TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui Extensión El Tigre.
El Tigre, veintiuno (21) de mayo de dos mil doce
202º y 153º

ASUNTO: BP12-R-2012-000088

PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA ORINOCO, C.A.- domiciliada en Caracas, cuyo instrumento constitutivo fue originalmente inscrito en los Libros de Registro de Comercio llevados por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar el catorce (14) de Diciembre de 1971, bajo el Nº 87, del libro 105, posteriormente inscrito en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el veinticinco (25) de septiembre de 2006, bajo el Nº 38, Tomo 103 A IV

APODERADO JUDICIAL: GONZALO OLIVEROS NAVARRO, abogado, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 5.536.247, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.111.

DOMICILIO PROCESAL: Avenida 5 de julio, entre calles Guamache y las Flores, Residencias Riviera, Planta Baja, Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui.-

PARTE DEMANDADA: PEDRO JOSE BASTARDO JARAMILLO,
Venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.468.424.-

DOMICILIO: Avenida Zulia Nº 25, Anaco Estado Anzoátegui.-

DEFENSOR AD LITEM: MARIO CARVAJAL DIAZ, abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 9.430.-

DOMICILIO PROCESAL: Avenida Zulia, Edificio Centro Profesional Anaco, Segundo Piso, Oficina 2-2, Anaco, Estado Anzoátegui.-

MOTIVO: DESALOJO

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Subieron a esta alzada las presentes actuaciones en virtud del Recurso de Apelación interpuesto en fecha veintiocho (28) de febrero de 2012, por el Abogado GONZALO OLIVEROS NAVARRO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.111, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ORINOCO C.A., domiciliada en Caracas, cuyo instrumento constitutivo fue originalmente inscrito en los Libros de Registro de Comercio llevados por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar el catorce (14) de Diciembre de 1971, bajo el Nº 87, del libro 105, posteriormente inscrito en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el veinticinco (25) de septiembre de 2006, bajo el Nº 38, Tomo 103 A IV, contra la sentencia de fecha veinte (20) de julio del año 2011, dictada por el Juzgado del Municipio Anaco de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, que declaro Con Lugar la Cuestión Previa ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, quedando desechada la demanda por DESALOJO, y extinguido el Proceso, interpuesto por el Abogado GONZALO OLIVEROS NAVARRO, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ORINOCO C.A., anteriormente identificado, contra el ciudadano PEDRO JOSE BASTARDO, anteriormente identificado.
Por auto de fecha siete (07) de marzo del año 2012, se oyó la apelación en ambos efectos, ordenándose la remisión de las presentes actuaciones a este Tribunal Superior.-
Por auto de fecha veintitrés (23) de abril del año 2012, este Tribunal Superior, admite el presente recurso de apelación y fijó el décimo (10) día de despacho siguiente, para dictar sentencia, todo de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
I
DE LOS ALEGATOS Y PRETENSION DEL ACTOR:
El presente asunto se inició, en fecha 26 de marzo de 2008, en virtud de escrito libelar presentado por ante el Juzgado del Municipio Anaco de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, por el Abogado GONZALO OLIVEROS NAVARRO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 18.111, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ORINOCO C.A., mediante el cual solicita el DESALOJO del ciudadano PEDRO JOSE BASTARDO JARAMILLO, alegando lo siguiente:
Que su representada acordó con el ciudadano PEDRO JOSE BASTARDO JARAMILLO, arrendarle un local comercial propiedad de su mandante, ubicado en la Avenida Zulia, Nº 25, Anaco, Estado Anzoátegui.
Que dicho inmueble colinda por el NORTE: en 13,50 mts, con terrenos que son o fueron del Dr. YAPUL VALDIVIA, hoy centro Medico; por el SUR: que es su frente en 13,50 mts, con la avenida Zulia, por el ESTE: en 24 mts, con casa y solar de la planta de hielo Cantaura C.A.; y por el OESTE: en 24 mts, con casa y solar de la señora LUCIA CASTRO.-
Que el canon de arrendamiento convenido entre las partes, ascendió a la suma de MIL BOLIVARES (Bs.1000,00) mensuales.
Que entre las partes, se acordó suscribir la respectiva escritura arrendaticia, lo cual lo hizo su representada ante el Notario Publico Sexto del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual quedo autenticada en dicha oficina en fecha cuatro (04) de septiembre de 2007, bajo el Nº 72, Tomo 172, negándose el arrendatario a suscribir la misma.-
Que el arrendatario ocupa con tal carácter el inmueble y visto que no ha pagado las cuotas de arrendamiento convenidas entre las partes, respecto del mencionado local comercial, dado que a tenor de lo establecido en el numeral 2 del articulo 1592 del Código Civil, la Obligación del Arrendatario, es pagar el canon de arrendamiento respectivo, con fundamentó a lo dispuesto en el articulo 34 A del Decreto de con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario.-
Que demanda al ciudadano PEDRO JOSE BASTARDO JARAMILLO, por desalojo del Inmueble, exigiendo a dicho ciudadano que convenga o en su defecto de ello, sea condenado por el Tribunal, Primero: En devolver el inmueble en las mismas condiciones de habitabilidad en las cuales lo recibió; Segundo: En pagar por concepto de daños y perjuicios a su representado, la suma de CINCO MIL BOLIVARES (5.000,00), causados por el demandante, como consecuencia de la ocupación del Inmueble, sin pago por su parte de canon de arrendamiento alguno, cifra equivalente al monto de la totalidad de loa cánones vencidos y no pagados.- Tercero: En pagar por concepto de daños y perjuicios, la suma de MIL BOLIVARES (1.000,00), por cada mes que el arrendatario ocupe el inmueble, desde el diez (10) de enero de 2008, hasta tanto no se produzca la desocupación definitiva del inmueble, la cual dicha cifra corresponde al lucro cesante originado a su mandante, el hecho de no percibir oportunamente los cánones, los cuales tenia derecho de haber cumplido el arrendatario con la obligación del canon convenido. Cuarto: Que pague las costas procesales.-
Como Medida Cautelar, Solicitó el secuestro sobre el inmueble objeto de la controversia y el depósito del mismo en la persona de su representado.-
Que estima la demanda, en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000).-
Que la demanda sea tramitada conforme a las previsiones en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Consigna junto al libelo de la demanda los siguientes documentos:

Original del Instrumento Poder Especial, conferido por el ciudadano SAMUEL BELLESO VETENCOURT, en su carácter de Presidente de la empresa Inmobiliaria Orinoco, C.A., al abogado GONZALO OLIVEROS NAVARRO y otros.- (Folios 03 y 04).
Copia Simple de Documento de Propiedad del Inmueble, perteneciente a la Inmobiliaria Orinoco, C.A. (Folios 05 al 10).
Copia Simple del Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante el Notario Publico Sexto del Municipio Chacao, del Estado Miranda.- (Folios 11 al 15)
Por auto de fecha treinta y uno (31) de marzo de 2008, el a quo admite la demanda, citando al demandado, a comparecer al segundo día de despacho, a los fines de dar contestación a la demanda.
Agotada la citación personal y por cartel de la parte demandada, el tribunal procedió a designarle un DEFENSOR AD LITEM, Recayendo el nombramiento, en la persona del abogado MARIO CARVAJAL DIAZ,

DE LAS CUESTIONES PREVIAS
El abogado MARIO CARVAJAL DIAZ, en su carácter de defensor ad litem, en fecha dieciséis (16) de abril de dos mil nueve (2009), promovió como cuestión previa basándose en el ordinal 1 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, la falta de competencia del Tribunal, en razón de la cuantía, la cual fue declarada SIN LUGAR, en fecha veintiocho (28) de abril de 2009, por el Juzgado de Municipio Anaco de esta Circunscripción Judicial,

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA

En fecha seis (06) de agosto de 2009, el Defensor Ad Litem, presenta escrito de contestación, donde Rechaza la demanda tanto en los hechos deducidos como el derecho.-
Alega en defensa de la demandada:
Que en la demanda, se ha acumulado pretensiones incompatibles por que se excluyen mutuamente, como lo son el desalojo del inmueble arrendado, conforme al articulo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, en cuanto al pago de los cánones de arrendamientos vencidos a la presentación de la demanda, así como los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo, hasta la total y definitiva solución de la cuestión debatida.
Que esas pretensiones son incompatibles, en razón de la exclusión mutua, ya que el desalojo implica la resolución del contrato de arrendamiento, mientras que el cobro de cánones de arrendamiento significa que el actor exige el cumplimiento de una de las obligaciones del contrato, lo que evidencia una antinomia, tanto que lo que permite el legislador, es que se proponga bien la resolución o bien el cumplimiento, mas la indemnización de los daños y perjuicios causados, los cuales pudieran estar representados por los cánones de arrendamiento insolutos.-
Que en el caso concreto, el actor incurre en la inepta acumulación de las pretensiones antes dichas, en la forma como construyo el libelo de la demanda, por lo que el juzgador se encuentra en la imposibilidad jurídicas de decidir ambas pretensiones, pues el pago de los cánones de arrendamiento, se le exige el cumplimiento de su obligación principal dentro del contrato, lo que obliga al arrendador por la bilateralidad del contrato, a cumplir también con la obligación de permitir que el arrendatario goce de la posesión del inmueble arrendado.
Que de aceptar esta prohibición, atenta contra el orden publico procesal, ya que viola el articulo 78 del Código de Procedimiento Civil, en detrimento de las formas procesales y el debido proceso, por lo que solicita el pronunciamiento de oficio del Tribunal a pesar de no haberse promovido la cuestión previa correspondiente, lo contrario implicaría violación de la garantía constitucional del debido proceso.-

PROHIBICION DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCION PROPUESTA
Que el actor alega en su demanda la insolvencia del arrendatario por no pagar los cánones de arrendamientos, por lo que pide el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Que aun en su condición de Defensor Ad Litem, no tiene conocimiento acerca de la situación fáctica que pueda ser alegada y probada en la causa, toda vez que ha sido imposible localizar al demandado, sin embargo, acatando la doctrina vinculante de la sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en relación con la diligencia que signa con la conducta defensiva de ese operador de justicia, en aras de no violentar la garantía constitucional del derecho a la defensa, conforme a lo dispuesto en el articulo 885 del Código de Procedimiento Civil, propone la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del articulo 346 ejusdem, para que se resuelva en la definitiva.
Que respecto de la acción ejercida por el demandante, la ley dispone una limitación en cuanto a la admisión, toda vez, que hay prohibición de aquella para admitir la acción propuesta.-
Que el articulo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento establece que: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito, a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguiente causales…”
Que de la frase enfatizada se evidencia que la norma jurídica de manera objetiva, expresa y clara, sin la menor duda, niega tutela jurídica al interés del arrendador que accione en justicia contra el arrendatario, para pedir el desalojo del inmueble arrendado, cuando no se haya celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.-
Que el demandante, en su acción afirma que el Contrato de arrendamiento fue autenticado, por ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 4 de septiembre de 2007, anotado bajo el Nº 72, Tomo 172.
Que dicho documento fue aceptado por el defensor ad litem, por que no tiene ninguna razón para impugnarlo, sin embargo, el demandante alega que el arrendatario se negó a suscribir el documento.
Que tampoco le consta ese hecho, no obstante, entiende que el Instrumento contentivo del contrato de arrendamiento, según la nota de autenticación, fue presentado para ser autenticado únicamente por el representante legal o estatutario de la sociedad de comercio INMOBILIARIA ORINOCO, C.A.
Que eso es lo que prueba la referida nota de autenticación, más no la negativa del arrendamiento que deberá ser demostrada por otra vía.-
Que si el juzgado se percata, que la nota de autenticación emanada del Notario Publico, no aparece calzada con la firma holografa de ese funcionario, por lo que ella no es fehaciente y no le transmite al documento fe publica.-
Que esto no significa otra cosa, que simplemente estamos ante un instrumento privado que solo emana de quien se dice arrendador, pero que por esa circunstancia no se debe negar la existencia de un contrato de arrendamiento, al punto, de que en la aplicación del articulo 1.160 del Código Civil, obliga a que los contratos deben cumplirse de buena fe.-
Que la buena fe obliga a reconocer el contrato de arrendamiento, tanto mas cuanto que el arrendatario físicamente ocupa el inmueble y por esa circunstancia se le pide que lo desaloje.-
Que es esa acción de desalojo, carece de tutela jurídica, por que el ordenamiento positivo exige de manera tajante que el desalojo, solo procede en los casos de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado.-
Que dicho contrato de arrendamiento no se niega, al contrario, el arrendatario se somete a sus estipulaciones que es la ley que regula a ambas partes y aun cuando solo esta suscrito con la firma del arrendador, dicho contrato se ha ejecutado durante todo este tiempo.-
Que el contrato es perfectamente oponible a su autor, por lo estipulado en el particular tercero, se evidencia claramente la intención de las partes de obligarse mediante un contrato a tiempo determinado, inicialmente de un (1) año y las subsiguientes prorrogas. El termino de duración del contrato se estableció en forma expresa, así como su prorrogas, de ese modo el contrato finalizaba su vigencia el día prefijado, sin necesidad de desahucio ex articulo 1.599 del Código Civil , amen, para que el contrato terminara las partes estipularon, que debían dar aviso con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del primer año o de cualquiera de las prorrogas, es decir, la prorrogas es automáticas porque para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestara en sentido contrario y dichas prorrogas se debía estimar como tiempo determinado.
Que en ese plazo de vigencia del contrato impide que pida el desalojo por las normas especiales del DECRETO LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, por que así lo establece expresamente el articulo 43 ejusdem, ante un contrato a tiempo indeterminado, esa acción no puede prosperar por que su admisión esta prohibida por la ley.
Que esa acción no existe.-
Que el Juez esta impedido de sentenciar el fondo de la causa.
Que queda así opuesta la cuestión previa.-
En fecha 20 de julio del año 2011, el Juzgado del Municipio Anaco de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dicta sentencia que resuelve sobre el fondo de la controversia planteada, dejando sentado lo siguiente:

DE LA SENTENCIA APELADA
“Que vista la cuestión previa ordinal 11 de el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el accionado, la cual se traduce: “la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirlas por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”
Establece el Articulo 351 de la norma ejusdem, “alegadas las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 7º, 8º, 9º, 10º y 11º del articulo 346, la parte demandante manifestara dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.-
Que basta que el actor se limite a rechazar las pretensiones del demandado para que estas resulten contradichas, sin que sea preciso, como en el derecho laboral o materia de transito fundamentar su defensa. Nótese que la conducta del actor genera diferente efectos ante las cuestiones previas opuestas, pues, según el articulo 350 del Código Civil, su falta de enmienda, es un tácito rechazo a la mismas, en cambio ante las situaciones que plantea el articulo 351 ejusdem, esta norma, su indiligencia acarrea la admisión de lo denunciado, es de hacer notar de que la parte demandante manifestara dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del lapso si convine en ella o la contradice.
En ese orden de ideas el demandante que trata rechazar la Cuestión Previa, alegando particulares, debe ratificar la verdad de su alegación. Igualmente es de resaltar el hecho de lo que el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, el cual pauta: “Declaradas con lugar las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del articulo 346, la demanda quedara desechada y extinguido el proceso”.
Transcribe en la sentencia a manera de ilustración sentencia del Tribunal Supremo del Justicia, de fecha 07 de diciembre de 1998, ponente Magistrado Dr. Aníbal Rueda, juicio Nicolás Enrique Lastra; o.p.t. 1998. Nº 12, Pág. 76.-
Que dándole cumplimiento a la orden procesal y habiendo mantenido el demandante una total y absoluta pasividad en relación a cuestión previa formulada en su contra, se hace aciertos de aquello que señala la norma de que “el silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente y siguiendo ese mismo norte conforme lo establece el articulo 356 del Código de Procedimiento Civil, por imperio de la Ley y por que así expresamente se establece, se desecha la demanda y en consecuencia extinguido el proceso”

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal Para decidir, Observa:
Antes de entrar a analizar y valorar las pruebas promovidas por las partes, pasa este tribunal a resolver como punto previo al fondo de la causa, las defensas opuestas por el defensor ad litem en su escrito de contestación, referida a la cuestión previa estipulada en el artículo 346 °11 del código de procedimiento civil, es decir la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
Al respecto, observa el tribunal, que el defensor ad litem, en relación con las defensas de fondo, expuso:
Que el actor alega en su demanda la insolvencia del arrendatario por no pagar los cánones de arrendamientos, por lo que pide el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que ante tal situación, propone la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del articulo 346 ejusdem, para que sea resuelta en la definitiva.
Que el articulo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento establece que: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguiente causales…”
Que de la frase enfatizada se evidencia que la norma, niega tutela jurídica al interés del arrendador que accione en justicia contra el arrendatario, para pedir desalojo del inmueble arrendado cuando no se haya celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.-
Que el demandante en su acción afirma, que en el Contrato de arrendamiento fue autenticado por ante la Notaria Publica Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 4 de septiembre de 2007, anotado bajo el Nº 72, Tomo 172.
Que dicho documento fue aceptado por el defensor ad litem, por que no tiene ninguna razón para impugnarlo, sin embargo, el demandante alega que el arrendatario se negó a suscribir el documento.
Que tampoco le consta ese hecho, no obstante, entiende que el Instrumento contentivo del contrato de arrendamiento, según la nota de autenticación, fue presentado para ser autenticado únicamente por el representante legal o estatutario de la sociedad de comercio INMOBILIARIA ORINOCO, C.A.
Que eso es lo que prueba la referida nota de autenticación, más no la negativa del arrendamiento, que deberá ser demostrada por otra vía.-
Que si el juzgado se percata de que la nota de autenticación emanada del Notario Publico, no aparece calzada con la firma hológrafa de ese funcionario, por lo que ella no es fehaciente y no le transmite al documento fe publica.-
Que esto no significa otra cosa que simplemente estamos ante un instrumento privado, que solo emana de quien se dice arrendador, pero que por esa circunstancia no se debe negar la existencia de un contrato de arrendamiento, al punto de que en la aplicación del articulo 1.160 del Código Civil, obliga a que los contratos deben cumplirse de buena fe.-
Que la buena fe obliga a reconocer el contrato de arrendamiento, tanto mas cuanto que el arrendatario físicamente ocupa el inmueble y por esa circunstancia se le pide que lo desaloje.-
Que esa acción de desalojo, carece de tutela jurídica, por que el ordenamiento positivo exige de manera tajante que el desalojo, solo procede en los casos de contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado.-
Que dicho contrato de arrendamiento no se niega, al contrario, el arrendatario se somete a sus estipulaciones, que es la ley que regula a ambas partes y aun cuando, solo esta suscrito con la firma del arrendador, dicho contrato se ha ejecutado durante todo este tiempo.-
Que el contrato es perfectamente oponible a su autor, por lo estipulado en el particular tercero, se evidencia claramente la intención de las partes de obligarse mediante un contrato a tiempo determinado, inicialmente de un (1) año y las subsiguientes prorrogas. El termino de duración del contrato se estableció en forma expresa, así como su prorrogas, de ese modo el contrato finalizaba su vigencia el día prefijado, sin necesidad de desahucio ex articulo 1.599 del Código Civil, amen de que para que el contrato terminara las partes estipularon que debían dar aviso con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del primer año o de cualquiera de las prorrogas, es decir, la prorrogas son automáticas porque para considerar prorrogado el contrato bastaría que ninguna de las partes se manifestara en sentido contrario y dichas prorrogas se debía estimar como a tiempo determinado.
Que en ese plazo de vigencia del contrato, impide que pida el desalojo por las normas especiales del DECRETO LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, por que así lo establece expresamente el articulo 43 ejusdem, ante un contrato a tiempo indeterminado, esa acción no puede prosperar por que su admisión esta prohibida por la ley.
Que esa acción no existe.-
Que el Juez esta impedido de sentenciar el fondo de la causa.
Que queda así opuesta la cuestión previa.-
En vista de lo anterior y en atención al criterio trascrito en relación a la defensa alegada por el defensor Ad-liten, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, estipulada en el articulo 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que el contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandante, lo es a tiempo determinado.
Estima pertinente esta alzada, pasar a interpretar la CLAUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento, en las cuales las partes contratantes fijaron la duración de la relación arrendaticia y luego subsumirlas dentro del supuesto normativo que la regula.
Pues bien, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, otorga a los jueces facultad para interpretar los contratos ateniéndose al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes y teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe, en este sentido, se hace menester analizar el documento cursante a los folios 12 al 15, de las presentes actas procesales, a los fines de interpretar la CLAUSULA TERCERA del Contrato de Arrendamiento celebrado el cuatro (4) septiembre de 2007, de manera privada, que une a las partes en contienda, se aprecia que la misma establece:
“…CLAUSULA TERCERA: El presente contrato estará en vigencia por el termino de un (1) año fijo, contado a partir de día diez (10) de julio de dos mil siete (2007) y vencerá el nueve (9) de julio de dos mil siete (2008) prorrogable por periodos iguales de un (1) año, salvo que alguna de las partes notificare por escrito a la otra, dentro de los sesenta (60) días anteriores al vencimiento del primer año de cualquiera de sus prorrogas, si las hubiere, su voluntas de no prorrogarlo. Una vez finalizado el lapso establecido en esta cláusula, o las prorrogas si hubiere lugar a ello, EL ARRENDATARIO, desocupara el inmueble. Si el ARRENDATARIO, incumpliere su obligación de entregara el inmueble, pagara la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs.100.000, 00) diarios por cada día de atraso en la desocupación y entrega del mismo, además de las mensualidades correspondientes, lo cual se establece por vía de cláusula penal de resarcir los daños y perjuicios causados a LA ARRENDADORA, por hecho de EL ARRENDATARIO. Se efectuara un incremento en el canon de arrendamiento, establecido de acuerdo a los Índices de Precios del Consumidor (IPC) del Área Metropolitana de Caracas, emitidos por el Banco Central de Venezuela, después del vencimiento del primer año, así como en los casos de operar prorrogas sucesivas”
En este sentido, se tiene que en efecto, las partes establecieron en el contrato de arrendamiento que se examina, la posibilidad de prorrogar automáticamente por periodos iguales de un (1) año, condicionado, a que no exista una manifestación de voluntad por una de las partes, que indique lo contrario, lo cual es el caso de autos, toda vez que las partes del presente proceso establecieron la prórroga automática del mismo, lo cual se desprende cuando manifestaron que el referido contrato, salvo que alguna de las partes notificare por escrito a la otra, dentro de los sesenta (60) días anteriores al vencimiento del primer año de cualquiera de sus prorrogas, si las hubiere, su voluntas de no prorrogarlo. De modo que la prórroga automática indica, que al no constar por escrito con la anticipación aludida de sesenta (60) días, la voluntad de no prorrogar, se generan las prórrogas sucesivas, en el sentido de que el contrato al solo vencimiento de cada plazo, continuará por otro lapso determinado y así sucesivamente por tiempos concretos o determinados, hasta tanto conste la ya referida constancia de anticipación por escrito de la no prórroga ; de lo cual no se concibe ninguna duda, de que esa fue la voluntad de las partes al disponerlo así en el referido contrato. En consecuencia, nos encontramos frente a una pretensión de demanda de desalojo siendo el documento fundamental, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y así de declara.
Al respecto la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, Exp. Nº 06-1043: 6-10436-1043, estableció.
“…Omissis…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. Omissis…”-
En el caso de autos, y en atención a la jurisprudencia trascrita, aprecia esta alzada, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, puesto que vencido el lapso de duración del contrato en referencia, en fecha nueve (9) de julio de dos mil ocho (2008), el contrato se fue prorrogando automáticamente por periodos iguales de un (1) año, por lo tanto, la pretensión de desalojo del demandante, con fundamento en el artículo 34. literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, no esta ajustada a derecho, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, puesto que tal y como se desprende de la norma en comento, y de la jurisprudencia transcrita, que solo procede el desalojo en aquellos casos donde el inmueble se encuentre arrendado mediante un contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
En atención a lo expuesto, quedó demostrado de la interpretación que hizo esta Alzada a la CLAUSULA TERCERA del Contrato de Arrendamiento en referencia, donde determinó, que nos encontramos frente a una pretensión de demanda de desalojo, siendo el documento que se acompaño como documento fundamental de la demanda, un contrato de Arrendamiento a tiempo determinado. En este sentido, considera este tribunal superior, que la presente acción debe ser declarada sin lugar, en razón a que naturaleza jurídica del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la firma Mercantil Inmobiliaria Orinoco, C.A. con PEDRO JOSE BASTARDO JARAMILLO, sobre el local comercial, ubicado en la Avenida Zulia, Nº 25, Anaco, Estado Anzoátegui. Siendo sus linderos: por el NORTE: en 13,50 mts, con terrenos que son o fueron del Dr. YAPUL VALDIVIA, hoy centro Medico; por el SUR: que es su frente en 13,50 mts, con la avenida Zulia, por el ESTE: en 24 mts, con casa y solar de la planta de hielo Cantaura C.A.; y por el OESTE: en 24 mts, con casa y solar de la señora LUCIA CASTRO.- lo es a tiempo determinado. Así se decide.
En este sentido, la declaratoria con lugar de la cuestión previa opuesta, impide al Juez pronunciarse sobre las otras defensas de fondo y sobre el fondo de la causa. Así se decide.
III
DISPOSITIVA
Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño Niña y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara:: PRIMERO: declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 28 de febrero de 2012, por el abogado GONZALO OLIVEROS NAVARRO, abogado, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 5.536.247, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.111, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la Inmobiliaria Orinoco, C.A., contra la sentencia de fecha veinte (20) de julio del año 2011, dictada por el Juzgado del Municipio Anaco de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia de fecha veinte (20) de julio del año 2011, dictada por el Juzgado del Municipio Anaco de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, que declaro Con Lugar la Cuestión Previa contenida en el ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, desechada la demanda por DESALOJO, y extinguido el Proceso, interpuesto por el Abogado GONZALO OLIVEROS NAVARRO, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA ORINOCO C.A., anteriormente identificado, contra el ciudadano PEDRO JOSE BASTARDO, anteriormente identificado, TERCERO: Se CONDENA en costas a la parte Apelante.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión.-
Bájese el expediente en su oportunidad al Juzgado de procedencia.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito y Protección del Niño Niña y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre, a los veintiún (21) días del mes de mayo de 2012. Años 202° de la Independencia y 153º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR TEMPORAL,

RAMON JOSE TOVAR.

LA SECRETARIA Acc.

AMARILYS CAIRO NARVAEZ.
En la misma fecha de hoy 21/05/2012, siendo las dos y un minutos de la tarde (02:01 p.m.), se dictó y publicó la anterior sentencia y se agregó en original al Asunto BP12-R-2012-000088, CONSTE,

LA SECRETARIA Acc.

AMARILYS CAIRO NARVAEZ.