TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, treinta de mayo de dos mil once
201º y 152º

ASUNTO: BP02-R-2011-000197

DEMANDANTE: CESAR LUIS AGUILERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.458.584, de este domicilio.-

APODERADOS
JUDICIALES
DE LA PARTE
DEMANDANTE: JUAN CARLOS NAVARRO GARCIA y KEIBIHT ALEJANDRA SALAZAR MORENO, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 50.988 y 106.420, respectivamente.

PARTE
DEMANDADA: MARILY DEL VALLE MALAVE ZABALA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.672.146.-

ABOGADOS
ASISTENTES
DE LA PARTE
DEMANDADA: LUIS FRANCISCO LEON SALAZAR, MANZUR ADONIS GONZALEZ CORREDOR y LUISANA LEON DIAZ, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 81.260, 81.000,113.557, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA (APELACION)

I
RESEÑA DE LA CONTROVERSIA

Se contrae el presente asunto al Recurso de Apelación, interpuesto por el abogado CESAR FUENTES, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 89.645, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada , en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Juan Antonio sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 02 de noviembre del 2010; el cual en virtud del procedimiento de Distribución corresponde conocer a este Tribunal de Alzada; el cual mediante auto de fecha 11 de abril del 2011, procedió a dar entrada y curso legal, fijando el lapso legal para la presentación de informes.
En fecha 18 de mayo de 2011, la parte recurrente presentó escrito de informes bajo los siguientes términos: De la nulidad de la sentencia condicional, que la sentencia recurrida en el dispositivo del fallo incurre en falta que por si sola hace nula a la misma, la condicionalidad del fallo, por cuanto ésta declara con lugar la acción incoada por cumplimiento de contrato y supedita la misma a un acontecimiento futuro e incierto, que el demandante haga efectivo el pago en el expediente de la causa, sin fijarse fecha alguna, que es causal de nulidad a tenor del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, que toda sentencia debe bastarse a si misma y no depender de condición alguna…que la declaratoria con lugar y la condena a otorgar el correspondiente documento de compra venta está supeditada a que el demandante consigne el pago correspondiente en autos, que no se fijó fecha ni oportunidad precisa…que la misma viola lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que si la sentencia impone el cumplimiento de un contrato que implique la transferencia de la propiedad de una cosa determinada esa sentencia sólo producirá efecto si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, con el correspondiente pago, de lo cual debe existir constancia autentica en los autos, que se trata que el pago este acreditado con anterioridad a la sentencia, que el demandante jamás ha demostrado que ha pagado que la sentencia es nula por ser condicionada y por no haber constancia alguna en autos que la parte actora haya cumplido con el pago…que el demandante no ha demostrado haber pagado el precio y si no ha cumplido con el pago del precio no se le puede obligar a cumplir en forma alguna, que no es mas que una manifestación de excepción de contrato no cumplido, que ninguna sentencia puede obligar a transmitir la propiedad de un inmueble si no ha recibido el pago del precio del mismo…que se declare la nulidad de la sentencia recurrida y emitir pronunciamiento del fondo en el cual se declare sin lugar la demanda por cuanto la parte actora no ha acreditado el pago….De la nulidad de sentencia por incurrir en el vicio de omisión de pronunciamiento acerca del fondo de lo que se debate en el proceso que tiene que pronunciarse en torno a todas las defensas y excepciones, que en la contestación de la demanda consta que alegaron el incumplimiento por parte del demandante que fue quien no pago precio alguno dentro de las oportunidades establecidas en el contrato de opción de compra venta esto es ni dentro de los noventa (90) días ni tampoco al vencimiento, que procedió a demandar incluyendo supuesto cheque de gerencia que jamás consignó en original sino en copia fotostática del mismo, que si su intención era pagar porque no consignó el cheque para su posterior retiro, que alegó que fue el demandante quien incumplió que en virtud de dicho incumplimiento y de estar vencida la opción de compra venta no está obligada a proceder a vender, que ante tales alegatos la Sentenciadora guardó silencio que no fueron considerados que por ello viola la sentencia dictada el principio de exhaustividad e incurre en el vicio de omisión de pronunciamiento.

II
MOTIVOS PARA DECIDIR

Este Tribunal de Alzada a los fines de dictar sentencia en el presente recurso de Apelación lo hace bajo las siguientes consideraciones:
Se desprende de autos que la pretensión de la parte actora es el cumplimiento de un contrato suscrito con la demandada de autos, afirmando que se estableció en dicho contrato el plazo de noventa (90) días que corrió a favor de la optante para que obtuviera la documentación para el otorgamiento del documento definitivo, que la demandada a asumido actitud evasiva, estando su acción dirigida a que la demandada proceda a otorgar el documento de venta; en la oportunidad de contestación a la demanda la parte demandada en su defensa argumentó que no debía proceder a otorgar el documento definitivo pro cuanto el demandante se encontraba gestionando crédito por ante la empresa PDVSA quienes requerían para la emisión del cheque la solvencia de pago de los impuestos municipales y ficha catastral, que la opción no reunía los requisitos exigidos por PDVSA, procediendo a negar, rechazar y contradecir los términos de la demanda, que el demandante incumplió con efectuar el pago .
Ahora bien, de las actas procesales se evidencia que el Tribunal de la causa dictó sentencia declarando con lugar la pretensión de la parte actora estableciendo en la dispositiva del fallo que procediera la demandada hacer otorgamiento del documento de venta del inmueble descrito en la misma; de igual manera dejó establecido que el actor debe consignar en el expediente la cantidad de Ciento Veinte Bolívares (Bs. 120.000,oo), una vez que la sentencia quede definitivamente firme y en caso que la demandada no cumpla con lo ordenado se tendrá la decisión como documento definitivo de compra venta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la parte recurrente en su escrito de informes denuncia a su decir vicios en los cuales incurrió el Tribunal de la causa en la sentencia, como lo es estar viciada la sentencia por ser condicionada, por la no procedencia del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil y el vicio de omisión de pronunciamiento, en este sentido considera esta Superioridad emitir pronunciamiento al respecto como punto previo al fondo de la controversia.

DE LA SENTENCIA CONDICIONADA

Afirma la parte recurrente que la sentencia adolece de nulidad de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil por cuanto se dictó una sentencia condicionada, según afirma se evidencia del dispositivo de la sentencia, que se declara con lugar se ordena el otorgamiento definitivo de venta y a su vez debe el actor consignar el monto del precio de la venta.

Así las cosas, cabe citar lo que al respecto contempla nuestra Doctrina como así sostiene el autor Leopoldo Márquez Añez, en su obra Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Civil Venezolana, página 79, expresa: “…El Juez no es libre ni tiene la autonomía de voluntad para someter la eficacia de su pronunciamiento, a la realización de acontecimientos futuros e inciertos, ya que a ello se opone la propia índole de la función que ejerce, y principios capitales de su actividad, como lo son el principio dispositivo, y el que le impone emitir en la causa un pronunciamiento dirimente del conflicto de interés que se le somete...”.

En igual sentido, la doctrina de la Sala de Casación Civil ha señalado que habrá condicionalidad en el fallo, cada vez que se subordine la eficacia del pronunciamiento al cumplimiento de cualquier circunstancia indicada en la sentencia, en forma tal que quite a su dispositivo la positividad y precisión que le es inherente. (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 25 de febrero de 2004).

Por su parte J. R. Duque Sánchez, en su Manual de Casación Civil, pág. 116 establece: ‘Una sentencia es condicional cuando se somete la decisión, ya en cuanto a las declaraciones del derecho de una u otra parte, ya en cuanto a su ejecutoriedad a alguna modalidad dependiente de un hecho o circunstancia que debe realizarse para dar existencia o perfeccionar el derecho declarado’. (Subrayado del tribunal)

En este sentido, cabe citar sentencia de la misma Sala de Casación Civil de fecha 31 de julio de 2007, citada por la parte recurrente, en la cual se dejó establecido: “A juicio de esta Sala, la sentencia recurrida no es condicional, pues lo que ordena el sentenciador a cada parte es cumplir una obligación respecto de la pretensión deducida y las defensas opuestas, esto es, ordena a Luís Belie Guerra pagar a Evelio Colmenares López y Francisco Iván Colmenares López la cantidad de cuatro millones trescientos setenta y nueve mil bolívares (Bs. 4.379.000,00) por remanente del valor del inmueble; y a Evelio Colmenares López y Francisco Iván Colmenares López, a entregar a Luís Belie Guerra el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, mediante el otorgamiento del documento traslativo de propiedad.
Es evidente, pues, que la decisión dictada por el juez superior contiene una decisión pura y simple, en la que tanto el demandante como el demandado tienen la obligación de cumplir la orden impuesta por el juez, en el primer caso, pagar la suma de cuatro millones trescientos setenta y nueve mil bolívares (Bs. 4.379.000,00), y en el segundo, hacer la tradición legal de inmueble. Por tanto, dicha decisión no está sometida a la realización de un acontecimiento futuro e incierto, ni está subordinada su eficacia al cumplimiento de una circunstancia específica.
Dicho con otras palabras, si el Juez Superior hubiera ordenado al demandado cumplir la tradición del inmueble única y exclusivamente luego que el demandante pagara el precio del inmueble, sí estaríamos en presencia del delatado vicio, pues en este caso, uno de los obligados estaría sometido al cumplimiento de la obligación impuesta al otro, para cumplir la suya. Pero en el caso que se estudia, lo que se trata es que el juez sin imponer condición alguna, ordenó a ambos cumplir una obligación, sin hacer depender el cumplimiento de esa obligación de la otra”. (Resaltado del Tribunal)
Conforme a los criterios doctrinales y jurisprudenciales antes citados observa esta Juzgadora que la sentencia proferida por el Tribunal de la causa en modo alguno está condicionada por cuanto en el dispositivo de la misma no sujetó el cumplimiento por parte de la perdidosa al pago del precio, por cuanto dejó establecido: “se ordena a la prenombrada ciudadana a cumplir con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta …por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente por la cantidad de Ciento Veinte Bolívares (Bs. 120.000,oo) cuyo monto deberá ser consignado por la parte actora en el expediente…”; es decir que no quedó condicionado el cumplimiento de la demandada, sino que al contrario de ello se ordenó a la parte actora también a dar cumplimiento al contrato de marras, sobre cuya procedencia o no emitirá pronunciamiento este Tribunal en el fondo de la controversia.
Por los razonamientos antes expuestos considera este Tribunal de Alzada que la sentencia recurrida no está viciada por condicionada, desechándose el pedimento de la recurrente en relación a la nulidad de sentencia. Así se declara.

DE LA APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 531 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Afirma la parte recurrente que la sentencia vicia el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que la prestación de todo comprador es pagar el precio, de lo cual debe existir constancia autentica en autos, que la acreditación del pago debe estar con anterioridad a la sentencia no después, que no hay constancia en autos que la parte actora haya cumplido con el precio del pago completo del inmueble objeto del litigio. Que la sentencia recurrida es nula desde la perspectiva del artículo 244 del Código de Procedimiento Civil por adolecer del vicio de condicionalidad como desde el artículo 531 eiusdem, por no haber demostrado la parte actora su cumplimiento del pago del precio.

Establece el artículo 531 de nuestra Ley Adjetiva:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada…la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación de lo cual debe existir constancia autentica en los autos”
Al tenor de la norma citada supra, se evidencia que los efectos de la misma derivan en caso de no cumplir su obligación la perdidosa en el juicio, tal como lo indica la misma, observando esta Juzgadora que el Tribunal de la causa así lo dejó establecido en la sentencia recurrida que tal efecto sólo se producirá en caso de que la demandada no cumpliera, por lo que mal puede considerarse que la sentencia está condicionada sino que se estableció conforme a los mismos términos expuestos en la disposición citada, siendo esta norma contentiva de una de las hipótesis de ejecución de la sentencia contenida en nuestra Ley Adjetiva, de modo tal que su aplicación está supeditada al cumplimiento o no de la sentencia proferida, y en este sentido, si bien este Tribunal de Alzada procederá a revisar las obligaciones inherentes a cada una de las partes intervinientes en este juicio en el contrato objeto de esta causa a los fines de emitir pronunciamiento al fondo de la controversia, y así determinar cuando le correspondía a cada una de éstas ejecutar su respectiva obligación, si considera que dicha sentencia no debió contener la aplicación de dicha norma la cual sólo se hará procedente en la etapa de ejecución de sentencia a instancia de parte en caso de no habérsele dado cumplimiento a la decisión siempre y cuando sea favorable al demandante y conste que éste cumplió con su obligación que en este caso como comprador corresponde el pago del precio convenido en el contrato, sin embargo, al considerar esta Superioridad que la sentencia recurrida no está condicionada, en consecuencia resulta improcedente el pedimento de nulidad alegado por la parte recurrente. Así se declara.

VICIO POR OMISIÓN DE PRONUNCIAMIENTO
Al respecto señala la recurrente que en la contestación de demanda se alegó el incumplimiento por parte del demandante quien fue que no pagó el precio en las oportunidades establecidas en el contrato de opción de compra venta ni dentro de los noventa (90) días ni al vencimiento, que frente a tales alegatos la sentenciadora guardó silencio.

Dispone el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia debe contener, entre otros requisitos, decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas. Ello, con la finalidad de que los pronunciamientos emanados de los órganos encargados de administrar justicia, que delimitan el problema judicial debatido entre las partes, sean congruentes con la demanda y su contestación.

Ahora bien y con relación al principio de exhaustividad de la sentencia y al vicio de incongruencia negativa, esta Sala de Casación Social en sentencia de fecha 22 de febrero del año 2001, expresó lo siguiente:"Ahora bien, es menester para esta Sala, manifestar que los fallos emitidos por este Máximo Tribunal de la República, cumplen también una función pedagógica, por lo que desea aprovechar la oportunidad para dejar claro, cuáles son los verdaderos alcances del vicio conocido como incongruencia negativa, para lo cual hace referencia nuevamente a Arístides Rengel Romberg, quien de igual forma en su obra ‘Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano’, manifiesta: ‘En el ordinal 5° del Art. 243 del Código de Procedimiento Civil es donde más claramente se expresa la necesidad de la congruencia de la sentencia con la pretensión deducida y con las excepciones o defensas opuestas. No hay duda- ha dicho repetidamente la casación- que los jueces infringen el art 162 (ahora 243) cuando ajustan su decisión al problema que se suscita con la demanda y su contestación, o cuando ignoran alegatos de las partes que se vinculan con la regularidad del procedimiento, sin que esto implique la necesidad de resolver acerca de todas las argumentaciones de los litigantes, aunque sean de derecho, pues la administración de justicia correría el riesgo de paralizarse si a los jueces se les exigiera entrar en todas las minuciosidades que las partes inoficiosamente les plantean.’ (Subrayado de la Sala).
Asimismo, Humberto Cuenca en su obra ‘Curso de Casación Civil’ establece: ‘…En el proceso se integra una autentica trilogía de elementos, personas, acciones y cosas, cuya unidad no puede destruir la sentencia. Entre la problemática en la demanda y su contestación, por una parte, y la sentencia por la otra, debe existir una relación de causa efecto, considerada como una necesidad de congruencia…’
y continúa: ‘la demanda y la defensa son presupuestos básicos de la sentencia…’‘…la congruencia no es sino la acertada relación entre la demanda y la sentencia y para que el fallo sea fiel a esta relación es necesario que se mantengan ciertas condiciones objetivas: 1°Que la litis no cambie, pues toda transformación posterior trae mutaciones y conflictos; 2° Que haya valores constantes en la litis para que no se alteren las líneas fundamentales de la controversia, y 3° se mantenga firme la triple trilogía (personas, acciones y cosas) que determina la inmutabilidad de la cosa juzgada.’ (Negrillas de la Sala)".

En este orden de ideas, revisada exhaustivamente la sentencia recurrida observa esta Juzgadora que en el cuerpo de la misma se dejó señalado, “En el caso planteado, el apoderado judicial de la parte demandada adujo que su representada quedó exonerada de cumplir con su promesa de vender el inmueble, por cuanto el demandante incumplió con efectuar el pago dentro del plazo convenido. Al respecto, este Tribunal observa de la lectura efectuada al contrato , que en ninguna de sus cláusulas se estableció que el opcionado debía pagar el precio convenido para la opción futura de compra venta del inmueble dentro del plazo estipulado en la cláusula anteriormente transcrita, por lo que esta Juzgadora conforme lo ordena el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, entiende que dicho pago debía efectuarse en la oportunidad en que la opcionante presentara por ante la Oficina de Registro de la Propiedad Inmobiliaria correspondiente el documento definitivo de compra-venta para su respectiva protocolización y así también se establece”; en este sentido, considera este Tribunal de Alzada que el Tribunal A quo no incurrión en omisión de pronunciamiento por cuanto es este el alegato formulado en su escrito de contestación que según señala fue silenciado en la sentencia recurrida, cumpliendo el Tribunal de la causa con el principio de exhaustividad al respecto.
En consecuencia, se desecha el pedimento de nulidad de sentencia por estar viciada la sentencia de omisión de pronunciamiento. Así se declara.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Tal como fuera antes señalado la pretensión de la parte actora versa sobre el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta suscrito con la demandada, del cual afirma que ésta no ha cumplido con el otorgamiento del documento definitivo habiendo transcurrido el plazo de noventa (90) días establecido en el referido contrato.
Por su parte, la demandada sostiene que se considera exonerada de cumplir por cuanto el demandado no dio cumplimiento al contrato en cuanto al pago del precio establecido dentro del lapso establecido en dicho contrato ni aún vencido el mismo.
Vistos los argumentos de ambas partes esta Superioridad considera analizar el contrato objeto de controversia de la siguiente manera:
Cursa en autos a los folios nueve (09) al doce (12) y su vuelto de este expediente, contrato de opción de compra venta suscrito entre los aquí intervinientes, identificándose la demandada como “La Opcionante” y el demandante como “El Opcionado”; estableciendo éstos en su cláusula tercera: “ Las partes contratantes convienen en fijar el precio de la futura Compra-Venta del Inmueble objeto de la presente Opción en la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo). Clausula CUARTA: “Es condición expresa entre “La Opcionante” y El Opcionado que el plazo de vigencia de este contrato de Opción futura de Compra-Venta, será de Noventa (90) días continuos contados desde la fecha de Autenticación del presente documento, pudiendo ser prorrogable por treinta (30) días mas por convenio entre las partes; y una vez cumplido el referido plazo la “La Opcionante” deberá proceder en presentar por ante la oficina de registro de la Propiedad Inmobiliaria correspondiente el Documento Definitivo de Compra-Venta para su respectiva protocolización”; siendo éste el instrumento contentivo de la convención contenido en un documento público, el cual al no haber sido tachado de falso debe ser apreciado de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.357, ejusdem, asimismo se examina dicho contrato a tenor del articulo 12 Artículo del Código de Procedimiento Civil el cual reza: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. Subrayado de este tribunal.

Aunado a ello, nuestro ordenamiento jurídico no existe norma alguna que defina los contratos preliminares o preparatorios, tales como la opción de compra venta o la promesa bilateral de venta, por ello el articulo 12 de la ley adjetiva otorga esta facultad al órgano jurisdiccional quien puede desentrañar la voluntad intrínseca de las partes contratantes, con base de la máxima de experiencia, obsérvese además que por voluntad del legislador la transmisión de la propiedad coincide plenamente con la manifestación de voluntad de las partes; hay cumplimiento simultaneo de las obligaciones de dar y hacer. Este seria, pues la hipótesis que podríamos llamar “normal” es conocida en doctrina como “venta con efectos reales” en la cual -se repite- la propiedad u otro derecho “se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado” y desde el preciso momento que surge el acuerdo de voluntad de las contratantes. Este a criterio de quien sentencia es el caso de autos, el Artículo 1.474 del código civil, en el cual el legislador define la naturaleza del contrato de compra-venta en los siguientes términos:
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”

En este sentido, efectivamente como lo dejara establecido el Tribunal de la causa el contrato en cuestión no estipula la forma ni el tiempo de cuanto se debería verificar el pago por parte del demandante en la presente causa, para lo cual se hace necesario analizar lo que al respecto establece nuestra Ley Sustantiva:
Articulo 1487: La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”
Por su parte el artículo 1488 eiusdem dispone: El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”
Así las cosas, conforme a las normas indicadas esta es una de las obligaciones de vendedor, que si bien es cierto que en el caso de autos es una promesa de venta a los efectos de su cumplimiento dichas normas son aplicables al caso.
Asimismo es necesario citar lo que establece nuestro ordenamiento jurídico en relación a las obligaciones del comprador, para lo cual se hace necesario señalar las normas previstas en el Código Civil al respecto.
Artículo 1527: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”.
De igual manera dispone el artículo 1.528 eiusdem: “Cuando nada se ha establecido respecto de esto (articulo que antecede) el comprador deberá pagar en el lugar y en la época que debe hacerse la tradición…”
A tenor de las normas citadas, considera esta Jurisdicente que en el caso bajo estudio es aplicable esta última disposición señalada, por cuanto del contrato objeto de este litigio se desprende que las partes no establecieron ni la fecha, el lugar ni la forma como se produciría el pago, como al contrario si establecieron el plazo para que la demandada cumpliera con el otorgamiento definitivo de compra venta, debiendo contar en esa oportunidad el opcionado con la disposición económica para darle cumplimiento a su obligación; en este sentido, mal puede atribuir la demandada incumplimiento al demandante cuando su obligación de pagar el precio conforme a los términos del contrato aún no era exigible; así como tampoco consta que las partes hubiesen supeditado el pago a la gestión de crédito alguno, en efecto debió proceder la demandada a dar cumplimiento a su obligación vencido el plazo establecido por las mismas partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 1264 del Código Civil, conforme al cual las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.

Determinada la existencia jurídica de un pacto entre las partes mediante el alegado y comprobado contrato contenido en el instrumento fundamental; este deviene, en absolutamente vinculante para ellas con carácter de fuerza de ley, por disposición expresa del articulo 1.159 del código Civil y, en consecuencia, deben ser fielmente cumplidos y de buena fe entre las partes, los compromisos asumidos y conforme a los postulados consagrados en el Articulo 1.160 eiusdem.
Establece el artículo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución…”
En este orden de ideas, debe dejarse expresamente señalado que el artículo 1.167 antes citado, constituye el fundamento legal de la acción de cumplimiento de contrato, sin embargo debe observarse que la misma establece que dicha acción está sujeta a que una de las partes intervinientes del contrato no cumpla con su obligación para que así se active el derecho de la otra para accionar, ya que de lo contrario no entraría en aplicación dicha acción, de igual manera como ha sido citado anteriormente las obligaciones deben cumplirse tal como han sido pactadas. Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. El artículo 1.354 del Código Civil dispone: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tiene que probar sus afirmaciones de hecho en consecuencia le corresponde al actor demostrar los hechos que fundamenta su pretensión y al demandado los hechos que esgrime en su defensa o su excepción, si bien el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, este principio sería ilusorio si esa Ley particular, que es la convención, no contara con lo mismo que la Ley general, es decir, con una sanción garante de su exacto y cabal cumplimiento, la cual se encuentra en el artículo 1.167 ejusdem.
Esta última norma deja a la voluntad de las partes ejercer, ante el incumplimiento, bien la acción de cumplimiento o bien la resolutoria, a ser ejercida una con exclusión de la otra, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.
En el orden expuesto, se observa que en el contrato objeto de este juicio, impone que la obligación principal de la opcionante vendedora es cumplir con la tradición legal del inmueble esto es con el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, sin embargo no habiéndose establecido plazo para el pago, y observándose de autos la intención del actor en honrar su obligación éste debe consignar dicho pago por ante este Tribunal, y en este sentido, en relación al alegato formulado por la representación judicial de la demandada que dicho cheque fue consignado en copia fotostática, debe señalar esta Sentenciadora que consta nota de certificación de la Secretaria Accidental del Juzgado de la causa que deja constancia de haber tenido a su vista el original de dicho cheque, con lo cual se evidencia la existencia del mismo, pero que independientemente de ello, el optante aquí demandante debe cumplir con su correspondiente obligación como lo es el pago del precio convenido y como en efecto se dejará establecido en el dispositivo del fallo, sin embargo, se deja constancia expresa que el incumplimiento del contrato se produjo por parte de la demandada quien tenía la obligación de otorgar el documento definitivo vencido el plazo de noventa (90) días, no demostrando que haya dado cumplimiento a dicha obligación o el motivo de extinción de su obligación, motivo por el cual debe prosperar la acción intentada en la presente causa.
En consecuencia, tomando en consideración que el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil es aplicable en etapa de ejecución de sentencia en caso de incumplimiento de la perdidosa en el presente juicio, este Tribunal de Alzada modifica la sentencia recurrida solo en lo que concierne a este aspecto, ratificando el resto de la decisión proferida por el Tribunal de la causa. Así se declara.
III
DECISIÓN

Por las razones de hecho y de derechos antes mencionadas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, actuando en Tribunal de Alzada administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación intentado por el abogado CESAR FUENTES, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 89.645, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada , en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio Juan Antonio sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 02 de noviembre del 2010; en consecuencia, la CONFIRMA con la modificación efectuada en el cuerpo de esta decisión en los términos antes expuestos y en virtud de ello se declara CON LUGAR la pretensión del ciudadano CESAR LUIS AGUILERA, antes identificado, a través del juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA intentado en contra de la ciudadana MARILY DEL VALLE MALAVE ZABALA, arriba identificada, en consecuencia se ordena a la ciudadana MARILY DEL VALLE MALAVE ZABALA, a darle cumplimiento a la cláusula Cuarta del Contrato de este juicio y proceda a otorgar el documento definitivo de compra venta por ante el registro Subalterno correspondiente sobre el inmueble contentivo del apartamento distinguido con el Nº G-6 de la Residencias El Puerto Torre B, ubicado en Guanta, Municipio Guanta del Estado Anzoátegui por la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,oo); asimismo se ordena al ciudadano CESAR LUIS AGUILERA, a consignar en el expediente la cantidad señalada una vez que conste en autos la decisión definitivamente firme. Así se decide.
Se condena en costas a la parte perdidosa
Regístrese y publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los Treinta (30) días del mes de Mayo de Dos Mil Once (2.011) - Años: 201° de la Independencia y 152° de la Federación.-
LA JUEZ PROVISORIO,

Dra. HELEN PALACIO GARCIA
La Secretaria Accidental,

Abog. MARIA EUGENIA YEGRES.-

En esta misma fecha, siendo las 10:54 a.m., se dictó y publicó la presente sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
LA SECRETARIA Acc