TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, cuatro de febrero de dos mil diez
199º y 150º

ASUNTO: BP02-V-2008-001782
PARTE DEMANDANTE: JOSE LEONARDO FARIA BENAVIDES y YOSELYMAR CECILIA PINO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.294.767 y 16.068.319, respectivamente, de este domicilio.-

APODERADO JUDICIALDE
LA PARTE DEMANDANTE: JOSE GREGORIO HERNANDEZ TORRES, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 122.568

PARTE DEMANDADA: MIREYA DEL COROMOTO MOY FIGUERA Y JOSE DE JESUS FREITES PUCHETE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.213.158 y 3.956.575, respectivamente, de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL DE
LA PARTE DEMANDADA: YUBRASKO RAFAEL BOADAS MOY, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 95.386..

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I
RESEÑA DE LA CONTROVERSIA

Se contrae la presente causa al juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por los ciudadanos JOSE LEONARDO FARIA BENAVIDES y YOSELYMAR CECILIA PINO, antes identificados, en contra de los ciudadanos MIREYA DEL COROMOTO MOY FIGUERA Y JOSE DE JESUS FREITES PUCHETE, arriba identificados. Expone la parte actora en su escrito libelar: que consta de documento notariado, que como PROMINENTES COMPRADORES y los ciudadanos MIREYA DEL COROMOTO MOY FIGUERA Y JOSE DE JESUS FREITES PUCHETE según el contrato los PROMINENTES VENDEDORES, se acordó entre las partes una opción de compra venta sobre una casa, que se comprometieron a vender un inmueble de su propiedad constituido por la parcela y vivienda construida en ella, se estimó como valor Cien Millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,oo), el cual sería cancelado dentro del lapso de noventa (90) días continuos más una prórroga de treinta (30) días a partir de la fecha de autenticación, la fecha para la cancelación del inmueble y la entrega del mismo es el nueve (09) de marzo de 2008, que con el fin de solicitar un crédito bancario con beneficio de la Ley de Política Habitacional los PROMINENTES COMPRADORES entregaron la inicial , pero los PROMINENTES VENDEDORES, incumplieron con entregar los requisitos establecidos por los Bancos Venezolanos para otorgar este tipo de créditos para la compra de un inmueble, que los requisitos nunca le fueron entregados por los vendedores, que se realizaron las peticiones necesarias a diferentes entidades bancarias y éstas siempre fueron rechazadas, por falta de requisitos de los vendedores, vencido el lapso de noventa (90) días, más la prórroga esperaban la devolución de la inicial por la cantidad de VEINTE SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 27.000,oo) y los demandados se niegan a regresar el dinero, a pesar que acordaron de forma verbal la entrega de este dinero, que en el documento no se manifiesta la entrega material o efectiva de los documentos, necesarios para gestionar el crédito bancario o la aceptación de los compradores de recibir los documentos descritos siendo necesarios para tramitar el crédito, ya que en el momento de registrar el contrato los promitentes vendedores incumplen con la entrega de estos requisitos…que incumplen con la obligación de devolver la cantidad recibida como inicial, más la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo) por concepto de daños y perjuicios…que es imposible la tramitación efectiva del crédito, para obtener para obtener la vivienda, por cuando los vendedores no entregaron los requisitos…que los demandados le informaron que la cantidad entregada como inicial la usaron y no tienen dinero para pagarle.-
En fecha 05 de agosto de 2008, se admitió la demanda ordenándose la citación de la parte demandada para que compareciera a dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días siguientes a la última de las citaciones practicadas.-
En fecha 01 de octubre de 2008, compareció el Alguacil de este Tribunal y dejó constancia que se dirigió a la dirección señalada para la citación y fue imposible localizar personalmente de los demandados JOSE DE JESUS FREITES y MIREYA DEL COROMOTO MOY FIGUERA. En fecha 12 de octubre de 2008, la parte actora solicitó citación por carteles. En fecha 24 de octubre de 2008, este Tribunal acordó la citación por carteles de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 18 de noviembre de 2007, la parte actora consignó carteles de citación debidamente publicados. En fecha 01 de diciembre de 2008, la secretaria de este Tribunal procedió a fijar ejemplar del cartel de citación en la morada de los demandados.
En fecha 19 de enero de 2009, comparecieron los demandados y se dieron por citados en la presente causa.
En fecha 20 de febrero de 2009, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, mediante la cual negaron y rechazaron todos y cada unos de los alegatos presentados por la parte actora en su escrito libelar, argumentando haber entregado a los demandantes los documentos cuyo incumplimiento manifestaron.
En fecha 07 de julio de 2009, la Dra. Adamay Payares Romero, se avocó al conocimiento de la presente causa, en su carácter de Juez Provisorio de este Despacho.
En fecha 04 de marzo de 2009, la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 27 de julio de 2009, la parte demandada presentó su escrito de promoción de pruebas.
En fecha 05 de agosto de 2009, la parte demandada presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte demandante.
En fecha 12 de agosto de 2009, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por ambas parte, y declaró sin lugar la oposición formulada por la parte demandada.
En fecha 28 de octubre de 2009, se celebró el acto de exhibición de documentos sin la comparecencia de la parte demandada, insistiendo la parte actora en la demanda alegando que los demandados no entregaron los documentos requeridos para solicitar el crédito.
En fecha 16 de noviembre de 2009, la parte demandada presentó escrito de informes.
II
MOTIVOS PARA DECIDIR

Este Tribuna a los fines de dictar sentencia en la presente causa lo hace bajo las siguientes consideraciones:

Se desprende de autos que la pretensión de la demandante no es mas que el cumplimiento de un contrato de opción a compra venta suscrito con los demandados, cuyo cumplimiento consiste en que le sea devuelta la cantidad entregada como inicial así como la indemnización por cláusula penal, todo ello según afirma la parte actora con fundamento en el incumplimiento de los demandados respecto a la entrega de una serie de documentos para la tramitación de un crédito a los fines de cumplir con el pago; en la oportunidad procesal correspondiente los demandados en su defensa argumentaron que dieron cumplimiento a las cláusulas del contrato procediendo a la entrega de los documentos requeridos, también manifiestan que en el contrato no se menciona que la adquisición del inmueble obligatoriamente fuera a través de la Ley Política Habitacional.

Vistos los alegatos de ambas partes, éstas tienen la carga procesal de probar sus propias alegaciones, es decir, demostrar sus respectivos dichos, tal como lo impone nuestra Ley Adjetiva Civil en el artículo 506; en este sentido, quien aquí decide, procede al análisis y valoración de las pruebas aportadas en la presente causa.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Promovió el documento de contrato de opción de compraventa, constituyendo el fundamento de esta pretensión y fuente de la obligación contractual, marcado con la letra “A”, quien sentencia observa que el instrumento contentivo de la convención es un documento debidamente autenticado, el cual, al no haber sido tachado de falso debe ser apreciado de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.357, ejusdem, no existiendo en este aspecto discrepancia alguna entre las partes, como demostrativo de las obligaciones correspondientes a las partes, razón por la cual le otorga valor probatorio. Así se declara.-
Marcado con la letra “E”: promovió Certificación de Gravámenes, a los fines de demostrar los linderos, registro y propiedad del bien inmueble, al respecto considera esta Sentenciadora que esta prueba así promovida resulta impertinente para las resultas del presente litigio, en virtud de no constituir hechos controvertidos los antes mencionados, y si bien este es uno de los requisitos que han manifestado no haberle sido entregado por los demandados en nada demuestra tal alegato. Así se declara.-
Promovió documento expuesto al público relativo a la oferta del inmueble objeto de su pretensión, de fecha 02 de mayo de 2008; considera este Tribunal que dicha promoción resulta impertinente para la solución del conflicto aquí debatido, ya que en nada conduce dicha prueba a demostrar el incumplimiento atribuido a los demandados, razón por la cual quedan desechados dichos documentos de este juicio. Así se declara.-
Promovió marcado con la letra “B”, hoja contentiva de requisitos para tramitar créditos inmobiliarios, para ilustrar sobre los requisitos que los demandados no entregaron, en relación a esta prueba, observa esta Juzgadora que si bien la misma no es contentiva de firma o algún sello, de la misma se observa que emana de la Entidad Bancaria Banfoandes, es decir, proviene de un tercero ajeno a la presente causa y como tal dicho documento para adquirir valor probatorio debió ser ratificado en este juicio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no ocurrió, aunado a que la misma en modo alguno demuestra que los documentos señalados no les fueron entregados por los demandados tal como afirman. Así se declara.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Promovió la certificación de gravámenes consignada por los demandantes, para demostrar que pesaba hipoteca legal y de Primer Grado, al respecto considera este Tribunal que con el presente litigio no está en discusión si el inmueble se encontraba en hipoteca, por lo cual resulta impertinente dicha prueba así promovida. Así se declara.-
Promovió la prueba de informes a los fines de obtener información de la Notaría Pública Primera de Barcelona, en cuanto a que los actores aceptaron la cláusula segunda del contrato y recibieron las copias de los documentos mencionados en la cláusula segunda del mismo; no cursa en autos resultas de dicha prueba ni que la parte interesada haya insistido en su evacuación por lo cual nada tiene que valorarse al respecto.-
Promovió copia fotostática del documento de propiedad marcado con la letra A-1, copia fotostática de las cédulas de identidad de los ciudadanos MIREYA DEL COROMOTO MOY FIGUERA y JOSE DE JESUS FREITES PUCHETE marcada B.1; documento contentivo de borrador de liberación de hipoteca marcado C.1, copia del documento de condominio marcada D.1 y planilla de inscripción catastral marcada E.1, solvencia municipal marcada F.1; para demostrar que hizo entrega de tales requisitos a los demandantes; analizados como fueron cada uno de dicho documentos de los mismos no se evidencia nota alguna o indicativo que lleve a la plena convicción de que hayan sido entregados, aunado al hecho cierto de emanar la mayoría de estos documentos de terceras personas ajenas a este juicio para lo cual debieron ser ratificados sus contenidos en este juicio, como lo es caso del borrador de la liberación de hipoteca, la planilla de inscripción de catastro y la solvencia municipal, en este sentido este Tribunal no les otorga valor probatorio. Así se declara.-
Promovió la prueba de exhibición de documento, a los fines de que los demandantes presentaran la certificación de gravámenes original que les fuera entregada; en la oportunidad fijada por este Tribunal compareció la parte actora sin embargo la promoverte no asistió, en este sentido nada tiene que valorar este Tribunal al respecto. Así se declara.-
Establece el artículo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución…”
Asimismo contempla el Código Civil en su artículo 1265: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”
El artículo 1167 antes citado, constituye el fundamento legal de la acción de cumplimiento de contrato, sin embargo debe observarse que la misma establece que dicha acción está sujeta a que una de las partes intervinientes del contrato no cumpla con su obligación para que así se active el derecho de la otra para accionar, ya que de lo contrario no entraría en aplicación dicha acción, de igual manera como ha sido citado anteriormente las obligaciones deben cumplirse tal como han sido pactadas.-
Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación… “

El artículo 1.354 del Código Civil dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.-

Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tiene que probar sus afirmaciones de hecho en consecuencia le corresponde al actor demostrar los hechos que fundamenta su pretensión y al demandado los hechos que esgrime en su defensa o su excepción.-
Si bien el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, este principio sería ilusorio si esa Ley particular, que es la convención, no contara con lo mismo que la Ley general, es decir, con una sanción garante de su exacto y cabal cumplimiento, la cual se encuentra en el artículo 1.167 ejusdem, invocado por el demandante en esta acción principal.-
Esta última norma deja a la voluntad de las partes ejercer, ante el incumplimiento, bien la acción de cumplimiento o bien la resolutoria, a ser ejercida una con exclusión de la otra, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.-
En el orden expuesto, se observa que en el contrato de opción de compra-venta la obligación principal del vendedor es cumplir con el traspaso del inmueble vendido una vez que se verifique el pago en la forma pactada, conforme a los artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil y dada la naturaleza del contrato bajo estudio los optantes compradores debe cumplir con las obligaciones asumidas en este caso con los respectivos pagos en la cuotas y oportunidades debidamente expresadas para que así los vendedores procedieran a dar cumplimiento a su obligación en la manera como ha sido antes expuesta.-
En el caso de especie, se advierte que analizado exhaustivamente el contrato objeto de la presente causa, se evidencia respecto a la forma de pago que ya se había entregado la cuota inicial y el resto del dinero sería entregado en el momento de efectuarse la protocolización del Documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario, es decir, en modo alguno dicha obligación no estaba condicionada por la aprobación de crédito alguno, simplemente el referido pago se debió cumplir en esos términos; si bien es cierto que la cláusula segunda se evidencia que los prominentes vendedores aquí demandados se comprometieron a entregar una serie de documentos la misma cláusula indica “…y todos los que sea necesario para la tramitación del respectivo crédito…”, no es menos cierto que tales requisitos se producirían por la efectiva tramitación del referido crédito, no constando en autos, que los demandantes hayan probado haber iniciado por ante alguna Entidad Bancaria los trámites relativos a la solicitud del crédito y para lo cual ameritaron el cumplimiento de dicha cláusula por parte de los vendedores, observa esta Juzgadora que la parte actora señala en su escrito libelar que se realizaron peticiones en diferentes Entidades Bancarias pero siempre les fueron rechazadas por falta de requisitos de los vendedores, tal afirmación no fue demostrada en autos, sin embargo, fuera de tal situación la entrega o no de tales requisitos no debieron influir en el cumplimiento de su obligación sobre el pago del precio ya que éste no estaba sujeto como se indicó anteriormente a la aprobación de crédito alguno, siendo la obligación principal de los compradores cumplir con el pago, en los términos determinados en el contrato, según lo contempla nuestro Ordenamiento Jurídico. Así se declara.-
En el presente caso queda evidenciado que la parte actora no demostró con los medios de prueba permisibles que, haya realizado trámites ante una Entidad Bancaria, para la obtención de un crédito relacionado con la adquisición del aludido inmueble, asimismo la parte actora, no demostró durante la etapa probatoria que, motivado a la tardanza en la entrega de documentos requeridos por el Banco, le fuera rechazado la solicitud del crédito, es forzoso a esta Juzgadora declarar sin lugar la presente acción por cumplimiento de contrato.-
III
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de derechos antes mencionada este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta incoada por los ciudadanos JOSE LEONARDO FARIA BENAVIDES y YOSELYMAR CECILIA PINO en contra de los ciudadanos MIREYA DEL COROMOTO MOY FIGUERA Y JOSE DE JESUS FREITES PUCHETE, antes identificados. Así se declara.
Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y notifíquese a las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los cuatro (04) días del mes de Febrero del año Dos Mil Diez (2010).- Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-
La Juez Provisorio,

Abg. Adamay Payares Romero.-
El Secretario,

Abg. Jairo Daniel Villarroel.-
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las diez y veinte (10:20) minutos de la mañana previa las formalidades de Ley.- Conste,
El Secretario