REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, 10 de Agosto de 2010
200º y 151º
Expediente: BH01-V-2001-000005
JURISDICCIÓN CIVIL-BIENES
I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte demandante: DOMUS TERRA BIENES RAÍCES, S.R.L, empresa mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, anotada bajo el Nº 53, Tomo 19-A, en fecha 09 de Abril de 1.992.
Apoderados de la parte demandante: YOLANDA GARCÍA y ZENAIR RONDON, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 64.119 y 64.498, respectivamente.
Parte demandada: ALGIMIRO ANÍBAL MALAVER MORÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.066.404 y de este domicilio.
Apoderados de la parte demandada: ADAN RAFAEL NAVAS NIEVES, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 16.634.
Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
En fecha 01 de Octubre de 2001, se admitió demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por la sociedad DOMUS TERRA BIENES RAICES, S.R.L., empresa mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, anotada bajo el Nº 53, Tomo 19-A, en fecha 09 de Abril de 1.992, asistida por la Abogada ZENAIR RONDON, en contra del ciudadano ALGIMIRO ANÍBAL MALAVER MORÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.066.404 y de este domicilio.
Alega la parte demandada en su Escrito Libelar:
Que las partes suscribieron un Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble, constituido por un Local Comercial, signado con el Nº 1-7, ubicado en la Planta Baja del Centro Comercial Cambur Shop Center de la Avenida 5 de Julio cruce con Calle Juncal de la Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, con un área de CATORCE METROS CUADRADOS (14 Mts²). Que en el mismo se estableció en su Cláusula Sexta que El Arrendatario no podrá ejecutar en el inmueble reformas, modificaciones o bienhechurías sin el consentimiento de La Arrendadora, dado por Escrito. Que quedaba totalmente prohibido demoler paredes internas o externas o abrirles huecos o ventanas al mismo, en tal caso La Arrendadora podría exigir la entrega del Local y la resolución automática del Contrato de Arrendamiento. Que El Arrendatario se comprometió a suscribir una Póliza de Seguros contra todo riesgo, y en caso contrario el Contrato se tendría por Resuelto. Que el Arrendatario en forma reiterada y continua ha incumplido la Cláusula Sexta, al demoler la pared interna del inmueble arrendado, uniéndolo con el Local L-9, haciendo un solo Local; asimismo, abrió un hueco en la pared externa para colocar un Aire Acondicionado. Que, además, incumplió las Cláusulas Séptima y Décima Quinta de dicho Contrato. Que por ello procede a demandar la resolución del referido contrato de arrendamiento.
En fecha 04 de Abril del 2.002, el Abogado ADAN RAFAEL NAVAS NIEVES, en representación del demandado, procedió a dar Contestación a la Demanda, alegando:
Que rechaza y contradice, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la temeraria acción planteada por la demandante. Que es cierto la existencia de una relación arrendaticia entre su Representado y la demandante, sobre el inmueble objeto del presente juicio. Que su Representado ha cumplido con todas y cada una de sus obligaciones, derivadas de su condición de Arrendatario. Que son totalmente falsas las aseveraciones hechas por la demandante en el Libelo de Demanda, con intención de burlar y vulnerar la Prorroga Legal que le corresponde al Inquilino.
En la oportunidad probatoria ambas partes hicieron uso de su derecho a probar, para lo cual presentaron sus escritos respectivos en el lapso probatorio común de promoción y evacuación, de la siguiente manera:
La parte demandada promovió:
1).- Inspección Judicial en el inmueble objeto del presente juicio.
2).- Las Testimoniales de los ciudadanos MANUEL ALEJANDRO ALEMÁN MARJAL, JAIME DANIEL GIMON VELÁSQUEZ y NOENE ANTONIO VELÁSQUEZ CATALÁN.
3).- Constancia de Seguros, expedida por Multinacional de Seguros.
La parte demandante promovió:
1).- Reprodujo el mérito de los autos.
2).- El Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes.
3).- Experticia en el inmueble objeto del presente juicio.
4).- Las testimoniales de los ciudadanos ZAUDAT KHALIL RAAD, MARITZA SUÁREZ y LUIS GONZÁLEZ.
En fecha 15 de Mayo del 2.002, el Apoderado Judicial de la parte demandante procedió a TACHAR el documento privado, consignado por la parte demandada en la etapa probatoria, referente a Constancia de Seguros, expedida por Multinacional de Seguros.
En fecha 23 de Mayo del 2.002, el Apoderado consignó Escrito de Formalización de la Tacha del documento: Constancia de Seguros, expedida por Multinacional de Seguros.
En fecha 03 de Junio del 2.002, este Tribunal admitió la Tacha propuesta por la parte demandante en contra del documento Constancia de Seguros, expedida por Multinacional de Seguros, y se ordenó a abrir el correspondiente Cuaderno Separado de Tacha para la sustanciación de la misma.
En fecha 08 de Julio del 2.002, la Apoderada actora diligenció y solicitó al Tribunal que, en vista de que la parte demandada no había insistido en hacer valer el documento tachado, declarara terminada la INCIDENCIA DE TACHA y DESECHADO el instrumento del juicio.
En fecha 02 de Octubre del 2.002, la Apoderada Judicial de la parte actora consignó Escrito de Informes, mediante el cual solicitó se declarara desechado el documento del juicio y terminada la incidencia de tacha; así como también, se declare Resuelto el Contrato de Arrendamiento y con lugar la presente demanda.
A los fines de dictar sentencia, este Tribunal observa:
PUNTO PREVIO:
TACHA DE INSTRUMENTOS PRIVADOS PROMOVIDOS POR EL DEMANDADO EN EL JUICIO PRINCIPAL.
En fecha 03 de Junio del 2002, se apertura el Cuaderno Separado de Tacha, ello en virtud de tacha de instrumento privado, propuesta por vía incidental por la parte actora, respecto al folio 73 que riela en el Cuaderno, contentivo de Constancia de Seguro, promovida por la parte demandada en su Escrito de promoción de Pruebas.
Al momento de su formalización la parte tachante, la fundamentó en el Segundo Aparte del Artículo 440 del Código de Procedimiento Civil.
Conforme han quedado plasmados los hechos en la presente incidencia, se aprecia que la parte tachante, motiva su tacha en el contenido del artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, en su Segundo Aparte.
Observa este Juzgador que la tachante fundamentó su pretensión en el 440 del Código de Procedimiento Civil. Según la legislación patria, los instrumentos privados pueden ser tachados, pues, así expresamente lo establece tanto el Código Civil como el Código de Procedimiento Civil, pero se debe distinguir cuando se está en presencia de un instrumento público y cuando en presencia de un instrumento privado, ya que podría errarse y pretender se aplicara para la tacha de un instrumento privado una causal que solo es aplicable a un instrumento público y cuya enumeración es taxativa, ya que ello se constituiría en una pretensión contraria a derecho, y aun cuando la parte contra la que operaría la resulta de una tacha, no diere contestación ni promoviere prueba alguna, forzoso sería para el Juez que conozca del caso declarar IMPROCEDENTE LA TACHA FORMULADA por haberse fundamentado la tacha intentada en una causal prevista en la ley solo para los instrumentos públicos mas no para los instrumentos privados, y así se declara.
Por las razones antes expuestas se declara SIN LUGAR la Tacha propuesta por la representación judicial de la parte actora respecto al folio 73 que riela en el Cuaderno, contentivo de Constancia de Seguro, promovida por la parte demandada en su Escrito de promoción de Pruebas. Así se decide.
MOTIVACIONES DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
En los términos expresados en el capítulo anterior, quedó delimitado el thema decidendum; en consecuencia, corresponde a quien sentencia pronunciarse respecto al asunto controvertido y al efecto, el sentenciador hace las siguientes consideraciones y motivaciones de hecho y de derecho: La parte actora pretende la Resolución del Contrato de Arrendamiento que mantiene sobre un Local Comercial y alega para ello que el Arrendatario en forma reiterada y continua ha incumplido la Cláusula Sexta, al demoler la pared interna del inmueble arrendado, uniéndolo con el Local L-9, haciendo un solo Local; asimismo, abrió un hueco en la pared externa para colocar un Aire Acondicionado, e incumplió las Cláusulas Séptima y Décima Quinta de dicho Contrato.
Ahora bien, el demandado, en la oportunidad de la Contestación de la Demanda, manifestó lo siguiente: Que rechaza la temeraria acción planteada por la demandante, por cuanto su Representado ha cumplido con todas y cada una de sus obligaciones, por lo que son totalmente falsas las aseveraciones hechas por la demandante en el Libelo de Demanda, con intención de burlar y vulnerar la Prorroga Legal que le corresponde al Inquilino.
Sobre tales alegatos, este Sentenciador analizará las pruebas, para luego proceder a su confrontación con los alegatos expuestos por las partes y así se declara.
DE LA PROMOCIÓN GENÉRICA DE PRUEBAS
Conforme es criterio pacífico y reiterado por la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido que la promoción genérica de pruebas, es decir, REPRODUCIR EL MERITO FAVORABLE DE AUTOS, sin indicar prueba alguna, no constituye un medio probatorio válido en nuestro ordenamiento jurídico, en tal virtud este Tribunal no le da ningún valor probatorio a la promoción genérica hecha por la parte actora en el Título I de su Escrito y así se declara.
LAS INSPECCIONES JUDICIALES
La Inspección Judicial practicada a instancia de la parte actora, la cual riela al folio 69, es valorada por quien aquí decide, ya que se trata de la constatación personal de los hechos por parte de este Sentenciador. En tal sentido, se aprecia que el Tribunal acompañado de la representación de ambas partes, se constituyó en el Local Nº 1-7, en la que se señaló que el mismo contiene dos paredes de bloques y una de bloque y yeso y que no se podía determinar la data de la pared, todo lo cual consta suficientemente en autos y así se declara.
Al igual que la inspección anterior, la Inspección Judicial promovida por la parte demandada, que corre inserta al folio 70. es valorada por quien Sentencia, derivándose de ella que el Tribunal se constituyó en el Local Nº 1-7, dejándose constancia que dicho inmueble se encuentra en buenas condiciones físicas y el mismo tiene dos paredes de bloques y una pared de yeso, que colinda con la parte divisoria de los Locales 1-7 y 1-9; asimismo, se puede apreciar que ambas partes estuvieron presentes en esa oportunidad, no haciendo ningún tipo de señalamiento por la parte demandada sobre algún particular o alguna objeción que ameritara dejar constancia. Ambas Inspecciones se realizaron el mismo día, una inmediatamente después de la otra y así se declara.
LAS DOCUMENTALES
El contrato de arrendamiento que se anexa al Libelo, marcado con la letra B, es apreciado en todo su valor probatorio por quien aquí decide, ya que el mismo cursa en documento auténtico, el cual no fue atacado en modo alguno por la representación de la parte demandada, por tanto el mismo tiene el valor probatorio que le confiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.
CUARTO
LAS TESTIMONIALES
No se aprecian las testimoniales de los ciudadanos MANUEL ALEJANDRO ALEMÁN MARJAL y NOENE ANTONIO VELÁSQUEZ CATALÁN, pues los mismos no declararon en la presente causa y así se decide.
En fecha 18 de junio de 2002 tuvo lugar el acto de deposición del testigo JAIME DANIEL GIMON VELÁSQUEZ, promovido por la parte demandada, quien al ser interrogado por la parte promovente manifestó que conoce desde hace 10 años el local 1-7, objeto de la presente demanda, y que este local estaba separado desde 1995-1996 con el local 1-9 por paredes de dry wall, yeso y cemento, que el ocupante del local no ha derrumbado paredes, que sólo ha efectuado reparaciones, y ante las repreguntas de la parte actora, expresó que es de ocupación vendedor de franelas y mercancía en los locales adyacentes, y que puede hablar de los materiales porque conoce a los empleados y ha hablado con ellos y vio el material que estaba allí hacía como un año
En fecha 22 de julio de 2001 tuvo lugar la deposición de la testigo MARITZA JOSEFINA SUAREZ MATA, promovida por la parte actora, quien ante las preguntas de la promovente manifestó que los locales 1-7 y 1-9 funcionan como uno solo y allí funciona la sociedad mercantil Kabhuki y que se les hizo una división de una pared en dry wall en la primera semana de febrero del año en curso (2002). y así se declara.
Estas testimoniales, la del ciudadano JAIME DANIEL GIMON VELÁSQUEZ, promovido por la parte demandada, y la de la ciudadana MARITZA JOSEFINA SUAREZ MATA, promovida por la parte actora, no son apreciadas por el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por ser contradictorias entre si, y no teniendo este juzgador elementos para determinar cual de los dos testigos hace referencia a la verdad de los hechos, las desecha y no les da ningún valor probatorio, Así se declara.
No se aprecian las testimoniales de los ciudadanos ZAUDAT KALIL RAAD y LUIS GONZÁLEZ, pues los mismos no declararon en la presente causa y así se decide.
SEXTO
ADMINICULACIÓN DE LOS HECHOS Y LAS PRUEBAS QUE HAN SIDO VALORADAS
Aprecia, en igual forma este Juzgador, que la pretensión demandada es la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, tal resolución se pide sobre la base del incumplimiento de dos obligaciones contraídas por el arrendatario al suscribir el respectivo contrato, vale decir, la cláusula SEXTA, a tenor de la cual cualquier reforma en el inmueble arrendado requiere del consentimiento dado por EL ARRENDADOR; lo especificado en la cláusula DECIMO QUINTA que prohíbe la colocación de letreros sin la previa autorización de la arrendadora y el contenido de la cláusula SÉPTIMA, a tenor de la cual, el arrendatario se obligaba a constituir garantía suficiente. Todo ello fue negado por la representación judicial del demandado en la oportunidad legal.
Tal delimitación de hechos lleva a este Juzgador a determinar si el contrato fue incumplido en el contenido de las dos cláusulas señaladas, y de ser así o comprobado que sea el incumplimiento de una de las dos cláusulas, declarar con lugar o parcialmente con lugar la pretensión demandada, según sea el caso, y de no serlo así, declararla sin lugar y así se decide.
Al respecto y sobre la base de analizar el incumplimiento de la cláusula SEXTA del contrato, la parte actora expresamente señala que hubo incumplimiento del referido contrato al realizarse modificaciones dentro del inmueble arrendado, tales modificaciones según expresa consistieron en la demolición de una pared que dividía el inmueble arrendado de un local comercial aledaño y convirtiéndolo en uno solo. Aprecia este Sentenciador que la parte actora tenía la carga de demostrar sus afirmaciones, es decir, demostrar que el inmueble había sido objeto de las demoliciones por ella alegadas y en tal sentido, promovió la inspección a que se ha hecho referencia, no apreciándose de ellas los alegatos hechos por la actora, es decir, no quedó demostrado en autos que la parte actora haya logrado demostrar que el inmueble arrendado haya sido objeto de algún tipo de demolición o modificación, en razón de lo cual no ha quedado demostrado el incumplimiento de la cláusula décima del contrato y así se declara.
Toca ahora determinar si el contrato señalado ha sido incumplido en lo referente al contenido de la cláusula SÉPTIMA, es decir, si hubo o no incumplimiento del mismo en lo referente a la constitución de la garantía establecida en la misma. Al respecto observa este Sentenciador que habiendo promovido la parte actora el contrato de arrendamiento, de conformidad al contenido del artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada tenía la carga de la prueba, toda vez que en la contestación había manifestado que su representado no había incumplido ninguna de las cláusulas del contrato.
Al respecto quien aquí decide aprecia que, como se señaló ut supra este tribunal declaró IMPROCEDENTE LA TACHA FORMULADA por haberse fundamentado en una causal prevista en la ley solo para los instrumentos públicos mas no para los instrumentos privados, y se declaró SIN LUGAR la Tacha propuesta por la representación judicial de la parte actora respecto al folio 73 que riela en el Cuaderno, contentivo de Constancia de Seguro, promovida por la parte demandada en su Escrito de promoción de Pruebas.
Por tanto concluye quien aquí decide que no fue demostrado que el contrato de arrendamiento fuera incumplido en el contenido de la cláusula SÉPTIMA del mismo y así también se declara.
En cuanto al incumplimiento de la Cláusula DÉCIMA QUINTA del contrato de arrendamiento, no fue demostrado por la parte actora, quien tenía la carga de probar su alegato, el incumplimiento de la misma por cuanto no aportó prueba alguna sobre lo expresado en el libelo de demanda, por lo cual no queda comprobado su incumplimiento, y así se declara.
DECISIÓN
Por los señalamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por la sociedad DOMUS TERRA BIENES RAICES, S.R.L., empresa mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, anotada bajo el Nº 53, Tomo 19-A, en fecha 09 de Abril de 1.992, asistida por la Abogada ZENAIR RONDON, en contra del ciudadano ALGIMIRO ANÍBAL MALAVER MORÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.066.404 y de este domicilio; por no haber quedado demostrado en autos los incumplimientos contractuales alegados por la parte actora en su Libelo de demanda.
Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los DIEZ (10) días del mes de Agosto de dos mil diez (2.010), Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez Temporal,
Dr. Alfredo José Peña Ramos
La Secretaria,
Dra. Judith Milena Moreno Sabino
En esta misma fecha, siendo las once y veinte minutos de la mañana (11:20 a.m.), se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.
La Secretaria,
Dra. Judith Milena Moreno Sabino
AJPR/Amelia
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