TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, veintisiete de mayo de dos mil trece
203º y 154º

ASUNTO: BP02-V-2012-001267

Se contrae la presente a la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, interpuesta por la ciudadana María González de Pacheco, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 2.829.681, de este domicilio, a través de su apoderado judicial, abogado Jorge Alejandro Salazar Ledezma, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 55.112, en contra de los ciudadanos María Josefina Fleitas Cabello y Gastón Raúl Padrón Perich, venezolanos, titulares de las cedulas de identidad Nros.: 8.266.495 y 5.172.260, respectivamente.
Expuso la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar, entre otras: Que en fecha 09 de septiembre del año 2009, los ciudadanos María Josefina Fleitas Cabello y Gastón Raúl Padrón Perich, suscribieron un contrato de arrendamiento con la ciudadana María González de Pacheco, el cual fuere autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería del estado Anzoátegui, en fecha 09 de septiembre de 2009, quedando anotado bajo el Nº 44, Tomo 144, de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría, el cual acompañara anexo al libelo, marcado “B”.
Señaló que, el objeto del contrato de arrendamiento, lo constituye un apartamento ubicado en el edificio Residencias Rebecca Suites, planta 2, distinguido con las siglas 2-C, calle 7, Barrio Rómulo Gallegos, Lechería, Municipio Lic. Diego Bautista Urbaneja, del estado Anzoátegui.
Manifestó asimismo, que la relación arrendaticia se desarrolló, hasta finales del año 2010, bajo un clima de completa armonía, y en fiel cumplimiento de las estipulaciones acordadas por ambas partes en el referido contrato de arrendamiento, convenido a tiempo determinado, por un (01) año de duración, contados a partir del 09 de septiembre del año 2009, con vencimiento en fecha 09 de septiembre del año 2010; que se acordó como canon de arrendamiento la cantidad de cinco mil quinientos bolívares exactos (Bs.5.500,oo), mensuales, hasta su fecha de culminación.
Destacó asimismo que, según lo estipulado en la Cláusula Segunda del citado Contrato de Arrendamiento, el pago debía realizarse los primeros cinco (5) días de cada mes, a través de depósito bancario en la cuenta de ahorro del Banco Mercantil Nº 0105-0030-330030-17139-3, a nombre de la demandante, ciudadana María González de Pacheco.
Que era el caso, que desde el mes de enero del año 2011, se ha presentado un incumplimiento total, en dicho pago, presentando una mora hasta la fecha de interposición de la demanda, a razón de cinco mil quinientos bolívares (Bs.5.500,oo), por cada mes, lo que representa una cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares (Bs.115.500,oo).
Manifestó que la demandante ha realizado todas las diligencias necesarias a fin de lograr satisfacer la deuda que hasta la fecha presentan los demandados por concepto de los pagos de canon de arrendamiento, y ha resultado infructuoso.
Además afirmó, que la ciudadana María González de Pacheco, tiene 71 años de edad, resultándole lo anterior una situación de inquietud continua, por la angustia que le genera pensar que perdió sus derechos sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, generándose, a su decir, por parte de los demandados, un daño moral que demanda por la cantidad de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,oo).

Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.271 del Código Civil.

Que debido a la imposibilidad de lograr el cobro de la mencionada deuda, es por lo que acude ante esta autoridad, para demandar como en efecto demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, conjuntamente con los daños y perjuicios, a los ciudadanos María Josefina Fleitas Cabello y Gastón Raúl Padrón Perich; para que convengan en pagar a la ciudadana María González de Pacheco, o a ello sean condenados por el Tribunal en lo siguiente:
Primero: Al pago de la cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares exactos (Bs. 115.500,oo), por el incumplimiento en el pago de los canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, a diciembre del año 2011, y de los meses de enero, a noviembre del año 2012, a razón de bolívares cinco mil quinientos exactos (Bs. 5.500,oo) por cada mes.

Segundo: En cancelar el daño moral que estimó en ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00).

Tercero: Las costas y costos del presente juicio calculadas por el Tribunal.

Estimó la demanda en la suma de doscientos ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 285.000,oo), equivalentes a tres mil ciento setenta y dos unidades tributarias (3.172 U.T.).

En fecha 12 de diciembre de 2012, este Tribunal a quien tocara conocer por distribución, dio entrada a la presente causa.
En fecha 09 de enero de 2013, se admitió la pretensión, y se ordenó la citación de los demandados, a fin de que tuviera lugar la audiencia de mediación.
En fecha 12 de marzo de 2013, los ciudadanos María Josefina Fleitas Cabello y Gastón Raúl Padrón Perich, debidamente asistidos por la abogada Mary Vieito, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 82.369, introdujeron diligencia, dándose por citados en la presente causa.
En fecha 20 de marzo de 2013, siendo la fecha para que tuviese lugar la audiencia de mediación, se abrió el acta, previo anuncio de Ley a las puertas del Tribunal por parte del Alguacil, quedando presentes en el mismo, los abogados Jorge Salazar Ledezma, Lourdes Reyes y María José Reyes Núñez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.: 55.112, 27.558 y 120.537, respectivamente, en su condición de apoderados judiciales de la parte demandante, y la abogada Mary del Carmen Vieito Sojo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 82.369, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada; y en dicho acto, intervino la abogada Mary del Carmen Vieito Sojo, y expuso que en esa audiencia no habría por parte de sus representados ninguna conciliación.
En fecha 08 de abril del año 2013, la abogada Mary Vieito, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito mediante el cual procedió a oponer las cuestiones previas, contenidas en los ordinales 1º y 11º, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la falta de jurisdicción del Juez, y la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, lo cual hiciere bajo los siguientes fundamentos:
Opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 1º, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, manifestando que en materia de arrendamientos de vivienda quien resuelve los conflictos es la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en primer orden.
Señaló que la demandante, ciudadana María González de Pacheco, debió dirigirse en primer término a la referida Superintendencia, a fin de agotar la vía administrativa o conciliatoria, y en tal sentido, destacó asimismo, lo dispuesto en los artículos 94 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; ello a los fines, a su decir, de dar preeminencia a los medios alternativos de solución de conflicto, dispuesta en el artículo 258 Constitucional.
Opuso la cuestión previa contenida en el Ordinal 11º, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentando la misma, en lo dispuesto por la sentencia Nº 776, de fecha 18 de mayo de 2001, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en referencia a las condiciones y circunstancias a tomar en cuenta para la admisión de las demandas interpuestas.
Señaló nuevamente lo dispuesto en los artículos 94 y 96, de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, a los fines de sustentar su alegato, de que la Ley en este tipo de demanda, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento administrativo previsto en dicha Ley, por lo que a su decir, la presente demanda entra dentro de los supuestos de inadmisibilidad de la acción.
En fecha 22 de abril de 2013, el abogado Jorge Salazar, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandante, introdujo escrito mediante el cual, vistas las cuestiones previas opuestas por la representación judicial de la parte demandada, manifestó, entre otros: Que en relación a la falta de jurisdicción, negó y contradijo la misma, por cuanto, a su decir, el cumplimiento del trámite administrativo contenido en los artículos 94 y 96 de la tan referida Ley Especial en materia de Arrendamientos, sólo es obligatorio y procedente cuando se persigue el desalojo o la desocupación del inmueble. Que la presente acción que interpusieran, sólo persigue el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, y la eventual sentencia condenatoria, se limitaría sólo al pago de dichas cantidades, y en ningún caso el desalojo o desocupación.
Que en cuanto a la cuestión previa relativa a la inadmisibilidad de la acción, por no constar el cumplimiento del trámite administrativo conforme a lo dispuesto en los artículos 94 y 96 de la Ley especial en materia de Arrendamientos, insistía en aclarar que dicho cumplimiento previo administrativo, era sólo para aquellas pretensiones que persiguen como fin último, la desocupación del inmueble, el cual no era el caso de la presente demanda, la cual sólo persigue el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, por lo que solicitó se declarara sin lugar la cuestión previa opuesta.

Pasa el Tribunal a decidir las cuestiones previas opuestas, en cumplimiento a lo establecido en el artículo 109 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y a tal efecto observa:

En cuanto a la cuestión previa opuesta, establecida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de jurisdicción del Juez, promovida por la representación judicial de la parte demandada, este Tribunal considera oportuno destacar que en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por la cual se rige la presente causa, contempla en su artículo 98, el procedimiento judicial aplicable a las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento.
En tal sentido, observa asimismo este Tribunal de los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada, que su fundamento principal es invocar la falta del cumplimiento previo del procedimiento administrativo contenido en el artículo 94 de la referida Ley especial en materia de arrendamiento por parte de la demandante, antes de interponer la presente demanda; todo por lo cual considera necesario este Juzgador, resaltar lo dispuesto en dicho artículo, el cual es del tenor siguiente:

“Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.” (Subrayado y negritas de este Tribunal).

Visto lo anteriormente establecido en dicho artículo, corresponde a este Jurisdicente, aclarar a la representación judicial de la parte demandada, que la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, pretende lograr, de llegar a ser ésta procedente, el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, que a decir de la demandante, le adeudan los hoy demandados, lo que en ningún caso producirá o conllevará a una práctica material que comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda. Y así se declara.
De igual manera, cabe destacar, que a todas luces, resulta innecesario tramitarse un procedimiento previo administrativo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, si el presente proceso, como se dijo, no conlleva en ninguna forma, exigir o pedir la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, todo por lo cual resultaría improcedente que el funcionario administrativo tramitara o fijara plazo alguno para la entrega del inmueble, sin que se configuren los motivos para ello. Y así se declara.

Cabe destacar asimismo, el criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en casos análogos, al establecer: “La Sala observa que la práctica forense que se ha implementado en el país, ha sido la de inadmitir cualquier acción judicial en donde esté involucrado directa o indirectamente un inmueble de vivienda, lo que resulta contradictorio a criterio de esta Sala, por cuanto la propia Sala de Casación Civil, dejó claramente establecido: “…que no es la intención de la Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de los desalojos arbitrarios sino establecer, el correcto contenido y alcance de las normas contenidas en la citada Ley, y que son de obligatoria observancia por los jueces que integran la jurisdicción civil ordinaria, siempre que las decisiones judiciales comporten alguna actuación que signifique desposesión, interrupción o pérdida de la tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.” (Subrayado nuestro)

Ahora bien, siendo que, de la revisión del escrito libelar se desprende que la presente demanda fue interpuesta a los fines de que los ciudadanos María Josefina Fleitas Cabello y Gastón Raúl Padrón Perich, parte demandada, pagaran a la ciudadana María González de Pacheco, o a ello fuesen condenados por este Tribunal, a lo siguiente:
Primero: Al pago de la cantidad de ciento quince mil quinientos bolívares exactos (Bs. 115.500,oo), por el incumplimiento en el pago de los canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, a diciembre del año 2011, y de los meses de enero, a noviembre del año 2012, a razón de bolívares cinco mil quinientos exactos (Bs. 5.500,oo) por cada mes.
Segundo: En cancelar el daño moral que estimó en ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,00).
Tercero: Las costas y costos del presente juicio calculadas por el Tribunal.

Es por lo que, visto el anterior petitorio, queda claramente establecido, que siendo que, en el presente proceso, en ningún caso resultará una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble objeto del contrato que hoy nos ocupa, es por lo que éste proceso, no se subsume o encuadra dentro de los supuestos de realización obligatoria del procedimiento previo a las demandas, establecido, como se dijo, en el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en consecuencia este Tribunal, le es forzoso concluir que debe declarar sin lugar la cuestión previa opuesta, establecida en el Ordinal 1°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de jurisdicción del Juez, tal y como se dejará establecido en el dispositivo de este fallo. Y así se decide.

En cuanto a la cuestión previa opuesta, establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, este Tribunal observa de los alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada, que su fundamento principal es invocar uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte demandante, no cumpliera el procedimiento administrativo previo contenido en los artículos 94 y 96 de la tan citada Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo cual, a su decir, hace inadmisible la presente demanda.

Evidencia a todas luces este Juzgador, que el motivo o fundamento de la representación judicial de la parte demandada, es igual que el esgrimido para oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual resultan aplicables todas las consideraciones y declaraciones anteriormente expuestas. Y así se decide.

Sin embargo a lo anterior, quien aquí decide, se permite resaltar asimismo lo dispuesto por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en reiteradas sentencias dictadas en casos análogos al que hoy nos ocupa, y en tal sentido ha establecido: “…el conjunto normativo no se opone al examen de la primera fase del proceso, es decir, a la etapa cognoscitiva por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda…”.

Al respecto de lo anterior, la citada Sala ha dejado sentado asimismo, que considera imprescindible por parte de la administración de justicia considerar que las causales de inadmisibilidad de la demanda deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley.

En consecuencia de lo anterior, y siendo como ya quedó establecido que la presente acción no se subsume o encuadra dentro de la obligación de ley de interponer el procedimiento administrativo previo a las demandas contenido en los artículos 94 y 96 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por cuanto, como ya se dejó establecido la parte peticionante persigue es el pago de los cánones de arrendamiento, a su decir, dejados de pagar por los demandados, es por lo cual le es forzoso concluir a este Tribunal, que debe declarar sin lugar la cuestión previa opuesta, establecida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, tal y como se dejará establecido en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.

DECISIÓN
Por los motivos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la abogada Mary Del Carmen Vieito, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 82.369, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos María Josefina Fleitas Cabello y Gastón Raúl Padrón Perich, contenidas en los ordinales 1º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; ello en la causa que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentara la ciudadana María González de Pacheco, en contra de los referidos ciudadanos, todos ya identificados. Y así se decide.
En consecuencia, de la anterior declaración, la contestación de la demanda se realizará de conformidad con lo dispuesto en el Ordinal 4º del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena notificar a las partes de la presente decisión.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los veintisiete (27) días del mes de mayo del año dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abg. Jesús Salvador Gutiérrez Díaz
La Secretaria,

Abg. Mirla Mata Rojas.
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 9:55 a.m., previa las formalidades de Ley. Conste,
La Secretaria,

Abg. Mirla Mata Rojas