TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui
Barcelona, veinticinco de abril de dos mil catorce
204º y 155º

ASUNTO: BP02-V-2013-001298
SENTENCIA DEFINITIVA

Partes Demandantes: JORGE JOSÉ MARTÍNEZ COVA, JOSÉ RAFAEL MARTÍNEZ COVA Y ANTONIO JOSÉ MARTÍNEZ COVA, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Barcelona, estado Anzoátegui y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.688.493, 4.906.148, 8.203.517, respectivamente.
Apoderados Judiciales: Abogados FRANCISCO RIGUAL MOYA Y VÍCTOR JULIO MOYA, abogados en ejercicio, inscritos el Inpreabogado bajo los Nos 15.282 y 82.514, respectivamente.

Parte Demandada: RAÚL ALEXANDER SALGADO PÉREZ, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Barcelona, estado Anzoátegui, y titular de la cédula de identidad Nº 6.171.423.
Abogado Asistente de la Parte Demandada: LUIS GUZMÁN RODRÍGUEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 132.543.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
HECHOS:
-I-
Se contrae el presente juicio al Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento de un local comercial ubicado en la Carrera Siete cruce con Calle Victoria, Nº 5-149, Sector La Chica de la ciudad de Barcelona, estado Anzoátegui, el cual fue realizado en forma escrita a tiempo determinado, tal como se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Barcelona, en fecha 01 de Febrero del año 2.011, bajo el No. 15, Tomo 8, entre los ciudadanos Jorge José, José Rafael y Antonio José Martínez Cova y el demandado de autos el ciudadano Raúl Alexander Salgado Pérez, mediante el cual, establecieron, entre otras, las cláusulas siguientes: Que los arrendadores dieron en arrendamiento un inmueble constituido por local comercial ubicado en la Carrera Siete cruce con Calle Victoria, Nº 5-149, Sector La Chica de la ciudad de Barcelona, estado Anzoátegui .- Que el canon de arrendamiento acordado, fue la suma de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500.oo) mensuales.- Que el termino de duración de dicho contrato fue de cuatro (4) años fijos, comenzando el día 01 de Agosto del año 2.009 y finalizando el día 31 de julio del año 2.013.- Que se deberà devolver el inmueble a la terminaciòn del contrato.-
Que en fecha 12 de marzo de 2013, los actores le enviaron una notificación mediante carta, al arrendatario, manifestándole que el contrato terminaba el 31 de julio de 2013 y que no iba ser prorrogado y que el arrendatario, no entregò el inmueble arrendado libre de personas y cosas a la fecha de su terminación, ni tampoco solicitò el uso de la prorroga legal que le concede la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en este caso era de Un Año, tal como lo dispone el Artículo 38, literal “B”, Y QUE el arrendatario se negò a recibirla, y que posteriormente se le notificò mediante traslado efectuado por la Notaria Publica Segunda de Barcelona en fecha 6 de Mayo del año 2013, que el contrato de arrendamiento no iba a ser renovado al vencimiento de su tèrmino y por tanto el arrendatario podrìa solicitar y usar la pròrroga legal de un (19 año a partir del 31 de julio de 2013.- que la Notarìa dejò constancia de que el arrendatario recibiò la notificación pero se negò a firmar.
Que el 30 de julio de 2013, se procediò a enviarle el contrato que regirìa durante la vigencia de la pròrroga legal donde lo ùnico que variaba era el monto del canon que pasaba a SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) mensuales, tal como lo dispone el artìculo 38 en su ùltimo aparte de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y que el arrendatario se negò a recibir el contrato, a solicitar la pròrroga legal y a suscribir el contrato, alegando que un (01) año era muy corto y èl no estaba de acuerdo con ello.
Que finalmente, ante la conducta asumida por el demandado de no querer cumplir con lo dispuesto en el contrato respecto a la devoluciòn del inmueble a la fecha de terminación del contrato, ni de solicitar la pròrroga legal, sino que por el contrario pretendiò que dicho contrato continuase a tiempo indeterminando, sus representados le enviaron una carta el 27 de septiembre de 2013, donde se le comunicaba que tomase una decisiòn al respecto, para que entregara el local o solicitara la pròrroga legal.
Que posteriormente el demandado procediò a consignar por ante el Juzgado Segundo del Municipio Simòn Bolívar, a favor de los arrendadores la suma de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,oo), alegando que los arrendadores se habian negado a recibirles el pago.
Que a partir del mes de agosto de 2013, a sus representados les ha surgido una situación distinta a lo convenido en el contrato de arrendamiento, por cuanto el demandado se ha negado a cumplir con su obligación contractual y legal de entregar el inmueble arrendado o solicitar la prorroga legal y por tanto al no estar en curso la prórroga legal puede hacerse uso de la acciòn de cumplimiento, ya que mediante vías de hecho, el arrendatario pretende quedarse en posesiòn del local comercial.
Como conclusiones alega que hasta los momentos tiene los siguientes hechos ciertos: -Que existe un contrato de arrendamiento suscrito mediante documento pùblico enbtre las partes.- Que es`ta demostrado el incumplimiento, con la obligación de entregar el inmueble arrendado, que tenìa el Arrendatario y Que El arrendatario se ha negado a hacer uso potestativo de solicitar la pròrroga legal que le concede la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Que en virtud de lo antes expresado acude ante este Despacho en nombre de sus representados acude a demandar por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE, de conformidad con lo dispuesto en el artìculo 33 de la ley de arrendamiento Inmobiliario en concordancia con el artículo 881 del Còdigo de Procedimiento Civil, al ciudadano RAUL SALGADO para que convenga o sea condenado por el Tribunal a los siguiente:
Primero: Que el contrato suscrito entre sus representados y el demandado ha quedado concluido por el vencimiento del tèrmino fijo.
Segundo: A que entregue totalmente desocupado de personas y bienes el inmueble arrendado, asi como solvente en todos los servicios pùblicos.
Tercero: Que pague las cotas del presente juicio y los honorarios de abogados.
-II-
En fecha 17 de Diciembre del año 2.013, se admitió la demanda, y se ordenò la citación del demandado, a fin de que compareciera ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación, una vez que constara en autos la misma, para que tuviera lugar el acto de contestación de la demanda.
En fecha 23 de Enero del año 2.014, el alguacil manifestó que se trasladó el mismo día, a la dirección del inmueble arrendado, y siendo las 2:40 p.m., le comunicò al ciudadano Raúl Alexander Salgado Pérez, parte demandada, el objeto de su visita, y que luego de hacer una llamada telefónica se negó a firmar, por consiguiente consignaba el recibo de citación.
En fecha 31 de enero del año 2.014, el demandado Raúl Alexander Salgado Pérez, asistido por el Abogado Luis Guzmán Rodríguez, inscrito en el Impreabogado bajo el No. 132.543, procedió a darse por citado en el juicio y en fecha 4 de febrero del año 2.014, la parte demandada, debidamente asistido de abogado, procedió a contestar la demanda señalando:
1.- Pretensión Principal, donde niega que el contrato de arrendamiento haya nacido por voluntad de las partes a tiempo determinado, que la intención de las partes fue de celebrar contrato verbal sin plazo o/a tiempo indeterminado desde el 1 de Agosto del 2.009 y finalizando el 01 de Febrero del 2.011, con la firma del contrato escrito.
Que el 01 de febrero de 2011, las partes cuando deciden celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, debidamente notariado, estableciendo un lapso de duracion de cuatro (4) años fijos, donde erróneamente indicaron que comenzó el 01 de Agosto del 2.009, cuando lo que se celebrò fue un contrato de arrendamiento verbal sin plazo de duraciòn.
2.-) Pretensión Subsidiaria, alega que en el supuesto negado que sea desechada la pretensión principal, de conformidad con el articulo 885 del Codigo de Procedimiento Civil opone la cuestión previa prevista en el articulo 346 ordinal 11, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, y alega que como quiera que existe una relación contractual menor de 5 años, opera de pleno derecho la prorroga legal y que una vez vencida la misma, es cuando se puede exigir la entrega del inmueble, ya que el arrendatario no puede renunciarla, articulo 39 ley de arrendamientos inmobiliarios; y que sobre la base del supuesto incierto que el contrato venció, por tanto le corresponde la prorroga legal de 1 año , articulo 38, literal “B”, la cual está vigente hasta el 31 de Julio del 2.014, sin necesidad que el arrendatario comunique o participe su voluntad de hacer uso del derecho, basta permanecer en el inmueble, lo cual fue consentido expresamente por los arrendadores.
En fechas 12 y 13 de febrero del año 2.014, las partes promovieron escritos de promociòn pruebas, y el Tribunal mediante auto de fecha 18 de febrero del año 2.014, acordó agregarlos y admitirlos, por no ser ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva y proveyendo sobre lo solicitrado por las partes.
En fecha 25 de febrero del presente año, la actora presentò y evacuò los testigos promovidos de nombres: NELSON SAAVEDRA y ANTONIO PADRON.
-III-
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
En atención a lo antes señalado, debe este sentenciador considerar lo siguiente: Cuando los accionantes demandan el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento suscrito entre ellos y lo hacen bajos las premisas especificadas en la parte del libelo de la demanda donde como conclusión plantean: Que existe un contrato de arrendamiento suscrito mediante documento pùblico entre las partes, cuestiòn que no esta en discusión por cuanto el elemento fundamental de la demanda lo constituye el contrato de arrendamiento que las partes suscribieron y que no fue desconocido ni impugnado, ni tachado, por lo tanto conserva todo su valor probatorio.
En segundo lugar, alegan que “esta demostrado el incumplimiento, con la obligación de entregar el inmueble arrendado, que tenìa el Arrendatario” (comillas del Tribunal).
Los contratos de arrendamiento a tiempo determinado no terminan por el vencimiento del término, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario dentro de un lapso máximo que opera de pleno derecho, tal como lo indica el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De esta manera, durante la prórroga legal permanecen vigentes las estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, conservando el contrato su determinación en el tiempo, de conformidad con lo señalado en el mencionado artículo 38, y es sólo al vencimiento de la prórroga legal que la relación arrendaticia se extingue, y ante la falta de entrega del inmueble, es cuando el arrendador puede demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término o vencimiento de prórroga legal, cuyo objeto es precisamente la entrega del inmueble, cuestiòn que pretende solo demandando el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento.
En el caso de autos, las partes pactaron que el tèrmino de duraciòn del contrato es de cuatro (4) años fijos, el cual comenzò a partir del 01 de agosto de 2009 con vencimiento el 31 de julio de 2013, razón por la cual hasta el presente, El Arrendatario se encuentra haciendo uso de la pròrroga legal de un (1) año de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asi se decide.
En tercer lugar, el actor alega que “El arrendatario se ha negado a hacer uso potestativo de solicitar la pròrroga legal que le concede la Ley de Arrendamiento Inmobiliario” (comillas del Tribunal). Sobre este particular, es preciso señalar lo siguiente:
El Articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios establece:
“En los contratos de Arrendamientos que tengan por objeto algunos de los inmuebles indicado en el artículo 1° de este decreto-ley, celebrado a tiempo determinado, llegando el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas.
“a” Omissis…
“b” cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor a un (01) año y menor de cinco (05) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año.
Omissis…
De la norma transcrita se infiere que la Prórroga Legal es el beneficio acordado por el Legislador al arrendatario que celebra contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato.
Ha de notarse que se trata de un beneficio establecido por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y como tal, se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del Contrato por ser de orden público como lo prevé el artículo 7 eiusdem.
Para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado a través de un contrato.- También la norma establece que una vez llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato celebrado por tiempo determinado “este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador.
La Prórroga Legal es un derecho facultativo para el arrendatario, que no puede renunciarlo debido a que ese derecho se ha contemplado para la protección del mismo, para que pueda continuar ocupando o poseyendo precariamente el inmueble recibido en arrendamiento por determinado tiempo, aun en contra de la voluntad del arrendador, a quien la Ley ha impuesto esa prórroga como obligatoria siempre y cuando la relación haya llegado a su conclusión en orden al tiempo prefijado y que el arrendatario se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales como lo establece el artículo 40 eiusdem.
De allí que la prórroga Legal, como opción o facultad del inquilino, sólo puede ejercerse luego de vencido el plazo de duración prefijado en el contrato.
La prórroga Legal procede, aun cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, por la sola regulación contenida en el artículo 38, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable.
Si la relación arrendaticia es por tiempo indeterminado, la prórroga legal no procede, según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en comento, pues el contrato debe haberse celebrado a tiempo determinado.- El contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. Consiste en un lapso preciso que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia.
Ahora bien en base a todo lo especificado anteriormente, mal pueden los accionantes demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, a que se contrae el presente asunto, cuando la Ley expresamente lo prohibe ya que la pròrroga legal es intrínseca al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tal como de manera amplia se detallò en el texto de la presente decisiòn. Asi se decide.
DISPOSITIVA:
Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho señaladas ut supra, y de conformidad con el artìculo 12 del Còdigo de Procedimiento Civil, este TRIBUNAL PRIMERO DEL MUNICIPIO SIMON BOLIVAR DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propuesta por el Abogado FRANCISCO RIGUAL MOYA, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 15.282, en su carácter de Apoderado Judicial de los ciudadanos JORGE JOSE MARTINEZ COVA. JOSE RAFAEL MARTINEZ COVA y ANTONIO JOSE MARTINEZ COVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 3.688.493, 4.906.148 y 8.203.517, respectivamente, contra el ciudadano RAUL ALEXANDER SALGADO PEREZ, venezolano, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Barcelona, estado Anzoátegui, y titular de la cédula de identidad Nº 6.171.423.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado vencida en el presente asunto.
Notifíquese a las partes de la presente decisiòn.
Déjese copia. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO SIMON BOLIVAR DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, en Barcelona, a los veinticinco (25) días del mes abril de dos mil catorce (2014). Años: 204º y 155º DyF.
El Juez Suplente Especial,

Abg. JOSÉ JESÚS RAMÍREZ GARCIA.

El Secretario,

Abg. OSWALDO JOSE FERNANDEZ SIERRA.
En esta misma fecha, siendo laS 11:50 a.m., se dictò y publicò la anterior sentencia. Conste.