TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, uno de julio de dos mil catorce
204º y 155º

ASUNTO: BP02-R-2013-000156

DEMANDANTE: Empresa Mercantil ADMINISTRADORA PUERTO LA CRUZ C.A, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, inscrita bajo el Nº 30 Tomo 119-A SGDO, en fecha cuatro (04) de Octubre de 1977.-

APODERADAS JUDICIALES: DENNYS CECILIA RODRIGUEZ y MARIA ESTHER RODRIGUEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo los Nros 80.020 y 19.030 respectivamente.-

DEMANDADA: Empresa CERÁMICAS Y MATERIALES GAETA S.R.L, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 54, Tomo B-6.

APODERADA JUDICIAL: YOHANA MORENO, abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 144.072.-

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

En virtud de la apelación ejercida por la abogada DENNYS RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 31 de enero de 2.013, llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento; intentara la Sociedad Mercantil ADMINISTRATIVA PUERTO LA CRUZ C.A; contra la Sociedad Mercantil CERAMICAS Y MATERIALES GAETA S.R.L; todos ya identificados.-
Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:
De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia, que la pretensión de la actora se encuentra encaminada a una demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, mediante la cual alegó en su libelo de demanda, lo siguiente:
“Consta de Contrato de Arrendamiento suscrito entre mi representada y la Empresa Cerámicas y Materiales Gaeta S.R.L, en fecha 23 de Noviembre de 1.995, por ante la Notaría Pública de Puerto La Cruz, anotado en los Libros de autenticaciones bajo el Nº 30, Tomo 201, el cual anexo marcado con la letra “B”, que mi representada ADMINISTRADORA PUERTO LA CRUZ C.A, dio en arrendamiento a la Empresa CERAMICAS Y MATERIALES GAETA S.R.L, un local comercial (…).
El contrato antes plenamente identificado se hizo indeterminado y está vigente hasta la presente fecha, con un canon acordado por las partes que se incrementaba en cada prórroga del mismo, siendo el último canon para el año 2.011 de CUATRO MIL QUINIENTOS (Bs: 4.500,oo) mensuales, tal como se evidencia del último recibo de pago otorgado por la empresa arrendadora que represento a la empresa arrendataria, correspondiente al mes de Septiembre del año 2.011 y que anexo al presente escrito marcado con la letra “C” en copia simple; ahora bien, ciudadano juez, la Empresa arrendataria CERAMICAS Y MATERIALES GAETA S.R.L, no ha cumplido con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento desde el mes de octubre del año 2.011, hasta la presente fecha, es decir, que adeuda los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2.011, a razón de Bs: 4.500,oo cada mes, lo que suma un total de Bs: 13.500,oo y adeuda los meses de enero, febrero y marzo del año 2.012, a razón de Bs: 6.648,92, monto en el cual ya está incluido el aumento del treinta por ciento (30%) estipulado por las partes en la Cláusula Tercera del contrato suscrito, lo que hace un monto de Bs: 19.946,76 estos dos montos adeudados hacen un total de Bs: 33.446,76.
Por todo lo antes expuesto, y por cuanto la Empresa arrendataria CERAMICA Y MATERIALES GAETA S.R.L, no ha cumplido con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento puntualmente desde el mes de octubre del año 2.011 hasta la fecha, es por lo que en nombre de mi representada la Empresa ADMINISTRADORA PUERTO LA CRUZ C.A, debidamente registrada por ante la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 04 de octubre del año 1977, bajo el Nº 30, Tomo 119-A, en su carácter de ARRENDADORA vengo a demandar como formalmente demando por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a la Empresa Mercantil CERAMICA Y MATERIALES GAETA S.R.L, (…), para que convenga en la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Puerto La Cruz, de fecha 23 de noviembre del año 1.995, bajo el Nº 30, Tomo 202 de los Libros de autenticaciones que por duplicado se lleva en esa Notaria, el cual fue debidamente identificado en este escrito o en su defecto sea decretado por este Tribunal la resolución del Contrato de Arrendamiento anexado y se ordene la entrega formal del inmueble arrendado libre de personas y cosas con expresa condenatoria de las costas y costos judiciales. (…)"

En la oportunidad de dar contestación la demandada lo hizo bajo las siguientes consideraciones:

“Rechazo, niego y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda impetrada por carecer la misma de toda fundamentación legal y en tal virtud como punto previo invoco la falta de cualidad e interés de la demandada, Sociedad Mercantil Cerámicas y Materiales Gaeta S.R.L para sostener el presente juicio, por no tener la referida compañía la condición de arrendataria que le atribuye la demandante, así como también y por la misma razón la falta de cualidad de la demandante para intentar la presente acción al menos en contra de mis representados.
Es cierto ciudadana jueza que en fecha 23 de noviembre de 1995, se celebró por ante la Notaría Pública de Puerto La Cruz, entre la Sociedad Mercantil Cerámicas y Materiales Gaeta S.R.L, representada por mi representado el ciudadano ANGELO GAETA, arriba identificado, en calidad de Gerente Administrativo y la demandante, Administradora Puerto La Cruz C.A un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial, identificado con el Nº 132-B, ubicado en la Avenida Municipal, de la Ciudad de Puerto La Cruz, el cual quedó anotado bajo el Nº 30, Tomo 202 de los Libros de Autenticaciones respectivos, contrato que tendría una duración conforme a la Cláusula Segunda del mismo, de un año a partir del 1 de enero de 1.996 y que finalizaría el 31 de diciembre de ese mismo año.- Es de advertir que vencido el referido contrato, al no haberse ejercido el desahucio operó la tácita reconducción, pasando a convertirse el mismo en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, hasta mediados de diciembre de 2.006, cuando de mutuo acuerdo ambas empresas acordaron dar por terminada la misma, debido a que la sociedad mercantil Cerámicas y Materiales Gaeta S.R.L, ya no se encontraba activa desde mediados del 2.004, en virtud de que había expirado el tiempo contractualmente establecido para su duración, incluso había fallecido la socia Rosa Gaeta de Rodríguez, de allí que resultaba ilógico que el socio que quedaba en la empresa continuara pagando un canon de arrendamiento por un inmueble que dada la situación prenotada se encontraba cerrado sin ningún funcionamiento.
En este orden de ideas, tal como se evidencia de una simple lectura de la Cláusula Novena del documento constitutivo de la compañía Cerámicas y Materiales Gaeta S.R.L que la propia demandante acompañó a su escrito libelar, marcado con la letra “D”, podrá Usted apreciar ciudadana Jueza que la referida sociedad tendría una duración de 20 años, los cuales, tomando en cuenta que la sociedad se constituyó el 4 de julio de 1984, expiraron el 4 de julio de 2.004, lo cual trajo como consecuencia, de acuerdo a la referida cláusula y de lo previsto en el ordinal 1º del artículo 340 del Código de Comercio la extinción de la referida empresa a partir de la última de las fechas mencionadas. Así las cosas, es bien sabido por todos, al extinguirse la sociedad, la administración tributaria en tales casos prohíbe que ésta pueda continuar realizando actividad mercantil alguna.
Continuando con nuestra narración, habiendo convenido de mutuo y amistoso acuerdo la demandante y mi representada en dar por terminada la relación arrendaticia in comento, a mediados de diciembre de 2.006, la accionante procedió a celebrar un contrato de arrendamiento verbal sobre el mismo inmueble con una compañía denominada Cerámicas Gratel C.A contrato éste que comenzaría a regir, según recuerda el ciudadano ANGELO GAETA a partir del 31 de diciembre del año 2.006, de manera que la actual arrendataria del inmueble, no es la parte que represento, de allí que no entendemos cual es la razón de que se haya demandado a la Empresa Cerámicas y Materiales Gaeta S.R.L para que convenga en resolver un contrato de arrendamiento que de mutuo acuerdo se dio por terminado hace más de seis años, en todo caso según lo dicho queda claro que mis representados no tienen la cualidad necesaria para sostener el presente juicio, pues entre ellos y la demandante no existe en la actualidad contrato alguno.
Impugno el recibo que consigna la demandante a su escrito libelar como fundamental de su acción, pues además de ser falso, y de que no reúne los requisitos formales establecidos por la administración tributaria, en el mismo se hace alusión a una empresa incluso distinta a la demandada, a saber: Cerámica Gaeta C.A. Dicho recibo ciudadana Jueza, de dársele algún valor para lo único que serviría, sería para evidenciar que la demandante en sus relaciones mercantiles al parecer evade sus compromisos fiscales, utilizando recibos que carecen de cualquier valor a la luz de la normativa impositiva. (…)”

Planteada la litis de esta manera corresponde a este Juzgado antes de pasar a pronunciarse sobre las pruebas aportadas por las partes, pronunciarse previamente sobre lo siguiente:

PUNTO PREVIO:
Observa este Juzgado que el actor sustenta su pretensión en una relación arrendaticia que a su decir, se estableció mediante un contrato a tiempo determinado por un lapso de un año (1), contado a partir del Primero (1) de Enero de 1.996, hasta el Treinta (31) (sic) de Diciembre de 1.996, para lo cual anexó el referido contrato de arrendamiento (folios 09 al 13), según se evidenció del contenido de la cláusula segunda en la cual se estableció lo siguiente:
“SEGUNDA: El lapso de duración del presente contrato es de un (1) año fijo contado a partir del primero (01) de enero de mil novecientos noventa y seis (1.996) y vencerá el treinta (31) (sic) de diciembre de mil novecientos noventa y seis (1.996)”.

Siendo el caso, que alegó el actor que el contrato “se hizo indeterminado y está vigente hasta la presente fecha, con un canon acordado por las partes que se incrementaba en cada prórroga del mismo, siendo el último canon para el año 2.011 de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs: 4.500,oo) mensuales”, y en vista que la demandada no ha cumplido con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento desde el mes de Octubre del año 2.011, hasta la presente fecha, adeudando los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2.011, a razón de Bs; CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs: 4.500,oo) mensuales, adeudando un total de TRECE MIL QUINIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs: 13.500,oo), más los meses de enero, febrero y marzo del año 2.012 a razón de SEIS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON NOVENTA Y DOS CENTIMOS EXACTOS (Bs: 6.648,92); es por lo que procedió a demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento, sustentando su pretensión en los artículos 33 y 34 en su literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil Vigente.-
Ahora bien, de lo antes expuesto se evidencia que si bien es cierto, la parte actora señaló que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes “se hizo indeterminado y está vigente hasta la presente fecha”, no es menos cierto, que todo contrato a tiempo indeterminado debe ser sustanciado a través de una demanda de Desalojo y no de Resolución.- Y así se declara.-
Dicho esto, señala el contenido del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.-“

Por su parte, dispone el contenido del artículo 34, ejusdem, lo siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: (…)” Negrilla y Subrayado del Tribunal).

De las normas antes señaladas, se evidencia que de las mismas se deriva el sustento legal a los fines de poder intentar la acción a seguir, es decir, Cumplimiento de Contrato, Resolución o Desalojo; las cuales, si bien es cierto, se sustancian por el mismo procedimiento, no es menos cierto, que cada acción produce un efecto diferente.- Y así se declara.-

Por su parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 381 del 7 de marzo de 2007, caso: Zazpiak Inversiones, C.A., en relación a la pretensión por resolución intentada a través del desalojo, estableció lo siguiente:

“…Considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demandada de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la Ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento y no de desalojo. Así se decide…”

Criterio éste el cual comparte esta Juzgadora, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de defender la integridad de la legislación y la uniformidad de la jurisprudencia; en tal sentido, siendo que la pretensión del actor no se encuentra ajustada a derecho; pues, pretende la Resolución de Contrato de un local comercial, derivado de un contrato de arrendamiento el cual es a tiempo indeterminado, procediendo de esta manera el Desalojo y no la Resolución de Contrato, es por lo que resulta forzoso para este Juzgado concluir que la presente acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento; intentada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRATIVA PUERTO LA CRUZ C.A; contra la Sociedad Mercantil CERAMICAS Y MATERIALES GAETA S.R.L; todos ya identificados, debe ser declara INADMISIBLE IN LIMIS LITIS, como en efecto así será declarado en el dispositivo del presente fallo.- Y así se declara.-
En consecuencia, en base a lo antes señalado resulta inoficioso para este Juzgado pasar a pronunciarse sobre el fondo del asunto; debiendo consecuencialmente declararse CON LUGAR, la apelación interpuesta por la abogada DENNYS RODRIGUEZ, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 31 de enero de 2.013.- Y así se declara.-
D E C I S I Ó N.-
Con base a las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada DENNYS RODRIGUEZ, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 31 de enero de 2.013.- Y así se decide.-
SEGUNDO: INADMISIBLE IN LIMIS LITIS, la presente demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento; intentada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRATIVA PUERTO LA CRUZ C.A; contra la Sociedad Mercantil CERAMICAS Y MATERIALES GAETA S.R.L; todos ya identificados.-
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora apelante.- Y así también se decide.-
CUARTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión y una vez que consten en autos las mismas bájese a su Tribunal de origen en su debida oportunidad.-
Regístrese y publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, al primer (01) día del mes de Julio del año 2.014.- Años 204º de la Federación y 155º de la Independencia.-
La Juez.,

Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito.
El Secretario.,
Abog. Javier Arias León.-
En esta misma fecha (01/07/2.014), siendo las 2:25 p.m, se dictó y público la anterior sentencia., conste.,
El Secretario.,