REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO DEL MUNICIPIO SIMÓN RODRÍGUEZ DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI, EXTENSIÓN EL TIGRE.
El Tigre, 21 de noviembre de 2012.-
202º y 153º
ASUNTO PRINCIPAL: BP12-V-2011-000484
ASUNTO: BP12-V-2011-000484
DEMANDA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO
DEMANDANTE: YURAIMA MARTINEAU DE MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cedula de identidad Nº V-3.850.951, domiciliada en la ciudad de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Anzoátegui.-
APODERADO
JUDICIAL: JESUS ESTRELLA HERNANDEZ, abogado en ejercicio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro: 7.958.-
DEMANDADA: MAGALYS CONTRERAS LANZA, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-5.470.516, domiciliado en la ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui.-
DEFENSOR
AD-LITEM: FELIX LARA CAÑA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 132.122 .-
El presente juicio se inicio a raíz del libelo de demanda interpuesto en fecha: 29-06-2011, por la ciudadana: YURAIMA MARTINEAU DE MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cedula de identidad Nº V-3.850.951, domiciliada en la ciudad de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Anzoátegui, aquí de transito, debidamente asistida por el profesional del derecho JESUS ESTRELLA HERNANDEZ, abogado en ejercicio, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro: 7.958;; demandando a la ciudadana: MAGALYS CONTRERAS LANZA, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-5.470.516, domiciliado en la ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui; por DESALOJO, fundamentando la acción en los artículos 39 Y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Alega la parte actora que celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MAGALYS CONTRERAS LANZA, por un local comercial de su propiedad, el cual se encuentra ubicado en la Avenida 5, signado con el Nº 51-D, en la ciudad de El Tigre. El primer contrato se celebró y comenzó a regir, en fecha 10 de junio de 2004, según se evidencia de documento autenticado el día 14 de junio de 2004. Y el último contrato de arrendamiento comenzó a partir del día 15 de septiembre de 2008, hasta el 15 de marzo de 2009, contrato a término fijo y no prorrogable. Y que la demandada, violó el aparte último del artículo 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. El local objeto de esta demanda fue construido en una parcelas de terreno propiedad de la demandada, y cuyos linderos son: NORTE: con la Avenida Cinco que es su frente; SUR: Con Callejón Rivas; ESTE: con casa de WENCESLEO MARTINEZ, y OESTE, terreno M:G:O. Fundamentando la acción en lo establecido en los artículos 39 y 38 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Cursa a los folios 05 al 09, contratos de arrendamientos.-
Al folio 10, riela constancia de residencia de la demandante.-
A los folios 11 al 17 titulo de propiedad.-
En fecha: 12-07-2011, este tribunal dictó auto Admitiendo la demanda. (F. 20)
En fecha: 10-10-2011, el alguacil del tribunal consignó la compulsa librada a la demandada, a quien visitó en la dirección señalada y no se encontraba. (F. 21)
En fecha: 08-11-2011, la parte actora, ciudadana Yuraima Trinidad Martineau, asistida de su abogado, práctica diligencia solicitando la citación de la demandada a través de carteles, conforme a lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (F. 27)
En fecha: 09-11-2011, la ciudadana YURAIMA TRINIDAD MARTINEAU, en su carácter acreditado en autos, confiere poder Apud-acta al abogado JESUS ESTRELLA HERNANDEZ. (F. 29)
En fecha: 15-11-2011, el tribunal dicta auto acordando lo solicitado por la parte actora, ordenando la citación de la demandada mediante carteles, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (F.31-32)
En fecha: 30-11-2011, el apoderado judicial de la parte actora, consigna los carteles de citación publicados en los diarios Mundo Oriental e Impacto (F 33 al 34)
En fecha: 16-01-2012, se dictó auto acordando agregar a los autos los carteles de citación consignados por la parte accionante. (F. 36)
En fecha: 11-01-2012, la parte actora, a través de su apoderado, solicita le sea designado Defensor Ad-Litem a la demandada. (F. 37)
En fecha: 07-02-2012, el tribunal dictó auto acordando designar al profesional del derecho FELIX LARA CAÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 132.122, como Defensor Ad-Litem de la demandada. (F. 39)
En fecha: 27-02-2012, el alguacil del tribunal consigna la Boleta de Notificación librada al defensor ad-.Litem designado, debidamente firmada. (Fs. 41-42)
En fecha: 22-02-2012, la parte actora, a través de su apoderado, practica diligencia solicitando el secuestro del inmueble. (F. 43)
En fecha: 01-03-2012, comparece el abogado en ejercicio FELIX LARA CAÑA, y acepta el cargo como Defensor Ad-Litem para el cual fue designado. (F. 45)
En fecha: 14-03-2012, la parte actora, a través de su apoderado, solicita el emplazamiento del defensor judicial. (F. 47)
En fecha: 10-04-2012, el tribunal acuerda emplazar al defensor Judicial. (F. 49 y 50)
En fecha:15-10-2012, el alguacil del tribunal consigna la boleta de emplazamiento librado al defensor Ad-Litem, debidamente firmada. (Fs. 53 y 54)
En fecha: 18-10-2012, el Defensor Ad-Litem de la demandada, consignó escrito de contestación a la demanda. (F- 55)
En fecha: 22-10-2012, la parte accionada, a través de su Defensor Judicial, consigna escrito de promoción de pruebas. (F. 56)
En fecha: 29-10-212, la parte actora, a través de su apoderado, consigna escrito de promoción de pruebas. (F.61-62)
En fecha: 31-10-2012. El tribunal dictó auto admitiendo las pruebas promovidas por las partes. (F.64)
En fecha: 09-11-2012, la parte actora, a través de su apoderado, consigna escrito de informes. (F.65-66)
Este tribunal, a los fines de decidir lo conducente, previamente observa:
Estando la presente causa, dentro de la oportunidad legal contenida en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, esta operadora de Justicia, entra a dictar la sentencia de fondo, en los siguientes términos:
Tal como quedo señalado en la narrativa precedente, la parte actora en su escrito libelar, alega haber dado en arrendamiento a la ciudadana: MAGALYS CONTRERAS LANZA, un local comercial de su propiedad, el cual se encuentra ubicado en la Avenida 5, signado con el Nº 51-D, en la ciudad de El Tigre. El primer contrato se celebró y comenzó a regir en fecha 10 de junio de 2004, según se evidencia de documento autenticado el día 14 de junio de 2004; y el último contrato de arrendamiento comenzó a partir del día 15 de septiembre de 2008 hasta el 15 de marzo de 2009, contrato a término fijo y no prorrogable, tal como se evidencia del documento privado cursante a los folios 08 y 09, el cual por no haber sido desconocido, ni tachado o impugnado, posee todo su valor probatorio; en el mismo establecieron entre otras cosa que “…la duración de este contrato es por seis (6) meses fijos, contados a partir del 15 de septiembre de 2008 hasta el 15 de marzo de 2009, no prorrogable, ….” continua alegando que la ciudadana demandada violó el aparte ultimo del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que demanda a la ciudadana Magalys Contreras Lanza para que entregue el inmueble arrendado, fundamentando la presente demanda en los artículos 38 y 39 inclusive de la ley de Arrendamiento Inmobiliario.
La parte actora basa la presente demanda en DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, de acuerdo a los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en tal sentido pasa está juzgadora a realizar el siguiente análisis:
Conforme a lo dispuesto en nuestro ordenamiento jurídico, para intentar una acción de desalojo, se requiere que el contrato de arrendamiento correspondiente haya sido celebrado a tiempo indeterminado, y que además el accionante fundamente la pretensión en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicho lo anterior, en integridad de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se debe revisar indeclinablemente la admisibilidad o no de la acción incoada, y para ello se hace necesario analizar previamente el contrato acompañado a la demanda, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.-
En tal sentido tenemos que la doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: Contratos a tiempo indeterminado, contratos a tiempo fijos o determinado renovable automáticamente, contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable. En este orden de ideas tenemos:
Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera pues que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogable, es decir, los que no tienen prevista prorroga alguna.
El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior.
Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
Y el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento.
Así tenemos, que se evidencia del contrato privado que cursa en autos, el cual se encuentra agregado a los folios del folios 08 y 09, del presente expediente; en dicha instrumental establecieron en la cláusula Tercera expresamente lo siguiente:
Cláusula Tercera: “el plazo es determinado, con una duración de este contrato por seis (6) meses fijo, contado a partir del día 15 de septiembre de 2008, hasta el 15 de marzo de 2009, no prorrogable, fecha en la cual la arrendataria deberá entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y objetos, sin necesidad de participación alguna al vencimiento del termino de este contrato””
En tal sentido es claro, para quien decide, que según lo establecido en la cláusula contractual señalada anteriormente las partes fijaron, que el lapso de la relación arrendaticia era de seis (6) meses fijos, contados a partir del 15 de septiembre de 2008, hasta el 15 de marzo de 2009, observando quien juzga que existe un primer contrato publico de fecha 10 de junio de 2004 y debidamente autenticado en fecha 14 de junio de 2004, circunstancia que nos lleva a concluir que la Arrendataria tiene en posesión de la cosa arrendada mas de cuatro (4) años, una vez vencido el contrato de arrendamientos; es decir, el 15 de marzo de 2009, La Arrendataria comenzó a disfrutar del lapso de la prorroga, de manera que es un (1) año, tal como lo establece el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien la presente demanda de DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, fue presentada por el actor en fecha 29 de junio de 2011, siendo forzoso para esta juzgadora declarar que en el contrato de arrendamiento se encontraba vencida la prorroga legal al momento de la interposición de la presente acción, y por ende es a tiempo indeterminado. Así se decide.
Según el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cualquier acción derivada de la relación arrendaticia se tramitará y sustanciará conforme al procedimiento breve; y en consecuencia, las controversias cuyo fin sea la extinción del contrato de arrendamiento, en el presente caso el vencimiento de la prórroga legal deberá tramitarse de conformidad con los artículos 1599 del Código Civil: ““Si el arrendamiento se ha hecho a tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio” y el 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo estipulado éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:…b) Cuando una relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año…”
Ahora bien, al analizar la pretensión de la parte actora en el presente procedimiento es necesario observar que en toda pretensión hay la formulación de una exigencia que se sostiene fundada en Derecho, siendo lo determinante para el litigio la petición y no la relación de hechos contenida en la afirmación. Aunque la pretensión comprende los dos aspectos: el hecho (afirmación) y el derecho (petición), lo determinante para individualizar el objeto litigioso es la petición y no la relación de los hechos contenida en la afirmación, por lo que en el libelo debe expresarse también el título de la pretensión que la ley denomina “fundamentos de derecho en que se base la pretensión”.
En el caso que nos ocupa, se observa que la afirmación de los hechos alegados por la actora no guardan este vínculo con la petición efectuada, pues la demanda procedente en el supuesto que el inquilino continúe ocupando el inmueble al vencimiento del término fijo o de su prórroga señalada en el contrato, sin haberse operado la tácita reconducción y habiéndose convertido el contrato a tiempo indeterminado, como ha ocurrido en el presente caso, la acción a ejecutar es la de Desalojo por encontrarse el arrendamiento a tiempo indeterminado. El objeto de esta acción sería conseguir la entrega del inmueble por parte del arrendatario en las condiciones estipuladas en el contrato extinguido por haberse vencido el término de duración del mismo más el de prórroga legal, por lo que, habiendo considerado que la actora ocurrió ante este órgano jurisdiccional a fin de “demandar la entrega material del inmueble arrendado”, es forzoso concluir que la presente acción no puede prosperar en derecho como efectivamente se señalará en la dispositiva. Y así se declara.-
Ante la circunstancia indicada anteriormente, se hace necesario traer a colación lo señalado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual expresa lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.- b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble.- c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición.- d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos.-e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioro.-f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble.-g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento…”
Como se observa de la norma antes transcrita solo se podrá demandar el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la pretensión del actor se fundamente en cualquiera de las causales establecidas en el artículo indicado. En el presente caso, del análisis del libelo de la demanda se puede constatar que la parte actora en su relación de los hechos señala que demanda el desalojo por vencimiento de la prorroga legal, observándose de la norma supra transcrita que el legislador no ha estipulado dentro de las causales para la procedencia del desalojo el vencimiento de la prorroga legal.
Del análisis de la relación de los hechos y estudio del contrato que vinculó a las partes en el presente juicio (vencimiento de la prorroga legal), estando dicha relación contractual a tiempo indeterminado y de la pretensión del actor (desalojo por vencimiento de la prorroga) se puede concluir que la acción escogida por el actor no es la idónea y en este orden de ideas, ante el hecho de que la parte demandante escogió una vía distinta a la establecida en la ley para demandar el vencimiento de la prorroga legal, este Tribunal acoge el criterio sostenido por le extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia dictada en fecha 21 de abril del año 1981, que expresa:
“…pacíficamente la doctrina y la jurisprudencia tienen establecido desde antiguo que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que le den las partes, sino de la índole de los elementos que lo constituyen analizados a la luz de la ley, atendidas a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado; y que, en su virtud, la calificación ultima y definitiva de tales actos corresponden a los jueces…” (Negrillas del tribunal)
De lo anteriormente trascrito, se puede concluir que en materia arrendaticia resulta muy importante la idoneidad de la vía escogida por el actor para satisfacer su pretensión, debido a las consecuencias jurídicas diferentes que cada pretensión puede acarrear y en el presente caso la parte actora demanda el Desalojo por Vencimiento de la Prorroga Legal del local comercial objeto de la presente acción, actuación ésta en la que incurrió en un error al momento de calificar su pretensión, que por consiguiente la hace improponible y como ya se dijo, en las causales por desalojo no se tipifica algún supuesto que establezca el vencimiento de la prorroga legal, lo que hace que la acción ejercida sea contraria a derecho y por consiguiente inadmisible, tal como será declarado en el siguiente particular. Y ASÍ SE DECIDE.
En tal sentido resulta forzoso para este Tribunal, señalar que aunque fue admitida la presente demanda a los efectos del derecho a la justicia y al debido proceso, la referida pretensión era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de DESALOJO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, en efecto la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión. ASI SE DECIDE.
Por los razonamientos anteriormente expuestos, y como consecuencia de lo anterior, resulta ineficaz pronunciarse sobre las pruebas aportadas por las partes durante el debate procesal.
DISPOSITIVA
Por las consideraciones antes expuestas y con fundamento en las motivaciones precedente y de las disposiciones legales citada, este Juzgado del Municipio Simon Rodríguez de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA INADMISIBLE, la demanda de DESALOJO por VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, incoada por la ciudadana YURAIMA MARTINEAU DE MARTINEZ, a través de apoderado judicial, en contra de la ciudadana MAGALYS CONTRERAS LANZA, ambas partes plenamente identificadas en autos, por ser improcedente la acción interpuesta.-
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, Regístrese, y Déjese copia certificada de la presente decisión.-
DADA, FIRMADA Y SELLADA en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Simón Rodríguez, en la ciudad de El Tigre, a los veintiuno (21) días del mes de noviembre del año 2012. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-
LA JUEZ,
ABG. ARELIS MORILLO SANCHEZ
LA SECRETARIA,
ABG. FLOR YESENIA CUESTA G.
En esta misma fecha, se dictó y publicó la anterior sentencia, la cual fue agregada al expediente Civil N° BP12-V-2011-000484 .CONSTE.-
LA SECRETARIA,
ABG. FLOR YESENIA CUESTA G.
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