TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui Extensión de El Tigre.
El Tigre, catorce (14) de Agosto de dos mil doce
202º y 153º

ASUNTO: BP12-R-2011-000145

DEMANDANTES: JESÚS RAMÓN LANZ ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de Identidad Nros. V-13.522.120 y V-16.963.852, respectivamente, ambos con domicilio y residenciados en Anaco, Estado Anzoátegui.
APODERADOS JUDICIALES: JOSÉ ALEJANDRO SERVITAD LÓPEZ y SANTO BAUTISTA MORENO, abogados, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números: 18.229 y 132.133 respectivamente.
DOMICILIO PROCESAL: Calle Sucre, Edificio Colibrí, Primer Piso, Oficina 06, Anaco, Estado Anzoátegui.
DEMANDADO: LUÍS RAFAEL GUEVARA MARRÓN, mayor de edad, venezolano, abogado, titular de la cédula de identidad Nº V-8.469.826, domiciliado en la Calle Barinas Nº 4-48, Sector Pueblo Nuevo, jurisdicción del Municipio Anaco del Estado Anzoátegui.
APODERADOS JUDICIALES: ARGENIS JOSÉ BASTARDO GARCÍA y OMAR JOSÉ SALAZAR VÁSQUEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los nros: 43.060 y 3.452, respectivamente y de este domicilio.
DOMICILIO PROCESAL: No constituyó.-
SENTENCIA DEFINITIVA
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA-VENTA).

I

DE LAS ACTUACIONES EN ESTA ALZADA

Se refiere el presente asunto al Recurso de Apelación interpuesto en fecha veintinueve (29) de junio del año 2011, por el abogado OMAR SALAZAR VASQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 3.452, Apoderado Judicial del ciudadano LUIS RAFAEL GUEVARA MARRON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.469.826, contra la sentencia de fecha veinticinco (25) de mayo del año 2011, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, El Tigre, que declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO (OPCION DE COMPRA-VENTA), incoada en su contra por los ciudadanos JESÚS RAMÓN LANZ ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ, apelación esta que es oída en ambos efectos por auto de fecha siete (07) de Julio del año 2011, ordenándose la remisión de las presentes actuaciones a este Tribunal Superior.-
Por auto de fecha cinco (05) de marzo del año 2012, este Tribunal Superior da entrada y admite el presente recurso de apelación y fijó el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la presentación de informes, todo de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha diez (10) de abril del año 2012, el tribunal en vista de la presentación de informes por el Abogado OMAR JOSE SALAZAR VASQUEZ, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano LUIS RAFAEL GUEVARA MARRON, acuerda agregarlo a los autos, y se acoge al lapso de observaciones.-

II

DEL INFORME

En fecha 10 de Abril del año 2012 el Abogado OMAR JOSE SALAZAR VASQUEZ, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano LUIS RAFAEL GUEVARA MARRON, presentó Escrito de Informes, bajo los siguientes términos:

Que se inició mediante demanda incoada por el Abogado JOSE ALEJANDRO SERVITAD LOPEZ, actuando en nombre y representación de los ciudadanos JESUS RAMON LANZ ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTINEZ, en contra de su representado LUIS RAFAEL GUEVARA MARRON, teniendo como pretensión principal la RESOLUCION DE UN CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, otorgado entre ambas partes, la cual fundamentó su pretensión en la violación por parte de su representado, de las cláusulas Tercera, Cuarta y Quinta, del antes mencionado documento, y que en virtud de la supuesta violación se haría acreedor, según su dicho, a la sanción penal prevista en la cláusula Octava de dicho contrato, fundamentándose igualmente en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.168 del Codigo Civil, así como que el otorgamiento definitivo de compra venta del inmueble no se perfeccionó por causa imputable a su representado.-

Que a través de las actuaciones plasmadas en el expediente, sobremanera en el escrito de contestación de la demanda que corre inserto a los folios 74, 75, 76 y 77 del expediente y en el escrito de promoción de pruebas, se ha demostrado con elementos existentes en el expediente, la falsedad, la contradicción, incongruencia e inconsistencia de los fundamentos y argumentos expuestos por los demandantes en su peregrina demanda, tanto en sus afirmaciones como en sus conclusiones.

Que estaba demostrado que el otorgamiento definitivo del correspondiente contrato de compra venta del inmueble, a que se refiere el asunto que nos ocupa y que es condición de cumplimiento indispensable en las cláusulas del contrato no se efectuó dentro del plazo previsto para su otorgamiento, que precluia el día 12-12-2007, y que en este acto de no otorgamiento no estuvo presente la voluntad de su representado, ya que el no cumplimiento de esta obligación estuvo a cargo de hechos que en modo alguno son imputables a mi representado como erróneamente lo afirman los demandantes, como fundamento principal de su demanda.-

Que en el curso del juicio y plasmado en el expediente se encuentra plenamente comprobado todo lo contrario a lo que constituye el fundamento de la demanda, se encuentra plenamente comprobado que la operación definitiva, la formalización de la venta del inmueble no se realizó por dos circunstancias que son totalmente ajenas a la voluntad de su representado y no por causa imputable al mismo como lo expresan los demandantes en el libelo y que en consecuencia no violo las cláusulas Cuarta, Quinta del Documento Opción de Compra- venta y menos aun puede hacerse acreedor de la sanción prevista en la cláusula Octava del citado contrato siendo estos los argumentos en las cuales de fundamentan las pretensiones de los demandantes y que estos no comprobaron.-

Que de los argumentos explanados en el escrito de contestación de la demanda se encuentra comprobado que en modo alguno su representado por actos dependientes de su voluntad por comisión u omisión haya sido el causante del no cumplimiento de las cláusulas Tercera, Cuarta y Quinta, ni ninguna otra, del documento de Opción de Compra-Venta cuestionado.

Que los demandantes de acuerdo a las pruebas por ellos promovidas y el resultado de las mismas, obtenidas por su impertinencia e insuficiencia, no aportaron prueba alguna tendiente a demostrar el fundamento de su demanda, en consecuencia no probaron las circunstancias por ellos alegadas y en los cuales fundamentan su demanda, ya que su afirmación de que la venta no pudo perfeccionarse por causa imputable al promitente (su representado) es falsa, por lo que por mandato legal expreso, la demanda debió ser declarada sin lugar.-

Por auto de fecha veinticinco (25) de abril del 2012, esta Alzada dice VISTOS y fija un lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia.

III

DE LA DEMANDA

Se inició la presente causa, por demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA- VENTA, interpusiera el abogado JOSÉ ALEJANDRO SERVITAD LÓPEZ, venezolano, titular de la cédula de Identidad Nº V-2.105.102, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.229, en su condición de Apoderado Judicial de los ciudadanos JESÚS RAMÓN LANZ ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ, venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de Identidad Nros: V-13.522.120 y V-16.963.852, respectivamente, ambos con domicilio y residenciados en Anaco, Estado Anzoátegui, contra el ciudadano LUÍS RAFAEL GUEVARA MARRÓN, mayor de edad, venezolano, abogado, titular de la cédula de identidad Nº V-8.469.826, domiciliado en la Calle Barinas Nº 4-48, Sector Pueblo Nuevo, de la ciudad de Anaco del Estado Anzoátegui, para que convenga o a ello sea condenado en PRIMERO: En resolver el contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, autenticado ante la Notaría Pública de Anaco, en fecha 12 de septiembre del año 2007, anotado bajo el Nº 54, Tomo 92 de los libros respectivos, celebrado sobre el inmueble constituido por una casa quinta y la parcela de terreno, constante de DOSCIENTOS VEINTIUN METROS CUADRADOS (221 mts 2), ubicada en la calle Cajigal, Sector Pueblo Nuevo de Anaco, Municipio Autónomo Anaco del Estado Anzoátegui, cuyos linderos generales son los siguientes: NORTE: Con casa que es o fue del Señor Ramón González; SUR: Con casa que es o fue del Señor Jesús Silva; ESTE: que es su frente, con calle Cajigal; y OESTE: Con casa que es o fue de FLOR MARIA RENGEL.- SEGUNDO: En reconocer por concepto de pago por indemnización de daños y perjuicios la suma estipulada como cláusula penal por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 25.000.000,oo), hoy por efectos de la reconversión monetaria la suma de Veinticinco Mil Bolívares Fuertes (Bs.F. 25.000,oo). TERCERO: En pagar a su representado la suma de siete millones seiscientos setenta mil bolívares (Bs. 7.670.000,oo), hoy por efectos de la reconversión la cantidad de Siete Mil Seiscientos Setenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 7.670,oo), cuyo documento fue cancelado por sus mandantes a la empresa que ejecutó la obra. CUARTO: En devolver a sus representados la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 43.750.000,oo), hoy por efectos de la reconversión monetaria la suma de Cuarenta y Tres Mil Setecientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 43.750,oo), entregados por concepto de las arras en el otorgamiento del documento de oferta de compra- venta. QUINTO: Solicitó la Indexación judicial sobre las cantidades reclamadas, cuya cantidad alcanza a la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. F. 76.420,oo), y los intereses moratorios calculados prudencialmente de acuerdo a la inflación monetaria decretada por el Banco Central de Venezuela, hasta su total cancelación. SEXTO: Igualmente las costa, costos y cualquier otro gasto que origine por efecto de la presente demanda.
Fundamentó la presente acción en la violación de las Cláusulas Tercera, Cuarta y Quinta del documento autenticado, contentivo del contrato de opción de compra venta, y en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.168 del Código Civil.-
Estimando la presente causa en la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 76.420,oo).

CONSIGNO JUNTO AL LIBELO DE LA DEMANDA LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS:

1.-Instrumento Poder, otorgado a los abogados JOSE ALEJANDRO SERVITAD LOPEZ y SANTO BAUTISTA MORENO, por los ciudadanos JESUS RAMON LANZ ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTINEZ, debidamente autenticado ante la Notaria Pública de Anaco, en fecha 25 de Noviembre de 2008, anotado bajo el número 59, tomo 104 de los libros respectivos.- (folios 5 y 6).
2.- Copia Simple del Acta de matrimonio de los ciudadanos JESUS RAMON LANZ ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTINEZ, emanando del Registrador Civil del Municipio Anaco, Estado Anzoátegui.- (folios 7 y 8)
3.- Copias de las cédulas de identidad de los ciudadanos JESUS RAMON LANZ ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTINEZ. (Folios 9 y 10).
4.- Contrato de Opción de Compra Venta, autenticado ante la Notaría Pública de Anaco, en fecha 12 de septiembre del año 2007, anotado bajo el Nº 54, Tomo 92 de los libros respectivos.- (folios 11 al 13).
5.- Copia Certificada del Documento del terreno autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio Bolívar del estado Anzoátegui, en fecha 21 de agosto del año 2007, bajo el Nº 16, Tomo 139, y debidamente registrado ante el Registro Público del Distrito Anaco del Estado Anzoátegui en fecha diez de septiembre del año dos mil siete (10-09-2007), asentado bajo el Nº siete (7), folios ochenta y uno (81) al noventa y uno (91), Protocolo Primero, Tomo Decimoprimero, tercer Trimestre del año 2007, y la vivienda también objeto de dicha negociación según documento reconocido ante el Juzgado del Distrito Anaco de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 25 de junio del año 1992. (Folios 14 al 23).
6.- Copias fotostáticas de los cheques de gerencia a la orden del ciudadano LUIS RAFAEL GUEVARA MARRON, signados con los Nº 13017762 y 15017840, respectivamente por la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000, oo) y CUARENTA MIL (Bs. 40.000,oo) respectivamente. (Folios 24 y 25).-
7.- Contrato de préstamo a intereses con garantía de Primer Grado, conforme a lo aprobado por el Comité de Créditos Hipotecarios, siendo los optantes los ciudadanos JESUS RAMON LANZ ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTINEZ, lo que no se pudo hipotecar por cuanto el Registro negó la Protocolización del documento definitivo de la Opción de compra.- (Folios 26 al 30).-
Por auto de fecha veinticinco (25) de febrero de dos mil nueve, se admitió la presente acción, ordenándose la citación del demandado, comisionándose al Juzgado del Municipio Anaco de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
En fecha diez de julio de dos mil diez, el ciudadano LUIS RAFAEL GUEVARA MARRÓN, asistido por el abogado OMAR SALAZAR VÁSQUEZ, consigna escrito de contestación a la demanda:
IV
DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA

En fecha 10 de Julio del año 2009 el ciudadano LUIS RAFAEL GUEVARA MARRON, asistido por OMAR JOSE SALAZAR VASQUEZ, abogado en ejercicio, presentó Escrito de contestación a la demanda, bajo los siguientes términos:

Que se demandó como asunto principal para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal en resolver el contrato de opción de compra venta que los demandantes (optantes) celebraron con su persona, teniendo como fundamento de la demanda un presunto incumplimiento de su parte, de las condiciones estipuladas en el contrato, hecho que es ajeno a la verdad real y procesal o legal, como queda demostrado en lo sucesivo y de plano rechaza.
Que los demandantes después de hacer un análisis de las condiciones del contrato cuya existencia no es objeto de controversia, ya que esta se circunscribe a tenor del contenido del libelo de la demanda al incumplimiento de algunas cláusulas del mismo y determinar a quién le es imputable la o las causas de tal incumplimiento, que erróneamente los demandantes (optantes-compradores) atribuyen a hechos dependientes de su voluntad lo cual es falso, y tal falsedad queda evidentemente demostrada en los argumentos contradictorios, incongruentes y falsos en los cuales se fundamenta así como los documentos que acompañan, que el apoderado de los demandantes hace las siguientes conclusiones: 1.- Que el saldo restante o sea la cantidad de CIENTO SEIS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 106.250.000,oo) entregados al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta, que eso es cierto ya que así lo contempla la parte final de la CLÁUSULA TERCERA del contrato, lo que es falso y contradictorio es la afirmación a renglón seguido en el sentido de que : “Este artículo señala de manera inequívoca que el saldo restante seria cancelado cuando el vendedor (promitente, o sea él) otorgara ante la Oficina Subalterna de Registro Público de Anaco, el documento definitivo de compra- venta, obligación que no cumplió; que rechaza esa afirmación tendenciosa, falsa y particularmente interesada. 2.- Que el plazo para ejercer el derecho de adquisición del inmueble, es de noventa (90) días a partir del día 12 de septiembre del año 2007 sin prorroga (CLAUSULA CUARTA), hecho cierto, aceptado y no controvertido, que debe tener presente el sentenciador a los fines de demostrar la sin razón de esta demanda y la falsedad de sus argumentos. Que son ciertas las conclusiones contenidas en los numerales 3,4 y 5 y aceptan que son repetición del contenido del contrato.-
Que es falsa la afirmación en el sentido de que haya adquirido la obligación de presentar dicho documento, que es falsa, la rechazó y negó, no tiene asidero alguno, ya que la Cláusula CUARTA del documento de opción es clara en su redacción; que es cierta la afirmación de la fecha de preclusión del contrato de opción de fecha 12-12-2007.
Que es falsa y por tanto rechazó la aseveración que sus representados (DEMANDANTES) cumplieron con sus obligaciones para la realización y materialización de la protocolización del aludido documento al tener con que cancelar el saldo restante de la opción de compra venta, por lo que la rechaza; ello resultaría materialmente imposible y derivado de un hecho no imputable a su persona.
Que el documento mediante el cual se adquirió la propiedad de la parcela de terreno fue anulada por una sentencia del Tribunal Supremo de Justicia que afectó el terreno donde se encuentra construido dicho inmueble, o sea que dicha parcela de terreno no podía ser vendida por la nota marginal que existe anulando la venta de dicha propiedad; que de la lectura de dicha nota marginal se evidencia que fue estampada por el funcionario Registrador en fecha 06 de noviembre de 2007, y tiene su origen en una sentencia emanada del Juzgado Superior Quinto Agrario y Civil Bienes de la Circunscripción Judicial del Estado Monagas con competencia en lo Contencioso Administrativo de la región Sur- Oriental, juicio en el cual no interviene en forma alguna; que es un hecho totalmente ajeno a su voluntad, ya que la misma tuvo su origen en un juicio entre terceras personas desconocidas para él; que por lo demás la aseveración que tal nota marginal sea producto de un hecho imputable a su persona, denota desconocimiento de los hechos por parte de los demandantes, en consecuencia las rechaza por ser falsas y las niega, ya que es una afirmación contradictoria en si misma.-
Que es falsa y contradictoria la afirmación que haya tenido conocimiento suficiente de que el terreno de su propiedad tiene una medida de prohibición de enajenar y gravar, y que dicha compra esta anulada por efectos de la sentencia aludida de manera flagrante y manifiesta, ya que está comprobado que el documento de opción de compra venta se autenticó en fecha 12 de Septiembre de 2007 y que la nota marginal acerca de la prohibición fue sobrevenida, estampada en los márgenes del documento en fecha 06 de Noviembre de 2007. Que cómo iba a tener conocimiento suficiente de un hecho futuro que se hizo cierto un simple mortal sin poderes adivinatorios o pitonisicos, por lo siendo una temeraria y falsa conclusión, len virtud que la contradicción la lleva en si misma y no ha violado cláusula alguna del contrato de opción de compra venta.
Que en ningún momento en forma fáctica puso a los demandantes en posesión del inmueble y desde el punto de vista legal conforme se evidencia de la Cláusula SEXTA del contrato de opción de compra venta tal obligación nacía para él en el momento de la firma del documento definitivo de venta, hecho que no se materializó por causas ajenas a su voluntad, como queda demostrado en los argumentos que preceden.
Que rechazó tener que reconocer por concepto de pago de indemnización de daños y perjuicios la suma estipulada en la Cláusula Penal por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,oo).
V
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

Dentro del lapso procesal correspondiente ambas partes promueven pruebas, las cuales fueron admitidas, por auto de fecha seis (6) de octubre de dos mil nueve.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Promovió la confesión de la demandada al admitir en su escrito de contestación el haber celebrado el contrato de opción de compra venta cuyas condiciones de modo, tiempo y lugar quedaron plasmados en el Documento Autenticado por ante la Notaria Pública de Anaco en fecha 12 de septiembre del año 2007.- Al respecto observa este juzgador que la parte demandada reconoce y acepta la existencia del contrato de opción de compra- venta celebrado entre las partes.
Invocó el valor de los méritos que tienen las actas procesales fundadas en los siguientes argumentos: 1.- La existencia del otorgamiento del contrato de opción de compra venta celebrado entre EL PROMITENTE, ciudadano LUÍS RAFAEL GUEVARA MARRÓN y los ciudadanos JESÚS RAMON LANZ ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ. 2.- De la aceptación del PROMITENTE, ciudadano LUÍS RAMÓN GUEVARA MARRÓN de haber recibido de los ciudadanos JESÚS RAMÓN LANZ y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ, la suma de CUARENTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 43.750.000,oo), que por efecto de la conversión monetaria la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 43.750,oo), lo cual se evidencia de la Cláusula CUARTA DEL REFERIDO CONTRATO.-
DOCUMENTALES:
a.- Promovió el contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre EL PROMITENTE, ciudadano LUÍS RAFAEL GUEVARA MARRÓN y los OPTANTES, ciudadanos JESÚS RAMON LANZ ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ.
b.- Promovió el documento de venta del inmueble suscrito entre EL PROMITENTE ciudadano LUIS RAFAEL GUEVARA MARRÓN y los sucesores de Octaviano Pérez Freites, mediante el cual la parte demandada LUÍS RAFAEL GUEVARA MARRÓN le compró el terreno donde se encuentra la vivienda que vendió, que este documento fue primeramente otorgado por ante la Notaria Pública de Barcelona el día 21 de agosto de 2007, anotado bajo el Nº 16, Tomo 139, en los Libros de Autenticaciones llevados por ese despacho, y luego fue registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Anaco en fecha 10 de septiembre del año 2007, quedó anotado bajo el Nº 7, folios 81 al 91, Protocolo Primero, Tomo Décimo Primero, Tercer Trimestre del año 2007.- Al respecto esta alzada observa que las documentales consignadas por la parte actora como instrumentos fundamentales, no fueron atacados ni impugnados por la parte demandada, todo lo contrario son aceptados por la misma, razón por la cual se les otorga todo valor probatorio y permite a este juzgador apreciar que realmente existe tal contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, e igualmente que el promitente de dicho contrato adquirió el inmueble objeto de dicho contrato mediante documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Anaco de fecha 10 de septiembre del año 2007, quedando anotado bajo el Nº 7, folios 81 al 91, Protocolo Primero, Tomo Décimo Primero, Tercer Trimestre del año 2007. Y así se decide.-

TESTIMONIALES
Promovió el testimonio de los ciudadanos RAMÓN VICENTE GUZMÁN RODRÍGUEZ y EDUARDO FIGUEREDO LARA.- Al respecto se observa que solo rindió su declaración el testigo RAMÓN VICENTE GUZMÁN RODRÍGUEZ, y de cuya ratificación en contenido y firma del documento que le fue puesto a la vista, solo se desprende que realizó un trabajo de mantenimiento en el inmueble objeto de la presente controversia, y al observarse que su deposición no aporta nada relevante a la cuestión de fondo del presente asunto, es la razón por la cual se desecha dicha testimonial, y así se decide.
DE LA INSPECCION JUDICIAL
Solicitó el traslado del tribunal al lugar donde funciona la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Anaco del Estado Anzoátegui.- Al respecto el tribunal observa que siendo comisionado el Juzgado del Municipio Anaco de esta Circunscripción Judicial para la evacuación de la presente prueba se desprende y así deja expresa constancia el juez comisionado, que desde las fechas 01 de diciembre del año 2007 hasta el día 12 de diciembre del año 2007, no encuentra, no hay ningún documento presentado para su protocolización por el ciudadano LUIS GUEVARA MARRÓN; e igualmente se deja expresa constancia que si existe una nota de nulidad de documento que no ha sido reformada, lo que le permite apreciar a este juzgador que efectivamente el demandado ciudadano LUIS RAFAEL GUEVARA MARRÓN no produjo ningún documento, a los fines de su protocolización por ante esa Oficina de Registro Inmobiliario durante el lapso indicado desde el 01 de diciembre de 2007, hasta el día 12 de diciembre de 2007, por lo que se valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 472 del Código de Procedimiento Civil y, 1.428 del Código Civil. Y así se decide.-
PRUEBA DE REQUERIMIENTO
Solicitó se oficiara a las Oficinas de la Alcaldía del Municipio Anaco del estado Anzoátegui, e igualmente a la Oficina de BANFOANDES, Banco Universal Compañía Anónima.- Al respecto el tribunal observa que en relación al requerimiento hecho a la Alcaldía del Municipio Anaco del estado Anzoátegui, la misma informa que no reposa en el historial del contribuyente ninguna solvencia referente a este caso; con respecto a las resultas del requerimiento a la Oficina de BANFOANDES, se desprende que se aprobó el crédito para el día 26 de diciembre de 2007, más el crédito no fue utilizado, ya que el cliente no presentó fecha de firma de documentación para efectuarse la respectiva liquidación; observando en consecuencia esta alzada que no fue gestionada la solvencia municipal del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta e igualmente que no obstante haberse aprobado el crédito para la compra del inmueble en fecha 26 de diciembre, la venta no se logró materializar por cuanto no se presentó la correspondiente fecha de protocolización del documento de venta definitiva, y si bien la parte demandada alega que habían transcurrido los noventa (90) días indicados en el contrato objeto de la presente resolución, cuanto la parte actora logra la aprobación del crédito correspondiente, no es menos cierto que con la nota estampada en la Oficina de Registro Inmobiliario de Nulidad de documento era imposible celebrar venta alguna sobre dicho inmueble, razón por la cual se le otorga todo valor probatorio a la prueba de requerimiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Invocó el Principio de Comunidad de la Prueba en aras de la economía procesal. Promovió los argumentos esgrimidos en el escrito de contestación. Considera este juzgador que los medios probatorios consignados en el presente juicio se valorarán en cuanto favorezcan a ambas partes, al invocar el mérito de las actas el Juez está en el deber de aplicar de oficio el principio de la comunidad de la prueba. Así se decide
Promovió el valor probatorio del documento público inter partes autenticado en la Notaría Pública de Anaco, en fecha 12 de septiembre del año 2007, anotado bajo el Nº 54, Tomo 92 de los libros respectivos. En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio por tratarse de un documento público que no fue impugnado ni tachado de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Promovió la confesión de los demandantes en el escrito libelar donde expresas “para el cumplimiento de la obligación contraída por mis representados (los optantes), o sea en cancelar el saldo restante, solicitaron un préstamo con garantía hipotecaria al instituto bancario Banfoandes”. Respecto a la prueba de confesión, este Tribunal considera que las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas no constituyen una “confesión” como medio de prueba, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y limite de la relación procesal. En otras palabras, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos no lo hacen “con animus confitendi” debiendo el Juez al dictar sentencia analizar y valorar todo lo alegado y probado en autos. Así se decide.
Promovió el valor probatorio del documento que anexa la parte demandante, en consecuencia por ellos reconocidos, documento emitido por la entidad Bancaria Banfoandes C.A, Contrato de préstamo a intereses con garantía de Primer Grado, conforme a lo aprobado por el Comité de Créditos Hipotecarios, siendo los optantes los ciudadanos JESUS RAMON LANZ ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTINEZ, lo que no se pudo hipotecar por cuanto el Registro negó la Protocolización del documento definitivo de la Opción de compra. En cuanto a este medio probatorio, observa este Juzgador que del contenido se desprende la aprobación de un crédito a favor de los Demandantes, en este sentido le otorga valor probatorio. Y así se decide.
Promovió documento de Certificación de Gravamen donde la Registradora Publica del Municipio Anaco, a los dieciocho días del mes de octubre de 2007 deja constancia que: sobre el bien inmueble allí identificado, no pesa ningún tipo de gravamen ni medida de prohibición de enajena y gravar, ni embargos que versen sobre el mismo. En cuanto a este medio probatorio, este Tribunal le confiere pleno valor probatorio por tratarse de una copia fotostática de un documento Público que no fue impugnado de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
DE INFORMES
Solicitó se oficiara a la Entidad Bancaria Banfoandes C.A Sucursal o Agencia de la ciudad de Anaco, con sede en la Avenida Bolívar de esa ciudad.- Al respecto el tribunal observa que no consta de autos las resultas de la entidad bancaria, e igualmente considera suficientemente analizada las pruebas aportadas por la parte actora y, que invoca la demandada de autos con fundamento en el Principio de la Comunidad de la Prueba, y así se decide.

VI

DE LA DECISIÓN DEL A QUO

En fecha 25 de Mayo del año 2011 el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de El Tigre, dictó sentencia, dejando sentado lo siguiente:
“…Analizadas y adminiculadas como han sido las pruebas aportadas por las partes, considera necesario esta juzgadora analizar previamente el contrato de opción de compra venta, ya que es evidente que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea celebrarse un futuro contrato; mientras que el contrato de compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; se trata de un contrato atípico, no contemplado por la Ley, sino que es de configuración jurisprudencial.
La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil.
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
El Tribunal Supremo de Justicia ha expresado claramente los elementos pertenecientes a la opción de compra; es más, en la mayoría de las ocasiones, ha descrito la opción de compra con base en sus elementos. Así, una jurisprudencia unánime afirma; que debe entenderse como tal [opción de compra], aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: 1) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; 2) la determinación del objeto; 3) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y 4) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima. Uno de los caracteres de la opción es el de ser un contrato a plazo. Esta afirmación equivale a decir que el plazo es un requisito del contrato de opción, y no es concebible un contrato de opción que no tenga plazo de vigencia prefijado por muy breve que sea éste.
La finalidad que cumple el plazo en el contrato de opción responde a la peculiar naturaleza de este, efectivamente por medio del plazo se pretende que la vinculación del concedente no sea temporalmente ilimitada, el plazo de éste es el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Ahora bien, observa esta juzgadora que la presente causa, se refiere a un Juicio de Resolución de un Contrato de Opción de Compra- Venta, mediante el cual persigue la parte actora resolver el Contrato de Opción de Compra- venta celebrado por ante la Notaría Pública de Anaco, estado Anzoátegui, en fecha doce de septiembre de dos mil siete insertada bajo el Nº 54, Tomo 92 de los Libros de Autenticaciones respectivos, sobre un bien inmueble constituido por una casa quinta y la parcela de terreno constante de DOSCIENTOS VEINTIUN METROS CUADRADOS (221 mts2) ubicada en la Calle Cajigal, Sector Pueblo Nuevo de Anaco, Municipio Autónomo Anaco del estado Anzoátegui, cuyos linderos generales son los siguientes: NORTE: Con casa que es o fue del señor Ramón González; SUR: Con casa que es o fue del señor Jesús Silva; ESTE: Que es su frente, con Calle Cajigal; y OESTE: Con casa que es o fue de Flor María Rengel.
Observa esta juzgadora, y, en virtud de las pruebas aportadas por las partes que efectivamente existe tal contrato de opción de compra venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Anaco, en fecha dos de septiembre de dos mil siete, inscrito bajo el Nº 54, Tomo 92 de los Libros de Autenticaciones respectivos, indicándose en dicho documento autenticado con la debida precisión el valor de la venta del inmueble y su respectiva forma de pago, el bien inmueble objeto de la presente controversia, e, igualmente se observa que dicho documento indica el plazo de noventa (90) días para el cumplimiento de la obligación de los futuros compradores para la celebración del documento de venta definitiva, y así queda demostrado, e igualmente que dicho contrato de opción de compra- venta no fue objeto de controversia alguna por haberlo así aceptado las partes, siendo en consecuencia el punto a resolver solo por lo que respecta al cumplimiento o incumplimiento de la obligación asumida por de cada una de las partes.
En el caso de autos, el problema sometido a consideración estriba en determinar a cual de las partes le correspondía la carga de la prueba de los hechos controvertidos; los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil disponen la distribución de la carga de la prueba, el primero y el segundo la prueba de las obligaciones.
Prevén los mencionados artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil lo siguiente: Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho de la obligación. Los hechos notorios no son objetos de prueba.
Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.
Las precedentemente normas transcritas, establecen las obligaciones de cada parte dentro del proceso, y de acuerdo a la posición que asuma el demandado en la contestación a la demanda, es decir la relación a las afirmaciones de hecho del demandante, varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar. Ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice o distinto al sostenido por el actor.
Ahora bien se evidencia de autos que, para las partes era imposible cumplir con sus respectivas obligaciones, ya que se bien se evidencia que el demandado no dio cumplimiento a su obligación de otorgar el documento de venta en la fecha indicada la razón se debía a que sobre dicho inmueble pesaba una orden impartida por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, a la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Anaco del estado Anzoátegui, y a través de la cual se anulaba el documento que acreditaba la propiedad del vendedor o promitente sobre dicho inmueble, es decir le era imposible tanto al demandado de autos como a la parte demandante cumplir con sus respectivas obligaciones, ya que si el demandado en fecha doce de diciembre de 2007 no podía cumplir con la protocolización del documento de venta no le era lógico igualmente a la parte actora cancelar a la mencionada fecha doce de diciembre de 2007 la cantidad de dinero restante pactada, por haber surgido una situación de derecho completamente ajena a la voluntad de ambas partes, es decir legalmente no era posible celebrar una negociación jurídica sobre dicho inmueble en la mencionada fecha (12/12/2007).-
Es evidente que las partes no dieron cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta por las razones expresadas, y siendo cierto que los demandantes dieron una determinada cantidad de dinero considerada por ellos mismos en el contrato como “arras” no es menos cierto que no podían cumplir cabalmente cancelando la totalidad del valor del inmueble para la fecha convenida es decir para la fecha doce de diciembre de dos mil siete, porque desde fecha seis de noviembre de dos mil siete estaba estampada una nota marginal en el asiento de registro de dicho documento en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Anaco del estado Anzoátegui que impedía vender dicho inmueble por la nulidad ordenada por el Tribunal Supremo de Justicia, ya que se a través de dicha decisión se ANULABAN todas las ventas registradas y que arropaban la mencionada decisión de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia; observando igualmente esta juzgadora que, inclusive constando en autos el documento que otorgaba el crédito hipotecario por la entidad bancaria BANFOANDES al ciudadano JESÚS RAMON LANZ ACOSTA (co- demandante), es decir que le había sido otorgado el crédito para cumplir con su obligación frente a su promitente, ciudadano LUÍS RAFAEL GUEVARA MARRÓN, no le era imposible cumplir con su obligación por la razón ya expresada, siendo igualmente en consecuencia que le era totalmente imposible al promitente o vendedor celebrar el contrato de venta definitivo sobre dicho inmueble.
Ahora bien, considera esta juzgadora que el incumplimiento de sus respectivas obligaciones que pudo generar la decisión del Tribunal Supremo de Justicia, ya suficientemente mencionada, no es posible que una de ellas pueda o deba enriquecerse en contra de la otra parte, y siendo cierto que el promitente recibió una mencionada cantidad de dinero en calidad de arras para la adquisición de dicho inmueble, es igualmente cierto que debe reintegrar la cantidad de dinero recibida, ya que el incumplimiento de las obligaciones pactadas, se debió, según criterio de esta juzgadora, a una causa ajena a las partes por lo que el promitente o futuro vendedor debe reintegrar la cantidad recibida de CUARENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (B. 43.750,oo) a los optantes o compradores, y así se decide.
Igualmente considera esta juzgadora que el contrato de opción de compra venta debe ser declarado resuelto, como en efecto así lo declarará el tribunal en la parte dispositiva de la presente causa, por lo que le es forzoso a este tribunal, declarar Parcialmente Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, y así se decide.
Por los anteriores razonamientos de hecho y de derecho, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA interpusieran los ciudadanos JESÚS RAMON LANZ ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ contra el ciudadano LUÍS RAFAEL GUEVARA MARRÓN, ambas partes suficientemente identificadas, en consecuencia se declara. PRIMERO: RESUELTO el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes por ante la Notaría Publica de Anaco en fecha doce de septiembre de dos mil siete, asentado bajo el Nº 54, Tomo 92 de los Libros de Autenticaciones respectivo.- SEGUNDO: Se le ordena al ciudadano LUÍS RAFAEL GUEVARA MARRÓN reintegrar la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 43.750,oo) a los ciudadanos JESÚS RAMON LANZ ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ, cantidad de dinero que le fuera dada en calidad de arras, para asegurar la venta del inmueble en cuestión.-TERCERO: Se ordena la corrección monetaria sobre la cantidad condenada a reintegrar, la cual deberá ser calculadas de acuerdo a la inflación monetaria decretada por el Banco Central de Venezuela desde la interposición de la demanda, es decir desde fecha once de febrero de dos mil nueve hasta la fecha de ejecución de la presente sentencia, y así se decide.
No hay condenatoria en costas dada naturaleza de la decisión.
Notifíquese a las partes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. .”

VII

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

La materia sometida al conocimiento de esta alzada versa sobre el Recurso de Apelación interpuesto en fecha 29 de Junio del año 2011, por el Abogado OMAR SALAZAR, apoderado judicial del ciudadano LUIS RAFAEL GUEVARA MARRON, contra la sentencia de fecha 25 de Mayo del año 2011 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de El Tigre que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA¸ interpusieran los ciudadanos JESUS RAMON LANZ ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTINEZ contra el ciudadano LUIS RAFAEL GUEVARA MARRON, y en consecuencia se declaró PRIMERO: RESUELTO el contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública de Anaco en fecha 12 de Septiembre de 2007, asentado bajo el Nº 54, tomo 92 de los Libros de Autenticaciones respectivo.- SEGUNDO: Se le ordenó al ciudadano LUIS RAFAEL GUEVARA MARRON reintegrar la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 43.750,00) a los ciudadanos JESUS RAMON LANZ ACOSTA y YOSELIN DEL VALE MARTINEZ, cantidad de dinero que le fuera dada en calidad de arras, para asegurar la venta del inmueble en cuestión.- TERCERO: Se ordenó la corrección monetaria sobre la cantidad condenada a reintegrar, la cual deberá ser calculada de acuerdo a la inflación monetaria decretada por el Banco Central de Venezuela desde la interposición de la demanda, es decir desde fecha 11 de Febrero de 2009 hasta la fecha de ejecución de la presente sentencia.

El Abogado OMAR SALAZAR, apoderado judicial del ciudadano LUIS RAFAEL GUEVARA MARRON, presentó Recurso de Apelación contra la sentencia dictada en fecha 25 de Mayo del año 2011 dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de El Tigre que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA interpusieran los ciudadanos JESUS RAMON LANZ ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTINEZ contra el ciudadano LUIS RAFAEL GUEVARA MARRON.

El Tribunal para decidir observa:

El artículo 1.354 del Código Civil establece:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.

De la norma transcrita se extrae, que las partes tiene que probar sus afirmaciones de hecho, cuando alguna de ellas quiera pedir la ejecución de una obligación o libertarse de una. Resultando entonces, que le corresponde al actor explicar los hechos en que se basa su reclamación y al demandado los hechos que esgrime en su defensa.-

El artículo 1.167 ejusdem, establece:

“En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ellos”

De la citada norma, se puede inferir, que en el contrato bilateral cuando una de las partes no cumpla con las estipulaciones pactadas en el contrato, la otra queda facultada para solicitar bien sea el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiera lugar a ellos.

Los artículos 1258, 1259, 1276 y 1257 ejusdem establecen:

Artículo 1.258

“La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo”.

Articulo 1.259

“El acreedor puede pedir al deudor que este constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada. Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal.
El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante.”

Artículo 1.276

“Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor. Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras”.

Artículo 1257

“Hay obligación con la cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el incumplimiento”.

La norma sustantiva transcrita establece la obligación con cláusula penal mediante la cual el deudor se compromete a dar una cosa en el caso de inejecución por retardo en el cumpliendo de las obligaciones contraídas lo cual supone, la compensación que se reconoce como daños y perjuicios que se causan por la falta de cumplimento de la obligación principal.

Es claro que existe, una obligación principal, determinante y otra que es accesoria de la principal, que actúa de acuerdo a los presupuesto que se han estipulados.

Como caracteres de las obligaciones con cláusula penal tenemos, que son accesorias, porque constituyen una fijación anticipada del monto de los daños y perjuicios, por lo cual no es necesario que el acreedor alegue perjuicio, ni acredite el importe de este, solo deberá probar, según sea el caso, el incumplimiento total, o de una determinada estipulación o la mora.

También tenemos que tener claro, que el acreedor no podrá exigir conjuntamente la obligación, ni la pena, si esta se pacto para asegurar el cumplimiento total de la obligación; pero ella será posible si la pena convencional solo aseguraba la mora o determinada cláusula contractual.

De tal manera que la cláusula penal, constituye una valuación realizada por las partes del monto de los daños y perjuicios que debe ser pagado en caso de incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y de conformidad con su propia naturaleza viene a consistir en una convención, tanto como la existencia del daño como su monto, que tiene fuerza de ley entre las partes; por consiguiente ella dispensa al acreedor de suministrar la prueba del daño, la indemnización estipulada debe pagarse aun en el supuesto, de que efectivamente no se haya sufrido perjuicio alguno, y ello simplemente en virtud de la inejecución o retardo en el incumplimiento por culpa del deudor.

Partiendo de lo anterior, tenemos que, para pedir el cumplimiento de la pena estipulada en la cláusula penal, ha de probarse con antelación el incumplimiento por parte del deudor de la obligación principal por culpa de este.

Hecho este esbozó doctrinario, el Tribunal observa que, ciertamente existió un incumplimiento por la parte demandada, sin embargo se suscito a razón, de una sentencia emanada en Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual se ordenó a la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Anaco del estado Anzoátegui, la anulación del documento que acreditaba la propiedad del vendedor, y esto trajo como consecuencia la no realización del negocio jurídico celebrado, por tanto, no habiendo sido demostrado de las actas y de las pruebas aportadas por la parte accionante, que el incumplimiento de la obligación principal, fuese imputable al demandado, sino por el contrario constato esta Superioridad, que lo que realmente sucedió fue un hecho futuro sobrevenido que afectó lo pactado por las partes (sentencia emanada en Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia); en consecuencia la presente acción debe ser declarada SIN LUGAR.

Por otra parte, visto que el demandado de autos, recibió la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (B. 43.750,oo), en calidad de arras con la expectativa de adquirir la vivienda estipulada en el contrato, resulta juicioso y claro que la citada cantidad debe ser reintegrada, por cuanto, el negocio no se finiquitó, y el porque de ello, fue analizado y razonado en el párrafo anterior. A la prenombrada cantidad no puede aplicársele la corrección monetaria, como lo erradamente lo expreso el a-quo, puesto que el tiempo que transcurrió desde la entrega del dinero no es imputable al demandado; en consecuencia el contrato de opción de compra venta debe ser declarado resuelto, como se determinará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

VIII

DECISION

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso apelación ejercido en fecha 29 de Junio del año 2011 por el abogado OMAR SALAZAR VASQUEZ, I.P.S.A Nº 3452, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia de fecha 25 de Mayo de 2011, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito Y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de El Tigre, con ocasión al juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA-VENTA), intentado por los ciudadanos JESÚS RAMÓN LANZA ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ, contra el ciudadano LUÍS RAFAEL GUEVARA MARRÓN. SEGUNDO: Se REVOCA la decisión de fecha 25 de Mayo de 2011, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito Y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de El Tigre y en consecuencia se declara SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (OPCIÓN DE COMPRA-VENTA), intentado por los ciudadanos JESÚS RAMÓN LANZA ACOSTA y YOSELIN DEL VALLE MARTÍNEZ, contra el ciudadano LUÍS RAFAEL GUEVARA MARRÓN. TERCERO: SE ORDENA al ciudadano LUÍS RAFAEL GUEVARA MARRÓN, mayor de edad, venezolano, abogado, soltero, titular de la Cédula de identidad Nº 8.469.826, reintegrar la cantidad de CUARENTA Y TRES MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 43.750,oo), sin indexación monetaria. CUARTO: Queda resuelto el contrato pactado por las partes, por ante la Notaría ública de Anaco en fecha doce de septiembre de dos mil siete, asentado bajo el Nº 54, Tomo 92 de los Libros de Autenticaciones respectivo. QUINTO: Queda parcialmente confirmada la sentencia apelada.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, por cuanto fue publicada fuera del lapso de Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre, a los catorce (14) días del mes de Agosto del año dos mil doce (2012). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.-
EL JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

Abg. RAMON JOSE TOVAR

LA SECRETARIA.

Abg. MARYSAMIL LUGO ITANARE
En la misma fecha de hoy 14/08/2012, siendo las tres y tres minutos de la tarde (03:03 p.m), se dictó y publicó la anterior sentencia y se agregó en original al Asunto BP12-R-2011-000145. CONSTE.

LA SECRETARIA.

Abg. MARYSAMIL LUGO ITANARE
Sentencia Definitiva declarando PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha veintinueve (29) de junio del año 2011, por el abogado OMAR SALAZAR VASQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 3.452, Apoderado Judicial del ciudadano LUIS RAFAEL GUEVARA MARRON, contra la sentencia de fecha veinticinco (25) de mayo del año 2011, dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, El Tigre. SEGUNDO: Se revoca la decisión de fecha veinticinco (25) de mayo del año 2011, dictado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, El Tigre.-