TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, seis de agosto de dos mil catorce
204º y 155º

ASUNTO: BP02-R-2014-000344

DEMANDANTE: GULBERTO DANIEL DANIELE ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.024.002.

DEMANDADO: PROMOTORA LOS 3 ASES e INVERSIONES URNANAS, C.A.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA
(APELACION).

Por auto de 08 de julio de 2014, este Tribunal Superior admite actuaciones provenientes del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, relacionadas con el recurso de apelación ejercido por la abogada ANA CAPAFONS MIRANDA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 88.161, contra decisión de fecha 06 de agosto de 2013, dictada por dicho Tribunal, en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, seguido por GULBERTO DANIEL DANIELE ROJAS, contra PROMOTORA LOS 3 ASES e INVERSIONES URNANAS, C.A.

En dicho auto se fijó el décimo (10) día de despacho siguiente para dictar sentencia.

Del presente expediente se extrae lo siguiente:

I
Alegatos de la parte actora:

Alegan los apoderados judiciales de la parte actora que, por documento autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería, Municipio Urbaneja de este Estado, en fecha 25 de febrero de 2005, bajo el Nº 39 , Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, su mandante celebró un contrato de convención preparatoria de venta con la sociedad mercantil “PROMOTORA LOS 3 ASES, C.A. e INVERSIONES URBANAS, C.A.”, ambas con domicilio en la ciudad de Mérida e inscritas, la primera en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, en fecha 30 de enero de 1995, bajo el Nº 58, Tomo A-1, y la segunda en fecha 02 de mayo de 1979, bajo el Nº 863, Tomo II, con modificación a sus Estatutos en fecha 27 de octubre de 1994, bajo el Nº 21, Tomo A-4, ésta última empresa actúa en el Contrato como Garantía de Fiel Cumplimiento, en sustitución de la garantía fiduciaria contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal, representadas por el ciudadano ANTONIO SIGNORELLI PERCIAVALLE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.025.476, con domicilio en la ciudad de Barcelona, en su condición de Apoderado de dichas sociedades, según consta de poder debidamente protocolizado por ante la antigua Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público Libertador del estado Mérida.

Que el precio fijado entre las parte por la compra venta del referido INMUEBLE fue por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 151.800,00) “de los cuales pagó nuestro mandante a la firma del contrato…la cantidad de TREINTA MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 30.360,00) y el saldo…la cantidad de CIENTO VEINTIUN MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 121.440,00), lo pagaría en diecinueve (19) cuotas, según cuadro de Cronogramas de Pagos anexo al contrato”.

Que en la cláusula Décima Tercera del contrato quedó establecido que el otorgamiento del documento público y definitivo de compra venta “sería en dieciocho (18) meses, contados a partir de la firma del contrato, en este caso a partir del 25 de febrero de 2005 con lo cual se concluye que EL INMUEBLE objeto de la descrita negociación fue concebido para ser concluido el 25 de Octubre de 2006”.

Que de conformidad con lo establecido en la cláusula SEXTA del contrato, quedó establecido que el precio del inmueble “podría sufrir un incremento igual al 70% de los índices de inflación acumulados y publicados en el cuadro de Índices de Precios al Consumidor (IPC)…este sería aplicado al saldo deudor no cancelado según el CRONOGRAMA DE PAGO…también quedó establecido que este incremento por inflación no excedería del 30% del precio de venta de EL INMUEBLE”.

Que su representado se abstuvo de pagar las restantes cuotas establecidas en el cronograma de pagos por cuanto en fecha 10 de marzo de 2005, es decir, luego de quince (15) días de firmada la opción de compraventa “…se inició un procedimiento administrativo por la Dirección de Urbanismo de la Alcaldía del Municipio Turístico Lic. Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui…

Que debido a ello, se abstuvo su mandante de pagar por la inmensa incertidumbre de saber a dónde se dirigiría su inversión.

Que no obstante haber cumplido su representado con las responsabilidades, como lo fue el pago de la inicial establecida y algunas cuotas de EL INMUEBLE, la propietaria del inmueble, hoy demandada, se ha negado reiteradamente a otorgarle a nuestro mandante el documento definitivo de propiedad ante el Registro Público competente.

Que el precio de EL INMUEBLE quedaría en CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL BOLIVARAES (Bs. 464.000,00), menos lo abonado, “es decir, la cantidad de SESENTA MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 60.720,00), quedando un saldo a pagar de CUATROCIENTOS TRES MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 403.280,00), a esto se le restaría lo que se generó de IPC…que ascendió a la cantidad de DIECIOCHO MIL DOSCIENTOS VEINTINUEVE BOLIVARES (Bs. 18.229,00), con todo lo cual le correspondería pagar, a nuestro mandante, por diferencia del precio de compraventa de EL INMUEBLE, la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL CINCUENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 385.051,00)hasta el 01 de Marzo de 2010…”.

Agregan los apoderados judiciales del demandante que en reiteradas ocasiones éste manifestó a la vendedora, hoy demandada, su disposición de pagar el incremento correspondiente al inmueble en cuestión, según el contrato, es decir, a la inflación ocurrida hasta el mes de Agosto de 2006, “fecha en la cual debió estar concluida la construcción del edificio del cual forma parte el apartamento comprado”.

En cuanto al derecho alegado, la parte actora hace mención a los artículos 1.161, 1487, 1.488, 1.159 del Código Civil, y con base a los argumentos de hecho y de derecho expuestos, demanda a la sociedad mercantil ‘PROMOTORA LOS 3 ASES, C.A., para que convenga en otorgarle el documento definitivo de compra venta que lo acredite como propietario del inmueble antes descrito, objeto de este litigio, estimando la demanda en la cantidad de NOVENTA Y UN MIL OCHENTA BOLIVARES (Bs. 91.080,00), cantidad equivalente a 1.401.23 UNIDADES TRIBUTARIAS.

II

Contestación de la demanda

Capítulo I: En nombre de su representada contradice y niega en todas y cada una de sus partes la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA, intentara el ciudadano GILBERTO DANIEL SALIELE ROJAS “por ser falsos los hechos narrados e inaplicable el derecho invocado”.

Capítulo II: PRIMERO: “…Es cierto que mi representada firmó una convención preparatoria con la parte actora, con la obligatoriedad de parte de EL FUTURO ADQUIRIENTE de cancelar un número…de cuotas las cuales no fueron canceladas en su oportunidad por la parte actora. Ahora bien, es ilógico pensar que se pueda adquirir una obligación y no se quiera cumplir por voluntad propia, como es el caso que nos ocupa, la empresa por un caso ajeno tiene una situación bien conocida y por lo que se apertura un Acto Administrativo que para la fecha no se encontraba firme, dado que se logró demostrar que poseía la documentación necesaria…Igualmente se evidencia del anexo E que acompaña el libelo en el folio 27 lo siguiente ‘Así mismo, esta Dirección exhortó al presunto infractor a abstenerse de realizar la construcción del quinto piso aprobado presuntamente de manera ilegal por esta Dirección…’ Es decir, se deduce que la paralización de la obra se basaba…en la construcción del piso 5 y la persona que demanda tenía una opción por un apartamento de planta baja y en todo caso no puede ser causal de incumplimiento de las obligaciones asumidas por EL FUTURO ADQUIRIENTE…”

En el capítulo SEGUNDO, señala que se puede evidenciar la existencia de múltiples razones para que la empresa demandada rescindiera, antes de la fecha en que lo hizo efectivo, de la opción de compra venta por incumplimiento de la parte actora y a pesar de ello se le dio una nueva oportunidad, no llegándose a ningún acuerdo, por cuanto no se presentó más ni por si, ni por medio de sus apoderados, por lo que su representada “ajustándose a derecho procedió a rescindir la opción de compra venta, basada en el incumplimiento de la parte actora…”. Agrega que, es necesario mencionar la cláusula Vigésima en la que se indica lo siguiente: “El incumplimiento por parte del Futuro Adquiriente de las obligaciones que asume en el presente convenio dará derecho a LA EMPRESA a rescindir unilateralmente el mismo”. Señala igualmente la cláusula Décima, que dispone: “Las obligaciones de vender que asume la empresa estarán vigentes por el término de treinta (30) días, contados a partir del envío por parte del FUTURO ADQUIRIENTE de un telegrama con copia…En el que se comunique que los permisos de habitabilidad o cumplimiento de las variables Urbanas fundamentales ya le han sido expedido. La notificación se entenderá consumada a todos los efectos legales, si la correspondiente oficina de telégrafos certifica el envío del telegrama en cuestión…”.

Que en relación a la comunicación recibida por el demandante en fecha 09 de marzo de 2009, donde su representada le solicita que pase por la oficina de venta a fin de llegar a un acuerdo, para que el demandante no perdiera su inversión, le sugirió que podía negociar pero no con el mismo precio, dado que él no había cumplido, pero si dándole un precio razonable, lo cual no fue aceptado por el demandante, procediéndose a rescindir del contrato, en virtud que “…los acuerdos son de dos si una de las partes no lo acepta no puede haber acuerdo…”.

En el capítulo TERCERO, señala que las disposiciones legales invocadas por la parte actora no tienen aplicación en el caso de autos, así mismo, rechazó y negó en nombre de su representada que la opción de compra venta firmada sea una venta porque, “si esa era la voluntad se hubiera efectuado en el momento en que se tenía el inmueble…así consta en el documento de opción de compra venta que había una promesa de venta y existían ciertas obligaciones las cuales, incluso por declaración del demandante, incumplió no solo una sino dos o mas…”. Rechazó que exista en la opción de compra una obligatoriedad de terminar la obra el día 25 de agosto de 2006 y de protocolizar el documento “dado que existe un plazo aproximado de conclusión de la obra y para ese momento ya estaba concluida, se estaban gestionando los permisos…y consta en telegrama con acuse de recibo que mi representada informó al demandante para que entregara los documentos necesarios para la elaboración del documento definitivo y tampoco cumplió…”.

Por las razones expuestas, rechazó, negó y contradijo que su representada tenga la obligación de otorgar documento definitivo por el apartamento objeto de este procedimiento; que su representada INVERSIONES URBANAS, C.A., antes identificada, tenga algún daño o perjuicio que responder ante el demandante; que la sentencia sea declarada a título de propiedad; rechaza que se consigne el precio adecuado por cuanto no existe, “la negociación fue rescindida por incumplimiento del demandante”.

III
Realizados los trámites procesales pertinentes, el Tribunal A-quo, dicta sentencia definitiva en los términos siguientes:
“…se desprende que la parte demandante expresamente señala en su escrito libelar que debido al procedimiento administrativo al cual fue sometido la Sociedad Mercantil LOS 3 ASES C.A., con relación a la construcción se abstuvo de pagar las cuotas establecidas en el contrato, en este sentido, considera esta Sentenciadora que el demandante independientemente de ello debió dar estricto cumplimiento a sus obligaciones para así tener derecho al cumplimiento por parte de la vendedora ya que para ello nuestro Ordenamiento Jurídico contempla las vías legales y procedimientos en caso de incumplimiento, así como también establece el procedimiento en caso de negativa por parte de la vendedora de recibir el pago, de manera que no demostrando el actor haber dado efectivo cumplimiento al contrato con respecto al pago en la forma acordada con la demandada mal pudo tener derecho al otorgamiento del documento de venta que pretende en la presente causa…En el presente caso queda evidenciado que la parte demandante no demostró con los medios de prueba permisibles haber cumplido con su obligación y así tener derecho al otorgamiento del documento definitivo de venta que exige en la presente causa, por lo que resulta forzoso a esta Juzgadora declarar sin lugar la presente acción por cumplimiento de contrato. Así se declara.…”.

IV

Analizadas las actas anteriores se observa, que el presente asunto se contrae a la apelación formulada por la por la abogada ANA CAPAFONS MIRANDA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 88.161, contra decisión de fecha 06 de agosto de 2013, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, que declaró SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, seguido por GULBERTO DANIEL DANIELE ROJAS, contra PROMOTORA LOS 3 ASES e INVERSIONES URNANAS, C.A.

V
VALORACIÓN DE PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
Promovió, el merito favorable de los autos. Con relación a la invocación del merito probatorio de las actas procesales, considera esta alzada que tal medio no constituye per se, medio probatorio alguno, ya que el Tribunal de conformidad con el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta obligado a evaluar todas y cada una de las pruebas que le sean promovidas en su oportunidad. Así se declara.

Promovió, contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública de Lechería, en fecha 25 de febrero de 2005, bajo el Nº 39, Tomo 29 de los libros llevados por dicha Notaría. Con relación a esta probanza no impugnada en su oportunidad, este Tribunal Superior le otorga pleno valor probatorio como demostrativo de su contenido. Así se declara.

Promovió, marcados con la letra “C y D”, denuncias hechas por la Junta Promotora de la Asociación de Vecinos Avenida R-16 y 16-A, del complejo Turístico el Morro, y por la asociación de propietarios del Complejo Turístico el Morro. Respecto a estas pruebas, se observa que corresponden a copias simples de documentos privados emanados de terceros, documentos estos que no fueron ratificados, por tanto, se desechan. Así se declara.-

Promovió, procedimiento administrativo de la Dirección de Urbanismo de la Alcaldía de Lechería, por supuesta violación de variables urbanas fundamentales. Al respecto, se evidencia la aceptación por parte de la demandada del procedimiento supra señalado, a razón de ello, se le otorga valor probatorio como demostrativo de su contenido.

Promovió, correos electrónicos.

Al respecto, tenemos que el correo electrónico es esencialmente un medio asincrónico, es decir, no necesita sincronía de envío y recepción. Garantiza la intercomunicación siempre que el destinatario quiera contestar. En el caso de autos, fueron promovidos correos de forma impresa, sin demostrar bajo ninguna circunstancia la autenticidad del mensaje, a través de los medios de prueba establecidos en la ley, en consecuencia no se les puede otorgar valor probatorio. Así se declara.-

Promovió, telegramas de fecha 05, y 15 de abril de 2010. Respecto a estas probanzas se constata, que cursan a los folios 52 y 53 de la primera pieza, y que las mismas no fueron impugnadas por la contraparte, con tal fundamento este Juzgador le otorga valor probatorio como demostrativo del contenido plasmado.

Promovió, comunicación de fecha 09 de marzo de 2009, donde la sociedad demandada, le notifica al demandante, que el inmueble objeto de negociación le fue otorgado su habitabilidad en el mes de diciembre de 2007, por tanto le solicitaban pasar por las oficinas de venta, a fin de llegar acuerdos respecto a la venta. Este Tribunal considera oportuno otorgarle valor probatorio a esta prueba, dado la no impugnación en el proceso. Así se declara.-

Promovió, certificado de gravamen emitido por el Registro Público del Municipio Licenciado Diego Bautista Urbaneja, en fecha 29 de julio de 2012; También consignó como prueba, ficha catastral de inmueble objeto de debate. Dichas pruebas a consideración de este sentenciador, no aporta nada relevante que contribuya a dilucidar el presente caso, por tanto se desechan. Así se declara.-

Promovió, prueba de informes dirigida a la Dirección de Urbanismo de la Alcaldía del Municipio Diego Bautista Urbaneja, la cual fue debidamente admitida por el a-quo, no cursando a los autos resulta alguna, por tanto no se tiene nada que valorar. Así se declara.-

Pruebas de la parte demandada

En el Título I, reprodujo el mérito favorable de la convención preparatoria a favor de su representada. Se ratifica el mismo contenido expresado al momento de pronunciarse respecto al merito probatorio promovido por la parte actora. Así se decide.

En el Título II, promovió las siguientes documentales:
1) La Convención preparatoria anexada en original, la cual da por reproducida en este acto, a los fines de evidenciar que para el momento de la celebración de la convención se fijaron unas obligaciones, las cuales no cumplió la parte actora, dando lugar a la rescisión de la convención preparatoria, tales como: a) Cláusula Tercera: la parte actora “…declara que ha solicitado la información detallada acerca de la calidad de la obra, proyecto aprobado, condición de venta…y que todas le son satisfactorias”.

Respecto a esta prueba, se observa que le fue otorgado valor probatorio al momento de valorar las pruebas del demandante, como demostrativo de su contenido, lo cual se ratifica, en cuanto al incumplimiento o no del contrato el pronunciamiento se emitirá en el fondo del asunto.

Promovió, telegrama y acuse de recibo de fecha 29 de enero de 2008, recibido el día 01 de febrero de 2008, donde se notifica y solicita al ciudadano Gilberto Daniel Danielle Rojas que en vista de poseer las variables urbanas “pase por oficina a los fines de realizar documento definitivo”, con lo cual se demuestra que fue la parte actora la que incumplió con las obligaciones contraídas en la convención preparatoria y no cumplió con entregar los recaudos necesarios. Transcurrido el lapso acordado, “…liberaba a la parte demandada de poder disponer del inmueble y rescindirlo unilateralmente”.

Promovió notificación a la parte actora, que aun cuando incumplió con lo acordado, a los fines de demostrar la buena fe de la parte demandante, podía pasar en el transcurso de 48 de horas al recibo, es decir, a partir del día 10 de marzo de 2009, a negociar o llegar a un acuerdo con relación al inmueble objeto de este juicio, antes de ser resuelto el mismo.
2) Telegrama y acuse de recibo de fecha 13 de abril de 2010, donde se notifica la resolución de contrato por no llegarse a un acuerdo.
3) Telegrama y acuse de recibo de fecha 04 de mayo de 3010, donde se notifica resolución, dado que no se llegó a un acuerdo y se notifica depósito de lo acordado en la cláusula Décima Sexta por incumplimiento con respectivo acuse de recibo, procediéndose a cancelar lo acordado más intereses y a rescindir de manera unilateral el contrato.
4) Consignó constancia de culminación de obra y cumplimiento de variables urbanas solicitada y otorgada a Promotora Las 3 Ases, C.A., a los fines de evidenciar la fecha en que estaban gestionando dichos permisos y por ende estaba lista la construcción de todo el edificio.
5) Promueve el procedimiento Administrativo, a los fines de demostrar que se estaba en presencia de de un caso de Fuerza Mayor, que en tal caso pudiera justificar algún retardo y lo cual se prevé en la convención preparatoria y que el mismo no afectaba a la parte actora, por lo que mal podía dejar de cumplir alegando a su favor el mismo, dado que el mismo versó siempre en la construcción del 5 piso.

Respecto a estas probanzas, no impugnadas por la contraparte, considera este Juzgador otorgarles valor probatorio como demostrativo de sus contenidos. Así se decide.-

Promovió las testimoniales de los ciudadanos MARISOL CONTRERAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 12.351.109, con domicilio en la Calle 6, Parque Residencial la Colina, Etapa 11, Edificio 18, Apartamento 18-B, de la ciudad de Barcelona de este Estado. Se observa que a los folios al 193, corre inserta la testimonial de la citada ciudadana, en la cual se le preguntó en la primera interrogación que cargo ocupa en la promotora 3 Ases, respondiendo “Empleada”, de lo cual se deduce que existe una relación de dependencia con la demandada, por lo cual este Juzgador desecha el testimonio, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-

Promovió la prueba de Informes a: 1) Banco Mercantil, sede Principal, a los fines de informar y verificar si para la fecha en que se solicitó pasara a los fines de protocolizar, poseía el disponible en alguna de sus cuentas; 2) Banco Mercantil, para que informe si el depósito que se realizó en fecha 30 de abril de 2010, por un monto de Bs. 69.221,40, a favor de Gilberto Daniel Danielle Rojas, fue el movimiento que realizó la parte actora, si la mantuvo o la usó; 3) solicitó se oficie al SENIAT, para que informe acerca de las Declaraciones de Impuesto, todo ello con la finalidad de determinar la posibilidad del pago de la parte actora.

Con relación a estas pruebas, las cuales tienen por finalidad demostrar la posibilidad del pago de la parte actora relacionado con el bien objeto de proceso, considerar este Juzgador no oportunas, ya que, lo principal es determinar el cumplimiento o no del contrato de opción de compra traído a los autos. Así se declara.-
VI

Esta Superioridad pasa a determinar si la declaratoria SIN LUGAR de la demanda bajo estudio es acertada o no.

Dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones” Derecho Civil III. “El contrato es definido por nuestro C.C. (art 133) como “una convención entre dos o más personas para construir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”.

Bajo las premisas del concepto anterior considera el citado autor determinar los elementos esenciales del contrato, que son aquellos indispensables para la existencia y para la validez del contrato como tal. Siendo el objeto, la causa, el consentimiento valido y la capacidad.

Causa del Contrato.

Desde el punto de vista objetivo, la causa es la función económica social que el contrato cumple, y es constante, cualquiera que fuere la intención de las partes. Desde el punto de vista subjetivo, la causa es la función que cumple el contrato de acuerdo con la común intención de las partes.

El Objeto.

Es uno de los elementos o condiciones necesarias para la existencia del contrato, está contemplado como condición esencial a la existencia del contrato, en el ordinal 2º del artículo 1141 del Código Civil, que dispone:

“Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: …2º Objeto que pueda ser materia de contrato”.

En nuestro ordenamiento Jurídico, se coloca al objeto como elemento del contrato, solución que no ha dejado de ser criticada abiertamente por la doctrina. Para la mayoría de los autores, el objeto no es propiamente un elemento del contrato, sino un elemento de la obligación.

El Consentimiento.

De una manera general puede definirse, como una manifestación de voluntad pensada, consciente y libre, dado entonces de manera clara por los contratantes al momento de efectuarse el negocio.

Ahora bien, establece el artículo 1.168 del Código Civil, lo siguiente:

“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”.

De la norma transcrita está basada en la igualdad de las partes, pues no es para nada justo que una parte que no haya cumplido íntegramente con su compromiso pueda exigir a la otra parte el total cumplimiento de su obligación correlativa.

Bajo las anteriores consideraciones, en el presente recurso de apelación se observa que, la parte actora aduce de manera clara en su escrito libelar que “…nuestro representado se abstuvo de pagar las restantes cuotas establecidas en el cronograma de pagos anexo al contrato para la cancelación del precio, por cuanto…se inicio (sic) un procedimiento administrativo por la Dirección de Urbanismo de la Alcaldía…”; de la anterior deposición escriturizada se extrae de forma clara, la afirmación por parte del actor que su incumplimiento se debió dado la existencia de un procedimiento administrativo contra la SOCIEDAD MERCANTIL LOS 3 ASES, lo cual en todo caso tenía que resolver dicha sociedad; por tanto, el demandante con tal fundamento no puede solicitar el cumplimiento de una obligación pactada mediante un contrato bilateral, toda vez, que existió como él lo asegura un incumplimiento de su parte, no pudiendo constreñir bajo ningún respecto a su contraparte a que cumpla con lo pactado; en consecuencia, la apelación interpuesta debe ser declarada SIN LUGAR, así como la demanda, como se determinará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

VII
DECISIÓN:

Por todas las razones expuestas, este Tribunal Superior, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada ANA CAPAFONS MIRANDA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 88.161, contra decisión de fecha 06 de agosto de 2013, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.

SEGUNDO: SIN LUGAR la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA, seguido por GULBERTO DANIEL DANIELE ROJAS, contra PROMOTORA LOS 3 ASES e INVERSIONES URNANAS, C.A. Así se decide.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

Se condena a la parte demandada al pago de las costas causadas en esta alzada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, por cuanto fue publicada fuera del lapso de Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión y bájese el expediente en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción judicial del estado Anzoátegui, en Barcelona, a los seis (06) días del Mes de agosto del año 2014. Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio,

Dr. Omar Antonio Rodríguez Agüero

La Secretaria

Abg. Nilda Gleciano Martínez

En la misma fecha, siendo las (12:04 p.m.) previo el anuncio de ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.-

La Secretaria

Abg. Nilda Gleciano Martínez