TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, siete de abril de dos mil catorce
203º y 155º

ASUNTO: BP02-R-2014-000016

DEMANDANTE: ROSARIO RIVERO DE GARCIA y LUIS ALFREDO GARCIA GORDONES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de las de Identidad Nros: 9.283.861 y 9.896.921, abogados en ejercicios, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros: 133.911 y 53.499 respectivamente, quienes actúan en sus propios nombres y derechos.-

DEMANDADA: YMARA VASQUEZ PAVIQUE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.497.553 y de este domicilio.-

APODERADA JUDICIAL: MARIA ISABEL POLANCO, abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 137.990.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA.-
En virtud de la apelación ejercida por la abogada MARIA POLANCO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 17 de diciembre de 2.013, llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA VENTA; intentaran los ciudadanos ROSARIO RIVERO DE GARCIA y LUIS ALFREDO GARCIA; contra la ciudadana YMARA VASQUEZ PAVIQUE, todos ya identificados.-
Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:

De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia, que la pretensión del actor se encuentra encaminada a una demanda por Resolución de Contrato de Opción Compra Venta, mediante la cual alegó la parte actora en su libelo de demanda, lo siguiente:
“…En fecha 14 de agosto de 2.007, suscribimos con la ciudadana YMARA VASQUEZ PAVIQUE (…) por ante la Notaría Pública Segunda, en Barcelona Estado Anzoátegui, anotado bajo el Nº 42, Tomo 77 de los Libros de autenticaciones por dicha Notaría CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, el cual anexamos marcada “A”, cuyo único objeto fue realizar la venta definitiva a la ciudadana YMARA VASQUEZ PAVIQUE (…) constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el Número VEINTIUNO (21) UBICADO EN Planta Segunda (2ª) del Edificio Residencias Bellatrix, construido sobre las parcelas integradas, distinguidas con los números y Letras 16-A, 16-B y 16-C, ubicadas en la calle Sur 4, Urbanización Las Garzas, Sector Las Garzas, Kilómetro 5 de la Avenida Intercomunal Barcelona a Puerto La Cruz, hoy Jorge Rodríguez, Municipio Licenciado Diego Bautista Urbaneja, Estado Anzoátegui, (…).-
Ahora bien, del contexto de la CLAUSULA CUARTA del referido CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, se evidencia el acuerdo de ambas partes en precisar el plazo, para que se verificara el otorgamiento del documento definitivo de Compra-Venta y se materializara la negociación, para dentro de los noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos adicionales siguientes, contados a partir del 1 de Julio de 2.007, fecha previamente acordada y respetadas por ambas partes, aún cuando fue el día 14 de agosto del mismo año cuando se pudo autenticar el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA.- De igual manera se estableció en la CLAUSULA QUINTA de dicho documento que anexamos en original marcado con la letra “A”, que la ciudadana YMARA VASQUEZ PAVIQUE, entregaba en ese acto la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs: 70.000.000,oo) hoy SETENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs: 70.000,oo) (…).
Pero es el caso Ciudadano Juez, que una vez transcurrido el plazo establecido en el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, y en vista que la ciudadana YMARA VASQUEZ PAVIQUE, aún no contaba con la cantidad de dinero restante para concretar la negociación, y por tratarse de una persona con quienes manteníamos una amistad, y quien nos solicitó encarecidamente que le diéramos más tiempo, que lo hiciéramos por sus menores hijos, que ella nos cumpliría, que varios bancos estaban analizando su propuesta de adquisición de vivienda, que por favor la entendiéramos.
Por todas las razones antes expuestas y tomando en cuenta que desde el día tres (3) de octubre de 2.006, la ciudadana YMARA VASQUEZ PAVIQUE se encuentra habitando nuestro inmueble, quien en el mes de Julio de 2.006, nos manifestó que había vendido su casa (…) habiendo asumido el compromiso de entregar su casa vendida en el mes de septiembre del mismo año, pero en la licitación no fue beneficiada y es cuando nos pide de favor, que mientras tramitaba la adquisición de otra vivienda le arrendáramos el apartamento por tres (3) meses, y nosotros considerando la amistad que nos unía y la necesidad en que se encontraba, presumiendo la buena fe accedimos, (…) para lo cual no firmamos ningún tipo de contrato, quien prometió reconocernos un monto mensual de UN MILLON DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs: 1.000.000,oo) hoy MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs: 1.000,oo) (…).
Acordamos prorrogarle el plazo por tres (3) meses más; procurando así darle la mayor oportunidad posible a la referida ciudadana para conseguir la suma dineraria requerida para completar el monto total del precio de venta pactado y así otorgar definitivamente en venta el inmueble up supra señalado; pues nuestra intensión siempre fue venderle el inmueble, cuyo precio estaba fijado en la cantidad de (…) TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs: 300.000,00) (…) tal como consta en la cláusula SEGUNDA del CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA y cancelar la Hipoteca de Primer Grado que pesa sobre dicho inmueble a favor del BBVA BANCO PROVINCIAL S.A (…)
Por cuanto la prórroga venció el día 14 de Marzo de 2.008, y habiéndole manifestado a la ciudadana YMARA VASQUEZ PAVIQUE, que no podíamos esperarla más, acordábamos hacer la negociación o simplemente nos desocupaba el apartamento, nos manifestó que estaba apenada, que nos sentáramos a conversar (…) alegando tener problemas económicos y que le urgía le entregara la cantidad dada en opción; es decir la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs: 70.000,oo) (…) mientras supuestamente le aprobaran el tan esperado crédito con el cual la referida ciudadana, nos cancelaría completo el apartamento, a lo que le respondí de manera taxativa que no (…)
A partir de ese momento la referida ciudadana cambió de aptitud con nosotros, comenzó a atrasarse en la mensualidad y a través de su concubino, nos ha manifestado que ella nos hace entrega del inmueble, siempre y cuando le reconozcamos el doble de la cantidad que nos entregó por concepto de arras (…) a partir de ese momento se deterioro la comunicación y la amistad y por consiguiente dejó de cancelar la mensualidad, manteniendo acumuladas hasta la presente fecha Enero 2.011, diecinueve (19) meses, contados a partir del mes de julio de 2.009, hasta el mes de enero de 2.011, así como los gastos de condominio, donde mantiene un atraso constante de dos (2) y tres (3) meses.-
Ahora bien ciudadana Juez, como quiera que hemos sido suficientemente tolerantes, agotando todas las vías extrajudiciales de dialogo, tanto verbal como escritas y habiéndole dado mucho más del tiempo estipulado en el mencionado documento, no obstante de haber transcurridos TREINTA Y NUEVE (39) MESES desde la fecha de la firma del documento CONTRATO PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA (…), y sin haber cancelado el monto mensual acordado, en donde también ha sido bastante impuntual, dejando acumular tres (3) meses de atraso (…).
Es en atención a todo lo antes aquí expuesto y en virtud del incumplimiento manifiesto en que ha incurrido la ciudadana YMARA VASQUEZ PAVIQUE, al no materializar la compra definitiva del bien inmueble por no haber pagado el precio definitivo de venta, no haber notificado a los propietarios del inmueble, objeto de este contrato, ni de forma verbal o escrita la aprobación del crédito hipotecario o compra con dinero de su propio peculio, así como tampoco haber cumplido sus obligaciones de hacer redactar, presentar y calcular el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de Lechería, Municipio Licenciado Diego Bautista Urbaneja, Estado Anzoátegui, dentro del lapso establecido para ello (…), es por ello que ocurrimos ante su competente autoridad con la finalidad de demandar, como formalmente DEMANDAMOS en este acto por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA a la ciudadana YMARA VASQUEZ PAVIQUE, antes identificada para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: En que el CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, autenticado en fecha 14 de agosto de 2.007, el cual anexamos marcado “A” quede RESUELTO de pleno derecho al no cumplir con las obligaciones contraídas y establecidas en las cláusulas CUARTA Y QUINTA del mismo quedando así nosotros libres de la obligación contraída.-
SEGUNDO: Así mismo se le concede, según lo establecido en la CLAUSULA QUINTA de dicho contrato a indemnizarnos por concepto de daños y perjuicios contractuales con la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs:15.000,OO) (…) quedando una diferencia a su favor de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs: 55.000,oo) (…).
TERCERO: Igualmente se le condene a cancelar la cantidad de DIECINUEVE MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs: 19.000,00) (…) los cuales serían descontados de la diferencia que tiene a su favor, monto originado producto del incumplimiento de las mensualidades, que ha dejado de cancelar desde el día 14 de julio de 2.009, hasta el día 14 de enero de 2.011, a razón de UN MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs: 1.000,oo) mensuales.-
CUARTO: A que entregue totalmente desocupado de personas y en las mismas optimas condiciones de habitabilidad, aseo e higiene en que le fue entregado, el inmueble objeto del contrato.
QUINTO: A entregar consignación en original de la solvencia de condominio, emitida por la Junta de Condominio, así como cualquier cantidad o monto pendiente por pagar, originado por servicios prestados o recibidos por las Empresas ELEORIENTE, CANTV y VENGAS, o cualquier otra deuda y/o gasto que la ciudadana YMARA VASQUEZ PAVIQUE haya originado durante su estadía en el inmueble, en virtud de que el mismo fue entregado completamente equipado (…).
SEXTO: De conformidad con el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil, solicitamos que la demandada convenga en el pago de las COSTAS Y COSTOS del presente proceso que asciende a la cantidad de DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs: 17.500,oo) (…).”

En la oportunidad de dar contestación la demandada, lo hizo bajo las siguientes consideraciones:
“…Ciudadano Juez si bien es cierto que mi representada la ciudadana VASQUEZ suscribió tal contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, con la finalidad de comprar el inmueble que el señor LUIS ALFREDO GARCIA GORDONES y la ciudadana ROSARIO RIVERO DE GARCIA le ofrecieron en venta por el inmueble ubicado en el segundo piso del Edificio Residencia Bellatrix (…) y se formalizó a través de una opción que mi representada le otorgo por el monto de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,oo) FUERTES y se acordó entre las partes firmar ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona una opción compra-venta (…) dicho esto ciudadano juez mi representada solicitó el crédito para cubrir el monto total de la venta que eran TRESCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (300.000,oo) que deduciendo los SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs: 70.000,oo) que le habían dado al ciudadano GARCIA como opción le restaría una diferencia de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs: 230.000,oo) que el fue monto solicitado por mi representada ante la Entidad Bancaria, cabe destacar ciudadano juez que el señor García le sugirió a mi representada que si ella lo deseaba podría mudarse al inmueble considerando que el mismo estaba desocupado y por ende el deterioro aumenta por falta de mantenimiento al igual que el ciudadano García debía cancelar las cuotas mensuales de condominio y los servicios básicos que dicho inmueble acarrea, la ciudadana VASQUEZ acepto la propuesta sugerida por el ciudadano GARCIA y en efecto pactaron que ella debía cancelar todos los servicios que se suscitaran del mismo para su mantenimiento y evitar así el deterioro del mismo, al igual que se señaló que le entregaran UN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs: 1.000,oo) mensuales para que el ciudadano García se ayudase con sus gastos personales nunca se conversó que era en calidad de arrendataria solo se acordó para que ella cuidara el inmueble y viviera hay con su familia hasta que se protocolizara la venta o en su defecto hasta que se le reintegrara el dinero dado como opción compra-venta si fuere el caso que fuere negado el crédito solicitado, transcurre el tiempo legal, dicho crédito no fue aprobado por la misma, mi representada le manifestó al ciudadano GARCIA que dicho crédito no había sido aprobado que siguiendo las cláusulas que se habían pautado en el CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA ella estaba consciente de la penalización que le acarrearía si el crédito no fuere aprobado y en efecto sabría que él tendría que debitarse QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs: 15.000,oo) una vez conversado con el señor García le manifestó a la ciudadana VASQUEZ que el dinero que había recibido no lo tenía por cuanto había dispuesto del mismo para saldar cuentas personales que si estaba la posibilidad que ella podría conseguir el dinero que le restaba o en su defecto esperara a que el reuniese el dinero para devolverlo (…). Es por ello ciudadano Juez que mi representado solo solicita se le reintegre el dinero que se le otorgó al ciudadano García en calidad de opción compra venta claro tomando en consideración la depreciación que el mismo ha tenido no podría compararse Setenta Mil Bolívares Fuertes (Bs: 70.000,oo) para el año 2007 al mismo monto para el año 2.010, al igual que en ningún momento mi representada le manifestó que le reintegrara la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs: 140.000,oo) más que se le reconociera la perdida y los daños y perjuicio que les ha causado el no reintegrarle el dinero dado en opción.- Del mismo modo ciudadano Juez (consigno copia fotostática de recibos de pago de condominio identificados con el literal “B al B-41”) para evidenciar que se encuentra solvente con todos los servicios del inmueble arriba descrito al igual (consigno copia fotostática de algunos cheques identificados con el literal “C al C.-3”, emitidos por mi representada a favor del ciudadano García por el acuerdo pactado de Un Mil Bolívares Fuertes (Bs: 1.000,oo) mensuales o cuando el requiriera (…) .
Por lo antes expuesto es por cuanto hago del conocimiento del ciudadano juez que en ningún momento mi representada ha querido quedarse con el inmueble hoy objeto de tal controversia más sin embargo solicita interceda para que le sea reintegrado el dinero que le fue entregado como opción compra-venta al ciudadano garcía en su oportunidad haciendo énfasis del aumento de la tasa del banco central de Venezuela el cual el monto que para el año 2007 se le entregó en la actualidad se encuentra depreciado. (…)”

Ahora bien, planteada la litis de esta manera antes de pasar este Juzgado a pronunciarse sobre las pruebas aportadas por las partes, pasa como punto a previo a pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, lo cual hace de la siguiente manera:
De actas se evidencia que la pretensión de la actora se encuentra encaminada a una demanda por Resolución de Contrato de Opción Compra Venta, suscrito entre las partes, sobre un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el Nº 21, ubicado en la Planta Segunda, del edificio Residencias Bellatrix, construido sobre las parcelas integradas, distinguidas con los números y letras 16-A, 16-B y 16-C ubicadas en la calle Sur 4 de la Urbanización Las Garzas, sector Las Garzas, Kilometro 5, de la Avenida Intercomunal Barcelona a Puerto la Cruz, Municipio Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui.- Dicho apartamento tiene una superficie aproximada de Ciento Diecinueve Metros Cuadrados con Setenta y Cinco Decímetros Cuadrados (119,75 m2) y sus linderos particulares son los siguientes: NORTE: En parte con fachada Norte del Edificio y en parte con las paredes divisorias del apartamento 2-2; SUR: Con fachada Sur del Edificio; ESTE: En parte con fachada interna Este del Edificio, en parte con el área de circulación y en parte con la pared divisoria del apartamento 2-2; y OESTE: Con fachada Oeste del Edificio; en cuyo contrato según las cláusulas establecidas por las partes no se acordaba la habitabilidad del inmueble por parte de la demandada compradora.- Así las cosas, alegó de igual manera el actor en su libelo de demanda, lo siguiente: “le arrendamos el apartamento”, “no firmamos ningún tipo de contrato”, “prometió reconocernos un monto mensual de MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS EXACTOS (Bs: 1.000,oo)”, “dejo de cancelar la mensualidad, manteniendo acumuladas hasta la presente fecha Enero 2.011, diecinueve (19) meses contados a partir del mes de Julio de 2.009, hasta el mes de enero de 2.011”; aunado a esto, en su petitorio solicitó lo siguiente: “TERCERO: Igualmente se le condene a cancelar la cantidad de DIECINUEVE MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs: 19.000,oo) (…), los cuales serian descontados de la diferencia que tiene a su favor, monto originado producto del incumplimiento de las mensualidades, que ha dejado de cancelar desde el día 14 de Julio de 2.009, hasta el día 14 de enero de 2.011, a razón de UN MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs:1.000,oo) mensuales.”
Ahora bien, de lo antes expuesto se evidencia que el actor pretende por una parte, la resolución del contrato de opción compra venta suscrito, y por la otra, el cobro de las mensualidades vencidas por pagar por parte de la demandada, con ocasión al contrato “verbal” entre ambas, es decir, nos encontramos en presencia de dos acciones incompatibles entre sí, pues al haber solicitado la actora en su petitorio la resolución de un contrato de opción compra venta que no contempla en el contenido de sus cláusulas la ocupación por parte de la demandada compradora, mal podría la actora solicitar el pago de cánones de arrendamiento vencidas en su petitorio, con ocasión a un contrato verbal, contraviniendo de esta manera la pretensión de ambas.- Y así se declara.-
En este sentido, aún cuando el Tribunal de la causa, obviamente dictó auto de admisión en la presente causa, es necesario señalar el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en atención a la posibilidad del Juez de pronunciarse sobre la inadmisibilidad de la demanda incoada en cualquier grado y estado de la causa, si hubiere alguna causal que la justifique, en fallo N° 1618, de fecha 18 de abril de 2004, caso: Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, C.A., expediente N° 03-2946:
“…La Sala, en otras oportunidades (cfr. sentencia nº 779/2002 del 10 de abril) ha señalado que el juez, de conformidad con los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión; dicha conducción judicial que no se circunscribe sólo al establecimiento de las condiciones formales del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin instancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales o en la existencia del derecho de acción en el demandante. En efecto, si el proceso es una relación jurídica, el mismo debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, y sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte su válida constitución o lo haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia.
Se insiste que para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, con la advertencia de los vicios en que haya incurrido el demandante respecto de la satisfacción de los presupuestos procesales y la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil o de cualquier otro mecanismo de defensa de cuestiones procesales, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado y grado de la causa –v.g.: en la ejecución o en la alzada-, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso. (…omisis…)” Subrayado y negrilla del Tribunal

A mayor abundamiento, sobre la admisión de la acción y su carácter de orden público, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 30 de julio de 2009, con ponencia del Magistrado Ortiz Hernández, (Exp. N° 2009-0039), manifestó:
“…La prohibición de la ley de admitir la demanda, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes…
(Omissis)
…Lo que determina que el Juez podrá declararlo in limine litis, en el momento de pronunciarse sobre la admisión de la demanda o de la acción, pero sí este no lo hace, el demandado podrá así oponerlo como una cuestión previa. Pero no imposibilita al Juez para actuar de oficio, como ya se explicó, al ser materia de orden público y estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, todo lo cual tiene actualmente un gran soporte constitucional, conforme a lo estatuido en los artículos 2, 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al establecer un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político; el derecho de igualdad para acceder a la justicia, a la tutela de los derechos, a la justicia imparcial, equitativa, sin formalismos o reposiciones inútiles; así como el debido proceso y el derecho a la defensa; y un proceso como el instrumento fundamental para la realización de la justicia.

Criterios estos, que acoge esta Juzgadora de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de resguardar las doctrinas de la legislación, en tal sentido, siendo que en su libelo de demanda, la actora estableció la cancelación de diecinueve (19) mensualidades de cánones de arrendamientos dejadas de cancelar por parte de la demandada, con ocasión al contrato verbal entre ambas, es por lo que considera quien aquí decide, que tal pretensión es incompatible con la de resolución de contrato de opción compra venta, puesto que ésta esta previamente determinada y pactada a través de un contrato suscrito entre ambas, con cargas y obligaciones pactadas por las mismas, mientras que el contrato de arrendamiento a su decir, es de manera verbal, correspondiéndole por ende la acción de desalojo y siendo que el mismo no fue pactado en el contrato de Opción de Compra Venta, es por lo que considera este Juzgado que tales acciones son incompatibles entre sí de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, debiendo por ende ser declarada INADMISIBLE IN LIMINIS LITIS la presente demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 341 ejusdem.- Y así se declara.-
No obstante haberse decidido lo anteriormente expuesto, esta sentenciadora hace un llamado de atención a la Jueza del Tribunal A-quo, por cuanto la causa fue admitida por el procedimiento breve, siendo lo correcto el procedimiento ordinario, en tal sentido se le conmina a prestar mayor atención en la admisión y sustanciación de las causas, a los fines de evitar reposiciones que puedan evitarse, a favor de las partes.- Y así se declara.-

D E C I S I Ó N.-
Con base a las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por la abogada MARIA ISABEL POLANCO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada; contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Diego bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 17 de diciembre de 2.013.-
SEGUNDO: REVOCADA la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 17 de diciembre de 2.013.-
TERCERO: INADMISIBLE IN LIMINIS LITIS la presente demanda que por Resolución de Contrato de Opción Compra Venta, interpusieran los ciudadanos ROSARIO RIVERO DE GARCIA y LUIS ALFREDO GARCIA; contra la ciudadana YMARA VASQUEZ PAVIQUE, todos ya identificados.- Y así se decide.-
CUARTO: Dada la naturaleza de la decisión dictada no hay condenatoria en costas.- Y así también se decide.-
QUINTO: Notifíquese a las partes y una vez que conste en autos la última notificación que de ellas se haga bájese a su Tribunal de origen.-
Regístrese y publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los siete (07) días del mes de Abril del año 2.014.- Años 203º de la Federación y 155º de la Independencia.-
La Juez.,

Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito.
El Secretario.,
Abog. Javier Arias León.-
En esta misma fecha (07/04/2.014), siendo las 2:45 p.m, se dictó y público la anterior sentencia., conste.,
El Secretario.,

ASUNTO: BP02-R-2014-000016