora bien, El Desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, sea éste verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la ley.
En ese orden de ideas, la causal en que la accionante fundamenta el desalojo solicitado, está contenida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido a: “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas”, causal ésta que puede ser alegada cuando el arrendatario deje de cumplir con su obligación al pago convenido.-
Así las cosas, la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 34 los requisitos y causales por las cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble, siendo tales requisitos los siguientes:
1) Que se trate de un contrato a tiempo Indeterminado
2) Que se trate de un contrato escrito o verbal; y
3) Que se subsuma dentro de cualquiera de las causales señaladas en dicho artículo desde la letra a hasta la g.
Se observa de autos que ambas partes están contestes que el contrato de autos se prorrogó en el tiempo, siendo objeto de varios incrementos en el canon de arrendamiento, lo cual indica que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, por lo cual es evidente que se cumple con el primero de los requisitos exigidos para la procedencia de la presente acción. Así se declara.
En cuanto la forma del contrato, la parte actora manifiesta en su escrito libelar que es un contrato verbal, habiendo reconocido la parte demandada la relación arrendaticia, lo cual indica que estamos en presencia de un contrato verbal, como lo exige la norma supra señalada.
Analizadas como han sido las actas procesales dicha acción no se subsume a la causal contenida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habiéndose demostrado el arrendatario el pago de los cánones de arrendamiento que la parte actora a señalado insolutos, tal como ha sido señalado previamente el cuerpo de esta sentencia.
Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.-
Asimismo contempla nuestra Ley Sustantiva en su artículo 1.354:
Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tiene que probar sus afirmaciones de hecho en consecuencia le corresponde al actor demostrar los hechos que fundamenta su pretensión y al demandado los hechos que esgrime en su defensa o su excepción, razón por la cual considera quien aquí sentencia con fundamento en las anteriores consideraciones, que no existe extemporaneidad en las consignaciones efectuadas por la parte demandada y por lo tanto se encuentra solvente el demandado en el pago de las pensiones arrendaticias, en virtud de lo establecido en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta forzoso declarar la improcedencia de la presente acción, como así será declarado en el dispositivo de este fallo.- Así se declara.-
-III-
DECISION
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión de los ciudadanos MANUEL MARTINS VIERA y MARIA DA APRESENTACAO PERICAO DE MARTINS VIERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.332.146 y 5.476.064, respectivamente en contra del ciudadano YOAO FERNANDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.566.846, de este domicilio. Así se decide.
Se condena en costas a la parte perdidosa
Se ordena la notificación de las partes en virtud de haberse dictado fuera de lapso la presente decisión.
Regístrese y publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los seis (06) días del mes de Noviembre de Dos Mil Nueve (2.009) - Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,
Dra. HELEN PALACIO GARCIA
LA SECRETARIA CC,
Dra. RUBMARY DIAZ
En esta misma fecha, siendo las Diez de la mañana (10:00), se dictó y publicó la presente sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
LA SECRETARIA Acc,
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