TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, catorce de agosto de dos mil doce
202º y 153º

ASUNTO: BP02-R-2007-000826

PARTE DEMANDANTE
RECONVENIDA: WAGNER JOSE GUAYAPERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 10.061.575 y de este domicilio.-
APODERADOS JUDICIALES
DEL DEMANDANTE-RECONVENIDO: NELSON GUEVARA GUTIERREZ y CLAUDIO LANER DEL MONTE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° 4.024.376 y 7.823.398, e inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 35.359 y 14.698, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA
RECONVINIENTE: LUIS ALEJANDRO RENAUD RIOS y YAJAIRA JOSEFINA GUZMAN DE RENAUD, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° 4.218.879 y 4.002.689, respectivamente.-

APODERADO JUDICIAL DE LOS
CO-DEMANDADO- RECONVINIENTE: JORGE JOSE BRITO MARCANO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.636.901 e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 99.015 y de este domicilio.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

En virtud de la apelación ejercida por el ciudadano WAGNER JOSE GUAYAPERO, en su carácter de parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 02 de noviembre de 2.007, llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio por Cumplimiento de Contrato; intentado por el abogado NELSON GUEVARA GUTIERREZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano WAGNER JOSE GUAYAPERO, contra los ciudadanos LUIS ALEJANDRO RENAUD RIOS y YAJAIRA JOSEFINA GUZMAN DE RENAUD, ya identificados.-
Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:
De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia que el presente juicio es con ocasión a una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, mediante el cual alega el actor en resumen en su libelo de demanda, lo siguiente:

Que en fecha 10 de agosto de 2.004, mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica de Lechería, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui, los ciudadanos LUIS ALEJANDRO RENAUD RIOS y YAJAIRA JOSEFINA GUZMAN DE RENAUD, ya identificados, se obligaron a venderle, un inmueble distinguido con el Nº 120, ubicado en el Conjunto Residencial “Cayo de Agua”, en la parcela M-2, del Complejo Turístico El Morro, en jurisdicción del Municipio Bolívar del estado Anzoátegui, en la zona de hoteles y condominios de dicho Complejo Turístico, alinderado de la siguiente forma NORTE: Vivienda 122; SUR: Vivienda 118; ESTE: Centro Social; y OESTE: Plaza Oeste.- Que el plazo dentro del cual los vendedores debían protocolizar la venta de dicho inmueble, fue de Sesenta (60) días continuos, contados a partir del 10 de agosto de 2.004, comprometiéndose los vendedores, en esa oportunidad, a traspasar al comprador la propiedad y la posesión del inmueble vendido, libre de todo gravamen, siendo el precio de venta convenido para el inmueble la cantidad de Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs. 170.000,ºº), que el comprador pagaría de la siguiente manera: la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,ºº) que cancelo en el acto de la firma del documento, y el saldo sería pagado en la oportunidad de la protocolización del contrato.- Las partes contratantes establecieron que en caso de no registrarse la venta por culpa del comprador, dentro del plazo estipulado, o sea, dentro de los sesenta días, éste debería pagar a los vendedores la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,ºº) por concepto de cláusula penal, y si por el contrario, la responsabilidad de la no protocolización del contrato de compra venta y por consiguiente entrega material del bien vendido, fuere de los vendedores, éstos pagarían por el mismo concepto de penalidad establecida convencionalmente la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,ºº).- Asimismo, alega que al momento de finiquitar la operación convenida, se determinó que eso era imposible por cuanto existían sobre el inmueble vendido sendas medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar dictadas por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas y por el Juzgado de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, siendo imposible dentro del plazo pactado perfeccionar la entrega del inmueble vendido y la protocolización del documento de la venta, por lo que en consecuencia proceden a demandar a los ciudadanos LUIS ALEJANDRO RENAUD RIOS y YAJAIRA JOSEFINA GUZMAN DE RENAUD, para que convengan en otorgar el documento de venta del inmueble y a traspasar la posesión del mismo a su representado o sea el Tribunal el que de a la sentencia que haya de recaer sobre este pedimento y que convengan a pagar a su poderdante o en su defecto sea condenado la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares, por concepto de penalidad estipulada por las partes para el retardo en el cumplimiento de la obligación asumida a tenor del contrato cuyo cumplimiento demandaron.-

En la oportunidad de dar contestación los demandados lo hicieron de la siguiente manera:

En fecha 26 de julio de 2.005, compareció el Abogado JORGE JOSE BRITO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y dio contestación a la presente demanda conviniendo que en fecha 10 de Agosto de 2.004, se firmó un contrato de opción a Compra-Venta, con el demandante.- Por otra parte, rechazó, negó y contradijo que para el momento de finiquitar la operación existiera sendas medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar, pues solo existía una y al respecto, alegó que si bien es cierto que pesaba sobre el inmueble dicha medida, antes de la negociación del referido inmueble le fue notificado al comprador, adicionalmente resaltó el último aparte de la Cláusula Primera del contrato de opción a compra venta en la cual se demuestra, según el demandado, que el comprador tuvo en sus manos el documento de propiedad del inmueble, el cual indica la medida que pueda pesar sobre el; y así como en el aparte especial del contrato suscrito entre las partes, donde el comprador ciudadano WAGNER JOSE GUAYAPERO, toma posesión del inmueble y se convierte en poseedor precario del mismo.- Asimismo rechazó, negó y contradijo que sea su responsabilidad la imposibilidad de perfeccionar la entrega del inmueble vendido y la protocolizar del documento contentivo de la venta dentro del plazo pactado, alegando que en lo que respecta al acto de otorgamiento debe tenerse en consideración las obligaciones reciprocas establecidas en dicho contrato, concretamente las contenidas en la Cláusula Cuarta del mismo, señalando que el comprador debió haber cumplido dentro del lapso de sesenta días con las obligaciones relacionadas a la presentación ante la Oficina Subalterna de Registro, del documento de venta para la protocolización, el pago de los derechos de registro y aranceles necesarios para ello y demostrar su capacidad de pago del saldo restante de la compra-venta.- Por último señaló que por cuanto el comprador incumplió con lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato en cuestión, reconvino formalmente de conformidad con lo establecido en el ultimo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, para que pague la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs: 25.000,00) por concepto de daños y perjuicios causados por su incumplimiento determinados en la cláusula penal, así como otras cantidades las cuales se dan aquí por reproducidas.-

Admitida la reconvención y constando en autos la contestación de la misma, pasa este Juzgado a analizar las pruebas aportadas por las partes, lo cual hace bajo las siguientes consideraciones de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:

Primero, promovió la testimonial del ciudadano JOSE RAFAEL GAMUS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 6.822.743.- Por cuanto de actas se evidencia que la misma no fue evacuada, es por lo que este Juzgado no tiene prueba sobre la cual pronunciarse.- Y así se declara.-

Segundo, solicitó se oficiará a Banco Banesco en la División de Seguros, a los fines de demostrar que el demandante tenia el conocimiento de la situación legal del inmueble.- Por cuanto de actas se evidencia que cursa a los folios 63 al 64, consignación por parte del alguacil del Juzgado de la causa del oficio dirigido a la Entidad Bancaria Banesco, sin que posterior al mismo consten las resultas de la diligencia, es por lo que considera este Juzgado que no tiene prueba sobre la cual pronunciarse.- Y así se declara.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA:

Por cuanto si bien es cierto, de actas se evidencia que la parte actora no aportó pruebas al proceso, no es menos cierto, que de conformidad con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado a valorar los instrumentos consignados por el actor junto a su libelo de demanda, lo cual hace de la siguiente manera:
1) Poder otorgado por el ciudadano WAGNER JOSE GUAYAPERO, a los abogados CLAQUDIO LANER DEL MONTE y NELSON GUEVARA GUTIERREZ (folios 05 al 06).- Por cuanto el mismo no fue impugnado por la parte adversa, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio como demostrativo de la facultad otorgada a los abogados antes mencionados a los fines de representar en juicio al actor, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil.- Y así se declara.-
2) Documento autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería, Municipio Turístico El Morro Licenciado Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui, bajo el Nro: 59 del tomo 129 (folios 07 al 09).- Por cuanto el mismo fue previamente aceptado por ambas partes, es por lo que este Juzgado le otorga pleno valor probatorio como demostrativo de las obligaciones contraídas por las partes en el mismo.- Y así se declara.-
3) Documento de venta del inmueble objeto del presente litigio al ciudadano LUIS ALEJANDRO RENAUD RIOS (folios 10 al 13).- Si bien es cierto, dicho documento fue consignado en copia simple, no es menos cierto que no fue atacado por la parte adversa, razón por la cual este Juzgado le otorga valor probatorio como demostrativo de la hipoteca que pesaba sobre el referido inmueble.- Y así se declara.-
4) Copia del oficio emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas, de fecha 16 de septiembre de 2.003.- El Tribunal da aquí por reproducido lo anteriormente expuesto, en tal sentido le otorga valor probatorio, como demostrativo del gravamen que pesaba sobre el referido inmueble.- Y así se declara.-
5) Copia del oficio emanado del Juzgado de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas de fecha 07 de noviembre de 2.001.- El Tribunal da aquí por reproducido lo anteriormente expuesto.-
HECHO NO CONTROVERTIDO

El contrato suscrito entre las partes en fecha 10 de agosto de 2.004, autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería, Municipio Turístico El Morro Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, bajo el número 59, Tomo 129.-
HECHO CONTROVERTIDO

Los gravámenes que pesaban sobre el inmueble por cuanto la parte actora alega no haberlas conocido, teniendo dos (02) medidas el inmueble y por su parte el demandado-reconviniente alega que sólo pesaba una de la cual la parte actora reconvenida tenia pleno conocimiento de la misma.-
En este sentido señala el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.-

De la norma en comento se evidencia que en dicha disposición transcrita se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.- Por lo tanto la carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone a capricho a las partes, sino que esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis; razón por la cual al demandante le toca la carga de probar los hechos que alega, según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que corresponde probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción.- Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente, de lo contrario solo se limitará el actor a demostrar su afirmación.-

Dicho esto, en el caso de marras se evidencia que la parte actora basó su pretensión en los hechos alegados en su libelo de demanda los cuales se dan aquí por reproducidos; y en la oportunidad de dar contestación y reconvenir, la demandada aceptó la existencia del contrato de opción a compra-venta suscrito entre ambas partes, y solo se limitó a negar, rechazar y contradecir en todas y cada uno sus partes los hechos alegados por la actora así como que la misma no tuviera conocimiento de las medidas que pesaban sobre el inmueble, pues previamente le fueron notificadas, razón por la cual ambas partes tenían la carga probatoria de demostrar sus afirmaciones.- Y así se declara.-

Ahora bien, establecido lo anterior considera quien aquí decide que como punto previo corresponde a esta Alzada pasar a analizar el contenido de las cláusulas segunda, tercera y cuarta del contrato suscrito, lo cual hace de la siguiente manera:

“SEGUNDA: El plazo, dentro del cual EL COMPRADOR podrá ejercer la presente Opción de Compra, es de: Sesenta (60) días continuos, contados a partir del diez (10) de agosto del año Dos Mil Cuatro (2.004).”
“TERCERA: El precio de compra-venta del inmueble objeto de esta opción es la cantidad de CIENTO SETENTA MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs: 170.000.000,00) que EL COMPRADOR se obliga a cancelar de la siguiente manera: (…). La diferencia de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs: 120.000.000,00) lo cancelara EL COMPRADOR a LOS PROPIETARIOS al momento de la Protocolización por ante la Oficina Subalterna de registro respectiva en el Lapso establecido en la Cláusula segunda de esta opción de compra-venta. Acto en el cual quedará EL COMPRADOR en posesión legítima del inmueble
CUARTA: Serán de cargo único y exclusivo de EL COMPRADOR la redacción del Documento definitivo de Compra-Venta y todos los gastos que deben hacerse por concepto de Honorarios Profesionales por la redacción de los documentos, y el pago de los derechos de registro y en general todos los demás gastos normales y necesarios relacionados con la protocolización del documento definitivo de venta, que redactara el abogado del comprador y así es aceptado por las partes.”

Por su parte, establece el contenido del artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, lo siguiente:

“En los contratos bilaterales, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Asimismo establece el contenido del artículo 1.269 del Código Civil, lo siguiente:
“Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención. (…)
Si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora sino por un requerimiento u otro acto equivalente.-

En este sentido, y en atención al contenido de las cláusulas antes citadas se evidencia que concordando el contenido de las cláusulas segunda y cuarta, se le otorgó un lapso especifico y exclusivo al comprador a los fines de que éste ejerciera la presente opción compra-venta, debido a que es a éste, a quien se le impuso el deber de redacción del documento definitivo de compra-venta, así como asumir todos los gastos por concepto de honorarios profesionales y pago de derecho de registro, sin que de actas se evidencie que el mismo hubiera dado cumplimiento a sus obligaciones dentro del lapso establecido en la cláusula segunda, así como lo contemplado en el contenido de la cláusula cuarta, en cuento a lo concerniente a redacción de documento y gestiones ante el correspondiente registro, y haber interpelado al vendedor a los fines de constituirlo en mora tal y como lo prevé el contenido del artículo 1.269 del Código Civil, razón por la cual considera quien aquí decide que la parte actora-reconvenida no logró demostrar el cumplimiento de la interpelación debiendo por ende forzosamente ser desestimada su pretensión.- Y así se declara.-

Por otra parte, en atención a la reconvención propuesta por el demandado reconviniente, relativa al incumplimiento por parte de la actora-reconvenida a los fines de que se le cancelen los daños y perjuicios establecidos en la cláusula penal del referido contrato, observa quien aquí decide, que siendo que previamente se dejó establecido el incumplimiento por parte del actor-reconvenido, es por lo que lógicamente debe condenársele al mismo al pago del contenido de la cláusula penal, tal y como quedará previamente establecido en la dispositiva.- Y así se declara.-
Asimismo, en relación a la pretensión de los demandados-reconvinientes relativo al uso del inmueble por parte del actor-reconvenido a Título Precario por un lapso de once (11) meses, observa quien aquí decide, que si bien es cierto el actor-reconvenido se encuentra en posesión del inmueble objeto del presente litigio, no es menos cierto, que dicha posesión fue autorizada por los vendedores tal y como se evidencia en el aparte especial del contrato, por lo que mal podría este Juzgado acordar tal pedimento, debiendo por ende negarse, como en efecto.- Así se declara.-
En este sentido, en cuanto a la cantidad reclamada por Noventa y Cuatro Millones Seiscientos Cinco Mil Bolívares (Bs: 94.005.000,00) por concepto de costo de oportunidad de los propietarios, comparte esta Juzgadora el criterio señalado por el Juzgado A-quo, en el sentido de que la parte actora-reconvenida no ejerció su derecho de accionar la opción de compra-venta por ante la oficina de Registro Subalterno competente, quedando así concluido el referido contrato de compra-venta, por vencimiento de la cláusula segunda, razón por la cual siendo que nunca se perfeccionó, es por lo que el mismo no opera en el presente caso.- Y así se declara.-
Así las cosas, resulta forzoso para este Juzgado concluir que la presente reconvención propuesta por el demandado-reconviniente debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR, como en efecto.- Así se declara.-
En consecuencia, en base a las anteriores consideraciones resulta inoficioso para esta alzada pasar a pronunciarse sobre los otros alegatos expuestos por las partes, debido a que en base a la interpelación analizada quedó previamente establecido el incumplimiento por parte de la actora-reconvenida.- Y así se declara.-
D E C I S I O N.
En consecuencia, en base a los razonamientos de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:
Primero: SIN LUGAR la apelación ejercida por el ciudadano WAGNER JOSE GUAYAPERO, contra de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 02 de noviembre de 2007, mediante la cual declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentara el abogado NELSON GUEVARA GUTIERREZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano WAGNER JOSE GUAYAPERO; contra los ciudadanos LUIS ALEJANDRO RENAUD RIOS y YAJAIRA JOSEFINA GUZMAN DE RENAUD, ambas partes suficientemente identificadas de autos.-
Segundo: PARCIALEMNTE CON LUGAR la reconvención planteada por los ciudadanos LUIS ALEJANDRO RENAUD RIOS y YAJAIRA JOSEFINA GUZMAN DE RENAUD, contra el ciudadano WAGNER JOSE GUAYAPERO, en consecuencia se condena al ciudadano WAGNER JOSE GUAYAPERO al pago de la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 25.000,00) correspondiente al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad dada en calidad de reservación, tal y como lo establece el contenido de la cláusula penal del contrato de opción compra-venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Urbaneja del estado Anzoátegui, en fecha 10 de agosto de 2.004.- Y así se decide.-
Tercero: CONFIRMADA en todas sus partes la decisión dictada por el Juzgado A-quo.-
Cuarto: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte apelante.- Y así también se decide.-
Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes de la presente decisión, y una vez que conste en autos la última de ellas bájese en su oportunidad procesal a su Tribunal de origen.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los Catorce (14) días del mes de agosto del año 2.012.- Años 202º de la Federación y 153º de la Independencia.-
La Juez.,

Dra. Mirna Más y Rubí Sposito.
El Secretario.,

Abog. Javier Arias León.-
En esta misma fecha (14/08/2.012), siendo las 3:20 p.m, se dictó y público la anterior sentencia, conste.,
El secretario.,