TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui Extensión El Tigre.
El Tigre, diez (10 ) de diciembre de dos mil trece
203º y 154º
ASUNTO PRINCIPAL: BP12-V-2009-000775
ASUNTO: BP12-R-2012-000271

DEMANDANTE: ELIZABETH YELITZA VAZQUEZ CASTELLANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 10.828.739, de este domicilio.-

APODERADO JUDICIAL: BALBINO EDUARDO DE ARMAS AYALA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 65.745.-

DOMICILIO PROCESAL: Calle 22 Sur, Edificio El Coloso, Piso 02, Oficina 204, El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui.-

DEMANDADO: Sociedad Mercantil PROMOTORA LA ESTANCIA C.A., empresa inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, en fecha 28 de diciembre de 2005, bajo el Nro. 80, Tomo 9-A-Pro, Representada por ciudadano ANTONIO MORALES ARCILA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 6.919.057.-

APODERADOS JUDICIALES: MARTHA SCHULZ GARBAN y LEXTER J. OLTRA FRISNEDA, MARIA MIKUSKI inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 43.299, 52.476 y 86.973 respectivamente.-

DOMICILIO PROCESAL: Centro Comercial El Roble, Planta Baja, Local Nro. 05, Avenida Intercomunal El Tigre-El Tigrito, El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui.-

ACCION: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

-I-
RELACION CRONOLÓGICA EN ESTE TRIBUNAL SUPERIOR
DE LAS ACTUACIONES EN ESTA ALZADA
Se recibe el presente asunto en este Juzgado en fecha seis (06) de febrero del año 2013, y por auto de esa misma fecha se le admite y se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la presentación de informes.
En fecha doce (12) de marzo del año 2013, compareció la abogada MARIA MIKUSKI, y consignó Escrito de Informes.-
En fecha dieciocho (18) de marzo del año 2013, el Abogado BALBINO DE ARMAS, compareció y consignó Escrito de informes.-
En fecha veintiséis (26) de marzo del año 2013, la Abogada MARIA MIKUSKI, consigna Escrito de Observación a los Informes.-
Por auto de fecha cuatro (04) de abril, este Tribunal dice “VISTOS”, y fija un lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia de acuerdo a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.-
Por auto de fecha veintisiete (27) de mayo del año 2013, la Abogada KARELLIS ROJAS TORRES, en su carácter de Jueza Provisoria de este despacho se avoca al conocimiento de la causa.-
Por auto de fecha once (11) de junio del año 2013, se deja constancia de que a partir de esa fecha comienza a transcurrir el lapso para la reanudación de la causa.-
DE LA SENTENCIA APELADA
Consta de las presentes actuaciones, que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con sede en El Tigre, por sentencia de fecha veintisiete (27) de noviembre del año 2012, declaró:
…”Ahora bien, en cuanto al fondo de la controversia debe tenerse en cuenta que reposando la carga de la prueba en cada una de las partes según sus afirmaciones, tal como por mandato imperativo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, para que de esta forma el Juez deba decidir de conformidad con el principio dispositivo establecido en el artículo 509 del código de procedimiento civil, es decir, conforme a lo alegado y probado en autos; observa este Tribunal que nuestro Código Civil vigente establece varias tipologías de lo que se conoce como “Contratos”, en tal sentido trataremos de manera sucinta sobre ellos, los cuales no son más que un Convenio entre una o varias personas por medio del cual se obligan con respecto a una o varias otras a dar, hacer o no hacer una cosa, en tal sentido establece nuestra ley sustantiva el contrato de venta, mandato, mutuo, permuta, el de obras entre otros, a tales efecto considero necesario analizar la figura del contrato en la legislación venezolana, y al efecto señala en el artículo 1133 del Código Civil lo siguiente: Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico” (comillas de este juzgado), es decir el contrato surge del Acuerdo de Voluntades entre dos o más persona, y que según nuestra legislación puede ser: A) Unilateral, B) Bilateral, C) Aleatorio, a titulo oneroso y que se diferencian por las características propias de cada uno de ellos. Ahora bien para la existencia de un contrato es necesario que se llenen ciertos requisitos como lo son:1).-El Consentimiento de las Partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual. 2). Que el Objeto pueda ser Materia de Contratos: este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos. 3). Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario. En tal sentido podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley. Ahora bien en el caso de marras, se trata de un contrato de Opción a compra venta, como lo establecieron las partes al momento de su celebración; el cual no obstante su frecuencia en el mundo de los negocios, no está definido por la Ley, pero de acuerdo con la doctrina puede adoptarse una definición suya o las que la parten moldeen en el momento que lo suscriban, en este sentido es necesario mencionar lo que muy acertadamente nuestra jurisprudencia ha establecido: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, Sin Otra Condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas”, en el presente caso se aprecia de las actas procesales que la demandada en efecto, no alego argumento alguno por el cual no ejerciera o activara los mecanismos legales para resolver el contrato y darle cumplimiento a la obligación, inmediatamente que se venciera la fecha estipulada, sino por el contrario convalido el fundamento de la parte actora reconvenida de una extensión para el pago de la cantidad restante, por cuanto no se ajusta el cumplimiento del mismo al caso que pretende hacer reconocer la demandada, y como alega está en su defensa, es decir debido a que se estableció un plazo sin prórroga taxativamente en una de las cláusulas del contrato de opción a compra venta, considera esta juzgadora que la parte demandada reconviniente debió atacar directamente el motivo que alega la parte actora y no solo concretarse simplemente a rechazar, negar y contradecir sin desvirtuar materialmente lo rechazado o también pudo hacer tachado de falsedad los esgrimido en el escrito libelar, en consecuencia la demandada debió cumplir con su obligación conforme a lo depuesto en los artículos 1.168 y 1.264 del Código Civil, tratándose de que ese alegato no es suficiente para justificar el incumplimiento por el actor del presente juicio. Por lo antes expuesto considera esta juzgadora que es procedente el Cumplimiento del mencionado contrato, y así se declara.
El caso que nos ocupa para dirimir el conflicto planteado corresponde en su objeto materia de contrato, a un inmueble destinado a vivienda familiar, el cual consta su descripción en actas procesales, por tal situación el estado garantiza la protección de la relaciones privadas contractuales en las que se encuentre involucrado viviendas familiares, en vista de lo precedentemente indicado y como quiera que la intención del legislador de acuerdo al contenido del instrumento jurídico que controla la materia inmolaría, no es otra que garantizar el respeto y la protección del hogar y la familia, establecido como principio de la solidaridad social y del bien común, que conducen a un estado social de Derecho y de Justicia, donde los ciudadanos nutran una calidad de vida digna, configurando un estado justo sometido al imperio constitucional consagrando valores de justicia, igualdad y paz social, es por lo que con fundamento constitucional en los artículos 2,19,114, de nuestra carta magna, quien aquí administra justicia, considera que las circunstanciales de hecho y derecho bajo análisis de decisión en el presente caso que goza de especial protección jurídica en nuestro ordenamiento legal venezolano, como también se reconoce el derecho que tiene la parte demandada-reconviniente en el inmueble de su propiedad, por lo que frente a tal situación esta juzgadora reconoce que debe cumplirse el contrato suscrito por las partes previamente identificadas, así como la aplicación de lo estipulado en el ultimo aparte de del literal “B” del cuestionado contrato, que consiste en el ajuste de la cantidad adeudada, calculando los interese desde el momento que concluyera la ultima prorroga otorgada por la Sociedad Mercantil Promotora La Estancia. C.A., en virtud de que las partes se permitieron relajar el contrato de Opción de Compra Venta como evidentemente quedó demostrado en el desarrollo de la presente decisión, decisión esta que fundamenta su motivación en los articulo 6, 1.159 y 1.168 del Código Civil, en justa concordancia con los articulo 12, 20 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en aras de garantizar los principios constitucionales en los supuestos planteados por las partes en su actividad contractual, se lo otorga a los jueces y juezas el poder de interpretación de los contratos o actos de las partes que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencias, impone la norma adjetiva a quienes administramos justicia que solo deben atenerse al propósito a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, La Verdad y la buena Fe, en el marco de una verdad jurídica y en apego al criterio jurisprudencial emanado de la Sala Constitucional de fecha 05/mayo/2005, caso Eduardo Alexis Pabuence, Acción de Amparo, sentencia N° 0724, exp N° 05-0070, tales consideraciones subyacen en el poder dispositivo del juez y que esta jurisdicente aplica en la presente decisión conforme destacar el espíritu del legislador cuando dispuso en la Exposición de Motivos del Código de Procedimiento Civil que el juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hechos que se encuentran comprendidos en la experiencia común, principio éste de un alto valor dogmático y práctico, que conduce a una mejor administración de justicia. Así se decide.-
Ahora bien en cuanto a los daños y perjuicios pretendidos por la parte actora-reconvenida en el ejercicio de su acción observa esta juzgadora que los mismos no fueron desarrollados a lo largo de las etapas procesales ni mucho menos probados conforme a las reglas que impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que frente a tal pretensión este juzgado considera desistida la misma.- Así se decide.-
-VI-
DECISIÓN
Por las razones de hecho y de derecho que anteceden este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, con sede en El Tigre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la reconvención intentada por la parte demandada Sociedad Mercantil Promotora La Estancia C.A. contra la ciudadana: Elizabeth Yelitza Vázquez Castellano por motivo de Resolución de Contrato.- ASI SE DECIDE.-
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana: Elizabeth Yelitza Vázquez Castellano contra la Sociedad Mercantil Promotora La Estancia C.A., por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, suscrito el 21 de enero de 2008; sobre el bien objeto del presente juicio.- ASÍ SE DECIDE.-
TERCERO: SIN LUGAR los daños y perjuicios demandados por la parte actora. ASÍ SE DECIDE.-
CUARTO: Se ordena el cálculo de los intereses del monto adeudado a partir del vencimiento de la última prórroga otorgada por la Sociedad Mercantil Promotora La Estancia, C.A.
QUINTO: No hay condena en costas, dada la naturaleza de la presente decisión.”…

Contra esa decisión, la parte demandada ejerce Recurso de Apelación, en fecha veintinueve (29) de Noviembre de 2012.-

FUNDAMENTOS DE LA DEMANDA
La ciudadana ELIZABETH YELITZA VAZQUEZ CASTELLANO demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA a la Sociedad Mercantil PROMOTORA LA ESTANCIA CA., con fundamento en los siguientes argumentos: Solicitó se ordena a la demandada a reintegrarle a su mandante la cantidad de VEINTE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 20.500,ºº) por esos conceptos.- Que estimaron la demanda en la cantidad de CIENTO SESENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 167.500,ºº), equivalentes a Tres Mil Doscientos Veintisiete con Veinte (3.227,20) Unidades Tributarias.- Fundamentan su acción en los artículos 1133 y siguientes, 1141, 1147, 1160, 1167, 1486, 1487 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil.-
DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL
Establecen los artículos 288 y 294 del Código del Procedimiento Civil, lo siguiente:
Art. 288: “De toda la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario”.
Art. 294: Admitida la apelación en ambos efectos se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar…”, “omissis”
En este orden de ideas y acogiéndose el despacho a tal previsión legal, es evidente que este Tribunal Superior, es el competente para conocer la apelación a que se contrae el presente expediente. Así se decide.

-II-
CONSIDERACIONES PARA DICTAR SENTENCIA
Este Tribunal a los fines de dictar sentencia en el presente recurso de apelación previamente observa:
Se evidencia de autos que la parte demandada en la presente causa ejerció el Recurso de Apelación contra la Sentencia Definitiva emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha 27 de noviembre de 2012, mediante la cual declaró Parcialmente Con Lugar la Demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito en fecha 21 de enero de 2008 y Sin Lugar La Reconvención…que conforme a los términos de la demanda expresa que la parte demandada presuntamente se negó a recibir el pago… que debió hacer una oferta real y depósito, mas no incoar una demanda, que señala el apoderado actor que su representada ha hecho todos los esfuerzos para cumplir la obligación de pagar el importe de Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000,oo), y finiquitar la obligaciones pactadas, que la única obligación que tiene su representada es devolver la cantidad entregada, previa deducción de la penalidad de la suma a reintegrarle a la compradora, que menos aún pudo demostrar que pagó el inmueble en el lapso establecido en la cláusula quinta del contrato, que la parte actora reconoce que no pagó dentro del término estipulado que tuvo que haber pagado a mas tardar en el mes de octubre de 2008, y consignar por el Tribunal el saldo deudor… que mal puede pretende la actora el pago de daños y perjuicios por pago de cánones de arrendamiento que no guarda relación, que no pertenecen a su representada sino a un tercero lo que la hacía improcedente …que se ha demostrado una postura inconstitucional por parte de la sentenciadora incurriendo en inmotivación del fallo, que el Tribunal incurrió en violación de los artículo 12, 13, y 15 del Código de Procedimiento Civil…que la actora reconvenida debía pagar el saldo del precio a los diez (10) meses de la celebración del contrato cancelaría el resto y una vez recibido el pago su representada tendría la carga de realizar el documento al quinto (5º) día hábil siguiente a la recepción del pago lo cual no cumplió por falta de pago, que existe una sentencia con posiciones contradictorias y no existiendo una equidad procesal que la actora no logró demostrar la veracidad de sus alegatos en cuanto al pago, que la acción competente era la oferta real.
Por otro lado la parte demandante alega que la demandada reconoce que otorgó varias prórrogas para luego negarlas en contestación, que la Juzgadora incurre error al dictar en la dispositiva sin lugar la reconvención y condenado en costas.
Que incurre en error en la apreciación de las documentales al no otorgar valor probatorio al cheque de gerencia consignado por su representada sino como una garantía de pago del contrato.
En este sentido, revisada como ha sido la sentencia recurrida de la misma se observa que el Tribunal A-quo declara sin lugar la reconvención por resolución del contrato dejando establecido que de las pruebas valoradas no se demuestra la pretensión… En cuanto al fondo señala que el Estado garantiza la protección de las relaciones privadas contractuales en las que se encuentre involucradas viviendas familiares, que en dicha materia la intención es garantizar el respeto y protección del hogar como principio de la solidaridad social y del bien común como también reconoce el derecho de propiedad de la demandada, que debe cumplirse el contrato, en virtud de que las partes se permitieron relajar el contrato como quedó demostrado, en aras de garantizar los principios constitucionales en los supuestos planteados en su actividad contractual. En cuanto a los daños y perjuicios observa que no fueron desarrollados a lo largo de las etapas procesales ni probados. No hay condenatoria en costas y se ordena el pago de intereses del monto adeudado desde el vencimiento de la última prórroga otorgada por la empresa.
Asimismo, se observa de la demanda que la pretensión de la parte actora es que se ordene la protocolización del documento definitivo y que demostrados los daños causados se ordene a la demandada a reintegrar Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo).
Ahora bien, conforme a las previsiones del ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, los términos en que quedó circunscrita la controversia, y visto que de acuerdo al artículo 254 ejusdem, los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma, procede el Tribunal a analizar los alegatos por las partes, con vista del material probatorio supra señalado, con fundamento en las previsiones de los artículos 1.354 del Código Civil y 12 del texto legal adjetivo, a cuyo efecto, observa:
De conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. De ahí que al actor solo le corresponde demostrar la existencia de la obligación, no quedando sometido a probar o no el pago, puesto que ello implicaría la aportación de una prueba negativa, lo cual es contrario a derecho. Por tanto es el demandado quien debe probar el pago alegado o la inexistencia o la extinción de la obligación que se ejecuta.
En el orden expuesto el Tribunal observa lo siguiente:
De acuerdo con los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación.
En la contratación entre presentes, el momento de la oferta y la aceptación por lo general coinciden, por lo que no se presentan problemas para determinar el momento de formación del contrato. Así, en el presente caso, la parte actora aportó a los autos el contrato de la negociación cuyo cumplimiento pretende y el cual acepta la parte demandada haber suscrito manifestando que no recibió la cantidad de dinero estipulada en el mismo, formulando reconvención por la cual pretende la resolución del contrato. Así se declara.
En consecuencia, teniendo entonces, los efectos que le atribuyen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, esto es, que los contratos tienen fuerza probatoria entre las partes, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, esta Juzgadora toma por ciertas las declaraciones contenidas en el contrato objeto de este juicio, teniendo ambas partes la carga procesal de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho en cuanto a la relación contractual que les une. Así se declara.
Así las cosas, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil.
En el orden expuesto, se observa que en el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes intervinientes en este juicio la obligación principal de la empresa demandada sería proceder a la venta del inmueble conforme lo dejó establecido en el contrato, y por su parte la obligación de la demandante sería el pago del saldo restante conforme fue previsto en el contrato.

NATURALEZA Y ALCANCE JURÍDICO DE LA ACCIÓN
Si bien conforme al artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, sin embargo, este principio sería ilusorio si esa Ley particular, que es la convención, no contara lo mismo que la Ley general, con una sanción garante de su exacto y cabal cumplimiento, la cual se encuentra en el artículo 1.167 ejusdem.
Esta última norma deja a la voluntad de las partes ejercer, ante el incumplimiento, bien la acción de cumplimiento o bien la resolutoria, a ser ejercida una con exclusión de la otra, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.
Con la primera de estas acciones se pretende el pago, es decir, su objeto es hacer derivar los efectos del contrato no cumplido mediante la satisfacción de la prestación a que estaba obligado el promitente vendedor por ese contrato aquí demandado. En tanto que la segunda, tiene como objeto restablecer la situación al estado en que se encontraba antes de celebrarse el contrato, vale decir, su efecto es retroactivo respecto a las partes, como a terceros, como si nunca hubiera existido.
En este supuesto, si el contrato se considera resuelto o terminado, no puede exigirse que la parte que no lo ha ejecutado, cumpla con el mismo o satisfaga la prestación a que estaba obligado. Tal es el criterio de Messineo, al opinar que…“el deudor ya no queda obligado al cumplimiento después que se haya verificado la resolución…”.
Analizados todos los aspectos antes expuestos procede quien sentencia a pronunciarse sobre la reconvención formulada y sobre el fondo de la controversia, de la siguiente manera:
Dispone el artículo 369 del Código de Procedimiento Civil, que la oportunidad para sentenciar en cuanto a la reconvención, es en la definitiva, la cual deberá comprender ambas cuestiones y a tenor de dicha norma, este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la reconvención formulada por la parte demandada en la presente causa y al efecto observa:
La doctrina sostiene que La Reconvención: es la “pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación de la demanda en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente titulo que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la sentencia”.-
De autos se observa que la parte demandada en su debida oportunidad formuló reconvención contra la parte actora afirmando que la única obligación que tiene su representada es devolver la cantidad entregada, previa deducción de la penalidad de la suma a reintegrarle a la compradora, que la actora no pudo demostrar que pagó el inmueble en el lapso establecido en la cláusula quinta del contrato, que la parte actora reconoce que no pagó dentro del término estipulado que tuvo que haber pagado a mas tardar en el mes de octubre de 2008, y consignar por el Tribunal el saldo deudor.
De igual manera, cabe destacar que la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compra venta en el sentido que la demandada cumpla con el otorgamiento del documento definitivo.
En relación al contrato de opción de compra venta objeto de este juicio se observa: que en el mismo las partes establecieron en la cláusula tercera que la demandante debe Noventa Mil Bolívares (Bs. 90.000, oo) en la oportunidad de la protocolización, el cual será otorgado al 5º día hábil siguiente de la recepción del pago deudor; de manera que las partes dejaron establecido la manera como se verificarían sus respectivas obligaciones.
Al respecto el autor GUILLERMO GUERRERO QUINTERO, en su libro “La Resolución de Contrato”, lo siguiente: “Cuando las partes han estipulado en el contrato que determinado incumplimiento producirá la Resolución del mismo, el Juez en principio no tendrá necesidad de calificar si ese incumplimiento es parcial o total, si es definitivo o no, aunque la obligación sea de índole principal o secundaria. Simplemente verificará si se ha probado el incumplimiento afirmado en la demanda para declarar resuelto el contrato”
De igual manera, considera esta Juzgadora necesario señalar el criterio sostenido por La Fiscalía Décimo Cuarto del Ministerio Público del Estado Anzoátegui de fecha 12 de septiembre 2013, en cual consideró el incumplimiento de la demandante en cuanto al pago y por lo que la empresa la notifica sobre la resolución del contrato y reintegro del dinero considerando que no se dan los supuestos para el delito de usura.
Partiendo de las actas procesales así como del contenido del contrato objeto de este juicio, debe señalar quien sentencia que ambas parte dejaron establecida sus respectivas oportunidades para el cumplimiento del mismo, debiendo en todo caso haber cumplido la demandante con su principal obligación como lo era el efectivo cumplimiento del saldo deudor a los fines que la empresa demandada procediera a otorgar el documento definitivo de venta, de manera que, no constando en autos prueba fehaciente que libere a la accionante de su obligación respecto al pago, fundamentando la demandada su pretensión por reconvención en dicha falta de pago, es por lo que resulta procedente la Reconvención planteada por la parte demandada y por lo que se declara con lugar la Resolución del Contrato objeto de este juicio y en virtud de ello, debe forzosamente declararse sin lugar la pretensión de la parte actora por la cual solicitó se condenara a la demandada al otorgamiento del documento definitivo de venta, y por lo tanto, resulta procedente el Recurso de Apelación intentado en la presente causa y con ello la revocatoria de la sentencia recurrida, tal como quedará establecido en el dispositivo del fallo. Así se declara.
-III-
DECISION
Por todos los argumentos que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, extensión El Tigre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR, el Recurso de Apelación intentado por la abogada MARIA MIKUSKI identificada en autos, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, que recurre de la sentencia de fecha 27 de noviembre de 2012, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. En consecuencia, SE REVOCA en todos sus términos y por lo cual se declara: PRIMERO: CON LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta en el acto de contestación a la demanda por la apoderada judicial de la parte demandada empresa PROMOTORA LA ESTANCIA CA. arriba identificada, en contra de la ciudadana ELIZABETH YELITZA VASQUEZ CASTELLANO antes identificada; como consecuencia de ello, se declara RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA suscrito entre las partes en fecha veintiuno (21) de enero de 2.008, por lo cual debe la empresa demandada devolver a la demandante la suma entregada como parte del precio de la compra, previa deducción de penalidad de conformidad con lo establecido en la Cláusula Octava del contrato objeto del presente juicio. SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato intentada por la ciudadana antes identificada ELIZABETH YELITZA VASQUEZ CASTELLANO contra la empresa PROMOTORA LA ESTANCIA C.A. Así se decide.
Se condena en costas a la parte perdidosa.-
Regístrese, Publíquese, Notifíquese y Déjese copia Certificada.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, extensión El Tigre, en El Tigre, a los doce (12) días del mes de diciembre de Dos Mil Trece (2.013) - Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.-
LA JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Abg. KARELLIS ROJAS TORRES LA SECRETARIA,
Abg. AMARILYS CAIRO NARVAEZ
En esta misma fecha, siendo las 10:45am, se dictó y publicó la presente sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste, LA SECRETARIA,