TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, tres de julio de dos mil doce
202º y 153º

ASUNTO: BP02-R-2011-000377

DEMANDANTE: GUSTAVO RAFAEL SALAZAR, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro: 1.193.968 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES: JUAN CASTILLO FIGUEROA y RAUL RENGEL, abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros: 8.634 y 18.978 respectivamente.-
DEMANDADA: ELBA CELESTINA PEREZ DE SALAZAR, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro: 493.660 y de este domicilio.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.-

En virtud de la apelación ejercida por los abogados RAUL RANGEL y JUAN CASTILLO FIGUEROA, en sus caracteres de apoderados judiciales de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 30 de marzo de 2.011, llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta; intentara el ciudadano GUSTAVO RAFAEL SALAZAR; contra la ciudadana ELBA CELESTINA PEREZ DE SALAZAR, todos ya identificados.-
Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:

De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia, que la pretensión del actor se encuentra encaminada a una demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción Compra Venta, mediante la cual alegó el actor en su libelo de demanda, lo siguiente:

“Es el caso que nuestro mandante GUSTAVO RAFAEL SALAZAR, arriba identificado, suscribió en fecha veintiuno (21) de Agosto del año Dos Mil Nueve (2.009) con la ciudadana ELBA CELESTINA PEREZ (V) DE SALAZAR (…), un contrato de Opción de Compra Venta y que por acuerdo de las partes se firmó con carácter privado, el cual tuvo por objeto Una (1) CASA, ubicada en la Calle Cajigal, Barrio camino Nuevo, ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui (…), siendo que dicha CASA le perteneció a la ciudadana ELBA CELESTINA PEREZ (V), según consta de TITULO SUPLETORIO que le fuera otorgado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, (…) en la Cláusula Segunda del nombrado Contrato se estableció el precio del Bien Inmueble o Casa anteriormente descrita, en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs: 100.000,00), suma ésta que la canceló el optante GUSTAVO RAFAEL SALAZAR a la ciudadana ELBA CELESTINA PEREZ (V) DE SALAZAR en su condición de propietaria de la casa y dicha cancelación la realizó a través de Cinco (5) pagos parciales, cada uno por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 20.000,00) (…), haciendo la observación de que todos los pagos arriba señalados fueron realizados en forma privada por GUSTAVO RAFAEL SALAZAR a la ciudadana ELBA CELESTINA PEREZ (V) DE SALAZAR, a pesar de que en la Cláusula Segunda de esa relación contractual se estableció que el saldo deudor de Veinte Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 20.000,00) lo cancelaría GUSTAVO RAFAEL SALAZAR en el acto de autenticación de ese contrato de opción de Compra Venta, siendo que el mismo no se pudo Autenticar por acuerdos entre las partes, pero ese contrato se perfecciono de manera privada, por cuanto nuestro representado cumplió en hacerle la cancelación de la totalidad del precio del valor de la CASA (…).- También hacemos la observación de que la ciudadana YOLANDA ESCOBAR (…), en su condición de HIJA de la propietaria de la casa ELBA CELESTINA PEREZ (V) DE SALAZAR fue la persona que recibió la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs: 100.000,00) dando a ella su total conformidad y aprobación a esa negociación bilateral entre las partes, firmando cada uno de los recibos y estampando sus huellas dactilares en los mismos, así como también en el Contrato de Opción de Compra Venta suscrito siendo igualmente aceptado y aprobado por la ciudadana ELBA CELESTINA PEREZ (V) DE SALAZAR al firmar y estampar sus huellas dactilares en el mismo.- (…)
Por las razones anteriormente expuestas, es por lo que muy respetuosamente ocurrimos ante su competente autoridad, en nombre y representación de nuestro mandante GUSTAVO RAFAEL SALAZAR para DEMANDAR, como en efecto formalmente Demandamos a la ciudadana ELBA CEELSTINA PEREZ (V) DE SALAZAR (…), para que convenga en hacer la Tradición Legal del Bien Inmueble vendido al ciudadano GUSTAVO RAFAEL SALAZAR (…), poniéndolo en posesión de la COSA VENDIDA y con el otorgamiento del instrumento que le acredite la Propiedad, en su ubicación, cabida y linderos o a ello sea condenado por el Tribunal al cumplimiento de la obligación y cuya sentencia condenatoria que así lo indique debe establecer que la misma servirá como TITULO DE PROPIEDAD de nuestro mandante.- (…)”

En la oportunidad de dar contestación la demandada lo hizo bajo las siguientes consideraciones:

“RECHAZAMOS, NEGAMOS Y CONTRADECIMOS, en todas y cada de sus partes el escrito libelo de la demanda que fuere interpuesto por la parte actora y que da lugar a este procedimiento.-
…En nombre de nuestra representada ELBA CELESTINA PEREZ DE SALAZAR (…) procedemos a Negar, rechazar y contradecir la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los supuestos hechos alegados en el libelo como en el presunto derecho en que se pretende fundamentarla, por no ser cierto los hechos (…):
RECHAZAMOS, NEGAMOS Y CONTRADECIMOS que nuestra representada haya suscrito en fecha veintiuno (21) de agosto de dos mil nueve (2.009), la opción de compra venta a que se refiere la parte actora en su libelo, aceptamos por ser cierto que se suscribió dicho contrato, reconocemos el contenido y firma, sin embargo hacemos de usted ciudadano Juez que dicho contrato fue suscrito en fecha Quince (15) de julio de dos mil nueve (2.009), y el mismo fue redactado para su autenticación una vez que el oferido GUSTAVO RAFAEL SALAZAR, parte actora en este procedimiento, pagare la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 20.000), tal como lo establece el propio texto del documento in comento en su cláusula segunda (…) es decir, dicho contrato no se autenticó y es por ello que en su texto se refiere a éste acto en tiempo futuro, en el auto de autenticación e incluso le da la potestad de elegir alguna Notaría Pública, sin embargo la parte actora falsa y maliciosamente ha venido alegando que cumplió con su obligación.- (…)
Rechazamos, negamos y contradecimos que exista vigencia en el contrato de Opción de Compra Venta, dicho contrato fue suscrito para una vigencia ordinaria de noventa (90) días continuos, el mismo no se renovó y en consecuencia ha fenecido y junto con él, la voluntad de vender de nuestra patrocinada también feneció, por lo tanto, deduciendo los daños y perjuicio producto del incumplimiento del ciudadano GUSTAVO RAFAEL SALAZAR, se procederá a reintegrar el dinero recibido por la oferta de venta que no se materializó por falta del último pago (cuota Bs: 20.000,00).-
…Así, pueden establecer que la transmisión de la propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé la ley (Art 11161), sino que la transmisión de propiedad quede sin producirse hasta que ocurra algún acontecimiento eventual o hasta que se cumpla un determinado para que nunca efectuó el ciudadano GUSTAVO RAFAEL SALAZAR y es por ello que el contrato no se ha perfeccionado a causa de su propio incumplimiento y por lo tanto nuestra representada no está en la obligación de vender el inmueble y es por ello que se revoca la oferta.- (…)
Finalmente, esgrime también de forma sorpresiva un texto que a todas luces le es aplicable a sí mismo: Código Civil 1.167 (…).- Esta disposición por ser aplicable en su totalidad al incumplimiento por parte del oferido GUSTAVO RAFAEL SALAZAR, es la base fundamental de la reconvención que interponemos en las siguientes líneas:
De la reconvención: Nosotros, ARMANDO JOSE OROCOPEY SOLANO y SALVADOR JESUS PIMENTEL ROJA (…), de conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, proponemos RECONVENCION POR RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA POR INCUMPLIMIENTO contra el ciudadano GUSTAVO RAFAEL SALAZAR (…).-
En fecha (15) de Julio de dos mil nueve (2.009), nuestra representada ELBA CELESTINA PEREZ DE SALAZAR, suscribió con el ciudadano GUSTAVO RAFAEL SALAZAR, contrato privado bilateral de Opción de Compra-Venta sobre un inmueble constituido por una casa (…).- dicho inmueble es propiedad de nuestra representada ELBA CELESTINA PEREZ DE SALAZAR, según Título Supletorio que otorgare el antiguo Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en fecha veintiocho (28) de mayo de mil novecientos ochenta y seis (1.986), y está enclavado el inmueble in comento en una parcela de terreno propiedad del Municipio Simón Bolívar.- (…)
En contrato objeto de este procedimiento tenía una vigencia máxima de noventa (90) días continuos, contados a partir del día (15) de julio de dos mil nueve (2009) hasta el día trece (13) octubre de dos mil nueve (2.009) fecha que pasó sin que el ciudadano GUSTAVO RAFAEL SALAZAR, presentare el documento de Notaria y pagare la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs: 20.000,00) tal como era su obligación.-
De pleno derecho el contrato de Oferta de Compra-Venta feneció el día trece (13) de Octubre de dos mil nueve (2.009), fecha en la cual ante el incumplimiento del oferido nuestra representada ofreció reintegrar o devolver el dinero recibido, descontando un veinte por ciento (20%) por concepto de daños y perjuicios, a lo cual el ciudadano GUSTAVO RAFAEL SALAZAR, se negó y quería comprar el inmueble aun sin haber pagado el monto convenido y desconoció igualmente los perjuicios a que se refiere las cláusulas Séptimas y Octava del documento de opción de Compra-Venta, en concordancia con el artículo 1.167 del código Civil Venezolano (…).-“

En la oportunidad procesal a los fines de que la parte actora diera contestación a la reconvención presentada por la parte demandada, la actora lo hizo de la siguiente manera:

“(…) Negamos y rechazamos en todas y cada una de sus partes los argumentos de hecho explanados ante esta Instancia Judicial por la demandada reconviniente, en cuanto a que nuestro representado GUSTAVO RAFAEL SALAZAR readeuda a la demandada la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs: 20.000,00) por concepto de un supuesto saldo deudor con relación al contrato privado de opción de Compra Venta de un Bien Inmueble (casa) cuya ubicación características, linderos y demás determinaciones constan en el libelo de demanda.- Efectivamente en el escrito liberal, en su parte narrativa en cuanto a los hechos de esta acción Judicial, de una manera sucinta, en una forma muy clara y sin lugar a dudas, la Parte Actora hace una explicación pormenorizada del contenido de la relación contractual de Opción de Compra Venta efectuada con la demandada en autos, haciendo especial énfasis en la fecha en que fue suscrito ese contrato y el precio convenido entre las partes que fueron CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 100.000,00) (…).- Rechazamos y Negamos que GUSTAVO RAFAEL SALAZAR haya incumplido en cuanto al pago de la última cuota de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs: 20.000,00).-
Rechazamos y Negamos que GUSTAVO RAFAEL SALAZAR tenga que resolver el contrato suscrito entre las partes por falta de cumplimiento en las condiciones establecidas.-
SEGUNDO: Ciudadano Juez, lo que si es cierto y está evidentemente probado, es que la Demandada, hoy reconviniente a través de apoderados Judiciales, reconoce y acepta de manera expresa en cuento a su contenido y firma el Contrato de Opción de Compra Venta de la casa, suscrito de manera privada entre las partes (primera página del escrito de reconvención) al igual que reconoce y acepta de manera expresa en cuanto en cuanto a su contenido y firma el contrato de opción de Compra Venta de la casa (…).-
QUINTO: Existe reiterada jurisprudencia aplicable al presente caso, que al pagar el precio estipulado entre las Partes por la Opción de Compra Venta de un Bien Inmueble, el comprador al pagar el precio, el vendedor está obligado a entregar la Cosa Vendida, razón por la cual la Demandada a través de sus apoderados judiciales no puede manifestar de un manera unilateral y muy simple que revoca la oferta, cuando a priori ésta ciudadana recibió el pago por el valor del inmueble que ofreció en venta.- además que los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente cometen una TORPEZA al considerar que el Bien Inmueble (casa) objeto de este juicio, se ha venido revalorizando y que la pretensión de GUSTAVO RAFAEL SALAZAR es que se venda la casa por un monto menor del justiprecio (…).-
SEXTO: Negamos y Rechazamos por no estar ajustado a derecho, que GUSTAVO RAFAEL SALAZAR tenga que convenir en la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta o que esté obligado a pagar la cantidad de DIECISEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs: 16.000,00) por concepto de Daños y Perjuicios (indemnización) o que sea condenado por este Tribunal al pago de esa cantidad.-(…)”

En la oportunidad de presentar pruebas solo la parte actora hizo uso de ese derecho, razón por la cual este Juzgado pasa a analizarla de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:

En el capítulo I, ratifico los recibos originales anexados al libelo de demanda, distinguidos con las letras “D”, “E”, “F” y “G”.- Por cuanto los mismos no fueron negados por la parte demandada-reconviniente, sino por el contrario aceptados; razón por la cual este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo de los pagos efectuados por el ciudadano GUSTAVO SALAZAR, a la ciudadana ELBA PEREZ (V) DE SALAZAR, para un total de OCHENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 80.000,00).- Y así se declara.-
En el capítulo II, de conformidad con lo establecido en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se citará a la ciudadana ELBA CELESTINA PEREZ (V) DE SALAZAR, a los fines de que absolviera posiciones juradas, la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 406 ejusdem, se comprometía de manera recíproca.- Por cuanto de actas se evidencia que si bien es cierto, la boleta de citación fue librada en fecha 26 de julio de 2.010 (folio 59), no es menos cierto, que fue debidamente consignada por el alguacil sin firmar por la demandada, razón por la cual el Tribunal no tiene materia la cual valorar.- Y así se declara.-
En el capítulo III, de conformidad con lo establecido en el artículo 370, ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil, solicitó fuese citada la ciudadana YOLANDA ESCOBAR.- Por cuanto del auto de admisión de las pruebas se evidencia que la misma fue negada; es por lo que este Juzgado no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Y así se declara.-

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:
HECHO NO CONTROVERTIDO:

El contrato privado suscrito por ambas partes, cursante a los folios trece (13) y catorce (14), y sus obligaciones allí contraídas.- Y así se declara.-

HECHO CONTROVERTIDO:
La fecha de suscripción del contrato, es decir, si fue el 21 de agosto de 2.009, tal y como lo alega el actor reconvenido, o fue el 15 de julio de 2.009, como lo alegó la actora reconvincente.-

El pago de la última cuota por un monto de VEINTE MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 20.000,0) efectuado a la ciudadana YOLANDA ESCOBAR, hija de la demandada ciudadana ELBA PEREZ (V) DE SALAZAR.- Y así se declara.-
En este sentido, partiendo de este hecho donde se centra la controversia, es necesario señalar el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala lo siguiente:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.-

De la norma en comento se concluye, que en dicha disposición transcrita se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.- De lo cual la carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone a capricho a las partes, sino que esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis; razón por la cual al demandante le corresponde la carga de probar los hechos que alega, según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que corresponde probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción.- Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente, de lo contrario solo se limitará el actor a demostrar su afirmación.-
Dicho esto, en el caso de marras, se evidencia que la parte actora basó su pretensión en los hechos alegados en su libelo de demanda los cuales se dan aquí por reproducidos; y en la oportunidad de dar contestación, la demandada se limitó a negar, rechazar y contradecir en todas y cada una sus partes los hechos alegados por la actora, así como reconvenir en atención al incumplimiento por parte de la actora-reconvenida por cuanto el respectivo documento nunca fue presentado ante la notaria a los fines de su autenticación y por consiguiente nunca se efectuó el pago estipulado en la cláusula tercera, es decir, los VEINTE MIL BOLIVARES (Bs: 20.000,00) restantes, y asimismo el lapso estipulado en la cláusula tercera del respectivo documento correspondiente a noventa (90) días, feneció por cuanto a su decir, el mismo fue suscrito en fecha 15 de julio de 2.009, y no el 21 de agosto de 2.009, como lo alegó la actora en su libelo de demanda, razón por la cual a ambas partes les incumbía la carga de probar sus respectivas afirmaciones.- Y así se declara.-

En este sentido, establece el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:

“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.-“

Nuestro Código Civil vigente establece varias tipologías de “Contratos”; en tal sentido, los contratos no son mas que un convenio entre una o varias personas por medio del cual se comprometen con respecto a una o varias obligaciones de dar, hacer o no hacer una cosa, existiendo varias figuras sustantivas como lo son contrato de venta, mandato, mutuo, permuta, el de obras entre otros.-

Pues bien, la figura del contrato en la legislación venezolana, se encuentra establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual señala lo siguiente:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.-“

En este orden de ideas, es necesario señalar que el contrato surge del acuerdo de voluntades entre dos o más persona, y que según nuestra legislación puede ser unilateral, bilateral, aleatorio, a titulo oneroso, gratuito y que se diferencian por las características propias de cada uno de ellos, debiendo cumplir los contratos con ciertos requisitos, los cuales a saber son:
1.-El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades que no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.-
2.-Que el objeto pueda ser materia de contratos: Es decir, debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.-
3.- Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto.- El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.-
Ahora bien, analizado el concepto de los contratos y los requisitos que deben darse para la existencia de los mismos, así como la clasificación jurídica establecida por este Juzgado, corresponde ahora a esta alzada pasar a determinar si efectivamente la parte actora-reconvenida logró demostrar su pretensión, y por otra parte, si la demandada-reconviniente logró demostrar el hecho extintivo de la obligación, lo cual hace de la siguiente manera:
En este sentido, es de señalar que en el caso de marras, existe un contrato de opción compra venta, que no es mas que aquel contrato bilateral mediante el cual una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, y éste último asume el compromiso de adquirirlo durante el lapso o al término establecido en el contrato.- Y así se declara.-
Dicho esto, observa quien aquí decide, que el contenido de la cláusula tercera del contrato objeto del presente litigio, el cual fue previamente reconocido por ambas partes y este Juzgado le otorga pleno valor probatorio establece, lo siguiente:
“TERCERA: El plazo de este CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA es de NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, contados a partir de la fecha de Autenticación del presente documento.-“

Del contenido de la cláusula en comento, se evidencia la existencia de un término (90 días), contado a partir de la autenticación del documento de opción de Compra Venta, y dicho documento, no fue presentado por ninguna de las partes a los fines correspondientes, pues, si bien es cierto, se estableció dicho plazo a los fines de la venta definitiva, no indicándose de igual manera taxativamente, quien tenía la carga de presentar el respectivo documento; no es menos cierto, que la parte actora a los fines de sustentar su pretensión tenía la carga procesal de demostrar la respectiva interpelación a la demandada para que ésta cumpliera con su respectiva obligación la cual no era más que, firmar el respectivo documento a los fines de su autenticación.- Y así se declara.-
En atención a la interpelación establecida en el artículo 1.271 del Código Civil, que debe hacer la parte interesada, en este caso el comprador al vendedor, la Sala de casación Civil, en sentencia de fecha 17 de febrero de 2.011, Exp 2010-00314, dictada por el Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó sentado, lo siguiente:
“En el caso de autos, tenemos que el Juzgador de la recurrida decidió la procedencia de la presente demanda por cumplimiento de contrato de compra-venta, por considerar que en el caso de marras ambas partes relajaron los lapsos, en virtud de que el deudor pagó fuera del lapso convenido y el actor aceptó los pagos efectuados, trayendo como consecuencia la aceptación tácita de la mora del deudor; “...aunado al hecho que de las actas no se evidencia que la falta de protocolización del documento definitivo de compra venta fuera la causa del incumplimiento por parte de la actora...”, “...y es así como ante el poco porcentaje que queda a deber resulta lógico concluir que en este Estado..., la demanda incoada en beneficio de la Justicia, debe ser declarada con lugar y en consecuencia siguiendo el criterio esgrimido por este Juzgado..., la mora comenzará a correr para ambas partes en cuanto al cumplimiento de las obligaciones mutuas que aquí se precisan desde el día que la sentencia quede definitivamente firme y ejecutoriada...”.
Pronunciamiento éste que, independientemente de su certeza o no en derecho, se encuentra inficionado de incongruencia negativa, pues, si bien el Sentenciador Superior relacionó parcialmente en la narrativa de su decisión tal defensa de la parte demandada, opuesta en su contestación a la demanda, y relativa a que su representada no estaba en mora del cumplimiento de la obligación, pues en su criterio, en el contrato no se fijó plazo para el cumplimiento por parte de su mandante de la obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa ante la autoridad registral, y tampoco hubo interpelación por parte del actor, por lo cual alega que al no haber la mencionada interpelación, resultaba evidente que no estaba en mora del cumplimiento que le era exigido a través del presente juicio. Posteriormente, en la parte motiva de su decisión, no analizó ni pronunció decisión alguna sobre tal defensa, la cual a todo evento se encontraba relacionada de manera directa con el thema decidendum, inficionando con el ello de incongruencia negativa el fallo hoy recurrido ante esta sede.”
Criterio este, el cual acoge este Juzgado de alzada de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de defender la uniformidad de las decisiones de nuestro máximo Tribunal y aplicarla al presente caso análogo; razón por la cual observa esta juzgadora que siendo que la parte actora-reconvenida no interpeló a la parte demandada-reconviniente a través de la presentación del respectivo contrato privado de opción compra-venta, por ante Notaria, a los fines de su autenticación, es por lo que mal podría considerarse que el lapso establecido en el contenido de la cláusula tercera comenzó a correr, pues, si bien es cierto, la parte actora-reconvenida logró demostrar el cumplimiento del pago por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES EXCATOS (Bs: 80.000,00), los cuales no fueron negados por la parte demandada-reconviniente, sino por el contrario reconocidos; no es menos cierto, que existía una condición previa al cumplimiento del lapso establecido en la cláusula tercera (noventa (90) días, para otorgar el documento definitivo de compra venta, los cuales comenzarían a transcurrir o computarse desde el momento de la autenticación del documento de opción de compra venta, lapso este que nunca comenzó y visto que por su parte, la actora-reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 1.269 del Código Civil, no interpeló a la parte demandada-reconviniente (vendedor), es por lo que considera quien aquí decide, que mal podría la demandada-reconviniente (vendedor) cumplir con una obligación la cual no ha nacido en el tiempo, por la falta de autenticación del documento de opción compra-venta.- Y así se declara.-
Dicho esto, debemos entender que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y deben ejecutarse tal cual fueron pactadas y establecidas sus obligaciones, debiendo por ende las partes demostrar el cumplimiento de sus obligaciones, y como consecuencia de ello, a mayor abundamiento la interpelación de la parte, la cual se haya negado a cumplir con su obligación, razón por la cual resulta forzoso para este Juzgado concluir que la parte actora-reconvenida no logró demostrar su pretensión, debiendo por ende declararse Sin Lugar la presente demanda.- Y así se declara.-
Por su parte, la demandada-reconviniente, no logró en la fase probatoria demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, pues solo dio contestación a la demanda, y reconvino por Resolución de Contrato, cuya pretensión no demostró en la fase probatoria, pues no aportó pruebas al proceso que ayudarán a demostrar su pretensión, razón por la cual debe declararse Sin Lugar la reconvención propuesta.- Y así se declara.-
D E C I S I Ó N.-
En base a las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:
PRIMERO: REVOCADA la decisión dictada por el Juzgado A-quo en fecha 30 de marzo de 2.011.-
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta; intentara el ciudadano GUSTAVO RAFAEL SALAZAR; contra la ciudadana ELBA CELESTINA PEREZ DE SALAZAR, todos ya identificados.-
TERCERO: Se exime de costas procesales a la parte demandante, por cuanto tuvo fundados motivos para demandar.-
CUARTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión y una vez que conste en autos la misma bájese el presente expediente a su Tribunal de origen en su oportunidad procesal.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los tres (03) días del mes de julio del año 2.012.- Años 202º de la Federación y 153º de la Independencia.-
La Juez.,

Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito.
El Secretario.,

Abog. Javier Arias León.-
En esta misma fecha (03/07/2.012), siendo las 3:25 p.m, se dictó y público la anterior sentencia., conste.,

El Secretario.,