TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, siete de febrero de dos mil trece
202º y 153º

ASUNTO: BP02-V-2011-001473

PARTE
DEMANDANTE: SAFARI MOTORS, C.A., sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de septiembre de 2004, bajo el número 36, Tomo A-26; representada por el ciudadano BOSTROS ESTEBAN DJIDJI NÚÑEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-8.648.072..-

APODERADOS
JUDICIALES
DE LA PARTE
DEMANDANTE: IUTAKA WATAY FERNÁNDEZ E INDIRA MALPICA DOMMAR, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos 84.952 y 70.709, respectivamente.-

PARTE
DEMANDADA: PROYECTOS INTEGRADORES C.A., sociedad mercantil inicialmente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, posteriormente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el número 2, Tomo 25-A, RM1ROBAR, de fecha 9 de junio de 2011, Registro de Información Fiscal N° J-30881756-2; representada por los ciudadanos LEONARDO MARAMARA MENDOZA y RICHARD JOSÉ SALAS GONZÀLEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos V-9.616.574 y V-6.135.594, respectivamente.-
APODERADOS
JUDICIALES
DE LA PARTE
DEMANDADA: GUSTAVO ADOLFO SANTELIZ FURZÁN, de profesión Abogado e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 120.998.

MOTIVO: DESALOJO

I
RESEÑA DE LA CONTROVERSIA

Se contrae la presente causa al juicio de DESALOJO, intentado por la Sociedad Mercantil SAFARI MOTORS, C.A., antes identificada, a través de sus apoderadas judiciales las abogadas IUTAKA WATAY FERNÁNDEZ E INDIRA MALPICA DOMMAR , arriba identificadas en contra de la empresa PROYECTOS INTEGRADORES C.A, antes identificada. Exponen las apoderadas judiciales de la parte actora en su escrito libelar: que su mandante es propietaria de dos (2) galpones del tipo industrial ubicados en la Avenida Bolívar de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui… que fueron dados en arrendamiento a la empresa PROYECTOS INTEGRADORES C.A, para que funcionara como sede de la empresa, que en fecha 15 de abril de 2010, inició el contrato de arrendamiento por un periodo de seis (6) meses, el cual iniciaba su primer pago en fecha 1º de mayo de 2010 y sucesivamente las siguientes mensualidades los primeros cinco (5) días de cada mes, que se estableció un canon de arrendamiento mensual de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo) mientras este en vigencia el contrato…que después de la fecha de vencimiento del contrato, el arrendatario siguió ocupando el inmueble sin oposición de parte de su mandante convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado, continuando la relación arrendaticia en los términos y condiciones pactadas en el contrato antes descrito…que en fecha 25 de abril de 2011, el arrendatario canceló los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2010, sumando un total de Un Millón Doscientos Bolívares (Bs. 1.200.000,oo) más la cantidad de Ciento Cuarenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 144.000,oo) correspondientes al cobro del doce por ciento (12%) del impuesto al valor agregado (IVA) que fueron cancelados de forma irregular pero con la aprobación de su representada, quedando en saldo deudor los meses Noviembre y diciembre de 2010, enero y febrero de 2011, …que en fecha 27 de abril de 2011, siguió de forma ilegal cancelando retrasadamente los meses noviembre, diciembre de 2010 y enero de 2011…que en fecha 08 de junio de 2011, el arrendatario canceló nuevamente en forma irregular los meses correspondientes a los cánones vencidos de febrero, marzo y abril de 2011…que a la fecha de presentación de la demanda no le ha cancelado a su mandante los meses correspondientes a mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2011sumando un total a cancelar de Un Millón Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 1.400.000,oo), por lo que se encuentra insolvente… que es por lo que pide al Tribunal que declare a el arrendatario insolvente, confirme la existencia de falta de pago …que dejaron de cancelarle a su representada los meses desde mayo hasta noviembre de 2011, en vista que no se ha recibido ningún pago ni tampoco depósito a favor de su representada el arrendatario se encuentra insolvente con relación al pago y por lo que solicita el desalojo del inmueble…que estima la demanda en la cantidad de Dos Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 2.400.000,oo).-
En fecha 05 de diciembre de 2011, este Tribunal admitió la demanda ordenando la citación de la parte demandada a los fines de la contestación.
En fecha 03 de febrero de 2012, este Tribunal ordenó corregir el emplazamiento de la parte demandada en la presente causa.
En fecha 07 de febrero de 2012, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y se dio por citado.
Seguidamente, en esa misma fecha procedió a dar contestación de la demanda en los siguientes términos: que niega, rechaza y contradice en todas sus partes la demanda del actor niega que pueda pedir el desalojo del inmueble que le fuera dado en arrendamiento con opción de compra-venta, suscrito entre las partes en fecha 15 de abril de 2010…que en esa fecha su representada suscribió un contrato de arrendamiento con opción de compra-venta con una duración de seis (6) meses, lapso durante el cual cancelaría un canon de arrendamiento mensual de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,oo), monto acordado mas como costo de financiamiento por la duración de la opción que como canon justo en atención al avalúo del inmueble para luego procederá la compra por un monto de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,oo) que a los efectos de la opción de compra venta su mandante entregó al inicio del contrato la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo) por concepto de arras, los cuales formarían parte del monto de la venta acordada… que una vez cumplido el lapso de seis (6) meses de vigencia del mismo su representada se encontraba en plena disposición, tanto de voluntad como financieramente, producto de un crédito aprobado por el Banco Sofitasa para dar cumplimiento a la compra del inmueble contratado mediante opción a Safari Motors, C.A para lo cual ameritaba únicamente la consignación de documentos indefectibles para todo contrato crediticio, los cuales debían ser aportados por la demandada…que durante dicho lapso de seis (6) meses era obligación del promitente vendedor realizar las diligencias necesarias ante los organismos públicos y entidades privadas involucradas para entregar al promitente comprador las solvencias, finiquitos crediticios, liberación de gravámenes y demás documentos necesarios para la protocolización y perfeccionamiento de la venta, que durante la vigencia del contrato y mucho después (un año más) no fueron entregados al promitente comprador ni gestionadas los documentos y solvencias necesarias para proceder a la protocolización de la compra venta, que el Banco Mercantil era el legítimo propietario de dicho inmueble, no siendo protocolizada la venta por parte de éste sino hasta el 28 de octubre de 2011, un año después del vencimiento del contrato de opción de compra-venta… que así se encuentran frente a un incumplimiento manifiesto, previsible y doloso por parte del promitente vendedor, como consecuencia de su limitación para cumplir dentro del lapso acordado y prescrito para dar cumplimiento a su obligación de hacer la tradición legal y protocolizar la cosa ofrecida en venta, que no podía acreditar su condición de propietario del inmueble…que posterior al incumplimiento de su obligación al vencimiento del contrato, continuó cobrando los cánones de arrendamiento desde el vencimiento del contrato que para el mes de mayo de 2011 su mandante suspendió los pagos amparándose en la exceptio non adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil…que en la presente demanda se pretende cobrar los cánones desconociendo el acuerdo verbal mediante el cual tales cánones de arrendamiento (noviembre 2010 a abril 2011) formarían parte de la venta…que quien incumplió de manera reiterada su obligación de proveer la documentación y solvencias necesarias para perfeccionar el contrato de compra-venta hoy demanda en procura del desalojo y reclama el pago de cánones de arrendamiento supuestamente causados…que en el presente caso la demandante ha incumplido con el contrato bilateral suscrito en fecha 15 de abril de 2010, en el cual se estableció un lapso de duración de seis (6) meses y de manera dolosa e irresponsable incumplió con su carga de deberes para perfeccionar la venta y luego de tardar UNY SEIS MESES en consignar los documentos se rehúsa a acudir a las oficinas de Registro (las cuales habilitó su representada en noviembre de 2011) para protocolizar la venta …que cuando se suscribe el contrato de arrendamiento con opción de compra, el objeto y voluntad final e inequívoca de los contratantes no radica en el arrendamiento, figura que en la práctica sólo se prevé para compensar pecuniariamente la espera por la protocolización y perfeccionamiento de la compra-venta, que mal puede el promitente vendedor eternizar de manera dolosa el cobro de alquileres para percibir mayores e injustos ingresos a expensas del deterioro y menoscabo de la situación financiera de quien actuando buena fe, aguarda por la consignación de la documentación necesaria para alcanzar el objeto principal de su voluntad plasmada en un contrato que no era otra que la compra del inmueble…que la empresa Safari Motor´s, C.A reconoce que dio cumplimiento con la entrega de los documentos y recaudos necesarios en fecha 31 de octubre de 2011, que en el mismo escrito de manera amenazante coacciona a que cumplan en un plazo de 24 horas con el pago de unos arrendamientos no causados con abono de arras y todo lo referente a un contrato de venta que no pensaban cumplir, que su intención no era otra que cobrar los arrendamientos vencidos y seguir cobrando los meses siguientes …que condicionaban cualquier negociación al pago de un arrendamiento extendido como consecuencia de su propio incumplimiento en entregar la documentación necesaria, no solamente del documento de propiedad y registro de bienhechurías, sino también del pago de sus deudas tributarias con el Municipio Sotillo, las cuales fueron canceladas por su representada.
En fecha 15 de febrero de 2012, la parte actora presentó escrito mediante el cual solicitó la confesión ficta de la parte demandada por presentar la contestación de manera extemporánea y presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 23 de febrero de 2012, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandante.
En fecha 24 de febrero de 2012, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas; las cuales fueron admitidas en fecha 27 de febrero de 2012.
En fecha 23 de marzo de 2012, este Tribunal mediante auto suspendió la presente causa, absteniéndose de dictar sentencia debido a la estrecha relación entre ésta y la causa ventilada entre las mismas partes por cumplimiento de contrato e indemnización por daños y perjuicios y daño moral.
En fecha 31 de enero de 2013, se ordenó dar entrada y curso legal correspondiente al presente expediente proveniente del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Nor Oriental en virtud del desistimiento del recurso de apelación ejercido por la parte actora.-

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Este Tribunal a los fines de dictar sentencia en la presente causa previamente observa:
Se desprende de autos que la parte actora pretende el desalojo de un inmueble que afirma fuera arrendado a la demandada, debido a la insolvencia de ésta en el pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de mayo hasta noviembre de 2011; en la oportunidad de contestar la demanda, la demandada en su defensa argumentó que la actora dolosamente omite en su demanda que el contrato suscrito entre ambas es de arrendamiento con opción de compra venta el cual incumplió la demandante al no entregar de manera oportuna la documentación y solvencia necesaria para la protocolización de la compra venta, y que habiendo entregado dicha documentación un año y seis meses después del vencimiento se ha negado a presentarse ante la oficina de Registro, que la voluntad principal de las partes fue suscribir la opción de compra venta.

PUNTO PREVIO
Considera esta Sentenciadora emitir pronunciamiento como punto previo respecto a la confesión ficta invocada por la parte actora.
Alega la parte demandante que la demandada incurre en confesión ficta en virtud de haberse dado por citada en fecha 07 de febrero de 2012 y seguidamente en esa misma fecha procedió a contestar la demanda, lo que a su decir resulta en una contestación extemporánea.

Se observa de autos, que el lapso señalado para la contestación de la demanda por el presente procedimiento es al segundo (2º) día siguiente a la citación practicada, y en efecto se desprende de las actas procesales que el apoderado judicial de la parte demandada comparece a darse por citada en nombre de ésta y seguidamente en esa misma fecha procede a dar contestación a la demanda, lo cual demuestra que hay en autos una contestación anticipada, conducta que deberá ser analizada a la luz de las recientes tendencias doctrinarias y jurisprudenciales y en atención al contenido del artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Ahora bien, estima esta Juzgadora que el ejercicio anticipado de recursos, defensas o derechos, no necesariamente implica la intempestividad o extemporaneidad del mismo, en efecto, en el ordenamiento procesal venezolano rige el principio de preclusión que ha sido conceptuado como el efecto de un estado del proceso que al abrirse clausura, definitivamente, el anterior. Esto es, que el procedimiento se cumple por etapas que al iniciarse una, va cerrando la anterior.
Así las cosas, cada uno de esos actos procesales – por ser concatenados y sucesivos – deben producirse dentro de un espacio de tiempo previamente establecido, para que tengan validez. En tal virtud, estando constituido el proceso por una serie de “compartimentos estancos”, o etapas, cada una de ellas no podrá abrirse sin que se hubiese cerrado o cumplido la anterior. Asimismo, una vez efectuado el acto que da inicio a la nueva etapa procesal, surgen – a partir de él – los derechos y recursos correspondientes, verbigracia, dictada la sentencia – aun antes del vencimiento del lapso de ley para dictarla - se cierra esa etapa procesal pues el Tribunal que la dictó no la puede modificar y se abre una nueva, aquella en la que las partes pueden ejercer sus recursos contra ella, naciendo así, el derecho de apelar contra el fallo; citado el demandado, el acto necesariamente posterior, será el de contestación a la demanda, etc.
Por otra parte, esas etapas procesales tienen su respectivo lapso, es decir, un tiempo en el cual deben efectuarse los actos que la componen. Esos lapsos son concedidos en beneficio de una de las partes – aquellos que la ley otorga a uno de los sujetos de la relación procesal para que éste pueda ejercer sus derechos y defensas, entre otros, la contestación a la demanda, la formulación de la oposición a la medida cautelar, el ejercicio de los recursos de impugnación -, en beneficio de ambas partes de manera simultánea – los concedidos para que ambos puedan efectuar determinadas actuaciones, verbigracia la promoción y evacuación de las pruebas, la presentación de informes, etc. -, en beneficio de los terceros y en beneficio del tribunal.
El otorgamiento de los lapsos a las partes y a los terceros tiene por objeto, en primer término, permitirles a éstos el ejercicio del derecho a la defensa y, en segundo lugar, el otorgarle a la contraparte la seguridad necesaria a partir de la cual comenzar a realizar la actuación correspondiente.
En tal virtud, estima esta Juzgadora que – por aplicación del principio dispositivo y siempre y cuando se respete el orden en que los actos procesales deben efectuarse - la parte a cuyo favor se ha concedido un lapso puede, perfectamente, renunciar al mismo y efectuar la actuación que correspondiere de acuerdo a la etapa en que se encontrare el proceso porque, ajustándose a esas condiciones - la realización del acto de manera anticipada pero en la etapa procesal respectiva -, no se genera incertidumbre alguna para la contraparte.
En este sentido, todo aquello que de alguna manera entrabe, limite o impida la eficacia del proceso - aun cuando fueren las mismas normas jurídicas sancionadas – podría considerarse como negación del Derecho. Es por ello que se puede afirmar que, pese a que las formalidades son necesarias – porque ellas permiten un cierto orden -, las mismas no pueden privar sobre lo esencial: la consecución de los referidos valores. En el caso de autos, estamos en la etapa procesal que se abre una vez que la persona demandada se encuentra debidamente citada en autos, en el presente juicio, por medio de su defensor judicial designado. En relación con el caso de autos y respecto de dicha etapa, conviene acotar lo siguiente:
La contestación a la demanda es el derecho del que dispone la parte demandada para oponer sus defensas, y es a través de ella que expresa su derecho a la defensa.
En cuanto a la contestación anticipada encontramos que es aquella que se formula antes de que transcurriere el lapso establecido implica una manifestación expresa por parte del demandado, tendiente a enervar la acción que en su contra se ha intentado.
Así, la contestación efectuada antes del vencimiento del respectivo plazo y aun antes de que el mismo comenzare a correr, a criterio de esta Sentenciadora, tiene pleno valor pues, lo contrario, sería darle preeminencia a la forma sobre la esencia, circunstancia ésta que implica la sujeción de un derecho fundamental, como lo es el defensa, al cumplimiento de una formalidad.
Por otra parte, admitir la contestación hecha en esos términos, o sea, dentro del estado respectivo pero antes de día fijado, no implica respecto de la contraparte, indefensión alguna ni menoscabo a su derecho a la defensa, toda vez que ésta también tiene la certeza de que el demandado ha manifestado su voluntad de contradecir la acción.
Es necesario señalar lo que al respecto ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, quien en sentencia de reciente data abandonó el criterio que venía sosteniendo respecto de la contestación anticipada otorgándole pleno valor.
Así, dicha Sala en decisión del 24 de febrero de 2006, con ponencia del Magistrado Dr. ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, en el juicio seguido por R. Buroz y otro contra D. A. Sanabria, expresó lo siguiente: “…Si bien es cierto que hasta la presente fecha la Sala ha sostenido que los actos procesales deben celebrarse “dentro de una coordenada temporal específica”, de conformidad con los principios de preclusión y tempestividad de los actos y, por tanto, se han reputado como extemporáneos por anticipados los recursos o medios de impugnación ejercidos antes de que se inicie el lapso para interponerlos de acuerdo con la ley, no es menos cierto que, al igual que para el recurso de apelación, el efecto preclusivo del lapso previsto en la ley bien para dar contestación a la demanda, no viene dado por la anticipación de la actuación, sino por el agotamiento del lapso propiamente dicho.
Por tanto, en relación a lo anteriormente expuesto y a la doctrina establecida por la Sala Constitucional, se debe concluir en que, siendo el interés el que impulsa a las partes a realizar los distintos actos del proceso para que éste se desarrolle y evolucione hasta llegar al pronunciamiento del órgano jurisdiccional que resuelve el asunto controvertido entre ellas, garantizando así el sagrado derecho a la tutela judicial efectiva, forzosamente la Sala debe abandonar el criterio sostenido en la sentencia Nº RC-00317 de fecha 27 de abril de 2004, caso: Orlando Rafael de La Rosa Maestre contra Luisa Margarita Fernández de González, exp. Nº 03-400, y en aquellas que se opongan a lo establecido en este fallo, debiendo considerarse válida la contestación de demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal. Por consiguiente la consecuencia jurídica de la confesión ficta sólo podrá imputársele al demandado cuando éste no de contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el lapso legal respectivo, o término legal, como sucede en el procedimiento breve, siempre que se den los presupuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil…” (Extracto tomado de JURISPRUDENCIA, Ramírez & Garay, Tomo 230, Enero-Febrero 2006).
A tenor de la sentencia citada, esta Juzgadora conforme lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, acoge y hace suya dicha doctrina, la cual será aplicada al caso concreto.
En este orden de ideas, por cuanto la actuación desde la cual la parte demandada se dio voluntariamente por citada en el presente juicio se corresponde a la contestación de la demanda la cual se debió conforme al orden procesal verificar con posterioridad a la citación, sin embargo al ser la misma contentiva de los argumentos de defensas respecto a este juicio, aún siendo de forma anticipada la misma tiene validez, ya que por los razonamientos antes expuestos, si bien la misma fue hecha anticipadamente respecto del término que prevé nuestro Ordenamiento Jurídico, la misma se verificó dentro de la etapa procesal correspondiente, y por ello, debe ser apreciada y valorada y por lo cual resulta IMPROCEDENTE la confesión ficta alegada por la parte actora. ASI SE DECLARA.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Vistos los alegatos de ambas partes, esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 509 de nuestra Ley Adjetiva procede al análisis de las pruebas promovidas en este juicio, a los fines de decidir conforme a lo alegado y probado en autos.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
1.- Promovió documento de propiedad sobre los dos (2) galpones objeto del contrato en controversia, en este sentido, este Tribunal le otorga valor probatorio, no siendo impugnado dicho instrumento por la contraparte en el presente juicio. Así se declara.-
2.- Promovió contrato de arrendamiento financiero con el Banco Mercantil que del mismo se evidencia que se encontraba facultada para arrendar; considera esta Juzgadora necesario señalar que si bien es cierto que dicho instrumento no versa sobre la relación arrendaticia invocada por la parte actora con la demandada, no es menos cierto que debido a los argumentos de defensa de la parte demandada, el documento en referencia produce efectos probatorios en el presente juicio. Así se declara.-
3.- Promovió carta emanada del Banco Mercantil, para demostrar que cumplió con las obligaciones adquiridas con dicha entidad financiera; al respecto debe señalar esta Sentenciadora que al emanar dicho documento privado de un tercero ajeno a la presente causa el mismo debió ser ratificado en el presente juicio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil lo cual no consta en autos, aunado a que dicho instrumento en nada conduce a las resultas del presente juicio. Así se declara.-
4.- Promovió contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 15 de octubre de 2010; se evidencia de autos que el mismo corresponde al contrato objeto de litigio, por lo cual constituye instrumento fundamental de la demanda, contentivo éste de los términos bajo los cuales las partes suscribieron sus respectivas obligaciones, por lo cual se le otorga valor probatorio. Así se declara.-
5.- Promovió recibo provisional y factura donde consta el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE DE 2010; observa este Tribunal que dichos documentos no fueron desconocidos por la contraparte, sin embargo, tal pago no constituye hecho controvertido en el presente juicio. Así se declara.-
6.-Promovió copias certificadas de las solicitudes de consignaciones arrendaticias por ante los Tribunales Primero y Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo de esta Circunscripción Judicial, este tribunal le otorga valor probatorio a dichas instrumentales de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y tiene por fidedigno su contenido en virtud de no haber sido las mismas impugnadas por la contraparte, emanando éstas de funcionarios facultados para tal fin. Así se declara.-
7.- Promovió recibos de cobro de los meses desde mayo a noviembre de 2011, en relación a dichos recibos debe señalar esta Juzgadora que mal puede la parte promovente beneficiarse de una prueba que emana de si misma, de conformidad con el principio de la alteridad de la prueba, aunado a que la parte demandada alegó haber suspendido dichos pagos, lo cual será analizado en el fondo de la controversia.- Así se declara.-
8.- Promovió facturas de pago de los meses noviembre, diciembre de 2010, enero, febrero, marzo y abril de 2011, al respecto considera esta Sentenciadora que dichos documentos en nada resuelven sobre la presente causa debido a que no se discute el pago de tales cánones. Así se declara.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1.- Promovió documento contentivo de venta e hipoteca de fecha 10 de noviembre de 2011, mediante la cual el Banco Sofitasa Banco Universal, C.A suscribe el préstamo hecho sobre el inmueble a la empresa Proyecto Integradores C.A, que contempla la venta que el ciudadano BOTROS DJIDJI, representando a la empresa SAFARI MOTOR´S, C.A haría a la empresa PROYECTOS INTEGRADORES, C.A; se evidencia de autos que dicho documento fue presentado a efectum videndi, certificándose por ante la Secretaria de este Tribunal, observándose que en efecto el mismo fue presentado a los fines de su autenticación verificándose dicho acto sólo en lo que respecta a la representación del Banco Sofitasa, C.A; así como se desprende que fue presentado ante el Registro Público del Municipio Sotillo de este Estado en virtud de haberse expedido la planilla correspondiente al cálculo por el documento antes referido, dejándose constancia en el mismo de los recaudos necesarios para la protocolización, en este sentido, este Tribunal le otorga valor probatorio a dichas instrumentales. Así se declara.-
2.- Promovió dos (2) cheques emitidos por el Banco Del Sur, Banco Universal y Banco Sofitasa, C.A de fechas 26 de septiembre de 2011, por montos que corresponden a la diferencia del crédito aprobado para la compra; observa esta Juzgadora que dichos instrumentos corresponden a cheques de gerencia emanados de las entidades bancarias antes referidas, lo que demuestra que en efecto la parte demandada contaba con capacidad económica para solventar su obligación en relación al contrato en controversia. Así se declara.-.
3.- Promovió planillas de pago 53531 y 53532 de fecha 07 de septiembre de 2011, para el pago de reparos fiscales, multas y recargos e intereses de mora correspondiente a los años 2005 y 2006 de la empresa Safari Motor´s, que fueron realizados por su representada a solicitud de la demandante, aceptándolo la empresa Proyecto Integredores C.A, en procura de lograr la venta pactada, se observa de dichos instrumentos que los mismos emanan de la Dirección de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Juan Antonio Sotillo, debiendo en todo caso haber sido ratificados de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no consta en autos, por lo que mal puede este Tribunal otorgar valor probatorio a los mismos. Así se declara.-
4.- Promovió copia simple de la comunicación suscrita por el ciudadano Pedro Sánchez contador de la empresa SAFARI MOTOR´S, C.A en fecha 18 de noviembre de 2011, donde anexa Registro Mercantil de Safari Motor´s C:A y sus modificaciones, RIF de la empresa, RIF del ciudadano Botros Djidji, solvencia municipal del inmueble y actividad económica; cursa en autos dicha instrumental no siendo desconocida por la contraparte en este sentido se le otorga valor probatorio en virtud de las defensas opuestas por la parte demandada en la presente causa. Así se declara.-
5.- Promovió documentos contentivos de solicitud de certificado de solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS) hecha por la empresa SAFARI MOTOR´S y la declaración y pago de la enajenación del inmueble para personas naturales y jurídicas (forma 33) realizada ante el SENIAT; al respecto considera esta Juzgadora que los instrumentos en referencia emanan de terceros ajenos a la controversia, entidades públicas que debieron ratificar el contenido de dichos documentos, lo cual no consta en modo alguno en la presente causa por lo cual no se le otorga valor probatorio. Así se declara.-

Analizadas las pruebas que han sido promovidas en la presente causa, esta Juzgadora emite su pronunciamiento sobre el fondo de la controversia.
Ahora bien, corresponde verificar la naturaleza del contrato de arrendamiento y si procede el desalojo por incumplimiento de las obligaciones contractuales señaladas en el mismo y si en efecto se encuentra vigente el contrato de promesa de venta alegado por la parte demandada como defensa.
En virtud de lo anterior los límites de la controversia quedó planteada en demostrar si el contrato de promesa de venta está vigente y en consecuencia no procede el desalojo por incumplimiento de las obligaciones contractuales en el establecidas.
El Desalojo arrendaticio no es más que aquella acción que tiene el arrendador en contra del arrendatario, dirigida a poner fin al contrato de arrendamiento, sea éste verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, amparado en cualquiera de las causales establecidas taxativamente en la ley.

Así las cosas, la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 34 los requisitos y causales por las cuales puede solicitarse el desalojo de un inmueble, siendo tales requisitos los siguientes:
1) Que se trate de un contrato a tiempo Indeterminado
2) Que se trate de un contrato escrito o verbal; y
3) Que se subsuma dentro de cualquiera de las causales señaladas en dicho artículo desde la letra a hasta la g.

Observa esta Juzgadora que la pretensión de la parte actora se fundamenta en la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, ya que según afirma la empresa demandada se encuentra en insolvencia; en su defensa la demandada alegó la exceptio non adimpleti contractus afirmando que en dicho contrato de arrendamiento suscrito por seis (6) meses se acordó la opción de compra-venta del inmueble arrendado, que continuó pagando una vez vencido los seis (6) meses como parte del pago correspondiente a la venta acuerdo verbal que desconoció la parte actora posteriormente, suspendiendo los pagos a partir del mes de mayo de 2011, en virtud del incumplimiento de la demandante respecto a la entrega de los documentos y solvencias necesarios para la protocolización de la respectiva venta del inmueble en cuestión.-
En este orden de ideas, de los alegatos expuestos por la parte actora y de las excepciones formuladas por la parte demandada se desprende, que ciertamente existe entre las partes un contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado por la parte demandante, sin embargo, aún cuando ésta no hizo referencia alguna en el escrito libelar, la parte demandada en sus argumentos de defensa señaló que dicho contrato también es contentivo de una negociación por opción de compra venta, en este sentido, tal como fue establecido anteriormente la controversia se circunscribe en determinar si ciertamente dicha negociación se encuentra vigente y en que términos la misma influye en la acción de desalojo aquí intentada, mas aún cuando la demandada admite haber suspendido los pagos de los cánones de arrendamiento por el incumplimiento de la demandante amparándose en la exceptio non adimpleti contractus.
Así las cosas, la accionante fundamenta el desalojo solicitado, de conformidad con el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido a: “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas”, causal ésta que puede ser alegada cuando el arrendatario deje de cumplir con su obligación al pago convenido.-
En relación a la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, observa esta Juzgadora que la actora señala la insolvencia de la demandada, por la falta de pago desde el mes de Mayo de 2011 hasta el mes de noviembre de 2011, siendo así necesario revisar la procedencia de la defensa opuesta por la demandada en relación a la suspensión de los pagos, lo cual se hace de la siguiente manera:
La exceptio non adimpleti contractus es la expresión con la que se designa la oposición formulada por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto.
El artículo 1.168 del Código Civil establece que: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, …”.
Esta disposición se refiere a la excepción del contrato no cumplido que se conoce en el derecho como la excepción non adimpleti contractus, por lo cual en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya.
En Roma no se conoció en su fundamento actual la excepción non adimpleti contractus, ya que se empleaba como sustitutiva de la misma la excepción de dolo, por lo cual, la parte exigía el cumplimiento de una obligación y no había dado cumplimiento a la suya, se le configuraba que había incurrido en dolo. Fue durante la Edad Media bajo la influencia del Derecho Canónico donde surge esta excepción que luego se conoce en el Derecho Moderno como excepción de contrato no cumplido.
En nuestro Derecho Civil, la disposición legal contenida en el artículo 1.168 del Código Civil fue incorporada en la reforma de 1942 y tomada del proyecto franco italiano de las obligaciones.
La excepción non adimpleti contractus suspende los efectos del contrato; no lo extingue, por lo cual se diferencia de la acción de resolución de contrato que va dirigida a obtener la terminación del contrato. En materia procesal esta excepción es una defensa de fondo o perentoria, que la parte demandada debe oponer en la contestación a la demanda para ser resuelta por el Juez como punto previo en la sentencia definitiva, que en caso de ser procedente, provoca la declaratoria de no haber lugar a la acción intentada.
En este sentido, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de febrero de 2003, con ponencia del Magistrado Conjuez Francisco Carrasqueño López, en el juicio de Bárbara Alejandrina Verde contra Marco Tulio Briceño Ramírez, expediente No. 02055, dejó establecido que: “La excepción non adimpleti contractus, según el tratadista patrio Eloy Maduro Luyando, es: “La excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación”. (Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, página 502. Universidad Católica Andrés Bello, 1995)
Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra para inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado”.
Por su parte, la Sala de Casación Civil del mas Alto Tribunal de la República, en sentencia No. RC-00116, de fecha 12 de abril de 2005, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y Marcelo Enrique García Jiménez contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, expediente No. 04109, dejó asentado que: “…Arguye el formalizante que al constatar el juzgador de la recurrida que los actores no habían cumplido con su obligación de pagar el precio tal como se desprende del dispositivo y, alegada por su representada la excepción “non adimpleti contractus”, lo ajustado a derecho era declarar procedente la defensa opuesta y aplicar el contenido del artículo 1.168 del Código Civil. Dicho artículo establece: “…En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones…” La norma legal transcrita prevé la excepción “non adimpleti contractus”, la cual determina que celebrado un contrato bilateral, una de las partes puede negarse a cumplir con el compromiso asumido, en el supuesto en que el otro contratante no ejecute el suyo”.
En este sentido, de conformidad con las citadas sentencias y norma invocada, observa esta Juzgadora que pretende la parte demandante el desalojo del inmueble en cuestión debido al incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses mayo hasta noviembre de 2011, afirmando la demandada que en el contrato acordaron las partes la opción de compra venta sobre el referido inmueble al vencimiento de seis (6) meses es decir para el 15 de octubre de 2010, reposando en la responsabilidad de la demandante la entrega de documentación y solvencias necesarias para la protocolización lo cual no cumplió y por lo cual suspendió los pagos, que la voluntad principal del contrato más que el arrendamiento fue la opción de compra venta que mal podía perpetuar la demandante dicho contrato ante su incumplimiento; al respecto debe señalar esta Juzgadora que en efecto logró demostrar la demandada que entre las partes no solo fue suscrito un contrato de arrendamiento sino que se encuentra vigente una negociación por opción de compra venta aún no resuelta entre ambas partes, y que en efecto, si bien continuó pagando la arrendataria-optante compradora vencido el lapso de seis (6) meses y así lo recibió la arrendadora-optante vendedora, no es menos cierto que en dicho contrato también fue suscrita la opción de compra venta cuyo cumplimiento fue exigido por la contraparte en juicio ventilado por ante este mismo Tribunal sobre cuya procedencia o no solo se resolverá en dicha causa, sin embargo, permitiendo el artículo 12 de la Ley Adjetiva la facultad al órgano jurisdiccional para desentrañar la voluntad intrínseca de las partes contratantes, con base de la máxima de experiencia, es por lo que considera esta Sentenciadora que las partes deben dirimir lo concerniente a la negociación relativa a la opción de compra venta, considerando quien sentencia que fue esa la voluntad de las partes, en dicho contrato, no demostrando la demandante haber dado cumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato en referencia o la excepción para el cumplimiento del mismo, resulta procedente la excepción “non adimpleti contractus” alegada por la parte demandada, cuando las partes expresaron su voluntad de suscribir el arrendamiento por el lapso de seis (6) meses y al vencimiento de éste se verificara la compra-venta acordada; motivo por el cual considera esta Sentenciadora, que el desalojo demandado en la presente causa no debe prosperar, ya que logró demostrar la parte demandada el hecho por el cual suspendió los pagos que venía realizando por concepto de cánones de arrendamiento, amparada en una excepción que le permite nuestro ordenamiento jurídico. Así se declara.-
III
DECISION
Por todas las consideraciones antes expuestas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda, con ocasión al juicio por Desalojo seguido por la Sociedad Mercantil SAFARI MOTORS, C.A., sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de septiembre de 2004, bajo el número 36, Tomo A-26, a través de sus apoderadas judiciales IUTAKA WATAY FERNÁNDEZ E INDIRA MALPICA DOMMAR, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos 84.952 y 70.709, respectivamente, en contra de la empresa PROYECTOS INTEGRADORES C.A., sociedad mercantil inicialmente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, posteriormente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el número 2, Tomo 25-A, RM1ROBAR, de fecha 9 de junio de 2011, Registro de Información Fiscal N° J-30881756-2. Así se decide.-
Se condena en costas a la parte perdidosa en la presente causa.
Publíquese. Regístrese. Déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, En Barcelona, a los siete (07) días del mes de Febrero de Dos Mil Trece (2013), Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO,

Dra. HELEN PALACIO GARCIA LA SECRETARIA,

Abog. MARIEUGELYS GARCIA CAPELLA

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 8:50 A.M, a.m. Conste.
La Secretaria,