TSJ Regiones - Decisión

Sentencia Definitiva
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona, dieciséis de octubre de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO : BP02-V-2008-002539
PARTE DEMANDANTE: MARITZA JOSEFINA FANEITTE MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº. 3. 957. 744

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE MARIO CASTILLO SERRANO, RICARDO CASTILLO SERRANO, ANA CAPAFONS MIRANDA, CHERRY JACKELINES MAZA PERDOMO, JOSE GABRIEL GALVIS BARBERI, DANIELA PEREZ HERNANDEZ y ASTRID CAROLINA GAMARDO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 10. 060. 610, 12. 677. 924, 12. 576. 969, 14. 632. 458, 15. 875. 856, 13. 369. 494 y 17. 405. 365, respectivamente, e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 49. 956, 88. 068, 88. 161, 106. 441, 116.048, 81.583 y 122. 610, respectivamente.

PARTE DEMANDADA RAUL ROMERO , venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 4. 910. 255.
APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA RIGOBERTO RAMOS TIAMO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº- 14.565.

MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL
MATERIA CIVIL- BIENES

CUANTIA BS. 3.000.00

Consta en estas actuaciones:
Que la demanda en referencia, junto con los recaudos anexos, fue presentada por ante la Unidad de Recepción y distribución de Documentos del Circuito Judicial civil, Barcelona, y que por distribución correspondió su conocimiento a este Tribunal.
Que por auto de fecha 13 de Noviembre de 2008, este Tribunal admite la demanda en comento, y acuerda la citación de del ciudadano RAUL ROMERO, identificado supra , para que de contestación a la demanda incoada en su contra, en el término del segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación.
Que por cuanto no fue posible la citación personal de la parte demandada, este Tribunal, previa solicitud de la actora, acordó la misma mediante Carteles.
Que por auto de fecha 05 de febrero de 2009, este Tribunal acordó agregar al expediente los Carteles debidamente publicados en la prensa.
Que mediante diligencia de fecha 25 de marzo de 2009, el abogado en ejercicio Rigoberto Ramos Tiamo, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°.14.565, consignó instrumento poder para acreditar su representación a nombre del ciudadano RAUL ROMERO, parte demandada, y con tal carácter procedió, en escrito de fecha 27 de marzo de 2009 a dar contestación a la demanda, oponiendo previamente cuestiones previas.
Que dentro de la fase probatoria, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
Que vencido el lapso probatorio, a fin de decidir, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:
I

Alega la parte actora en su libelo de demanda , a través de sus co-apoderados judiciales abogados Ricardo Castillo Serrano y Ana Capafons Miranda, que su representada es propietaria de un inmueble , constituido por una casa, distinguida con el N°. 0-15, anteriormente distinguida con el N°. 20,ubicada en la Urbanización Portugal, calle 3, de esta ciudad; que el referido inmueble le fue dado en arrendamiento al ciudadano RAUL ROMERO, mediante contrato de arrendamiento que se pacto por tiempo determinado de un año, contados a partir del 1° de diciembre de 2003 ,con vencimiento el 1° de diciembre de 2004, con un canon de arrendamiento mensual de setecientos bolívares (Bs. 700,oo).
Alega la parte actora que “luego fue prorrogada la relación arrendaticia en dos oportunidades, por el mismo período de tiempo de un (01) año, …por tiempo determinado de un (01) año contados a partir del primero de diciembre de 2004, con vencimiento el 1° de diciembre de 2005,…y el tercer y último contrato, con vigencia el 1° de diciembre de 2005, con vencimiento el 1° de diciembre de 2006, suscrito el 01 de diciembre de 2005 de forma privada…para una relación total de la relación arrendaticia de tres años”-Agrega la parte actora que, “de acuerdo a lo convenido por ambas partes en el último contrato de arrendamiento…el vencimiento del mismo operó en fecha 31 de diciembre de 2006, para lo cual le fue notificado al demandado en fecha primero (01) de diciembre de de 2006, que no le sería renovado el contrato de arrendamiento y en tal virtud estaba en su derecho a acogerse a su prórroga legal, por medio de comunicación escrita recibida por el ciudadano RAUL ROMERO, en señal de haber sido notificado”; concediéndole una prórroga legal por un año, que comenzó a correr el día 1° de diciembre de 2006 y terminó el 1° de diciembre de 1007, “tal y como lo establece dicho Decreto-Ley en su artículo 38,literal b)”, “….sin que hasta la fecha el arrendatario ciudadano RAUL ROMERO , haya desocupado el inmueble dado en arrendamiento y que desde el 02 de Diciembre de 2007, ocupa de forma ilegítima…”-
Agrega la parte demandante que trató de llegar a un arreglo con el demandado, a fin de desocupar el inmueble arrendado, pero el mismo fue inútil, “…asimismo en fecha 10 de junio de 2006 nuestra representada le notificó por escrito al ciudadano RAUL ROMERO, su decisión de vender la casa de la cual era el inquilino, y por tal razón se le ofrecía como primera opción”.
Ahora bien, por cuanto la parte arrendataria, hoy demandado ciudadano RAUL ROMERO, no ha hecho entrega del inmueble dado en arrendamiento, a pesar de encontrarse vencido el lapso de prorroga legal que se le concedió conforme a la Ley, es por lo que la parte actora procede a demandarlo por Cumplimiento de contrato, por vencimiento del término de la prorroga legal en fecha 1° de diciembre de 2007, como consecuencia de los contratos de arrendamientos suscrito entre las partes por lapsos de un año durante los períodos 1° de diciembre de 2003; 1° de diciembre de 2004 y 1° de diciembre de 2005; igualmente pide la parte actora que el inmueble arrendado sea devuelto solvente en los servicios públicos, y por efecto de ello se de por terminada la relación arrendaticia, por expiración del tiempo de duración convenido y de su prórroga legal.
II
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, a través de su apoderado judicial, abogado Rigoberto Ramos, opuso a la demanda la cuestión previa , contenida en el ordinal 6º, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, “o sea defecto de forma de la demanda por no cumplir con las exigencia del artículo 340 ejusdem”.
En efecto alega la parte demandada que su mandante ha sido emplazado por este Tribunal para que responda a la demanda que el actor formula en su libelo para dar cumplimiento a un contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal. Alega la parte demandada que la Ley adjetiva, como el principio a la defensa consagrado en la Constitución , “impone que al demandado se le ofrezca con total suficiencia y claridad, la determinación precisa del objeto de la pretensión, que en caso de derechos u objetos incorporales ha de entenderse referido al suministro y explicación racional de “Los datos, títulos y explicación necesarias”. Específicamente el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, obliga al demandante que en su libelo de demanda debe expresarse con claridad y precisión el objeto de la demanda y su fundamento, estableciendo nueve requisitos de ineludible cumplimiento, entre ellos debe determinarse con precisión el objeto de la pretensión, datos, títulos y explicaciones necesarias si se tratare de derechos u objetos incorporales; los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquello de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo entre otros requisitos”.
Agrega la parte demandada que, “tomando en cuenta las exigencias de nuestro ordenamiento jurídico , queda evidenciado la exactitud , precisión, claridad y objetividad en la cual se debe ofrecer el libelo de demanda, para que en esta forma el demandado pueda expresar en su contestación, cuales hechos admite y cuales rechaza. En este sentido, quiero hacer denotar sobre todo la imprecisión. La falta de claridad . La ambigüedad y el error jurídico en la cual incurre el demandante en el libelo de demanda, puede observarse a simple vista que la demandante manifiesta en su libelo “QUE LA RELACION ARRENDTICIA NACIO MEDIANTE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE SE PACTO POR TIEMPO DETERMINADO DE UN AÑO, CONTADO A PARTIR DEL PRIMERO DE DICIEMBRE DE 2003, CON VENCIMIENTO EL PRIMERO DE DICIEMBRE DE 2004, CON UN CANON DE ARRENDAMIENTO MENSUAL POR LA CANTIDAD DE SETECIENTOS BOLIVARES (Bs.700) CONTRATO QUE ANEXA AL LIBELO EN ORIGINAL MARCADO “B””. Lo cual es muy cierto y en nombre de mi representado lo reconozco en su contenido y firma, siendo autenticado el mismo en fecha 15 de Enero de 2004, bajo el Nº. 65, Tomo 2, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría durante ese año”.
Agrega la parte demandada que la actora “manifiesta en su libelo, que la relación arrendaticia fue prorrogada en dos oportunidades por el mismo período de tiempo de un año, a través de dos contratos de arrendamientos suscritos por el demandado; cuestión que es totalmente incierta, pues mi representado ha suscrito un solo y único contrato de arrendamiento que es el señalado con la letra “B”, de manera que los otros dos supuestos contratos que dice la demandante suscribió mi representado son inexistentes, pues nunca se realizaron, mucho menos se firmaron, por lo que en nombre de mi representado Desconozco en su contenido y firma los hipotéticos contratos anexados al libelo marcados “B-1 y “B-2”. Entonces al existir un solo contrato escrito de arrendamiento el cual fue autenticado en fecha 15 de enero de 2004, y por tiempo determinado de un año. Ese sería el contrato original que dio nacimiento a la relación arrendaticia y el cual constituye lo esencial del pleito o debate y que haciéndose un análisis del mismo se puede observar que en la Cláusula cuarta, esta especificado que el plazo de duración será de un (1) año, contado a partir del día primero de diciembre de 2003 y el mismo podrá ser prorrogado por un año mas; lo que quiere decir que el contrato venció el primero de diciembre de 2004 y el mismo fue prorrogado por un año mas el cual venció el primero de diciembre de 2005 y mi mandante ha permanecido en el inmueble hasta la presente fecha y con el consentimiento de la Arrendadora y con canones de arrendamientos diferentes, inicialmente fue por un canon de arrendamiento de Setecientos Bolívares mensuales, después convinieron en un canon de arrendamiento de Setecientos cincuenta Bolívares mensuales para el año 2004 y posteriormente de novecientos bolívares mensuales que es lo que paga actualmente mi poderdante por canon de arrendamiento, encontrándose completamente solvente, no obstante en fecha 10 de Junio de 2006, la arrendadora ofreció en venta al arrendatario el inmueble en cuestión por la cantidad de doscientos setenta y cinco millones de bolívares (actualmente con la reconversión monetaria que entró en vigencia el 1º de enero de 2008, Bs. 275.000,00, para lo cual hizo un documento de Opción de Compra Venta por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona en fecha 13 de septiembre de 2007, anotado bajo el Nº. 56, Tomo 148, de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaria”.
De igual manera opuso a la demanda la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegada en la demanda.
En efecto, alega la parte demandada en el escrito en referencia, que “…la acción propuesta es improcedente desde todo punto de vista, por ser errónea y equivocada, pues la misma esta fundada en un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, en el cual se sabe cuando comenzó, pero no cuando terminó por haber operado la tácita reconducción, no se sabe ni siquiera cuando comenzó la supuesta prórroga legal , ni cuanto terminó ésta y la parte demandante erróneamente equivoco la acción a intentar, pretendiendo demandar el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, en un contrato a tiempo determinado y donde operó en todo caso la denominada TACITA RECONDUCCIÓN y como consecuencia de ello, no hace procedente la aplicación de las normas del Código Civil, sino por el contrario, debió haberse intentado el procedimiento contenido en la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, en su artículo 34, o sea la vía del DESALOJO”.
Agrega la parte demandada que las normas inquilinarias son de orden público, por lo cual todo juez que conozca de un juicio de cumplimiento o resolución de contrato, debe analizar con preferencia la naturaleza del mismo, es decir si el mismo de de naturaleza determinada o indeterminada y en el caso de marras es de naturaleza indeterminada, en consecuencia debe utilizarse la vía procedimental prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”. Solicita la parte demandada, que la cuestión previa opuesta a la que se ha hecho referencia, sea decidida como punto previo.
Seguidamente el apoderado de la parte demandada, abogado Rigoberto Ramos, pasa a dar contestación a la demanda incoada en contra de su representado en los términos siguientes:
Rechazó, contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho la demanda intentada contra su representado, alegando que, “son inciertos, temerarios e infundados todos y cada uno de las argumentaciones expuestas en el libelo de demanda y por cuanto la acción intentada es errónea, equivocada y sin ninguna fundamentación jurídica”. Impugnó y desconoció el apoderado de la demandada, todos y cada uno de los documentos acompañados al libelo de la demanda y en especial los mar4cados con las letras “B-1, B-2, C” y cualquier otro que haya sido opuesto a mi poderdante en la presente causa, en igual sentido me opongo a la medida preventiva solicitada por la parte demandada .
III
En la fase probatoria , ambas partes hicieron uso de su derecho de promover pruebas.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
En el escrito de pruebas, la parte actora, alegó en punto previo, la confesión ficta en la cual incurrió la parte demandada, al considerar que al hacerse parte en el presente Asunto en fecha 25 de marzo de 2009, “dando contestación a la demanda el día 27 de marzo de 2009, pero resulta que el escrito por medio del cual se da por citado y consigna el documento poder que lo acredita como apoderado judicial del demandante , fue agregado a los autos el día 26 de marzo de 2009, momento en el cual para esta representación fue que se verificó la citación expresa de la (sic) 26 de marzo de 2009, por tanto debió haber realizado su contestación el día 30 de Marzo de 2009, ya que de la forma que lo realizó el demandado de autos contestó el día siguiente de que constara enjutos su citación, violando el debido proceso y el derecho a la defensa que tiene nuestra representada, y en tal sentido, su escrito de contestación es indefectiblemente extemporáneo violando el termino dado por la Ley y por el tribunal para que se materialice dicho acto, lo que trae forzosamente a concluir que no hubo contestación a la demanda en el presente juicio ,y en tal virtud se tenga por confesa al demandado en la presente causa”. Al respecto este Tribunal observa, que con ocasión de la implementación del Sistema Juris 2000, se creo la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil, esta Unidad es la encargada de recibir y distribuir todos los Asuntos que por ante ella se presenten , a los Juzgados a los cuales van dirigidos, como diligencias, escritos, demandas, solicitudes; en algunas ocasiones esas actuaciones llegan al Tribunal el mismo día en que son presentadas por ante la citada Unidad, en otras pueden durar mas de 24 horas; sin embargo eso no significa que la actuación no se ha presentado en su oportunidad legal, por cuanto al revisar el sistema la actuación aparece reflejada mediante una minuta que al efecto asienta en el Asunto el Funcionario que recibe la actuación. Para este Tribunal, en el sub iudice, habiéndose dado por citado la parte demandada, a través de su apoderado judicial Rigoberto Ramos, en fecha 25 de marzo de 2009, mediante diligencia en la cual consigna instrumento Poder, el término para dar contestación a la demanda fue el 27 de marzo de 2009, como en efecto así lo hizo , al presentar en esa fecha escrito por ante la referida Unidad de Recepción de Documentos. De manera que ,por tal razón este Tribunal desecha el pedimento formulado por los apoderados de la parte actora, de declarar confesa a la parte demandada. Así se decide.
Como pruebas documentales, la parte actora reprodujo:
• El original de contrato de arrendamiento por tiempo determinado de un año, contado a partir del 1º de diciembre 2003 hasta el 1º de diciembre de 2004, con un canon de arrendamiento mensual ,por la cantidad de setecientos bolívares (Bs. 700,oo), contrato de arrendamiento anexado al libelo de la demanda marcado “B”, el cual opuso al demandado en su contenido y firma , “el cual quedó reconocido” .
• En sus originales dos contratos de arrendamientos suscritos por el demandado y la actora, “los cuales fueron por tiempo determinado contados a partir del primero de diciembre de 2004, con vencimiento al primero (1º) de diciembre de 2005 y del Primero (1º) de diciembre de 2005 con vencimiento al primero (1º) de Diciembre de 2006; para una duración total de la relación arrendaticia, contado el año transcurrido en el contrato identificado en el punto anterior , de tres (3) años, contratos estos que anexamos al libelo de la demanda marcado “B-1” y “B-2”.
• En su original , notificación o comunicación enviada al arrendatario por la actora, en fecha 1º de diciembre de 2006, recibida y aceptada por el demandado , anexada al libelo de la demanda marcada “C”, período de prórroga este que comenzó a correr el día 1º de diciembre de 2006 y terminó el primero (1º) de diciembre de 2007. ( ESTE DOCUMENTO FUE DESCONOCIDO POR EL DEMANDADO ).
• Original de comunicación escrita, marcada “D”, de fecha 10 de junio de 2006, por medio de la cual la actora notifica al demandado que su decisión de vender la casa de la cual el era el inquilino, por tal razón se la ofrecía como primera opción .
• En original recibos de pagos de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2006, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2007, marcados “E”, “E-2”, “E-3”, “E-4”, “E-5”, “E-6” y “E-7”.
Promovió la prueba de cotejo, “la cual se llevara a cabo sobre los documentos privados consignados junto con el libelo de la demanda marcados “B-2 y C””.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Invocó a su favor el valor probatorio del contrato de arrendamiento marcado “1”, celebrado entre las partes en litigio, “donde consta que el tiempo de duración , es de un año, contado a partir del primero de diciembre de 2003, con vencimiento al 1º de diciembre de 2004, con un canon de arrendamiento de setecientos Mil Bolívares Mensuales; consignó marcado “2” copia “de un supuesto segundo contrato, el cual no aparece firmado por el Arrendatario…obsérvese en la Cláusula Cuarta , dice expresamente que el plazo de duración será de un año contados a partir del día primero de diciembre de dos mil tres y entre paréntesis (2004), es decir que este hipotético contrato tiene la misma fecha de comienzo y terminación del contrato único y originario celebrado el primero de diciembre de 2002, y autenticado el 15 de Enero de 2004, existiendo una diferencia en el tiempo escrito en letra y la cantidad (sic) expresada en guarismo”. Y así sucesivamente detalló los subsiguientes contratos, en los cuales aparece asentado en letras un año distinto al que se asienta en número . Consigno en cinco folios útiles, planillas de depósitos efectuados “ a favor de la arrendadora contra el Banco Mercantil cuenta Nº…, por un monto de novecientos bolívares desde el mes de junio de 2008,hasta el primero de abril de 2009, demostrándose así la solvencia en el pago de los canones de arrendamientos. Consignó contrato de Opción de compra venta celebrado entre las partes en litigio. Consignó y opuso a la demandante, notificación escrita de fecha 10 de junio de 2006, “donde consta ratificación de venta de la casa la cual se le había ofrecido primeramente en forma verbal, evidenciándose el consentimiento de la demandante para que mi patrocinante continúe ocupando el inmueble sin oposición o resistencia de la arrendataria”. Consigno contrato de Seguro, celebrado entre el demandado y la empresa Seguros Caracas, “…que fue un requisito indispensable para la probación (sic) del crédito bancario para la compra del inmueble”. Consignó solicitud de recaudos para protocolizar documento de crédito de opción compra venta Banco del Tesoro de fecha 7 de Agosto de 2008; consignó copia de contra de venta con hipoteca a favor del Banco del Tesoro C.a., “la cual no se formalizó por la negativa de la demandante…”.Promovió la prueba de Informes, a fin de requerir información al Banco Mercantil, sucursal Barcelona, “ de la existencia e depósitos bancarios realizados por el ciudadano Raúl romero a favor de Maritza Faneite , cuenta corriente Nº…,desde el mes de junio de 2008 hasta el 1º de abril de 2009,por el monto de novecientos bolívares (Bs.900,00).
Planteada así la situación procesal entre las partes en litigio, este Tribunal observa:
En el sub iudice la ciudadana MARITZA JOSEFINA FANEITTE MARTINEZ, a través de sus apoderados judiciales, identificados supra, procede a demandar, en fecha 06 de noviembre de 2008, al ciudadano RAUL ROMERO, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, por vencimiento en fecha 1º de diciembre de 2007, del lapso de prorroga legal , como consecuencia de la relación arrendaticia existente entre ellos desde el 1º de diciembre de 2003, sobre un inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el Nº. 0-15, anteriormente identificada con el Nº. 20, situada en la Urbanización Portugal , calle Nº.3, de esta ciudad; y para lo cual las partes suscribieron tres contratos de arrendamientos a tiempo determinado, el primero autenticado en fecha 15 de enero de 2004, con una duración de un año contados a partir del 1º e diciembre de 2003, conforme se plasmó en la cláusula cuarta; el segundo autenticado en fecha 17 de mayo de 2005, con una duración de un año, contado a partir del 1º de diciembre de 2003, es de observar en relación a este Documento que en la cláusula cuarta se estableció textualmente lo siguiente: “El plazo fijo de duración de este contrato será de un (1) año, contado a partir del día PRIMERO (01) DE DICIEMBRE DE DOS MIL TRES , y en paréntesis se asentó como año 2004, y la fecha de autenticación del mismo es 17 de mayo de 2005.
En cuanto al tercer contrato de arrendamiento, el mismo fue suscrito bajo la modalidad de contrato privado, pactando las partes en la cláusula cuarta que su duración es de un año, contado a partir del 1º de diciembre de 2005, es decir que el termino de expiración de fue el 1º de diciembre de 2006.
Conforme los contratos celebrados, el ciudadano Raúl Romero , el lapso de duración de la relación arrendaticia ha sido de tres (03) años, es decir desde el 1º de diciembre de 2003 hasta el 1º de diciembre de 2006. En la cláusula CUARTA, del último contrato celebrado entre las partes, se pacto que “(…) las prórrogas, si las hubiere se consideraran como de tiempo fijo y determinado y así lo acepta y conviene EL ARRENDATARIO, por lo que de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.599 del Código Civil, el presente Contrato concluye el día de vencimiento prefijado. En ningún caso operará la tácita reconducción a que hace alusión el Artículo 1. 600 del Código Civil, la solicitud de prórroga deberá hacerla EL ARRENDATARIO con por lo menos noventa (90) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término de duración establecido, mediante escrito , del cual LA ARRENDADORA deberá acusar recibo debiendo éste último, dentro del plazo de quince (15) días siguientes al recibo de la solicitud, manifestar por escrito si desea prorrogar este contrato por un año mas, y en caso de consentir la prórroga deberá presentar a EL ARRENDATARIO junto con el mencionado escrito, el documento por el cual se acuerda la prórroga y que suscribirán ambas partes. Si EL ARRENDATARIO no presentare dentro del plazo establecido la solicitud de prórroga o si lo hiciera extemporáneamente, se estimará como muestra de no estar interesado en continuar ocupando el inmueble arrendado , por lo que deberá entregarlo en la fecha de finalización del término de duración , totalmente desocupado y en la mismas buenas condiciones en que lo recibe, debiendo dar cuenta de ello a LA ARRENDADORA mediante comunicación escrito y con, por lo menos , treinta (30) días de anticipación a la fecha de terminación del Contrato. Si así no lo hiciere, podrá LA ARRENDADORA , mediante la intervención de un tribunal, hacer la correspondiente notificación de terminación del contrato, siendo por cuenta de EL ARRENDATARIO los gastos de arancel judicial, honorarios de abogados y demás gastos que se causan por tales diligencias, para conceder la prórroga es requisito sine qua nom que EL ARRENDATARIO se encuentre totalmente solvente con los canones de arrendamiento y que éste haya dado fiel cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones que asume en virtud del presente contrato”.
En autos no consta que la parte demandada haya solicitado por escrito la prorroga del último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en fecha 1º de diciembre de 2005, con una duración de un año, y que fue acompañado al libelo de la demanda distinguido con la letra y número “B-2”.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, desconoció en su contenido y firma “los hipotéticos contratos anexados al libelo marcados “B-1 y B-2”, este último al que hace referencia este Tribunal supra. Practicada la prueba grafotécnica , la misma arrojó como resultado que , “(…) la firma que suscribe el documento marcado “B-2” en el cual se lee “Entre MARITZA JOSEFINA FANEITTE MARTINEZ…Y RAUL ROMERO HADDAD… se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO…ubicada en la parte final del documento encima de donde se lee EL ARRENDATARIO reproducidas en fotomacrografías anexa…HAN SIDO PRODUCIDAS por la misma persona que identificándose como RAUL ROMERO HADDAD, titular de la cédula de identidad Nro. 4. 910. 255 aparece suscribiendo en su carácter de arrendatario y otorgante copias firmadas en original del documento original indicado en copias fotostáticas como indubidato relativo a Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 15 de enero de 2004 por ante la Notaría Pública de Barcelona Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, anotado bajo el Nro. 65, Tomo 02, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría”. De manera que habiéndose determinado por el Experto grafotécnico, designado conforme a las formalidades legales, ciudadana Katty Valverde Mata, que la firma que aparece al pie del documento acompañado al libelo de la demanda, distinguido con la letra y número B-2, es la de “la misma persona que identificándose como RAUL ROMERO HADDAD, titular de la cédula de identidad Nro. 4. 910. 255 aparece suscribiendo en su carácter de arrendatario y otorgante copias firmadas en original del documento original indicado en copias fotostáticas como indubidato relativo a Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 15 de enero de 2004 por ante la Notaría Pública de Barcelona Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, anotado bajo el Nro. 65, Tomo 02, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría”; de manera que el expresado documento mantiene todo su valor probatorio, y como efecto de ello las obligaciones en el contenidas deben cumplirse conforme fueron contraídas.
Ahora bien, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, a través de su apoderado judicial opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando
“…la acción propuesta es improcedente desde todo punto de vista, por ser errónea y equivocada, pues la misma esta fundada en un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, en el cual se sabe cuando comenzó, pero no cuando terminó por haber operado la tácita reconducción, no se sabe ni siquiera cuando comenzó la supuesta prórroga legal , ni cuanto terminó ésta y la parte demandante erróneamente equivoco la acción a intentar, pretendiendo demandar el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, en un contrato a tiempo determinado y donde operó en todo caso la denominada TACITA RECONDUCCIÓN y como consecuencia de ello, no hace procedente la aplicación de las normas del Código Civil, sino por el contrario, debió haberse intentado el procedimiento contenido en la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, en su artículo 34, o sea la vía del DESALOJO”.
En este sentido ha sido reiterado el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, dando interpretación al citado ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al establecer lo siguiente:
“En sentido general, la acción es inadmisible:

1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .

2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).

3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.

La falta de interés procesal puede provenir de diversas causas, y la cosa juzgada sobre el punto a litigarse es una manifestación de falta de interés, de igual entidad que las contempladas, por ejemplo, en los numerales 1, 2, 3, 5, y 8 del artículo 6 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, que trata la inadmisibilidad en ese particular proceso.

El interés procesal varía de intensidad según lo que se persiga, y por ello no es el mismo el que se exige en quien incoa una acción popular por inconstitucionalidad, que el requerido en una acción por intereses difusos o para el cumplimiento de una obligación.

Ahora bien, es un requisito de la acción, ligada a la necesidad de que exista un interés procesal en el accionante, que él pueda estar realmente afectado en su situación jurídica, razón por la cual acude a la justicia, y, además, que el demandado puede causar tal afectación. Es igualmente exigencia necesaria, que el actor persiga se declare un derecho a su favor (excepto en los procesos anticipatorios, como el retardo perjudicial por temor fundado a que desaparezcan las pruebas, donde el interés se ventilará en el proceso al cual se integren las actuaciones del retardo).

Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción. Surge una apariencia de acción y de proceso, al poner en marcha la función jurisdiccional, pero ella (la acción) realmente no existe, ya que efectivamente no se está buscando la tutela judicial que debe brindar la actividad jurisdiccional, y que es el fin del proceso.

Es igualmente requisito de la acción la cualidad en las partes, tal como señalaba el artículo 257 del Código de Procedimiento Civil de 1916 al tratar las excepciones de inadmisibilidad.

4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres.

El artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, señala a estas causas como de inadmisibilidad de la demanda (del escrito), pero en realidad sus supuestos se convierten en causas de inadmisibilidad de la acción, ya que no podrá administrarse justicia, y ello ocurre cuando:

a) Se incoa la acción para crear un proceso que viene a obrar como un instrumento para cometer un fraude, bien se trate de un fraude procesal para perjudicar a alguien específicamente dentro del proceso o con motivo de él, o bien se trate de un fraude a la ley. Se está en presencia de acciones incoadas para alterar el orden público constitucional, al desvirtuar los fines del proceso, tal como lo ha expresado esta Sala en fallos de 9 de marzo de 2000 y 4 de agosto de 2000 (Casos: Sonia Saje de Zavatti e Intana C.A., respectivamente).

b) Por otra parte, la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, en el numeral 6 del artículo 84, contemplaba como causal para que no se admita ninguna demanda ni solicitud, el que ella contenga conceptos ofensivos e irrespetuosos. También se trata del rechazo del escrito, pero en el fondo, tal prohibición está ligada a la falta de interés procesal y a la protección de las buenas costumbres, ya que la acción no es un medio para injuriar, ofender o atacar a funcionarios o instituciones, su fin es que la jurisdicción actúe, se administre justicia y se resuelvan conflictos.

Si bien es cierto que el artículo 84 citado se refiere a la demanda (al escrito), también es un fraude a la ley que pesa sobre la acción, no expresa en la demanda, los conceptos ofensivos o irrespetuosos contra el Tribunal o la contraparte, y consignarlos públicamente en escritos de prensa o programas radiales o televisivos, o en documentos expuestos a la publicidad, como las actas procesales. Ello no es más que un proceder que contraría el numeral 6 del artículo 84 citado, y que no se puede amparar en la libertad de expresión, ya que ella no involucra la inobservancia de la ley, y menos, cuando sea utilizada para dejar sin efecto una prohibición legal, como la del citado artículo 84.

5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos necesariamente debe ser inadmisible, si ello lo alega una parte o lo detecta el juez, ya que el fin de la acción, en estos casos, no es sólo que se declare el derecho a favor de una parte, o se le repare al accionante una situación jurídica, sino que con deslealtad procesal se trata de enervar el derecho de defensa de la contraparte (lo que es fraudulento), y a la vez causarle daños, como sería aumentarle los gastos que genera la defensa.

Ello ocurre, por ejemplo, cuando una persona demanda a otra por los mismos hechos y causa de pedir ante varios tribunales y en diversas oportunidades, y aunque tal práctica desleal tiene el correctivo del alegato de la litispendencia, si aún no hay fallo de fondo dictado, de todas maneras el derecho de defensa del demandado se ve minimizado, al tener que atender diferentes procesos, donde se pueden decretar medidas cautelares en su contra, y es indudable que los gastos de la defensa aumentarán.

Puede argüirse, que tratándose de un abuso de derecho, el cual parte de la utilización de mala fe del derecho de acción, se hace necesario que la víctima oponga formalmente tal situación, ya que ella es la que puede calificar si la actividad de mala fe de su contraparte la perjudica; pero ello no es cierto, desde el momento que el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, convierte al juez en tutor de la lealtad y probidad que deben mantener las partes en el proceso, y además lo faculta para tomar de oficio las medidas tendentes a evitar la deslealtad. Una acción ejercida con fines ilícitos, no puede ser admitida y debe declararse de oficio su inadmisibilidad cuando se detecte el abuso de derecho.

6) Pero también existe ausencia de acción, y por aparente debe rechazarse, cuando el accionante no pretende que se le administre justicia, y a pesar que formalmente cumpla las exigencias, su petición es que un órgano no jurisdiccional, o de una instancia internacional ajena a la jurisdicción nacional, conozca y decida la causa. Se está accediendo a la justicia exactamente para lo contrario, para que no se administre. Se acude a la jurisdicción, para que ésta no actúe.

De nuevo estamos ante una manifestación de falta de interés, pero que por su connotación puede señalarse como una categoría propia de inadmisibilidad de la acción, ya que ésta, como otras de la situaciones ya señaladas, producen efectos que van más allá de la simple declaratoria de la falta de acción o de su inadmisibilidad.

7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo, debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho), influyen también sobre el derecho a la acción. Una acción cuyo fin, así sea indirecto, es atentar contra la majestad de la justicia, injuriando a quien va a administrarla, poniendo en duda al juzgador, descalificándolo ab initio, o planteando los más descabellados y extravagantes pedimentos, es inadmisible, ya que en el fondo no persigue una recta y eficaz administración de justicia. Se utiliza al proceso con un fin distinto al que le corresponde, y para ello no es el acceso a la justicia que garantiza la Constitución vigente.

Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación, y estos ejercicios de la acción con fines ilícitos, el juez debe calificarlos, y máxime este Tribunal Supremo, en cualquiera de sus Salas, debido a la letra del artículo 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la que le permite, al menos al Tribunal Supremo de Justicia, tomar medidas generales tendentes al cumplimiento del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil. (sentencia Nº. 776, de fecha 18 de mayo de 2001,Sala Constitucional )”.

En el sub iudice la parte actora, fundamenta su acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, en las normas del Código Civil : 1.1.59, 1.160, 1.164 , 1.594 , y 33 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que las demandas por …cumplimiento….prorroga legal…se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones de la citada Ley y al procedimiento breve contenido en el Código de Procedimiento Civil.
La parte demandada alega, que la actora ha debido accionar por Desalojo, conforme a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al respecto la norma legal citada, establece que “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado,, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales en el señaladas”. La actora fundamenta su acción en CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, y de los hechos narrados en el libelo de la demanda, no se desprende que su acción se encuentre subsumida en ninguna de las causales contenidas en el artículo 34 ejusdem; de manera que a criterio de este Tribunal la acción está fundamentada en norma legal, y no hay prohibición de la Ley para in admitirla. En este sentido el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es claro al señalar que las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de deposito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia oferta, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos , se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
De manera que al estar ajustada a derecho la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada, se declara SIN LUGAR, así se decide.
La parte demandada, a través de su apoderado judicial al dar contestación al fondo de la demanda incoada en contra de su representado sólo se limitó a rechazarla y contradecirla, tanto en los hecho como en el derecho, alegando que “son inciertos, temerarios e infundados todos y cada uno de las argumentaciones expuestas en el libelo de demanda y por cuanto la acción intentada es errónea, equivocada y sin ninguna fundamentación jurídica”.
Junto con el libelo de la demanda , la parte actora acompañó, marcado con la letra “C”, documento de fecha 1º de diciembre de 2006 mediante el cual notifica a la parte demandada la no renovación del contrato de arrendamiento que vence “el 1º de Diciembre de 2006”, “…ya que como es de su conocimiento la casa esta en proceso de venta. En cumplimiento de lo dispuesto en el Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliario, hago de su conocimiento que empieza usted, si así lo desea a disfrutar el período de prorroga legal que establece la norma arrendaticia antes mencionada, en su artículo 38, literal b). En tal virtud , tendrá usted un año de prórroga legal, el cual se extingue en fecha 01 de Diciembre de 2007, momento en el cual deberá usted entregar la casa que posee en carácter de Arrendatario libre de personas y cosas y en el mismo buen perfecto estado que declaro recibirla, claro está ese año de prórroga legal le será aplicable siempre y cuando usted cumpla con todas y cada una de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento que nos une”. Este documento, fue desconocido, por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda. Promovida la prueba de Cotejo por la parte actora, la experta designada, previa las formalidades de Ley, Katy Valverde, en su Dictamen Grafotécnico determinó que , “La firma que suscribe el documento marcado “C” en el cual se lee “Barcelona , 01 de diciembre de 2.006 . Att Señor Raúl Romero Asunto: Notificación de inicio de prorroga legal arrendaticia…”, ubicada debajo de donde se lee “Recibí conforme”, y la firma que suscribe el documento marcado “B-2” en el cual se lee “Entre MARITZA JOSEFINA FANEITE MARTINEZ …Y RAUL ROMERO HADDAD…se ha convenido en celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO…”, ubicada en la parte final del documento encima de donde se lee “EL ARRENDATARIO”, reproducidas en fotomacrografías …HAN SIDO REPRODUCIDAS por la misma persona que identificándose como “ RAUL ROMERO HADDAD, titular de la cédula de identidad Nº. 4. 910. 255, parece suscribiendo en su carácter de arrendatario y otorgante copias firmadas en original del documento original indicado en copias fotostáticas como indubitado relativo a Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 15 de Enero de 2004 por ante la Notaría Pública de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, anotado bajo el Nº. 65, Tomo 02, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría”. De manera que el documento marcado “C”, acompañado al libelo de la demanda como documento fundamental para probar la notificación hecha al arrendatario de la oportunidad en la que comenzaba a correr el lapso de prorroga legal, conforme a lo preceptuado en el artículo 34, literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , queda con todo su valor probatorio, y en este sentido queda demostrado en autos que el ciudadano RAUL ROMERO fue notificado por la ciudadana MARITZA FANEITTE, del vencimiento del último contrato de arrendamiento y de la prórroga legal, la cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, conforme a lo preceptuado en el artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliatorios.
Como se dijo supra, la parte demandada dio contestación a la demanda, de manera genérica, y dentro del lapso probatorio, no aportó prueba alguna que demostrara que su representado no había hecho uso de la prórroga legal o que la misma estaba en curso.
De manera que habiendo vencido el lapso de la prorroga legal de un año, otorgada conforme a lo preceptuado en el artículo 38, literal b) de la Ley de Arrendamientos, al Arrendatario, sin que el arrendatario, hoy demandado, ciudadano RAUL ROMERO , haya dado cumplimiento a la entrega del bien inmueble arrendado al vencimiento del lapso de un año, el cual ,conforme a la notificación que se le hizo en fecha 01 de diciembre de 2006, feneció el 1º de diciembre de 2007, mediante documento que marcado “C”, acompañado al libelo de la demanda, y al que se hizo referencia supra, documento este que conforme a lo establecido en los artículos 1.363, 1364 y 1.371 del Código Civil hacen prueba en el sentido de que la arrendataria notificó al arrendador, de la no renovación del contrato de arrendamiento, y del disfrute de la prórroga legal que establece el artículo 38, literal b, de la Ley de Arrendamiento, por el lapso de un año, contados a partir el 01 de diciembre de 2007, motivo por el cual la acción en comento tiene que ser declarada CON LUGAR, y así la declarará este Tribunal en el dispositivo del presente fallo.

DECISION

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Segundo del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en los ordinales 6º y 11º, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, y a las que se han hecho referencia precedentemente.
Segundo: CON LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la Prórroga Legal, interpuesta por la ciudadana MARITZA JOSEFINA FANEITTE MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 3. 957. 744, a través de sus co-apoderados judiciales Ricardo Castillo Serrano y Ana Capafons Miranda, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 88. 068 y 88. 161, respectivamente, contra el ciudadano RAUL ROMERO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4. 910. 255, en relación a un inmueble constituido por una casa quinta distinguida con el Nº. 0- 15, anteriormente identificada con el Nº. 20, ubicado en la Urbanización Portugal, calle Nº. 13, Barcelona, Municipio Simón Bolívar de este estado.
Tercero: Que en virtud de encontrarse vencido lapso de la prorroga legal concedido , sin que haya efectuado la entrega material del bien inmueble antes identificado en su oportunidad , se ordena al ciudadano RAUL ROMERO hacer entrega del bien inmueble arrendado, antes identificado, a la ciudadana MARITZA JOSEFINA FANEITTE MARTINEZ, libre de personas, cosas y de bienes y totalmente solvente con respecto a los servicios públicos de agua , electricidad, teléfono y gas doméstico.
De conformidad con lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte perdidosa
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se acuerda notificar a las partes.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada de esta decisión.
Publíquese, regístrese, agréguese a los autos.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los dieciséis (16) días del mes de octubre de dos mil nueve (2009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
La Juez Provisoria,

Abg. María Eugenia Pérez

La Secretaria,

Abg. Carmen Calma Hernández
En la misma fecha, 16 de octubre de 2009, siendo la 1:10 P.m., se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.
La Secretaria,

Abg. Carmen Calma Hernández

ASUNTO : BP02-V-2008-002539