TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, diecinueve de julio de dos mil once
201º y 152º

ASUNTO: BP02-R-2011-000353

DEMANDANTE: JOSE RAUL QUERO COR, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro: 15.793.628, de este domicilio.-

ABOGADO ASISTENTE: ALEXIS QUERO PEREZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro: 68.323.-

DEMANDADA: Empresa Mercantil “ALEMAN HOUSE C.A”, según consta de documento debidamente autenticado por ante el registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha 29 de mayo de 2.003, quedando inserto bajo el Nro: 57, Tomo A-10 de los Libros llevados por ese Registro, en la persona de su Presidente ciudadano ALEXIS RODRIGUEZ REIS, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro: 11.562.872.-

APODERADOS JUDICIALES: FREDDY MILANO REYNA Y HENRY MARIN SALAZAR, abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros: 132.520 y 119.127, respectivamente.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.-

En virtud de la apelación ejercida por el abogado FREDDY MILANO REYNA, en su carácter de apoderado judicial de la demandada Sociedad Mercantil ALEMAN HOUSE C.A; contra la decisión dictada por el Juzgado del Municipio Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 18 de abril de 2.011, llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la Prorroga Legal; intentará el ciudadano JOSE RAUL QUERO COR; contra la Sociedad Mercantil ALEMAN HOUSE C.A; todos ya identificados.-

Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:

De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia, que la presente demanda es con ocasión a un juicio por Resolución de Contrato de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prorroga Legal; contra la Sociedad Mercantil ALEMAN HOUSE C.A mediante el cual alegó el actor en su libelo de demanda, lo siguiente:

“En fecha Treinta y Uno (31) de Mayo de Dos Mil Seis (2.006), suscribí un Contrato de arrendamiento con la empresa Mercantil “ALEMAN HOUSE C.A”, representada por el ciudadano ALEXIS RODRIGUEZ REIS,(…) sobre un local comercial de mi propiedad el cual se encuentra ubicado en la calle Real Nro: 47-A de la Ciudad de Guanta, Municipio Guanta del Estado Anzoátegui, tal y como se evidencia del contrato de Arrendamiento, el cual anexo original al presente escrito, marcado con la letra “A”.-
La relación arrendaticia se estableció originariamente por un lapso de Un año (1), contados a partir de Treinta y Uno (31) de Mayo del Dos Mil Seis (2.006), hasta el Treinta y Uno (31) de Mayo del Dos Mil Siete (2.007), después de esto establecimos realizar otro contrato de arrendamiento desde el Treinta y Uno de Mayo del dos Mil Siete hasta el treinta y Uno de Mayo del Dos Mil Ocho, el cual el arrendatario acepto pero siempre ponía excusa para firmarlo (…) vencido el lapso sin que el arrendatario decidiera por sus propios medios abandonar el mencionado local comercial, acordamos realizar un nuevo contrato de Arrendamiento para el período 31 de Mayo del 2.008, hasta el 31 de mayo del 2.009 el cual arrendatario acepto, tal como lo confirma en consignación arrendaticia admitida en fecha 17 de febrero del 2.009 (…) siendo el caso que vencido este lapso el arrendatario continua consignando dichas cantidades, todo esto con la intención de que yo como arrendador retire este dinero y se aplique la tácita reconducción y así de esta manera se extinga su obligación de entregar el mencionado local (…).- Es el caso ciudadana Juez que en fecha Cinco de junio del 2.009 solicite se trasladara este digno Tribunal en el establecimiento Comercial objeto de la presente pugna la cual consigno en original marcada con la letra “C” para notificarle al arrendatario mi voluntad de no prorrogarle el contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble de mi propiedad, además de notificarle que la prórroga legal era por un lapso de un año, contado a partir del primero de junio del 2.009, hasta el primero de junio del 2.010, de acuerdo a lo establecido en la letra b) (…).- Vencida la mencionada Prorroga Legal nuevamente solicite se trasladara este digno Tribunal del Municipio Guanta del Estado Anzoátegui hasta mi local para notificarle al arrendatario que había vencido la prorroga legal, lo que consigno marcado con la letra “D” (…).- Es en atención a todo lo aquí expuesto y en virtud del incumplimiento en que ha incurrido el arrendatario, al no cumplir con su obligación de entregar el inmueble arrendado en el plazo establecido por la Ley, ocurro ante su competente autoridad con la finalidad de demandar, como formalmente demando en este acto por RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL (…).- Tal y como lo establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimó la presente acción en la cantidad de NUEVE MIL CIANTO SESENTA Y NUEVE BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 9.169,80), o su equivalente en Unidades Tributarias, lo cual es por el monto de CIENTO CUARENTA Y UNO CON CERO SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (141,07 UT) (…)”

En la oportunidad de dar contestación el demandado lo hizo bajo las siguientes consideraciones:
“PUNTO PREVIO: Es el caso ciudadana Juez, que la parte demandante da inicio a la presente acción en unos términos y condiciones contrarios a la realidad de los hechos, alegando situaciones falsas que se denotan es su escrito libelar (…) por cuanto nuestro representado mantiene una relación arrendaticia con el ciudadano JOSE RAUL QUERO COR (…) desde el 31 de mayo del 2.002 fecha en la cual se suscribió el PRIMER CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con una duración de dos (2) años, contados desde el 31 de mayo 2.002, hasta el 31 de mayo de 2.002 hasta el 31 de mayo del 2.004, con un canon de arrendamiento de SETECIENTOS SETENTA BOLIVARES actuales (Bs. 770,00) (…) suscribiéndose un nuevo contrato en fecha 23 de abril de 2.004, con una vigencia de un (1) año contado a partir del 31 de mayo de 2.004 hasta 31 de mayo de 2.005, con un nuevo contrato de arrendamiento de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs: 900,00) (…), vencido este contrato anteriormente identificado, el mismo fue prorrogado tácitamente quedando nuestro representado en posesión del mismo y cumpliendo con todas las estipulaciones contempladas en el contrato mencionado.- Es el caso ciudadana Juez que en fecha 15 de junio de 2.006, se suscribe un nuevo contrato de arrendamiento cuya duración es de un año contado desde el 31 de mayo de 2.006 hasta el 31 de mayo de 2.007, pero con un nuevo canon de arrendamiento de UN MIL DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES actuales (Bs: 1.265,00) (…).- Vencido este y previo acuerdo entre ambas partes se acordó realizar otro contrato de arrendamiento, para el cual se estableció un nuevo canon por la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs: 1.740)el cual nuestro representado acepto e inclusive suministro el dinero para los gastos de elaboración y Notaría del nuevo contrato, situación esta que nunca se realizó, procediendo así a la cancelación suministrando por el Señor RAUL JOSE QUERO COR por dicha cantidad y que anexamos marcada a la presente con la letra “E”, E1, E2, E3, E4 y E5, dichas cancelaciones se realizaron de forma normal, tal como se acordó verbalmente hasta el mes de diciembre de 2.008, cuando el señor RAUL JOSE QUERO COR ya plenamente identificado en autos, se negó sin motivo alguno a seguir recibiendo cánones, motivo por el cual se procedió a la consignación por ante este digno Tribunal según consta de expediente Nro. 01/2009 (…).-
CONTESTACION DE LA DEMANDA: (…) PRIMERO: Negamos, Rechazos y Contradecimos, que nuestro representado haya suscrito con el Señor RAUL JOSE QUERO COR plenamente identificado en autos, un único contrato de arrendamiento, como hace ver en su escrito liberal la parte actora.-
(…)TERCERO: Negamos, rechazamos y contradecimos, que nuestro representado haya suscrito con el señor RAUL JOSE QUERO COR plenamente identificado en autos un único contrato de arrendamiento.-
CUARTO: Negamos, rechazamos y contradecimos, que dicha consignación haya sido realizada con la finalidad de hacer valer una supuesta aceptación de un contrato de arrendamiento que correspondería al período del 31 de mayo de 2.008 al 31 de mayo de 2.009, por cuanto es un Derecho del arrendatario de acudir ante el Tribunal de Municipio con la finalidad de no incurrir en mora ante la negativa del arrendador de aceptar la cancelación del canon de arrendamiento sin causa justificable tal y como se encuentra contemplado en el Artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.-
QUINTO: Negamos, rechazamos y contradecimos que haya existido algún lapso de arrendamiento desde el 31 de mayo de 2.008 hasta el 31 de mayo de 2.008, hasta el 31 de mayo de 2.009, en vista que el último contrato suscrito y con fecha de término cierto fue el de fecha 31 de mayo de 2.006 al 31 de mayo de 2.007, y que fue anexado anteriormente marcado con la letra “D”, y no existiendo otro contrato suscrito y con fecha cierta de vencimiento, estamos en presencia de una tácita reconducción, convirtiéndose esta relación arrendaticia en INDETERMINADA.- Es por esta razón ciudadana Juez, que esta Acción incoada en contra de nuestro representado no tiene ningún basamento legal en vista de que no existe algún término cierto de vencimiento de la relación arrendaticia y mucho menos de Prorroga Legal.-
(…) NOVENO: Negamos, rechazamos y contradecimos, por la mala aplicación de los artículos 1133, 1159, 1160, 1211, 1264 y 1592 del Código Civil, por cuanto quien a contravenido o no ha cumplido con lo estipulado en la relación arrendaticia que en principio fue a tiempo determinado, para luego al transcurrir el tiempo se convirtió en una relación arrendaticia a TIEMPO INDETERMINADO, como consecuencia de esa falta de cumplimiento por parte del señor RAUL JOSE QUERO COR, toda vez que nuestro representado ante toda negativa del arrendador sigue cancelando y pone a su disposición los cánones ante este digno Tribunal.- (…).-“

Planteada la litis de esta manera, antes de pasar este Juzgado a pronunciarse sobre las pruebas aportadas por las partes, en atención a los alegatos expuestos tanto por el actor en su libelo de demanda, como por el demandado como punto previo en su escrito de contestación, considera quien aquí decide, que se hace necesario pasar a pronunciarse como primer punto sobre la pretensión del actor, a los fines de determinar si previamente el mismo cumple con los requerimientos de Ley, en virtud de que tal requerimiento es de orden público, lo que constriñe al Juez a revisarlo en cualquier estado y grado de la causa.-
PUNTO PREVIO:

Así las cosas, observa esta Juzgado que el actor sustenta su pretensión en una relación arrendaticia que a su decir, se estableció originariamente por un lapso de un año (1), contado a partir del Treinta y Uno (31) de Mayo del Dos Mil Seis (2.006), hasta el Treinta y Uno (31) de Mayo del Dos Mil Siete (2.007), para lo cual anexó el referido contrato de arrendamiento marcado con la letra “A”.- Que después de esto, ambas partes aceptaron realizar un nuevo contrato de arrendamiento, el cual comenzaría a partir del Treinta y Uno (31) de Mayo del dos Mil Siete (2.007), hasta el Treinta y Uno (31) de Mayo del Dos Mil Ocho (2.008), el cual ambas partes aceptaron sin que se llegara a suscribir el mismo.- Dicho esto, alegó de igual manera el actor, que seguidamente una vez vencido el lapso de la relación arrendaticia antes mencionada, volvieron a acordar, otro contrato de arrendamiento por un lapso de un (01) año más, comprendido en el período del Treinta y Uno (31) de Mayo del 2.008, hasta el Treinta y Uno (31) de mayo del 2.009, sin que de igual manera se hubiera llegado a suscribir y firmar el mismo, razón por la cual sustentó dicho alegato en las copias de consignación arrendaticia de fecha 17 de febrero de 2.009, presentadas por la demandada, ante el Juzgado del Municipio Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, y anexada junto al libelo de demanda marcada con la letra “B”.-

Dicho esto, señala el contenido del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.-“

Por su parte, dispone el contenido del artículo 34, ejusdem, lo siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…)”

De las normas antes señaladas, se evidencia que de las mismas se deriva el sustento legal a los fines de poder intentar la acción a seguir, es decir, Cumplimiento de Contrato, Resolución o Desalojo; las cuales, si bien es cierto, se sustancian por el mismo procedimiento, no es menos cierto, que cada acción produce un efecto diferente.- Y así se declara.-

En este sentido, y en atención al caso de marras, observa quien aquí decide, que la parte actora persigue a su decir, la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, cuya relación arrendaticia comenzó mediante contrato suscrito y firmado entre las partes, en fecha 31 de mayo de 2.006, con una duración de un (01) año, culminando el mismo en fecha 31 de mayo de 2.007, y una vez precluido el mismo, la relación arrendaticia continuo de mutuo y común acuerdo entre las partes, sin que las mismas llegaran a firmar posteriormente contrato alguno; por lo que debe concluir quien aquí decide, que dicha relación arrendaticia se convirtió en a tiempo indeterminado, pues, los contratos verbales no pueden tenerse bajo ningún concepto como a tiempo determinado.- y así se declara.-

Dicho esto, observa quien aquí decide que el actor confunde lo que es una acción de Desalojo con una Resolución de Contrato de Arrendamiento; pues, mal puede tenerse como un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el suscrito por ambas partes, conjuntamente con dos contratos verbales sucesivos, y considerarse una continuidad de la relación arrendaticia a tiempo determinado.- Y así se declara.-

Así las cosas, en sintonía con lo antes expuesto, y a mayor abundamiento se hace necesario para este Juzgado traer a colación el criterio sostenido, en sentencia de fecha 21 de Julio de 2009, dictada por la Sala de Casación Civil, bajo la Ponencia del Magistrado Dr. Luis Antonio Ortiz, mediante la cual se estableció lo siguiente:

“…la prohibición de la ley de admitir la demanda, por inepta acumulación de pretensiones, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes.-”

Criterio este el cual acoge esta Juzgadora, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia; en tal sentido, siendo que la pretensión del actor no se encuentra ajustada a derecho; pues, pretende la Resolución de un Contrato de Arrendamiento, el cual se convirtió a tiempo indeterminado, procediendo de esta manera es la acción de Desalojo, es por lo que resulta forzoso para este Juzgado concluir que la presente acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la Prorroga Legal; intentada por el ciudadano JOSE RAUL QUERO COR; contra la Sociedad Mercantil ALEMAN HOUSE C.A; todos ya identificados, debe ser declarada INADMISIBLE IN LIMIS LITIS, como en efecto así será declarada en el dispositivo del presente fallo, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de procedimiento Civil, por ser contraria a derecho.- Y así se declara.-

En consecuencia, en base a lo antes señalado resulta inoficioso para este Juzgado pasar a pronunciarse sobre el fondo del asunto; debiendo consecuencialmente declararse CON LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado FREDDY MILANO REYNA, en su carácter de apoderado judicial de la demandada Sociedad Mercantil ALEMAN HOUSE C.A; contra la decisión dictada por el Juzgado del Municipio Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 18 de abril de 2.011.- Y así se declara.-
D E C I S I Ó N.-

Con base a las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado FREDDY MILANO REYNA, en su carácter de apoderado judicial de la demandada Sociedad Mercantil ALEMAN HOUSE C.A; contra la decisión dictada por el Juzgado del Municipio Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 18 de abril de 2.011.- Y así se decide.-
SEGUNDO: Se REVOCA la decisión dictada por el Juzgado a-quo en fecha 18 de abril de 2.011.-
TERCERO: INADMISIBLE IN LIMIS LITIS, la presente demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la Prorroga Legal; intentará el ciudadano JOSE RAUL QUERO COR; contra la Sociedad Mercantil ALEMAN HOUSE C.A; todos ya identificados.-
TERCERO: No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.- Y así también se decide.-
Regístrese, publíquese y remítase el presente expediente a su Tribunal de origen.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los diecinueve (19) días del mes de julio del año 2.011.- Años 201º de la Federación y 152º de la Independencia.-
La Juez.,

Dra. Mirna Mas y Rubí Spósito.
El Secretario acc.,

Abog. Javier Arias León.-
En esta misma fecha (19/07/2.011), siendo las 3:25 p.m, se dictó y público la anterior sentencia., conste.,
El Secretario acc.,