TSJ Regiones - Decisión

SENTENCIA DEFINITIVA

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui
Barcelona, cuatro de agosto de dos mil catorce
204º y 155º

ASUNTO: BP02-V-2012-000018

PARTE DEMANDANTE Ciudadana YSAURA MERCEDES BRITO VILLAFRANCA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 10. 947.439.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE VICTOR D., MEDORI V., y MARIA JOSE MEDORI MALAVE, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 80.726 y 125.033, respectivamente.

PARTE DEMANDADA Ciudadanos MILLER RAMIREZ, ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMIREZ, y CARMEN JULIA MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 14.212.773,4.501.898 y 15.291.228, respectivamente, el primero de los nombrados de estado civil casado y de ocupación comerciante.

MOTIVO RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, LOCAL COMERCIAL.

MATERIA CIVIL –BIENES.

CUANTIA Bs.12.400, 00, equivalente a 163,15 U.T.

Consta en estas actuaciones, que por distribución de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civiles-Barcelona-, el conocimiento de la demanda, junto con los anexos, precedentemente mencionada, correspondió a este Juzgado, donde se admite por auto de fecha 18 de enero de 2012, acordándose el emplazamiento de la parte demandada, para la contestación a la demanda, la cual tendrá lugar el segundo día de Despacho, siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones practicadas.
Que por diligencia de fecha 25 de enero de 2012, la parte demandante, otorgó poder Apud Acta a los abogados, VICTOR D., MEDORI V., y MARIA JOSE MEDORI MALAVE, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 80.726 y 125.033, respectivamente.
En actuaciones de fecha 09 de marzo de 2012, el Alguacil de este Tribunal, Jesús Esteban Rengel, consigno recibos y compulsas, en virtud que no fue posible, la citación de los ciudadanos MILLER RAMIREZ, ROSA BASTARDO DE JIMENEZ, y CARMEN JULIA MENDOZA.
Mediante escritos de fechas 19 de marzo de 2012 y 11 de abril de 2012, los ciudadanos CARMEN JULIA MENDOZA, MILLER RAMIREZ y ROSA DEL VALLE BASTARDO de RAMIREZ, supra identificados, debidamente asistidos por el abogado en ejercicio Pedro José Acero Pino, abogado inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 60. 239, se dieron por citados en la presente causa.
En escrito de fecha 13 de abril de 2012, los ciudadano MILLER RAMIREZ y ROSA DEL VALLE BASTARDO de RAMIREZ, asistidos por el abogado Ernesto Mora, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 147.758, procedieron a dar contestación a la demanda: y en escrito de la misma fecha, lo hizo la ciudadana CARMEN JULIA MENDOZA, debidamente asistida por el mencionado abogado.
En fecha 16 de abril de 2012, los ciudadanos MILLER RAMIREZ y ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMIREZ, procedieron a otorgar poder apud acta, al abogado Pedro José Acero Pino, antes identificado.
Mediante escrito de fecha 26 de abril de 2012, la ciudadana Carmen Julia Mendoza, asistida por el abogado Pedro J. Acero, promovió pruebas.
Mediante escrito de fecha 26 de abril de 2012, la co-apoderada judicial de la parte demandante, abogada María José Medori Malave, alegó que los co-demandados Miller Ramírez y Rosa Bastardo de Ramírez, no dio contestación a la demanda en su oportunidad; en cuanto a la contestación efectuada por la co-demandada Carmen Julia Mendoza, procedieron a desconocer las documentales acompañadas y distinguidas con las letras “A”, “B” y “C”.
En fecha 26 de abril de 2012, los co-demandados Miller Ramírez y Rosa del Valle Bastardo de Ramírez, a través de su apoderado judicial, Pedro Acero, presentaron escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 02 de mayo de 2012, este Tribunal procedió a emitir pronunciamiento en cuanto a las pruebas promovidas.
En escrito de fecha 12 de enero de 2012, la parte demandante, procedió a promover pruebas, las que fueron providenciadas por este Tribunal en fecha 06 de mayo de 2012.
Mediante escrito de fecha 16 de mayo de 2012, el apoderado judicial de los co-demandados Miller Ramírez y Rosa del Valle Bastardo de Ramírez, solicitaron a este Tribunal declarar sin lugar la acción interpuesta.
Mediante diligencia de fecha 30 de noviembre de 2012, la ciudadana Carmen Julia Mendoza, antes identificada, otorgó poder Apud Acta a las abogadas Mary del Carmen Pérez Hernández y Victoria María Marini, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 42.145 y 106.377, respectivamente.
Vencido el lapso probatorio, este Tribunal previa las formalidades de Ley, pasa a decidir sobre lo planteado:

II
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE EN EL LIBELO DE LA DEMANDA

Alega la parte demandante, en su condición de arrendataria de un bien inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la calle Sucre y Táchira, de Barrio Sucre, avenida Argimiro Gabaldon (vía Alterna), sentido Puerto La Cruz-Barcelona, S/n, jurisdicción Parroquia El Carmen , de la ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, según consta del contrato de arrendamiento, debidamente Notariado por ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona, el 02 de agosto de 2002, anotado bajo el Nro. 74, Tomo 97, de los Libros de autenticaciones llevados por la mencionado Notaría, el cual acompaña distinguido con la letra “A”. Alega la parte demandante, que el inmueble arrendado posee una superficie de construcción de diecinueve metros cuadrados con catorce centímetros cuadrados (19,14 M2), planta baja, local N°. 2, alinderado por el Norte: con pasillo de circulación, por el Sur: Local Nro.3, área de circulación , por el Este: su frente con la avenida Algimiro Gabaldon o vía Alterna y Oeste: Fondo de la casa de Ismael Galindo.
Alega la parte demandante , en su libelo de demanda, que en fecha 02 de agosto de 2002, arrendó el local comercial co-propiedad del ciudadano Miller Ramírez, antes identificado, “bien perteneciente en comunidad conyugal con la ciudadana Rosa del Valle Bastardo de Ramírez,…, del cual soy arrendataria desde hace nueve (09) años y seis (06) meses hasta la presente fecha, contrato que se ha venido renovando tácitamente, estoy solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y he pagado puntualmente durante los nueve (09) años que vengo arrendado el inmueble…el mismo se ha convertido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado…inicialmente el canon de arrendamiento se pacto en la cantidad de doscientos cincuenta (Bs.250,00) Bolívares mensuales, equivalentes a 3, 28 U.T, el cual por acuerdo entre las partes, durante la relación arrendaticia, ha sufrido varios ajustes, siendo el canon actual por la cantidad de novecientos bolívares (Bs.900,00) mensuales…quien ha recibido puntual y conforme todos los pagos que he hecho durante esta relación arrendaticia que lleva nueve (09) años, seis (06) meses”.
Agrega la ciudadana Ysaura Mercedes Brito Villafranca, antes identificada, “…que en el mes de noviembre del presente año 2011, se presentó en el local comercial que he venido arrendando por nueve (09) años y seis (06) meses, la ciudadana CARMEN JULIA MENDOZA (antes identificada), alegando ser la nueva propietaria del local según documento que anexo marcado con la letra “C” y notificando que a ella debía cancelar los cánones de arrendamiento futuros. Tal situación en ningún momento me fue notificada por el ciudadano Miller Ramírez, con quien mantengo una relación arrendaticia desde el año 2002, con quien me comunique para realizarle el pago del mes de diciembre de 2011 y este3 se niega a recibírmelo, alegando no ser co-propietario. Ante esta situación acudí por ante el Juzgado del Municipio Simón Bolívar de esta Circunscripción Judicial, a realizar la debida consignación de arrendamiento a nombre del ciudadano MILLER RMIREZ,…por la cantidad de novecientos bolívares (Bs.900,00)…correspondiente al mes de diciembre de 2011…”
Alega la parte demandante, que consta que el ciudadano Miller Ramírez y la ciudadana Rosa del Valle Bastardo de Ramírez, antes identificados, en su cualidad de co-propietarios, le vendieron a la ciudadana Carmen Julia Mendoza…el inmueble antes identificado, “…que he venido ocupando ininterrumpidamente y cancelando puntualmente desde la suscripción del contrato ya señalado. En ningún momento, los cónyuges copropietarios de las bienhechurías del inmueble identificado ut supra, el ciudadano Miller Ramírez y su cónyuge…me dieron la Preferencia Ofertiva, establecida en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, siendo mi derecho el de la primera opción al momento de vender, preferencia que no fue respetada por los propietarios de las bienhechurías arriba descritas, para adquirir dicho local comercial…es después de tres (03) años que vengo a tener conocimiento que los cónyuges copropietarios han vendido las bienhechurías constituidas por el local comercial que he venido ocupando como arrendataria durante mas de nueve años, hasta el pasado mes de noviembre del presente año 2011, siempre tuve como propietario a los ciudadano Miller Ramírez y su cónyuge …Rosa del Valle Bastardo de Ramírez y eso consta en los recibos que en oportunidad legal procesal demostraran que el ciudadano Miller Ramírez, recibía los pagos de los cánones de arrendamiento del inmueble objeto de la presente acción”.
Alega la parte demandante que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 42 y siguientes contempla el derecho de Preferencia Ofertiva , así como la acción de Retracto Legal Arrendaticio…La legislación civil Arrendaticia contempla el deber que tiene el propietario arrendador de ofrecerle en venta en primer lugar. Así lo contempla el artículo 42 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En lo que respecta el derecho de Retracto…esto solo es ejercitable cuando la enajenación se efectuó sin que se haya realizado la oferta al arrendatario, cual es mi caso, y yo cumplo y encuadro dentro de los requisitos establecidos en la precitada Ley. Es de rigor que el arrendador (los copropietarios cónyuges) debieron comunicarme su deseo de enajenar el inmueble a través de documento autentico (artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), indicándome precio, condiciones o modalidades de la operación de venta…Consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona, en fecha 11 de enero de 2008, el cual quedó anotado bajo el N°. 072, Tomo 003, (anexo “C”), que los copropietarios cónyuges vendieron de manera imperfecta el inmueble objeto de la presente acción; que luego de percatarse de la irregularidad en dicho documento, materializan y formalizan y especifican realmente dicha venta, mediante documento denominado ACLARATORIA, de fecha 04 de Noviembre de 2011, anotado bajo el N°. 055, Tomo 123, anexo marcado “D”, donde especifican detalladamente y de manera explícita las bienhechurías y/o locales o inmuebles que transferían en propiedad, documento este que pretende trasladar la propiedad del inmueble objeto de la presente acción, teniéndose este último documento el que le transfiere la propiedad de la venta simulada a la ciudadana Carmen Julia Mendoza por la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs. F80.000,00).
En razón de lo antes expuesto, la ciudadana YSAURA MERCEDES BRITO VILLAFRANCA, procede a demandar a los ciudadanos MILLER RAMIREZ, ROSAL DEL VALLE BASTARDO DE RAMIREZ y CARMEN JULIA MENDOZA, para que convengan: En que el inmueble supra identificado, “debió habérseme vendido ya que no fue ofertado tal como lo prevén los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos. Que la venta se le hizo a la ciudadana CARMEN JULIA MENDOZA…no es oponible a mí. Que yo debo sustituir a dicha compradora en dicha negociación y que por los tanto los ciudadanos MILLER RAMIREZ y a su cónyuge ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMIREZ… deben otorgarme la venta mí en las mismas condiciones y precio que le fue dada a la ciudadana Carmen Julia Mendoza, o sea 498,44 Bs.F/m2, equivalente a 6,55 Unidades Tributarias por metro cuadrado, o a ello sean condenados por este Tribunal, en cuyo acto pagaré el precio respectivo que me corresponde por el área del local que vengo arrendando …En caso que los demandados no convengan en el petitorio hecho a este Juzgado, pido que la sentencia dictada por este Tribunal me sirva de Título de Propiedad, en cuya fecha pagare por ante este Tribunal el precio señalado de 9.40,18 Bs F, equivalente a 125, 5 Unidades Tributarias ,que es el valor del Local N°.2 que tiene una superficie de 19, 14 M2, y que el precio por metro cuadrado es de 498,44 bolívares, equivalente a 6, 55 Unidades Tributarias…que se declare la nulidad del documenta de venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona, en fecha 11 de enero de 2008, anotado bajo el nro. 072, Tomo 003 y el documento “Aclaratorio”, inserto en la misma notaria en fecha 04 de noviembre de 2011, anotado bajo el Nro. 055, Tomo 123, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaria…”
La demanda se fundamentó en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, vigente para el momento en que fue ejercida la acción bajo examen, específicamente en lo referente al RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO para lo cual la actora alude la violación de su derecho preferente de adquirir para sí el inmueble objeto del contrato, derecho que le ha sido violentado, conforme lo alega, por haber sido vendido el mismo a una persona ajena a la relación arrendaticia, como consta de la documentación acompañada por ella con el libelo de la demanda y aceptada tal afirmación por los demandados de autos, venta que se realizó sin dar cumplimiento a lo establecido por el artículo 42 de la Ley respectiva, teniendo la demandante, conforme lo alega , a la fecha de la introducción de la demanda Nueve (09) años y seis (6) meses ocupando el inmueble objeto de litigio y encontrándose solvente en el pago de las pensiones arrendaticias.
Junto con el libelo de la demanda, se acompañaron, en copias fotostáticas simples lo siguiente: documento contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre la parte demandante (Arrendataria) y el ciudadano MILLER RAMIREZ (Arrendador), el cual fue autenticado en fecha 02 de agosto de 2002, por ante la Notaria Pública de Barcelona, del estado Anzoátegui, anotado bajo el Nro. 74, Tomo 97, de los Libros de autenticaciones llevados por la citada notaria; último recibo por concepto de pago de canon de arrendamientos pagado por la demandante YSAURA MERCEDES BRITO VILLAFRANCA, en fecha 17 de noviembre de 2011; documento de venta efectuada por la ciudadana ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMÍREZ, a la ciudadana CARMEN JULIA MENDOZA, autorizado por su cónyuge Miller Ramírez, antes identificados, mediante documento notariado por ante la Notaria Pública Segunda de Barcelona, Municipio Si8món Bolívar, del estado Anzoátegui, en fecha 11 de enero de 2008, asentado bajo el número 072, Tomo 003, de los libros de autenticaciones , y posterior documento aclaratoria, suscrito por los ciudadanos ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMIREZ y CARMEN JULIA MENDOZA, antes identificadas, notariado por ante la Notaria Pública Segunda de Barcelona, Municipio Simón Bolívar, del estado Anzoátegui, en fecha cuatro (4) de noviembre de 2011 anotado bajo el Nro. 055, Tomo 123, habiendo alegado la demandante su derecho preferente que le fuera violado al no serle ofrecido a ella en primer término el inmueble objeto de la negociación, hecho este que fue aceptado por los demandados.
III
DE LA CONSTESTACION A LA DEMANDA
En su escrito de contestación a la demanda, los ciudadanos MILLER RAMIREZ y ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMÍREZ negaron, rechazaron y contradijeron por ser falsos los hechos alegados por la parte actora en su libelo de demanda, y al efecto, señalaron como hechos no admitidos los siguientes: Que el ciudadano MILLER RAMIREZ se haya negado a recibir el monto del canon correspondiente al mes de diciembre de 2011; que no es cierto que alegara no ser copropietario y que por ello la demandante debió acudir al Juzgado Segundo del Municipio Simón Bolívar a realizar la debida consignación; que es falso que ellos como copropietarios hayan vendido el local que está en arrendamiento a la demandante, a la ciudadana CARMEN JULIA MENDOZA; que es falso que los mencionados cónyuges hayan ofrecido dicho local a la demandante; que es falso que después de tres años es cuando la arrendataria se ha enterado que dicho local haya sido vendido a la codemandada CARMEN JULIA MENDOZA y que haya existido un ocultamiento o venta simulada para perjudicarla; que en lo que respecta al derecho de retracto solo es ejercitable cuando la enajenación se efectuó sin haber realizado la oferta al arrendatario con los requisitos de Ley; que no es cierto que en la Notaría Pública Segunda de Barcelona en fecha 11 de enero de 2008 se autenticó bajo el No. 072, Tomo 003, documento de venta imperfecta otorgado por los cónyuges RAMIREZ BASTARDO y que el 04 de noviembre de 2011, bajo el No. 055, Tomo 123, se autentica una ACLARATORIA sobre dicho documento de venta; niegan que ellos debieron ofrecerle una preferencia ofertiva sobre el local ocupado por la demandante en arrendamiento.
Los demandados señalan como hechos admitidos los siguientes: Ser cierto que el dos (02) de agosto de 2002 ellos suscribieron un contrato de arrendamiento con la demandante sobre el local señalado por este; ser cierto que el contrato se ha venido renovando y que se encuentra solvente, que el mes de noviembre de 2011 fue el último canon que el ciudadano MILLER RAMIREZ recibió; que es cierto que en el mes de noviembre de 2011, CARMEN JULIA MENDOZA se presentó en los locales comerciales objeto de los arrendamiento , la correspondiente notificación de oferta de venta a el Arrendatario, de parte de la ciudadana Carmen Julia Mendoza.
En la contestación de la demanda la codemandada CARMEN JULIA MENDOZA, niega, rechaza y contradice los alegatos de la accionante, por considerar que esta trata de falsear la verdad, ya que solamente establece los hechos que le favorecen y nunca la verdad verdadera. En tal sentido admite como verdaderos los siguientes hechos: haber suscrito con ella un contrato de arrendamiento sobre el local No. 2, el Dos (02) de agosto de 2002 y cita los datos de autenticación del documento en referencia , contrato que fue celebrado por los propietarios para ese momento, ciudadanos MILLER RAMIREZ y ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMÍREZ; que dichos contratos se fueron renovando de mutuo acuerdo y que la arrendataria siempre se mantuvo solvente en el pago de los arrendamientos; sobre el precio convenido como canon de arrendamiento; que el último pago lo recibió el codemandado MILLER RAMIREZ correspondiente al mes de noviembre de 2011; que es cierto que en ese mismo mes y año, se presentó en los locales comerciales objeto de arrendamiento la ciudadana CARMEN JULIA MENDOZA.
Niega, rechaza y contradice la codemandada Carmen Julia Mendoza, que es después de tres años que YSAURA MERCEDES BRITO VILLAFRANCA, tiene conocimiento de que los cónyuges copropietarios han vendido las bienhechurías, que siempre tuvo como propietarios a MILLER RAMIREZ y a su esposa ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMÍREZ; que MILLER RAMIREZ recibía los pagos de los arrendamientos del local, que en lo que respecta al derecho por retracto solo es ejercitable cuando la enajenación se efectúa sin que se haya efectuado la oferta al arrendatario; que YSAURA MERCEDES BRITO VILLAFRANCA demanda a la cónyuges MILLER RAMIREZ y ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMÍREZ y a ella CARMEN JULIA MENDOZA para que convengan en, Primero: Que el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Calle Sucre y Táchira, Barrio Sucre (hoy), Avenida Argimiro Gabaldon (Vía Alterna) en el sentido que comunica las ciudades de Puerto la Cruz - Barcelona, S/N, Parroquia El Carmen de la Ciudad de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, local No. 2 que arrendó y posee desde hace nueve (9) años, como consta del contrato de arrendamiento anexado, marcado “A” que tiene una superficie de DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON CATORCE CENTIMETROS CUADRADOS (19,14M2), debió serle vendido ya que no le fue ofertado como lo prevé la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 42 y siguientes. Segundo: Que la venta hecha a la ciudadana CARMEN JULIA MENDOZA no le es oponible a ella . Tercero: Que ella debe sustituir a dicha compradora en esa negociación, y que por lo tanto los cónyuges MILLER RAMIREZ y ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMÍREZ, deben otorgarle la venta a ella en las mismas condiciones y precio en que le fue otorgada a la ciudadana CARMEN JULIA MENDOZA. Cuarto: Que en caso que los demandados no convengan en esa petición, pide que la sentencia que dicte el Tribunal le sirva de título de propiedad, fecha en la cual pagará el precio. Niega la co-demandada Carmen Julia Mendoza, el fundamento legal invocado por la demandante y el domicilio procesal señalado en el libelo de demanda, pidió que la demandante le absuelva posiciones juradas. Como argumentos de fondo en la contestación de la demanda alegan que la arrendataria le hicieron de su conocimiento la existencia de una negociación privada de compra venta de dicho bien objeto de arrendamiento, bajo la modalidad de OPCION DE COMPRA VENTA DE BIENES INMUEBLES POR PARTE DE LA CIUDADANA CARMEN JULIA MENDOZA, y que la optante había autorizado la negociación de arrendamiento, lo cual fue aceptada por ella, ya que le fue presentado a la vista el documento de opción de compra venta ya mencionado. Que tal es el caso que en virtud de haberse establecido los formalismos de Ley, antes y durante todo ese lapso de tiempo que ha durado esa relación arrendaticia, es que en fecha 21 de noviembre de 2011 y a los fines de seguir dando cumplimiento a la normativa legal vigente se establece la preferencia ofertiva a favor de la arrendataria tal y como ella ha señalado. Que la negociación de compra venta entre MILLER RAMIREZ y ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMÍREZ con CARMEN JULIA MENDOZA, autenticada el 11 de enero de 2008 deviene de un contrato de opción de compra de fecha anterior al contrato de arrendamiento suscrito con la demandante y que esa documentación privada fue debido a una enfermedad prostática y otras que ha venido padeciendo MILLER RAMIREZ y que se evidencia de informe médico de ecosonograma pélvico emitido por la Dra. María de Natera, el cual opone en su contenido y firma. Necesitándose una gran cantidad de dinero para costear los gastos médicos y por ellos se hizo la negociación de compra venta. Consigna la codemandada fotostatos de la documentación señalada. Esta documentación fue desconocida por la parte demandante.
IV
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES DENTRO DEL PROCESO
En fecha veintiséis (26) de abril de 2012, el Abg. PEDRO ACERO actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos MILLER RAMIREZ, ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMIREZ, consignó escrito de promoción de pruebas, acompañando documento privado de opción de compra venta celebrado entre los codemandados sobre el local arrendado por la demandante; autorización para celebrar arrendamientos de las bienhechurías objeto de la negociación; informe médico de ecosonograma pélvico emitido por la Dra. María F. Natera. Respecto al ciudadano MILLER RAMIREZ, Informe médico privado emitido por el Dr. Ismael Quiñones, referido al codemandado MILLER RAMIREZ; promovió las testimoniales de los ciudadanos FREDDY ORLANDO CONTRERAS URIBE, JOSE BENEDICTO COLMENARES MEJIAS Y YESENIA MARGARITA ALCALA LOPEZ, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nros. 6.072.410,14.910.696 y 14.910638, respectivamente
En esa misma fecha,- veintiséis (26) de abril de 2012,- la codemandada CARMEN JULIA MENDOZA asistida por el Abg. PEDRO ACERO consignó escrito de pruebas, promoviendo documento privado de opción de compra venta, celebrado entre ella y los codemandados Miller Ramírez y Rosa del Valle Bastardo de Ramírez, sobre el local objeto del litigio; de fecha 16 de enero de 2002; autorización por convenio suscrito entre la promoverte y el co-demandado Miller Ramírez, para realizar contratos de arrendamiento sobre las bienhechurías objeto del contrato; informe médico de ecosonograma pélvico emitido por la Dra. María F. de Natera ,en relación al ciudadano MILLER RAMIREZ, Informe médico privado emitido por el Dr. Ismael Quiñones, referido al codemandado MILLER RAMIREZ, promovió las testimoniales de los ciudadanos FREDDY ORLANDO CONTRERAS URIBE, JOSE BENEDICTO COLMENARES MEJIAS Y YESENIA MARGARITA ALCALA LOPEZ, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nros. 6.072.410,14.910.696 y 14.910638, respectivamente
En fecha Dos (2) de mayo de 2012, la Abg. MARIA JOSE MEDORI en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandante promovió pruebas referidas a la consignación por ante el Juzgado Primero del Municipio Simón Bolívar de los cánones de arrendamiento del local en litigio; contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública de Barcelona de fecha 02 de agosto de 2002, anotado bajo el No. 74, Tomo 97 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría donde fue otorgado; contenido de los documentos autenticados por ante la Notaría Segunda de Barcelona bajo el No. 072, Tomo 003 de fecha 11 de enero de 2008, correspondiente a la venta del inmueble y documento correspondiente al documento que los demandados llaman “Aclaratoria” autenticado bajo el No. 055, Tomo 123 de fecha 04 de noviembre de 2011.
V
DEL ANALISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS Y EVACUADAS DENTRO DEL PROCESO
Pasa seguidamente este Tribunal a analizar las resultas de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes y al efecto observa:
De la documentación producida por la demandante con el libelo de la demanda se evidencia la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre el codemandado MILLER RAMIREZ e YSAURA MERCEDES BRITO VILLAFRANCA, sobre un local comercial ubicado en la vía Alterna que comunica las ciudades de Puerto la Cruz y Barcelona, ubicado en el Sector Barrio El Espejo de Barcelona, del Estado Anzoátegui, tal y como consta de documento autenticado en fecha 02 de agosto de 2002, anotado bajo el No. 74, Tomo 97 de los libros de autenticaciones correspondientes a dicho año. Del mismo se evidencia la relación arrendaticia entre ambos otorgantes, es un documento autentico que hace plena prueba de su contenido y alcance y así lo valora este Tribunal.
Los recibos de pago de arrendamientos correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2011, consignados con el libelo de la demanda son documentos privados que hacen fe de su contenido, por no haber sido tachados ni desconocidos por la parte a quien le fueron opuestos como prueba de la solvencia de la arrendataria de los cánones de arrendamiento a que los mismos se refieren. Así lo valora este Tribunal, al no haber sido tachados, ni impugnados, ni desconocidos en forma alguna por el codemandado MILLER RAMIREZ, a quien le fueron opuestos. Así se decide.
El documento notariado por ante la Notaría Segunda de Barcelona en fecha 11 de enero de 2008, asentado bajo el No. 072, Tomo 003 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría Pública, hacen fe de la venta efectuada a la ciudadana CARMEN JULIA MENDOZA por los ciudadanos ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMIREZ y MILLER RAMIREZ, todos codemandados en esta causa, de las bienhechurías propiedad de los dos últimos nombrados, ubicadas entre las calles Sucre y Táchira de Barrio Sucre, Hoy Avenida Argimiro Gabaldon (Vía Alterna) en el sentido que comunica las ciudades de Puerto la Cruz y Barcelona, Parroquia el Carmen, del Municipio Simón Bolívar, del Estado Anzoátegui, enclavadas en un terreno de propiedad municipal , bienhechurías consistentes de un depósito de paredes de bloques, techo de platabanda, piso de cemento, totalmente cercado de bloques, con instalaciones sanitarias de aguas blancas y servidas e instalaciones eléctricas. Con un área de TRESCIENTOS VEINTICUATRO (324 M2) METROS CUADRADOS DE SUPERFICIE y alinderada por el, NORTE: con casa que es o fue de Ana Camacho; SUR: con propiedad de Ismael Galindo; ESTE: su frente con Calle Táchira, hoy Avenida Argimiro Gabaldon (Vía Alterna); OESTE: Su fondo con la Calle Guayaquil. Venta que fue pactada en un valor de OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BS. 80.000,00). Este documento hace plena prueba de su contenido y alcance, no ha sido impugnado, ni tachado de falso y así lo valora este Tribunal. Así se decide.
El documento autenticado por ante la Notaría Segunda de Barcelona, en fecha 04 de noviembre de 2011, asentado bajo el No. 055, Tomo 123 de los Libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría Pública, que las codemandadas ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMIREZ y CARMEN JULIA MENDOZA, denominaron de ACLARATORIA, en relación a la cabida del terreno y distribución de las bienhechurías construidas en dicho terreno, dicen que las bienhechurías que existían en ese terreno fueron demolidas y construida una edificación de dos niveles denominadas PLANTA BAJA Y NIVEL UNO. La plata baja con cuatro locales y un pasillo de acceso y en Nivel Uno con cuatro locales en construcción. En ese documento notariado el cuatro (04) de noviembre de 2011, se determinan los locales existentes con características y linderos particulares y específicamente el LOCAL N°. 2 , objeto del litigio, señalado con una cabida de DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON CATORCE CENTIMETROS CUADRADOS (19,14M2), local que fue arrendado a la demandante en fecha Dos (02) de agosto de 2002.
La venta entre las codemandadas fue en el mes de enero del 2008, situación que crea confusión al momento de determinar la fecha de demolición y de nueva construcción, ya que cronológicamente se alquiló primero y se demolió después, debiendo deducirse lógicamente que la venta del local se efectuó con posterioridad al arrendamiento. Así se decide.
En su contestación de la demanda los codemandados RAMIREZ BASTARDO, admiten la veracidad del contrato firmado con la demandante YSAURA MERCEDES BRITO VILLAFRANCA en fecha Dos (02) de agosto de 2002, a través de documento debidamente notariado, y que el local No. 2 ha estado ocupado ininterrumpidamente y cancelando puntualmente por más de nueve (9) años el canon de arrendamiento; que el local tiene una superficie de diecinueve metros cuadrados con catorce centímetros cuadrados (19,14m2), lo que viene a corroborar lo dicho en el párrafo que antecede.
Admiten que en el mes de noviembre de 2011 se presentó en el local de marras la ciudadana CARMEN JULIA MENDOZA, más no dicen en calidad de que se presentó. Admiten que en agosto de 2002 se arrendó el local comercial que era un bien perteneciente a la comunidad conyugal de ambos, entonces, por qué no se dio a la Arrendataria, la preferencia ofertiva en el año 2008 cuando se vendió el inmueble?
Continuando con el análisis de la documentación acompañada por los cónyuges codemandados a su escrito de contestación de la demanda, uno de los requisitos de los contratos es el plazo para su cumplimiento, pues de otra forma no se podría establecer si ha habido o no incumplimiento del mismo, y siendo un contrato de índole privada, no es oponible a la demandante, por cuanto su voluntad no está expresada en el mismo no pudiendo ser compelido a su conocimiento. Es un contrato que solo tenía valor entre las partes contratantes, por ser un documento privado y no le es oponible a terceros, en este caso a la parte demandante. Así se decide.
Igual consideración merece la autorización privada dada por CARMEN JULIA MENDOZA a MILLER RAMIREZ para arrendar los locales comerciales.
En cuanto al informe médico del paciente MILLER RAMIREZ, expedido por la Dra. María Fernández Natera, se trata de un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el juicio, ni causante de las partes, debe ser ratificado en el juicio mediante la prueba testimonial, lo cual no fue solicitado por su promoverte, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual este Tribunal no le otorga valor probatorio, ni existe en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, vigente para la oportunidad del tramite del presente juicio, elemento alguno que justifique la violación del derecho de la arrendataria a la preferencia ofertiva por causales de salud del arrendador.
Habiendo sido promovidas por ambos codemandados, las mismas pruebas documentales, el Tribunal considera innecesario repetir el análisis realizado de las mismas y lo da por reproducido en este acto. Así se decide.
En lo que respecta a la prueba testimonial promovida por ambos codemandados, referida a los ciudadanos FREDDY ORLANDO CONTRERAS URIBE, JOSE BENEDICTO COLMENARES MEJIAS Y YESENIA MARGARITA ALCALA LOPEZ, antes identificados, observa este Tribunal, que en fecha 08 de mayo de 2012, a las horas fijadas por este Juzgado, para rendir sus declaraciones, se declararon desiertos los actos, levantándose las actas respectivas.
La demandante promovió recibos de consignación de cánones de arrendamiento del inmueble en litigio, efectuados por ante el Juzgado Primero del Municipio Bolívar de esta circunscripción Judicial, lo cual fue aceptado por la parte demandada como cierto, y por lo tanto este Tribunal asume la solvencia del actor en cuanto a los cánones de arrendamiento de dicho inmueble, solvencia que la coloca en situación de preferencia para optar a la preferencia en la venta del inmueble, a tenor de lo dispuesto por el Artículo 42 de la Ley de Alquileres (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la oportunidad en que fue tramitado el presente juicio). Así se decide.
Promovió el contrato de arrendamiento sobre el local No. 2 autenticado por ante la Notaría Pública de Barcelona en fecha 02 de agosto de 2002, anotado bajo el No. 74, Tomo 97 de los libros de autenticaciones respectivos, el cual consta en autos producido por ambas partes y admitido por la parte demandada, y hace fe de la existencia del arrendamiento alegado desde la fecha de su autenticación. El mismo hace plena prueba del tiempo que tiene la demandante como arrendataria de dicho inmueble. Así lo valora este Tribunal.
Los documentos notariados por ante la Notaría Segunda de Barcelona en fecha asentado bajo el No. 072, Tomo 003 de fecha 11 de enero de 2008, y bajo el No. 055, Tomo 123 de fecha 04 de noviembre de 2011, correspondientes a la venta y posterior “Aclaratoria” suscritos u otorgados por las codemandadas ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMIREZ y CARMEN JULIA MENDOZA, ya fueron analizados anteriormente en cuanto a su contenido y alcance.
De las pruebas analizadas ha quedado evidenciado que la demandante YSAURA MERCEDES BRITO VILLAFRANCA, titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.947.439, es arrendataria del local signado con el Número Dos (No. 2), en virtud de contrato de arrendamiento suscrito en fecha Dos (02) de agosto de 2002, suscrito con el ciudadano MILLER RAMIREZ, arrendamiento que continua vigente a la presente fecha , como ha sido aceptado y reconocido por lo co-demandados; que la arrendataria mencionada se mantiene solvente en el pago de los cánones de arrendamiento del inmueble; que el local en referencia fue vendido por su propietaria ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMIREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.501.898, con autorización de su cónyuge MILLER RAMIREZ, titular de la Cédula de Identidad V-14.212.773, a la ciudadana CARMEN JULIA MENDOZA, titular de la Cédula de Identidad V- 15.291.228, en fecha 11 de enero de 2008, a través de documento notariado en esa fecha, asentado bajo el No. 072, Tomo 003 de los libros de autenticaciones respectivos, violando el Derecho de Preferencia Ofertiva de la demandante, establecido dicho derecho en el Artículo 42 de la Ley de Alquileres (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , vigente para el momento de la tramitación del presente juicio) pese a tener la arrendataria más de seis (6) años en tal condición al momento de la venta y de estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; que la demandante manifiesta en su demanda estar dispuesta a cancelar el monto que corresponde del precio de la venta del referido local, que la documentación acompañada es prueba fehaciente de la violación del derecho preferencial de la demandante, por cuanto, el contrato de arrendamiento tiene fecha de autenticación dos (02) de agosto de 2002 y la venta se efectuó el 11 de enero de 2008; que el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ( vigente para el momento de la tramitación del presente juicio), ordena al propietario notificar al arrendatario mediante documento auténtico su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. El parágrafo único del artículo comentado establece que el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario en forma indubitable su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese término sin que el arrendatario hubiese aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros bajo las mimas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.
Como corolario de lo antes expuesto, este Tribunal evidencia de autos que a la arrendataria no le fue hecha oferta alguna de venta por los co-propietarios del bien inmueble arrendado, hecho este aceptado por ellos, quienes al contrario de lo expuesto en sus escritos, tratan de justificarlo con argumentos no previstos en la Ley que rige la materia, lo cual hace procedente la acción incoada en su contra por la mencionada arrendataria ,conforme a las disposiciones del Artículo 48 de la Ley referida. Así se decide.
De conformidad con lo antes expuesto este Juzgador considera necesario que se dé cumplimiento a las disposiciones legales que rigen la materia y se respete el derecho de la arrendataria YSAURA MERCEDES BRITO VILLAFRANCA, de adquirir para sí el local de marras en las mismas condiciones que lo adquirió la ciudadana CARMEN JULIA MENDOZA, sin que pueda computarse lapso alguno de prescripción o caducidad a la demandante, pues al no habérsele hecho la oferta que ordena la Ley, mal podría penalizársele en función del tiempo transcurrido, habida cuenta de que fue la propietaria-vendedora quién propició el litigio al vulnerar los derechos de la demandante. Así se declara.
VI
DECISION
Por las consideraciones antes expuestas, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por la ciudadana YSAURA MERCEDES BRITO VILLAFRANCA, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 10. 947.439, debidamente asistida por la abogada en ejercicio MARIA JOSE MEDORI MALAVE, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 125.033, contra los ciudadanos MILLER RAMIREZ, ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMIREZ, y CARMEN JULIA MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 14.212.773,4.501.898 y 15.291.228, respectivamente, el primero de los nombrados de estado civil casado y de ocupación comerciante.
SEGUNDO: Se ordena que la demandante YSAURA MERCEDES BRITO VILLAFRANCA, se subrogue en el derecho de propiedad a la ciudadana CARMEN MENDOZA, en el local No. 2, que fue vendido por los codemandados MILLER RAMIREZ y ROSA DEL VALLE BASTARDO DE RAMIREZ, a la también codemandada CARMEN JULIA MENDOZA, ubicado en la Avenida Argimiro Gabaldon (Vía Alterna) ,de esta ciudad de Barcelona, Parroquia el Carmen, del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, contante de diecinueve metros cuadrados con catorce centímetros cuadrados (19,14M2), y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Pasillo de circulación; SUR: Local No. 3 y área de circulación; ESTE: Su frente con la Avenida Argimiro Gabaldon o vía Alterna, y OESTE: Fondo de la casa de Ismael Galindo. En consecuencia la ciudadana YSAURA MERCEDES BRITO VILLAFRANCA, venezolana, mayor de edad, hábil civilmente, titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.947.439, queda subrogado en los derechos de la compradora CARMEN JULIA MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro.V-15.291.228 en las mismas condiciones en que ésta adquirió el local objeto del presente litigio. Dejándose establecido que en caso de negativa por parte de los co-demandados, la presente decisión tendrá valor de título de propiedad a favor de la demandante, quien deberá consignar el precio de la venta por ante este Tribunal.
TERCERO: Conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida totalmente en la litis.
Notifíquese a las partes de esta decisión.
Publíquese, regístrese, déjese copia de esta decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en Barcelona, a los cuatro (04) días del mes de agosto de dos mil catorce (2014) Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
La Juez Provisorio,
Abog. María Eugenia Pérez.
La Secretaria,

Abog. Ismary Lara
En la misma fecha, 04/08/2014, siendo las 01:32:09 p.m. se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.
La Secretaria,
Abog. Ismary Lara