TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona de siete de Junio de dos mil doce
202º y 153º
ASUNTO: BP02-R-2012-000261

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA

DEMANDANTE: CORCORAN, C.A., Sociedad Mercantil, domiciliada en lechería, e inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 20 de febrero de 2003, bajo el N°. 27, Tomo A-44.

DEMANDADO: INVERSIONES LEOMBRUNO, C. A, Sociedad Mercantil, domiciliada en lechería, e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 14 de mayo de 1991, bajo el N°. 41, Tomo A-27 y ultima modificación, inscrita el 4 de agosto de 2.010, bajo el N°. 55, Tomo 26-ARM1ROBAR; en su condición de arrendadora y vendedora del inmueble objeto del presente juicio y contra la Sociedad Mercantil Inversiones SIRIMIRE, C.A; inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el N°. J-29984066-1 y cuyo acta constitutiva estatutaria fue inscrita en fecha 10 de septiembre de 2010, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial, bajo el N°. 57, Tomo 33-A RM1ROBAR, en su condición de tercero y compradora del inmueble.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (APELACIÓN)

Por auto de fecha 07 de Mayo de 2012, este Tribunal Superior admitió actuaciones provenientes del Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, relacionadas con el recurso de apelación ejercido en fecha 10 de Abril de 2012, por la abogada CAROLINA ROJAS TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 48.651, en su carácter de apoderada judicial de las Co-demandadas INVERSIONES LEOMBRUNO, C. A, Sociedad Mercantil y domiciliada en Lechería, e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 14 de mayo de 1991, bajo el N°. 41, Tomo A-27, y ultima modificación el 04 de agosto de 2010, inscrita bajo el N°. 55, Tomo 26-A RM1ROBAR; en su condición de arrendadora y vendedora del inmueble objeto del juicio representada legalmente por las Ciudadanas ROSSANA LEOMBRUNO G Y ANGGI LEIN LEOMBRUNO, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cedulas de identidad Nros. 5.196.099 y 15.291.650, respectivamente y la Sociedad Mercantil INVERSIONES SIRIMIRE, C.A., inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el N°. J-29984066-1, y cuya acta Constitutiva Estatutaria fue inscrita en fecha 10 de septiembre de 2010, por ante el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial, bajo el N°. 57, Tomo 33-A RM1ROBAR; en su condición de tercera y compradora del inmueble, representada por la persona de su presidente Ciudadano JOSE ELIGIO CHACON ARELLANO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N°. 5.123.833, contra la decisión proferida en fecha 03 de Abril de 2012, por el referido Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró Con Lugar la demanda de NULIDAD y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO , propuesta por la Sociedad Mercantil CORCORAN, C.A., ONTRA LAS sociedades Mercantiles INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A., E INVERSIONES SIRIMIRE, C. A, ambas supra identificados.

En el auto de admisión esta alzada fijo un lapso de Diez (10) días de despacho siguiente a esa fecha, para decidir el presente asunto.

II

Cumplida con las formalidades de Ley, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:

Se contrae la presente demanda por Retracto Legal Arrendaticio, incoado por la CORCORAN, C. A, Sociedad Mercantil y anónima domiciliada en la Calle Arismendi, detrás del Conjunto residencia “Vista Mar”, en la Ciudad de Lechería Municipio Lic. Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 20 de Febrero de 2003, bajo el Numero 27 del Tomo A-44; en contra de las sociedades INVERSIONES LEOMBRUNO, C. A, Sociedad Mercantil y domiciliada en Lechería, e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 14 de mayo de 1991, bajo el N°. 41, Tomo A-27, y ultima modificación el 04 de agosto de 2010, inscrita bajo el N°. 55, Tomo 26-A RM1ROBAR; en su condición de arrendadora y vendedora del inmueble objeto del juicio representada legalmente por las Ciudadanas ROSSANA LEOMBRUNO G Y ANGGI LEIN LEOMBRUNO, supra identificados y la Sociedad Mercantil INVERSIONES SIRIMIRE, C.A., inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el N°. J-29984066-1, y cuya acta Constitutiva Estatutaria fue inscrita en fecha 10 de septiembre de 2010, por ante el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial, bajo el N°. 57, Tomo 33-A RM1ROBAR; en su condición de tercera y compradora del inmueble, representada por la persona de su presidente Ciudadano JOSE ELIGIO CHACON ARELLANO, supra identificado.- Señaló la parte peticionante en su escrito libelar:
…” conforme consta del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica de Lechería, en fecha 9 de Noviembre de 2010, bajo el numero 022 del Tomo 209 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual se acompaña original marcado con la letra “B”, mi representada “CORCORAN, C.A es arrendataria de un inmueble constituido por u local distinguido con el numero 4…. Este contrato substituyó el contrato de arrendamiento privado suscrito por mi representada con la entonces propietaria del local objeto del mismo “INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A” (INVELCA), el cual estuvo vigente entre el 25 de septiembre del año 2005 y el 25 de Septiembre del año 2010. Se acompaña marcado con la letra “C” el mencionado contrato de arrendamiento. De dichos documentos se evidencia que la empresa “CORCORAN, C.A. ”ha sido la arrendataria del local comercial numero 4 antes identificado, por lo menos los últimos seis (6) años…. Mediante comunicación privada de fechada (sic) el 01 de junio de 2011, pero recibida el 13 de Junio de 2011, remitida por la arrendadora “INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A.” a mi representada “CORCORAN, C.A.” se le notifica a ésta que “INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A.” “… ya les adjudico a cada uno de sus Socios los Locales que les corresponden en el Centro Comercial Invelca, de tal manera que a partir del 25 de Junio de 2011, la nueva Empresa o Persona natural que les va a facturar será: INVERSIONES SIRIMIRE, C.A, Rif.: J-29984066-1, y los cheques deben salir a nombre de la misma…”… dentro de la vigencia del arrendamiento del local comercial N° 4, la arrendadora “INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A.”… destino el inmueble de su propiedad, constituido por una parcela de terreno de 2.475,77metros cuadrados y la edificación sobre está construida, que denomino en su conjunto Centro Comercial “INVELCA”, para ser enajenado por el sistema previsto en la Ley de Venta de parcelas y otorgó el documento de urbanización o parcelamiento, el cual quedo registrado en la oficina de registro Publico del Municipio Diego bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en fecha 17 de febrero de 2011, inscrito bajo el numero 43, folio 267, Tomo 2 del Protocolo de Transcripción del presente año, que acompaño en copia fotostática por tratarse de documento público de conformidad con lo establecido en el Articulo 429 del Código de Procedimiento Civil…. Posteriormente mediante documento inscrito en la misma oficina de Registro Publico, en fecha veinte (20) de Mayo de 2011…. La sociedad mercantil “INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A.”, arrendadora de mi representada CORCORAN, C.A., dio “… en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la firma INVERSIONES SIRIMIRE, C.A,… un inmueble de su única, exclusiva y excluyente propiedad, constituido por una Parcela y el local comercial sobre ella construido, ubicado en el centro Comercial “INVELCA”… el precio de la venta, de conformidad con el citado documento, es la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (BsF. 100.000,00) que la vendedora declaró tener recibidos de la compradora en dinero efectivo… en el presente caso, ciudadana juez, a pesar de que mi representada CORCORAN, C.A, tiene mas de dos (2) años como arrendataria del Local N° 04 del centro comercial “INVELCA”, y se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, como se evidencia del recibo que se acompaña original marcado con la letra “G” NO FUE NOTIFICADA por la arrendadora “INVERSIONES LEOMBRUNO, C. A (INVELCA) de su deseo de vender el inmueble que ocupa como arrendataria, a los fines del ejercicio de se derecho para adquirir primero y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria. Esta omisión, de conformidad con lo establecido en el citado articulo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, letra “a”, la autorización para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio previsto en dicha Ley y subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta en el lugar de la compradora INVERSIONES SIRIMIRE, C.A…. de acuerdo con los documentos acompañados con esta demanda se acreditan los siguientes requisitos: 1) Que CORCORAN, C.A, tiene seis (6) años consecutivos como arrendataria del Local N° 04 del Centro comercial “INVELCA”; 2) Que CORCORAN, C.A., se encuentra solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento hasta el día veinticuatros (24) de Junio de 2011, tal como se evidencia del recibo original de pago, expedido por INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A. que se acompaña marcado con la letra “G”, 3) Que INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A. (arrendadora de mi representada y propietaria que era del inmuebles donde se encuentra el local arrendado) dio en venta pura y simple a la sociedad mercantil “INVERSIONES SIRIMIRE, C.A.”, el local arrendado, por el precio de Cien Mil Bolívares (BsF. 100.000,00). Asimismo, alegamos que INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A., no notifico de conformidad con lo previsto en el Articulo 44 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario a la arrendataria CORCORAN, C.A. su decisión de vender el inmueble arrendado, ni las condiciones de la venta, a losa fines del ejercicio del derecho de preferencia ofertiva consagrado en el mencionada Ley. 4) Que no ha transcurrido el plazo previsto en el Artículo 47 de la Ley especial para el ejercicio del retracto legal arrendaticio; y 5) Que el Local N° 04 del centro Comercial “INVELCA”, objeto del contrato de arrendamiento, es susceptible de apropiación individual, conforme a lo establecido en el documento de urbanismo o parcelamiento elaborado por la arrendadora.
A tal efecto, invocamos que el Local N° 04 y el área de terreno que le corresponde es el mismo inmueble arrendado y que mi representada CORCORAN, C,A. esta dispuesta a satisfacer de la propiedad mediante el pago del precio de venta, es decir, la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (BSF. 100.000,00), cantidad que sera oportunamente consignada ante el Tribunal para que haya constancia cierta o autentica del pago. En conclusión, ciudadana Juez, están satisfechos todos los requisitos que hacen procedente en todas sus partes la acción de retracto arrendaticio a que se contrae la presente demanda, razón por la cual solicito que así lo decida en la sentencia definitiva.”…

En fecha 28 de Julio de 2011, la parte demandante reforma el libelo de la demanda, solicitando la Nulidad del documento de rescisión de venta. Celebrado en fecha 19 de Julio de 2011.
III

Mediante escrito de fecha 06 de febrero de 2012, la abogada CAROLINA ROJAS TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N. 48.651, procedió a dar contestación a la demanda alegando lo siguiente:

CAPITULO I
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA DEMANDANTE PARA INTENTAR Y SOSTENER EL PRESENTE PROCESO

UNICO: rechazamos, negamos y contradecimos las argumentaciones de la demandante en relación con el hecho que sea beneficiaria o que sea titular del derecho de retracto legal arrendaticio, tanto en el petitorio principal como en el petitorio subsidiario de la demanda reformada que origina las presentes actuaciones….
En efecto, la titularidad del derecho de retracto legal implica que el bien arrendado haya sido vendido a un tercero en cuya esfera patrimonial se encuentre con el objeto de poder subrogarse el arrendatario en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad del tercero comprador. De acuerdo con el articulo 43 del decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las condiciones para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio son las establecidas en el articulo 42 ejusdem, es decir, las siguientes: 1) Que el arrendatario tenga mas de dos (2) años como tal; 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario. Y a ello el artículo 43 del mismo decreto-Ley añade el hecho que, por propia esencia, el retracto implique que un tercero haya adquirido en propiedad el inmueble arrendado porque será con respecto a ese tercer propietario que el arrendador podrá ejercer el derecho de retracto. Vale destacar, que la normativa aplicable en su artículo 48 señala en el literal b) efectuada la venta a un tercero, su precio resultante inferior al ofertado… (sic) Es menester destacar, que donde no distingue el legislador no le es dable distinguir al interprete, menos aun tratándose de normas de orden publico co o las aplicaciones al caso.
Entonces, resulta claro que para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio el bien debe encontrarse en manos de un tercero distinto al propietario original arrendador, que efectivamente se haya producido el acto traslativo de la propiedad del inmueble objeto d ela pretensión, para que el arrendatario pueda ejercer el derecho al retracto, lo cual no ocurre es este caso, mal puede puede subrogarse en los derechos del tercero adquiriente previo pago del precio correspondiente o colocarse en las misma condiciones en que ese tercero lo adquirió, puesto que no hay venta a un tercero del inmueble objeto de la pretensión en el caso de marras.
Así las cosas, en este caso en particular el asunto es diferente: el bien no se encuentra en mano de un tercero sino en manos del propietario original o arrendador del mismo, por cuanto si bien es cierto que hubo una venta del mismo de Inversiones Leombruno C. A (INVELCA) a inversiones Sirimire, C.A., la cual fue realizada en fecha veinte (20) de mayo de 2011 quedando anotada bajo el N°. 2011.590, Asiento Registral 1 del inmuebles matriculado con el N° 250.2.17.2.1413 correspondiste al Libro de folio Real del año 2011, no es menos cierto que dicha venta fue rescindida por mutuo acuerdo de las dos Sociedades Mercantiles antes mencionadas menos de dos (2) meses después de haber sido suscrita, siendo perfectamente valida la rescisión en cuestión puesto que priva el acuerdo de voluntades de las partes, el cual no esta sometido a autorización previa, además que tratándose de sociedades mercantiles que tiene interés y obligaciones comunes, es legal la figura de la rescisión del contrato que fue celebrado entre ellas toda vez, que la rescisión se produce en razón de la desproporción excesiva entre las prestaciones de las partes del contrato en cuestión, vale decir, las sociedades co-demandadas evitándose un perjuicio o detrimento económico de una de ellas, de tal suerte que al quedar sin efecto jurídico alguno el contrato de venta del inmueble, no teniendo eficacia jurídica alguna, no hay tal venta alegada por la actora. Asimismo, la mencionada rescisión fue realizada en fecha diecinueve (19) de Julio de 2011, quedando anotada dicha rescisión bajo el N° 31, folio 182 del tomo 11 del Protocolo de Transcripción del año 2011, al no haber podido cumplir con la finalidad negocial de la venta de lograr estabilidad patrimonial entre las relaciones comerciales que sostienen conjunta y mutuamente las Sociedades Mercantiles Inversiones Leombruno, C.A. e Inversiones Sirimire, C.A. como quiera que no pudo mantenerse con dicha compra-venta el equilibrio patrimonial deseado entre las relaciones comerciales de ambas Sociedades, estas decidieron voluntariamente rescindirla.

Ahora bien la rescisión implica dejar sin efecto un contrato previamente celebrado, por tanto la situación jurídica se retrotrae al estado en el cuales encontraba las cosas antes de suscribirse el contrato rescindido, en nuestro caso la compra-venta del inmueble arrendado antes mencionada. Al haberse efectuado la mencionada rescisión, el bien a quedado nuevamente dentro de la esfera patrimonial de Inversiones Leombruno, C.A., la arrendadora de la Sociedad Mercantil hoy demandante sin cualidad, CORCORAN, C.A., surtiendo sus efectos jurídicos el contrato arrendaticio suscrito entre mi representada y la parte demandante. Esta situación implica que no hubo transferencia de propiedad que sea jurídicamente valida, al punto que el propietario registral del bien objeto de la demanda sigue siendo el propietario-arrendador original, esto es, la sociedad mercantil inversiones Leombruno, C.A. por tanto, lógicamente, si el bien noes propiedad de un tercero, entonces no hay retracto alguno que pueda ser ejercicio. De allí que accionar por este motivo pone al accionante en situación de falta de cualidad para intentar el presente proceso al no hallarse legitimado para ejercer el derecho de retracto.
Por razones de hecho y de derecho antes expuestas y con fundamento en lo establecido por el articulo 361 del Código de procedimiento Civil, oponemos formalmente en este acto la excepción de falta de cualidad de la demandante para intentar y sostener el presente proceso, con el objeto de que sea resuelta por ese digno despacho en un capítulo previo de la sentencia definitiva, como lo solicitamos en este caso.
CAPITULO II
DE LA FALTA DE INTERES JURIDICO ACTUAL DEL ACTOR

ÚNICO: de acuerdo con lo establecido por el articulo 16 del Código de Procedimiento Civil para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual, lo cual significa, entre otras cosas, que el actor pueda con la demanda satisfacer la pretensión que persigue en el momento en el cual se traba la litis y a lo largo del proceso: si ello no es posible no tendría interés jurídico actual. No se trata de un interés futuro ni tampoco de un interés eventual, y, por supuesto, tampoco abarca a una situación pasada que ya no sea susceptible de ser reparada. El interés jurídico ha de ser actual y con ello se quiere significar la utilidad del proceso como forma de solución a un problema jurídico. Y eso es precisamente de lo que carece el actor al haber intentado la demanda que encabeza las presentes actuaciones así como su posterior reforma. Al haber sido rescindida la venta que en algún momento pudo considerar el hoy demandante arrendatario como supuestamente lesiva a alguno de sus derechos, su actual pretensión de ejercicio de derechos, su actual pretensión de ejercicio de derecho de retracto legal arrendaticio sobre una compra-venta que ya fue rescindida no representa ningún tipo de interés actual, sino pasado. Ha sido en el pasado que el demandante ha podido tener algún supuesto interés jurídico, pero no ahora. Por tanto su interés no es actual y el hecho de haber demandado y luego reformado su demanda cuando no hay compra-venta alguna con respecto a la cual pueda ejercerse el retracto legal que pretende denota claramente falta de interés.
Por tal motivo, y con fundamento en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, proponemos en este acto formalmente la excepción de falta de interés jurídico actual del demandante para intentar y sostener el presente proceso, con el objeto de que sea declarada la inadmisibilidad de la demanda en un capitulo previo de la sentencia definitiva, como lo solicitamos en este acto.
CAPITULO III
DE LA FALTA DE OBJETO POSIBLE Y DE LA ILÍCITA PRETENSION DE LA DEMANDA
PRIMERO: de la falta de objeto de la demanda. El artículo 50 del Decreto-Ley de arrendamiento Inmobiliarios establece que para las situaciones no prevista en el titulo que regula el retracto legal arrendaticio, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil. De acuerdo con este ultimo cuerpo normativo el objeto de todo retracto es, como lo establece el articulo 1533del Código de Procedimiento Civil… Ahora bien, si el legislador expresamente señala que el objeto o la función practica del retracto legal es resolver un contrato de compra venta, resulta obvio que si ese contrato ha sido previamente resuelto, el retracto no tiene objeto por tanto el hecho de incoar una demanda por una acción que no se tiene (como ya hemos aclarado en el capitulo I) y que tampoco puede lograrse en la practica porque no tiene objeto jurídico alguno que sea posible, hace que la referida demanda sea inadmisible, y así solicitamos que sea declarado en un capitulo previo de la Sentencia definitiva que resuelva la causa.
SEGUNDO: De la ilícita pretensión de la demanda. Como ha sido explicado en el capitulo I de la presente contestación, la venta habida entre Inversiones Leombruno, C.A e Inversiones Sirimire, C.A. del inmueble arrendado fue rescindida de mutuo acuerdo por escritura debidamente registrada porque no pudo alcanzar la finalidad negocial prevista por ambas Sociedades. Como quiera que las relaciones comerciales habidas entre dos Sociedades Mercantiles suponían poder satisfacer sus mutuas pretensiones con una venta del inmueble por el precio pactado de cien mil Bolívares (Bs. 100.000,00), y que no fue posible satisfacer tales pretensiones, siendo que al contrario se genero un desequilibrio patrimonial notable, decidieron ambas Sociedades Mercantiles rescindir la venta realizada. Como quiera que el precio del bien fue establecido a solos propósitos negociables de ambas Sociedades en la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) queda claro que no es el precio actual en el mercado del referido inmueble. Esa situación la sabe muy bien la demandante CORCORAN, C.A. y su representación, y su único propósito con la demanda que encabeza las presentes actuaciones es lograr enriquecerse notablemente e injustamente a costa de las demandadas, y muy especialmente de la Sociedad mercantil Inversiones Leombruno, C.A., la cual es la propietaria del inmueble. Ahora bien, tratar de servirse de una apariencia de legalidad para enriquecerse a costas de otro no es mas que una fuente de obligaciones…. Por tanto, en el supuesto negado que se declare con lugar la demanda que encabeza las presentes actuaciones, subrogando como propietario del bien arrendado por el pago de la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) a la sociedad mercantil CORCORAN, C.A., se estaría amparado la comisión de un ilícito civil, que se constituye en fuente de obligaciones y que, en consecuencia, generaría las correspondientes acciones legales por la debida indemnización por concepto de enriquecimiento sin causa así como los correspondiente daños y perjuicios. Tal y como se halla planteada la demanda reformada resulta claro que se persigue un objeto ilícito muy concreto: lograr enriquecerse sin causa alguna en detrimento de las Sociedades mercantiles demandadas, esto es, de Inversiones Leombruno, C.A., y de Inversiones Sirimire, C.A. todo ello deber generar como justa consecuencia en sede jurisdiccional la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, de lo cual solicitamos el correspondiente pronunciamiento en un capitulo previo en la sentencia definitiva. Es propicio resaltar que de acuerdo a las máximas de experiencia, aplicables al caso de marras, que son aquellas normas de estimación y valoración, sacadas de la inducción de las realidades practicadas de la vida, como fruto de la observación de los hechos que acaecen en la vida social, es claro y preciso, que un local con las características del inmueble arrendado las cuales consta de autos, no tiene un valor de CIEN MIL BOLIVARES, de alli que la parte actora pretende maliciosamente hacer incurrir en error al Tribunal consignando cheque de gerencia por el onto señalado, como si hubiese pactado una venta con la arrendadora demandada y esta se negase a recibir el precio…
CAPITULO IV
DEFENSA DE FONDO
Primero: Rechazamos, negamos y contradecimos que el acuerdo de rescisión de contrato de compra-venta sea nulo como maliciosamente afirma la parte demandante por cuanto se trata de un acuerdo de voluntades que es ley entre las partes como establece el articulo 1159 del Código Civil… ratificamos además que de conformidad con la propia normativa en la cual sustenta vanamente la actora sus alegatos, especialmente el articulo 48 del Decreto de rango de Fuerza de Ley, señala que se haya efectuado la venta, el acto traslativo de propiedad y para contratar como para rescindir el contrato las sociedades mercantiles co-demandadas hoy, se encontraban en plena capacidad de celebrar contratos, jurídicamente capaces y no requerían autorización previa para rescindir al percatarse de la desproporción excesiva de la prestaciones y del desequilibrio patrimonial que iba a causar el contrato de compraventa, y en ningún momento se vio afectado el derecho de uso del inmueble arrendado por parte de la arrendataria hoy, actora.
Segundo: rechazamos, negamos y contradecimos que la demandante, Sociedad Mercantil CORCORAN, C.A. en ejercicio de un mal supuesto derecho de retracto legal arrendaticio, que no detenta y que tampoco tienen objeto alguno, tenga el derecho a subrogarse en las mismas condiciones del comprador inicial la Sociedad Mercantil Inversiones Sirimire, C.A., por cuanto, como ha sido explicado antes, no hay acto jurídico de transmisión de la propiedad que perdure hasta la actualidad al haber sido rescindido el contrato de compra-venta del inmueble objeto de la pretensión, es inexistente el derecho de retraer, que se atribuye la actora….
Tercero: Rechazamos, negamos y contradecimos que la demandante tenga o haya tenido algún tipo de derecho de preferencia ofertiva tanto en relación con la petición principal como en relación con las peticiones subsidiarias del libelo de demanda por cuanto ha quedado en el capitulo I de la presente contestación no reúne la demandante las condiciones propias ni de la preferencia ofertiva ni del ejercicio del retracto legal arrendaticio establecidas en el articulo 42 del Decreto-Lay de Arrendamientos Inmobiliarios.
Cuarto: Rechazamos, negamos y contradecimos que haya existido alguna “retroventa” del bien arrendado como afirma el actor en relación con la peticiones subsidiarias es digno de destacar que el demandante erradamente o con maliciosa intención hace mención al supuesto traspaso de la propiedad de regreso desde Inversiones Sirimire, C.A. a Inversiones Leombruno,C. A. como de una “retroventa”, refiriéndose a Inversiones Leombruno C.A., como la “retrocompradora”, todo lo cual resulta absolutamente errado y pretende confundir o sesgar la realidad de los hechos de los hechos…. En cambio la rescisión deja sin efecto la única venta realizada, esto es, la venta rescindida. Este aspecto es de trascendental importancia para comprender que cuando hay rescisión del contrato de compra-venta, como ocurrió en este caso, es imposible pretender ser titular de un derecho preferencial ofertiva o de un derecho de retracto legal arrendaticio en relación con el bien arrendado y que ha sido devuelto a su propio original, esto es, en relación con el traspaso de la propiedad desde Inversiones Sirimire, C. A hacia Inversiones Leombruno, C.A. por cuanto no es sino producto de la rescisión de la venta y no una retroventa. No hubo en ese traspaso pago alguno de precio, sino devolución del precio pagado; no hubo una segunda venta o “retroventa” sino que se dejo sin efecto la única venta que fue realizada. No habiendo entonces una segunda venta o “retroventa” no es posible que haya ni derecho de preferencia ofertiva ni derecho de retracto legal arrendaticio que sea ejercitable validamente sobre dicho traspaso de propiedad, como pretende en sus petitorios subsidiarios la demandante. Asimismo, conforme al contrato arrendaticio suscrito entre mi representada INVERSIONES LEOMBRUNO, C. A, y la actora, la primera no esta obligada a vender sino tiene intenciones de vender, ese derecho de preferencia ofertiva nace cuando la propietaria arrendadora, tenga intenciones de vender el inmueble no surge a capricho de la parte actora.
Quinto: por las razones expuestas en el precedente aparte cuarto, rechazamos, negamos y contradecimos que la Sociedad Mercantil CORCORAN, C., tenga el derecho a subrogarse en el traspaso de la propiedad habido desde Inversiones Sirimire, C.A. hacia Inversiones Leombruno, C.A. por cuanto, como ha sido explicado no se trató de retroventa alguna, sino del simple efecto traslativo de la propiedad propia de la rescisión….

En fecha 31 de enero de 2012, los Ciudadanos ROSSANA LEOMBRUNO GIALLORETO y ANGGI LEIN LEOMBRUNO, actuando como representante legales de INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A (INVELCA) y el ciudadano JOSE ELIGIO CHACON ARELLANO, en su carácter de presidente de INVERSIONES SIRIMIRE,C.A, le otorgan poderes Apud Acta a los abogados CAROLINA ROJAS TORRES Y JESUSU FIGUEROA VALENCIA, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 48.651 y 59.114, cuyos poderes fueron impugnados en fecha 03 de Abril de 2012, mediante sentencia dictada por el tribunal a-quo.
IV
El Tribunal para decidir, lo hace previas las siguientes consideraciones:

En fecha 03 de Abril de 2012, el Tribunal del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dicto sentencia declarando CON LUGAR, la demanda de Nulidad y Retracto Legal Arrendaticio Propuesta por la Sociedad Mercantil CORCORAN, C. A contra las Sociedades Mercantiles INVERSIONES LEOMBRUNO, C,A e INVERSIONES SIRIMIRE, C.A de la siguiente manera:

…”Considera este Tribunal que estos alegatos de la parte demandante CORCORAN, C.A., se encuentran ajustados a derecho y además debidamente comprobados, razón por la cual debe concluir en que CORCORAN, C.A., tenia para esa fecha, tanto el derecho a la preferencia ofertiva como el derecho de retracto legal arrendaticio y por consiguiente el de subrogarse en lugar INVERSIONES SIRIMIRE, C.A., como comprador del local arrendado, por el precio pagado de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) mas los gasto de la venta conforme a lo establecido en el articulo 1.544 del Código de Civil, cantidades que han sido depositadas por CORCORAN, C.A., en el expediente…. En este sentido queda claro que INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A., como propietaria del inmueble arrendado, incumplió la obligación que tenia de notificarle a la arrendataria CORCORAN, C.A., su voluntad de vender dicho inmueble; y al mismo tiempo, queda demostrado que dispuso de dicho inmueble y lo transmitió a un tercero por la vía de la venta, con lo que el derecho de propiedad se transmitió al adquirente INVERSIONES SIRIMIRE, C.A.- Así se declara…. Ahora bien mediante documento protocolizado en fecha 19 de julio de 2011, se acordaron rescindir de mutuo y amistoso acuerdo la compra-venta del local 4 del centro comercial INVELCA arrendado a CORCORAN, C.A... Este documento fue acompañado en copia fotostática y luego certificado con la prueba de informes de la parte actora, no fue tachado ni impugnado en forma alguna y por tratarse de un documento publico hace plena prueba sobre el acto jurídico que contienen y las declaraciones de las partes, a tenor de lo establecido en el articulo 1.360 del Código Civil. Prueba plenamente que INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A e INVERSIONES SIRIMIRE, C.A, acordaron rescindir de mutuo acuerdo el contrato de compra-venta irrevocable que habían suscrito en fecha 20 de Mayo de 2011, anteriormente mencionado y que tenía como objeto el local N°. 4 del centro comercial Invelca. Alquilado a CORCORAN, C.A… la parte actora sostiene que el propósito de esa resolución fue el de menoscabar sus derechos como arrendataria porque había hecho uso del derecho de retracto, y que conforme al articuelo 7 del decreto-Ley sobre Arrendamiento Inmobiliarios esa resolución es nula de nulidad absoluta; mientras que la parte demandada sostiene la legalidad de la rescisión para lo cual indico que tenían capacidad y libertad de acción y por consiguiente las cosas volvieron al estado pre-contractual y la propiedad del inmueble a INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A., por lo que CORCORAN, C.A., no tiene derecho alguno. Considera este Tribunal que ciertamente bajo el principio de la libre voluntad de las partes contratantes estas tienen todo el derecho a realizar cualquier acto jurídico permitido por la Ley…. Pero este principio sufre de ciertos limitaciones que no son otras que aquellas impuestas por la Ley…. En el caso de autos, eñl articulo 7 del mencionado Decreto-ley dispone que los derechos concedidos por la Ley al arrendatario son irrenunciables y que cualquier acto jurídico (accion, acuerdo o estipulación) que menoscabe, disminuya o establezca la renuncia de tales derechos se considera nulo…. Esta disposición es de eminente orden publico, establecida en beneficio de los arrendatarios para evitar los abusos de los propietarios o arrendadores, restringen sin lugar a dudas el derecho de libre contratación de los bienes arrendados, porque castiga con la nulidad todo acuerdo realizado para menoscabar o disminuir los derechos del arrendamiento, en el caso, el acto de resolución de una venta pura y simple, perfecta e irrevocable (como reza el documento), que había concedido al inquilino el derecho de retracto legal arrendaticio, y cuya resolución traería como consecuencia la renuncia o negación del derecho del arrendatario al retracto legal y subrogarse al tercero en la posición del comprador. Esta rescisión de mutuo y amistoso acuerdo de la venta, fue realizada con posterioridad a la demanda de Retracto Legal Arrendaticio y con posterioridad a la consignación de los alquileres según expediente Sc-189-11. tomando en consideración que la propietaria no notifico a la arrendataria para el ejercicio de la preferencia ofertiva, y que la notificación que e hizo de la venta mediante la comunicación privada del 01 de junio de 2011 (recibida el 13 de ese mismo mes y año) diciéndole que habían adjudicado los locales del centro Comercial a los socios de la compañía (lo cual no era cierto porque INVERSIONES SIRIMIRE, C.A., adquirente de uno de ellos, no se ha comprobado que fuera socia de INVERISONES LEOMBRUNO, C.A.), revela claramente que existe un patrón de concordancias graves y precisas que evidencian el animo, por parte de INVERISONES LEOMBRUNO, C.A., de frustrar, menoscabar o negar a la arrendataria los derechos irrenunciables que la Ley le concede, cosa que se pretende consumar con el acuerdo de rescisión de la venta realizada, cuyo propósito, siguiendo el mismo sentido de la conducta demostrada por la arrendadora, no puede ser otro mas que el de negarle a la arrendataria CORCORAN, C.A. su derecho de retracto legal…. Por consiguiente, considera este Tribunal que el acuerdo de rescisión (o resolución) de la compra-venta del local N°. 4 del centro comercial Invelca, arrendado a CORCORAN, C.A. suscrito entre INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A e INVERSIONES SIRIMIRE, C,A., inscrito en la oficina Subalterna de Registro del municipio Diego bautista Urbaneja, de Lechería, bajo el N°. 31, folio 182 del tomo 11 del Protocolo de Transcripción del año 2011, se subsume dentro de los supuestos del Articulo 7 del decreto-Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios y por tanto es nulo y sin efecto y asi expresamente lo declara…. En virtud de la declaratoria que antecede, reitera este Juzgado que la sociedad mercantil CORCORAN, C.A. tiene el derecho de retracto legal sobre el Local N° 4 del Centro comercial Invelca y, en tal sentido, habiendo constancia en autos de que la actora consigno ante este Tribunal el monto del precio y los gastos de la venta, la demanda intentada es procedente en todas sus partes y así lo decide….dada esta declaratoria se hace innecesario sobre la acción subsidiaria promovida.
Dispositiva
De acuerdo a las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de NULIDAD Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO propuesta por la sociedad mercantil CORCORAN, C. A., contra las Sociedades identificadas en el encabezado del presente fallo y en consecuencia: Primero: se declara nulo el acuerdo de rescisión del contrato de compra-venta suscrito entre las Sociedades Mercantiles INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A., como vendedora e INVERSIONES SIRIMIRE, C. A, COMO COMPRADORA…. Segundo: se delira que la sociedad mercantil CORCORAN, C.A. tiene el derecho de retracto legal arrendaticio sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento … Tercero: en cuanto a la mediada Preventiva de Prohibición de Enajenar Y Gravar decretada por este Juzgado, se acuerda que la misma será mantenida hasta que la presente decisión sea declarada definitivamente firme. Cuarto: se condena en costa a la parte demandad por haber resultado vencida.”…

V

Ambas parte hicieron uso del derecho de promover pruebas, las cuales esta superioridad pasa a valorar.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

En fecha 17 de febrero de 2012; los abogados JOSE ANTONIO LOPEZ Y GABRIEL MAZZALI ALDANA, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 54.962 y 89.625, respectivamente actuando en representación de CORCORAN C.A., estando dentro de la oportunidad para promover sus pruebas lo hicieron de la siguiente manera:

DEL MERITO FAVORABLE

Reproducimos el merito favorable de autos en especial de todo aquello que favorezca a nuestra representada, hago valer todos y cada uno de los documentos acompañados con el libelo de la demanda y su reforma, ya que los mismo no fueron desconocidos en la contestación de la demanda y fueron reconocidos por la parte demandada. Al respecto se significa que la obligación del juzgador es analizar cada una de las actas, que integran el expediente, de conformidad con el artículo 509 del Código de procedimiento Civil.

DE LOS RECONOCIMIENTOS

1)-. Quedo reconocido el contrato de arrendamiento autenticado ante la notaria Publica de Lechería, en fecha 9 de Noviembre de 2010, bajo el numero 022 del Tomo 209 de los Libros de autenticación llevados por dicha Notaria, el cual se acompaño marcado con la letra “B”, mediante el cual queda probado que mi representada “CORCORAN, C.A.” es arrendataria de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el numero 4, con un área aproximada de Doscientos veinte Metros Cuadrados (220 m2.) conformado por una mezzanina grande, dos (2) escaleras internas, techo de concreto, pisos de cerámica, , tres (3) baños, Una (1) sala de maquinas, un (1) deposito y una (1) oficina con ventanal, ubicado en la calle Arismendi, detrás del Conjunto Residencial “Vista Mar”, en la ciudad de lechería, Municipio Lic. Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui. Conforme a la cláusula PRIMERA del mencionado contrato de arrendamiento, el local arrendado se alinderó así: NORTE: con local comercial donde opera la sociedad mercantil Inversiones Italvene, C.A., Local N° 3; SUR: con vía de acceso al área de estacionamiento general; ESTE: con área de estacionamiento general y circulación interna de vehículos; y OESTE: su frente, con estacionamiento general de la calle Arismendi. De acuerdo con las cláusulas TERCERA y CUARTA, el termino de duración de este contrato fue de un (1) año fijo, contado a partir del 25 de septiembre de 2010 hasta el día 25 de septiembre de 2011, y el canon mensual de arrendamiento para el año del contrato es la cantidad de Doce Mil Bolívares (BsF. 12.000,00) mas IVA, que deberían ser cancelados por anticipado los días veinticinco de cada mes.

1.- Quedo reconocido: el contrato que sustituyo el contrato de arrendamiento privado suscrito por mi representada con la entonces propietaria del local objeto del mismo, “INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A” (INVELCA), el cual estuvo vigente entre el 25 de Septiembre del año 2005 y el 25 de setiembre del año 2010. Que se acompaño con el libelo original marcado con la letra “C” el mencionado contrato de arrendamiento. De dichos documentos se evidencia que la empresa “CORCORAN, C.A.” ha sido la arrendataria del local comercial numero 4 antes identificado, por lo menos los últimos seis (6) años.

2.- Quedo reconocido: el documento de urbanización o parcelamiento, el cual quedo registrado en la oficina de Registro Publico del Municipio Diego bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en fecha 17 de febrero de 2011, inscritos bajo el numero 43, folio 267, Tomo 2 del protocolo de transcripción del presente año, que fue acompañado en copia fotostática por tratarse de documento publico de conformidad con lo establecido en el Articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, marcado con la letra “E”.

3.- Quedo reconocido: el documento inscrito en la misma oficina de registro Publico, en fecha veinte (20) de Mayo de 2011, bajo el numero 2011.590, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 250.2.17.2.1413 y correspondiente al Libro de folio Real del año 2011, la sociedad mercantil “INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A.”., donde queda demostrado que la arrendadora de la representada CORCORAN, C.A., dio “… en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la firma INVERISONES SIRIMIRE, C.A., sociedad de comercio de este domicilio, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el N° J-29984066-1 y cuya Acta Constitutiva-Estatuaria fue inscrita en fecha 10 de Septiembre de 2010 por ante el registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, bajo el N° 57, Tomo 33-A RM RM1ROBAR, expediente N° 262-2475, un inmueble de su única, exclusiva y excluyente propiedad, constituido por una Parcela y el local comercial sobre ella constituid, ubicado en el centro comercial “INVELCA, calle Arismendi, Sector Vistamar, de la ciudad de lechería, en Jurisdicción del municipio Turístico El Morro “Lic. Diego bautista Urbaneja” del estado Anzoátegui, e identificado de la siguiente manera: LOTE N° 04: este inmueble (parcela) esta identificado con el código catastral N° 03-21-01-UR-14-01-06-01-00-02 de la Alcaldía del municipio Turístico El Morro “Lic. Diego Bautista Urbaneja” del Estado Anzoátegui, cuenta con un área total de Cuatrocientos Cuarenta y Dos metros Cuadrados con diez centímetros Cuadrados (442,10 m2.) y sobre ella se encuentra levantado un local comercial, identificado con el Local N° 04, con un área de construcción de Doscientos Quince metros Cuadrados con Cincuenta y Un Decímetros Cuadrados (215,51 m2.) estando el área restante, con una superficie de Trescientos y Cuatro metros Cuadrados (334,35 m2.) revestido de losas de concreto armado para estacionamiento; el Local Comercial N° 04 la cual esta distribuido de la siguiente manera: Consta de dos (2) niveles, cuatros (4) baños, una (1) escalera interna, una (1) mezzanina doble, dos (2) depósitos, un área de cocina con salón. Dicha construcción en el lote N° 04 es de concreto armado paredes de bloques, frisado, techa de platabanda, pisos y accesorios de baño de cerámica. Por la parte de atrás del Lote N° 04 existe un muro de gavión encadenado con jardinera que lo separa del canal de drenaje. Los linderos son particulares del lote N° 04 son los siguientes: Norte: En una extensión de Dieciséis Metros con Ochenta Centímetros (16,80 mts.) que es su fondo, con el canal de Drenaje: Sur: en una extensión de Dieciséis Metros con Ochenta Centímetros (16,80 mst.) que es su frente, con Calle Arismendi; Este: En una extensión de Treinta y Siete metros (37,00 mts.) con la parcela de terreno identificada con el Código catastral N° 03-21-01-UR-14-01-21 , que fue o es de Inver-Oriente, A.A., y Oeste: en una extensión de Treinta y Cuatro Metros con Ochenta centímetros (34,80 mts.) con el Lote N° 03 del centro Comercial. A este lote N° 04 le corresponde un porcentaje igual al Veinticinco por Ciento (25%) sobre los derechos y cargas comunes del centro comercial. Al lote N° 04 con el Local Comercial N° 04 le corresponden seis (6) puestos de estacionamiento, todos ubicados en la Planta Baja del centro Comercial, al frente y en la parte trasera o lindero Norte del Local donde queda demostrado que dentro de la vigilancia del arrendamiento del local comercial N° 4, la arrendadora “INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A.”, una sociedad mercantil y anónima domiciliada en lechería, inscrita en el registro mercantil Primero de la Circunscripción judicial del estad Anzoátegui en fecha 14 de mayo de 1991, bajo el número 41 del tomo 2.475,77 metros cuadrados yb la edificación sobre está construida, que denomina en su conjunto Centro comercial “INVELCA”, para ser enajenado por el sistema previsto en la Ley de Ventas de Parcelas, El precio de la venta, de conformidad con el citado documento, es la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (BSF. 100.000,00), que la vendedora declaro tener recibidos de la compradora en dinero efectivo….” dicho contrato de compra venta se acompaño en copia fotostática por tratarse de documento publico, de conformidad con lo establecido en el Articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, marcado con la letra “F”.

Con relación a estos medios de pruebas aportados por la parte actora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio; por ser estos documentos públicos.

También la parte actora promovió documento privados de la siguiente manera:

• Quedo reconocido el recibo de pago del canon de arrendamiento donde consta que para el momento de la venta mi representada se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, el cual fue acompañado en original marcado con la letra “G”.

• Quedo reconocido: y hago valer cheque de gerencia de Banesco numero: 35315990 de la cuenta 0134035389212020001. Por la cantidad de Ciento Cinco mil Bolívares (Bs. 105.000,00) con el cual quedo satisfecha las aspiraciones de propietaria, el pago que se hizo del precio y sus respectivos gastos prudenciales calculados.

• Quedo reconocido, la carta o comunicación privada fechada el 01 de Junio de 2011, pero recibida el 13 de Junio de 2011, remitida por la arrendadora “INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A.” a su representada “CORCORAN, C.A.”, en la cual se le notifica a esta que “INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A.” “… ya que les adjudico a cada uno de sus socios los locales que les corresponden en el centro comercial Invelca, de tal manera que a partir del 25 de Junio de 2011, la nueva Empresa o persona que les va a facturar será: INVERSIONES SIRIMIRE, C.A. Rif. J-29984066-1, y los cheques deben salir a nombre de la misma…” esta notificación fue acompañada original, marcada con la letra “D”, junto con el libelo. es importante señalar que a partir de esa fecha nació para mi representada el derecho9 a ejercer esta Acción Retracto legal, ya que nunca ofreció en venta el local en cuestión, y dicha venta menoscabo el Derecho de preferencia ofertiva para que se ofrezca en venta a mi representada “ARRENDATARIA” el cual en cuestión y en primer Reconocimiento expresados en la contestación.

Con respecto a estas probanzas, las cuales no fueron impugnadas en su oportunidad, este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

También alega en su escrito de pruebas que hubo reconocimiento de la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, los cuales son:

• Reconoce que hubo un nuevo acto traslativo del derecho de propiedad.
• Reconoce que la representada tiene la cualidad de arrendataria.
• Reconoce que tienen más de dos (2) años en calidad de arrendataria.
• Reconoce que esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

A juicio de esta Superioridad estos reconocimientos son evaluados por el tribunal en el contexto de la sentencia.
DE LOS INFORMES
Promovemos la prueba de informes y pedimos que se le oficie al registrador Subalterno del Municipio Diego bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, para que remita a este Tribunal copia de los siguientes documentos:

1.- Documento de fecha veinte (20) de mayo de 2011 quedando anotado bajo el N°. 2011-590, Asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 250.2.17.2.1413 correspondiente al Libro de Folio real del año 2011.” Donde consta la venta.

2.- Documento de fecha (19) de Julio de 2011, quedando anotado dicha rescisión bajo el N° 31, folio 182 del tomo 11 de Protocolo de transcripción del año 2011. Donde consta la rescisión.

Con relación a estas probanzas, en fecha 23 de febrero 2012, se envío oficio dirigido al Registrador Publico del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, donde se le solicito los documentos anteriormente mencionados, y en fecha 01 de Marzo de 2012, mediante oficio 250-0142, se dio respuesta a dicho oficio y se remitió copias certificadas de los documentos solicitados, documentos estos que ya fueron valorados.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En fecha 22 de febrero de 2012 la abogada CAROLINA ROJAS TORRES, abogada e inscrita en I.P.S.A bajo el N°. 48.651, actuando como apoderada de la parte demandada sociedades mercantiles INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A, inscrita por ante el registro mercantil primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 14 de mayo de 1.991 bajo el N°. 41, Tomo A-27 e INVERSIONES SIRIMIRE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del estado Anzoátegui en fecha 10 de septiembre del año 2.010, bajo el N°. 57, Tomo 33-A RM1ROBAR, para promover sus pruebas de la siguiente manera:

1.- Reproduzco en nombre de mis patrocinados el valor probatoria del documento de rescisión de contrato de compra venta del inmueble objeto de la pretensión celebrado entre las codemandadas de autos, INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A., e INVERSIONES SIRIMIRE, C.A , el cual fue promovido en copia fotostática por la parte demandante Sociedad mercantil CORCORAN, C.A., identificada de autos junto con su libelo d demanda, y de acuerdo al principio de la comunidad de la prueba se reproduce su valor en esta oportunidad, tratándose pues, de un documento publico que cumplió con las formalidades de Ley y celebrado entre las co-demandadas jurídicamente capaces, y con suficiente cualidad e interés para poner fin mediante la figura jurídica de la rescisión la compraventa celebrada entre ellas respecto del inmuebles que fue arrendado a la parte actora, y objeto de la pretensión el cual se encuentra suficientemente identificado en las actas procesales, el referido documento de rescisión de la compra venta no fue atacado en su validez, muy por el contrario fue promovido por la parte demandante de auto, conservando su pleno valor probatorio, en consecuencia quedó evidenciado, que no tiene ningún efecto jurídico la compra venta del inmueble arrendado, por lo que no hay posibilidad por parte de la Sociedad Mercantil CORCORAN, C.A., de ejercer ningún derecho de retraer ni subrogarse en la posición del tercero comprador por cuanto este es inexistente, no habría materia sobre la cual decidir en el sentido correcto de que no puede ubicarse a la parte demandante en la posición o lugar de un tercero inexistente, igualmente tampoco puede obligar a la co-demandada INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A., a ofrecer en venta el inmueble arrendado, puesto que la co-demandada no esta interesada en vender el inmueble arrendado, y la normativa jurídica aplicable es clara y precisa y los supuestos de hecho alegados por el actor en su escrito libelar no se adecuan a la misma, y así pedimos lo aprecie este Juzgador.

2.- Se promueve documento Público concerniente a rescisión del contrato de compra venta del inmueble objeto de la pretensión.

Se advierte de esta prueba, que el contrato de rescisión fue celebrado por la co-demandadas en la presente causa, que esta debidamente protocolizada en fecha 19 de julio del año 2011 por ante la oficina de registro publico, siendo autentico así como los hechos del otorgamiento, el cual se acompaña en seis (06) folios útiles a los fines de que surta efectos legales consiguiente, marcado con la letra “A”.

Con respecto a estas probanzas, las cuales no fueron impugnadas en su oportunidad, este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia. Así se declara.-

VI
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

Se contrae el presente recurso de apelación, realizada por la abogada CAROLINA ROJAS TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 48.651, en su carácter de apoderado judicial de las partes co-demandadas, Sociedades Mercantiles INVERISONES LEOMBRUNO, C. A e INVERSIONES SIRIMIRE, C. A, contra la decisión dictada en fecha 03 de Abril de 2012, por el Juzgado del municipio Diego bautista Urbaneja de esta Circunscripción Judicial, que declaró Con Lugar la pretensión contenida al RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por la Sociedad Mercantil CORCORAN, C.A, en contra las Sociedades Mercantiles INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A e INVERSIONES SIRIMIRE, C.A , ambas supra identificadas.-

VII
Planteada así la controversia el Tribunal hace las siguientes consideraciones:

De los hechos, circunstancia y pruebas analizadas, se concluye, que la controversia que la controversia, esta planteada en considerar la nulidad de la venta efectuada por la empresa Inversiones Leombruno, C.A., a la Sociedad Mercantil Sirimire, C.A., y como consecuencia de esta nulidad se reconozca el derecho de retracto legal, que le asiste a la Empresa Corcoran, C.A y esta subrogarse en el lugar de la compradora Inversiones Sirimire,C.A; de tal forma se le tenga como propietaria del inmueble vendido, todo ello de conformidad al articulo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el cual establece:

Articulo 42 La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solos será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Las pretensiones solicitadas por la parte demandante Corcoran, C.A; están debidamente justificadas al traer a los autos constancias de tener mas de Dos (02) años como arrendataria del inmueble objeto del presente litigio, de estar solvente con los pagos correspondientes de los cánones de arrendamiento y probar con documento publico la venta realizada por la arrendadora a un tercero sin realizar la notificación correspondiente violando así los derechos de la arrendataria.

Ahora bien en fecha 6 de febrero del 2012, la parte demandada mediante escrito dio contestación a la demanda propuesta, fundamentado su defensa en la falta de cualidad e interés de la demandante para intentar y sostener el presente juicio, por considerar que el contrato de compra-venta efectuado entre los demandados había sido rescindido, por lo tanto al no existir interés actual, no es procedente la acción propuesta y solicitada, que por capitulo previo la sentencia definitiva sea declarada inadmisible la demanda.

A juicio de este juzgador, atendiendo la doctrina existente en relación a la falta de cualidad o interés del actor o del demandado, se ha dicho, que la cualidad o interés es inherente al fondo de la controversia y así lo estableció el Código de Procedimiento Civil vigente en contraposición al derogado al eliminar como tramite In Limine Litis, por resultar imposible, no tocar el fondo del asunto reclamado, razones estas, que determinó que dicha excepción perentoria fuese incluida como punto previo al fondo de la demanda.

Siguiendo el orden de las ideas explanadas, tenemos, que el articulo 16 del Código de Procedimiento Civil, establece como requisito para proponer la demanda, que el actor tenga interés jurídico actual, lo que palmariamente significa, que sus pretensiones puedan ser satisfechas con la acción intentada; si ello no es posible, no tendría interés cierto, no puede tratarse de una situación de futuro, como tampoco a una perteneciente al pasado; es necesario que sea en tiempo presente, que sea actual, susceptible de reparación.

En el caso que nos ocupa, si bien es cierto, que al demandante lo asiste el derecho de Retracto Legal, con la consecuencia de subrogarse de venta, también es cierto significar, que esta acción esta encaminada, hacia el tercero adquiriente, el cual al trabar la litis ya no estaba presente en el mundo jurídico de la acción intentada, por lo tanto el interés procesal, ya es asunto del pasado; así esta probado con documento publico traído a los autos, donde consta que en fecha 19 de julio del año 2011, la venta del inmueble fue rescindida, mediante documento registrado bajo N° 31, folio 182del Tomo 11 del Protocolo de de transcripción del año 2011, quedando sin efecto jurídico el contrato cuya nulidad se solicita en la demanda planteada.- Así se declara.

Los argumentos antes descritos determinan a juicio de esta Superioridad la procedencia de la excepción perentoria planteada como punto previo a cualquier otra consideración al fondo de este asunto por falta de cualidad o interés procesal por parte de la demandante.- Así se decide.

VIII
DECISION
Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara. PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 10 de Abril de 2012, por la abogada en ejercicio CAROLINA ROJAS TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 48.651, contra la sentencia proferida por el Juzgado del Municipio Diego bautista Urbaneja de esta Circunscripción Judicial, en fecha 03 de Abril de 2012, que declaró Con Lugar la demanda por NULIDAD Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, seguido por la SOCIEDAD MERCANTIL CORCORAN, C. A, en contra de las SOCIEDADES MERCANTILES INVERSIONES LEOMBRUNO, C. A E INVERSIONES SIRIMIRE, C. A ,ambas supra identificadas.
SEGUNDO: Sin Lugar la acción por Retracto Legal Arrendaticio interpuesta por La Sociedad Mercantil CORCORAN, C. A en contra de las Sociedades mercantiles INVERSIONES LEOMBRUNOS, C. A y Sociedad Mercantil SIRIMIRE, C. A
Queda así REVOCADO el Fallo apelado.
Dado la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.

Se ORDENA la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese en este Tribunal copia certificada de esta decisión.
Publíquese, regístrese, agréguese a los autos.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los Siete (7) días del mes de junio de dos mil doce (2012). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez Superior,
Dr. Omar Antonio Rodríguez Agüero.
La Secretaria
Nilda Gleciano Martínez En la misma fecha, siendo las Once y Cincuenta y Cinco (11:55 A.M) de la Mañana, previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.
La Secretaria
Nilda Gleciano Martínez