REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui Barcelona, trece de marzo de dos mil trece 202º y 154º ASUNTO: BP02-V-2010-000188 Se contrae la presente causa a la pretensión por Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios, intentada por el ciudadano Iván Rodríguez Cabrera, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 6.279.349, de este domicilio, en contra de los ciudadanos Nelson Rosario Hernández y Josefina María Zabaleta, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. 2.144.334 y 14.033.045, respectivamente, domiciliados en la Ciudad de Caracas, Distrito Capital, Edificio La Avenida, apartamento 01, piso 1, San José a Santa Rosa. Expuso el demandante, en su escrito libelar, entre otras: Que en el mes de mayo de 2009, la Inmobiliaria Pineda, C.A., Century 21, por medio de Internet, ofertó públicamente en venta, un inmueble ubicado en Urbanización Colonia del Río, Calle 02, parcela Nº 50, Sector “A”, Barcelona, estado Anzoátegui, y la casa sobre la misma construida, propiedad de los ciudadanos Nelson Rosario Hernández y Josefina María Zabaleta, tal como consta de documento protocolizado por ante el Registro Subalterno del Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, anotado bajo el Nº 30, folio 104 al 106, Tomo 32, Cuarto Trimestre del año 1.996, que acompañaron al libelo, marcado “B”. Que en conversaciones con personeros de la Inmobiliaria, estos le manifestaron las condiciones de la negociación, y las malas condiciones físicas- estructurales en que se encontraba el inmueble, así como del deseo de los propietarios en ponerlo en óptimas condiciones para su venta. Que en conversaciones con el propietario, ciudadano Nelson Rosario Hernández, éste le manifestó que no había hecho las reparaciones, por falta de dinero, y que si estaba interesado en adquirir el inmueble, se pondrían de acuerdo y que si se materializaba el negocio, le entregaría el inmueble en perfectas condiciones de habitabilidad. Que el propietario del inmueble le planteó que efectuaran un acuerdo preliminar de venta (opción de venta), y que con el dinero que le entregara, acondicionaría el inmueble para que fuera elegible para la obtención de un crédito para el demandante; que la firma del pre-contrato se materializó, en fecha 11 de agosto de 2.009, tal como consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería, Municipio Lic. Diego Bautista Urbaneja, del estado Anzoátegui, bajo el Nº 64, Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría, consignado anexo al libelo, marcado “C”, y reconducido mediante instrumento privado, de fecha 17 de agosto de 2009, cuyo documento acompañó, marcado “D”. Que en ambos instrumentos, entre otras, se convino el precio y condiciones de pago, incluyendo el crédito hipotecario, y las condiciones del inmueble. Citó la cláusula primera del contrato, en la cual se describe el inmueble en cuestión; que dicha descripción es falsa, tal como se comprueba de inspección judicial realizada por el Juzgado Primero del Municipio Bolívar, consignada marcada “E”, donde se aprecia el estado de inhabilitabilidad y abandono del mismo, que no sirve de casa de habitación, lo que es una franca violación a lo establecido en el contrato. Que entregó, la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,ºº), a la Inmobiliaria Pineda C.A. Century 21, en fecha 20 de julio de 2009, en calidad de reserva del inmueble, así como la cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,ºº), entregados al propietario promitente, a la fecha del otorgamiento del acuerdo preliminar de venta, más la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,ºº), depositados a la cuenta corriente del ciudadano Nelson Rosario Hernández, tal cual fue establecido en la cláusula segunda del contrato. Que en virtud de que el propietario no hizo las reparaciones requeridas al inmueble, el demandante decidió no seguir realizando los pagos a que se refiere la cláusula segunda. Que a fin de buscar una salida pacífica al problema ocasionado por los vendedores, y por cuanto le fue imposible comunicarse con ellos, en fecha 25 de enero de 2010, se dirigió a la dirección de los hoy demandados, establecida en el contrato, junto con los ciudadanos Yorimi González y Manuel Mejías, como testigos, quienes son venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad Nros.: 15.039.352 y 6.835.658, respectivamente. Que fue recibido por la co-demandada, la ciudadana Josefina María Zabaleta y no obtuvo respuestas satisfactorias, que en esa oportunidad le entregó una carta, consignada en copia, marcada “F”, cuya copia de recibo no quiso firmar, y mediante la cual le participó, que tomando en cuenta que se estaba violando lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato, propuso que llegaran a otro acuerdo, como por ejemplo la firma de una carta compromiso, donde el comprador se obligaba a darle una cantidad de dinero, y el vendedor a utilizar dicha cantidad para reparar el inmueble y ponerlo habitable. Que se dirigió a la oficina de la Inmobiliaria Century 21, y conversó con la asesora, ciudadana Belkys Colmenares, y ésta le entregó un comprobante de envío de correo electrónico, de fecha 17 de noviembre de 2009, dirigido al vendedor, donde le comunicaba que esperaba definir la situación del inmueble; a lo que éste le respondió, en fecha 18 de noviembre de 2009, que estaba dispuesto a cumplir los requerimientos del Banco, a los fines de la obtención del crédito solicitado por el demandante, y señaló las obras a ejecutar en el inmueble; acompañó dichos correos, marcados “G1” y “G2”, así como también, marcado “G3”, recibo contentivo del status del crédito del demandante, en el cual se señala el crédito aprobado, que el inmueble no llenó los requisitos, y que la habitabilidad del inmueble otorgada por la Alcaldía del Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, no está acorde con el estado del inmueble. Fundamentó la demanda en el contenido de los artículos 1.167, 1.257, 1.258, 1.159, 1.160, 1.264 y 1.486 del Código Civil. Que por todo lo antes expuesto, es por lo que demanda por resolución de contrato y compensación de daños y perjuicios a los ciudadanos Nelson Rosario Hernández y Josefina María Zabaleta, identificados supra, para que convengan en la demanda o sean condenados a: 1.- Reintegrarle la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,ºº), aportada por el mismo para la negociación. 2.- La cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,ºº) por concepto de cláusula penal. 3.- Las costas del proceso, incluyendo honorarios de abogados. 4.- Indexación de las cantidades aportadas por el demandante detalladas en el documento de opción de venta, hasta que se dictara la sentencia y quede definitivamente firme. Estimó la demanda en la suma de doscientos treinta mil bolívares (Bs. 230.000,ºº), equivalente a tres mil quinientas treinta y ocho unidades tributarias (3.538 U.T.) En fecha 04 de mayo de 2010, se dio entrada a la causa y admitió la misma, ordenando la citación de los demandados, y se ordenó abrir cuaderno de medidas, a fines de sustanciar lo relacionado con la medida preventiva solicitada. En esa misma fecha se abrió cuaderno de medidas signado con el Nº BH02-X-2010-000026, y se decretó medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre una (01) parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el Nº 50 ubicada, ubicada en la Urbanización Colonias del Río, sector “A”, Jurisdicción del Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, con superficie aproximada de ciento cincuenta y siete metros cuadrados con cincuenta decímetros cuadrados (157,50 mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Con parcela Nº 49, en un extensión de quince metros (15 mts), aproximadamente; Sur: Con la parcela Nº 51, en una extensión de quince metros (15 mts), aproximadamente; Este: Su frente con calle Nº 02, en una extensión de diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts), aproximadamente; y Oeste: Su fondo con la parcela Nº 45, en una extensión de diez metros con cincuenta centímetros (10,50 mts), aproximadamente; el cual es propiedad de los ciudadanos Nelson Rosario Hernández y Josefina María Zabaleta, según consta de documento Protocolizado en la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, en fecha 13 de diciembre de 1996, anotado bajo el Nº 30, folios 104 al 106, Protocolo Primero, Tomo 32, Cuarto Trimestre del año 1996, a quién se participó en esa misma fecha, con oficio Nº. 347-10. En fecha 25 de mayo de 2010, compareció el demandante, y otorgó poder apud acta a los abogados Jorge Alejandro Zacarías y Víctor Prieto Melo, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.: 94.317 y 76.580, respectivamente. En fecha 26 de julio de 2010, comparecieron los demandados, y se dieron por citados en la causa, quedando la causa en el lapso de contestación de la demanda. En esa misma fecha, 26 de julio de 2.010, en el cuaderno de medidas, fue presentado escrito por la parte demandada, y solicitó la suspensión de la medida decretada, y se solicitara fianza o caución, y a tal fin, en fecha 02 de agosto de 2010, el Tribunal, de conformidad con lo solicitado y con la Ley, fijó fianza hasta por la cantidad de cuatrocientos sesenta mil bolívares (Bs. 460.000,ºº) o caución por la cantidad de doscientos noventa y nueve mil bolívares (Bs.299.000,ºº). En fecha 02 de agosto de 2010, diligenció la parte demandante, en el cuaderno principal de la causa, y solicitó se mantuviera vigente la medida decretada, consignó documentos marcados “A”, “B” y “C”; a fin de sustentar la petición. En fecha 10 de agosto de 2010, en el cuaderno de medidas, diligenció el demandante, y ratificó el escrito de fecha 02 de agosto de 2010, objetó la eficacia de la medida, por cuanto no compensaría el impacto de la inflación e indexación solicitada en el libelo de demanda, y solicitó se abriera articulación probatoria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 589 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 11 de agosto de 2010, diligenció la parte demandada y consignó fianza a satisfacción del Tribunal, y solicitó la suspensión de la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar decretada. En relación a la incidencia planteada, el Tribunal en fecha 24 de septiembre de 2010; por cuanto la parte demandante no objetó la eficacia o suficiencia de la garantía en tiempo oportuno, le fue forzoso declarar suficiente la fianza consignada y así lo decidió, se admitió la fianza, y se suspendió la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el inmueble identificado en autos, y ordenó participar la misma al Registro Inmobiliario del Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui. En esa misma fecha se participó con oficio Nº 721-10. En fecha 28 de septiembre de 2010, fue consignado escrito por el abogado Argimiro Rodulfo, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 96.387, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contentivo de contestación y reconvención de la demanda, en los siguientes términos: Rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos como el derecho invocado en la demanda. Rechazó, negó y contradijo que su representado haya manifestado al demandante que no había hecho las reparaciones pertinentes por falta de dinero, pero que si en verdad estaba interesado en adquirir el inmueble, se pondrían de acuerdo y si se materializada el negocio, se le iba a entregar el inmueble en perfectas condiciones de habitabilidad, ya que resulta poco creíble que a pesar de conocer el demandante las condiciones del inmueble, suscribe un contrato de opción a compra, sin dejar constancia de las condiciones físicas del inmueble. Rechazó, negó y contradijo que sus representados hayan incumplido las cláusulas primera, tercera y quinta del contrato de opción a compra. Que sus representados, evitando toda oferta engañosa, informaron al demandante de las condiciones del inmueble, y éste a su vez las conocía y aceptó, y suscribió de forma auténtica, un contrato de opción a compra, en fecha 12 de agosto de 2009 por ante la Notaría Pública de Lechería y por ello y lo establecido en la cláusula segunda del contrato, éste en fecha 20 de julio de 2009, canceló la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,ºº) en calidad de reserva del inmueble que ya conocía. Que en fecha 20 de julio de 2009, suscribió el contrato de opción a compra, con lo que quedaba claro que el demandante, tuvo el tiempo suficiente de conocer el inmueble, las condiciones de negociación, y realizar observaciones para ser incluidas en el contrato de opción a compra, lo cual no hizo, por cuanto su interés era adquirir el inmueble, por su excelente ubicación. Rechazó, negó y contradijo, que su representado le haya manifestado al demandante, de cualquier forma o medio, su deseo de poner en óptimas condiciones el inmueble para su venta. Rechazó, negó y contradijo, que el ciudadano Nelson Rosario se haya reunido con el demandante para manifestarle, que no había realizado las reparaciones pertinentes, por falta de dinero, y que si se materializaba el negocio entregaría el inmueble en perfectas condiciones de habitabilidad. Rechazó, contradijo y negó el hecho expuesto por el demandante, que pasado un mes de la falsa y rechazada reunión, el propietario se comunicó con el demandante y le haya planteado que efectuaran un acuerdo preliminar de venta, y que con el dinero que le entregara iba a acondicionar el inmueble, para que a su vez fuera elegible para la obtención de un crédito, ya que sus representados, nunca asumieron compromiso en lo referente a la obtención de un crédito. Impugnó el documento marcado “D”, acompañado al libelo, instrumento privado en copia simple. Que es cierto, que en fecha 12 de agosto de 2009, suscribieron contrato de opción a compra, el cual fue autenticado; que en dicho contrato se estableció, en la cláusula primera, la descripción del inmueble, y en la segunda, las condiciones de pago, y en esta última no se menciona compromiso alguno, sobre algún crédito hipotecario, y en el resto de las cláusulas no se menciona compromiso alguno asumido por sus representados, sobre realizar reparaciones en el inmueble. Rechazó, negó y contradijo, que sus representados, en forma verbal, hayan asumido compromiso de realizar reparaciones en el inmueble, para la obtención de crédito hipotecario. Rechazó, negó y contradijo los hechos explanados por el demandante, al señalar, que las descripciones del inmueble, de acuerdo al contrato de opción a compra, son inciertas, tal como se deduce y constata de la Inspección judicial practicada por el Juzgado Primero del Municipio Bolívar de esta Circunscripción Judicial, ya que al comparar lo establecido en la cláusula primera del contrato de opción a compra autenticado, y lo establecido en la inspección judicial, se evidenciaba, que son las mismas condiciones establecidas en ambos. Que se evidencia del contrato de opción a compra, que no se ofreció un inmueble con rejas en las ventanas, que se indicaron las habitaciones y los baños, mas no se indica que los baños se encuentran con sus instalaciones o cerámica en pisos y paredes. Negó, rechazó y contradijo que el demandante haya entregado a su representada carta alguna sobre la supuesta situación de habitabilidad del inmueble. Impugnó y desconoció las documentales consignadas por el demandante, anexas al libelo, marcadas “G2” y “G3”, consistentes en supuestos correos remitidos por su representado; y a todo evento, y sin que implicara aceptación de las mismas, señaló que del texto no se evidencia de forma cierta y fehaciente compromiso asumido por su representado, de realizar reparaciones en el inmueble. Que resulta improcedente la demanda por resolución de contrato y daños y perjuicios incoada en contra de sus representados, por cuanto éstos no incumplieron el contrato, ya que el demandante asumió el compromiso de pagar el precio de acuerdo a las condiciones fijadas en la cláusula segunda del contrato, y admite que dejó de cancelar porque supuestamente la parte demandada incumpliera el contrato. Que en razón de lo expuesto, y por no haberse materializado incumplimiento del contrato de opción a compra por parte de sus representados, solicitó se declarara sin lugar la demanda por resolución de contrato de opción a compra y daños y perjuicios, y se condene en costas al demandante. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en nombre de sus representados, presentó formal reconvención, en los términos siguientes: Que en fecha 12 de agosto de 2009, sus representados celebraron con el ciudadano Iván Gabriel Rodríguez Cabrera, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.279.349, contrato de promesa bilateral de compra venta de inmueble, autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería, anotado bajo el Nº 64, Tomo 128, sobre un inmueble propiedad de los demandados reconvinientes, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, de fecha 13 de diciembre de 1996, anotado bajo el Nº 30, folios 104 al 106, Protocolo Primero, Tomo 32, Cuarto Trimestre del año 1.996, ubicado el mismo, en el sector A, de la Urbanización Colonia del Río, distinguido con el Nº 50, Barcelona, Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui. Que tal como consta del escrito libelar, el demandante reconvenido se encontraba en pleno conocimiento de las condiciones físicas y estructurales del inmueble y de su interés de adquirirlo, dada su ubicación. Que en la cláusula primera del contrato de opción a compra se estableció la descripción del inmueble, tanto en su planta baja, como la planta alta. Que nada se establece, sobre que en el inmueble estén instaladas rejas en las ventanas, que los baños tengas accesorios, ni que las paredes y el piso estén revestidos de cerámica, que el inmueble se encuentre pintado o si se encuentran en el mismo gabinetes de cocina, aires acondicionados, lavamanos, batea para lavadero, puertas en las habitaciones, rejas de seguridad, piso revestido en cerámica, porcelanato, mármol, etc., paredes empastadas y pintadas, swiches de electricidad, tomas corrientes. Que en la cláusula segunda del contrato de opción a compra, se estableció el precio de venta y las condiciones de pago, lo que de forma cierta fue aceptado por el demandante reconvenido. Que en ninguna otra cláusula se estableció compromiso de realizar reparaciones o remodelaciones, luego de la firma del contrato, con el dinero que recibirían los demandados reconvincentes, por concepto del precio fijado por la venta, ni de forma verbal asumieron dicho compromiso, por cuanto las condiciones del inmueble eran conocidas por el demandante reconvenido, y así lo aceptó, y suscribió el contrato referido. Que en la cláusula quinta se estipuló, que si el contrato de opción a compra no se protocolizaba por causas imputables al promitente comprador, los promitentes propietarios conservarían para sí, por concepto de daños y perjuicios de pleno derecho y sin necesidad de recurrir a la vía judicial, la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,ºº), de la cantidad por ellos recibida, según lo establecido en la cláusula segunda del contrato de opción a compra. Señalaron que el demandante reconvenido, admitió que dejó de realizar los pagos por él asumidos, en virtud de que a su decir, el propietario, hoy reconviniente, no realizó las reparaciones necesarias. Que ciertamente el demandante no había finalizado sus pagos, y sus representados nunca asumieron obligación alguna de efectuar reparaciones. Que de acuerdo a la cláusula segunda, el precio fijado para la venta era la suma de cuatrocientos setenta mil bolívares (Bs. 470.000,ºº), cancelados de la manera siguiente: a.- La cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,ºº), recibidos en fecha 20 de julio de 2009, en calidad de reserva; b.- La cantidad de ciento treinta mil bolívares (Bs. 130.000,ºº), recibidos en la fecha de autenticación del contrato de opción a compra; c.- La cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,ºº), a los treinta días siguientes a la fecha de autenticación del contrato de opción a compra; d.- El saldo restante, es decir, la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,ºº) en el momento de la protocolización definitiva del documento. Que el demandante reconvenido canceló lo fijado en los literales a, b y c, pero no canceló en su oportunidad el saldo restante, es decir trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,ºº), por lo que es imputable a éste, el incumplimiento de la cláusula segunda, y la no protocolización de la venta sobre el inmueble. Que al haberse materializado el incumplimiento, por parte del demandante reconvenido, éste resulta responsable de los daños y perjuicios de acuerdo a lo establecido en la cláusula segunda. Que ante el incumplimiento por parte del demandante reconvenido, en diversas oportunidades le fue planteado regresarle la cantidad de dinero que sus representados recibieron por concepto del ya mencionado contrato de opción de compra, menos la cantidad fijada en la cláusula quinta del contrato por concepto de daños y perjuicios. Fundamentó su demanda en lo contenido en los artículos 1159, 1.264, 1.271, 1274, y 1167 del Código Civil. Que por lo expuesto, solicitaron la resolución de contrato de opción a compra, dado el incumplimiento por parte del demandante reconvenido, de lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato de opción a compra, y los daños y perjuicios establecidos en la cláusula quinta del referido contrato. Solicitó se decretara medida preventiva de embargo sobre bienes propiedad del demandante reconvenido, más cuando en el escrito libelar el demandante ofreció aportar al Tribunal los elementos de prueba requeridos para cubrir los extremos exigidos por el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no hizo. Estimó la cuantía de la demanda en la suma de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,ºº), equivalentes a novecientas veintitrés con siete unidades tributarias (923,07 U.T.). Que en base a lo expuesto, en nombre de sus representados reconvino al ciudadano Iván Gabriel Rodríguez Cabrera, por resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta de inmueble, y daños y perjuicios, de acuerdo a lo establecido en la cláusula quinta del referido contrato, dado el incumplimiento del demandante reconvenido, de la cláusula segunda del contrato, y sea condenado a cancelar a la parte demandada reconviniente la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,ºº), más la indexación judicial correspondiente e intereses moratorios. Solicitó que la admisión de la reconvención, sea declarada con lugar en la definitiva, y que el demandante reconvenido sea condenado en costas. En fecha 05 de octubre de 2010, se dictó auto mediante el cual, el Tribunal admitió la reconvención propuesta por la parte demandada, y de conformidad con el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil se fijó el quinto día siguiente a la citada fecha, a fin de que la parte demandante reconvenida diera contestación a la reconvención planteada. En fecha 13 de octubre de 2010, fue presentado escrito por los apoderados judiciales del ciudadano Iván Rodríguez Cabrera, parte demandante reconvenida en la presente causa, en los siguientes términos: Rechazó, negó y contradijo los términos de la reconvención planteada, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado por los demandados reconvinientes, ya que los vendedores se comprometieron a hacer reparaciones al inmueble en cuestión, a fin de que al comprador, demandante reconvenido, se le otorgara un crédito, y para ello el inmueble debía gozar de condiciones de habitabilidad ofrecidas y exigidas por el Banco prestamista. Negaron, y contradijeron el alegato planteado por los demandados reconvenidos, en cuanto a que el demandante, conocía las condiciones del inmueble, por las razones esgrimidas en dicho escrito y que se dan por reproducidas (folios 90 y 91). Rechazaron, negaron y contradijeron que el inmueble en cuestión no gozara de las estructuras que manifestaron en la demanda principal, ya que al momento de manifestar el demandante el interés en comprar el inmueble, se le entregó el documento de número 40, Tomo 181, de los Libros llevados por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio Simón Bolívar, de fecha 01 de diciembre de 2008, en la cual se señala que en el inmueble se encuentran debidamente instaladas puertas y ventanas, rejas de hierro para seguridad, paredes de bloques en obra limpia, servicios de aguas blancas empotradas al servicio público, y que por lo tanto es permeable inferir, que los hoy demandados reconvenidos a fin de vender el inmueble, prometieron entregarlo en el buen estado y con todos los accesorios que lo hicieran útiles para el fin establecido en el contrato, y que en ningún momento ha pretendido el demandante que se le entregara el inmueble con cerámicas en los pisos y paredes, como señala la parte accionada reconviniente. Rechazaron, el hecho de que haya sido el demandante quien haya incumplido con las obligaciones establecidas en el contrato, ya que éste, al no tener respuesta oportuna de los vendedores, agotó todas las vías para comunicarse con ellos, y se comunicó con la asesora inmobiliaria de Century 21 Inmobiliaria el Morro, y lo que logró fue reconducir el contrato suscribiéndose a uno nuevo, privado, impugnado en la contestación, por lo que lo hizo valer a tenor del contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en su último aparte y, en ese sentido, opuso la excepción de incumplimiento establecida en el artículo 1168 del Código Civil. Que los vendedores demandados siguieron ofreciendo el inmueble en venta, lo que consta de acuerdo preliminar de venta, que incorporarían en la fase probatoria. Que los demandados reconvenidos no manifestaron, nos se presentaron ni fue posible ubicarlos para darle salida pacífica a la controversia, sino que optaron por dejar sin efecto el contrato y colocarlo en el mercado a un precio mucho mayor, a fin de lucrarse. Que por todo lo expuesto solicitaron se declarara sin lugar la reconvención interpuesta, y se condenara en costas a los demandados reconvinientes. En la oportunidad probatoria, ambas partes promovieron pruebas, las cuales fueron agregadas a los autos, en fecha 09 de noviembre de 2010. Pruebas presentadas por la parte demandada tanto para la causa principal como para la Reconvención: Reprodujo e hizo valer la documental consignada con el escrito libelar, marcada “C”, cursante a los folios del 10 al 12, de la presente causa, contentivo de contrato bilateral de compra venta de inmueble suscrito entre las partes, autenticado en fecha 12 de agosto de 2010, por ante la Notaría Pública de Lechería, en el cual se aprecian las obligaciones contractuales asumidas por los otorgantes. Reprodujo e hizo valer documental consignada con el escrito libelar, marcada “E”, cursante a los folios 15 al 44, consistente en Inspección Judicial. Pruebas presentadas por la parte demandante: Promovió experticia sobre la bandeja de entrada del correo electrónico ivangalu@hotmail.com, a fin de que el experto designado determinara los hechos especificados en dicho escrito de pruebas, y que se dan por reproducidos (folio 102 y vto). A tal fin, solicitó al Tribunal se oficiara al Cuerpo de Investigaciones Científicas Penales y Criminalísticas, a fin de encomendarles la práctica de la experticia solicitada o a otra persona idónea, tal como lo establece el artículo 453 del Código de Procedimiento Civil. Promovió a los siguientes testigos: ciudadanos Belkis Colmenares, en su condición de Asesora inmobiliaria Century 21 El Morro; Jorge Luis Briceño, titular de la cédula de identidad Nº 10.035.193, Yoromis González y Manuel Mejías, titulares de las cédulas de identidad Nros.: 15.039.352 y 6.835.658, respectivamente; Gregorio Barrios y Arturo Briceño, titulares de las cédulas de identidad Nros.: 8.375.340 y 9.008.848, en sus caracteres de Jefe de Seguridad del Conjunto Residencial Colonia del Río, y encargado de vigilancia del inmueble en controversia, respectivamente. Promovió se oficiara al Banco Mercantil, Banco Universal, a fin de requerir Informe, sobre los hechos que se establecen en la comunicación de fecha 10 de diciembre de 2009, y remitiera al Tribunal copia de la misma. A tal efecto consignó copia, marcada “A”. Promovió se requiriera de la Alcaldía del Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, Informe sobre si el documento consignado, marcado “B”, anexo al libelo, fue emitido por dicha entidad. Promovió el documento, relativo al título de construcción de fecha 01 de diciembre de 2008, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, a fin de probar el estado que tenía el inmueble y los accesorios prometidos, a tenor de la cláusula cuarta del contrato suscrito por las partes. Promovió el contrato privado suscrito por las partes para reconvenir el contrato original. Promovió 5 ejemplares del Diario El Tiempo, en los cuales se hace la oferta del inmueble en disputa; ello a fin de dejar constancia de que los vendedores, hoy demandados reconvinientes, tenían la intención de revocar unilateralmente el contrato suscrito entre las partes en conflicto; y solicitó se practicara conforme al artículo 502 del Código de Procedimiento Civil, una prueba a los fines de determinar que el anunciado es el mismo inmueble, objeto de disputa. Promovió el acuerdo preliminar de venta realizado en fecha 05 de mayo de 2010, con un tercero, autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería, Municipio Urbaneja del estado Anzoátegui. Solicitó, de conformidad con los artículos 436 y 395 del Código de Procedimiento Civil, la exhibición de los siguientes documentos: Copias del documento de propiedad de la parcela, solvencias municipales en original, recibos de pagos de agua y energía eléctrica, en solvencia absoluta, de conformidad a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato; ello con el objeto de probar que el contrato final no se llevó a feliz término, por causas imputables a los vendedores. Promovió la prueba de posiciones juradas. En fecha 15 de noviembre de 2010, fue presentado escrito por el abogado Argimiro Rodulfo, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demanda, contentivo de oposición a las pruebas presentadas por la parte demandante. En fecha 17 de noviembre de 2010, el Tribunal se pronunció en cuanto a la oposición de pruebas formulada, y declaró con lugar la oposición a la prueba de exhibición de documentos. En esa misma fecha, admitió las pruebas promovidas por la parte demandada, cuanto ha lugar en derecho, por no ser ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva; Y en relación a las pruebas promovidas por la parte demandante, admitió las promovidas, con excepción de las Posiciones Juradas, las cuales negó su admisión. En fecha 24 de noviembre de 2010, comparecieron los abogados Víctor Prieto Melo y Jorge Zacarías, en su carácter de apoderados judiciales del demandante reconvenido, e interpusieron apelación en contra del contenido del auto dictado en fecha 17 de noviembre de 2010, en el cual se declaró con lugar la oposición hecha por los demandados reconvinientes, a su decir, por ser presentada extemporánea, a tenor del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil y sustanciada la misma; apelación esta, que fue declarada sin lugar por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental, y el mismo confirmó en todas sus partes el auto apelado, y condenó en costas al apelante, tal como consta de decisión de fecha 08 de diciembre de 2.011, cursante al cuaderno separado de apelación anexo Nº BP02-R-2010-000692. Pasa este Tribunal, en cuanto a las pruebas aportadas por las partes tanto a la causa principal como a la reconvención planteada, de seguida a valorar las mismas, lo que hace de la siguiente manera: VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA En cuanto, al contrato de opción de compra-venta, objeto de la presente causa, promovido, cursante a los folios 10 al 12 de la presente causa, este Tribunal observa que el mismo, fue debidamente reconocido en autos como suscrito por la parte demandante, y el mismo se encuentra debidamente autenticado, por lo que, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide. En cuanto a la inspección judicial promovida, cursante a los folios 15 al 44 de la presente causa, observa este Tribunal, que la misma, cursa anexa al escrito libelar, emanando la misma, del Juzgado Primero del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, encontrándose debidamente firmada y sellada por dicho Juzgado, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código civil. Y así se decide. VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE En cuanto a la experticia promovida, a la bandeja de entrada del correo electrónico ivangalu@hotmail.com, observa este Tribunal, que en fecha 12 de enero de 2011, se llevó a cabo el acto de nombramiento de expertos, resultando designado el ciudadano Niel Antonio Guerra Pérez, titular de la cédula de identidad Nº 8.256.689, como experto informático, por parte del demandante, consignándose en dicho acto su aceptación al cargo designado; y por parte de la demandada, el Tribunal, siendo que la misma no compareciera a dicho acto, designó a la ciudadana Angela Torres Hernández, titular de la cédula de identidad Nº 16.412.342, y por el Tribunal, se designó al ciudadano Carlos Vásquez, titular de la cédula de identidad Nº 12.578.092, a quienes se ordenó librar las notificaciones correspondientes, a efecto de que al segundo (2º) día de despacho siguiente a la última de las notificaciones practicadas, aceptaran o no dicho cargo, librándose las mismas en fecha 03 de febrero de 2011. Ahora bien, no consta en autos que dichas notificaciones se practicaran, y en consecuencia, igualmente no consta en autos, que la experticia promovida se llevara a cabo, por lo que este Tribunal, nada tiene que apreciar al respecto. Y así se decide. En cuanto a la prueba testimonial promovida, de los ciudadanos Belkis Colmenares, Jorge Luis Briceño, Yerimi González, Manuel Mejías, Gregorio Barrios y Arturo Briceño, este Tribunal observa lo siguiente: En cuanto a la testimonial de los ciudadanos Belkis Colmenares, y Arturo Briceño, la misma no fue rendida, y por lo tanto no consta en autos, todo por lo cual nada tiene que valorar al respecto este Tribunal. Y así se declara. En cuanto a la testimonial de los ciudadanos Jorge Luis Briceño, Yerimi Argenis Gonzalez Paiva, Manuel de Jesús Mejías García y Gregorio Barrios Cassiani, titulares de las cédulas de identidad Nros.: V-10.035.193, V-15.039.352, V-6.835.658, y E-83.758.340, este Tribunal evacuadas en autos como fueron las mismas, las desecha, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, en cuanto a que: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.”. Y así se decide. En cuanto a la prueba de informe requerida al Banco Mercantil, observa este Tribunal que en fecha 17 de noviembre de 2010, se libró oficio de requerimiento Nº 897-10, el cual fue entregado a dicha Entidad Bancaria tal y como consta de consignación del Alguacil de fecha 17 de enero de 2011, corriendo inserto, oficio de respuesta al folio 177 de la presente causa, emitido por la Banca Hipotecaria del referido Banco, oficio al cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide. En cuanto al informe promovido, a la Alcaldía del Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, relativo a la constancia de recepción de obra o cédula de habitabilidad, cursante en copias al folio 107 de la presente causa, observa este Tribunal, que en la oportunidad de oposición y convenimiento de pruebas, el apoderado judicial de la parte demandada, procedió a convenir en la existencia y validez del ya descrito documento, por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide. En cuanto a la documental promovida, relativa a Título de Construcción, presentado en fecha 01 de diciembre de 2008, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, cursante en autos a los folios 5 al 9, de la presente causa, observa este Tribunal que en la oportunidad de oposición y convenimiento de pruebas, el apoderado judicial de la parte demandada, manifestó que el referido documento de construcción reflejaba en efecto las condiciones del inmueble para esa fecha de autenticación, por lo que evidencia quien aquí decide una aceptación del mismo, por parte de éste, todo por lo cual este Tribunal le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide. En cuanto al documento privado, de fecha 17 de agosto de 2009, cursante en autos a los folios 13 y 14 de la presente causa, observa este Tribunal, que el mismo fue promovido anexo al libelo de la demanda, marcado “D”, y que fue impugnado por la parte demandada, en la oportunidad de contestación de la demanda, siendo en la oportunidad probatoria promovido, tal y como lo expresa el apoderado judicial de la parte demandante, según el derecho establecido en la parte in fine del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, evidencia este Tribunal que la parte promovente, se limitó a señalar el citado artículo, a los fines de hacer valer el referido documento privado, sin solicitar la prueba de cotejo, ni traer a los autos el original del mismo, todo como se indica en dicho artículo, por lo que en consecuencia, este Tribunal, desecha la referida documental. Y así se decide. En cuanto a los cinco (05) ejemplares del Diario El Tiempo, promovidos, evidencia este Tribunal, que no consta a los autos, los referidos ejemplares del citado Diario, por lo que nada tiene que apreciar al respecto. Y así se decide. En cuanto al documental promovido, relativo a su decir, a un acuerdo preliminar de venta, de fecha 05 de mayo de 2010, a un tercero, del inmueble objeto de la presente controversia, este Tribunal evidencia que no consta en autos el documento alegado, por lo cual nada tiene que apreciar al respecto. Y así se decide. Pasa este Tribunal a los fines de dictar la correspondiente decisión, en la Reconvención planteada, a realizar las siguientes consideraciones: En la oportunidad de contestación de la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada, procedió a reconvenir a la parte demandante, por cuanto alega que el mismo, conocía las condiciones físicas y estructurales del inmueble objeto de la negociación, y ellos en ningún momento se habían comprometido ni contractual ni verbalmente a realizar reparaciones o remodelación alguna a dicho inmueble. Que en dicho contrato, se estableció la forma de pago del inmueble, y el demandante reconvenido, no había cumplido con los pagos finales asumidos, y por lo tanto al no materializarse la venta definitiva por culpa de dicha falta de pago, es por lo que solicitaron la resolución del contrato, y los daños y perjuicios a que se tenían estipulados en la cláusula quinta del mismo. Por último solicitó se declarara con lugar la reconvención planteada, y se condenara en costas a la parte demandante reconvenida. Por otra parte, el demandante reconvenido, en su oportunidad de contestación a dicha reconvención, alegó que al momento de manifestar su interés en comprar dicho inmueble, se le entregó el documento Nº 40, Tomo 181, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, de fecha 01 de diciembre de 2008, cursante a los autos a los folios 5 al 9, en el cual se señala que en el inmueble se encuentran debidamente instaladas puertas y ventanas, rejas de hierro para su seguridad, entre otros. Que tomando en cuenta lo anteriormente declarado en el título de construcción, se podía inferir que los hoy demandados a fin de vender el inmueble le habían prometido entregarlo en el buen estado y con todos los accesorios que lo hicieran útiles para el fin establecido en el contrato. Señaló además, que en ningún momento ha pretendido que se le entregara el inmueble con cerámicas en los pisos y paredes, tal y como señalara la parte reconviniente. Rechazó que haya sido, quien incumplió con lo estipulado en el contrato, por cuanto dejó de pagar lo establecido en la Cláusula Segunda, siendo que ello fue sólo a consecuencia de la no entrega oportuna de las obras prometidas; por lo que solicitó se declarara sin lugar la reconvención y se condenara en costas a la parte demandada reconviniente. Ahora bien, analizadas como ya han sido las actas que conforman la presente causa, pasa este Tribunal a señalar que la parte demandada reconviniente alega entre otros, el incumplimiento de la parte demandante reconvenida en cuanto al pago final establecido en la Cláusula Segunda del contrato objeto de la controversia, y el reconvenido alega que dicha falta de pago, se suscitó debido al incumplimiento primeramente de los reconvinientes en terminar las obras relativas a puertas, ventanas y otros, contenidas en el documento de construcción de la casa, que le entregaran al momento de manifestar su interés en adquirir el inmueble. Establecido lo anterior, este Tribunal observa, que en el citado documento de construcción de la casa, cursante en autos, a los folios 5 al 9 de la presente causa, se evidencia que, en la descripción del inmueble construido se establece, entre otros: “…todos los espacios con sus respectivas puertas y ventanas, rejas de hierro para su seguridad, paredes de bloques acabados en obra limpia, servicio de aguas negras y blancas empotradas al servicio público por la institución respectiva;…”, documento éste que fuere descrito como entregado al demandante reconvenido, en la oportunidad de la autenticación del contrato que hoy nos ocupa, tal y como quedó establecido en la Cláusula Cuarta del mismo. Evidencia asimismo de actas este Juzgador, que los demandados reconvinientes, al momento de suscribir el contrato que hoy nos ocupa, se comprometieron a entregar un inmueble construido según las características que constan en dicho documento de construcción de la casa, siendo como entregaron el citado documento, a los fines de tramitar la venta definitiva del inmueble, todo lo cual a criterio de este Juzgador, se establece en un compromiso adquirido por el propietario de entregar, el inmueble tal y como se desprende de los documentos de propiedad entregados a tenor del compromiso de compraventa suscrito. Y así se declara. Por tanto, este Juzgador, ante lo planteado anteriormente, y tomando en cuenta que la prestación que incumbe a una parte en virtud de un contrato bilateral cuando aquella, se ha hecho imposible de cumplir, por causa de una circunstancia sobrevenida de incumplimiento por la otra parte, la cual no haya querido responder en ninguna forma evidente, se pierde entonces la pretensión a la contraprestación debida, por causa del referido incumplimiento suscitado, y observando, que los hoy demandados reconvinientes, tal y como quedó sentado, en la inspección judicial de fecha 18 de marzo de 2010, cursante en autos a los folios 15 al 44 de la presente causa, han incumplido con la obligación de venderle el inmueble, al demandante reconvenido, en las condiciones establecidas en el ya citado documento de construcción, es por lo que considera quien aquí decide, que la reconvención planteada no debe prosperar, tal y como se dejará sentado en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide. Ahora bien, este Tribunal a los fines de dictar la correspondiente decisión en la causa principal, pasa a realizar las siguientes consideraciones: La causa puesta en conocimiento de este sentenciador para su decisión, se contrae a la resolución de contrato que intentara el ciudadano Iván Rodríguez Cabrera, contra los ciudadanos Nelson Rosario Hernández y Josefina María Zabaleta, señalando que firmaron contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta de Inmueble, en fecha 11 de agosto de 2009, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui, quedando anotado bajo el Nº 64, Tomo 128 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría. Que el inmueble se encuentra constituido por una vivienda ya descrita, que a decir del demandante, se encontraba en malas condiciones físicas-estructurales, es decir que requería desarrollo y culminación, pero que al reunirse personalmente con el propietario, éste le manifestó que si se materializaba el negocio, le entregaría el inmueble en perfectas condiciones de habitabilidad, lo que a su vez le permitiría a él como comprador, obtener un crédito hipotecario. Que en fecha 17 de agosto de 2009, suscribió con los demandados, un contrato privado, a los fines de materializar los acuerdos tanto verbales como contractuales en torno al inmueble. Por su parte la parte demandada, en la oportunidad de contestación de la demanda, procedió a rechazar, negar y contradecir tanto los hechos como el derecho invocado por el demandante, en su escrito libelar. Señaló que el demandante conocía desde un principio las condiciones de infraestructura del inmueble objeto de la negociación. Que a pesar de lo anterior, él demandante firmó el contrato de opción de compra-venta. Rechazaron, negaron y contradijeron que le hayan manifestado al demandante, que pondrían dicho inmueble en óptimas condiciones, ni que por falta de dinero, no habían hecho las reparaciones alegadas. Por último destacaron que el demandante firmó con ellos, un contrato, en el cual se establecieron, las modalidades de pago, y en ninguna parte de el, se estableció obligación alguna asumida por ellos, sobre realizar reparaciones o remodelaciones al inmueble, objeto del contrato. Que además en dicho contrato no se estableció ningún compromiso, referente a crédito hipotecario alguno solicitado por el demandante. Ahora bien, vistas y analizadas como han sido las actas que conforman la presente causa, y valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes, pasa este Tribunal a decidir en primer término, como se dijo, la causa principal que nos ocupa, y en atención a ello, observa los siguientes: La parte demandante alega entre otros, el incumplimiento de la parte demandada en honrar su compromiso verbal contraído con éste, en torno al acondicionamiento del inmueble a los fines de entregárselo en perfectas condiciones de habitabilidad, para que así, él (demandante) pudiese obtener un crédito para la adquisición del inmueble. A lo anterior observa este Tribunal que el demandante en la oportunidad legal correspondiente promovió una experticia a su bandeja de correos, a los fines de determinar la validez del acuerdo verbal, alegado como contraído con los demandados en torno al acondicionamiento del inmueble; experticia, que no fue practicada. De igual manera, promovió como testigos a los ciudadanos Yerimi Argenis González Paiva, y Manuel De Jesús Mejías García, a los fines de constatar la validez de la entrega de una notificación a la ciudadana Josefina María Zabaleta, parte co-demandada, en la cual se hace mención al citado acuerdo verbal, cursante en autos a los folios 45 de la presente causa, marcada “F”, testimoniales que este Tribunal desechó de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.387 del Código Civil. Igualmente señala este Juzgador, como ya se dijo, que en el documento de construcción de la casa, autenticado en fecha 01 de diciembre de 2008, por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, anotado bajo el Nº 40, Tomo 181 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría, y registrado en fecha 13 de febrero de 2009, por ante el Registro Público del Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, anotado bajo el Nº 6, Folio 16, Tomo 10, y cursante en autos a los folios 5 al 9 de la presente causa, se evidencia que, en la descripción del inmueble construido se establece, entre otros: “…todos los espacios con sus respectivas puertas y ventanas, rejas de hierro para su seguridad, paredes de bloques acabados en obra limpia, servicio de aguas negras y blancas empotradas al servicio público por la institución respectiva;…”, documento éste que fuere entregado al demandante en la oportunidad de la autenticación del contrato que hoy nos ocupa, tal y como quedó establecido en la Cláusula Cuarta del mismo. Ahora bien, en cuanto a lo anteriormente planteado, considera quien aquí decide, que si bien es cierto que el hoy demandante, ciudadano Iván Rodríguez Cabrera, no logró demostrar en ninguna forma que existiere un compromiso verbal suscrito con los demandados, ciudadanos Nelson Rosario Hernández y Josefina María Zabaleta, en cuanto al acondicionamiento total del inmueble objeto del contrato a los fines de entregarlo dentro del tiempo estipulado en la Cláusula Tercera, en óptimas condiciones de habitabilidad, no es menos cierto que los demandados, al momento de suscribir el contrato de promesa bilateral de compra venta del inmueble, en fecha 12 de agosto de 2009, hicieron entrega al demandante, de una serie de documentos, estipulados en la primera parte de la Cláusula Cuarta del mismo, los cuales establecen las características y condición legalmente establecidas del inmueble objeto de compraventa. Y así se declara. Evidenciado como quedó lo anterior, y señalado como fuere en la oportunidad de consideración acerca de la controversia planteada en la reconvención, la parte demandada, al entregar al demandante dichos documentos, a los fines de la tramitación o preparación del documento definitivo de venta del inmueble, mal puede posteriormente alegar que lo establecido y estipulado en el citado documento, es falso para la fecha de suscripción del contrato que hoy nos ocupa, tal y como lo manifestara mediante escrito que introdujera a los autos, en la oportunidad de oposición y convenimiento de pruebas, cuando alegó “…en cuanto a la promoción del contrato de fecha 01/12/2008, consistente el documento de construcción, del mismo se evidencia las condiciones del inmueble, para la referida fecha y no para la fecha de suscripción del contrato de opción a compra,…”. En virtud de lo planteado anteriormente, trae este Tribunal a colación las condiciones del inmueble establecidas mediante inspección judicial, practicada por el Juzgado Primero del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en fecha 18 de marzo de 2010, en la cual, entre otras, se dejó establecido en el particular primero, que en el inmueble tanto en la planta alta como en la baja, existían ventanas sin marcos y sin rejas, y no existían puertas con sus marcos en ninguno de los cuartos ni en los baños, por lo que queda plenamente evidenciado, que lo establecido, en el ya citado documento de construcción de la casa, es falso, en cuanto a que todos los espacios tenían sus respectivas puertas y ventanas, y rejas de hierro para su seguridad, y por tanto la parte demandada, no debió entregar dicho documento a la parte demandante, o en su defecto, debió instalar lo aludido en él, o registrar los cambios. Y así se declara. Aunado a lo anterior, evidencia este Tribunal, que en la cláusula primera del contrato objeto de la presente causa, se establece, entre otros: “EL PROMITENTE COMPRADOR se compromete a comprar, y LOS PROMITENTES PROPIETARIOS a venderle,…, un inmueble de su propiedad,…y la casa por haberla mandado a construir, según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro mencionada, en fecha 13 de febrero de 2.009, anotado bajo el No. 6, Folios 16, Tomo 10, del Protocolo de Transcripción respectivo.”, es decir, se comprometieron a entregar un inmueble construido según las características que constan en dicho documento protocolizado, todo lo cual a criterio de este Juzgador, se establece en un compromiso adquirido por el propietario de entregar el inmueble tal y como se desprende de los documentos de propiedad entregados a tenor del compromiso de compraventa suscrito. Y así se declara. Visto todo lo declarado, evidencia este Tribunal que la parte demandada, en consecuencia, incumplió con los lapsos establecidos en la Cláusula Tercera del contrato, siendo esta la que estipula el plazo para que tenga lugar la venta definitiva del inmueble, siendo como quedó establecido en la ya citada inspección judicial de fecha 18 de marzo de 2010, que el inmueble no presenta las características de construcción descritas en los documentos entregados al momento de celebración del contrato. Y así se declara. Ahora bien, considera importante este Tribunal destacar, que la Resolución, es la disolución retroactiva de un contrato válidamente formado, por razón del incumplimiento de alguna de las partes a las obligaciones que para ella se derivaban de dicho contrato. En la presente causa principal, observamos que la parte demandante, alega como incumplimiento principal por parte de los demandados, el acondicionamiento del inmueble, a los fines de obtener la habitabilidad, y aun cuando, como se dijo, no logró probar que existiese un contrato verbal con los demandados para tal fin, este Juzgador atendiendo a la facultad dispuesta en la parte in fine, del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, observa del contrato objeto de la presente causa, la deficiencia que presenta, en cuanto a los documentos del inmueble otorgados, por lo que en atención a ello, así como a lo expuesto por el demandante, en su escrito libelar, cuando manifiesta que los Promitentes vendedores, hoy demandados han incumplido con la obligación de venderle el inmueble en las condiciones establecidas en la cláusula primera del contrato, por cuanto el inmueble, no se encuentra en las condiciones de habitabilidad indicada en los documentos señalados, es por lo que forzosamente, considera quien aquí decide, que la presente causa por Resolución de Contrato, debe prosperar, tal y como se declarará en el dispositivo del fallo. Y así se decide. DECISIÓN Por todas las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, SIN LUGAR la Reconvención planteada por los ciudadanos Nelson Rosario Hernández y Josefina María Zabaleta contra el ciudadano Iván Rodríguez Cabrera, todos ya identificados. Así se Decide. Y se declara CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato intentada por el ciudadano Iván Rodríguez Cabrera contra los ciudadanos Nelson Rosario Hernández y Josefina María Zabaleta. Así también se decide. En consecuencia, de lo anteriormente decidido, se ordenan los siguientes: Primero: Se ordena a la parte demandada, ciudadanos Nelson Rosario Hernández y Josefina María Zabaleta, reintegrarle a la parte demandante, ciudadano Iván Rodríguez Cabrera, la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,oo), los cuales corresponden a las cantidades de dinero entregadas por éste, en virtud de lo establecido en los particulares A), B) y C), de la Cláusula Segunda del Contrato de opción de compra-venta. Y así se decide. Segundo: Se ordena a la parte demandada, ciudadanos Nelson Rosario Hernández y Josefina María Zabaleta cancelarle a la parte demandante, ciudadano Iván Rodríguez Cabrera, la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs. 60.000,oo), por concepto de la cláusula penal, establecida en la Cláusula Quinta del contrato de opción de compra-venta. Tercero: Se ordena realizar experticia complementaria al presente fallo, a los fines de calcular la indexación del monto condenado a pagar por los demandados por concepto de reintegro de lo entregado por éste, en virtud de lo establecido en los particulares A), B) y C), de la Cláusula Segunda del Contrato de opción de compra-venta, correspondiente a la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,oo), desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha de publicación del presente fallo. Y así se decide. Se condena en costas a la parte demandada, por resultar vencida en el presente juicio. Notifíquese a las partes. Regístrese y publíquese. Dada, firmada, sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los trece (13) días del mes de marzo del año dos mil trece (2.013).- Años: 202º de la Independencia y 154º de la Federación. El Juez Provisorio, Abg. Jesús Salvador Gutiérrez Díaz. La Secretaria Accidental, Abg. Violeta Guerra Yndriago. En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia siendo las 10:17 a.m. Conste, La Secretaria Accidental, Abg. Violeta Guerra Yndriago.