TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, 16 de octubre de dos mil trece
203º y 154º

ASUNTO: BP02-R-2013-000093

PARTE
DEMANDANTE: SAFARI MOTORS, C.A., sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 23, Tomo A-18, en fecha 12 de Marzo de 1.997; representada por el ciudadano BOTROS ESTEBAN DJIDJI NUÑEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-8.648.072..-

APODERADOS
JUDICIALES
DE LA PARTE
DEMANDANTE: IUTAKA WATAY FERNÁNDEZ E INDIRA MALPICA DOMMAR, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 84.952 y 70.709 respectivamente.-

PARTE
DEMANDADA: PROYECTOS INTEGRADORES C.A., sociedad mercantil inicialmente inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, posteriormente inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el número 2, Tomo 25-A, RM1ROBAR de fecha 9 de junio de 2.011, registro de Información Fiscal Nº J-30881756-2, representada por los ciudadanos LEONARDO MARAMARA MENDOZA y RICHARD JOSÉ SALAS GONZÀLEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nos V-9.616.574 y V-6.135.594, respectivamente.-
APODERADOS
JUDICIALES
DE LA PARTE
DEMANDADA: GUSTAVO ADOLFO SANTELIZ FURZÁN, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 120.998.

MOTIVO: DESALOJO

En virtud de la apelación ejercida por el abogado IUTAKA JOSE WATAY, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 07 de febrero de 2.013, llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio que por Desalojo; intentara la sociedad mercantil SAFARI MOTORS, C.A; contra la sociedad mercantil PROYECTOS INTEGRADORES C.A, todos ya identificados.-
Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:

De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia, que la pretensión de la actora se encuentra encaminada a una demanda por Desalojo, mediante la cual alegó el apoderado judicial de la parte actora en su libelo de demanda, lo siguiente:

“Mi mandante es propietaria de dos (2) galpones del tipo industrial, ubicados en la Av. Bolívar de la Ciudad de Puerto La Cruz, Urbanización Caribe, Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, constituido por dos (2) galpones de tipo industrial constante de una planta y área de estacionamiento enclavada sobre dos (2) Parcelas de terreno distinguidas con los números Ciento Veinte (120) y Ciento veintiuno (121), ubicada en la Avenida Bolívar, urbanización caribe de la Ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui (…).
Los galpones de tipo industrial el cual se hace referencia anteriormente fueron dados en arrendamiento a la empresa PROYECTOS INTEGRADORES C.A (…) para que funcionara como sede de la empresa.
En fecha quince (15) de abril de 2.010, inició el contrato de arrendamiento, por un período de seis (6) meses, tal y como lo establece la cláusula 4 del contrato, el cual se iniciaba su primer pago en fecha 1º de mayo de 2.010, y sucesivamente las siguientes mensualidades los primeros cinco (5) días de cada mes, según se evidencia en contrato (…) en el cual se estableció en la cláusula 3 un canon de arrendamiento mensual de Doscientos Mil Bolívares (Bs: 200.000) mensuales, mientras este en vigencia el presente contrato y hasta tanto entregue el inmueble El Arrendatario a El arrendador, por mensualidades anticipadas.
Ahora bien, después de la fecha de vencimiento del contrato, el arrendatario siguió ocupando el inmueble sin ninguna oposición por parte de mi mandante, convirtiéndose lo que al principio era un contrato a tiempo determinado a un contrato a tiempo indeterminado, continuando dicha relación arrendaticia en los términos y condiciones pactadas en el contrato descrito anteriormente. En fecha 25 de abril de 2.011, el arrendatario canceló los meses de mayo de 2.010, Junio de 2.010, Julio de 2.010, Agosto de 2.010, septiembre de 2.010 y octubre de 2.010, por un monto cada uno de estos meses por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs: 200.000,oo), sumando un total de Un Millón Doscientos Bolívares (sic) (Bs: 1.200.000,oo) mas la cantidad de Ciento Cuarenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs: 144.000,oo) correspondientes al cobro del Doce por Ciento (12%) del impuesto al valor agregado (IVA) y que fueron cancelados de forma irregular porque los cánones se encontraban vencidos, pero con la aprobación de mi representada le fueron aceptados quedando un saldo deudor de los meses de Noviembre de 2.010, Diciembre de 2.010 y Enero de 2.011, febrero 2.011, tal como se evidencia de copia de factura Nº 4407 de pago marcado con la letra “C”. En fecha 27 de abril de 2.011, el arrendatario siguió de forma ilegal cancelando retrasadamente los meses de Noviembre de 2.010, Diciembre de 2.010, Enero de 2.011, por un total de Seiscientos Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs: 672.000,oo) a razón de Doscientos Mil Bolívares (Bs: 200.000,oo) cada mes, más Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs: 72.000,oo) correspondientes al cobro del Doce por Ciento (12%) del impuesto al valor agregado (IVA), tal y como se evidencia en copia de factura Nº 4420, de pago marcado con la letra “D”. En fecha 08 de junio de 2.011, el arrendatario cancelo nuevamente en forma irregular los meses correspondientes a los cánones de arrendamiento vencidos de febrero de 2.011, marzo de 2.011 y abril de 2.011, por un total de Seiscientos Setenta y Dos Mil Bolívares (Bs: 672.000,oo) a razón de Doscientos Mil Bolívares (Bs: 200.000,oo) cada mes y aplicando el cobro del Doce por Ciento (12%) del impuesto al valor agregado (I.V.A) tal como se evidencia en copia de factura de pago Nº 4709, marcado con la letra “F”.
Ahora bien ciudadano Juez, es el caso que a la presente fecha el arrendatario no le ha cancelado a mi mandante los meses correspondientes de mayo de 2.011, Junio de 2.011, Julio de 2.011, Agosto de 2.011, Septiembre de 2.011, Octubre de 2.011 y Noviembre de 2.011, sumando un total a cancelar de Un Millón Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs: 1.400.000,00) a razón de Doscientos Mil Bolívares (Bs: 200.000,oo) cada uno, mas la cantidad de veinticuatro Mil Bolívares (Bs: 24.000,oo) correspondientes al doce por ciento (12%) mensual del impuesto al valor agregado (I.V.A de cada mes adeudado, por lo que se encuentra insolvente, no habiendo hecho ningún deposito a favor de mi representada en ninguno de los Tribunales de Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui (…).
En base a los hechos narrados y al derecho invocado acudo en nombre y representación de mi mandante con la finalidad de DEMANDAR como formalmente lo hago a la empresa PROYECTOS INTEGRADORES C.A en su carácter de arrendatario para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a DESALOJAR el inmueble constituido por dos (2) galpones del tipo industrial (…), en vista de la falta de pago en que ha incurrido al no consignar los cánones de arrendamiento a razón de la cantidad Doscientos Mil Bolívares (Bs: 200.000,oo) mensuales, que suman un total de Un Millón Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs: 1.400.000,oo) tal y como lo establece la cláusula 3 del contrato, es por lo que el arrendamiento se encuentra en estado de insolvencia y por lo que es el mismo falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de MAYO de 2.011, JUNIO de 2.011, JULIO de 2.011, AGOSTO de 2.011, SEPTIEMBRE de 2.011, OCTUBRE de 2.011 y NOVIEMBRE de 2.011, sea declarada CON LUGAR en la definitiva por este Tribunal.- (…)”

PUNTO PREVIO:

De actas procesales se evidencia que alegó el actor, que la demandada incurre en confesión ficta, por cuanto se dio por citada en fecha 07 de febrero de 2.012 y seguidamente en esa misma fecha dio contestación a la presente demanda, lo cual a su decir, constituye una contestación extemporánea por anticipada.-
Ahora bien, el presente juicio es con ocasión a una demanda por Desalojo cuyo procedimiento se encuentra amparado en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente:
“El emplazamiento se hará para el segundo día siguiente a la citación de la parte demandada, citación que se llevará a cabo conforme lo dispuesto en el capítulo IV, Título IV, del Libro Primero de este Código.-“

Así las cosas, la Sala Constitucional en atención a la contestación anticipada en juicios breves estableció lo siguiente:

“…En relación a lo antes expuesto, la Sala Constitucional ha expresado respecto a la contestación anticipada de la demanda, lo siguiente:

“…el adelantamiento en la contestación de la demanda, no constituyó per se perjuicio alguno a la parte actora, por cuanto la misma no se efectuó -tal como lo indicó la accionante- en detrimento, con aventajamiento, o en desmedro de los derechos de la demandante. En tal sentido, observa la Sala que a pesar de que el caso sub júdice se trata de un juicio breve, el mismo efectivamente se desarrolló en formas similares con las del juicio ordinario, ya que al no haber sido opuestas cuestiones previas por el demandado, de ninguna manera podría haber resultado afectada la parte actora; en consecuencia, la contestación de la demanda debió ser considerada tempestiva…”. (Sentencia Nº 1.904, de fecha 1 noviembre de 2006). (Negritas y Cursiva de la Sala Constitucional)

De la transcripción parcialmente de la decisión, se concluye que la contestación de la demanda de forma anticipada es considerada tempestiva, en razón de que no lesiona los derechos a la parte demandante.
De la misma manera, esta Sala ratificó el criterio expuesto por la Sala Constitucional, en sentencia Nº 575, de fecha 1 agosto 2006, al señalar lo siguiente:
“… En efecto, en sentencia N° 081 de fecha 14 de febrero de 2006, esta Sala declaró ‘tempestiva la oposición realizada el mismo día en que la parte se dio por intimada’.
Asimismo, en la sentencia transcrita anteriormente, ajustada a los principios constitucionales así como a los criterios jurisprudenciales asentados por este Alto Tribunal, y en resguardo de la uniformidad jurisprudencial, estableció que es ‘válida la contestación de la demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal. Por consiguiente, la consecuencia jurídica de la confesión ficta sólo podrá imputársele al demandado cuando éste no de contestación a la demanda o presente el escrito correspondiente después de vencido el lapso legal respectivo, o término legal, como sucede en el procedimiento breve, siempre que se den los presupuestos contenidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil’. Así, debe considerarse tempestiva la contestación anticipada a la demanda tanto en el juicio ordinario como en el juicio breve…”. (Negritas y Cursiva de la Sala).
De los precedentes criterios jurisprudenciales, los cuales se reiteran en el presente fallo, se deduce que la contestación anticipada de la demanda, es un acto válido, en cualquier procedimiento, por lo que el juez no podrá declarar la extemporaneidad de la demanda.(…)”

Criterio este que acoge esta Juzgadora, a los fines de resguardar las decisiones de nuestra legislación de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido siendo que la contestación de la demanda, no constituyó perjuicio alguno a la parte actora, en detrimento, o en desmedro de los derechos de la demandante, es por lo que considera este Juzgado, que efectivamente la contestación presentada debe ser apreciada y valorada, en consecuencia declarada IMPROCEDENTE la confesión ficta solicitada.- Y así se declara.-

Así las cosas, en la oportunidad de dar contestación la demandada, lo hizo bajo las siguientes argumentaciones:
“…Niego, rechazo y contradigo en todas y cada -una de sus partes la demanda intentada por el demandante actor, niego que el demandante pueda solicitar el desalojo del inmueble que fuera dado en arrendamiento inmobiliario con opción de compra-venta, suscrito entre las precitadas partes en fecha 15 de abril de 2.010, por ante la Notaría Pública de Lechería, el cual quedó anotado bajo el número 4, tomo 61, así como la aplicación de la medida cautelar de secuestro solicitada, por las siguientes razones.
En fecha 15 de abril de 2.010, mi poderdante y la demandada suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra venta, con una duración de seis (6) meses, lapso durante el cual cancelaría un canon de arrendamiento mensual de D4oscientos Mil Bolívares (Bs: 200.00,oo) monto acordado más como costo de financiamiento por la duración de la opción que como canon justo en atención al avalúo del inmueble, para luego proceder a la compra por un monto establecido de diez millones de Bolívares (Bs: 10.000,oo). A los efectos de la opción de compra venta mi mandante entregó al inicio del contrato la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs: 2.000.000,oo) por concepto de arras en garantía y en señal de su intención de adquirir el inmueble, los cuales formarían parte del monto de la venta acordada, al ser restados del precio de venta precitado, asimismo dicho monto establece las bases para un posible cálculo de indemnización por daños y perjuicios devenidos del incumplimiento de alguna de las partes con relación a la opción de compra venta. (…)
Una vez cumplido el lapso de seis (6) meses de vigencia del mismo, mi representada se encontraba en plena disposición, tanto de voluntad como financieramente, producto de un crédito aprobado por el Banco Sofitasa, para dar cumplimiento a la compra del inmueble previamente contratado mediante opción a Safari Motors, C.A para lo cual ameritaba únicamente la consignación de documentos indefectibles para todo contrato crediticio, los cuales debían haber sido aportados por la demandada.
Ahora bien, durante dicho lapso de seis (6) meses, era obligación del promitente vendedor, realizar todas las diligencias necesarias ante los organismos públicos y entidades privadas involucradas, para entregar al promitente comprador las solvencias, finiquitos crediticios, liberación de gravámenes y demás documentos necesarios para la protocolización y perfeccionamiento de la venta, que en el caso que nos ocupa (…) el inmueble en cuestión estaba sujeto a un contrato de arrendamiento financiero mediante el cual, el Banco Mercantil era el legítimo propietario de dicho inmueble, no siendo protocolizada la venta por parte de éste al demandado sino hasta el día 28 de OCTUBRE DE 2.011, vale decir, UN AÑO DESPUES DEL VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.
Posterior al incumplimiento de su obligación al vencimiento del contrato, la demandada, no solo quiso poner en hombros de mis poderdantes la responsabilidad por el atraso, sino que además continuó cobrando los cánones de arrendamiento desde el vencimiento del contrato por el incumplido empero para el mes de mayo de 2.011, mi mandante suspendió los pagos, amparándose en la Exceptio Non Adimpleti Contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil.
Con la presente demanda, procura entonces cobrar los cánones subsiguientes hasta la fecha en la cual consignó los documentos necesarios para la protocolización, vale decir, hasta el mes de noviembre de 2.011, desconociendo con ello el acuerdo verbal mediante el cual tales cánones de arrendamiento (noviembre 2010 a abril 2011) formarían parte del monto de la venta, lo cual resulta a todas luces justo, pues tales pagos de no ser reconocidos como cuota parte del precio de venta, configurarían un enriquecimiento sin causa, a tenor de lo previsto en el artículo 1.184 del Código Civil, siendo que mi poderdante cumplió a cabalidad sus obligaciones contractuales, que de no ser por la omisión dolosa del demandante en entregar la documentación necesaria, se habría protocolizado la venta en el mes de octubre de 2.010, razón por la cual no se hubiere continuado pagando por el arrendamiento.(…)
En el presente caso, la demandante safari Motors C.A ha incumplido con el contrato bilateral suscrito en fecha 15 de abril de año 2.010, en el cual se estableció un lapso de duración de seis (6) meses, y de manera dolosa e irresponsable incumplió con su carga de deberes para perfeccionar la venta y luego de tardar más de UN AÑO Y SEIS MESES en consignar los documentos, se rehúsa a acudir a las oficinas de Registro (las cuales habilitó mi representada en noviembre de 2.011) para protocolizar la venta. (…)
En razón de ello, presentamos en el mes de enero del año en curso DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO E INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS Y DAÑO MORAL, contra la empresa SAFARI MOTORS C.A, la cual, luego de su distribución quedó identificada con la nomenclatura BP02-V-2012-88 y es conocida por este mismo Tribunal a su digno cargo, que persigue la ejecución judicial del contrato, pues han sido muchas las inversiones realizadas en el inmueble en cuestión, con la finalidad de cumplir un objetivo de servicio público que hoy día se presta en el mismo, el cual es la gestión de cobro de los tributos del Municipio sotillo del estado Anzoátegui, vale decir, en el referido inmueble está funcionando el Centro de atención al Contribuyente, convirtiéndose así en una oficina de servicio público, cuya mudanza, reubicación, restructuración física y reordenamiento, causaría un gravamen inestable al Poder Municipal y por ende, a los administrados. (…)
A tenor de lo anterior, reconoce safari Motor´s C.A que dio cumplimiento con la entrega de los documentos y recaudos necesarios en fecha 31 DE OCTUBRE DE 2.011 (un año y seis meses después de lo convenido) y luego en el mismo escrito, de manera amenazante, coacciona en un ejercicio de cinismo sin precedentes a que cumplan en un plazo de 24 HORAS con el pago de unos arrendamientos no causados, con abono de arras y todo lo referente a un contrato de venta que no pensaban cumplir, pues su intención no era otra que cobrar los “arrendamientos vencidos” y seguir cobrando los meses siguientes. (…).
Nos oponemos a la aplicación de la medida cautelar de secuestro solicitada por la demandante (…).
Por las razones expuestas en la presente contestación, suficientemente fundamentada de hecho y de derecho, solicitamos a este digno Tribunal que la acción intentada sea declarada SIN LUGAR, así como un pronunciamiento favorable a la oposición a la medida cautelar solicitada por la demandante, condenado además a éste último a cancelar las costas y costos del proceso, entre ellos el pago de honorarios profesionales de abogados. (…)”.

Planteada la litis de esta manera corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre las pruebas aportadas por las partes lo cual hace de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Reprodujo el mérito favorable de los autos en especial:
1) Documento de propiedad de dos (2) galpones de tipo industrial, ubicados en la Avenida Bolívar de la Ciudad de Puerto La Cruz, objeto del presente juicio (folios 48 al 51).- Por cuanto la parte adversa no impugnó tal documento, que si bien es cierto, en el presente juicio por Desalojo no se discute propiedad, no es menos cierto, que alegó la parte demandada un contrato de Opción Compra Venta el cual se evidencia efectivamente en el contrato de arrendamiento consignado por la parte actora, por lo cual este Tribunal le otorga valor probatorio, como demostrativo de la propiedad alegada por la parte actora para la fecha del 27 de octubre de 2.011.- Y así se declara.-
2) Promovió contrato de arrendamiento financiero con el Banco Mercantil, y del mismo se evidencia que se encontraba facultada para arrendar (folios 176 al 200).- Por cuanto el referido contrato de arrendamiento no guarda relación alguna con el presente juicio, este Juzgado no le otorga valor probatorio al mismo por Impertinente.- Y así se declara.-

3) Promovió carta emanada del Banco Mercantil, para demostrar que cumplió con las obligaciones adquiridas con dicha entidad financiera. Por cuanto de los anexos cursante al escrito de pruebas no se evidencia tal documental, esta Juzgadora no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Y así se declara.-
4) Promovió contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 15 de octubre de 2010 (Folios 17 al 24).- Por cuanto el mismo no fue desconocido sino por el contrario reconocido por la parte demandada, es por lo que este Juzgado lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, en atención a todas las obligaciones contraídas por las partes en el referido contrato así como las obligaciones para la opción compra venta.- Y así se declara.-
5) Promovió recibo provisional y factura donde consta el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE DE 2010.- Por cuanto la solvencia de tales cánones de arrendamientos no constituye un hecho controvertido, en virtud de que fue un hecho aceptado por ambas partes, es por lo que este Juzgado los aprecia como demostrativo de la solvencia de dichos meses. Y así se declara.-
6) Promovió copias certificadas de las solicitudes de consignaciones arrendaticias por ante los Tribunales Primero y Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo de esta Circunscripción Judicial (Folios 28 al 34).- El Tribunal, les otorga valor probatorio, como demostrativos de la insolvencia alegada por el actor, aunado a la confesión efectuada por el demandado en su escrito de contestación mediante la cual alegó “mi mandante suspendió los pagos, amparándose en la exceptio non adimpleti contractus, prevista en el artículo 1.168 del Código Civil”.- Y así se declara.-
7) Promovió avisos de cobro en original de los meses de mayo de 2.011, junio de 2.011, Julio de 2.011, Agosto de 2.011, Septiembre de 2.011, Octubre de 2.011 y Noviembre de 2.011, insolutos, consignados sin firmar debido a la insolvencia.- Por cuanto los recibos emanan de una sola parte, los mismos no pueden ser oponibles a la contra parte, aunado a que la vía idónea para demostrar la insolvencia del pago es la falta de consignación de cánones de arrendamiento, por ante los Juzgados de Municipios, razón por la cual este Juzgado no les otorga valor probatorio a las mismas.- Y así se declara.-
8) Promovió facturas de pago de los meses noviembre, diciembre de 2010, enero, febrero, marzo y abril de 2011.- Por cuanto el pago de estos meses no son objeto de controversia este Juzgado no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.-
9) Copias simples de facturas de pago de cánones de arrendamiento de fecha 27 de abril de 2.011, a los fines de demostrar el atraso de los meses Noviembre 2.010, Diciembre 2.010, Enero 2.011.- Por cuanto estos meses no son objeto de controversia en la presente causa, es por lo que esta Juzgadora no le otorga valor probatorio a los mismos.- Y así se declara.-
10) Copias simples de facturas de pago de fecha 08 de junio de 2.011, a los fines de demostrar el atraso del arrendatario.- El Tribunal da aquí por reproducido lo expuesto en el particular anterior.- Y así se declara.-
11) Copias certificadas de solicitud de consignaciones arrendaticias por ante los Tribunales Primero de Municipio Sotillo y Segundo de Municipio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.- Por cuanto las mismas ya fueron previamente valoradas en el numeral 6 este Juzgado da aquí por reproducido lo señalado en el mismo.- Y así se declara.-
12) Promovió recibos en original de los meses de mayo de 2.011, junio de 2.011, Julio de 2.011, Agosto de 2.011, Septiembre de 2.011, Octubre de 2.011 y Noviembre de 2.011, presentados sin firmar debido a la insolvencia del arrendatario. Por cuanto éstos fueron previamente valorados en el numeral 7, este Juzgado da aquí por reproducido lo señalado en dicho numeral.- Y así se declara.-
13) Consignó misiva firmada y sellada por la arrendataria Proyectos Integradores C.A, en donde se le solicita la cancelación arrendaticia.- Por cuanto ya previamente se valoró la insolvencia de la arrendataria en relación a los meses de mayo de 2.011, junio de 2.011, Julio de 2.011, Agosto de 2.011, Septiembre de 2.011, Octubre de 2.011 y Noviembre de 2.011, aunado a la valoración de la solicitud de consignaciones arrendaticias, es por lo que este Juzgado da aquí por reproducidas dichas valoraciones.- Y así se declara.-
14) Carta misiva dirigida a quien pueda interesar, emitida por el Banco Mercantil donde se evidencia claramente la extinción de la obligación de pagar

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Capítulo I, Reprodujo el mérito favorable de autos en cuanto al principio de la comunidad de la prueba, en especial copias certificadas del documento de propiedad del inmueble, las cuales fueron promovidas por la parte actora (folios 48 al 51).- Por cuanto la misma fue previamente ya valorada en el numeral 1 del escrito de pruebas de la parte actora, es por lo que este Juzgado da aquí por reproducido lo expuesto en dicho numeral.- Y así se declara.-
Capítulo II, Primero: Promovió documento autenticado en fecha 10 noviembre de 2.011, de venta e hipoteca de primer grado, por ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, mediante el cual el Banco Sofitasa Banco Universal C.A, suscribe el préstamo hecho sobre el referido inmueble a la empresa Proyectos Integradores C.A (folios 219 al 227) y copia de planilla única bancaria de fceha 18 de noviembre de 2.011 y de solicitud de trámite expedido por el registro Público del Municipio Juan Antonio Sotillo de este Estado (folios 229 y 230).- Ahora bien, por cuanto lo que pretende demostrar la parte actora es que dicho documento fue presentado de igual manera por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, presentándose en fecha 18 de noviembre de 2.011, ocho (8) días después de la autenticación en la Ciudad de San Cristóbal; y siendo que las copias presentadas no fueron impugnadas, es por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio a las mismas como demostrativos de los hechos antes señalados.- Y así se declara.-
Segundo: Promovió dos (2) cheques emitidos por el Banco Del Sur, Banco Universal y Banco Sofitasa, C.A respectivamente de fechas 26 de septiembre de 2011, por montos que corresponden a la diferencia del crédito aprobado para la compra.- Por cuanto si bien es cierto, los mismos emanan de un tercero ajeno a la presente causa, constando sus hechos en una entidad financiera, no es menos cierto, que los mismos una vez aportados a las actas no fueron impugnadas por la parte adversa, razón por la cual este Juzgado los valora como demostrativos de que para la fecha indicada en los cheques, la parte demandada contaba con capacidad económica para solventar su obligación en relación al contrato en controversia.- Y así se declara.-.
Tercero: Promovió planillas de pago de solicitud de trámite y habilitación del Registro Público del Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 21 de noviembre de 2.011 (Folios 229 y 230).- Por cuanto las mismas ya fueron valoradas en el Primero del Capítulo II, es por lo que este Juzgado da aquí por reproducido lo antes expuesto.- Y así se declara.-
Cuarto: Copias de planillas de pagos Nros: 53531 y 53532, ambos de fecha 07 de septiembre de 2011, para el pago de reparos fiscales, multas y recargos e intereses de mora correspondientes a los años 2005 y 2006 de la empresa Safari Motor´s, que a su decir, fueron realizados por la demandada a solicitud de la demandante.- Por cuanto dichos instrumentos son documentos administrativos que emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, es por lo que este Juzgado les otorga valor probatorio como demostrativos del pago de dichos reparos fiscales, multas y recargos e intereses de los años 2005 y 2006.- Y así se declara.-
Quinto: Promovió copia simple de comunicación suscrita por el ciudadano Pedro Sánchez contador de la empresa SAFARI MOTORS de fecha 18 de noviembre de 2.011 (folio 232).- Por cuanto la misma no fue atacada por la parte adversa siendo que emana de ella, es por lo que este Juzgado le otorga pleno valor probatorio, como demostrativa de que en fecha 18 de noviembre de 2.011 la parte actora entregó a la parte demandada los documentos allí señalados para perfeccionar la compra venta que tenía convenida.- Y así se declara.-
Sexto: Promovió copia simple de la solicitud de certificado de solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS) hecha por la empresa SAFARI MOTOR´S copia simple de la declaración y pago de impuestos para la enajenación del inmueble para personas naturales y jurídicas (forma 33) realizada ante el SENIAT (folios 233 al 234).- Por cuanto dichos instrumentos son documentos administrativos que emanan de funcionarios de la Administración Pública, en el ejercicio de sus funciones, es por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio como demostrativos de la solicitud de certificado de solvencia del Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS), así como la solicitud de planilla forma 33 realizada por ante el SENIAT que conllevan, concatenado a otras pruebas a la intención de vender por parte del demandante y comprar por parte del hoy demandado.- Y así se declara.-
Séptimo: Copia simple de la declaración y pago de la enajenación del inmueble para personas naturales y jurídicas (forma 33) realizada ante el SENIAT.- El Tribunal, da aquí por reproducido lo expuesto en el particular anterior.- Y así se declara.-
Capítulo III, Solicitó que los precitados medios probatorios sean admitidos y valorados por este Tribunal, en razón de ser legales, oportunos y necesarios para probar las afirmaciones de hecho.- El tribunal da aquí por reproducido lo expuesto en el particular Sexto.- Y así se declara.-
Analizadas las pruebas que han sido promovidas en la presente causa, esta Juzgadora emite su pronunciamiento sobre el fondo de la controversia.

HECHO NO CONTROVERTIDO:

El contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 15 de abril de 2.010.-

HECHOS CONTROVERTIDOS:
Cumplimiento de contrato de Opción Compra Venta suscrito conjuntamente con el contrato de arrendamiento en fecha 15 de abril de 2.010.-
Ahora bien, de actas se evidencia que la presente acción se centra en demostrar los hechos alegados por las partes, en el sentido, de que efectivamente la parte demanda deba a la parte actora, los cánones de arrendamiento por ella reclamados, y por su parte, la parte demandante haya incumplido en relación a la Opción Compra Venta amparándose la demandada en la figura exceptio non adimpleti contractus.- Y así se declara.-

Así las cosas, dispone el contenido del artículo 1.133 del Código Civil, dispone lo siguiente:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Asimismo, de la norma en comento se evidencia que la misma define el contrato como un acuerdo entre partes, bien sea de dos o mas personas con el fin de constituir (que no es más que aceptar una obligación), reglar (que no es más que dirigir o ejecutar determinar normas), transmitir (que significa el traslado de algo), modificar (que significa cambiar produciendo variedad en algo) o extinguir (que significa desaparecer o finalizar un plazo determinado) todo ello con ocasión a un vínculo jurídico aceptado y establecido entre ambas partes.- Y así se declara.-
Dicho esto, a los fines de pronunciarse este Juzgado con ocasión a los cánones de arrendamiento solicitados por la parte actora, considera quien aquí decide que se hace necesario primeramente pasar a pronunciarse sobre el contenido del contrato de arrendamiento con Opción Compra Venta, en sus cláusulas siguientes, las cuales señalan lo sucesivo:
“4.- Término del contrato: El presente contrato entrará en vigencia a partir de la firma del presente documento, y tendrá una duración fija de SEIS (6) meses, contado a partir de dicha fecha. (…).-
12.- De la opción de compra: Las partes convienen en celebrar el presente CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA del inmueble descrito en el expositivo primero conforme a las siguientes cláusulas: PRIMERA EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a vender y EL PROMITENTE COMPRADOR a comprar un inmueble constituidos por Dos (2) parcelas de terreno con todas sus mejoras y bienhechurías distinguidas con los números Ciento Veinte (120) y Ciento Veintiuno (121) (…) según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliario de Registro Público del Distrito Sotillo del Estado Anzoátegui, el 27 de Marzo de 2.006, bajo el Nº 19, Folio 342 al folio 349, Tomo Vigésimo Quinto, protocolo Primero, Primer Trimestre del año 2.006. (…)
TERCERA: EL PROMITENTE VENDEDOR declara y así EL PROMINENTE COMPRADOR lo reconoce, que se comprometen a celebrar la compra venta del inmueble por documento protocolizado dentro de los SEIS (6) meses siguientes a la firma de este contrato. Dentro del plazo aquí previsto EL PROMITENTE VENDEDOR deberá entregar a EL PROMITENTE COMPRADOR todas las solvencias necesarias para la correspondiente protocolización del documento definitivo de compra venta EL PROMINENTE COMPRADOR, por su parte, una vez recibidas las solvencias se compromete a gestionar la protocolización del correspondiente documento de compra venta dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la referida fecha de la entrega de las solvencias. (Subrayado y negrilla del Tribunal)
CUARTA: El precio mediante el cual EL PROMITENTE COMPRADOR se compromete a adquirir el inmueble objeto del arrendamiento pactado en este contrato y EL PROMINENTE VENDEDOR se compromete a vender el inmueble en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs: 10.000,oo) que EL PROMITENTE COMPRADOR pagará en de (sic) EL PROMITENTE de la siguiente manera: a)EL PROMITENTE COMPRADOR cancelara la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs: 2.000.000,oo) como ARRAS en garantía y en señal de su intención de adquirir el inmueble al cual se contrae este documento, de los cuales declara que recibe en este acto de manos de EL PROMITENTE COMPRADOR la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs: 1.000.000,oo) por cheque del Banco Guayana Nro de Cta 00080017110008043941 Cheque Nº 45514276 por la cantidad de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs: 850.000,oo) otro del Banco Banesco Nro. de Cta 013440820358203018939, Cheque Nº 25187877 por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs: 150.000,oo) y el MILLON DE BOLIVARES (Bs:1.000.000,oo) restantes serán cancelados por el PROMITENTE COMPRADOR en un lapso de TREINTA (30) días a partir de la fecha en que se firme este documento, esta cantidad será imputada al precio convenido de la venta del inmueble. B) Queda entendido entre las partes que la cantidad de OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs:8.000.000,oo) serán cancelados por el PROMITENTE COMPRADOR en el acto de protocolización del documento definitivo de compra venta a favor de mi representada. Si el documento de compra venta no se protocoliza dentro del plazo señalado en la cláusula tercera del presente contrato, (es decir al vencimiento de los 6 meses del contrato de arrendamiento) por culpa de EL PROMITENTE COMPRADOR , la cantidad señalada en calidad de ARRAS en esta cláusula quedará a favor de EL PROMITENTE VENDEDOR por concepto de indemnización de los daños y perjuicios que ese incumplimiento de EL PROMITENTE COMPRADOR pudiere ocasionarle, quedando definitivamente terminado este contrato sin que las partes queden nada más que reclamarse. (…)(Subrayado y negrilla del Tribunal)”

En este sentido, tenemos que aclarar y establecer que ambas partes en atención al contenido de las cláusulas citadas, acordaron de mutuo y común acuerdo, dos contratos en un uno, es decir, un contrato de arrendamiento que previamente se encuentra unido con la opción de compra venta, pues ambas partes demostraron desde el inicio las voluntades de vender y el otro de comprar, diferenciándose en este caso de una manera expresa, que no se trataba de comprar el inmueble por el ejercicio de un derecho preferente que se ejerce por que la Ley lo determine como potestativo para el arrendatario y obligatorio para el arrendador, sino por que la intención de ambas partes desde el inicio del contrato era vender y comprar, y así se evidencia de la esencia del documento suscrito por las partes, que es: soy tu arrendador y te venderé y por la otra soy tu arrendatario y te compraré.-
Así las cosas, se evidencia del contenido del numeral 4 del referido contrato que el lapso del arrendamiento tenía una vigencia de seis (6) meses a partir del 15 de abril de 2.010, seguidamente la cláusula tercera estableció que “dentro, (es decir, un lapso y no un término) de los seis (6) meses siguientes a la firma de dicho contrato se comprometían en celebrar la compra-venta del inmueble objeto del presente litigio, y por su parte, el Promitente Vendedor se comprometía en entregar al Promitente Comprador “dentro” de dicho plazo las solvencias necesarias para la correspondiente protocolización del documento definitivo de compra venta, y una vez entregadas las mismas el Promitente Comprador se comprometía a gestionar la protocolización del correspondiente documento de compra venta “dentro” de los diez (10) días hábiles siguientes a la referida entrega de las solvencias; es decir, nacía un lapso primeramente de seis (6) meses que iba entrelazado al lapso del contrato de arrendamiento, junto al lapso de entrega de las solvencias para la referida protocolización que el Promitente Vendedor, se comprometía a entregar al Promitente Comprador para que éste a su vez dentro de los diez (10) días siguientes al vencimiento de aquel, presentara el documento de compra-venta para su registro, es decir, la obligación del Promitente Comprador se encontraba sujeta al cumplimiento de la entrega de las referidas solvencias por parte del Promitente Vendedor, que de no cumplir con su obligación mal podría haber nacido dicho lapso, y a su vez el Promitente Comprador cumplir su obligación.- Y así se declara.-
En este sentido, es de señalar que si bien es cierto, el actor alega una falta oportuna de pago en la fecha correspondiente a efectuarse los mismos por parte de la demandada, no es menos cierto, que fueron cancelados y aceptados los cuales no son objeto de controversia en la presente demanda, siendo los cánones sucesivos siguientes a la fecha del 15 de Octubre de 2.010, correspondiente a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE de 2.011, los reclamados por el actor; y siendo que el contrato de arrendamiento tenía una vigencia de seis (6) meses, y una vez dentro de dicho lapso tenía el Promitente Vendedor la carga de consignar las solvencias para así dar lugar al nacimiento a la obligación por parte del Promitente Comprador, establecida y pautada en la cláusula tercera, pues dicho contrato tenía la promesa futura de compra-venta la cual quedó establecida a través de la forma de pago contemplada en la, cláusula cuarta, en la cual se entregó una cantidad de dinero de Dos Millones de Bolívares Exactos (Bs: 2.000.000,oo) por concepto de “arras”, que no es más que un contrato autenticado, donde las partes pactan la reservación y condiciones de la compra venta de un inmueble, entregándose como garantía la referida cantidad de dinero, en concepto de señal, la cual forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro, cuya obligación tenía la parte actora que cumplir para que se iniciara la obligación de la otra parte, y siendo que ésta no cumplió, es por lo que no podía cumplir el demandado Promitente Comprador la protocolización del documento definitivo de compra venta.- Ahora bien, determinada la simbiosis entre el contrato demandado de arrendamiento y el contrato de opción de compra venta, resulta obvio concluir que el incumplimiento en uno, conlleva el incumplimiento del otro, es decir, al no haber cumplido el hoy demandante con su obligación de hacer entrega al hoy demandado, de todos y cada uno de los recaudos necesarios para activar la protocolización del docuemnto definitivo de compra venta, el hoy demandado, estaba en su derecho de adherirse a la excepción non adimpleti contractus contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, que establece:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”
En consecuencia, de conformidad con la norma transcrita, la pretensión del actor no debe prosperar.- Y así se decice.-
A mayor abundamiento, es de señalar que en atención al documento de propiedad alegado por la actora en su libelo de demanda y hecho valer por la parte demandada en la fase probatoria, se evidencia que la propiedad del inmueble objeto del presente litigio quedó registrada por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del distrito Sotillo del Estado Anzoátegui, el 28 de octubre de 2.011, bajo el Nº 2011.1457, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 261.2.13.2.2419, correspondiente al libro de Folio real del año 2.011, número 2011.1458, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el nro. 261.2.132.2.2420 y correspondiente al libro de folio real del año 2.011; fecha ésta, posterior a la suscripción del documento de arrendamiento con opción de compra venta (el cual fue suscrito en fecha 15 de abril de 2.010), por lo que resulta forzoso concluir que efectivamente mal podía la parte actora cumplir con la protocolización del documento de compra venta suscrito por las partes, teniendo por ende la parte demandada justa causa de no cumplir con la obligación de seguir cancelando los cánones de arrendamiento pues el contrato de arrendamiento solo era válido por seis (6) meses, y vencido dicho lapso nacía el lapso de la protocolización de la compra venta, y siendo que por su parte la parte actora no logró demostrar su pretensión al querer separar el contrato de arrendamiento del de opción de compra venta, ni el cumplimiento de su obligación, es por lo que mal podía la demandada cumplir con su obligación, razón por la cual resulta forzoso para esta alzada declarar Sin Lugar la apelación ejercida por el abogado IUTAKA JOSE WATAY, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 07 de febrero de 2.013, en consecuencia SIN LUGAR la acción propuesta.- Y así se declara.-
D E C I S I Ó N.-

Con base a las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado IUTAKA JOSE WATAY, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 07 de febrero de 2.013.- Y así se decide.-
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por Desalojo; intentara la sociedad mercantil SAFARI MOTORS, C.A; contra la sociedad mercantil PROYECTOS INTEGRADORES C.A, todos ya identificados.-
TERCERO: Se condena en costas del recurso a la parte actora.- Y así también se decide.-
CUARTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión y una vez que consten en autos las mismas, bájese el expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad.-
Regístrese y publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los dieciséis (16) días del mes de Octubre del año 2.013.- Años 203º de la Federación y 154º de la Independencia.-
La Juez.,

Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito.
El Secretario.,

Abog. Javier Arias León.-
En esta misma fecha (16/10/2.013), siendo las 3:15 p.m, se dictó y público la anterior sentencia., conste.,

El Secretario.,

ASUNTO: BP02-R-2013-000093