TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui Extensión El Tigre.
202º y 153º

ASUNTO: BP12-R-2011-000212

PARTE DEMANDANTE: MARIELVI AMADYS SILVA GUTIERREZ, LUIS GERARDO SILVA GUTIERREZ y MARJORY LOUISETH SILVA GUTIERREZ, mayores de edad, Venezolanos, titulares de las cedulas de identidad Nros. 12.438.357, 13.751.591 y 13.751.590 respectivamente, domiciliado en la ciudad El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui.-

APODERADOS: AMARILIS DEL VALLE GOMEZ DE VIVAS y JUVENCIO VIVAS RUJANO, mayores de edad, Abogados en Ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 42.509 y 42.149, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CARLOS VICENTE ACOSTA LABORI, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.382.250, domiciliado en la 1era. Carrera Norte Nº 161, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui.-

APODERADOS: NO CONSTITUYO

MOTIVO: DESALOJO

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Subieron a esta alzada las presentes actuaciones en virtud del Recurso de Apelación interpuesto en fecha 11 de octubre del año 2011, por la parte demandada el ciudadano CARLOS ACOSTA LABORI asistido por la Abogada IRMA MORAO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 85.204, contra la sentencia de fecha cinco (05) de octubre del año 2011, dictada por el Juzgado del Municipio Simón Rodríguez, de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, con sede en la ciudad de El Tigre, que declaro Con Lugar la demanda por DESALOJO, interpuesta por los ciudadanos MARIELVI AMADYS SILVA GUTIERREZ, LUIS GERARDO SILVA GUTIERREZ y MARJORY LOUISETH SILVA GUTIERREZ, anteriormente identificados contra el ciudadano CARLOS VICENTE ACOSTA LABORI, anteriormente identificado.

Por auto de fecha 24 de octubre del año 2011, se oye la apelación en ambos efectos, ordenándose la remisión de las presentes actuaciones a este Tribunal Superior.-

Por auto de fecha 17 de mayo del año 2012, este Tribunal Superior admite el presente recurso de apelación y fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar sentencia, todo de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

I
DE LOS ALEGATOS Y PRETENSION DE LA ACTORA

El presente asunto se inició en virtud de escrito libelar presentado por ante el Juzgado del Municipio Simón Rodríguez de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, por los abogados AMARILIS DEL VALLE GOMEZ DE VIVAS y JUVENCIO VIVAS RUJANO, apoderados judiciales de los ciudadanos MARIELVI AMADYS SILVA GUTIERREZ, LUIS GERARDO SILVA GUTIERREZ y MARJORY LOUISETH SILVA GUTIERREZ, mediante el cual solicita el DESALOJO del ciudadano CARLOS VICENTE ACOSTA LABORI, alegando lo siguiente:

Que los ciudadanos MARIELVI AMADYS SILVA GUTIERREZ, LUIS GERARDO SILVA GUTIERREZ y MARJORY LOUISETH SILVA GUTIERREZ, son propietarios de un inmueble con una superficie aproximada de veintiún metros cuadrados con sesenta centímetros cuadrados (21,60Mm) que se encuentra ubicado entre la Avenida Francisco de Miranda 1ra. Carrera Norte Nº 161 de la ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui.

Que celebraron contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado suscrito en fecha 01 de julio de 2006, por la ciudadana quien en vida fuese la abuela de los poderdantes ciudadana MANUELA DE JESUS GUERRA ALCALA y el ciudadano CARLOS VICENTE ACOSTA LABORI, y que posteriormente se convirtió en contrato de tiempo indeterminado.

Que el contrato de arrendamiento a pesar de las falencias que adolece, y en respeto a quien en vida fuese la abuela de los mandantes fue considerado por ellos dándole plena validez y continuidad a sus cláusulas ya establecidas, pero el ciudadano CARLOS VICENTE ACOSTA LABORI no cumplió con sus obligaciones contractuales específicamente la establecida en la cláusula Tercera del mencionado contrato de arrendamiento que textualmente dice “EL ARRENDATARIO se compromete a realizar la construcción de las estructuras internas del INMUEBLE, a realizar las reparaciones que sean necesarias dentro del inmueble y en la entrada principal de la vivienda detallando las partidas y el monto global en el presupuesto anexo al presente contrato, el cual es parte integral del mismo. Los gastos que se generen por tales construcciones, reparaciones o mejoras, serán por cuenta del ARRENDATARIO y serán imputables al canon de arrendamiento, a partir de la primera cuota estimando un 50% del canon de arrendamiento”.

Que el ARRENDATARIO se descontó el cincuenta por ciento (50%) de cada canon de arrendamiento mensual para efectuar reparaciones y mejoras en el bien que a simple vista no eran apreciables y sistemáticamente se negó a entregar las facturas de los pagos realizados de las presuntas reparaciones efectuadas por él.

Que los demandantes hicieron realizaron inspección personal al inmueble, constatando el deplorable estado, al extremo de solicitar a los organismos competentes en la materia una Inspección de Riesgo y Seguridad para verificar el estado de deterioro dentro del mismo.

Que la INSPECCIÓN DE RIESGO Y SEGURIDAD, fue efectuada por el Cuerpo de Bomberos del Estado Anzoátegui, Estación Nº 4 El Tigre, en fecha diez (10) de marzo del año Dos mil Nueve (2009), donde se pudo determinar que la residencia se encuentra en un grado de deterioro tal, que de no tomarse las acciones correctivas, podrían ocurrir eventos de carácter de emergencia tanto para la carga ocupacional como para los bienes, determinando que presenta Riesgo estructural.

Que la INSPECCION MUNICIPAL, efectuada por la Dirección de Desarrollo Urbano del Municipio Simón Rodríguez de fecha veintiséis (26) de Marzo de 2009, de forma clara concluye “La edificación, no posee un estado aceptable de conservación, es muy vieja y al estar hecha de bahareque (entramado de madera, tierra y revoque de cemento) se encuentra en muy mal estado, especialmente en el interior, debido en parte por el tiempo de la construcción, la agresión ambiental especialmente el agua y los agente biológicos, la falta deficiente de mantenimiento a lo largo de los años, acciones sísmicas y a la incorporación progresiva de nuevos materiales, que dan como resultado un hibrido de tecnologías que hacen de la edificación una construcción muy vulnerable, lo que puede traer como consecuencia perdida de apoyo, y graves daños a la edificación inclusive el lapso parcial o total de la misma que pone en peligro no solo a los ocupantes, sino también a los peatones.

Que en fecha dos (2) de febrero de 2008 se efectuó solicitud escrita al arrendatario con el objeto de que presentara facturas originales y selladas donde aparecieran reflejados los gastos efectuados en la mejoras que presuntamente se habían realizado, siendo nugatoria dicha solicitud.

Que en fecha cinco (5) de noviembre de 2008 y luego de esperar más de ocho meses por dichas facturas, se le notificó entre otras cosas que hiciese entrega de las facturas solicitadas.

Que en fecha veintitrés (23) de Marzo de 2010, se le solicitó formalmente la entrega del bien inmueble arrendado basados en la necesidad imperiosa de desalojarlo a objeto de demolerlo y construir una edificación segura y confiable y con esto evitar un mal mayor que pudiese ocasionar la perdida de vidas o graves daños, y considerando la responsabilidad que todo ciudadano debe tener motivado a la situación climática cambiante existente actualmente en el mundo entero; se planteó en la solicitud de entrega el respeto a la prorroga legal que le corresponde, salvaguardando la responsabilidad de nuestros poderdantes en caso de que las lluvias originaran el derrumbe del mencionado local, sin embargo, hasta la presente fecha no se ha tenido respuesta.

Consigna junto al libelo de la demanda los siguientes documentos:

Copias fotostáticas del documento Poder, emitido en fecha 12 de Marzo de 2010, asentado bajo el Nº 42, Tomo 26, por ante la Notaria Pública Segunda de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui.

Copias fotostáticas del contrato de Arrendamiento entre la señora MANUELA DE JESUS GUERRA ALCALA y el ciudadano ACOSTA LABORI CARLOS VICENTE.

Copias fotostáticas del documento de Propiedad, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, en fecha veintitrés (23) de julio de Dos mil siete (2007) bajo el número Dos (2), folio catorce (14) al folio diez y ocho (18), Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre.

Copias fotostáticas de la Inspección de Riesgo y Seguridad efectuada por el Cuerpo de Bomberos del Estado Anzoátegui, Estación Nº 4 El Tigre, en fecha diez (10) de Marzo del año Dos Mil Nueve (2009).

Copias fotostáticas de la Inspección Municipal efectuada por la dirección de Desarrollo Urbano del Municipio Simón Rodríguez de fecha veintiséis (26) de Marzo de 2009.

Copias fotostáticas de la comunicación librada a la parte demandada notificando lo del aumento del canon de arrendamiento.

Copias fotostáticas del libelo de la demanda, ya recibido por ante el tribunal.

Copias fotostáticas del informe enviado al ciudadano ACOSTA LABORI CARLOS VICENTE.

Documento Original de Compra-Venta del referido inmueble en litigio suscrito por el ciudadano GERARDO GUTIERREZ a favor de los ciudadanos MARIELVI AMADYS SILVA GUTIERREZ, LUIS GERARDO SILVA GUTIERREZ y MARJORY LOUISETH SILVA GUTIERREZ, de fecha 23 de julio de 2007. Dicha documental se aprecia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Quedando demostrada la relación arrendaticia que existe entre el ciudadano CARLOS VICENTE ACOSTA LABORI, sobre un local comercial ubicado entre la Avenida Francisco de Miranda 1ra. Carrera Norte Nº 161 de la ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui. Así se Decide.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:

Señala en su escrito de contestación que en su carácter de arrendatario desde el 01 de julio de 2006, del inmueble con una superficie de veintiún metros cuadrados con sesenta centímetros cuadrados (21,60 m2) ubicado en el Estado Anzoátegui, Municipio Simón Rodríguez, El Tigre, Avenida Francisco de Miranda he sido demandado a los fines de desalojar el inmueble, alegando para ello una supuesta demolición o reparaciones que ameritan la desocupación del inmueble.

Rechaza niega y contradice, lo expresado por el actor a lo largo de su escrito libelar, los demandantes invocan como presupuestos de hechos de su acción de desalojo lo siguiente:

.- Que en el supuesto incumplimiento de mi parte de la cláusula tercera del Contrato de arrendamiento, basado en que ellos no podía ver a simple vista las reparaciones y mejoras que realicé al inmueble.

Al respecto indico que he cumplido a cabalidad con la obligación que adquirí al momento de la firma, pues lo cierto es que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, fue levantado y construido con dinero de mi único y propio peculio. Así fue pactado en consecuencia no es mi incumbencia o responsabilidad, que los demandantes no gocen de una buena “simple vista”.

.- Que me negué a entregarles las facturas de los pagos realizados por las reparaciones efectuadas.

Es cierto que me negué a entregarles las facturas en virtud de que no esta estipulado en el contrato dicha obligación. El contrato establece en su cláusula tercera lo siguiente: “EL ARRENDATARIO se compromete a realizar la construcción de las estructuras internas del INMUEBLE, a realizar las reparaciones que sean necesarias dentro del inmueble y en la entrada principal de la vivienda detallando las partidas y el monto global en el presupuesto anexo al presente contrato. El cual es parte integrante del mismo, los gastos que se generen por tales construcciones, reparaciones o mejoras serán por cuenta del ARRENDATARIO y serán imputables al canon de arrendamiento”.

Se evidencia con absoluta claridad que mi obligación consistía en construir, cubriendo con mi peculio todos y cada uno de los costos necesarios y presupuestados la estructura interna del inmueble objeto del contrato.

.- Que una supuesta inspección al inmueble realizada por ellos que evidenció el deplorable estado del mismo y que les llevó a solicitar a los organismos competentes en materia de Riesgo y Seguridad.

Desconozco de tal Inspección, pero en virtud de que a simple vista los demandantes no pueden ver la mejora hecha al inmueble, entendiéndase como la construcción del local o anexo objeto del contrato.

.- Que una inspección de Riesgo y Seguridad realizada por el Cuerpo de Bomberos Estado Anzoátegui, Estación Nº 4 de fecha 10 de marzo de 2010 y tomaron los demandantes con pinzas que supuestamente fundamentaron su petitorio. Pues bien, es el caso, que dicha inspección no expresa ni refleja en momento alguno que se haya inspeccionado el local objeto del contrato de arrendamiento en su totalidad y ello en virtud de que el ciudadano inspector SUB-TTE (B) ENRIQUE PINEDA no inspeccionó el interior del local, por lo que se puede evidenciar, solo lo observó y fotografió en su parte externa llevándolo a sacar conclusiones sin tomar todos los elementos necesarios como para ello y por eso lo indeterminado e impreciso de las conclusiones “Como resultado no se puede determinar que la residencia se encuentra en un grado tal que de no tomarse las acciones correctivas, podrían ocurrir eventos de carácter de emergencia.

En consecuencia desconozco tal inspección y la misma no se fundamenta el argumento de deterioros del inmueble que conllevan a mí desalojo para la demolición del mismo.

.- Que una Inspección realizada por la dirección de Desarrollo Urbano del Municipio Simón Rodríguez de fecha 26 de marzo de 2010.

A dicha inspección no constituye un elemento para determinar que exista riesgo de un inminente colapso que amerite la demolición del inmueble.

.- La necesidad de demoler y construir una edificación segura y confiable.

Dada la pobreza de los elementos fundamentales de la demanda no se puede concluir otra cosa que tal solicitud de desalojo obedece a otros intereses y no a la necesidad de demoler para construir una vivienda segura y confiable se puede colegir que esta demanda es una mala utilización del sistema judicial para acosarme en mi carácter de inquilino o arrendatario y pretende vulnerar mis derechos irrenunciables que como arrendatario poseo.

.- Por otro lado estando dentro de la oportunidad procesal conforme a lo previsto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios paso a reconvenir a los demandantes MARIELVI AMADYS SILVA GUTIERREZ, LUIS GERARDO SILVA GUTIERREZ y MARJORY LOUISETH SILVA GUTIERREZ, en los siguientes términos:

.- Acudo a ejercer mi derecho al retracto legal, y en consecuencia a solicitar el derecho de subrogarme en el lugar de los ciudadanos MARIELVI AMADYS SILVA GUTIERREZ, LUIS GERARDO SILVA GUTIERREZ y MARJORY LOUISETH SILVA GUTIERREZ, en los mismos términos y condiciones en que estos adquirieron el inmueble que poseo en mi condición de Arrendatario.

.-Que el día 01 de julio de 2006, celebré con la ciudadana MANUELA DE JESUS GUERRA ALCALA, un contrato de arrendamiento por un lapso de Un (1) año sobre un inmueble ubicado en el Estado Anzoátegui, Municipio Simón Rodríguez. El Tigre, Avenida Francisco de Miranda, 1era carrera norte Nº 61.

.- Que el pasado 14 de octubre de 2010 se estampó boleta de citación del presente juicio en las puertas del inmueble que ocupo en mi condición de arrendatario. En virtud de esta actuación de la secretaria de este despacho me he enterado del presente juicio de desalojo del inmueble que ocupo desde el 1 de julio de 2006 incoado en mi contra.

Que al revisar las actas, observó con profundo asombro que el carácter de propietarios lo asumen en virtud de la venta que le hiciera el ciudadano GERARDO GUTIERREZ, por un monto de diez millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00) hoy equivalente a diez mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 10.000,00), mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, el 4 de julio de 2008 bajo Nº 2 del Tomo Segundo Tercer trimestre. Venta que se materializó sin cumplir con las formalidades de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, venta que violó mi derecho de preferencia para adquirir el inmueble que poseo en virtud de tener para la fecha de la protocolización más de dos (2) años ocupando el inmueble como arrendatario, exactamente dos (02) y cuatro (4) días y del cual se pretende desalojarme. Ante tales circunstancias acudo a su competente autoridad para ejercer mediante la presente reconvención mi derecho de retracto legal. Arrendaticio.

Que el marco legal de la reconvención esta fundamentada en el principio de la irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario, articulo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

DE LA CONTESTACION DE LA RECONVENCION:

Niegan, rechazan y contradicen en todo y cada una de sus partes lo manifestado por el reconvincente en su escrito de reconvención, niegan que tenga derecho el retracto legal y por ende a subrogarse en las mismas condiciones de precio y modo en el lugar de nuestros mandantes como terceros adquirientes, niegan que los artículos legales citados apoyen su temeraria solicitud.

Que el ciudadano CARLOS VICENTE ACOSTA LABORI, sabe y le consta que el local arrendado a su persona forma parte integral de la vivienda tal como el mismo lo asegura en su escrito.

Que el reconviniente a tenor del artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en su reconvención por tratarse de un objeto distinto del juicio principal debió hacerlo como se indica en el artículo 340 ordinal 6º, debió producir junto con la reconvención entre otros el documento que prueba que el inmueble arrendado es una unidad autónoma y no como en efecto lo es, una parte indivisible de la vivienda principal.

Que el reconviniente de haber tenido el derecho que se abroga debió ejercerlo antes de convalidar tácitamente la compra del inmueble hecha por los mandantes al consignar el canon de arrendamiento a nombre de sus mandantes, sin que conste en ninguna parte del expediente la inconformidad o desacuerdo del reconviniente con tales actuaciones, abandonando tácitamente su presunto derecho de subrogarse.

Que en su petitum el reconviniente en el punto previo solicita al Tribunal “Decrete sin Lugar la presente Demanda “. Esta petición basta por si misma para decretar sin lugar tan temeraria reconvención.

Que el presente escrito sea agregado a los autos, sustanciado y apreciado en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.

De la Sentencia Apelada

En fecha 05 de octubre del año 2011, el Juzgado del Municipio Simón Rodríguez, de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, con sede en la ciudad de El Tigre, dictó sentencia que resuelve sobre el fondo de la controversia planteada, dejando sentado lo siguiente:

“…Respecto a la Reconvención opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación en la cual reconviene a la parte accionante; solicitando el derecho de retracto legal, y en consecuencia a subrogarse en las mismas condiciones de precio y modo en el lugar de los demandantes.

Este Tribunal, observa que el inmueble objeto de la presente controversia es un local que forma parte integral de la vivienda, o sea un anexo de la residencia, ubicado en la Primera Carrera Norte Nº 161 de esta ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, tal como consta del contrato de arrendamiento privado celebrado entre las partes, el cual no fue desconocido por el demandado, y en consecuencia posee todo su valor probatorio.

El artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado” (Subrayado del tribunal).

En consecuencia, esta juzgadora considera que la presente causa se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre un local que forma parte integral de la vivienda, tal como se evidencia de la cláusula Primera del contrato privado de arrendamiento celebrado entre la ciudadana. MANUELA DE JESÚS GUERRA ALCALÁ (ARRENDADORA) y el ciudadano: CARLOS VICENTE ACOSTA LABORÍ (ARRENDATARIO), donde se dejó constancia de lo siguiente: “EL ARRENDADOR da en calidad de arrendamiento al EL ARRENDATARIO, y este declara recibirlo, un inmueble propiedad del primero constituido por un anexo de su vivienda ubicado en la 1° carrera Norte Nº 161, El Tigre Estado Anzoátegui…..”;(Subrayado del tribunal); por lo que es forzoso declarar que la preferencia ofertiva y el retracto legal no le corresponde al inquilino. Por estas razones se declara Sin Lugar la Reconvención intentada por la parte demandada. Así se decide.

En la causa objeto de análisis, observa esta Juzgadora que la actora fundamenta su acción, en la figura jurídica de “DESALOJO” , de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: …”c” Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten desocupación”.

El Tribunal al analizar y valorar lo aquí promovido observa copia simple de documento de compra-venta, sobre un inmueble, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda de la ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, comprendido bajo los siguientes linderos y medidas: Norte: casa de Leopoldo Pérez, midiendo diez metros con treinta centímetros (10,30 mts); Sur: Avenida Francisco de Miranda que es su frente, midiendo diez metros con treinta centímetros (10,30 mts); Este: Casa de Benjamín Gutiérrez, midiendo veintiocho metros con cincuenta centímetros (28,50 mts) y Oeste: Casa de Alberto Sánchez, midiendo veintiocho metros con cincuenta centímetros (28,50 mts) el cual tiene pleno valor probatorio y es conducente y pertinente para demostrar la legalidad y legitimidad del actor. Y así se decide.

Riela a los folios 20 al 26, anexo con el libelo, signado con literal “d”, Informe de Inspección de Riesgo y Seguridad, practicado por el Cuerpo de Bomberos del Estado Anzoátegui, donde se concluye que las grietas localizadas en las paredes de las habitaciones y de los locales comerciales, se constató que presentan un deterioro progresivo en sus estructuras, debido a la inestabilidad del terreno lo que permite movimientos en las fundaciones que resquebrajan la estructura física, originando un riesgo latente de derrumbe, ya sea por movimiento sísmico o por deterioro en el tiempo”. El cual posee todo su valor probatorio. Y así se decide.-

Cursa a los folios 27 al 38, anexo al libelo de la demandada, signado con la letra “e”, Informe de Inspección Municipal emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Simón Rodríguez de esta Circunscripción Judicial, en el cual, entre otras cosas, se concluye que: “La edificación no posee un estado aceptable de conservación, es muy vieja y al estar hecha de bahareque (entramado de madera, tierra y revoques de cemento), se encuentra en muy mal estado, especialmente en el interior, debido en parte por el tiempo de la construcción, la agresión ambiental…deficiente mantenimiento a lo largo de los años, acciones sísmicas y la incorporación progresiva de nuevos materiales, que dan como resultado un hibrido de tecnologías que hacen de la edificación una construcción muy vulnerable, lo que puede traer como consecuencia perdida de apoyo, y graves daños a la edificación, inclusive el colapso parcial o total de la misma, que pone en peligro no solo a sus ocupantes, sino también a los peatones”. Al cual este tribunal le da todo su valor probatorio. Y así se decide.-

En consecuencia, tanto el informe expedido por el Cuerpo de Bomberos, así como el emanado de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Simón Rodríguez; siendo estos informes emanados de organismos públicos con competencia para ello, tienen pleno valor probatorio y los mismos son conducentes y pertinentes para demostrar que el inmueble requiere de reparaciones urgentes y necesarias para su habitabilidad demostrando así su pretensión. Y así se decide.

Desprendiéndose de estas pruebas la necesidad de que tiene la parte demandante de realizar las reparaciones con un carácter de urgencia y para lo cual necesitan la desocupación del mismo, lo que enmarca la situación en el supuesto contenido en el literal “C” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Precisado lo anterior, conviene examinar ahora la procedencia de los argumentos destacados por la parte actora, con respecto a su necesidad del inmueble de reparaciones que ameriten la desocupación. Sobre este particular, destaca la interpretación que sobre el Literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, realizan el doctor Gilberto Guerrero Quintero, en su libro “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, al puntualizar lo siguiente:

“Cuando se trata de demolición, reconstrucción total, de reparación que exija el desalojo, se deberá demostrar estas circunstancias ante el juez competente, quien a su juicio concederá el desalojo con vista de las pruebas presentadas”.

Además para que proceda tal acción se requiere de tres requisitos: 1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito), pues, de no ser así, sino a plazo fijo, el desalojo es improcedente, pues priva la necesidad de cumplimiento del contrato durante el tiempo prefijado y sólo podrá ponérsele término por motivos diferentes con fundamento en el incumplimiento, y no en la necesidad de ocupación; y si el vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante del inmueble no es arrendaticio sino de otra naturaleza, o simplemente no existe ninguno entre los mismos, tampoco procederá tal acción, sino otra de acuerdo con las circunstancias que han dado lugar u origen a la ocupación del inmueble de que se trata (interdictal, reivindicatorias u otras). 2) La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que diere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño…. 3) Asimismo, la necesidad del propietario de realizar tales reparaciones urgentes, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción, que debe aparecer justificada…. Tal necesidad de reparación del propietario…, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a realizarla tales reparaciones porque de lo contrario, causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría…. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable de reparar el inmueble… y no en otro en particular”.

De lo que se traduce que para que esta acción sea procedente, debe probarse: 1º) la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria que justifica el desalojo alegado por el demandante; 2º) que se refiera a contrato verbal o contrato escrito a tiempo indeterminado; 3°) la necesidad que tiene el inmueble de ser reparado porque puede estar en peligro la vida de sus ocupantes y se acompañe de tales pruebas; 4) la necesidad urgente del propietario de realizar tales reparaciones y sin cuya prueba tampoco procederá la pretensión del accionante, que debe estar demostrada por las inspecciones de organismos competentes.

En relación al primer requisito, esta Juzgadora observa que los ciudadanos: MARIELVI AMADYS SILVA GUTIÉRREZ, LUÍS GERARDO SILVA GUTIÉRREZ y MARJORY LOUISETH SILVA GUTIÉRREZ, parte actora, por ser los propietarios del inmueble tienen cualidad jurídica para interponer la presente acción. Y así se declara.-

En relación al segundo requisito, esto es, la existencia de un contrato privado a tiempo indeterminado, donde la parte demandada admitió la existencia de la relación inquilinaria existente entre ellas. Y así se declara

En relación al tercer requisito, la acción interpuesta por el actor está basada en su necesidad de realizar reparaciones urgentes y necesarias porque de lo contrario todos sus ocupantes de ocupar se encuentran en riego. Así se declara.-

En relación al cuarto y último de los requisitos, es decir, la necesidad del propietario de realizar tales reparaciones y acompaña pruebas de organismos públicos que establecen dicha obligación, por el mal estado en que se encuentran sus techos y paredes. Así se declara.-

En este sentido, por cuanto las pruebas que generó la parte accionante y que se encuentra en autos evidencian el hecho determinante para la procedencia de su pretensión, están fundados en los informes emanados del Cuerpo de Bomberos del Estado Anzoátegui, así como de la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Simón Rodríguez; es por lo que la causal planteada, relativa a la necesidad de realizar reparaciones urgentes y necesarias del inmueble resulta indispensable. Y así se decide.

….por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado del Municipio Simón Rodríguez de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA CON LUGAR la acción de DESALOJO interpuesta por los ciudadanos: MARIELVI AMADYS SILVA GUTIÉRREZ, LUÍS GERARDO SILVA GUTIÉRREZ y MARJORY LOUISETH SILVA GUTIÉRREZ, a través de apoderados, en contra del ciudadano: CARLOS VICENTE ACOSTA LABORI, ambas partes plenamente identificadas en autos; y SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN, propuesta por la parte demandada. En consecuencia, la parte Demandada deberá hacer entrega material a la parte actora, del inmueble, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda Nº 161 de la ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, comprendido bajo los siguientes linderos y medidas: Norte: casa de Leopoldo Pérez, midiendo diez metros con treinta centímetros (10,30 mts); Sur: Avenida Francisco de Miranda que es su frente, midiendo diez metros con treinta centímetros (10,30 mts); Este: Casa de Benjamín Gutiérrez, midiendo veintiocho metros con cincuenta centímetros (28,50 mts) y Oeste: Casa de Alberto Sánchez, midiendo veintiocho metros con cincuenta centímetros (28,50 mts), totalmente libre de bienes y personas.

Por cuanto la presente demanda tiene su fundamento en la causal expresada en el literal “c)” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se concede a la parte demandada un lapso de seis (6) meses para la entrega material del inmueble indicado, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, de acuerdo al Parágrafo Primero del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte Demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio…”

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

Consigna junto al libelo de la demanda los siguientes documentos:

Copias fotostáticas del documento Poder, emitido en fecha 12 de Marzo de 2010, asentado bajo el Nº 42, Tomo 26, por ante la Notaria Pública Segunda de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui. Documento que se aprecia en su valor probatorio de acuerdo con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y acredita la representación legal de los abogados AMARILIS DEL VALLE GOMEZ DE VIVAS y JUVENCIO VIVAS RUJANO.

Copias fotostáticas del contrato de Arrendamiento entre la señora MANUELA DE JESUS GUERRA ALCALA y el ciudadano ACOSTA LABORI CARLOS VICENTE. Las copias fotostáticas de los instrumentos privados en nuestro ordenamiento procesal carecen de valor probatorio, pues no pertenecen a la categoría de documentos indicados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Copias fotostáticas del documento de Propiedad, protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, en fecha veintitrés (23) de julio de Dos mil siete (2007) bajo el número Dos (2), folio catorce (14) al folio diez y ocho (18), Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre. A dicho documento se le concede todo su valor probatorio de acuerdo con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Copias fotostáticas de la Inspección de Riesgo y Seguridad efectuada por el Cuerpo de Bomberos del Estado Anzoátegui, Estación Nº 4 El Tigre, en fecha diez (10) de Marzo del año Dos Mil Nueve (2009). Tal documento por emanar de la administración pública tiene presunción de legalidad

Copias fotostáticas de la Inspección Municipal efectuada por la dirección de Desarrollo Urbano del Municipio Simón Rodríguez de fecha veintiséis (26) de Marzo de 2009. La documental por emanar de la administración pública tiene presunción de legalidad

Copias fotostáticas de la comunicación librada a la parte demandada notificando la solicitud de desocupación o, en caso de no desocupar y hacer caso omiso, que el canon de arrendamiento del inmueble sufriría un aumento. Con esta documental se demuestra que el arrendatario hizo manifiesta su intención de desalojar al arrendador, o en su defecto de aumentar el canon de arrendamiento del inmueble en cuestión

Copias fotostáticas del libelo de la demanda, ya recibido por ante el tribunal.

Copias fotostáticas del informe enviado al ciudadano ACOSTA LABORI CARLOS VICENTE.

Documento Original de Compra-Venta del referido inmueble en litigio suscrito por el ciudadano GERARDO GUTIERREZ a favor de los ciudadanos MARIELVI AMADYS SILVA GUTIERREZ, LUIS GERARDO SILVA GUTIERREZ y MARJORY LOUISETH SILVA GUTIERREZ, de fecha 23 de julio de 2007. Dicha documental se aprecia de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Quedando demostrada la transmisión de la propiedad del inmueble en cuestión a los ciudadanos MARIELVI AMADYS SILVA GUTIERREZ, LUIS GERARDO ENRIQUE SILVA GUTIERREZ Y MARJORY LOUISETH SILVA GUTIERREZ, mediante venta pura y simple que les hiciera el ciudadano GERARDO GUTIERREZ de un local comercial ubicado entre la Avenida Francisco de Miranda 1ra. Carrera Norte Nº 161 de la ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui.

Pruebas de la parte demandante

Promueven el Decreto con Rango y Fuerza de la Ley Nº 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en gaceta oficial Nº 36.845 de fecha 7 de septiembre de 1999 en su articulo 34 ordinal c) el cual preceptúa: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualesquiera de los siguientes causales”…

Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación”….Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Promueven la Inspección Municipal efectuada por la dirección de Desarrollo Urbano del Municipio Simón Rodríguez de fecha veintiséis (26) de Marzo de 2009. Tal documento por emanar de la administración pública tiene presunción de legalidad

Promueven el Decreto con Fuerza de Ley Nº 1533 del 8 de noviembre de 2001, del Cuerpo de Bomberos y Bomberas y de Administración de Emergencia de Carácter civil, publicado en gaceta oficial Nº 1554 Extraordinaria de fecha 13 de noviembre de 2001 en referencia a los artículos 19, 20 y 23.

En cuanto a la Reconvención Promueven:

Promueven el Decreto con Rango y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en gaceta oficial Nº 36.845 de fecha 7 de septiembre de 1999 en su artículo 49.

Promueven la prueba de Exhibición de Documentos a favor de sus representados del expediente signado con el número BP12-S-2009-000152 nomenclatura del Tribunal, con motivo de CONSIGNACION DEL CANON DE ARRENDAMIENTO.

Promueven la Inspección de Riesgo y Seguridad efectuada por el Cuerpo de Bomberos del Estado Anzoátegui, Estación Nº 4 El Tigre, en fecha diez (10) de Marzo del año Dos Mil Nueve (2009), que consta en el folio veintitrés (23). Tal documento por emanar de la administración pública tiene presunción de legalidad

Pruebas de la parte demandada

Durante el lapso de promoción de pruebas, la parte accionada promovió las siguientes:
Promovió constante de 04 folios útiles Contrato de arrendamiento, suscrito entre la abuela de sus representados y el ciudadano CARLOS VICENTE ACOSTA LABORI; su objeto es demostrar la relación arrendaticia existente desde el 1 de julio de 2006. Las copias fotostáticas de los instrumentos privados en nuestro ordenamiento procesal carecen de valor probatorio, pues no pertenecen a la categoría de documentos indicados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Promueve copia simple del contrato de compra-venta, a los fines de demostrar la venta que se materializó en menoscabo de su derecho de preferencia a adquirir el inmueble objeto del presente juicio. Documento que se aprecia en su valor probatorio de acuerdo con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil

Promueve copia fotostática de informe con las recomendaciones a los fines que se efectué una evaluación de toda la estructura desde el punto de vista de ingeniería por un especialista estructural para así diagnosticar la magnitud de los daños ocultos y visibles de las estructuras para que de esta manera sean tomadas las acciones correctivas que el caso amerite. Documento que se aprecia en su valor probatorio de acuerdo con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Promueven la Inspección Municipal efectuada por la dirección de Desarrollo Urbano del Municipio Simón Rodríguez de fecha veintiséis (26) de Marzo de 2009. Documento que se aprecia en su valor probatorio de acuerdo con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

DEL ESCRITO PRESENTADO EN ALZADA

Observa el Tribunal que En Fecha tres (03) de abril de 2012, el ciudadano CARLOS VICENTE ACOSTA LABORI, asistido por la abogada IRMA MORAO ROMERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 85.204, presenta escrito alegando lo siguiente:

Que bajo el amparo del marco jurídico establecido en el artículo 206 del Código de procedimiento Civil sobre la nulidad de los actos procesales y en concordancia de los artículo 208 y 207 de la misma norma, acude por vía de apelación a solicitar la nulidad de la sentencia apelada y la renovación del acto de fecha 13 de mayo de 2011 en donde, luego de decretarse la reposición de la causa el 15 de diciembre de 2010 y de notificarse la misma, se decretó improcedente la reposición de la causa previamente declarada.

Que por error del Tribunal a quo se admitió la reconvención de la demanda interpuesta mediante las reglas del procedimiento ordinario y no por las reglas del juicio breve como así lo establece el legislador.

Que la equivocada admisión trajo como consecuencia que se fijara para contestar la reconvención un lapso de cinco (5) días y no de dos (2) días como así lo ha previsto el legislador en el artículo 888 del Código de procedimiento Civil.

Que a los fines de subsanar el error cometido y evitar nulidades a futuro mediante sentencia de fecha 15 de diciembre de 2010, el A quo, repuso la causa al estado de admitir nuevamente la reconvención, basándose en el deber del juez de corregir los vicios o errores en el proceso que menoscaben y/o afecten los derechos e intereses de las partes y contravengan el orden público procesal.

Que en fecha 18 de febrero de 2011 dando cumplimiento a lo establecido en la decisión de fecha 15 de diciembre de 21011 donde se expreso; “…una vez cumplida esta diligencia y constando en autos la misma, se dictará el auto de admisión de la demanda (sig) dando cumplimiento a la decisión de fecha 15-12-2010 dictada por este Tribunal”..

Que mediante sentencia de fecha 13 de mayo de 2011 el mismo tribunal, lejos de cumplir con lo decidido el 15 de diciembre de 2010 y notificado el 11 de abril de 2011, sin nulidad previa de su decisión del 15 de diciembre de 2010, si sustento jurídico valido o expreso, declarando improcedente la reposición de la causa al estado de una nueva admisión de la reconvención, y se pronunció para continuar el curso del proceso, alegando que esta reposición causaría más retardo pues la parte actora ya había contestado la reconvención planteada y en consecuencia, la reposición no perseguiría un fin útil, aunado al hecho de que el termino concedido en el auto revocado es superior al que establece el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual concedió un lapso mayor y en consecuencia no consideró que haya violentado el derecho a la defensa de las partes.
Que mediante auto de fecha 21 de septiembre de 2011 admitió las pruebas y finalmente el 5 de octubre de 2011 pronunció sentencia definitiva oportunamente recurrida.

Que la reposición de la causa tiene por objeto corregir vicios procesales que no pueden subsanarse de otra manera o cuando el legislador ha reservado una conducta procesal como de estricto orden público y esta se ha sido transgredida, circunstancia que la hace irrelajable por las partes o por el sentenciador.

Que en base a los razonamientos solicita se decrete la nulidad de la sentencia definitiva aquí apelada; del auto dictado en fecha 13 de mayo de 2011 por el a quo y reponga la causa al momento de admisión de la reconvención, conforme al criterio esbozando en la decisión de ese mismo tribunal del 15 de diciembre de 2011 para que así se cumpla con el debido proceso, se garantice la tutela judicial efectiva de las partes y se subsane el estrepitoso error cometido con la decisión del 13 de mayo de 2011.

El Tribunal para Decidir Observa;

Para clarificar el inconveniente que se discute, a través de la presente escrito de informe, y con ánimos de brindar una solución efectiva al mismo, este Sentenciador Superior, pasa a considerar algunos aspectos sustantivos y adjetivos, pertinentes con el asunto discutido a través de este recurso de apelación.

Lo anterior obedece a la intención de poner en verdadero conocimiento a las partes, de la actividad que se les debe participar, especialmente para que puedan, si lo consideran necesario hacer uso de los recursos pertinentes, o cumplir con los actos procesales derivativos del auto; sin que haya lugar a indefensión de las partes, o le sea vulnerado su derecho a la defensa y/o el debido proceso.

Sin embargo, resulta claro que la indefensión ocurre en el juicio cuando el Juez priva o limita a alguna de las partes el libre ejercicio de los medios y recursos que la ley prevé, siendo necesario para que se configure el vicio de indefensión que la parte no haya podido ejercer el medio o recurso en defensa de sus derechos, como resultado de una conducta del Juez que lo negó o limitó indebidamente.

En el presente caso, se constata de las actas procesales, que cursa al folio 299 auto dictado por el Tribunal de la causa en el cual declaró por contrario imperio Improcedente Reponer la Causa al estado de nueva admisión de la Reconvención y ordenó la continuación del curso normal del proceso.

Observa el Tribunal que cursa al folio 305 diligencia de fecha 05-10-2011 presentada por la parte demandada ciudadano CARLOS VICENTE ACOSTA LABORI asistido por la abogada Irma Morao, donde ratifica las pruebas presentadas, siendo esta la primera oportunidad posterior al auto dictado por el Tribunal de la causa en fecha 13-05-2011. En este sentido aprecia esta alzada, que al no apelar del auto dictado por el Tribunal en fecha 05-10-2011, tácitamente la parte demandada convalidó la decisión en la cual se declaró por contrario imperio Improcedente Reponer la Causa al estado de nueva admisión de la Reconvención y ordenó la continuación del curso normal del proceso.

Por los razonamientos antes expuestos considera el Tribunal declarar Improcedente lo solicitado por el apoderado judicial de la parte demandada que se decrete la nulidad de la sentencia definitiva aquí apelada; del auto dictado en fecha 13 de mayo de 2011 por el a quo y reponga la causa al momento de admisión de la reconvención, conforme al criterio esbozando en la decisión de ese mismo tribunal del 15 de diciembre de 2011 para que así se cumpla con el debido proceso, se garantice la tutela judicial efectiva de las partes y se subsane el estrepitoso error cometido con la decisión del 13 de mayo de 2011. Y así se decide.-

DE LA DECISION DE LA RECONVENCION

Del análisis del escrito libelar y de las defensas opuestas por la parte demandada evidencia éste Tribunal que los límites de la controversia se encuentran dirigidos a determinar la necesidad que tienen los actores en demoler el inmueble al encontrarse deteriorado, según su manifestación, condición que ha sido negada por la parte demandada. Asimismo, y de conformidad con los artículos 369 y 384 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal emitirá pronunciamiento sobre la reconvención propuesta.

Con relación, a la reconvención planteada se tiene que la parte demandada pretende ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio toda vez que alega que la venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, no fue notificada por la arrendadora vendedora, preferencia ofertiva que como arrendataria le correspondía tal como lo impone el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tal sentido, pretende subrogarse en el lugar de los adquirente del inmueble.

El retracto legal arrendaticio, es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones establecidas en el documento de compra venta, cuando ocurran los supuestos indicados en el artículo 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre que el arrendatario cumpla con los requisitos establecidos en el mencionado artículo 42.

Observa el tribunal, que las partes actoras reconvenidas en su escrito de contestación a la reconvención, alegaron en su defensa, Negando , rechazando y contradiciendo en todo y cada una de sus partes, lo manifestado por el reconvincente en su escrito de reconvención, negaron que tenga derecho al retracto legal y por ende a subrogarse en las mismas condiciones de precio y modo en el lugar de nuestros mandantes como terceros adquirientes, negaron que los artículos legales citados apoyen su temeraria solicitud.

Que el ciudadano CARLOS VICENTE ACOSTA LABORI, sabe y le consta que el local arrendado a su persona forma parte integral de la vivienda tal como el mismo lo asegura en su escrito.

Para demostrar sus respectivas afirmaciones de hechos acompañaron Documento Original de Compra-Venta del referido inmueble en litigio suscrito por el ciudadano GERARDO GUTIERREZ a favor de los ciudadanos MARIELVI AMADYS SILVA GUTIERREZ, LUIS GERARDO SILVA GUTIERREZ y MARJORY LOUISETH SILVA GUTIERREZ, de fecha 23 de julio de 2007 donde quedó demostrado, que la parte actora probó la venta global del inmueble del cual forma parte el local comercial objeto de demanda de desalojo por demolición. Así se decide.

Ahora bien, el artículo 49 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“El retracto arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.

A los fines de ilustrar mejor la figura del retracto legal arrendaticio y, de manera especial las consideraciones antes escritas, se permite este Tribunal hacer referencia a los criterios que, al respecto, ha sostenido nuestro Máximo Tribunal de la República, en Sala Civil, sentencia dictada en fecha doce (12) de abril del año 2.005, con ponencia de la Magistrada, Dra. Isbelia Pérez de Caballero, Juicio seguido por Mohamed Alí Farhat contra Inversiones Senabeid, C.A. y otra, fallo en el cual se expresó:
(...) Es criterio de la Sala que el referido parágrafo se sustenta en el hecho de que el propietario que arriende una habitación, apartamento u oficina que forme parte de un inmueble mayor o una sola edificación, no está obligado a enajenarlo individualmente, sino que puede hacerlo en forma global a un tercero, sin que los arrendatarios que lo ocupen puedan ejercer el retracto legal del inmueble amparados en el derecho de preferencia establecido en la norma antes transcrita.
La intención del legislador es salvaguardar el derecho del propietario de enajenar el inmueble completo si lo desea, así como el del tercero de garantizarle la integridad del bien adquirido.
Dado que la parte demandada como fundamento de hecho y derecho de su reconvención hizo valer el derecho de preferencia para adquirir un bien conformado por un local comercial que forma parte global de un solo inmueble, el cual, como ya se estableció no goza de tal posibilidad legal y excluye su derecho de preferencia en cuanto a su adquisición, en aplicación a la doctrina de la sala civil del Tribunal Supremo de Justicia, anteriormente transcrita y del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace obligante para este Tribunal, negar como en efecto niega la procedencia de la reconvención propuesta. Así se decide.-
DE LA SENTENCIA DE FONDO

Los actores intentan la acción de DESALOJO, con fundamento en el artículo 34, literal “c” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con cuyo ejercicio la parte actora pretende la desocupación del inmueble con una superficie aproximada de veintiún metros cuadrados con sesenta centímetros cuadrados (21,60Mm) que se encuentra ubicado entre la Avenida Francisco de Miranda 1ra. Carrera Norte Nº 161 de la ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui.

Ahora bien, observa el Tribunal que en el caso que nos ocupa, la relación contractual entre las partes surge con motivo al contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado suscrito en fecha 01 de julio de 2006, por la ciudadana quien en vida fuese la abuela de los poderdantes ciudadana MANUELA DE JESUS GUERRA ALCALA y el ciudadano CARLOS VICENTE ACOSTA LABORI, y que posteriormente se convirtió en contrato de tiempo indeterminado, de conformidad con lo pautado en el artículo 1.600 del Código Civil, que señala: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”, resultando por tanto, pertinente el ejercicio de la acción de DESALOJO. Sobre este particular, cabe señalar que las causales de Desalojo son “únicas y taxativas” y se encuentran reguladas por el Estado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de la manera siguiente:
Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó, en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
g) En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
h) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.

Con respecto a la causal invocada por la actora, estima esta alzada que los elementos probatorios y cursantes en autos, tales como el Informe de Inspección de Riesgo y Seguridad marcado con la letra “C” (folios 20 al 26) realizado en el local comercial objeto de la presente demanda de Desalojo, que dio como resultado de la Inspección: las paredes externas e internas presentan grietas en sentido vertical (fracturada totalmente) y las cuales están sostenidas por unas cadenas para evitar el desplome de las mismas producidas posiblemente por el fraguado del material utilizado o por asentamientos diferenciales del terreno, tal vez por el proceso de socavación y/o saturación del terreno como consecuencia de la acción del tiempo y de las lluvias, recomendando este Organismo.

Por otra parte observa el Tribunal del Informe de Inspección Municipal de fecha 26-03-2009, marcado con la letra “E” (folios 27 al 38) se observó que la construcción está conformada por dos (02) edificaciones: una vieja ubicada al frente de la avenida Francisco de Miranda, de uso comercial hecha de bahareque y otra nueva ubicada detrás, de uso residencial (vivienda) hecha en bloques.

La edificación que se encuentra al frente está dividida en tres espacios: 1.-) Local Comercial (agencia de loterias “Mil Millonarios”). 2.-) Una entrada o hall de acceso (que da entrada a la vivienda) y 3.-) Local comercial (negocio de recargas y copias denominado: “Recarga Express”), esta edificación la cual está hecha de bahareque.

Observa el Tribunal que el Informe de la Inspección Municipal en sus conclusiones determinó que la edificación no posee un estado aceptable de conservación, es muy vieja y al estar hecha de bahareque (entramado de madera, tierra y revoques de cemento) se encuentra en muy mal estado, especialmente en el interior, debido en parte por el tiempo de la construcción, la agresión ambiental especialmente el agua y agentes biológicos, la falta, deficiente mantenimiento a lo largo de los años, acciones sísmicas y la incorporación progresiva de nuevos materiales, que dan como resultado un híbrido de tecnologías que hacen de la edificación una construcción muy vulnerable, lo que puede traer como consecuencia pérdida de apoyo y graves daños a la edificación, inclusive el colapso parcial o total de la misma; que pone en peligro no solo a sus ocupantes, sino también a los peatones.

Por las consideraciones antes expuestas, considera este Tribunal que quedó evidenciado que en efecto el Inmueble donde se encuentra construido el local arrendado y marcado con la letra “C”, requiere reparaciones por presentar deterioro en su estructura física, todo lo cual corrobora y robustece las afirmaciones efectuadas por los actores, sin que las mismas hayan sido desvirtuadas en forma alguna por la demandada; de esta manera, estima quien aquí Juzga que la presente acción resulta procedente, por encontrarse la misma ajustada a derecho. Y ASÍ SE DECIDE.-
Por todo lo antes expuesto y por cuanto la pretensión de los actores no es contraria a derecho, este Juzgador estima que la presente acción debe ser declarada CON LUGAR. Y así se declara.-

III
DISPOSITIVA
En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño Niña y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre, supra mencionado administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara:: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 11 de octubre de 2011, por el ciudadano CARLOS ACOSTA LABORI, contra la sentencia de fecha 11 de octubre del año 2011, dictada por el Juzgado del Municipio Simón Rodríguez, de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, con sede en la ciudad de El Tigre, SEGUNDO: Se Confirma la sentencia de fecha 11 de octubre del año 2011, dictada por el Juzgado del Municipio Simón Rodríguez, de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, con sede en la ciudad de El Tigre, que declaró Con Lugar la demanda por DESALOJO, interpuesto por los ciudadanos MARIELVI AMADYS SILVA GUTIERREZ, LUIS GERARDO SILVA GUTIERREZ y MARJORY LOUISETH SILVA GUTIERREZ, contra el ciudadano CARLOS VICENTE ACOSTA LABORI.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión.-
Bájese el expediente en su oportunidad al Juzgado de procedencia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Protección del Niño Niña y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre, a los diecinueve (19) días del mes de junio de 2012. Años 202° de la Independencia y 153º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

RAMON JOSE TOVAR.

LA SECRETARIA.

MARYSAMIL LUGO ITANARE.
En la misma fecha de hoy 19/06/2012, siendo las tres y trece minutos de la tarde (03:13 p.m.), se dictó y publicó la anterior sentencia y se agregó en original al Asunto BP12-R-2011-000212, CONSTE,
LA SECRETARIA.

MARYSAMIL LUGO ITANARE