TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, uno de octubre de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO: BP02-R-2010-000513

Se contrae la presente causa al Recurso de Apelación que interpusiera el ciudadano GABRIEL JOSE SILVA ARAY, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 14.212.503, asistido por el abogado JOSE ANSELMO ALFONSO PORRAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 95.447, en contra de la sentencia definitiva dictada por el Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 26 de Julio de 2.010, mediante el cual declaró Con lugar la pretensión de la parte actora, en el juicio que por Desalojo interpusiera en ese Juzgado de Municipio, la ciudadana ZHAMIRA SEMYASE CAIROS GABRIEL JOSE SILVA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.538.297, a través de su apoderado Judicial, abogado GIOVANNI ERNESTO MENDEZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 88.901, actuando, en contra del ciudadano GABRIEL JOSE SILVA ARAY, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 14.212.503.
En fecha 16 de Septiembre de 2.010, este Tribunal dio entrada al presente Recurso de Apelación, fijando el lapso para dictar sentencia.
Ahora bien, observa este Tribunal una vez revisada la presente causa, que la representación judicial de la parte demandante, adujo en su escrito libelar, lo siguiente: Que en fecha 20 del mes de Abril del año 2009, la ciudadana ZHAMIRA SEMYASE CAIROS, suscribió contrato de Arrendamiento con el ciudadano GABRIEL JOSE SILVA ARAY, sobre un inmueble constituido por un apartamento y puestos de estacionamiento para vehículo terrestre, ubicado en la calle El Dorado Residencias Guaicamar II, Torre K2 identificado con el Nro. K2-11 en la ciudad de Lechería Estado Anzoátegui, contrato éste con una duración de seis (06), el cual comenzó a regir a partir del 23 de Abril de 2009 hasta el 23 de Octubre de 2009, asimismo, se estableció en la cláusula tercera que el pago por el canon de arrendamiento se efectuaría por mensualidades adelantadas, con toda la puntualidad por la cantidad Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,ºº) y que dichos cánones se entienden liquidables por meses anticipados, y efectivamente el arrendatario convino en pagarlo los primeros cinco (05) días de cada mes de arrendamiento. Que el contrato tenía fecha de vencimiento para el 23 de Octubre del año 2009, el cual se prorrogó de manera tácita y de mutuo y común acuerdo entre las partes, sin hacerle incremento al canon de arrendamiento, asimismo las partes establecieron en la cláusula tercera y décima tercera del contrato celebrado, una renovación tácita de la relación contractual. Que en razón de ello, el contrato comenzó siendo a tiempo determinado por seis (06) meses, pero con la salvedad de su renovación tácita siempre y cuando el arrendatario notificara a la arrendadora con antelación a los treinta (30) días de su deseo de no renovar el contrato, por lo tanto el mencionado contrato objeto de la presente demanda por el transcurrir del tiempo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, ya que actualmente el arrendatario se encuentra ocupando y en posesión del inmueble.- Que las partes eligieron como domicilio único, especial, exclusivo y excluyente de cualquier otro a la ciudad de Barcelona Estado Anzoátegui.
Que por todos los hechos narrados con relación al objeto del contrato así como al termino de duración con su excepción y renovación tácita es que hace formalmente del conocimiento de este Tribunal, que actualmente el ciudadano GABRIEL JOSE SILVA ARAY, adeuda el pago del canon de arrendamiento de los meses Noviembre y Diciembre de 2009, Enero, Febrero y Marzo de 2010, mensualidades éstas por la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,00) cada una. Es decir, cinco mensualidades insolutas las cuales suman la cantidad de Diecisiete Mil Quinientos Bolívares (Bs.17.500,ºº). Que el demandado emitió cheques a fin de cumplir con su obligación pero ha sido infructuosa su cobranza por carecer de fondos en la cuenta bancaria de la que es titular el demandado.
Solicitó al Tribunal, PRIMERO: Fuera declarada Con Lugar la demanda ordenando el desalojo del inmueble libre de bienes, cosas y personas. SEGUNDO: Que la parte demandada sea condenada en costas y costos procesales y TERCERO: Que la parte demandada sea condenada al pago de los honorarios profesionales establecidos en el treinta por ciento (30%) del monto de la demanda. Fundamentó su pretensión en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento, estableció la cuantía en la cantidad de Veintidós Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs. 22.750,ºº) y solicito medida de secuestro.
Este Tribunal a los fines de decidir el presente recurso de apelación, lo hace bajo los siguientes términos:
Observa este Juzgador, que el Tribunal de origen mediante sentencia dictada en fecha 26 de Julio de 2010, declaró Con Lugar la Pretensión de la parte actora, por lo que en fecha 29 de Julio de 2010, la parte demandada Apeló de la referida decisión aduciendo: Primero: Que en su escrito de pruebas nunca fue utilizada la palabra de comprensión la cual utilizó la Juez a quo en su sentencia, y mucho menos fue solicitado que el depósito dado en garantía fuera imputado a los cánones de arrendamiento adeudados, ya que lo único que se planteó fue el reconocimiento de pleno derecho de la deuda alegada por la parte demandante, señalando la cantidad de dinero entregada a la arrendadora por concepto de depósito, la cual debía ser devuelta y hasta la fecha ello no ha sucedido, por lo que a su decir el Tribunal de la causa debió establecer el destino de esa cantidad de dinero. Segundo: Planteó su desacuerdo en cuanto a la evacuación de la prueba testimonial del ciudadano ORLANDO BOADA, en virtud de la extemporaneidad de la misma y la falta de sustento de la prueba testimonial y documental accesoria presentada por la parte demandante en fecha 01 de Junio de 2010.
Ahora bien, antes de entrar a analizar el fondo de la controversia planteada, debe este Juzgado analizar como punto previo lo relacionado con la naturaleza del contrato, a los fines de definir la pretensión procedente en el caso de autos, lo cual pasa a analizar de la siguiente manera:
PUNTO PREVIO:
Observa este Tribunal, que corre inserto a las actas procesales, contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana ZHAMIRA SEMYASE CAIROS en su carácter de arrendadora y el ciudadano GABRIEL JOSE SILVA ARAY en su carácter de arrendatario, el cual fue debidamente notariado por ante la Notaría Publica de Lechería del Estado Anzoátegui, en fecha 16 de Abril de 2009, cuyo contrato fue celebrado con una duración de seis (06) meses contados a partir del 23 de Abril de 2009, es decir, hasta el 23 de Octubre del año 2009, todo lo cual fue convenido en la cláusula décima tercera del referido contrato.
Asimismo en dicha cláusula se estableció que: “el lapso de duración del contrato de arrendamiento podría ser prorrogado por periodo igual, siempre que el Arrendatario, participe expresamente y por escrito a la arrendadora, su deseo de prorrogar el presente contrato con un mes de antelación al vencimiento del presente acuerdo, quedando aceptado y entendido por parte del arrendatario, que finalizado dicho plazo, sin haberle participado por escrito la Arrendadora, o transcurridos 15 días, luego de enviada la solicitud por parte de el arrendatario, y sin haber obtenido por escrito la aceptación de ella con la intención de prorrogar el arrendamiento, se considerará que la presente negociación esta terminada de pleno derecho….”
Así las cosas, observa este Juzgador, que en la sentencia dictada por el Tribunal A-quo, fue establecido lo siguiente:
“ …Dicho contrato se encontraba en periodo de prorroga legal, es decir, se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; Por que las partes pactaron una prorroga que dependía de la notificación del inquilino Treinta (30) días antes del vencimiento, pasado ese lapso de seis (6) meses la duración inicial si el inquilino no hizo esa notificación, se entendía que el contrato vencía a los seis (6) meses, pasado los seis (6) meses, operaba lo que se llamaba prorroga legal implica que el contrato continua siendo a tiempo indeterminado y es una vez vencido el lapso de la prorroga legal si se tolera la presencia del inquilino en el inmueble cuando se habla de tacita reconducción, así las cosas, el contrato que nos ocupa se encontraba en un periodo de prorroga legal y no por lo que no era dable con respecto al hablar de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, sin embargo debe advertirse que una de las garantías constitucionales consagrada en el texto de nuestra carta magna habla del principio de la necesidad del proceso para seguir la justicia y la necesidad de la reposición, en este sentido esta Juzgadora haciendo uso del principio Iura Novic Curia encuentra que hay que se casuístico y hay que ser muy específico al momento de estudiar cada una de las causas, es decir, no se debe generalizar por cuanto si bien es cierto que el desalojo se aplica a los contratos a tiempo indeterminados no es menos cierto es que en casos como el planteado como se alega la falta de pago el fin ultimo es la disolución contractual por morosidad en el pago por parte del inquilino, de manera tal que una reposición a esta altura del proceso implicaría una reposición inútil pues lo que se esta persiguiendo es la disolución contractual mal llamada por la parte actora desalojo por falta de pago cuando realmente lo que estaba demandando era una resolución contractual por falta de pago, el tribunal no puede en aras del derecho a la defensa y el principio a la justicia y de la garantía constitucional del debido proceso ordenar una reposición inútil cuando el caso como el planteado las misma parte demandada ha reconocido su insolvencia en el pago y lo único que pretende es la compensación con relación al deposito efectuado…. “
Pues bien, tenemos que en el caso de autos la relación arrendaticia fue pactada por un periodo de seis (6) meses, el cual inició el 23/04/2009 hasta el 23/10/2009, pactándose entre las partes igualmente la aceptación por parte del arrendatario en forma escrita y con la debida antelación, su voluntad de querer prorrogar por un lapso igual el referido contrato, pues siendo que tal notificación escrita no cursa a los autos y el demandante no señaló su existencia en su escrito libelar, es de entender que dicho contrato no fue prorrogado y por ende se encontraba vencido, por tal razón para la fecha de la interposición de la demanda, es decir, 10/03/2010, en la referida relación arrendaticia, se encontraba transcurriendo el lapso de prorroga legal establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En tal sentido, por haberse establecido una duración del contrato de seis (6) meses, la prorroga legal según lo preceptuado en el literal a) de la referida normativa legal, le correspondía al arrendatario una prorroga legal de seis (06) meses, en consecuencia, partiendo del punto de que el contrato a tiempo determinado venció en fecha 23/10/2009, la prorroga legal inició en fecha 24/10/2009, finalizando el día 24/04/2010, razón por la cual al momento de introducirse la demanda, vale decir, 23/04/2009, aun se encontraba transcurriendo el lapso de prorroga legal, en consecuencia, el contrato continuaba siendo a tiempo determinado, ya que durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado.
En este orden de ideas, resulta necesario aclarar lo relacionado con la acción a intentar cuando se trate de Resoluciones o Cumplimientos de Contratos, o de Desalojo, ya que en muchas ocasiones se tiende a confundir tales acciones; en este sentido, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regula conforme a las disposiciones previstas en el procedimiento breve, contenidas en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía (arts. 881 y ss. CPC); el procedimiento y acciones a seguir dependiendo de la naturaleza del contrato, y en tal sentido el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra titulada Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T. I, pag. 173, Edit. Livrosca, C.A. Caracas 2000, desarrolla las siguientes distinciones:
“1.-Según la duración del contrato: La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34…. ”.
Partiendo de lo anteriormente planteado, es evidente que en el caso de autos el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, para la fecha de la interposición de la demanda, se encontraba a tiempo determinado, y en vista de que el actor lo que persigue es la desocupación del inmueble dado el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, la acción que debió intentar el mismo, o la Resolución o Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y no un Desalojo, tal como lo señaló el Tribunal A-quo. Sin embargo; es menester resolver lo relacionado a la calificación de la acción, ya que la Juez de la causa, al momento de dictar sentencia procede a calificar la misma y advierte que no es procedente reposición alguna, ya que ello resultaría inútil, puesto que el demandado convino en todos los hechos objeto de la demanda, en ese sentido tenemos que, los jueces son los encargados de calificar la acción, apartando la que haga el demandante, para poder entonces resolver el problema planteado, por lo que mal podría el demandante o actor escoger a la deriva la vía que más le convenga, por cuanto de ser errónea el juez se verá en la obligación de declarar Sin Lugar la acción interpuesta.
Asimismo, es de advertir que el Juez es el director del proceso, lo cual significa que éste puede subsanar los vicios del procedimiento, pero no puede en modo alguno cambiar o calificar el tipo de pretensión incoada por la parte demandante en la oportunidad de sentenciar, invocando para ello derechos contemplados en nuestra Carta Magna, con el fin de evitar reposiciones inútiles, ya que en ese caso al pensar que se estaría salvaguardando derechos de la parte demandante, al procederse al cambio de calificación de la pretensión, se estaría violando el derecho a la defensa de la parte demandada, quien fue emplazada en la causa para hacer las defensas respectivas de una determinada demanda, y no la calificada en la sentencia dictada por el Juez, pues bien, en el caso de autos, la actora debió calificar acertadamente su pretensión para que la parte demandada estuviera en conocimiento con exactitud cuál tipo de Ley o Norma debe aplicarse en concreto y a qué debe atenerse para asumir su defensa, de lo contrario se crearía un estado de indefensión.
En consecuencia, la parte actora al instaurar mal su pretensión, (ya que tratándose de un contrato a tiempo determinado, con vencimiento de prórroga legal, para despedir al arrendatario), no podía recurrir a la vía del desalojo, ya que no había transcurrido íntegramente el lapso de prorroga legal establecido en la ley, en consecuencia, la vía idónea era la de Resolución o el Cumplimiento del Contrato, toda vez que el actor pretendía la desocupación del inmueble, dada la falta de pago de cánones de arrendamiento, siendo improcedente la calificación de la acción hecha por la Juez A-quo, quien debió declarar Sin Lugar la pretensión del actor por error en su calificación, como así será declarado por éste Tribunal de Alzada.
DECISIÓN
Por todo lo anteriormente expuesto este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, actuando como Tribunal de Alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, REVOCA en todas y cada una de sus partes, la sentencia definitiva dictada por el Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 26 de Julio de 2.010, y en consecuencia declara CON LUGAR, el presente Recurso de Apelación, que intentara el ciudadano GABRIEL JOSE SILVA ARAY, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 14.212.503, asistido por el abogado JOSE ANSELMO ALFONSO PORRAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 95.447, contra la decisión definitiva dictada por el referido Juzgado de Municipio. Y Así se decide.-
Asimismo, se ordena devolver el presente Recurso de Apelación al Tribunal a-quo a los fines de Ley.
Regístrese y publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.- En Barcelona, al primer (01) día del mes de Octubre del año dos mil diez (2010).- Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
EL JUEZ PROVISORIO,

Abg. JESÚS S. GUTIÉRREZ D.
LA SECRETARIA,
Abg. MIRLA MATA ROJAS
En esta misma fecha se dictó y publicó sentencia siendo las 09:33 p.m., previa las formalidades de Ley.- Conste,
LA SECRETARIA,
Abg. MIRLA MATA ROJAS.