TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, dieciséis de junio de dos mil once
201º y 152º

ASUNTO: BP02-R-2010-000644

Parte Demandante: Ciudadano ANTOLIN PEREZ DOMINGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 8.325.777, actuando en su carácter de Representante Legal de la Sociedad Mercantil “DESARROLLOS MANEIRO, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de julio de 1987, bajo el Nº 15, Tomo A-13.

Apoderados Judiciales de la parte Demandante: Abogados en ejercicio ADAN RAFAEL NAVAS NIEVES, GUSTAVO FERMIN ORTA y VICTOR GHERSI ALZAIBAR, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.634, 94.632 y 14.435, respectivamente.

Parte Demandada: Sociedad Mercantil “COMERCIALIZADORA LIMPIA TODO, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 29 de julio de 1996, bajo el Nº 10, Tomo A-27.

Apoderados Judiciales de la parte Demandada: Abogados en ejercicio TOMAS ANTONIO CASTELLANO y TOMAS ANTONIO CASTELLANO ZAMBRANO, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Lechería, Estado Anzoátegui, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.301.220 y 17.359.016 e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 82.348 y 133.982, respectivamente.

JUICIO: RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Los abogados en ejercicio TOMÁS ANTONIO CASTELLANO y/o TOMÁS ANTONIO CASTELLANO ZAMBRANO, actuando en nombre y representación de COMERCIALIZADORA LIMPIA TODO, C.A., plantean Recurso de Apelación contra la decisión dictada el 23 de septiembre de 2010, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a cargo del Abogado ALFREDO JOSÉ PEÑA RAMOS, en el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentado por el ciudadano ANTOLIN PÉREZ DOMÍNGUEZ, en su carácter de Representante Legal de la sociedad Mercantil "DESARROLLOS MANEIRO, C.A", contra el recurrente.

Admitida la causa en fecha 07 de octubre de 2.008, por el Tribunal de la Primera Instancia en el cual ordena la citación de la demandada para compareciese el segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, por si o por medio de apoderados, a dar su contestación, por lo que se librar la compulsa correspondiente. El 2 de Diciembre de 2008, la parte actora reforma su demanda, la cual es admitida por el A quo por auto de 5 de diciembre de 2.008, y conforme lo dispone el artículo 206 ejusdem (sic) es corregido por auto de 8 de diciembre de 2008.

En su escrito de demanda, la parte actora alega: que cede en arrendamiento a la demandada un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial marcado con la letra y número “T6”,con una superficie aproximada de 31.00 M2, ubicado en la terraza del “CENTRO COMERCIAL MANEIRO”, situado éste en la Calle Maneiro, cruce con Calle Bolívar, Puerto La Cruz, Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, según documento que anexa marcado “B”; que fue establecido en la Cláusula Segunda del referido contrato de arrendamiento, que la duración era de UN (1) AÑO FIJO, a partir del 01 de mayo de 2004 culminando el 30 de abril de 2005, y que si la arrendataria hacia uso de la prorroga legal se obligaba a pagar un incremento del 30% del canon de arrendamiento, convenido en el término fijo en la Cláusula Tercera (Bs. 270.000,00 + 30%= Bs. 351.000,00).- Que transcurrido el término fijo el 30 de enero del 2005, la arrendataria continuó con la posesión del inmueble arrendado, lo que suponía que estaba haciendo uso de la prorroga legal, sin embargo, omitió el pago de la cantidad convenida como canon de arrendamiento de hacer uso de la prorroga legal, o sea la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 351.000,00), que resulta aplicable al canon convenido por el término fijo (Bs. 270.000,oo), más el incremento del treinta por ciento (30%), o sea OCHENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 81.000,oo).

Alega el actor, que de acuerdo al término convenido de UN (1) AÑO FIJO, conforme a lo dispuesto en el literal “a” del artículo 38 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, la prorroga legal aplicable al caso, comenzó el 01 de febrero de 2005 y terminó el 31 de julio de 2005, o sea SEIS (6) MESES, de la cual hizo uso la arrendataria al seguir ocupando el inmueble desde el primer día siguiente al vencimiento del término fijo, e independientemente de la deuda que tiene con mi representada, por concepto de daños y perjuicios, que estima esta por el orden de los DIECISIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 17.000,00), persiste en incumplir la obligación que tiene la arrendataria, conforme a lo convenido en el contrato y en lo dispuesto en el artículo 39 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, de entregar a la demandante el inmueble antes identificado que le cedió en arrendamiento, sin embargo a pesar de los reiterados requerimientos que en tal sentido se han hecho, también dejó de pagar a la demandante los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses (sic) desde el mes de Enero de 2.005, y al parecer, en la actualidad por las apariencias que presenta, la arrendataria abandonó el local arrendado.

Destacó, que en la copia certificada acompañada para constatar, pretendió solventar los meses de Enero hasta Mayo de 2.005, ya que, el 11 de Mayo de 2.005, de conformidad con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios inició el procedimiento consignatario por ante el Juzgado Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo, Expediente Nº.101-2005, a través de Cheques de Gerencia a cargo de Corp Banca , la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.350.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de Enero hasta Mayo DE 2005, A RAZÓN DE doscientos setenta mil bolívares (Bs.270.000,00), consignando posteriormente, lo que a su parecer eran los cánones que correspondían a los meses de junio, julio, Agosto, septiembre y octubre de 2.005, a razón del mismo monto; por lo que la arrendataria aparece evidentemente morosa en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos entre el mes de Noviembre de 2.005 hasta la presente fecha, incumpliendo lo impuesto en la CLAUSULA TERCERA del contrato, lo cual da derecho entre otras acciones, para demandar la Resolución de dicho contrato y exigir la entrega inmediata del inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas.

Que ocurre para demandar como en efecto lo hace, a la Sociedad Mercantil “COMERCIALIZADORA LIMPIA TODO, C.A.”, ya identificada, para que convenga o en su defecto así lo establezca y ordene el Tribunal, en dar por resuelto el Contrato de arrendamiento y en entregar sin plazo alguno el inmueble arrendado

Que a los fines de la citación de la arrendataria demandada, solicita se practique en la persona de su Representante Legal, ciudadana NELLYS DE JESÚS PETRONE SANABRIA, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 8.340.945.

Que se reserva el derecho a reclamar por vía separada, las cantidades de dinero que en virtud de lo acordado en el contrato, la demandada le adeuda.

Que dada la evidencia de la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada solicita de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, decrete medida de secuestro sobre el inmueble arrendado y se designe mi representada, propietaria del mismo, como depositaria.

Que consigna marcado “X” copia del documento y exhibe su original, para constatar su veracidad, que acredita ser la demandante la propietaria del Local objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda.
Que consigna fotografías actuales, de la fachada del inmueble arrendado, con vista a su interior que evidencia su estado de abandono.
Señala como domicilio procesal de la demandante dando cumplimiento a lo previsto en el Artículo 174 del Código de Procedimiento Civil la Avenida Andrés Bello, Edificio “VAM”, Torre Oeste, Primer Piso, Nº 121-O, entre Maripérez y Santa Rosa, Área Metropolitana de Caracas.

Estima la demanda, en la cantidad de DIECISIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 17.000,00), la cual solicitó fuese admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, condenando en costas a la demandada”.

Cumplidas con las formalidades y por cuanto la parte demandada no compareció ni por sí ni por medio de apoderados, la parte actora solicitó la designación de Defensor Judicial, lo cual fue acordado por el Tribunal de la causa por auto de 19 de noviembre de 2.009, lo cual recae en la persona del abogado en ejercicio LÍBANO RAMOS PÉREZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 132.521, a quien ordena notificar a los fines de que compareciese el segundo (2do) día de despacho siguiente a su notificación, a manifestar su aceptación o excusa al cargo, quedando debidamente citado y en cuenta de su comparecencia ante el Tribunal de causa en fecha 10 de mayo de 2010.

En diligencia de 19 de Mayo de 2010, comparecen los ciudadanos FRANK PETRONE PÉREZ y NELLYS PETRONE SANABRIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad números: 10.781.009 y 8.340.945, respectivamente, mediante el cual otorgan poder Apud Acta a los abogados recurrentes y consignan su escrito de contestación, la cual realizó en los siguientes términos:
“Que aceptan que existió un contrato de arrendamiento entre nuestra representada y la demandante, el cual fue cumplido en todas y cada una de sus partes por la demandada, pagando oportunamente los cánones de arrendamiento.
Que en virtud de haber dado cumplimiento cabal a lo establecido en el contrato de arrendamiento: Rechazan, niegan y contradicen que estén en posesión del inmueble objeto de la pretensión; niegan, rechazan y contradicen que deban hacer entrega material alguna, de un inmueble que esta en manos del demandante, por cuanto hicieron entrega oportuna de la llave de dicho local al Arrendador, hecho este que no requiere de formalidad alguna; que en la ejecución de la medida cautelar acordada por este Tribunal, quedó evidenciado que nuestra representada no detentaba ni poseía en forma alguna el inmueble… que la doctrina y la jurisprudencia ha sido reiterada y pacífica en considerar que el Arrendatario es solo un poseedor precario y que posee en nombre del Arrendador, de tal manera que una vez hecho el desalojo voluntario y haber entregado las llaves del local al arrendador, quedó su representada liberada de toda obligación. Por otra parte, la acción de entrega material, es propia del contrato de venta, nunca del contrato de arrendamiento; de tal suerte que el demandante yerra al intentar una Acción de Entrega Material en contra de nuestra representada, que rechazamos, negamos y contradecimos que nuestra representada deba cantidad de dinero alguna, producto de la relación arrendaticia, en principio porque todas las obligaciones que nuestra representada tenía en dicha relación jurídica, fueron cumplidas a cabalidad; sin embargo, a todo evento INVOCAMOS LA PRESCRIPCIÓN de toda acción de cobro por las obligaciones derivadas del dicho contrato de arrendamiento.

Que cursa por ante el Tribunal de la causa, demanda identificada con las siglas BP02-V-2008-002127, en la cual hay identidad de partes e identidad de objeto, aunque la cosa es distinta, en consecuencia y en la búsqueda de la economía procesal, solicitan que dicha causa y la presente sean acumuladas”.-
Finalmente solicitan se sustancie la contestación presentada y se declare Sin Lugar en la definitiva.

En esa misma fecha, el defensor judicial Líbano Ramos Pérez consigna su escrito de contestación de demanda en la que acepto que en fecha 29 de Abril de 2004 se suscribió contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil denominada Comercial Maneiro, C.A., y que se convino un canon de arrendamiento por la cantidad de doscientos setenta mil bolívares (270.000,oo Bs.).-

Asimismo niega, rechaza y contradice que se haya dejado de cancelar los cánones de arrendamientos ya que los mismos están siendo tramitados a través del Juzgado Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo, expediente Nro. 102-2005. Que niega, rechaza y contradice que su representada se encuentre morosa en los pagos correspondientes como lo quiere hacer saber la parte demandante en su escrito de reforma de demanda.

Finalmente solicita, se agregue el escrito a los autos que conforman el presente asunto.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

En su escrito de 20 de mayo de 2010, los apoderados de la demandada ratifican lo afirmado en la contestación de la demanda por su antiguo arrendador, UNA VEZ CONCLUIDA LA RELACIÓN ARRENDATICIA, nuestra representada desocupó el local objeto de aquel arrendamiento e hizo entrega al arrendador del inmueble.

Alega que, la jurisprudencia, la doctrina y la ley, han dejado inequívocamente establecido, que el Contrato de Arrendamiento es de cumplimiento sucesivo, de tal manera que es la ocupación que hace efectivamente el Arrendatario lo que causa las obligaciones para este. De tal manera, que una vez desocupado el inmueble, el Arrendatario pierde la posesión precaria que había estado ejerciendo en nombre de su Arrendador.

Por otro lado, los hechos negativos, así como lo que es evidente y notorio NO REQUIEREN SER PROBADOS. En consecuencia, la demanda NO corresponde a la demandada probar que NO HA ESTADO EN POSESIÓN DEL INMUEBLE OBJETO DE LA PRESENTE DEMANDA, desde cuando terminó la relación arrendaticia. Dado que el objeto de la pretensión del actor es que se le haga entrega material.

Promueve las resultas de la ejecución de la medida cautelar, en la cual se trasladó el demandante a hacerse depositario del inmueble objeto del presente procedimiento, dado que en dicho acto quedó plenamente demostrado y probado que Comercializadora Limpia Todo, C.A., no estaba en posesión del inmueble, por lo que el demandante simula que no es él quien lo detenta, sin embargo, es el demandante quien hace uso de sus llaves y abre el local para que el Tribunal ejecutor de medidas se constituya en el lugar y ejecute la medida, quedando evidenciado en el acta de ejecución que el inmueble se encontraba libre de bienes y personas, lo que prueba que Comercializadora Limpia Todo, C.A., no estaba en posesión del inmueble. Y en consecuencia mal podría ser demandada o conminada a entregar algo que NO POSEE NI DETENTA, lo cual prueba la temeridad de esta demanda.

Con el fin de probar la Prescripción de toda acción promovió el contrato de arrendamiento, en el que se establece, con fecha cierta, la terminación de la relación arrendaticia, desde la cual empieza a correr la prescripción de las acciones del Arrendador y cesaron las obligaciones del Arrendatario. Que por cierto no es la entrega material, una acción que la ley da al Arrendador, pues quien tiene la obligación legal en el contrato de arrendamiento, de poner al otro en posesión de la cosa arrendada es el Arrendador para con el Arrendatario y no al contrario. La acción que la ley le da al Arrendador es la de DESALOJO contra el Arrendatario; acción esta que el temerario demandante no ejerce por estar en pleno conocimiento de que Comercializadora Limpia Todo, C.A., NO OCUPA EL LOCAL OBJETO DE ESTA DEMANDA DESDE LA TERMINACIÓN DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA.

Finalmente invoca el principio de la comunidad de la prueba, solicitando se valore todo aquello que desprendiéndose de autos, beneficie a Comercializadora Limpia Todo, C.A., así como la admisión de las pruebas promovidas y su correspondiente evacuación y valoración en la definitiva.

Por otra parte, el actor reproduce y hace velar la documentación consignada con el libelo de demanda original y reforma, en especial las reproducciones fotográficas en la que se demuestra el estado de abandono que presentaba a la fecha de introducción de la demanda el local T-5 arrendado y la copia del expediente Nº.101-2005, del Juzgado Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, de las consignaciones arrendaticias, que demuestran según el actor la falta de pago de los cánones de arrendamiento y el incumplimiento de sus obligaciones contractuales en que incurrió la arrendataria.
Invocan la confesión en que incurre la demandada en el escrito que contiene su contestación, que demuestra la veracidad de los hechos libelados, cuando afirma que no poseía ni detentaba el inmueble arrendado, y partiendo de la circunstancia no controvertida y por el contrario convenida, de que le fue cedido en arrendamiento el local identificado en autos, resulta concluyente que lo abandonó, lo cual aparece igualmente evidenciado del acta levantada con motivo de la Medida de Secuestro practicada sobre dicho local.

Solicita se aprecien las pruebas promovidas, con todo su valor en la definitiva.

Por diligencia de 29 de mayo de 2010, la parte demandada solicita al Tribunal de la causa de conformidad con lo establecido en el artículo 80 del Código de Procedimiento Civil, se acumulen las causas que cursan por ante esa Instancia, lo cual fue acordado por auto de 31 de mayo de 2010.

El 23 de septiembre de 2010, el Tribunal de la Primera Instancia dicta su decisión en los siguientes términos:
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA LA DECISIÓN
"… La pretensión de la demandante consiste en que se de por resuelto el Contrato de Arrendamiento y en la entrega sin plazo alguno del inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas.
Y lo alegado por la parte demandada que expresó que no está en posesión del inmueble arrendado y que por tanto no está en la obligación de entregarlo, ya que está en manos de la demandante, por cuanto la demandada hizo entrega oportuna de la llave de los locales al arrendador, y por tanto la arrendataria está liberada de tal obligación.
Dispone el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su primer párrafo que: “En la Contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar…”.
El thema decidendum se forma de lo dicho por el actor en el libelo como sustento de su pretensión procesal y de las razones y defensas expuestas por el demandado en el escrito de contestación con relación a lo dicho por el accionante, sin que puedan ser traídos hechos nuevos a la causa.
Nos enseña la doctrina, que “La ley procesal, mediante las normas que regulan el debate probatorio, se interesa en que se circunscriba lo más posible el campo disentimiento entre las partes, y les ofrece con este fin, la facultad de limitarlo según su propio interés, a los hechos realmente controvertidos y excluir así del debate, aquellos admitidos como efecto de la libre determinación de los litigantes” (Rengel-Romberg, Arístides. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. Volumen Tres, Organización Graficas Carriles C.A. Caracas 2.003, pág. 247).
A este respecto se observa que ambas partes están contestes en afirmar que efectivamente existe un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.
En consecuencia, queda planteada la litis, por una parte entre la afirmación de la actora, de que el inmueble está en posesión de la demandada y que por tal razón está obligada a entregarlo y lo manifestado por la demandada que se excepciona al afirmar que no está en posesión del inmueble arrendado y que por tanto no está en la obligación de entregarlo, ya que está en manos de la demandante, por cuanto la demandada hizo entrega oportuna de la llave de los locales al arrendador. Así se declara.
En cuanto a la procedencia de la pretensión aducida, el Juez queda en libertad para resolver lo que considere ajustado a Derecho, y con miras a ello, este Sentenciador hace el siguiente análisis:
Los procesos jurisdiccionales se encuentran regidos por los llamados Principios Generales del Derecho, por los cuales, mediante un proceso de comparación, generalización y abstracción progresivamente creciente, se pueden inducir de todo sistema jurídico vigente positivo, representando sus presupuestos y directrices conforme a la recta razón e idea de Justicia, siendo incita su aceptación universal así como la incorporación a la legislación positiva, tal como lo es el Principio de Veracidad y Legalidad contemplado en el artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que ordena a los jueces a pronunciarse conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones de hecho no alegados ni probados, correspondiendo la carga de tales probanzas a las partes, de acuerdo a su particular situación en el juicio, para todo lo cual deberán hacer uso de los lapsos probatorios legalmente previstos, sin que por lógica jurídica sea necesario probar los hechos confesados o admitidos expresa o tácitamente por las partes.
Ahora bien, en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba, implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que, tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.
Así mismo observa este juzgador que la parte demandante en los escritos libelales solicitó se decretara medidas sobre los inmuebles arrendados. En este orden de ideas y para mayor abundamiento, la prórroga legal es el beneficio que el legislador ha acordado al arrendatario que haya celebrado contrato de arrendamiento a tiempo determinado y que se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones para que al finalizar su contrato continúe ocupando el inmueble durante cierto tiempo que va a depender de la duración que haya tenido el contrato de arrendamiento. De tal manera que, la prórroga legal es un beneficio facultativo para el arrendatario y obligatorio para el arrendador excepto cuando el arrendatario estuviere incurso en incumplimiento de sus obligaciones. Vencida la prórroga legal el arrendatario está en la obligación de hacer entrega del inmueble arrendado tal y como lo establece el articulo 39 eiusdem: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” (subrayado del Tribunal).
Del examen hermenéutico de las disposiciones legales revisadas y del minucioso análisis de las actas procesales que conforman el presente expediente, y especialmente de la revisión de las pruebas aportadas por las partes, se desprende que efectivamente existen dos contratos de arrendamiento sobre Dos (2) locales comerciales marcados con las letras y números “T-5” y “T6”, respectivamente, con superficies aproximadas de 33.80 M2 y 31.00 M2, respectivamente, ubicados en la terraza del “CENTRO COMERCIAL MANEIRO”, situado este en la Calle Maneiro, cruce con Calle Bolívar, Puerto La Cruz, Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, suscritos entre la Sociedad Mercantil “DESARROLLOS MANEIRO, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de julio de 1987, bajo el Nº 15, Tomo A-13, (ARRENDADORA) y la Sociedad Mercantil “COMERCIALIZADORA LIMPIA TODO, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 29 de julio de 1996, bajo el Nº 10, Tomo A-27 (ARRENDATARIA), cuya duración era de: 1) UN (1) AÑO FIJO, a partir del 01 de febrero de 2004 culminando el 31 de enero de 2005, en el caso del Local T-5; y 2) UN (1) AÑO FIJO, a partir del 01 de mayo de 2004 culminando el 30 de abril de 2005, en el caso del Local T-6. Que en ambos casos correspondía una prórroga legal de seis (6) meses, la cual transcurrió íntegramente en ambos relaciones contractuales arrendaticias. Que no fue probado en autos que efectivamente la ARRENDATARIA hubiere efectuado la entrega formal de los inmuebles arrendados a la ARRENDADORA, aún cuando es evidente que para la fecha de la practica de las medidas de secuestro practicadas sobre los locales y de las fotografías consignadas por la demandante los locales comerciales estaban totalmente desocupados y libres de personas y bienes y con señales de haber estado así por un período prolongado de tiempo, lo cual es ratificado por ambas partes en el transcurso del proceso, con la salvedad que la parte demandada asegura haber hecho entrega de las llaves a la ARRENDADORA, lo que no fue probado en autos.
En virtud que la pretensión de la demandante, en ambos casos, consiste en: “…demandar…para que CONVENGA o a ello la condene ordene el Tribunal,a que en virtud de haberse consumido la prórroga legal…del Contrato de Arrendamiento celebrado con mi representada, en hacerme entrega material real y efectiva, SIN PLAZO ALGUNO, del Local que fue objeto del mismo…” , considera este juzgador que la demanda presentada por la demandante debe prosperar y ser declarada con lugar. Así se declara.
IV
DECISIÓN
En orden a los hechos descritos en la narrativa y con fundamento en las motivaciones precedente, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano ANTOLIN PEREZ DOMINGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 8.325.777, actuando en su carácter de Representante Legal de la Sociedad Mercantil “DESARROLLOS MANEIRO, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de julio de 1987, bajo el Nº 15, Tomo A-13, contra la Sociedad Mercantil “COMERCIALIZADORA LIMPIA TODO, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 29 de julio de 1996, bajo el Nº 10, Tomo A-27, en consecuencia se condena a la demandada perdidosa a lo siguiente:
PRIMERO: Como consecuencia de lo anterior decisión, se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes contratantes, y como consecuencia se ordena a la parte demandada, hacer entrega al Arrendador sin plazo alguno de los inmuebles conformados por Dos (2) locales comerciales marcados con las letras y números “T-5” y “T6”, respectivamente, con superficies aproximadas de 33.80 M2 y 31.00 M2, respectivamente, ubicados en la terraza del “CENTRO COMERCIAL MANEIRO”, situado este en la Calle Maneiro, cruce con Calle Bolívar, Puerto La Cruz, Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui.
SEGUNDO: Se condena a la demandada perdidosa a pagar las costas a la parte demandante de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil."

De esta decisión apelan los apoderados de la parte demandada, fundamentando la misma en que, no hubo valoración correcta de las pruebas en las cuales quedó probado que la demandada no detentaba, ni poseía en forma alguna los inmuebles de los cuales se le ordena ahora una entrega material de imposible cumplimiento; que el tribunal admitió una acción de entrega material, que no es propia de los Contratos de Arrendamiento en los cuales el actor fundamentó su demanda, en contra de nuestra representada; que no existe obligación de pago de cánones, por cuanto la demandada no ha estado disfrutando de la tenencia ni de la posesión de los inmuebles, de los cuales, erróneamente, este tribunal ordena entrega material. Y a todo evento operó la prescripción.

En relación con el Cuaderno de Medidas, el Tribunal de la causa por auto de 29 de enero de 2009, decreta la medida de secuestro solicitada por la parte actora, según lo dispuesto en el artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil sobre el inmueble constituido por un local comercial marcado "T5", con una superficie aproximada de treinta y tres metros cuadrados con ochenta centímetros (33,80 mts2), ubicado en la Terraza del Centro Comercial Maneiro, ubicado en la calle Maneiro cruce con calle Bolívar de Puerto La Cruz del Estado Anzoátegui, para lo cual se comisiona al Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Antonio Sotillo y Guanta del Estado Anzoátegui.

En fecha 4 de febrero de 2009, el Juzgado comisiona practica la medida solicitada, "constatando que el mismo se encontraba totalmente desocupado de bienes muebles, sin servicios públicos y en un estado de suciedad; que hacen presumir a este despacho que dicho inmueble estaba sin ser habitado desde hace un largo período de tiempo…lo declara expresamente secuestrado, y conforme lo fuera solicitado por el apoderado Actor, lo pone en depósito de su propietaria…"

Abierto el lapso probatorio, ambas partes promovieron pruebas.-

Como punto previo, la parte demandada, ratifican lo afirmado en la contestación a la temeraria demanda que fuera incoada en contra de su representada, por su antiguo arrendador, una vez concluida la relación arrendaticia su representada desocupo el local objeto del contrato de arrendamiento e hizo entrega al arrendador del inmueble…”que una vez desocupado el inmueble, el arrendatario pierde la posesión precaria que había estado ejerciendo en nombre de su arrendador”…; Con respecto a los hechos narrados, y que al decir de su promovente fueron expuestos en la oportunidad de la contestación de la demanda, considera esta Superioridad, que el escrito contentivo de contestación de demanda no constituyen exactamente un medio de prueba, no obstante es deber del Juez su análisis, por cuanto debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, y así dar cumplimiento al principio de exhaustividad de la sentencia. Así se declara.-

Por otra parte, en su escrito de pruebas promovió las resultas, de la ejecución de la medida cautelar, en la cual se trasladó el demandante o su representante a hacerse depositario del inmueble objeto del procedimiento, con el fin de probar que no es su representada quien ha estado en posesión de dicho inmueble. Con relación, a este medio probatorio promovido de las resultas de la medida cautelar se secuestro, decretada por el a-quo, en fecha 22 de enero de 2009, y ejecutada por el Tribunal Segundo Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Antonio Sotillo y Guanta, de esta Circunscripción Judicial, de fecha 04 de febrero de 2009, y en virtud de que la misma fue practicada por un funcionario (Juez) acreditante de la fe Pública Judicial, y constando en el cuaderno de medidas cursante a los autos entre los folios 8 y 9, el Tribunal le acredita valor probatorio de conformidad con el articulo 429 de Código de Procedimiento civil, en concordancia con el 1357 de Código Civil. Así se declara.-

Invocó la prescripción, y con el fin de probar la misma, de toda acción que pretenda hacer cumplir cualquier obligación para con el accionante, promovió el contrato de arrendamiento, en el cual se establece con fecha cierta la terminación de la relación arrendaticia. Con relación a esta probanza aprecia el Tribunal, que si bien es cierto que el medio promovido es una documental pública, el promovente indicó el objeto de la prueba, consistente en demostrar que había operado la prescripción, al no indicar el lapso por la cual operaba la prescripción invocada de las acciones derivadas del contrato de arrendamiento, por lo cual resulta inconducente como medio probatorio, ya que de lo contrario incurriría el operador de justicia en el error de suplir defensa a la parte, no alegada ni probada. Así se declara.-

Finalmente invocó a su favor el principio de la comunidad de la prueba a favor de su representada. Con relación a la invocación del principio de la comunidad de la prueba, siguiendo criterio jurisprudencial, que expresa que el principio de adquisición es una consecuencia de esta comunidad esto es, que las pruebas una vez aportadas por las partes al proceso, no son de quien las promovió si no que son del proceso, es decir, una vez introducida legalmente en el proceso su función es la de probar la existencia o inexistencia del proceso con independencia de que beneficien o perjudiquen a quien las promueve, o ha la parte contraria, la cual además puede invocarla. Así se declara.-

Pruebas de la parte demandante
Reprodujo y hace valer la documentación acompañada al libelo original y al libelo de reforma, en especial las reproducciones fotográficas que demuestran el estado de abandono que para la fecha de introducción de la demanda presentaba los locales T-5 y T-6 arrendados, y la copia de las consignaciones arrendaticias tramitadas al expediente 102-2005, del Juzgado Primero de municipio Juan Antonio Sotillo, en la cual se demuestra la falta de pago y el incumplimiento en el que incurrió la accionada.
En atención a ello, el Tribunal aprecia de las actuaciones lo siguiente:
Copia certificada del Registro Mercantil de la accionante, Desarrollos Maneiro, S.A., de fecha 29 de septiembre de 2008, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, de fecha 22 de julio de 1987, bajo el Nº 15, Tomo A-13. Con relación a dicho medio probatorio, se trata de una documental pública, emanada de un ente público acreditante de la fe pública administrativa, en función de lo cual el Tribunal le acredita valor probatorio de conformidad con el articulo 429 de Código de Procedimiento civil, en concordancia con el 1357 de Código Civil. Así se declara.-
Copias certificadas de los contratos de arrendamiento, celebrado entre la parte demandante Desarrollos Maneiro S.A., y Comercializadora Limpia Todo, C.A., correspondiente a los locales comerciales identificados con las siglas T-5 folio 16 al 18 del expediente Nº BP02-V-2008-002127 y T-6 folios 16 AL 18 del expediente Nº BP02-V-2008-002076, ambos debidamente autenticados por ante la Notaria Pública II de Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui, de fecha 30 de enero de 2004, y de fecha 29 de abril de 2004, quedando inserto bajo el Nº 54 Tomo 10, y Nº 32, Tomo 44, respectivamente. Con relación a estas probanzas, demostrativas de la relación arrendaticia existente, que no fue impugnado, y vista que se tratan de documentales públicas, emanada de un ente público, acreditante de la fe pública administrativa, en función de lo cual el Tribunal le acredita valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, en concordancia con el 1357 de Código Civil. Así se declara.-
Certificación de copia simple de documento de condominio, del centro comercial maneiro, y aclaratoria del documento de condómino, del prenombrado centro comercial, registrado por ante la oficina subalterna del registro del Distrito Sotillo del estado Anzoátegui, en fecha 08 de mayo de 1992, bajo el Nº 5, folio 30 al 85, Protocolo Primero, Tomo 10, y 27 de agosto de 1992, registrado bajo el Nº 40, folios 321 al 326, Protocolo Primero, Tomo 9, respectivamente. Dichas probanzas son documentales públicas, producidas mediante certificación de copia simple, emanadas de un ente público acreditante de la fe pública administrativa, que no fueron impugnadas, en virtud de lo cual este Tribunal las tiene como fidedignas de conformidad con el primer aparte del articulo 429 del Código de Procedimiento civil. Así se declara.
Entre los folios 62 al 66, del expediente Nº BP02-V-2008-002076, y entre los folios 62 al 65, del expediente Nº BP02-V-2008-002127, consigno en original fotografías de los locales arrendado, identificado con la nomenclatura Nº T-5 y T-6. Sobre tales medios que no son escrito si no meramente representativos, observa el tribunal que dichas reproducciones fotográficas se tienen como aportadas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, de allí que dichas probanzas perfectamente pueden hacerse valer en juicio, dado que su utilización como fórmula probática no se encuentra prohibida por nuestra legislación. Sin embargo, en sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 19 de julio de 2005, expediente Nº 03085; Nº RC00472 (caso: Producciones 8 ½ C. A., contra Banco Mercantil Banco Universal), se asentó lo siguiente:
…“1.- El promovente de un medio de prueba libre representativo, esto es, fotografías, películas cinematográficas, audiovisuales, y otras de similar naturaleza, tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio.
2.- El juez en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha prueba debe en conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, establecer la manera en que ésta se sustanciará; y en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, debe implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba; pues sólo cumpliendo con esa formalidad por delegación expresa del legislador cumple el proceso su finalidad, que es un instrumento para alcanzar la justicia según lo dispone el artículo 257 de nuestra Carta Magna, al mismo tiempo, se garantiza el debido proceso y derecho de defensa de las partes.
3.- Una vez cumplidas estas formalidades, el sentenciador determinará en la sentencia definitiva –previo al establecimiento de los hechos controvertidos-, si quedó demostrada la credibilidad y fidelidad de la prueba libre en cuestión; caso contrario, desestimará dicha prueba, pues si bien se trata de medios probatorios que no prejuzgan sobre el fondo del litigio, son indispensables para que una vez establecidas dichas circunstancias, el juez pueda establecer con plena libertad los hechos que se desprenden de la prueba conforme al sistema de la sana crítica (…)”

De lo anteriormente expuesto, tenemos entonces que los medios de pruebas libres, bajo análisis están sometidos a ciertas condiciones de ineludible cumplimiento, sin los cuales no pueden estar en su idoneidad o conducencia, ser tenidas como fidedigna y consecuencialmente atribuirle, a través de los mismos valor probatorio que sean capaces de demostrar la situación de hecho expuesta por la parte accionante.
En atención a estas consideraciones, las probanzas constituidas por las fotografías incorporadas al proceso supra identificadas, no pueden atribuírsele valor probatorio por cuanto no cumplieron con los requisitos pertinentes para su evacuación y en consecuencia el Tribunal la desestima. Así se declara.
Entre los folios 71 al 76, de expediente Nº BP02-V-2008-002076, cursa a los autos solicitud y resultas de consignaciones arrendaticias solicitadas por la representación judicial de la parte actora, efectuadas por la empresa comercializadora Limpia todo, C.A., a favor de la arrendadora Desarrollos Maneiro C.A., sobre un local comercial distinguido con la numeración T-6, ubicadas en terrazas del Centro Comercial Maneiro, Calle Maneiro, Cruce con Calle Bolívar del municipio sotillo del Estado Anzoátegui, evacuadas por ante los Juzgados Primero y Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo, de fecha 24 y 25 de septiembre de 2008, dejando constancia que para la fecha 25 de septiembre de 2008, no aparece registrado expediente alguno de consignación del canon de arrendamiento, que haya sido efectuado por la accionada a favor de la accionante por el local de autos; igualmente se dejo constancia que, con relación al periodo que abarca desde el mes de mayo de 2008, hasta la solicitud de fecha 19-09-2008, cerifica que no se han efectuado consignaciones arrendaticias de la empresa arrendataria de autos, a favor de la parte actora.
Asimismo, entre los folios 70 al 75, del expediente Nº BP02-V-2008-002127, cursa a los autos solicitud y resultas de consignaciones arrendaticias solicitadas por la representación judicial de la parte actora, efectuadas por la empresa comercializadora Limpia todo, C.A., a favor de la arrendadora Desarrollos Maneiro C.A., sobre un local comercial distinguido con la numeración T-5, ubicadas en terrazas del Centro Comercial Maneiro, Calle Maneiro, Cruce con Calle Bolívar del municipio sotillo del Estado Anzoátegui, evacuadas por ante los Juzgados Primero y Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo, de fecha 24 y 25 de septiembre de 2008, dejando constancia que para la fecha 25 de septiembre de 2008, no aparece registrado expediente alguno de consignación del canon de arrendamiento, que haya sido efectuado por la accionada a favor de la accionante por el local de autos; igualmente se dejo constancia que, con relación al periodo que abarca desde el mes de mayo de 2008, hasta la solicitud de fecha 19-09-2008, cerifica que no se han efectuado consignaciones arrendaticias de la empresa arrendataria de autos, a favor de la parte actora
Con relación a estas probanzas, son documentales públicas, expedidas por una autoridad acreditante de la fe pública judicial que no fueron impugnadas, por la parte contraria, en función de lo cual el Tribunal le acredita valor probatorio de conformidad con el 1357 de Código Civil. Así se declara.-
Entre los folios 76 al 85, del expediente Nº BP02-V-2008-002076, cursan a los autos copias simples de resultas de consignaciones arrendaticias, correspondientes a los cánones de arrendamientos de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre de 2005, correspondiente al local signado con el Nº T-6, realizadas por la ciudadana Nellys de Jesús Petroni Sanabria, debidamente asistida por el abogado Jesús Daniel Marcano, y obrando con el carácter de directora gerente de la sociedad mercantil Comercializadora Limpia Todo, C.A., a favor de la empresa Desarrollos Maneiro C.A., por la cantidad de Bs. 250.000.
Asimismo, entre los folios 76 al 90, del expediente Nº BP02-V-2008-002127, cursan a los autos copias simples de resultas de consignaciones arrendaticias, correspondientes a los cánones de arrendamientos de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre de 2005, correspondiente al local signado con el Nº T-5, realizadas por la ciudadana Nellys de Jesús Petroni Sanabria, debidamente asistida por el abogado Jesús Daniel Marcano, y obrando con el carácter de directora gerente de la sociedad mercantil Comercializadora Limpia Todo, C.A., a favor de la empresa Desarrollos Maneiro C.A., por la cantidad de Bs. 270.000.
Dichas probanzas producidas en copia simple (resultas), de documento público, que al no ser impugnadas por la parte contraria, de conformidad con el primer aparte del artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna. Así se declara.-
De igual manera, invocaron la confesión en “que incurre la demandada en el escrito que contiene su contestación, que demuestra la veracidad de los hechos libelados, cuando afirma que no poseía ni detentaba el inmueble arrendado, y partiendo de la circunstancia no controvertida y por el contrario convenida, de que le fue cedido en arrendamiento el local identificado en autos, resulta concluyente que lo abandono, lo cual aparece igualmente evidenciado del acta levantada con motivo de la MEDIDA DE SECUESTRO practicada dicho local”.

De la exposición antes narrada se aprecia que la parte demandada promovió la prueba de confesión, y en relación a esta prueba, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia 347 de fecha 2 de noviembre de 2001, ha sostenido que:

“…no toda declaración implica una confesión, pues para que ella exista se requiere que la misma verse sobre un hecho capaz de tener la suficiente juricidad como para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa. En consecuencia, para que exista prueba de confesión de una parte de determinado juicio, es absolutamente indispensable que la manifestación de la parte este acompañada del ánimo correspondiente, es decir, el propósito de confesar un hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte…”.

En atención a lo antes expuesto observa el Tribunal, de la promoción de la prueba de confesión invocada por la parte demandante; que en el escrito de contestación de la demandada presentado por la representación judicial de la parte demandada esta entre otras consideraciones expuso:

…“negamos, rechazamos y contradecimos que debamos hacer entrega material alguna, de un inmueble que esta en manos del demandante, por cuanto hicimos entrega oportuna de la llave de dicho local al arrendador, hecho este que no requiere formalidad alguna. Por otra parte, en la ejecución de la medida cautelar acordada por este Tribunal, quedo evidenciado que nuestra representada no detentaba, ni poseía en forma alguna el inmueble”…

Con base al criterio jurisprudencial antes expuesto, aprecia el Tribunal que la prueba propuesta se trata de una declaración hecha dentro de un acto del proceso como lo es la contestación de la demanda, sin embargo se atisba, que el hecho narrado en la contestación determine el propósito de confesar un hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte, por cuanto tal declaración no esta acompañada del ánimo correspondiente, es decir, el propósito de confesar un hecho o circunstancia en beneficio de la otra parte, en consideración a lo cual, la prueba promovida carece de valor probatorio. Así se declara.-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El presente recurso de apelación, ejercido por los abogados TOMAS ANTONIO CASTELLANO y TOMAS ANTONIO CASTELLANO ZAMBRANO, I.P.S.A Nros. 82.348 y 133.982, respectivamente, contra la decisión de fecha 23 de septiembre de 2010, emanada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró CON LUGAR la demanda por de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el ciudadano ANTOLIN PEREZ DOMINGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 8.325.777, actuando en su carácter de Representante Legal de la Sociedad Mercantil “DESARROLLOS MANEIRO, C.A.”, contra la Sociedad Mercantil “COMERCIALIZADORA LIMPIA TODO, C.A.”

Planteada así la controversia el Tribunal hace las siguientes consideraciones:
El artículo 1.167 del Código Civil establece:

“En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ellos”

De la norma transcrita se extrae, que en el contrato bilateral cuando una de las partes no cumpla con las estipulaciones pactadas en el contrato, la otra queda facultada para solicitar bien sea el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiera lugar a ellos.
La resolución es un supuesto de ineficacia del contrato proveniente de un hecho posterior a su celebración, que le pone fin por decisión judicial, por autoridad de una de las partes o por decisión de la ley.
La resolución se produce por decisión judicial, cuando se la demanda en razón del incumplimiento de la otra parte (pacto comisorio).
Dentro de las circunstancias en que la resolución puede producirse por autoridad de una de las partes se mencionan: el pacto comisorio (resolución por autoridad del acreedor); la excesiva onerosidad sobreviniente (teoría de la imprevisión); el pacto de retroventa; el derecho de arrepentimiento, etc.
Se produce por decisión de la ley en los casos en que la prestación de una de las partes se torna de cumplimiento imposible.
Los efectos de la resolución se producen retroactivamente, ex tunc, volviendo las cosas al estado en que se encontraban antes de la celebración del contrato.
(Fuente: Código Civil y leyes complementarias, Tomo 5, Belluscio - Zanoni, Ed. Astrea, 2º reimpresión, 1994, p. 946)
La resolución es un remedio jurídico que presupone un contrato perfecto, pero, además, un evento sobrevenido, o un hecho (objetivo) nuevo, o un comportamiento de la contraparte, posterior a la formación del contrato, que de algún modo altere las relaciones entre las partes tal como se habían constituido originariamente, o perturbe el normal desarrollo (ejecución) del contrato, de manera que éste no pueda continuar existiendo, porque se ha modificado, o en absoluto se ha roto, aquella composición de intereses, cuya expresión constituye el contrato, y a la cual las partes han hecho referencia al celebrarlo (Messineo 1955, 522).

De esta definición se desprende que la resolución puede tener lugar por causas diversas. Así por ejemplo, por la inejecución de la prestación, o por la excesiva onerosidad sobreviniente de la prestación (teoría de la imprevisión), o por la imposibilidad de ejecutar la prestación (teoría del riesgo).

Asimismo, cabe destacar algunos aspectos de esta definición. En primer lugar presupone un contrato perfecto, válido, de lo contrario, estaríamos ante un caso de nulidad o anulabilidad, pero no de resolución. Por otro lado, las causas que producen la resolución son siempre sobrevinientes a la celebración del contrato.

Consecuencia de lo cual el contrato no puede continuar existiendo, porque se ha modificado, o se ha roto, aquella composición de intereses, acordada al celebrar el contrato.

Las condiciones para que proceda la acción resolutoria, son:
a) El contrato debe ser bilateral; b) incumplimiento del contrato, de la obligación. Para los casos de incumplimiento parcial el juez determinara la procedencia de la acción ateniéndose a la voluntad de las partes; c) que el incumplimiento se origine en la culpa del deudor, puesto que si el contrato de se incumple por causa no imputable, no habrá lugar a intentar la acción; d) que el demandante por su parte haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; e) la intervención judicial indispensable. Es total y absolutamente contrario a derecho, el permitir si quiera sea respetando la libertad contractual, que sean las propias partes las que puedan calificar en un momento dado la situación de incumplimiento respecto a un contrato entre ellos.
Con base a los criterios doctrinales, precedentemente expuestos y a la atenta revisión de las actuaciones contenidas del presente recurso de apelación, observa el Tribunal:
*Las cláusulas segunda, tercera, décima tercera y décima cuarta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, intervinientes en el presente juicio, establecen: copiar
*Partiendo de la consideración, bajo los términos en que fue planteada los limites de la controversia, el petitum planteado por el accionante, se circunscribe a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento de las cláusulas contractuales, establecidas entre las partes con ocasión de la celebración del contrato de arrendamiento de autos, narradas en el escrito libelar, y para la parte accionada enervar la acción, mediante los argumentos y defensas explanados en el escrito de contestación, y demostrar con las pruebas aportadas que quedo liberada de la obligación demandada.
*Del acervo probatorio, promovido por las partes y suficientemente valorado por esta alzada, aprecia el Tribunal:
*Con relación a los contratos de arrendamientos, correspondiente a los locales identificado con las siglas T-5 y T-6, identificados de autos promovidos como prueba fundamental de la pretensión deducida, por la parte accionada; que fue aceptado por la parte demandada, por lo que partiendo de ese reconocimiento, las obligaciones y efectos allí establecidos no son objeto de controversia.
*Señala el accionante en el escrito de reforma de la demanda, conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de autos, la duración del contrato de arrendamiento, se fijo en uno (1) año, contado a partir del 01 de mayo del 2004, y culmino el 30 de abril de 2005, estableciéndose asimismo que en el supuesto de que la arrendataria hiciera uso de la prórroga legal, se obligara a pagar el incremento del 30% del canon de arrendamiento convenido por el termino fijo en la cláusula tercera, es decir, bolívares 250.000 mil mas treinta 30 % de incremento, igual a 325.000 mil, y por cuanto la parte arrendataria continuo en la posesión del inmueble, luego de vencido el término de su vigencia (30 de abril de 2005), lo cual suponía que estaba haciendo uso de la prórroga legal, sin embargo omitió el pago de la cantidad convenida como canon de arrendamiento, es decir la cantidad fija mas el 30% convenido.

*Que conforme al literal A del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal aplicable comenzó el 01 de mayo de 2005 y termino el 31 de octubre de 2005.

*Que la parte demandada pretendió solventarse, con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo de 2005, mediante procedimiento consignatario iniciado en fecha 11 de mayo de 2005, tramitado por el Juzgado Segundo de Municipio Juan Antonio Sotillo, equivalente a un mil Doscientos Cincuenta Bolívares 1.250.000,00 a razón de 250.000 mil.

*Que consignó en oportunidades posteriores, los cánones de arrendamientos de los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2005, por el mismo monto.

*Que ante el evento de reconocer como validas las consignaciones que hizo, aparece evidentemente morosa en los cánones de arrendamientos de los meses comprendidos entre el mes de noviembre de 2005, hasta la presente fecha.

Por otra parte, se observa de las actuaciones, que en efecto con las consignaciones arrendaticias, interpuesta ante los Juzgados Primero y Segundo del Municipio Sotillo de esta Circunscripción Judicial, quedó demostrado el pago parcial por concepto de canon de arrendamiento de los locales T-5 y T-6, comprendido entre los meses de enero hasta octubre de 2005 inclusive, de lo cual resultaría un saldo a favor de la arrendataria por la diferencia dejada de pagar al arrendador, conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato; circunstancia esta que fue reconocida por la parte accionada en los escritos de reformas de las demandas, folios 109 al 114, del expediente Nº BP02-V-2008-002076, y a los folios 128 al 133, del expediente del expediente Nº BP02-V-2008-002127.

No obstante ello, se constata asimismo que en efecto la parte accionada incumplió con los términos establecidos en la cláusula segunda de los contratos de autos, al no cancelar el incremento correspondiente al 30% del canon ordinario de arrendamiento, incurriendo con ello en la falta de cumplimiento de los términos establecidos en los contratos, que acarrea en consecuencia la aplicación de la cláusula décima cuarta de los contratos de autos, que estipula el derecho a solicitar la resolución de los contratos.

En cuanto al pedimento consistente en la entrega sin plazo alguno de los inmuebles arrendados, considera el Tribunal que si bien es cierto, tal como lo advirtió el a-quo, que para la fecha de la ejecución de las medidas preventivas se secuestro solicitadas por la accionada, se evidencia que los locales comerciales estaban totalmente libres de personas y bienes, también es cierto, que no se constata de autos que la parte demandada entregó los inmuebles mediante la consignación de las llaves o cualquier medio probatorio demostrativa de que dio cumplimiento con las obligaciones pactadas en la cláusula segunda de los contratos, lo cual como ya de dijo, da lugar a la resolución de los contratos de arrendamientos, incoada por los accionantes.

Por las consideraciones antes expuestas, resulta forzoso para el Tribunal declarar la resolución de los contratos de arrendamientos de autos, y por vía de consecuencia la declaratoria Sin lugar del recurso de apelación interpuesta por los recurrentes, como se declarara en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

DECISIÓN

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 04 de noviembre de 2010, por los abogados TOMAS ANTONIO CASTELLANO y TOMAS ANTONIO CASTELLANO ZAMBRANO, I.P.S.A Nros. 82.348 y 133.982, respectivamente, contra la decisión de fecha 23 de septiembre de 2010, emanada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el ciudadano ANTOLIN PEREZ DOMINGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 8.325.777, actuando en su carácter de Representante Legal de la Sociedad Mercantil “DESARROLLOS MANEIRO, C.A.”, contra la Sociedad Mercantil “COMERCIALIZADORA LIMPIA TODO, C.A.”

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el ciudadano ANTOLIN PEREZ DOMINGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 8.325.777, actuando en su carácter de Representante Legal de la Sociedad Mercantil “DESARROLLOS MANEIRO, C.A.”, contra la Sociedad Mercantil “COMERCIALIZADORA LIMPIA TODO, C.A.”

En consecuencia quedan resueltos los contratos de arrendamientos, correspondiente a los locales comerciales identificados con las siglas T-5 folio 16 al 18 del expediente Nº BP02-V-2008-002127 y T-6 folios 16 AL 18 del expediente Nº BP02-V-2008-002076, ambos debidamente autenticados por ante la Notaria Pública II de Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui, de fecha 30 de enero de 2004, y de fecha 29 de abril de 2004, quedando inserto bajo el Nº 54 Tomo 10, y Nº 32, Tomo 44, respectivamente.-

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada en los términos aquí expuestos.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes de la presente decisión, por cuanto fue publicada fuera del lapso de Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los dieciséis (16) días del mes de junio de dos mil once (2011). Años: 201º de la Independencia y 152º de la Federación.
El Juez Superior Temporal,

Rafael Simón Rincón Apalmo
La Secretaria,

Nilda Gleciano Martínez.
En esta misma fecha, previo el anuncio de Ley, siendo las (11:38 a.m.), se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.-
La Secretaria,

Nilda Gleciano Martínez.