TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, veintiséis de septiembre de 2012
202º y 153º

ASUNTO: BP02-R-2012-000460

PARTE
DEMANDANTE: ASTROBERTO GUILLEN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 113.592.

PARTE
DEMANDADA: YONI CATALINO GALICIA GALICIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.586.676.

MOTIVO: DESALOJO

Por auto de fecha 18 de septiembre de 2012, este Tribunal Superior admitió actuaciones provenientes del Juzgado Segundo del Municipio Simon Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, relacionadas con la apelación ejercida por el ciudadano YONI CATALINO GALICIA GALICIA, supra identificado, debidamente asistido por los abogados ARTURO GONZALEZ Y HENRY WILCHEZ, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 40.097 y 133.956, contra la decisión dictada por el referido Juzgado en fecha 13 de julio de 2012, con ocasión al juicio por DESALOJO, incoada por el ciudadano ASTROBERTO GUILLEN, en contra la recurrente.-

En dicho auto este Tribunal Superior fijó el Décimo (10) día de despacho siguiente al auto de admisión para dictar sentencia en la presente causa.

Cumplidas las formalidades de la ley, este Tribunal antes de decidir, estudia las siguientes consideraciones:

I

La parte actora introdujo su escrito libelar bajo los siguientes términos:

…En fecha 01-01-2007, suscribí contrato de arrendamiento notariado con el ciudadano YONI CATALINO GALICIA GALICIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.586.676, sobre un inmueble (Local Comercial) de mi propiedad ubicado en la calle Nueva, casa Nº 5-70, Sector Camino Nuevo IV, de la Ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, dicho contrato fue notariado en fecha 27-12-2007, por ante la Notaría Pública Primera Barcelona del Estado Anzoátegui, Bajo el Nº 06, Tomo 01, el cual consigno bajo letra “A”, la duración del contrato de arrendamiento tal como se estableció en la cláusula segunda era por dos (02) años contados a partir de el 01 de Enero de el año 2007 hasta el 01 de Enero del año 2009, luego se realizo un segundo contrato en fecha 06-07-2009, por ante la Notaría Pública Primera Barcelona del Estado Anzoátegui, Bajo el Nº 040, Tomo 069, en la Cláusula Segunda se establece que la duración del contrato será de un año fijo a partir del 01 de enero del año 2009 hasta el 01 de enero del año 2010, lo anexo marcado con la letra “B”. Y el tercer contrato y último por ante la Notaría Pública Primera Barcelona del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 022, Tomo 063, establece en la Cláusula Segunda que la duración del contrato será de dos años fijos a partir del 01 de enero de 2010 al 01 de enero de 2012 y el canon de arrendamiento será por la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.1.300,00) correspondiente al año 2010 y el año 2011 se le aumentaran el canon de arrendamiento ya establecido la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.200,00) que el arrendatario se obliga a cancelar a el arrendador o a la persona que ella designe, lo anexo marcado con la letra “C”. Ahora bien el ciudadano YONI CATALINO GALICIA GALICIA, cancelaba los canon de arrendamiento puntualmente hasta el mes de marzo del año 2011, y dejo de cancelar los canon de arrendamiento desde el mes de abril del año 2011, hasta la presente fecha, adeudando Doce (12) meses de canon de arrendamiento lo que equivale a la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs.18.000,00), ya que la mensualidad de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.1.500,00), el siguiente año, los cuales debía cancelar los PRIMEROS (01) de cada mes. Pero es el caso ciudadano juez que a pesar de todas actuaciones extrajudiciales tendentes para obtener el pago de los cánones de arrendamientos señalados, esto fue imposible, al punto de que ni siquiera deposito los mismos por ante los tribunales correspondientes… es por lo que ocurro ante su competente autoridad para demandar formalmente, como en efecto lo hago al ciudadano YONI CATALINO GALICIA GALICIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.586.676, por desalojo para que convenga o en su defecto sea condenado a ello, por este tribunal y como efecto me haga entrega del inmueble que le arrendé en perfectas condiciones y solvente de todos los servicios públicos. Solicito formalmente a este digno tribunal se sirva dictar Medida de Secuestro en concordancia a lo establecido en los artículos 585 y 588 en su numeral 7 del código de procedimiento civil. Fundamento la presente acción en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal A, así como los artículos 1592 en su numeral 2do, 1594 del Código Civil. Estimo la presente demanda en la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs.18.000, 00), lo equivalente a DOSCIENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (200 U. T)…”

II

PRUBAS DE LA PARTE ACTORA

“…Aduzco a favor de mi representado el Merito favorable que se desprende de los autos y en especial LA CERTIFICACION DEL TRIBUNAL PRIMERO DEL MUNICIPIO SIMON BOLIVAR DEL ESTADO ANZOATEGUI invocado por el propio demandado en la que se indica que si se realizo la solicitud de consignación pero no se materializó el pago del canon de arrendamiento que sirve como fundamento a la Demanda por desalojo del inmueble con la misma se demuestra: PRIMERO: que si existió una solicitud de pago de canon de arrendamiento escrito pero que no se materializo el pago. SEGUNDO: Que fue extemporáneo el pago realizado en el tribunal porque el mismo se encuentra insolvente desde el mes de abril del año 2011 hasta la presente fecha…Aduzco a favor de mi representado el Merito favorable que se desprende de los autos y en especial el último CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ESCRITO realizada en la Notaría Publica Primera de Barcelona del Estado Anzoátegui bajo el Nº 022, Tomo 063 que establece en la cláusula segunda que la duración del contrato será de dos (02) años fijos a partir del 01 de enero del año 2010 al 01 de enero del año 2012 y el canon de arrendamiento será por la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. F 1.300,00) correspondientes al año 2010 y el año 2011 se le aumentaran al canon de arrendamiento ya establecido la cantidad de Doscientos Bolívares (Bs.200,00) para un total de Mil Quinientos Bolívares (Bs. F 1.500,00) que el arrendatario se obliga a cancelar a el arrendador del inmueble…”

III

SENTENCIA IMPUGNADA:

“…Por su parte el tratadista Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, Tomo III (Pág. 131) considera que “La falta de contestación de la demanda en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre el derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse a los derechos establecido: Ella admite prueba en contrario y se caracteriza, por tanto, como una presunción “Juris tantum”. Conforme se dijo supra, en el sub juride la parte demandada, identificado supra, no dio contestación a la demanda en el termino de Ley, ni promovió nada que le favoreciera dentro del lapso probatorio respectivo, y por cuanto la acción por Desalojo de Inmueble, fundamentada en el artículo 34, literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es contraria a derecho; conforme a lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, se le tiene por confeso en su insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos del bien Inmueble arrendado, correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2009, insolvencia que prueba la parte actora con las constancias expedidas por los Juzgados Primero y Segundo de los Municipio Simón Bolívar de esta Circunscripción Judicial, respectivamente, a las que se han hecho referencia supra. Como consecuencia de lo antes expuesto, la demanda en comento, tiene que ser declarada CON LUGAR, y así lo declarara este Tribunal en el dispositivo del presente fallo. Por las razones antes expuestas este Tribunal Segundo del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: Primero: La confesión ficta de la parte demandada, ciudadano YONI CATALINO GALICIA GALICIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.586.676. Segundo: CON LUGAR la demanda de Desalojo de Inmueble constituido por local comercial, ubicado en la calle Nueva, Casa Nro 5-70, sector Camino Nuevo IV, de la ciudad de Barcelona, estado Anzoátegui, interpuesta por el ciudadano ASTROBERTO GUILLEN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº 1. 153. 037, asistido por la abogada en ejercicio ODEXY MATUTE MARTINEZ, venezolano, mayor edad, titular de la cédula de identidad Nº 11. 004. 592, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº . 113.592, contra el ciudadano YONI CATALINO GALICIA GALICIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.586.676. En consecuencia, ordena al ciudadano YONI CATALINO GALICIA GALICIA, hacer entrega a la ciudadana ASTROBERTO GUILLEN, del bien inmueble arrendado, totalmente desocupado, es decir libre de bienes y personas…”

IV

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

“… (PRIMERO) Aduzco a favor de mi representado el Merito favorable que se desprende de los autos y en especial LA CERTIFICACION DEL TRIBUNAL PRIMERO DEL MUNICIPIO SIMON BOLIVAR DEL ESTADO ANZOATEGUI invocado por el propio demandado en la que se indica que si se realizo la solicitud de consignación pero no se materializó el pago del canon de arrendamiento que sirve como fundamento a la Demanda por desalojo del inmueble con la misma se demuestra: PRIMERO: que si existió una solicitud de pago de canon de arrendamiento escrito pero que no se materializo el pago. SEGUNDO: Que fue extemporáneo el pago realizado en el tribunal porque el mismo se encuentra insolvente desde el mes de abril del año 2011 hasta la presente fecha… (SEGUNDO) Aduzco a favor de mi representado el Merito favorable que se desprende de los autos y en especial el último CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ESCRITO realizada en la Notaría Publica Primera de Barcelona del Estado Anzoátegui bajo el Nº 022, Tomo 063 que establece en la cláusula segunda que la duración del contrato será de dos (02) años fijos a partir del 01 de enero del año 2010 al 01 de enero del año 2012 y el canon de arrendamiento será por la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. F 1.300,00) correspondientes al año 2010 y el año 2011 se le aumentaran al canon de arrendamiento ya establecido la cantidad de Doscientos Bolívares (Bs.200,00) para un total de Mil Quinientos Bolívares (Bs. F 1.500,00) que el arrendatario se obliga a cancelar a el arrendador del inmueble…”

V

Antes de entrar a conocer el fondo del asunto, este Tribunal estima necesario plantear el siguiente punto previo:

Considera este Juzgador, que previo el estudio de los alegatos de las partes, debe también avocarse a examinar la procedencia de la acción de desalojo incoada por el actor, para la tutela de la pretensión por el ejercida en este juicio, conforme lo ha señalado la Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, la cual estableció de con carácter vinculante lo siguiente:

“…Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
... (omissis). Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales….”

Con fundamento en lo anterior, es necesario establecer la naturaleza del contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia de las partes de la litis, a objeto de determinar si la acción intentada se encuentra ajustada a derecho, y en consecuencia, la procedencia de la misma.

La parte actora demanda el DESALOJO de un local, por falta de pago, en virtud de los cánones de arrendamientos insolutos, estipulados en un contrato a tiempo determinado, fundamentando su accionar en los artículos 34, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal A, y los artículos 1.592 y 1.594 del Código Civil.

Planteados así la controversia, esta alzada comparte los criterios jurisprudenciales en cuanto expresan que, la acción de desalojo resulta a todas luces inadmisible por causales distintas a las previstas en el Articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la misma solo es aplicable a los contratos verbales o escritos por tiempo INDETERMINADO, a diferencia de la acción por resolución, la cual es aplicable a los contratos escritos a tiempo determinado.

En efecto, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”.

En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 381, de fecha 07 de marzo de 2007, dictada en el expediente N° 06-1043, Caso: Zazpiak Inversiones (Amparo) con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación:

“…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. (…) Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.…”

Ahora bien, la parte demandante trajo a los autos diversos contratos de arrendamiento, y el último de ellos, el cual señala incumplido, suscrito por las partes intervinientes en fecha 20 de abril de 2010, por ante la Notaria Pública Primera de Barcelona del estado Anzoátegui, el cual establece en la cláusula “…SEGUNDA: El término de duración de este contrato será de dos (2) años fijos a partir del 01 de enero de 2010 al 01 de Enero del año 2012…”; de lo anterior se infiere que, estamos en presencia de un contrato determinado, por cuanto su plazo esta claramente fijado.

Por tanto, y con base a los criterios Jurisprudenciales supra transcritos, y de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le resulta forzoso a este sentenciador, declarar la presente demanda de DESALOJO, inadmisible, por cuanto solo es posible demandar por medio de la citada acción, cuando existe un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado o verbal, lo cual no ocurrió en el caso bajo estudio, a razón de ello, no es procedente en derecho interponer dicha acción dado que el contrato de arrendamiento que se acompaña por el cual demandan su incumplimiento, fue concebido a tiempo DETERMINADO, en consecuencia la inadmisibilidad del presente caso se determinara en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo.

V
DECISION

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el ciudadano YONI CATALINO GALICIA GALICIA, supra identificado, debidamente asistido por los abogados ARTURO GONZALEZ Y HENRY WILCHEZ, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 40.097 y 133.956, contra la decisión dictada en fecha 13 de julio de 2012, por el Juzgado Segundo del Municipio Simon Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, con ocasión al juicio por DESALOJO, incoada por el ciudadano ASTROBERTO GUILLEN, en contra la recurrente

SEGUNDO: INADMISIBLE la presente acción por DESALOJO, incoada por el ciudadano ASTROBERTO GUILLEN, en contra del ciudadano YONI CATALINO GALICIA GALICIA, ambos supra identificados.

Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así REVOCADA la sentencia apelada.-
Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión. Bájese el expediente en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los veintiséis (26) días del mes de septiembre del año dos mil doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio,

Omar Antonio Rodríguez Agüero
La Secretaria.

Nilda Gleciano Martínez

En la misma fecha, siendo las (12:33 p.m) previo el anuncio de la ley, se dictó y publico la sentencia anterior. Conste.-
La Secretaria

Nilda Gleciano Martínez